物流港商业机会分析

物流港商业机会及形象分析释放内需，寻找外需概述物流港商业机会的寻觅，基础在与物流基地的2个基本服务对象，货车和人。分析这两个对象的行为模式就能找到其中对应的商业机会。所谓有的放矢！目录

一、商业机会分析二、商业流向及业态组合分析三、建筑形态分析一、商业机会分析-内在分析1、车的商业机会

公路港车的分类可以分为两类对象：货车、工作人员小汽车货车主要消费：直接消费：汽配、维修、保养、装饰等引进专业4S店以及专业维修厂家外延消费：车险、租赁等金融服务，汽车技术交流，汽车展销等引进保险公司、租赁公司、汽车厂商等工作人员车主要消费：直接消费：清洗、保养等引进专业4S店以及洗车厂家外延消费：车险等金融服务，汽车展销等引进保险公司、汽车厂商等一、商业机会分析-内在分析从车的分析得出我们几个必须的服务内容：货车：主要对象汽配维修、保养清洗装饰保险等金融服务汽车展销、展览驾驶以及汽车技术交流工作人员车：次要对象图块越靠前，表示消费价值大，图块颜色越浅表示需求越差一、商业机会分析-内在分析2、人的商业机会公路港人的分类可以分为四类对象：货车司机、基地工作人员、物流企业工作人员、外部参观等人员货车司机主要消费：吃：工作餐，朋友聚餐（中端餐饮）住：司机之家（主要）购物：生活必需品，当地土特产、给家人的礼物等休息保健：健身、按摩、简单医疗等，司机健康中心娱乐：网吧、小型数字放映室一般商务：打印、复印、邮寄、快递等基地工作人员主要消费：吃：工作餐，宴请（主要对象是参观人员，中端餐饮）购物：生活必需品，外地土特产、给家人的礼物等休息保健：健身、休息物流企业工作人员主要消费：吃：工作餐，工作商务宴请（中端餐饮）购物：生活必需品，外地土特产、给家人的礼物等(可能数量很少）休息保健：休息，晚上住宿人员有部分娱乐需求外来及参观等人员：主要是参观学习、推销产品、会议展览等吃：工作商务宴请（中端餐饮）购物：物流港的纪念品，土特产住：有部分中端居住需求（展览展销人员）一、商业机会分析-内在分析从人的分析得出我们几个必须的服务内容：货车司机：主要对象餐饮：工作餐中端宴请住宿：司机之间及部分舒适性居住购物：生活必须品、土特产、物流港纪念品、礼物等休息保健：健身、按摩、简单医疗娱乐：网吧及小型的数字放映普通商务：打印复印，邮寄快递、银行等基地工作人员：次要物流企业工作人员：次要外来及参观人员：极次要图块越靠前，表示消费价值大，图块颜色越浅表示需求越差一、商业机会分析-外在分析外在商业机会主要是靠基地内设的模块来吸引外在客户主要是两块：商业模块和汽修汽配模块1、商业模块的外延机会：比如基地内部的商业模块做的很成功，并且具有一定的特色，比如叫物流超市，我们有充足的商品，便宜的价格，又有大块的停车位可用，这样就可以发展成郊区一站式仓储式超市或者夹杂奥特莱斯这样的模式，以吸引城郊区有车一族购物需求。2、汽配汽修模块的外延机会：汽修汽配模块具有很大的可能性能外延，集聚了较大的商业规模以及客流，将带来相关配套设施的本能跟进，从来延伸外来需求，以货车修理、租赁、买卖等为主，私家车为辅。3、另外一块可以外延的，有可能是会议展览，利用我们较大的场馆开展一些城市展览展销等。商业模块汽配汽修模块会议展览模块二、商业流向和业态组合分析解析了主要基础服务对象之后，我们需要对人流和车流所造成的商业流向进行分析组合，以便对业态组成进行合理布置。去哪里干什么去哪里干什么二、商业流向和业态组合分析-车流1、货车流分析汽修汽配智能车源中心零担城市配送仓库货车经主入口进入之后，主要进入智能车源中心和零担仓库，因此汽修汽配必须与这两个功能靠近，同时汽修汽配又有外延需求因此要靠近道路。靠近道路邻居邻居二、商业流向和业态组合分析-车流1、工作人员车流分析汽修汽配清洗、装饰基地停车场私家车主要进入基地停车场，如有需要的话才进入汽修汽配场地或者有厂家自行停车去服务靠近道路尽量贴近二、商业流向和业态组合分析-人流1、司机流分析交易中心智能车源中心货车进入智能车源中心之后,司机主要走向即是交易中心和住宿配套。绿色：进基地路线橙色：完成相关交易或者休息后出基地路线汽车有较迫切的问题，司机会马上去该模块住宿配套其他配套：展览等汽修汽配根据这个分析：这个节点属于人流交汇中心适宜布置相关商业：购物，餐饮二、商业流向和业态组合分析-人流2、物流公司工作人员流分析餐饮物流办公绿色：进基地路线橙色：完成相关交易或者休息后回程路线购物休息其他配套：展览等二、商业流向和业态组合分析-人流3、基地工作人员流分析餐饮基地工作人员办公绿色：进基地路线橙色：完成相关交易或者休息后回程路线购物休息其他配套：展览等2，3人流具有基本相同的目的性二、商业流向和业态组合分析-人流4、外部人员流分析交易中心绿色：进基地路线橙色：完成相关交易后回程路线餐饮、购物其他配套：展览等参观举办一些活动汽车汽配举办一些展销需要吸引部分人来购物二、商业流向和业态组合分析-业态组合根据以上流向分析，人的消费中：餐饮属于公路港必备的附属功能，各类人员都有相应的餐饮需求，因此必须将这个功能的想透。购物则主要针对司机进行拓展，根据发展情况可以扩展，也有可能成为一个比较好的营业来源休息功能基本是司机独享功能，而且司机对住宿条件要求不会很高，干净、舒适即可，配备少许中端以备外来需求即可。娱乐功能则是提升基地人员工作环境的重要一环，可能营业情况不是很好，但也是必须品，体量可以减少，功能不能少。外延的会议、展览功能则要视情况而定，因为有物流基地的政府门户效应，这一块说不定可以打造成功，进而带动购物及住宿服务车的消费中：汽修汽配属于必备功能，其余保险、展销等功能属于提升人气的辅助工具。交易中心二、商业流向和业态组合分析-业态组合根据以上分析，大致的业态组合应该这样其他配套：展览等住宿服务底层设置餐饮购物、娱乐等（或底层餐饮）其做为交通枢纽，利用其人流的汇聚功能，打造我们物流港的商业中心地带零担智能车源中心汽修汽配汽修汽配紧贴车源中心和零担，且外贴道路建议风雨走廊，提供司机舒适度，尽量少淋雨，同时走廊内部设置饮料等小卖，餐饮属于必备消费，所以在业态组合上我们可以放在路线尽端，利用其必备性拉升人的流线，提升中间购物娱乐的关注性示意功能，具体按照基地情况布置交易中心二、商业流向和业态组合分析-业态组合主要业态内部组合其他配套：展览等住宿服务底层设置餐饮购物、娱乐等（或底层餐饮）底层可以架空设置工作人员停车1，2楼交易中心三楼及以上可以设置办公底层架空停车地上设置大空间底层可以架空停车或者餐饮1，2购物商业三楼娱乐一楼或底层餐饮二楼以上住宿其他配套：展览等底层架空停车地上设置大空间底层可以架空设置工作人员停车1，2楼交易中心三楼及以上可以设置办公其他配套：展览等底层架空停车地上设置大空间交易中心底层可以架空设置工作人员停车1，2楼交易中心三楼及以上可以设置办公其他配套：展览等底层架空停车地上设置大空间交易中心三、建筑形态分析为了提升整体形象，建议交易中心等组合成一个形体，这样方便处理建筑立面，能有效提升建筑形象，其他配套：展览等住宿服务餐饮、购物建议风雨走廊，提供司机舒适度，尽量少淋雨，同时走廊内部设置饮料等小卖组成一个整体交易中心三、建筑形态分析为了提升整体形象，建议交易中心等组合成一个形体，这样方便处理建筑立面，能有效提升建筑形象，沿街面整合一起之后，可以设置一个比较体面的形象，既满足政府门面需求，更大程度满足我们自己打造气氛的需求，我们目前较大一个原因是体量独立，因此立面无法组织整体其他配套：展览等住宿服务餐饮、购物组成一个整体譬如万达广场这样的会议展览交易中心主入口餐饮、购物司机之家三、建筑形态分析关于标志性问题，其实我们的名字是最大的标志，譬如万达广场，他全国这么多的广场，只有他的名字是最显眼的，没有两个建筑有相同的标志、色彩等