蟠龙新区亩项目可行性研究报告样本

蟠龙新区189亩项目可行性研究汇报（住宅）

摘要蟠龙新区，属于南宁市“十一五”计划确定开启建设两大新区之一。本文经过对蟠龙新区189亩一地块开发经营环境市场调查分析，和周围关键同类竞争物业比较后，依据蟠龙新区当地现在市场情况和对未来估计，对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目标特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营可能性。依据本文方案，项目总建筑面积21平方米，项目总投资38042万元。经测算项目经营利润为7578万元，所以项目在经济上含有较强可行性。[关键字]蟠龙新区项目投资开发经营

目录第一章序言一、汇报编制目标二、汇报编制依据三、项目概况第二章项目开发经营环境分析一、中国经济及房地产市场回首二、南宁市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章项目周围物业市场调查分析一、投资地块地理环境二、蟠龙新区区域分析三、项目周围关键物业分析四、蟠龙新区消费者调查分析第四章项目开发经营优势点和机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章项目计划、建筑设计提议一、项目总体计划提议二、住宅建筑设计提议三、小区配套设施提议四、环境艺术设计提议第七章项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资和筹资计划第八章项目开发经营情况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目开发经营关键风险及对策分析第十章结论和提议

第一章

序言一、汇报编制目标1、在对项目开发经营环境进行具体分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评定。

2、对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见，并对项目标计划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出对应提议。

3、结合企业情况和项目标特点，探索项目开发经营可行方法。

4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决议及其实施优化提出提议。二、汇报编制依据 1、南宁市计划局计划方案；

2、国家建设部及南宁市颁布和房地产相关法律和政策；

3、南宁市房产局提供资料；5、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况项目地块在蟠龙新区南宁大桥西面，总面积约189亩，其中有30亩为预留办公用地，实际开发面积为159亩，该地块基础较为平整，经文件同意经过，该地块关键用途为商住用地，类别代号，容积率小于2.0，建筑密度小于，绿化率大于。建筑限高多层不超出（约米左右，不含底层层高2.2米以下自行车库），许可建高层，高层住宅层数不超出层（约米左右）；本项目由电力局和富凯房地产开发有限责任企业合作共同开发，除30亩作为预留办公建设用地外，剩下用地面积159亩将用于开发建设中高级次住宅小区，并分为两部分建设：其中99亩用于开发建设区电力局定向开发住宅小区，余下60亩用于开发商品房小区；建筑形式采取组合式：多层，小高层，并初步确定项目关键技术指标以下：①总用地面积：106000平方米，约合159亩。②容积率：2.0③总建筑面积：21M2公建面积：5000M2④建筑密度：（暂无设计方案无法计算出，建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地总面积）。⑤绿化率：35%（以上数据是依据周围物业指标参考提出，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于深入优化）本项目遵照小区完整功效要求，做出融住宅、教育、综合小区服务为一体计划设想，区内生活设施齐全，配套有幼稚园、便利店、商业网点、小区医疗保健中心、邮局、银行等设施，将是蟠龙半岛新区新崛起一个中等规模小区。项目建设内容：1、多层公寓及连排别墅多层公寓总建筑面积约7平方米，建筑样式为框架结构，采取点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新奇、实用，大量采取外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，努力争取达成户户见绿，推窗见景景观效果。2、小高层公寓小高层公寓总建筑面积约10平方米。3、配套商业面积（包含车库）建筑面积约15000平方米4、公共生活设施总建筑面积约5000平方米，包含车库、景观绿化、小区医疗等。5、物业管理实施封闭式现代化物业管理。供电系统：采取双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络；电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；邮政系统：每户设有信、报箱并实施专递服务；周界防护系统：周围采取围墙和景观绿化将小区和外界隔开，同时小区保安负责对小区周围进行巡查；

第二章

项目开发经营环境分析一、前三季度南宁市经济情况简析 经济运行情况[GDP]1-3季度，南宁市经济发展继续保持稳健增加态势，全市GDP达477.02亿元，同比增加13.2%，增速比去年同期加紧0.38个百分点。其中，第一产业增加值65.38亿元，同比增加7.7%，第二产业增加值149.55亿元，同比增加17.4%，第三产业增加值262.08亿元，同比增加12.6%。[财政金融]财政收入增加，金融机构存贷款平稳增加。1-9月，全市组织财政收入71亿元，同比增加16.57%，其中通常预算收入31.43亿元，同比增加20.30%。通常预算支出47.77亿元，同比增加18.16%。其中基础建设支出4.82亿元，同比增加36.48%；企业挖潜改造资金支出1.90亿元，同比增加29.49%；科技三项费用支出0.47亿元，同比增加31.63%。[投资]全社会固定资产投资增幅有所回落，但仍保持较快增加。今年以来，全市投资虽有所回落，但在“百项工业项目大会战”、“136”城建工程等大项目推进下，增幅一直保持在28%以上，九月份达成了今年以来最高速度。1-9月，全市完成全社会固定资产229.51亿元，增加38.10%。其中，城镇固定资产投资218.48亿元，增加39.81%；基础建设投资102.49亿元，增加26.61%；更新改造投资37.09亿元，增加60.71%；房地产业投资68.97亿元，增加61.17%。[中国贸易]社会消费品零售额稳步增加。1-9月，社会消费品零售总额241.99亿元，同比增加13.63%。其中，批发零售贸易业零售额213.11亿元，同比增加13.41%，餐饮业零售额28.27亿元，同比增加15.25%。小结：连续升温固定资产投资，强劲消费能力，良好经济运行环境为房地产开发投资奠定了坚实经济基础。二、南宁市房地产市场分析1、南宁市成交情况分析1-1、整体市场供求情况a）季度供给情况3季度商品房类别供求情况表时间单位:万㎡住宅商业办公累计7月份同意预售面积9.61.5011.1协议立案面积34.61.80.536.8供求比1:3.61:1.2/1:3.38月份同意预售面积28.432.133.5协议立案面积32.51.70.134供求比1:1.11:0.6/1:1.09月份同意预售面积62.3150.277.5协议立案面积37.81.20.939.8供求比1:0.61:0.11：4.51:0.5累计同意预售面积100.319.52.3122.1协议立案面积104.94.71.5110.6供求比1：1.01：0.21：0.71：0.9◎3季度商品房供给量为122.1万㎡，去化量为110.6万㎡，整体展现供大于求态势，供求相比上个季度有大幅度提升。◎商业用房供给量增加较多，空置量较大，商业用房严峻形式深入加深。办公房供求形势仍然没有得到改变。b）同期比较情况3季度供求关系环比、同比对比表时间同意预售面积（万㎡）协议登记立案面积（万㎡）供求比3季度122.1110.61：0.92季度56.162.31：1.13季度72.9573.41：1.1◎3季度供给量122.1万㎡。环比上季度增加117.6%，比去年同期增加67.4%，本季销售立案登记110.6㎡，环比上季度增加78.3%，比去年同期增加51.4%。本季度供求量对比上季度及往年全部有较大幅度提升，但供求情况却是供大和求，关键是受商业类产品影响。1-2、各区域市场供求情况a）各区域商品房供求情况分析3季度各区域商品房供求关系情况表各板块同意预售面积比重登记立案面积比重供求比青秀区16.613.60%14.112.75%1:0.8琅东板块36.429.81%35.331.92%1:1.0仙葫板块8.67.04%15.313.83%1:1.8江南区6.25.08%13.412.11%1:2.2西乡塘区30.124.65%16.514.92%1:0.5兴宁区18.214.91%4.33.89%1:0.2良庆区64.91%11.710.58%1:2.0南宁市122.1100.00%110.6100.00%1:0.93季度各区域商品房登记立案情况图3季度各区域商品房登记立案情况图青秀区13%琅东板块31%仙葫板块14%江南区12%西乡塘区15%兴宁区4%良庆区11%◎3季度南宁市商品房供求比为1：0.9，青秀区、西乡塘区和兴宁区展现供大于求情况。琅东板块供求基础持平，其它城区供小于求。整体来讲，供求关系仍处于良好情况。◎琅东板块供给量达成全市29.81%，去化量达成全市31.92%，即使供求仍是全市首位，但比重已经有所降低；西乡塘区供给量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列全市第二。b）各区域住宅供求情况分析3季度各区域住宅同意预售及协议登记立案情况一览各板块同意预售面积（万㎡）比重协议登记立案面积（万㎡）比重供求比青秀区13.313.26%1312.44%1:1.0琅东板块31.431.31%34.132.63%1:1.1仙葫板块7.97.88%14.814.16%1:1.9江南区5.15.08%12.211.68%1:2.4西乡塘区22.422.33%15.715.02%1:0.7兴宁区14.714.66%3.53.35%1:0.2良庆区5.55.48%11.210.72%1:2.0南宁市100.3100.00%104.5100.00%1:1.03季度各区域住宅物业登记立案情况图3季度各区域住宅物业登记立案情况图青秀区12%琅东板块33%仙葫板块14%江南区12%西乡塘区15%兴宁区3%良庆区11%◎3季度，南宁市商品房住宅供求比是1：1.0，供求基础持平。西乡塘区和兴宁区展现供大于求情况；青秀区和琅东板块供求基础平衡；其它城区展现供小于求。◎琅东板块依旧占据着供给量和去化量第一位置，供给量占全市31.31%，去化量占全市32.63%。西乡塘区供给量占全市22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。江南区和良庆区供给量较少，而兴宁区去化量最低。c）各区域商业供求情况分析3季度各区域商业同意预售及协议登记立案情况一览各板块同意预售面积（万㎡）比重协议登记立案面积（万㎡）比重供求比青秀区2.713.85%0.816.67%1:0.3琅东板块3.316.92%0.714.57%1:0.2仙葫板块0.73.59%0.36.25%1:0.4江南区1.15.64%1.225.00%1:1.1西乡塘区7.739.49%0.816.67%1:0.1兴宁区3.517.95%0.510.42%1:0.1良庆区0.52.56%0.510.42%1:1南宁市19.5100.00%4.8100.00%1:0.2◎3季度，南宁市商品房商业供给量为19.5万㎡，去化量为4.8万㎡，供求比为1：0.2。◎各区全部有供给量和去化量，西乡塘区供给量最高，达成39.49%。去化量方面，江南区占据着第一位置。◎全市商业供给量较上季度增加较多，去化量改变较小，商业供过于求情况深入加深。d）各区域办公供求情况分析3季度各区域办公同意预售及协议登记立案情况一览各板块同意预售面积（万㎡）比重协议登记立案面积（万㎡）比重供求比青秀区0.626.09%0.323.08%1:0.5琅东板块1.773.91%0.538.46%1:0.3仙葫板块00.00%0.215.38%/江南区00.00%00.00%/西乡塘区00.00%00.00%/兴宁区00.00%0.323.08%/良庆区00.00%00.00%/南宁市2.3100.00%1.3100.00%1:0.6◎3季度南宁市办公只有青秀区和琅东板块有供给量，去化量为1.3万㎡。◎全市办公成交情况不够理想，每个区域成交量全部较少，可比较性不大。1-3、价格分析a）成交价格分析3季度南宁市住宅均价情况表1月2月3月4月5月6月7月8月9月282127422964286327812700222325482674◎3季度，南宁市商品房住宅均价2486元/㎡，较2季度均价2780元/㎡相比，下降10.6%。3季度价格走势呈上升趋势，8月较7月上升14.6%，9月较8月上升4.9%，7月时均价低于3季度均价，同时，7月份均价也是1-9月份价格最低月份。b）成交总价分析（依据南宁市房产产品形态和总价区分，我们将总价划分四个档：15万以下为低端产品、15-30万为中低端产品、30-45万为中高端产品、45万以上为高端产品。）3季度南宁市成交总价分析表15万以下15-30万30-45万45万以上累计青秀区2804054391301254琅东板块706729407302412仙葫板块8565616691998江南区549578150611338西乡塘区5626943111021669兴宁区1911855520451良庆区5566133751211南宁市22933803209811399333总面积（㎡）129718.99385171.31303253.85229888.411048032.56◎从成交量上看，15-30万价格段为成交峰值，占全南宁市总成交量41%，15万以下产品成交量位居第二，占全南宁市总成交量25%。◎从成交面积上来看，15-30万所占份额最大，占37%，其次是30-45万，占29%。◎不管是从成交量上来看，还是从成交面积上来看，和二季度相比，各总价段序位没有发生改变，供求维持着一个相对稳定状态。◎3季度南宁市15万以下产品成交关键集中在西乡塘区，成交量最大项目是迷你新景小区，其次是良庆区和江南区。◎3季度15-30万产品成交较为分散，除青秀区和兴宁区外，其它各区域所占比重相差无几。◎30-45万产品成交关键集中在琅东板块，占全市44%，成交量最大项目是城市花园和建兴苑。其次是青秀区，占全市21%。西乡塘区排在第三位。45万以上产品成交关键集中在琅东板块，占全市65%，成交关键集中在城市花园和万昌·南湖景园，其它城区此档产品销售仍较少。小结：前3季度，除2季度受国八条影响，供给及去化量收缩比较严重外，1、3季度供求关系正常，总量增加趋势显著。住宅物业在市场上受到追捧，商业、办公物业现实状况堪忧。琅东板块称雄楼市，价格、开发规模、项目品质等成为南宁楼市风向标。三、有利投资经济形势成因分析1、中国东盟自由贸易区形成南宁以其得天独厚地缘优势，既区分于云南省所含有同类概念，又作为中国西部经济区、华南经济区和现东盟北部经济区中心地位，建立起面向东南亚全方面发展战略，其发展潜力是惊人。南宁—凭祥高速公路已基础建成。对房地产发展重大意义在于其未来所面正确将是一个区域性国际市场。2、西南大通道形成从成全部到北海高等级公路已全线贯通，往广东两条高速公路全通也将为时不远，大流通、枢纽城市格局正成雏形。南宁对中国西部和南部地域集聚和幅射能力将会倍增，区域性资源、资金等将会在更深层次、更大范围以南宁为中心重组和分配.自然，市场对房地产需求将会增加。3、中国会展中心城市定位成功伴随南宁国际会展中心落成和“两节一会”举措,定在中国会展中心城市南宁,会展业发展对其总体经济发展将起到极大推进作用.南宁对全国市场辐射能力也将得到提升。4、城市化进程顺利作为省会城市,作为城市化程度较低广西首府，伴随城市化进程逐步加紧，南宁人口数将从现在150万人，增加到300万人中期计划要求。广西城市化程度将从现在20%提升到20年后50%。显然，人口增加对房地产业则是重大利好，因为消费者对住房和商业物业需求必将随之增加。中国其它部分城市有着一样历程，如成全部、重庆、厦门。对比中国其它部分城市高达50%外地居民购房现象，南宁现在约40%比率正反应出城市化进程对房地产发展巨大潜力。5、南宁“中国绿城”计划实施成功将推进南宁城市各个方面综合发展和进步，使城市在区域经济中心地位得到强化，使这座城市以其特有居住环境吸引大量居住消费者。小结：南宁市作为中国大西南出海大通道枢纽城市及中国—东盟自由贸易区桥头堡地位，在中国、国际上政治经济地位日益凸显，所以城市建设也对应需要提升到一个国际化城市建设新高度，在全国房地产业进入调整期情况下，南宁市房地产行业连续数年保持高速健康发展，吸引了中国外大资本入驻，如马来西亚东方资本集团和广西航洋投资集团联合投资达28亿元香榭里花园、大连万达集团投资达11亿元万达商业广场，和新加坡财团投资开发180亩荣宝华商城等。加剧了房地产猛烈竞争，使南宁市房地产业加速了和国际市场接轨进程。

第三章

项目周围物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作基础，是在地域选择后进行多项生活指标调查。此次调查分析关键是针对拟投资地块地理环境，蟠龙半岛区域房地产市场，地域现有生活消费条件，蟠龙半岛住宅消费者等多个方面调查，为项目标可行性分析和研究提供充实研讨依据。该项目在南宁市蟠龙半岛，现在先对蟠龙半岛房地产市场作简明概述。一、投资地块地理环境土地是不可再生资源，一个项目标土地价值是有多个原因综合作用结果。土地所处地理位置，周围自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘品质等，决定了此地块大部分市场价值，所以，我们首先从地块环境入手调查分析。1.土地性质及地理位置综述地块面积：净用地面积106000平方米，近似不规则三角形，较平整。该地块在蟠龙新区，远为农田，整个地块较平整，无丘陵、小山包，且地块延伸四面也大致是一望平原2.地块自然景观及环境质量2.1自然环境以下为地块四个方向环境情况：1.南向：计划水系，多宗还未开发住宅用地。2.北向：邕江水系，柳沙半岛。3.东向：南宁大桥及计划道路。4.西向：计划中市政公园。 地块周围地势平坦，自然环境优美，邕江蜿蜒而过，无工业污染。还未进行大规模地产开发，堤园路南岸绿化美化工程及市政计划绿地、休闲广场、公园等，整个片区景观环境将得到深入提升。二、蟠龙区域分析1.基础设施情况分析1．1交通情况现在蟠龙新区道路建设中，南宁大桥也还未通车，从市中心过蟠龙新区必需绕行江南区才能抵达，旅程较远。正在依据现在计划路网图显示，蟠龙新区主路网由环半岛提园路及三横三纵组成，估计在南宁大桥通车后，关键道路建设将同期全部完工，这将大大缩短蟠龙新区和市中心距离，车程约在20分钟左右，距离城市副中心金湖广场距离也将缩短到车程10分钟左右。但因为新区建设过程将有3年左右时间才能达成基础居住需求，估计公交配套最少在前后才能基础完善。1．2人文环境及生活配套设施现在蟠龙新区人文环境及生活配套设施尚属空白。三、项目周围关键物业分析1．项目地域总体计划及土地出让情况（附图）2．项目地域开发觉实状况及态势蟠龙新区现在尚无开发项目，依据自然条件及区域环境，柳沙半岛是现在南宁市市场上含有一定可比性区域。柳沙半岛和蟠龙新区一桥之隔，因为历史原因多年来未进行房地产开发。去年以来开始进行开发，柳沙半岛首个项目半岛香隔里拉以全高层建筑中大户型入市，销售情况良好，每平米销售均价2800元左右，实现了柳沙半岛房地产开发开门红，在此区域后续项目也加紧进度，整个柳沙半岛成为南宁又一方高级居住区开发烧点。蟠龙新区和柳沙半岛自然条件相同，计划条件更佳，估量在2、3年之内道路交通，配套逐步完善以后，新区房地产项目将以较高姿态进入南宁楼市，但以现在条件来支撑房地产开发，实际价值难以表现，早期价格将比较低。四、蟠龙区域消费者调查分析 在后期市场推广中，将对目标消费群体作具体分析了解。现在只能依据从事房产多年经验加以粗浅判定。项目依靠于地理位置优势及周围优异景观条件，结合整个项目标时尚、高级定位，我们关键对住宅部分目标用户进行分类分析，营造出清楚市场形象。自用型用户由使用用途可分为纯居住型和自住投资结合型。纯居住型：可分为原住型（南宁市用户）、外来型用户（区内外欲移居南宁用户）。A、原住型1）用户特征年纪在30—45岁之间事业成功人士，是同龄人中佼佼者；个性独立、思想前卫、乐于接收新事物；社会地位和文化层面较高，闲暇时间多；追求高品质居住环境和生活环境；现在居住区域以新城区居多。B、外来用户1）用户特征区内各地成功人士，消费层次较高，有一定经济实力,认可本项目标生活理念；家庭居住人口多且居住人数常常变动外地人；意欲移居南宁，向往城市繁荣；2）影响用户购置原因对居住环境及户型要求较高；楼盘社会影响力，是否代表时尚、现代，能否表现其社会地位；对南宁市房地产市场有一定了解，关键经过电视、报纸广告及亲戚好友处了解。自用投资结合型用户本项目因户型面积较大，总价相对较高，且属于新区域住宅项目，估计长久投资型用户较少，短期投资用户（又称炒作型用户）相对多。1）用户特征以南宁市用户为主，身份复杂，多为专业炒家；资金较为雄厚，投资慎重理性，等候机会出手投资，属例行性购置用户；爱读书看报，亲密关注南宁市城市发展热点，熟悉南宁市房地产发展情况；对南宁市房地产市场认知程度深刻，有一定专业知识，善于发觉有潜质物业，因为近期推出新概念住宅成交及升值较为显著，看好本项目标升值空间；以短线投资为主，努力争取快进快出，转手即盈利，具一定冒险性；

第四章

项目开发经营优势点和机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会实质是寻求、识别、把握企业可进取市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中有利条件综合态势和企业本身优势结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在猛烈市场竞争中项目标优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点 本汇报一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了很多讨论。现对该项目真正、突出于项目住宅市场优势点集中以下。1．项目开发经营期几年内相关经济大“势”。①国家宏观经济逐步稳定，多年内中国房地产业还将进入一个上升繁荣期，本项目标开发经营期将正处于此阶段。②房地产市场日趋规范，住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利政策法规环境。③置业意识——古往今来中国文化观念组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位消费观念。全社会小康后家庭消费将首先集中在住房条件改善方面。2．项目标区位优势和地段优势及其发展空间和规模①项目标自然环境，在南宁市得天独厚：面朝邕江，后有计划一条水系，项目西面有一计划小公园，是较难得居住用地。可作为企机关人员，私营、民营企业家理想生活基地；②本项目离市中心繁荣去距离适中，南宁大桥建成通车后，项目进出交通将更为便捷；③项目占地规模适中，可开发建设中高级次住宅小区，是置业理想地方。3．项目所需投资规模中等，风险低，利润合理本项目占地189亩，其中有30亩为电力局预留办公用地，实际住宅开发面积为159亩；电力局定向开发职员住宅约占地99亩。本项目土地购置费用约为8505万元（45万/亩），其中电力局拟出资7500万，剩下1005万由开发商负担；开发商另需负担项目标立项、报建、建设等费用。本项目定向开发部分约占总开发量63%，有效地降低了项目标风险。因为土地费用基础由电力局负担，项目标建设也可分批分期开发，降低了开发商所需项目开启资金投入，更降低了项目标风险。同时，更能够以较低资金投入取得较丰厚回报。上述这些优势点正确利用，有利于开发项目标打造良好基础。三、项目开发经营机会点1、整个南宁经济快速增加，居民纯收入不停增加，多年来房地产市场一直十分火爆，有利于新项目标上马；2、南宁大桥建成，将使项目距离市中心旅程缩短二分之一，进出交通更为便捷，物业增值可能性是显而易见。未来几年里，周围配套设施将逐步完成，那么后项目销售将适逢其时。3、项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业廉价，而且未来几年，如部分党政机关将搬至潘龙区，项目区域内将又有大规模开发建设，整个区域内基础设施，市政设施不停完善和健全，这就更有利于项目未来前景，而且整个项目标潜在购置力也是相当有分量，这也正是项目标开发机会点。

第五章

项目定位面对竞争猛烈房地产市场，企业要建立自己品牌和形象，就必需长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等多种原因综合考虑。一、目标市场定位1.高校、科研院所高级职称人士2.民营或私营企业家或个体老板3.行政企业机关主管级领导4.周围居民区部分富裕居民购房和二次换房需要年纪判定在30－45岁购置目标百分比依次判定为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位依据对项目周围环境及物业市场调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于猛烈竞争市场情况和项目所处环境和位为前提而作出明智决议，关键原因是:1．相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。2．项目自然环境得天独厚；3．从项目区位内同类物业分析得出结论。4．伴随南宁大桥建成和市政府搬迁，各项基础设施和市政设施全部会很快跟上。（产品定位具体提议见第七章项目计划、建筑设计提议。）第六章

项目计划、建筑设计提议一、项目总体计划提议 ①因为项目开发周期不是很长，但在计划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充足表现可连续发展策略，提议在总体计划设计中，所以在计划设计中一定要充足依据开发时市场情况进行设计。②总体计划中应尽可能兼顾到当地块周围环境，尤其要注意项目建成后周围景观和小区人员视觉效果。突出环境设计宗旨，以“绿地中公建”和“公建中绿地”（政府部门要求绿化广场部分）两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出二十一世纪居住小区整体特色。③总体上来说，此项目标计划方案中建筑单体设计应采取灵活户型和改变立体效果。④小区目标用户属中高收入阶层，在计划上，停车泊位，按文件要求住宅不少于0.5车位/户，商业办公按0.6车位/户，业主中因为项目位置原因将部分拥有私家车，所以，提议在小区交通方面，充足做到人车分流而且计划好停车位。⑤在设计计划上，建立“城市——小区——小区——组团——院落——家庭”尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市高度看小区建设，为居民发明和城市完美友好居住环境。二、住宅建筑设计提议1、住宅设计要适度超前。这里超前不仅仅是面积问题，更关键是功效、质量方面适度超前，这就要求设计人员必需考虑到以后最少内大家生活方法和需求改变。假如我们今天设计开发住宅能想到明天话，那么我们住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中一个强力卖点。2、住宅设计应充足表现“以人为本”标准，想住户之所想，每一细节处理全部应表现出对人关心和尊重,实现动静分开，洁污分开。尤其是对儿童居室，要更多地给予周到细致考虑。正如大家所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部部署全部应按内外分区、动静分区、生理分室、功效分室等要求设计3、住宅外观设计采取现在流行欧式风格，色彩以简练明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其它色彩点缀，做到统一中有改变。4、在建筑材料方面，大量采取新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成含有“后小康时代”特征住房中，新材料、新产品、新技术采取率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合部署为40%。5、户型设计多样化，包含平面布局多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计多样化（平面、复式），物业档次多样化（多层小洋楼、小高层、）等。三、小区配套设施提议1、会所是未来小区档次标志之一，提议建设一个中型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。2、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区智能化成为发展肯定趋势。为和时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新时尚，提议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采取地下电缆，整个小区实施二十四小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育、卫星电视等多方位网络服务。3、每户设独立水、电、煤气表，小区内采取变频供水系统及自来水净水系统，确保用户生活用水质量。4、小区内应设有小型超市、商场、幼稚园等公共建设配套设施，为用户日常生活提供方便，充足表现出小区生活现代化。四、环境艺术设计提议伴随大家生活水平提升，“买环境”观念已为大多数居民所接收，景观优势也成为众多小区一个卖点。在目前和未来相当长一段时间内，大家买房除了考察室内布局、质量及小区整体计划等原因外，也越来越重视其环境，这实际上也反应了大家追求人和自然友好统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂城市一个心态。基于上述原因和项目本身环境优势，开发企业在进行当地块整体计划设计时，不仅兼顾到地块周围环境，更要注意小区内环境艺术设计，提议企业聘用专业环境艺术设计人员进行设计，以期达成很好环境效果。上述优化提议仅仅是一个思绪，设计人员在把握总体标准前提下，能够有更多突破。

第七章

项目开发经营策略及投资估算依据本汇报前六章叙述和分析，本章着重讨论项目标开发经营策略，并对项目标投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订对应项目筹资计划和投资计划。一、项目开发经营策略 依据本项目及开发企业实际情况，本项目宜采取“合作开发，整体计划、分期实施、力创精品”灵活多变开发经营策略。1、合作开发本项目由富凯房地产开发和电力局（以下属三产单位名义）合作开发，双方合作首先可使项目拥有较高自有资金，利于项目标实施；其次，可利用电力局用户资源（定向开发职员住房），降低了项目标开发风险。2、整体计划这是大面积、大规模房地产开发一个显著特点，当地块占地面积虽不大，为159亩，但因为采取了多个建筑形式，所以必需对地块进行整体计划，分期实施。3、分期实施该项目开发总建筑面积达21M2，估计总投资约3.66亿元人民币左右，如此大规模投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于依据市场需求改变立即调整物业功效，重新定位，规避风险。依据对项目地块现实状况分析，提议项目以地块以南部分为突破口。其依据有：①地块南面环境、交通条件相对很好，宣传也更为方便；②从计划方面考虑，该区域含有相对独立性，可作为一个独立项目看待；③从景观效果考虑，北向风景很好，而房地产项目通常全部是将很好区位项目放在最终阶段实施。4、力创精品项目所在地块素质很好，含有很强可塑性，经过项目标品牌地塑造，可有效地带动项目销售。同时借助于该项目标品牌，可快速提升开发企业在南宁市房地产业界著名度。5、先环境、后房屋，全方面发动宣传攻势提议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是企业实力展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目标信心。二、项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为38042万元人民币，其中建设投资为28992万元。详见表-1：《项目总投资估算表》，更具体投资计划可能随设计及实施改变而调整。表一、项目总投资估算表序号费用名称费用明细/标准收费金额备注一土地成本1土地成本45万元/亩71550000元159亩（扣除30亩办公预留地）二前期工程费用1总体计划费建面×2元/㎡424000元按建筑面积21M22土地平整用地面积×12元/㎡2544000元3设计费建面×8元/㎡1696000元4勘察费用地面积×1.5元/㎡318000元5临时水电费建面×4元/㎡848000元6累计27.5元/M25830000元三报建费用1城建配套费建安费×3%5985000元2教育附加费建安费×1%1995000元3质量监督费建安费×2.5%4987500元4招标管理费建安费×1%1995000元5防洪费建面×2元/㎡424000元6人防费建面×10元/㎡210元7测量费200元/栋6400元按32栋计算8白蚁防治费建面×2元/㎡424000元9墙改押金建面×4.6元/㎡975200元10计划服务费建面×2元/㎡424000元11垃圾处理费建面×1.5元/㎡318000元12散装水泥确保金6000元—10,000.元1000013累计92.76元/㎡19664100元四建安工程费1土建多层及连排别墅700元/㎡50400000元2土建小高层1000元/㎡元3土建配套商业1000元/㎡15000000元4土建公共生活设施700元/㎡3500000元5水电工程建面×50元/㎡10600000元6累计941.04元/㎡元五基础设施1供水建面×10元/㎡210元2供电建面×15元/㎡3180000元3道路建面×30%×60元/㎡3816000元4污、雨水工程建面×10元/㎡210元5电视建面×5元/㎡1060000元6电话建面×4元/㎡848000元7消防建面×1.5元/㎡318000元8累计63.5元/㎡1346元六配套设施1绿化建面×12元/㎡2544000元2景观小品建面×5元/㎡1060000元3庭园灯建面×3.5元/㎡74元4大门及入口广场00元5围墙120元/㎡360000元按3000米计算6红外线保安系统700000元7门铃对讲400/户640000元按1600户8累计29.5元/㎡6246000七管理费用1管理费一至六×5%15812605元2监理费建安费×1.2%2394000元3销售费用总销金额×3.5%17514000元八财务费用1财务费用约18960000元九不可预见费用1一至六×3%9487563元十总成本1一＋…＋九元十一销售收入1定向开发部分商品房均价2200元/㎡元13㎡2外销商品房部分均价2500元/㎡元60000㎡3商业配套均价4000元/㎡60000000元15000㎡4车位约个元5元2360.38元/㎡十二税费1营业税及附加费总销售额×5.725%28647900元2房产登记费总销售额×1.5‰750600元3产权监证费公寓销售额×1.5%6606000元4印花税公寓销售额×5‰220元5累计38206500元十三房屋维修基金1建安费×3%5985000元十四项目利润项目利润=销售收入－总成本－税费－房屋维修基金=--3820=75788232元建设投资建设投资包含土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿建设投资估算依据：整个项目从1月开始，12月底全方面完成。多种税费按南宁市现在取费标准计取。整个项目按中、高水平计算。三、项目实施进度安排 整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时依据市场改变，不停地调整项目实施进度。因为项目投资费用和建筑总面积较大，依据项目实际情况，提议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发（配套及公建中心放在第三期），先开发建设定向开发部分住宅小区，后开发建设外销商品房住宅小区，整个项目从1月开始，至12月结束，历时34年。项目定向开发部分安排在一、二期工程完成，外销部分安排在三期工程完成，项目实施进度计划详见表—2。表—2项目实施进度计划表（年、季度）实施步骤123412341234工程前期首期工程二期工程三期工程四、项目投资和筹资计划1、项目投资估算项目总投资约为38042万元。其中：（1）土地费用7155万（扣除30亩办公预留地）.（2）前期工程费：583万元（4）建安工程费用：19950万元2、项目投资估算依据及说明（1）设备费用按询价或类似工程设备投资估算。（2）建筑工程费参考《广西省建筑工程单位估价表》及当地类似工程概算指标估算。（3）安装工程费依据《全国统一安装工程概算定额广西省单位估价表》及类似工程造价调整。（4）其它费用及建筑安装费用定额根据《广西省建筑安装费用定额》及建设部相关要求实施。（5）不一样年份价格资料均调整至价格水平。（6）项目建设单位提供相关数据。（7）行业类似工程经验数据。3、项目资金筹措项目计划总投资：约38042万元前期由富凯房地产开发出资万，电力局出资2200万开启项目，电力局占股55%，富凯占股45%。项目资金不足部分由银行融资贷款处理。项目土地购置款约8505万元（含30亩办公用地款），30亩办公预留地土地购置款约1350万由电力局负担，不计入项目成本。项目实际土地款为7155万元。扣除项目实际土地款7155万元及项目计划设计等前期费用583万，项目建设投资约28408万元，其中：项目一期工程约5平方米，投资约6968万元，二期约80000平方米，投资约10720万元，三期约80000平方米，投资约10720万元。项目建设期历时3年，从1月至12底全方面完成，项目建设期较长，因为本项目一、二期均为定向开发，实际运作中，上一期项目标销售收入中相当一部分可用于下一期建设资金。在实际运作时，可依据本项目实际情况作以下安排：1、项目立项报批手续办妥后，能够项目抵押取得银行贷款支持。2、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。3、伴随工程动工，项目环境及内部设施达成一定程度并有一定气氛后，立即办理《房屋预售许可证》，并开盘预售。具体见表—3：《项目投资计划表》

第八章项目开发经营情况分析本章对本项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。本项目中包含公寓式住宅、小高层住宅和幼稚园、配套商业、车库等公建项目。其中，前者采取销售形式，商业配套项目可采取销售或出租，或自行经营等多个形式，为测算方便，本汇报在项目经营估算时，全部商业配套项目以销售方法考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少物业，且要投入一定经营费用，如幼稚园等。故公建项目标经营收入仅考虑商业配套销售收入目，其它项目在本汇报中均未考虑。一、项目标价格定位依据对项目周围同类物业价格及销售情况分析，结合本项目标建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面情况，对项目作以下价格定位：定向开发部分2200元/m2外销商品房部分2500元/m2商业配套4000元/m2二、项目销售计划依据本汇报项目经营策略、实施进度安排、本物业供需情况调查，和本物业设计水准，确定本项目销售计划。本项目一、二期住宅部分为定向开发部分，不对外发售。三期为对社会销售部分，小区商业配套等集中在第三期建设。三、项目销售收入估算据前文确定项目销售价位和上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况以下表四、项目经营成本结算项目经营成本包含：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。其中：建造成本=（当年销售收入/项目经营总收入）×总建筑投资上述公式仅为近似计算。②销售成本含广告费、人职员资、办公费等，按销售收入3.5%计取。③销售税金包含营业税、城镇建设维护税、教育费附加。三者累计为销售收入5.725%。④财务费用为项目开发经营期间利息支出。项目经营成本各项估算见表—6五、项目利润估算依据本项目投资安排、筹资方法、建设进度、销售情况，项目利润计算如表

第九章项目开发经营风险分析本章拟对本项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中关键风险进行定性研究并提出对应对策。一、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包含项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。1、项目经营收入保本点分析项目经营成本=/（1-5.725%）=元，保本点=/=80.64%即销售收入达估计收入80.64%时，项目处于盈亏平衡状态。2、项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=50640万元，保本点=50040/38042=131.54%即项目开发经营成本达成估计成本131.54%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不一样，这是根据计算期平均状态计算结果。二、项目敏感性分析本项目敏感性分析关键针对项目总投资和项目营业收入两项原因进行。1、项目总投资因为项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现多种不能预期改变，故项目标总投资额可能会发生部分改变，估量最大变动幅度达5%，假如投资额增加5%，项目标估算利润下降1833万元，项目仍然可行。2、项目销售收入