珍珠泉旅游度假区总体规划方案

珍珠泉旅游度假区总体计划（一）计划认识

针对珍珠泉旅游度假区处于由观光旅游至度假旅游转型战略机遇期，计划关键发挥资源优势，努力争取达成保护和发展两方面协调：首先充足保护珍珠泉旅游度假区自然资源，维护其生态环境，推进其可连续发展；其次追踪旅游度假需求，合理布局配套，提升珍珠泉旅游度假区吸引力和竞争力。使其现有绝佳山泉林湖美景，又有一流旅游度假设施，历史文化底蕴和现代文化气息交融。

（二）计划依据

1、计划依据文件

《南京市城市总体计划》（调整）

《南京市浦口区城市总体计划》（）

《南京市浦口区近期建设计划》（）

《南京市旅游业“十一五”计划》

《南京珍珠泉旅游度假区总体计划》（1994年4月）

《旅游计划通则》（GB/T18971－）

《旅游资源分类、调查和评价》（GB/T18972-）

《江苏省旅游管理条例》（）

2、计划参考文件

《南京市浦口区“一山三泉”地域旅游发展战略计划》

《老山风景区总体计划纲要》

《南京珍珠泉旅游度假区总体计划》（4月、未批）

《南京市浦口中心地域概念计划》（）

《浦口区沿山大道一期两侧控制性具体计划》（）

《浦口区沿山大道二期两侧控制性具体计划》（）

3、计划相关文件

计划依据国家相关城市计划、环境保护、文物保护等方面相关法律法规，依据《环境空气质量标准》GB/3095—1996、《地表水环境质量标准》GBZB1-1999等相关标准，并参考中国外部分发展很好旅游度假区经验编制。

（三）计划标准

（1）保护优先标准

充足保护珍珠泉旅游度假区风景资源，维护其自然生态环境，保护文化遗存，推进其可连续发展。各项计划设计均以不破坏生态环境为前提和基础，确保做到计划建设无污染、无破坏。计划旅游度假设施融入优美如画自然环境中。

依据景观环境评定结果，计划布局应尽可能保护好南北较高山体；建设用地则尽可能选择影响较小丘陵低地，以维护珍珠泉旅游度假区总体景观视觉环境质量不受破坏。尽可能保护好北部狮子峰、妙高峰、芙蓉峰、南部石人峰、寒云峰东南坡及山下水库周围生态环境很好地带，维护其生态环境生物多样性，形成珍珠泉旅游度假区良好生态基础。

（2）突出特色标准

既要挖掘区内历史文化（如山水文化诗），又要突出山泉林湖美景，重视对湖光山色展现利用，讲究计划艺术性。

整合、挖掘、充足利用现有旅游资源，把最能表现特色地带留出来作为关键游览区，尽可能使北部狮子峰、妙高峰、芙蓉峰、南部石人峰、寒云峰东南坡及山下水库周围景观视觉质量很好地带强化景观特征，形成珍珠泉旅游度假区关键吸引力之一。

（3）高起点、高端标准

以建成国家旅游度假区为目标，为南京国际化大城市配套，和国际旅游度假趋势接轨。

为占领旅游度假市场有利地位，建立旅游度假高端市场优异品牌，必需注意计划建设项目类型高起点；以高标准高品味来衡量和检验，做到观念优异、构思新奇；文化气质优雅。

把计划发展项目关键放在高级旅游度假项目上，和相对而言消费较低大众娱乐形式区分开来，提升端。

（4）以人为本标准

从人旅游度假行为和需求出发，重视人活动和感受，在计划布局、计划标准等方面表现人性思想。

依据游客和度假者对环境和功效不一样需求特点，合理分区布局，游览区关键选择景观优美，旅游资源集中地带；综合娱乐区部署于东部沿山路入口周围；大型服务设施会议设施部署于中部交通便利、基地环境优美地带；度假用地相对独立，设置于景观优美丘陵水滨或是大型会议中心、高尔夫球场周围。道路及其它基础设施计划布局考虑人使用感受，重视整体旅游路线节奏感和景点间连续性；重视把优美形象建设融入计划中去。

（5）可操作性标准

旅游度假区开发建设过程中会碰到各方面复杂情况和影响原因，计划在把握关键标准情况下留有弹性，尽可能使计划在管理建设中切实可行。

（四）总体布局

1、景观关系

从中国外旅游度假区发展经验来看，旅游休闲娱乐功效往往依靠于优美景区或其它特色资源以形成旅游大气氛。景观关系对旅游度假功效影响是总体布局基础依据之一。计划在景观环境评定结论基础上，在和浦口新市区协调塑造景观特色基础上，优先考虑保护质量较高景观资源，留出必需景观视觉轴线。

景观视觉质量很好地带，关键集中在狮子峰、妙高峰、芙蓉峰、石人峰、寒云峰东南坡及山下镜山湖中庄、石墙水库周围。计划布局应尽可能使景观视觉质量很好地带强化其景观特征，形成珍珠泉旅游度假区关键吸引力之一。

景观视觉环境阀值较低地带，也即南北较高山体计划应尽可能保护好，建设用地则尽可能选择影响较小，视觉环境阀值较高丘陵低地，以维护珍珠泉旅游度假区总体景观视觉环境质量不受破坏。

生态环境质量很好地带，北部关键集中在狮子峰、妙高峰、芙蓉峰等人为扰动较少地带，南部关键集中在石人峰、寒云峰东南坡及山下水库周围。相对而言，东部低地居民点、农业用地生态环境质量则比较通常。计划布局应尽可能保护生态环境很好地带，维护其生态环境生物多样性形成良好生态基础。

2、功效发展思绪

旅游度假功效和景区、高级休闲娱乐项目存在亲密相互促进关系。在功效区之间地缘影响关系上，计划以景区和高级休闲娱乐项目作为功效分区组织关键，利用关键产生外在地缘效应促进周围功效区旅游度假质量和气氛提升。

计划严格保护路北定山、镜山湖、石婆山、中庄水库、石墙水库等旅游资源集中、景观优美、生态环境敏感地带，建设关键风景游览区——即保护关键吸引力。

在此基础上合理部署其它休闲娱乐设施：完善昭富国际高尔夫球场，完善野生动物生态园，扩大影响，抑制其不利原因；争取大型娱乐休闲项目标落户——建立市场竞争力。

适时发展会议展览，大型酒店服务设施和会议展览设施部署于中部浦合路和佛手湖之间交通便利、基地环境优美地带，以配合浦口新市区发展定位，使珍珠泉旅游度假区形成综合性旅游基地——加强市场竞争力。

在风景游览和休闲娱乐、会议展览影响带动下，主动发展度假功效。计划度假用地环境要求相对独立，设置于景观优美丘陵水滨或是酒店、会展中心、高尔夫球场、其它高级休闲娱乐项目周围，和上述功效区块形成指状交叉形态，最大利用其功效和环境形象效应——利用市场竞争力滚动发展。

3、布局结构

依据空间分布特点，计划珍珠泉旅游度假区综合形成“一心、二片”布局结构。

“一心”指一个综合服务区，在石人峰—中庄水库西侧—佛手湖北侧—南入口北侧，面积约为95.0公顷。该区是度假区综合服务枢纽。

“二片”分别指以浦合路为界南北片两个片区。北片关键以娱乐游憩功效为主，面积约为713公顷；南片以休闲度假为主，面积约为704公顷。

4、功效分区

（1）综合服务区

共2处，在浦合路南，总面积约为70.8公顷。计划提议该区营造闲适气氛，和通常城市商业服务设施区分开来。和南、北入口配合，形成整个旅游度假区功效组织枢纽。该区既是旅游度假区最关键服务中心之一，也同时为浦口新市区提供服务，是旅游度假区营业收入关键起源之一。

（2）娱乐专题园区

共2处，在北入口浦合路南和体育休闲区西南，总面积约为55.5公顷。娱乐是旅游度假区关键功效之一。在旅游度假区发展前半阶段，大型休闲娱乐项目对聚集人气、占领通常假日旅游人群市场、扩大著名度全部有很大影响。

（3）创意产业区

在度假区西北部，面积约44.8公顷。依靠周围温泉资源带动低密度低强度创意产业开发。本区关键打造文化旅游创意产业，即动漫作品设计、制作、演出中心，继而成为动漫产业“孵化器”，培育一批新型动漫企业，最终成为动漫专题公园和创新创意产业园。

（4）山地自然生态区

在浦合路北，面积约285.4公顷。本区以保护自然山体植被为主，这是度假区关键环境背景之一，集中表现度假区计划设计一大专题——生态，安排生态知识教育、鸟类观演、栈道游览等旅游项日和完全自然生态景观，充足展示自然生态景观旅游乐趣和魅力——跟踪旅游发展方向。

（5）游览景区

游览景区共6处，分别为琥珀泉游览景区、定山寺游览景区、镜山湖游览景区、珍珠泉游览景区、北入口游览景区、南入口游览景区，总面积约为192.2公顷。

琥珀泉景区在度假区西南部，面积约为18.41公顷。计划加强本区景观和园林设施建设，杜绝抛掷杂物入泉，维护水体清洁。

定山寺景区在体育休闲区以北，面积约为20.2公顷。该景区应突出以庄昶为代表山水隐居文化，和南京城内景点区分开来。重建庄昶草堂、“观物草亭”、“卧林亭”、“独乐园”等景点，并可结合景点设少许休闲文化设施，赢得部分文化人群。同时，可合适挖掘达摩佛教禅宗文化，建设部分佛教风格庭院，但要注意不宜大建寺庙，造成对整体文化形象破坏而客观上排斥对高层知识文化人群吸引力，影响旅游度假区长远发展。

镜山湖游览景区在浦合路以北，面积约为10.6公顷。本区计划向东扩展至入口广场，使景区连为一体。加强本区景观和园林设施建设，同时可傍水建设少许休闲娱乐设施和服务设施。

珍珠泉游览景区在浦合路以北，面积约为38.7公顷。计划要加强本区景观和园林设施建设，杜绝抛掷杂物入泉，维护水体清洁。

北入口游览景区在区内浦合路东北，面积约为20.1公顷。计划结合对现有景区改造，把珍珠泉园区入口部分功效迁至广场，树立旅游度假区现代新形象。

南入口景区处于计划浦口新市区中轴线上，面积约为78.1公顷。该地域是旅游度假区和城市在空间、景观、功效上交流结合点。应对其应高标准建设，充足负担这一内外交流功效和对区内邻近功效区协调组织功效。

（6）休闲度假区

休闲度假区共5处，面积约为319公顷。分别为琥珀泉休闲度假区、天浦休闲度假区、明发休闲度假区、四方休闲度假区和苏宁休闲度假区。

琥珀泉休闲度假区在区内北部，面积约为9.66公顷。计划利用琥珀泉温泉旅游资源，打造高级健身项目，同时和度假休闲相结合。

天浦休闲度假区在区内东北部，面积约为84.8公顷。山地度假区要求低密度低强度建设，充足表现山地度假区度假环境气氛优势，形成高级度假区良好形象。

明发休闲度假区在浦合路以北，面积约为11.9公顷。该区靠路邻湖，又面向湖面视线开阔，计划要求建筑采取低层平面布局形式，形成良好对景景观特色。

苏宁、四方度假区在浦合路以南，面积约为212.3公顷。该区要重视度假区和相邻佛手湖游览景区相互借景、相互渗透、努力争取新型生态性建筑，充足表现生态意识。

（7）预留区

预留区共2处，面积约为123.9公顷，分别在浦合路以西南和度假区南部。

浦合路以西南预留区在狮子峰－妙高峰－芙蓉峰－石人峰－寒云峰这一景观视觉质量很好地带上，计划要求该区远期以保护自然生态植被为主，尽可能降低开发建设活动。

度假区南部预留区面积约为68.1公顷，该地域地势平缓，为远期度假旅游预留用地。计划要求

该地域适度安排旅游、休闲、度假等项目，以低密度分散型开发为主。

5、计划分区列表

功效分区组团

许可设置项目

面积

备注

(公顷)

北区

北入口景区

公交站点、少许服务设施

20.1

湖畔栈道

水上乐园

山林禅院（定山寺）

专题游乐园（碰碰车场、激流勇进、急速飞车、过山车等）

国际高尔夫俱乐部

动漫产业园

动漫秀场

苗圃基地

培训中心温泉四季室内花园

温泉会所

理疗中心、

森林木屋

垂钓乐园

美容健身俱乐部

镜山湖景区

向东扩展至入口广场，以镜山湖为关键景观，傍水建设少许休闲娱乐设施和服务设施

38.7

珍珠泉景区

建设景观及园林，维护水体清洁

16.7

明发度假别墅区

休闲设施、度假别墅

11.9

度假别墅区

休闲设施、度假别墅

69.7

预留区

教育设施

55.1

体育休闲区

包含俱乐部会所和高尔夫球场、加强高尔夫球场建设，提升品质，树立旅游度假区高端旅游形象

105.4

娱乐专题园区

建立过山车等大型休闲娱乐场地及服务设施

23.2

定山寺景区

突出以庄昶为代表山水隐居文化，重建庄昶草堂、观物草亭、卧林亭、独乐园等景点，并结合景点设少许休闲文化设施，同时合适挖掘达摩佛教禅宗文化，建设部分佛教风格庭院

20.2

天浦度假别墅区

休闲设施、度假别墅

15.1

创意产业区

在度假区东北部，建设动漫专题公园，成为动漫作品设计、制作、演出中心，动漫产业“孵化器”

44.8

琥珀泉景区

建设景观及园林，维护水体清洁

18.4

琥珀泉休闲度假区

在度假区北部，利于琥珀泉温泉打造高级健身项目

9.66

综合服务区

娱乐专题园区

建立过山车等大型休闲娱乐场地及服务设施

32.3

商务会展中心

农家风情小院

瓜果采摘园

假日酒店

综合服务区

少许休闲设施、服务设施

70.8

南区

南入口景区

公交站点、少许服务设施

63

中国国际建筑实践展

度假别墅

青年旅馆

旅游纪念品服务部

佛手湖郊野公园

佛手湖游览景区

建设景观及园林，维护水体清洁

55.5

苏宁、四方度假区

休闲设施、度假别墅

145.1

（五）发展分期

旅游度假区形成是一个动态过程，计划需要对旅游发展作出科学时序安排，针对外界不可知原因改变，计划还应含有一定弹性发展空间和