土地管理综合笔记（华中师范大学土地资源管理考研）

目录

第一章土地基本概念.....................................................................3

第一节土地的基本概念........................................................3

第二节土地管理基本概念......................................................3

第三节土地管理学的研究对象和研究方法........................................4

第二章地籍管理..........................................................................5

第一节地籍管理概述..........................................................5

第二节土地调查..............................................................5

第三节土地登记..............................................................6

第四节土地统计..............................................................7

第五节地籍档案管理..........................................................7

第三章土地权属管理.....................................................................8

第一节土地权属管理概述......................................................8

第二节国有土地权属管理......................................................9

第三节集体土地权属管理.....................................................11

第四节土地征收管理.........................................................12

第五章土地利用管理....................................................................14

第一节土地利用管理概述.....................................................14

第二节土地开发、整理、复垦与保护...........................................14

第三节实施土地利用管理的主要手段...........................................16

第四节农用地利用管理.......................................................18

第五节建设用地利用管理.....................................................18

第六节未利用地开发利用管理.................................................19

第六章土地市场管理....................................................................20

第一节土地市场管理概述.....................................................20

第二节城市土地市场供需调控管理.............................................21

第三节土地市场价格管理.....................................................23

第四节农村土地市场管理.....................................................24

第七章土地评价.........................................................................26

地价理论................................................................................26

第一节土地价格概述.............................................................26

一、土地价格的概念：.......................................................26

二、土地价格的特点：.......................................................26

三、影响土地价格的因素.....................................................26

第二节土地价格评估.............................................................26

一、土地价格评估的概念.....................................................26

二、土地价格评估的目的.....................................................26

三、土地价格评估的作用.....................................................26

四、土地价格评估的原则.....................................................27

五、土地价格评估的基本方法.................................................27

六、土地价格体系...........................................................28

地租理论................................................................................28

第一节地租概述.............................................................28

土地供给与需求..........................................................................30

第二节土地的供给...........................................................30

土地税收................................................................................30

一、土地税收概述...........................................................30

二、耕地占用税.............................................................31

三、城镇土地使用税.........................................................31

四、土地增值税.............................................................31

五、房产税.................................................................32

六、契税...................................................................32

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第一章土地基本概念

第一节土地的基本概念

一、土地的含义

土地是大气对流层的下部至地壳一定深度的立体空间内有关自然要素和人类活动形成

的自然经济综合体。包括地貌、岩石、水文、土壤和生物等组成要素。

土地管理学研究的土地：

范围上：地球表面陆地和水面的总称，是个空间的概念。

内容上：有形的土地实体与无形的土地权利的统一体

二、土地资源与土地资产

1.土地资源：作为自然要素，于现在或可预见的将来、能为人们所利用并能产生经济效益

的那部分土地。

2.土地资产：明确了权属关系、具有了权属关系并且用于商品生产和经营活动中的土地资

源。

3.两者的关系：

1）前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉：

2）后者是指土地作为财产，具有了经济（价值）和法律（独占权）意义。

三、土地的功能

1.负载功能

2.养育功能

3.仓储功能

4.提供景观功能

5.储蓄增值功能

四、土地基本特征

（一）自然特征：

1.位置固定性

1）绝对位置不变

2）相对位置可变

2.功能永久性

3.数量有限性

4.质量差异性

（二）经济特征

1.供给的稀缺性

2.报酬的增减性

3.利用方向的变更困难性

4.利用方式的相对分散性

5.利用后果的社会性

第二节土地管理基本概念

一、土地管理的含义

国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用的

生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系、监督土地

利用，而进行的计划、组织、协调、控制等综合性活动。

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1.主体：国家

2.客体：土地以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系

3.基本任务：调整土地关系、监督土地利用

4.基本目标：三个效益、一种制度

5.方法手段：综合运用行政、经济、法律和技术方法

6.管理的职能：计•划、组织、协调、控制

土地管理具有明显的阶级性，其目标和特点受到社会环境的制约，主要受到社会制度、

土地制度的制约。

二、土地管理学的产生

1.是社会经济将发展的需要；

2.是土地管理工作的需要；

3.耕地过快减少是其产生的催化剂；

4.科技的发展是其产生的推动力；

5.科学工作的探索研究为其产奠定基础。

第三节土地管理学的研究对象和研究方法

一、土地管理学的研究对象和学科性质

（一）研究对象

对土地关系和土地利用的管理活动的规律性，即研究如何调整土地关系、监督土地利用，

使之达到预定目标的管理活动的规律性。

（二）学科性质

是管理学科的一个分支学科，也是土地科学的一个子学科。它是介于管理科学和土地科

学之间的交叉学科，是理论与实践相结合的应用学科。

二、土地管理学的任务和内容

（一'）基本任务

运用土地管理的原理和方法，来研究和阐明一定的社会生产方式下调整土地关系、监督

土地利用的规律性，以达到平衡土地供需矛盾，取得尽可能大的生态效益、经济效益和社会

效益的目的。

1.在资本主义社会

任务是研究如何管理土地才能达到维护资本主义土地关系，并获取最大利润的目的

2.在社会主义社会

任务是诉究如何管理土地才能达到维护社会主义土地关系，并满足整个社会的土地需

求的目的。

（二）基本内容

1.土地管理的原理

2.土地管理的内容和方法

1）地籍管理一一基础

2）土地权属管理一一手段

3）土地利用管理一一手段

4）土地市场管理一一核心

3.土地管理常用的研究方法和高新技术

4.土地管理的案例分析和实务操作

5.国外土地管理概况

三、土地管理学的研究方法

综合分析法

系统分析法

比较研究法

模拟研究法

定性定量分析

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第二章地籍管理

第一节地籍管理概述

二地籍

（一）地籍的概念

记载土地的数量、质量、位置、界址、权属和用途的簿册（含图）。

（二）地籍的作用

为土地管理提供基础资料

为维护土地产权权益等提供基础资料

为改革与完善土地使用制度提供基础资料

为编制国民经济发展计划等提供基础资料

（三）地籍的分类

按作用分税收地籍、产权地籍、多用途地籍

按时序分初始地籍、日常地籍

按对象分城镇地籍、农村地籍

按行政管理层次分国家地籍、基层地籍

二、地籍管理

（一）地籍管理的概念

也称地籍工作，是国家为了建立地籍和研究土地的自然状况、经济状况和权属状况而进行

的以土地调查、土地分等定级估价、土地登记、土地统计、地籍档案管理为主要内容的综合措

施。

（二）地籍管理的任务

为维护土地的社会主义公有制、保护土地所有者和使用者的合法权益，促进土地的合

理开发、利用，编制土地利用年度计划，土地利用总体规划，制定有关土地政策、法律

等，提供、保管、更新有关土地自然、经济、法规方面的信息。

（三）地籍管理的内容

土地调查

土地分等定级估价

土地登记

土地统计

地籍档案管理

（四）地籍管理的原则

必须按照国家统一制度进行

保证地籍工作的连续性和现势性

保证地籍资料的可靠性和精确性

保证地籍资料的概括性和完整性

第二节土地调查

一、土地调查概述

（一）土地调查的概念：

是对土地的数量、质量、位置、界址、权属和用途等基本状况及其变化情况以及基本农田

状况进行的调查、监测、统计、分析的活动。

（二）土地调查的内容：

地籍调查、土地利用现状调查和土地条件调查

（三）土地调查的目的：

全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，为科学规划、合理利用、有

效保护土地资源、实施最严格的耕地保护制度、加强和改善宏观调控提供依据，促进经济社会全

面协调可持续发展。

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二、地籍调查

（一）地籍调查的概念：

是国家采用科学方法，依照有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的数

量、质量、位置、界址、权属和用途等基本情况，并以图、簿示之，在此基础上进行土地登

记。

（二）地籍调查的单元：

单元为宗地。宗地，是指被权属界址线所封闭的地块。

（三）地籍调查的内容：

权属调查和地籍测量

1.地籍测量

1）地籍控制测量

2）地籍碎部测量

3）基本地籍图绘制

4）面积量算

2.土地权属调查

1）宗地权属状况调查

2）界址点认定调查

3）土地利用类型调查

（四）土地权属调查

概念：是对土地权属单位的权属来源及其权利所及的数量、质量、位置、界址和用途等

基本情况的调查。

内容：宗地权属状况调查、界址点认定调查和土地利用类型调查

其基本单元：宗地

三、土地利用现状调查

（一）概念：

指以县（市）为单位，查清各种土地利的分类面积、分布状况和利用状况，并自下而上

逐级汇总成全国土地利用分类面积与总面积的土地调查。

（二）基本单元：

图斑，指实地属于同一种土地利用类型（二级地类）、属于同一权属单位、同在一个图幅

内且外围为固定实物界限的封闭地块。

（三）土地利用变更调查

概念：为保证土地利用现状调查成果的现势性，在土地利用现状调查的基础上，对土地

利用变化情况进行的调查。

内容：土地类型变化情况、土地权属变化情况和权属界线变化情况。

四、土地条件调查

对土地的自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和

估价。

第三节土地分等定级

一、土地分等定级概述

土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结

果等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项地籍管理工作。

（-）土地分等定级的目的

1.为科学确定土地税、土地使用费、征地补偿费等提供依据；

2.为调整产业结构，合理配置土地资源、提高土地利用的生态、经济和社会效果提供依据；

3.为提高土地投资经济效果提供依据；

4.为地籍管理提供基础数据；

5.为科学地评价企业经营管理水平提供依据。

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（二）土地分等定级的理论依据

1.马克思的级差地租理论

2.马克思的土地价值理论

（三）土地分等定级的原则

1,可行性原则

2.综合性原则

3.主导因素原则

4.地域差异原则

5.时间差异原则

6.定级与估价相结合原则

7.定性与定量相结合原则

（四）土地分等定级的类型

城镇土地分等定级

根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在社会经济活动中的地位和作用，综合评定

和划分城镇土地等级。

农用土地分等定级

根据农用土地的质量或综合生产能力及其在社会经济活动中的地位和作用，综合评定和划

分农用地等级。

（五）土地分等定级的体系

城镇土地等：将城镇看作一个点，研究整个城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从

整体上表现出的土地差异。反映城镇间土地质量地域差异。

城镇土地级：将城镇看作一个面，分析该城镇内部不同地段的投资所得到土地收益的差

异，据此划分土地级别高低。反映城镇内部土地区位条件和利用效益的差异。

农用地等：在全国范围内，按照标准耕作制度和平均土地利用条件，依据规定的方法和程

序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地等别。在全国范围内具有可比性。

农用地级：在行政区（省、县）内，按照构成土地质量的自然因素和社会经济因素，依据

规定的方法和程序进行农用地质量综合评定，划分出的农用地级别。在县级行政区内具可比

性。

（六）土地分等定级的方法体系

城镇土地分等定级：多因素综合评定法、级差收益测定法、地价分区定级方法

农用地分等定级：因素法、样地法、修正法

二、城镇土地分等定级

（一）城镇土地分等定级的目的：

土地分等定级是地籍管理的重要组成部分，它为全面、科学地管理土地合理利用城镇土

地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。采用“等”和“级”两个层次

的划分体系。

（二）城镇土地分等定级的对象：

城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。

（三）城镇土地分等定级的工作单位：

以城镇整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。

（四）城镇土地分等

（五）城镇土地定级

1.土地定级因素的选择

因素选择的原则：

1）因素指标有显著影响；

2）因素指标值变化范围大；

3）因素覆盖面广。

可供选择的因素：

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1）繁华程度一一商服繁华影响度；

2）交通条件---通达度，对外便利度；

3）基础设施——生活设施、公用设施；

4）环境状况一一质量优劣度、文体设施、自然条件优越度；

5）人口状况----人口密度；

6）城市规划——近期规划影响度。

2.土地定级因素权重的确定方法

1）德尔菲法

2）因素成对比较法

3）层次分析法

3.土地定级单元的划分

定级单元是反映城镇土地自身特性、土地利用和定级因子的最基本地块，是定级取样和

获得数据的工作单位，同时也是评定和划分城镇土地级别的基本空间单位。

定级单元内部特性和土地构成因素应相对均一。定级单元可根据城市的特征、投入的人

力、成果的精度要求等，选择相应的方法划分。

定级单元的大小和定级质量直接有关，一般在5-25公顷之间；

划分的主要方法：主导因素判定法和网格法。

4.土地定级因素分值的计算

5.土地级别初步划分

土地级别划分方法：总分数轴确定法、总分频率曲线法、总分剖面图法。

6.级差收益测算

7.级别边界落实、成果整理、验收

三、农用地分等定级

（一）农用地分等定级的目的：

1.为贯彻落实《土地管理法》，提高农用地管理水平提供依据；

2.为量化农用地数量、质量及其分布，落实耕地占补平衡和基本农田保护制度提供依据；

3.为理顺土地价格体系，培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理整理、

土地征收补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据。

（二）农用地分等定级的任务：

根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划

分等别与级别。

（三）农用地分等定级的对象：

行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和总体规划中的永久性林地、

永久性牧草地和永久性水域。

第四节土地登记

一、土地登记的概念

国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、使用权和土地的其他权利提出申请、调

查、审核、注册登记，颁发证书的法律过程。

二、土地登记的类型

按时间和内容分：

初始登记：在一定的时间内，对本行政区范围内的全部城乡土地进行普遍登记，又称土

地总登记。

变更登记：初始登记之后，由于土地权属或经批准的土地用途发生变更而办理的登记,

也称日常土地登记。

三、土地登记的原则

1.属地管辖原则

2.依法原则

3.申请原则

4.审查原则

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5.公示原则

四、土地登记的意义

1.确认了土地权属关系及其变动：

2.是对房地产市场实施有效监督的重要措施；

3.是土地用途管制的重要组成部分；

4.是国家掌握土地动态变化、收取土地税费的重要依据。

五、我国土地登记制度的特点

1.采用形式主义立法：非经官方登记不发生效力

2.采取实质主义审查：是否符合法律法规

3.登记的强制性：除国家土地所有权外

4.登记的公信力

5.颁发权利凭证

6.登记簿的编成采取物的编成主义

7.土地登记不仅登记土地权利的静态，而且登记土地权利的动态。

8.土地登记不及地上附着物和建筑物。

9.土地登记机关依附于土地管理机关，是土地管理机关的一个职能部门。

第五节土地统计

一、土地统计的概念：

利用数字和图表及有关资料，对土地的数量、质量、位置、界址、用途和权属状况及其

动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项基础性土地管理工作。

二、土地统计的内容：

土地总面积、土地质量等级、土地位置界限、土地利用状况、土地权属状况

三、土地统计的类型：

初始土地统计、日常土地统计

四、土地统计分析

通过土地统计数据找出土地利用变化的规律和趋势，总结土地利用的经验教训，为制定

土管理政策服务。

基本方法：

横向分析法：在一定时间和范围内，根据不同地类面积和土地总面积的关系，求出各类

土地面积与土地总面积的比例。

纵向分析法：根据土地的动态变化数据，分析某一地区或单位历年的土地利用情况。

第六节地籍档案管理

地籍档案：指在地籍工作中直接形成的，对国家、社会和土地管理工作有保存价值的文

字、数字、图表、声像等不同形式文件材料。

地籍档案管理：以地籍档案为对象而进行的收集整理、分类编目、鉴定统计、保管利用

等各项工作的总称。

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第三章土地权属管理

第一节土地权属管理概述

一、土地制度

一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、

管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。包括土地所有制度、土地使用

制度和土地国家管理制度。

二、土地产权

（一）概念：

有关土地财产的一切权利的总和，是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、

抵押权、地役权等。

（二）基本特性：

1.排他性：排斥他人对该项财产的权利；

2.合法性：土地产权必须依法登记和确认后，才能得到法律的承认和保护；

3.相对性：权利的行使受到来自国家和社会的制约；

4.可占用性和价值性：土地产权客体。

（三）土地所有权

1概念.

土木所有权人依法占有、使用、收益和处分土地的权利，是土地所有制的法律体现。

土地占有权：依法对土地进行实际支配和控制的权利；

土地使用权：依法对土地实际利用和取得收益的权利；

土地收益权：依据法律和契约取得土地产生的经济利益的权利；

土地处分权：依法处置土地的权利。

2.基本属性：

1）排他性：排斥他人对该项财产的权利；

2）合法性：土地产权必须依法登记和确认后，才能得到法律的承认和保护；

3）相对性：权利的行使受到来自国家和社会的制约；

4）完全性：

5）恒久性：

6）归一性：

（四）土地使用权

依法对土地进行实际利用并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现。

土地使用权有狭义和广义之分：

1.狭义的土地使用权是指依法对土地的实际使用，包括在土地所有权之内，与土地占有权、收

益权和处分权是并列的关系。

2.广义的土地使用权是指独立于土地所有权能之外的含有土地占有权、狭义的土地使用权、

部分收益权和不完全处分权的集合。

（五）土地租赁权

是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的

土地他项权利。

（六）土地抵押权

1.概念：

是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，

在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，

并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。

2.一般性质：

1）抵押权从属于债权债务关系；

2）抵押权属于担保物权而非用益物权；

3）抵押权属约定担保物权而非法定担保物权；

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4）抵押权是不转移标的物占有的物权；

5）抵押权的内容是变价处分权和优先受偿权。

3.特殊性质：

土地抵押权的不可分性；

（七）地役权

是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。主要包括：

建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等。地役权是一种从物权，不得与需役

地分离而让与。

（八）土地发展权

是在土地利用现状基础上进一步开发的权利，是一种可以与土地所有权分离而单独处分的

权利，具体说，就是变更土地使用权性质的权利。

三、土地权属管理

（一）概念：

国家为了合理调整土地关系、监督土地利用而依法对土地所有权和使用权进行的科学管理。

（二）任务：

1.巩固和维护社会主义土地公有制；

2.保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发和利用土地的积极性；

3.调整土地关系，监督土地利用。

（三）内容：

1.依法确认土地权属；

2.依法管理土地权属变更；

3.依法调处土地权属纠纷；

4.依法查处土地权属方面的违法行为。

第二节国有土地权属管理

一、城镇国有土地使用权出让

（一）概念：

指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用

者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

（二）两种情况：

1.国有土地直接出让

2.集体土地征收后再出让

（三）特征：

1.受让主体广泛性：无论是我国境内，还是境外，只要法律未禁止的，都可成为受让方；

2.有偿性：区别于划拨；

3.计划性：必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。

（四）基本原则

1.土地所有权与使用权分离的原则；

2.平等、自愿、有偿、诚实、信用的原则；

3.国家主权神圣不可侵犯的原则；

4.充分合理有计划利用土地的原则。

（五）年限

住宅70年，商旅娱40年，其他50年

1.居住用地70年

2.工业用地50年

3.商服用地40年（商业、旅游、娱乐用地40年）

4.科教文卫体50年

5.综合或其他用地50年

（六）方式

1.协议出让

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是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地。

2.招标出让

是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某

块土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取。

3拍卖出让

是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权

公开叫价出让，由价高者获得土地使用权。

4.挂牌出让

指市县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易

条件在指定的交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请，并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止

时的出价结果确定土地使用者的行为。

二、城镇国有土地使用权转让

（一）概念：

指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间的再转移的行为，是平等民事主体之

间发生的民事法律关系。

（二）基本形式：

1.出售：即买卖

2.交换：即互易

3.赠与：即无偿

（三）特征：

1.发生在平等民事主体之间的民事法律行为，遵循平等、自愿、等价、有偿、诚实、信用等

民事活动基本原则；

2.土地使用权转让，只是转让一定年限（有效出让年限内）的国有土地使用权，土地所有权

仍属国家所有；

3.土地使用权转让，是连同原受让人合同中规定的权利和义务；

4.土地使用权及其上的建筑物、附着物在转让时不可分离。

（四）转让的条件（重点）

1.通过出让方式取得的土地使用权转让条件：

1）已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证。

2）按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开投资总额的25%以

上。

3）属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件的，完成基本建设。

4）转让房地产时房屋已建成的，应当有房屋所有权证书。

2.通过划拨方式取得的土地使用权转让的条件：

首先应当报经有批准权的人民政府批准先办出让手续，再转让；或者不办出让手续，但土

地收益归国家。

（五）转让的内容（重点）

1.权利、义务转移

2.建筑物、附着物转让

3.使用期限：出让年限减去已使用的年限

4.转让价格：若转让价格明显低于市场价格，政府有优先购买权；若高于市场价格，则政府

采取必要的措施，平稳价格。土地和建筑物一同转让时，其价格应分别评估等。

三、城镇国有土地使用权出租

（一）概念：

指合法取得国有土地使用权的民事主体将土地使用权及其地上建筑物、其他附着物全部或

者部分提供给他人使用，承租人为此而支付租金的行为。

（二）特点：

1.同样是一种民事法律行为，遵循平等、自愿、等价、有偿、诚实、信用等民法原则。

2.不发生物权的整体转移，出租人在保留土地使用权的前提下，将部分土地使用权租赁给他

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人。

3.土地使用权出租后出租人仍需继续履行出让合同规定的义务。

4.土地使用权出租时须连同地上建筑物、附着物一起出租。

5.出租的地块必须是合法且法律允许出租的。

6.出租人是通过出让或者转让方式取得土地的土地使用权人，而不是所有权人。

四、城镇国有土地使用权抵押

（一）概念：

是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务

时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。

（二）作用：

对债务人来说，一方面他们通过抵押权的设立取得所需资金。另一方面，由于抵押权的设

立，无需转移占有供担保的土地，债务人又可以继续对土地在开发建设的基础上进行占有、使

用和收益。

对债权人来说，一方面土地不转移占有，免除了对抵押地块的责任。另一方面，在债务人

到期未能履行债务时，通过处分土地使用权，发挥抵押权的担保作用而获得优先于其他债权人

受偿的权利。

抵押合同

（三）抵押合同的特性：

1.附属于以担保债务为内容的主合同，随主合同的成立而成立，随主合同的消灭而消灭。

2.抵押合同只能由土地使用权人和债权人签订，土地使用权人与债务人必须为同一人。

3.抵押合同是抵押权的设定行为，直接导致抵押权产生，是抵押权成立的要件之一。

4.抵押合同经有权登记机关登记而生效。

第三节集体土地权属管理

一、集体土地使用权的取得

集体土地使用者从集体手中取得土地使用权

（一）集体建设用地使用权的取得

方式：

1.配拨

2.联营

3.入股

（二）集体农用地使用权的取得

方式：

1.承包：家庭承包方式；协商、招标、拍卖等方式。

2.入股

（三）集体未利用地使用权的取得

方式：与农用地类似

二、集体土地使用权的收回

应当收回的集中情况：

1.为建设乡村公共设施和公益事业而用地的；

2.不按照批准的用途用地的；

3.因撤销、迁移等原因停止用地的。

三、集体土地使用权的流转

集体土地使用权的流转是指集体土地使用者将从集体手中取得的土地使用权再转移。

（一）集体建设用地使用权流转

集体建设用地使用权一般情况下不允许以转让、出租、抵押等形式流转。只有一种形式允

许流转，即在符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土

地使用权发生转移。特殊情况下，如城镇到购买商品房后，村民可以出卖、出租其住宅。

（二）集体农用地使用权流转

1.方式：

12

\

1转包

7

\转让

2

7出租

\

3

7互换

\

4

7入股

\

5

7

原则：

2.

则；

法原

等民

、信用

、诚实

、有偿

、等价

自愿

平等、

1）

；

用途

土地

质和

权性

所有

土地

改变

不得

2）

；

期限

剩余

包的

过承

得超

限不

的期

流转

3）

力；

营能

业经

有农

须具

方必

受让

4）

权。

优先

享有

成员

组织

集体

下本

条件

同等

5）

件：

的条

具备

3.

条件

前提

转移

得到

动力

余劳

村剩

，农

较快

发展

产业

二、三

1）

件

必备条

——

产权

土地

晰的

2）明

保证

法律