【投资房地产宏观政策探究6600字（论文）】

第2章我国房地产市场宏观调控政策的理论基础2.1基本概念2.1.1房地产市场房地产市场有广义和狭义之分，狭义的房地产市场是指在进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所；广义的房地产市场指整个社会房地产交易关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。本文讨论的是广义的房地产市场。与一般商品市场相比，房地产市场具有如下特征：投机性强、具有高风险性、区域性特征明显、供给的滞后性，及政府的干预性等特征。2.1.2房地产宏观调控政策的内涵宏观调控政策是指国家运用经济政策对这些总量进行调整，促进总需求和总供给的基本平衡，从而实现经济的稳定增长。在西方国家，“宏观调控政策”通常被称为“经济控制”、“宏观经济管理”或“国家干预”。与西方以财政和货币政策为主的成熟市场经济国家相比，中国的宏观调控政策手段多种多样，包括经济手段、法律手段和必要的行政手段。房地产宏观调控政策是指房地产行业与国民经济的发展，运用经济、法律、行政等手段，在不平衡的市场条件下对整个房地产行业进行宏观调控的政策。房地产行业存在的问题是宏观经济运行和经济体制中一系列问题的综合反映，因此房地产市场的宏观调控政策尤为重要。2.2房地产宏观调控政策的相关理论2.2.1市场失灵理论西方经济认为，在完全竞争的条件下，市场经济能够充分合理地利用现有的社会资源，在自发运行的过程中实现社会资源的有效配置，只有通过自身实力的调整才能实现。但市场经济并非奇迹。建立在自由放任基础上的市场竞争机制在任何领域、任何国家都不能得到充分发展;在其他领域或场合，即使市场机制能够充分发挥作用，也无法实现资源的合理配置，满足整个社会的需求。这些问题是市场经济自身无法解决的内在缺陷。西方经济理论称之为“市场失灵”。市场失灵是指市场机制由于内部功能缺陷和外部条件导致的资源配置失灵，是政府干预的逻辑前提。政府干预对于纠正市场缺陷、提高效率、促进平等、维护宏观经济稳定具有重要意义。2.2.2非均衡经济理论经济失衡理论是相对于一般均衡理论的。根据一般均衡理论，在现实生活中，所有商品的价格、需求和供应是相互关联的，只有当所有商品的价格达到相同的需求和供应水平时，市场才会处于总体均衡状态。根据一般均衡理论的定义，房地产市场是不平衡的。非均衡理论讨论了当市场供求不完全平等时市场如何运作，以及市场如何运作以恢复市场稳定。此外，失衡理论研究的一个重要方面是多市场溢出效应，即一个市场的失衡对另一个市场的影响。房地产市场涉及多个行业，外溢效应非常明显。宏观调控政策和政府政策的实施会影响整个主体，市场调控决策的失误会影响整个国民经济的稳定发展。2.2.3市场信息的不对称性“信息不对称”是指交易双方之间的信息分布不均匀，也就是说，某些人对某些事情得到的信息比另一些人多。在市场经济中，信息是不完整的，需要支付信息。典型的表现是，消费者通常处于一种落后于生产者的信息状态。他们对于自己消费的产品各个方面知识的通常是有限的,往往不知道商品的质量和价格存在什么样的区别。信息不对称的另一种表现形式是有的消费者拥有完整的信息，而有的消费者只有有限的优质信息。双方为了赢得竞争，通过信息资源等手段相互削弱对方对于信息的了解。

第3章我国投资房地产宏观调控政策存在的问题3.1住房保障不完善，重点不够突出目前，我国住房保障体系建设已经启动，但与住房市场进程相比，住房保障体系不完善，保障重点不突出，导致对国内住房需求监管薄弱。包括:首先，住房保障制度不完善，没有完全覆盖不同收入群体。虽然中国目前的住房保障制度对高档商品住房、普通商品住房、经济适用住房以及适用人群进行了普遍界定，但仍有相当一部分中低收入家庭没有住房保障。此外，大量的农村农民工已经成为城市居民的重要组成部分，他们也是城市生活条件较差的弱势群体。然而，政府在制定政策时仍然缺乏对这些群体的有力支持。其次，住房保障体系建设滞后于住房市场的发展。中国住房保障体系建设滞后于住房市场化进程。具体来说，一是住房保障制度落实不到位。目前，大多数城市没有明确的管理机构，资金来源不明确，配套政策不完善，缺乏制度化。二是进一步完善保障房制度。三是廉租房制度建设进展缓慢。目前，中国仍有一些城市没有实行廉租房制度。大量城市廉租房建设进展缓慢，总体覆盖面很窄。三是缺乏有效的措施鼓励开发商参与保障房建设。由于保障房和保障房项目的利润相对较低，开发建设过程受到政府的严格控制，大多数想要实现利润最大化的开发商都不愿意从事这类住房的开发。因此，鼓励开发商参与保障性住房建设，是加快落实住房保障制度、优化住房结构的迫切现实问题。3.2政府宏观调控政策的手段仍过于单一目前中国房地产宏观调控政策较为单一，其突出表现是行政手段多于经济手段和法律手段。从近年来的房地产政策来看，政府试图通过董事会和部门公告的方式来调控房地产市场。然而，由于房地产市场的地域性和差别化特点，传统的由不同主体发布房地产监管文件的做法往往会导致反监管，即监管目标和监管措施相互冲突。同时，政府对不同的监管机构采取了“一刀切”的做法。比如，为了避免这种投机问题，央行连续几次上调住房贷款利率。这种不明确的加息政策虽然增加了投机性房地产投机的资金成本，但也增加了房地产开发商或自给自足购房者的负担，影响了宏观调控政策的效果。3.3无法协调各方的利益，效力打折随着改革的深入和经济的不断增长，中国社会利益多元化的趋势日益明显。中国房地产宏观调控政策过程中存在多方利益相关者博弈，主要表现为中央政府、地方政府和实际项目开发商之间的三方博弈，监管效果大大降低。宏观调控政策的制定始终是整体的，考虑的是压倒性的利益，而地方政府和房地产开发商在执行时往往要考虑自身的利益。宏观调控政策与房地产政策的效果是共同利益与地方利益的差异，这大大降低了宏观调控政策的形式和监管效果。3.4地方政府宏观调控政策的积极性不大由于中国特殊的国情、地方政府官员的政绩考核以及地方经济发展的内部方式，地方政府长期以来对房地产宏观调控政策并不十分热衷，甚至有些地方产生了阻力。中央在做决策的时候，往往会规划一些国民经济的增长点，而这种规划往往忽略了各个地方的特点和特色。通常，制定的计划并不适合这一地区的发展。所以它会产生负面影响。同时，国家安全计划也会降低和影响地方政府的主动性和积极性。同时，由于现行地方政府绩效评价体系的局限性，地方政府绩效评价标准过分强调GDP、城镇化等经济指标，而对中低收入居民的生活状况等民生指标过于重视。3.5强调自有住房市场存结构性矛盾目前，中国大部分地区的住房存量总量比较高，高于经济发展水平和经济发展阶段的预期。中国的贫富差距很大。高收入人群拥有第二、三套住房，而中低收入人群没有住房。此外，为了获取巨额利润，房地产开发商还提高了高端房地产和商业房地产的开发水平，使得大型商品房和高收入人群居住的商品房过高，而低收入人群居住的中小型普通住房的居住消费应该遵循梯度变化的规律，但这一规律在中国受到了严重的挑战。近年来，人们在买房时，普遍讲究“循序渐进”或“尽快”。这种过度消费和过度消费导致了问题通货膨胀，刺激了房价的上涨，加剧了居民的经济压力和金融风险。

第4章促进我国投资房地产宏观调控政策的对策和有效建议4.1促进房地产市场平稳发展的对策房地产业是国民经济的基础产业和主导产业。政府的房地产宏观调控政策的成败，将直接影响中国房地产业的兴衰，进而影响国民经济的健康协调发展。近期的房地产调控政策将使该地区的房地产市场进入调整、整合和升级阶段，并日趋成熟。为了保持当地房地产市场的持续健康发展，可以采取以下对策：4.1.1加强房地产价格监测工作建立科学有效的房价监测预警体系，加强房地产市场调控，维护房地产价格秩序，促进房地产行业持续健康发展。关注土地出让价格、新建商品住宅成交价格和存量住宅成交价格;此时，应特别注意加强对住宅商品住宅价格的监测。加强对房价3个月和1年的分析预测，包括销售面积、房地产开发投资、初始面积、交付面积、销售面积、空置面积、市场均价和新建商品住宅价格的变化及原因。一旦发现定价机制异常，将提出预警建议。4.1.2加强房地产项目的跟踪管理工作建立房地产项目跟踪联络网络，及时反馈项目进展情况，帮助您发现、协调、解决问题。确保房地产企业按照政府年度土地交付计划实施房地产开发项目，通过统一备齐、拍卖、挂牌取得土地使用权。管理房地产项目的市场准入，严格审查房地产开发企业的资质，严格控制注册资金、项目资金以及未经许可或超出业务范围的房地产开发经营行为。4.1.3有计划有步骤的规划房地产开发房地产的发展将结合我区经济发展和城市建设的总体规划，根据轨道交通等基础设施建设制定房地产发展规划，合理预留发展空间，从而达到良好的引导效果，加强对房地产市场的监管，通过房地产市场信息的透明，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业了解市场情况，根据市场情况合理制定发展规划。4.1.4合理引导住房主体需求中低收入劳动者、新城从业人员、推进城镇化的人口群体和城乡贫困家庭外出务工人员是社会的主要住房需求。为了满足这一需求，市政当局今年大力鼓励建设两类建筑，如支持商业建筑和经济适用房，同时增加低成本建筑的建设。该区应抓住机遇，积极引导商品房向普通住宅建设发展，改善住房供应，改善居住功能，提高居住品质。同时，根据我区发展建设和城市化进程的实际情况，提出引导居民合理消费住房、促进住房合理化的关键问题。4.2对房地产市场宏观调控政策的有效建议4.2.1完善和努力促进房地产市场信息披露开发商与消费者之间存在严重的信息不对称，影响了房地产市场的宏观调控政策。这就要求政府进一步完善房地产信息压制制度，建立信息透明的房地产市场。一方面，要尽快建立健全公平合理的房地产交易制度、房地产预警预报制度、房地产统计指标体系和信息披露制度;另一方面，要加强执法，真正实现开发商主导交易的均等化、公开化、透明化。4.2.2正确掌握房地产市场的宏观调控政策手段政府应根据不同时期房地产发展的特点和存在的问题，采取相应的管理措施。当前，随着中国房地产市场的不断完善和发展，政府必须改变过去以行政手段为主的宏观调控政策局面。以经济手段为主，以管理手段和法律手段为辅。尽量避免政府对房地产市场的直接干预和政策的持续变化。4.2.3针对不同的区域实行差别化调控政策房地产宏观调控政策要因地制宜，避免“一刀切”。在制定房地产宏观调控政策时，不仅要分析和了解房地产行业的整体发展水平，还要分析不同地区房地产发展的状况和空间差异，针对不同对象制定不同的管理策略。4.2.4提高地方政府落实调控政策的积极性第一，减少中央经济发展规划的集中化。财富保障在做决策时，应避免规划国民经济增长点，鼓励地方政府根据自身特点，制定适合本地区房地产开发的可行方案，寻求合适的经济增长点。此外，我们应该更多地关注社会的和谐发展，而不是经济增长。二是完善地方政府绩效评估体系。一方面，要改革地方官员的政绩考核标准，弱化考核标准中GDP、城镇化等经济指标，提高中低收入居民生活水平，甚至部分地区出现零增长或负增长，完善分税制，使地方政府的权力和财权相对平衡;同时，要改革土地收入制度，及时向中央征收土地出让金，减少地方政府对土地收入的依赖，对地方政府过度批准经济增长或无条件保护土地的行为进行监督。4.2.5引导消费者树立合理的住房消费观念在中国房地产市场中，许多投资者不理性，这是房地产价格波动的一个重要原因。因此，政府应加强政策引导和舆论引导，引导消费者转变消费观念，只买新房，倡导建立基于消费能力的“租购”科学消费模式，合理引导普通居民;同时，政府必须积极发展不同层次的住房市场。在中国，随着居民收入水平的侵入和分化，消费群体呈现多样化。在此基础上，政府必须根据居民的收入水平，设计租金补贴、价格补贴、利息补贴的多层次住房政策。并根据实际需要，安排中小普通商品房的供地方案和建设方案。

第5章结束语一般来说，政府调控房地产市场的政策应该集中在以下几个方面:一是土地供应;增加住宅用地供应;明确保障房和保障房的土地供应政策;二是税收政策，增加了二手房交易的税收种类，明确规定了普通和非普通住房的不同税率;第三，价格政策，如对保障房实施价格限制，限制了一些地区的房价。此外，主要措施包括信贷政策、住房结构政策和外商投资限制政策。房地产行业能否持续、健康、快速发展，在一定程度上取决于政府的宏观调控政策，房地产市场的状况和完善及其正常运行，也在一定程度上取决于政府的有效调控和管理。在市场经济条件下，房地产市场的宏观调控政策势在必行。但是，政府在实现其宏观调控政策功能的同时，还需要逐步完善和调整。虽然房地产价格正在逐渐下降，但不能保证今后房地产投机不会再次上升。因此，政府必须正视这个问题，不能逃避，才能使人民群众真正安居乐业。

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