丹东知春园四期工程开发建设施工方案

丹东知春园四期工程开发建设施工方案目录1.项目申报单位情况 32.拟开发项目情况 42.1项目简介 42.2项目申请报告编制单位简介 62.3项目申请报告编制依据 62.4项目申请报告编制原则 82.5项目申请报告研究范围 83.项目建设背景及必要性 93.1项目建设背景 93.2项目建设的必要性 114.市场预测 134.12023我国房地产行业发展预测 134.2本项目市场预测 175.项目建设规模及功能方案 185.1项目建设规模 185.2内部功能方案 196.项目建设方案设计 216.1整体规划设计原则 216.2项目建设的原则 226.3建筑设计方案 227.消防 247.1建筑及总图消防 247.2防火分区 247.3消防给水 247.4生产防火 257.5其他措施 258.水土保持方案 258.1研究目的 268.2研究依据 279.抗震设防 2710.项目建设进度安排 2911.项目招投标 2912.项目组织方案、机构设立及人员培训 3212.1项目组织方案 3212.2公司机构设立 3312.3人员培训 3413.项目投资估算和资金筹措 3413.1投资估算 3413.2资金筹措 3414.建设用地与相关规划 3514.1场址选择及用地情况 3514.2项目建设用地区域情况 3615资源运用和能源耗用分析 4115.1资源运用条件 4115.2能源耗用和公共设施的占用 4215.3节能措施 4316.环境影响分析 4716.1环境现状 4716.2项目执行标准 4816.3项目在施工建设期的污染防治措施 4816.4项目建成后的污染防治措施 5017.经济和社会效果分析 5017.1经济效益分析 5017.2社会效益评价 5218.结论与建议 5418.1结论 5418.2建议 54附表、附图、附件目录 57

1.项目申报单位情况1.1公司名称：丹东昌隆房屋开发有限公司1.2法定代表人：徐道胜1.3设立时间：19991.4办公地址：丹东市振兴区人民路50号1.5注册资本：人民币800万元1.6公司营业执照注册号：7981.7经营范围：房地产开发，农贸市场经营，租赁摊床商品房销售。1.8开发资质等级：三级房地产开发资格1.9公司综述：丹东昌隆房屋开发有限公司（以下简称昌隆公司）是东北金城工程四大队的直属公司，成立于1999年9月，注册资金人民币860万元，现有员工169人，其中，中、高级管理人才79人，大专以上学历占61%，是具有国家三级资质的房地产开发公司。几年来，在各级领导和社会各界人士的关心支持下，昌隆公司坚持以“质量第一、信守协议”为宗旨，发扬“开拓进取、务实高效”的公司精神，凭借雄厚的经济实力、先进的技术和精良设备，公司逐年高速发展。连续四年成为东北金城总公司“巨人公司”，被丹东市人民政府授予“重协议、守信用”公司和先进单位，被辽宁省委、省政府授予“文明单位”。2023年东北金城建安总公司通过ISO9002、ISO14000、OSH·MS1800质量、环境和职业健康安全三个国际体系认证。七年来，昌隆公司运用科学的管理手段，在房地产开发领域取得了丰硕成果，在丹东市相继开发建设了军苑社区、福春大市场和知春园社区，累计开发施工建筑面积33.7万平方米。其中军苑社区被丹东市评为世纪杯样板工程；福春大市场被丹东市评为世纪杯工程，知春园社区24#主体被辽宁省质量协会评为优质工程，并在2023年12月8日《辽宁日报》上公示，9、18#主体被丹东市评为世纪杯工程，另有几项工程获丹东市优质工程和创建文明社区等称号。目前公司竞得知春园社区四期工程开发建设权，公司董事长兼总经理徐道胜、党委书记任爱民、董事王世义、谢冰携全体员工将以创新促发展，靠质量赢得市场，将知春园4期工程再创江城新亮点。2.拟开发项目情况2.1项目简介2.1.1项目名称：2.1.2.1.3总建筑2.12.1.52.1.62.2.序号项目名称单位数量备注1总占地面积平方米113001.13公顷2总建筑面积平方米485962.1住宅建筑面积平方米418062.2公建面积平方米67903地下室面积平方米5019未计入建筑面积4居住户数户4645居住人口人14856户均人口人/户3.27容积率4.308建筑密度%309绿地率%2510停车率%1011停车位辆4612居民自行车停车位辆69613建筑高度米2层不大于8米;11层不大于36米;25层不大于78米14主营业收入万元1066815总成本万元823516建设投资估算万元776117税金及附加万元59218利润总额万元184119所得税万元46020税后利润万元138121销售利润率%1722投资利润率%242.2项目申请报告编制单位简介丹东市国际工程征询研究中心成立于1997年，具有独立法人资格，是中华人民共和国发展和改革委员会批准的综合性乙级工程征询单位(资质证书编号：工咨乙6)。中心是固定资产投资行政审核部门行使管理职能的重要参谋和助手。同时，面向社会开展投资领域里的技术征询、技术服务等业务。2.3项目申请报告编制依据2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.3.22.《城市居住区规划设计规范》(GB50l80—93)；《住宅设计规范》(GB50096—1999)；《住宅建筑设计规范》(GBJ96—86)；《混凝土结构设计规范》(GBJ16—87)；《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)；《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95)；《低压配电设计规范》(GB50054—95)；《电力工程电缆设计规范》(GB50217—94)等。2.4项目申请报告编制原则2.2.2.2.2.2.5项目申请报告研究范围丹东市国际工程征询研究中心受丹东昌隆房屋开发有限公司委托，承担《丹东昌隆房屋开发有限公司“知春园”四期开发建设工程项目申请报告》的编制任务，重要进行了以下研究工作：1、项目开发单位情况调查；2、项目的建设背景、必要性；3、房地产市场的调查及发展前景；4、项目建设方案及内容；5、项目经济效益和社会效益分析6、项目生态环境及节能分析等。3.项目建设背景及必要性3.1项目建设背景近年，房地产业虽然受到国家宏观政策的限制，但仍是国民经济和社会发展的重要支柱产业之一。全面启动激活房地产市场，对扩大投资和消费需求，加快城市化进程，具有十分重要的战略意义。随着新世纪的到来，中国的商品住宅已进入一个新的换代期。这是中国住宅建设快速发展进程中的必然阶段，促成这一时期到来的重要因素是：3.1.13.1.23.1.33.1.43.1.53.1.63.1.73.1.83.2项目建设的必要性该项目在上述良好的发展现状和发展趋势下，抓住契机，以需求为导向，以调控为手段，全面合理地开发和运用丹东市的土地和城市空间，全力建设我市的房地产经济，全面促进丹东市经济、社会的可连续发展。其必要性表现在以下几点：3.2.1该项目的开发，可以改善丹东居民的住房水平，也是城市发展规划的需要。随着丹东市对外开放和招商引资的不断扩大，旅游业的迅猛发展，交通条件的改善，城市基础设施建设的增强和城市整体服务功能的不断提高，丹东市商业、餐饮、高中低档住宅、写字楼、别墅需求呈现出强劲的增长势头。在丹东市市区进行房地产开发，不仅可以改善丹东市居民的住房水平，并且也是城市发展规划的需要。3.2.2、该项目通过土地运用和市场规范运作，不断优化城市空间结构。房地产运作事实上是城市土地运用问题，它是由土地运用的专一性和排他性决定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是构成城市空间结构最基本的要素，是城市功能分区的实际体现。通过土地的合理运用和市场规范运作，并取得最佳效益的目的和实质应是城市社会经济的协调推动，城市空间结构的优化，真正实现城市可连续发展，而不能仅仅当作是为城市政府带来多少土地的出让金和税源，或是给开发商带来多少利润，也不能单纯当作是为城市居民解决了多少住房。能否通过土地合理运用市场规范运作，优化城市空间结构的关键在于建立在土地价值和价格一致的土地收购、储备、出让的规范运作、土地使用方向和开发时空选择的整体调控到位。该项目统一规划，统一布局；合理运用土地，规范市场动作，将会使丹东市的城市空间从整体结构上得到改善和优化。3.2.3、该项目通过房地产建筑设计和色彩调配，美化城市形象。城市形象是指公众对城市内在实力，外显活动和发展动力的具体感知，总体见解和综合评价。城市形象是城市特色的具体体现，是城市景观与环境的有形展示。美化城市形象，不仅需要从城市整体上进行科学的形象设计，更需要从微观上，通过房地产的规范运作，达成逐步美化城市形象的目的。该项目的建筑设计和色彩调配从城市历史文化积淀实际出发，重视城市整体和局部的“人、时、空、美"的结合，避免和杜绝建筑设计和色彩的千篇一律和反差太大。通过房地产建筑设计、合理布局和色彩调配来具体实现对丹东市城市形象的美化。3.2.4该项目通过经济合用房的合理开发，促进城市可连续发展。城市可连续发展的核心是人的全面发展，它包涵发展、协调、限制和公平的目的和内容，其中公平是其核心的体现。在政府宏观调控下的房地产规范运营，应在提高效率的前提下，将实现开发、运营的公平性、保证“人人有住房”作为基本目的，其中经济合用房的合理开发是必然选择。该项目符合政府关于房屋开发的住房标准的规定，进行总体设计和把握，合理开发丹东市的空间结构，合理设计产品的标准，使丹东市的城市开发得到可连续的发展。4.市场预测4.12023我国房地产行业发展预测2023年以来，全国房价同比涨幅却呈逐月加快之势。据记录，2023年4至10月份，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4％、6.4％、7.1％、7.5％、8.2％、8.9％、9.5％。特别是刚刚过去的11月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅初次突破两位数，达l0.5％，涨幅比l0月份高出1个百分点，再创两年来新高。目前中国房地产市场面临三大矛盾：社会保障住房和市场化住房的矛盾，供不应求的矛盾，资金流动性过剩的矛盾。而这些都将因国家政策从治标转向治本的过程中逐步得到解决。2023年整个房地产政策将从治标转向治本。宏观层面，2023年保障房政策的推出及有效执行；操作层面，金融货币政策的紧缩，涉及限制开发商银根紧缩，到限制购房人的“第二套房贷”政策；土地供应方面，一方面加大保障住房用地的大量供应，此外一方面严厉打击开发商捂地囤地的行为。这些政策的实行都将有效的解决房地产面临的三大矛盾，但调控的关键和效果还将集中体现于各地对中央政策的执行力度。2O2023要经历奥运会之前和之后两个阶段，奥运会能不能成为房地产市场的分界线，人们都在拭目以待。对于2023年的房产新走势公司要看清，政策仍会影响房产需求。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐辞别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提高经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产公司的关注重点。4.1.1房地产开发投资增速将放缓。在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2023年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型(将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜)的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府也许采用的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2023年房地产开发投资增速也许会放缓到15％左右。4.1.2住房供应结构继续调整，普通住房和经济合用房供应将增多。2023年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90／70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足本地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续克制房地产的投资和投机性需求。2023年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济合用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供应将受到限制。4.1.3土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。2023年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2023年5月出台的“国十五条’’中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2023年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的告知》，重要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的告知》，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对2023年国务院28号文(《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》)，2023年国八条、144号文(《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的告知》)和2023年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而克制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限也许会上收，建设项目用地管理将更加严格。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供应紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发公司来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供应将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。4.1.42023年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，改善供求关系和住房价格将仍是2023年政府宏观调控的重要目的之一。从房地产供应的一些先行指标来看，2O2023的实际供应量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，通过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定限度上增长有效住房供应量，预计2023年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在两者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，假如政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则202023房地产价格增幅将稳中放缓，假如政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。4.2本项目市场预测丹东市现有人口242万人，其中市区人口75万人，市内人口密度为每平方公里1332人。丹东市内目前的人均住房水平很低，除部分无房户外，大部分的住户为平房和土楼，平房不仅使居民生活不便，污染环境，并且浪费土地，这部分住户急需换成楼房，与邻近的大连和本溪平房(棚户区)改造率在75％以上，每年丹东市内住宅楼建筑面积约有10～20万平方米的缺口。随着丹东经济的不断发展，人们把提高生活质量、改善居住条件作为头等大事，对住房规定区位好、大户型、环境美、安全性强的高档住宅社区；尚有一大批公职人员，现已不满早已解决的基本安居条件，有着强烈的换房规定，这两部分人群正是售楼的重要对象。丹东昌隆房屋开发有限公司根据以往工程的经验，并分析当前市场需求，决定以6O～140平方米的户型为主导户型。5.项目建设规模及功能方案5.1项目建设规模项目总占地面积11300平方米(1.13公顷)，总建筑面积48664平方米，其中涉及：5.1.1序号项目名称建筑面积(平方米)备注1住宅409282公建77362.1商业网点75432.2公厕402.3社区用房732.4垃圾收集站403地下室3474未计入建设面积合计486645.1.2序号名称数量备注1电梯9台2箱式变电亭1处5.2内部功能方案5.2.11、以具有21世纪居住水准的文明小康型城市住宅为目的，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的规定，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，发明具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范社区；2、依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和社区与住宅的节能、节材效果，使社区和住宅具有较高的科技含量；3、合理组织绿色、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个社区具有良好的空间布局形态；4、吸取优秀的地方居住规划特点，发明具有本地区特色的满足居住、生活需要的环境功能。5.2.2项目建成后，将形成三大功能：1、居民安顿功能，通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆搬家民的安顿问题，满足居民的住房需求，提高本地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为丹东的一个个亮点工程。2、房产开发功能，项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，提倡全新的居住理念，吸引更多的消费者前来入住，打造的舒适住宅环境。5.2.3“知春园’’四期开发建设工程规划采用多、高层结合的规划布局，高低不同，错落有致；组团绿地行列式布局，形成建筑群落环抱组团绿地，丰富多彩的空间形态。沿街设立商业网点。社区内设立市场和超市，以方便居民的生活需要。社区出入口的位置充足考虑居民出行规律，区内重要道路宽度为7米，社区级道路构成内环式道路网结构，以满足居民平常生活规定。社区规划共建四栋构筑物，其中：1、2号楼为11层建筑，3、4号楼为25层建筑；临街设立二层设立网点，地下室面积约为3474平方米，设有地一停车场，公用基础配套设施如配电室、水加压泵房、消防水池、生活水池、热互换站等。社区绿化规划中不设立社区中心绿地，代之以若干组团级绿地，结合院落式景观绿地，形成多处景观结点；根据不同的使用功能，设立休闲广场、活动场、凉亭、花架等，适当配置欣赏性花木，满足不同人群的使用规定。社区绿地率25％。5.2.4“知春园”四期开发建设工程设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自行分割，户与户之间可自由调整。具体户型以60—140平方米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。6.项目建设方案设计6.1整体规划设计原则6.1.16.1.26.1.3户型设计适应“升级换代”6.1.46.2项目建设的原则6.1.1项目要贯彻“以人为本”6.1.2项目要贯彻“高效、便捷’’6.1.3项目要贯彻“可连续发展”6.1.4项目要贯彻“合用、经济、在也许条件下注意美观’’6.3建筑设计方案本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。6.3.1住宅：根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范规定。公用建筑：符合现行行业标准，如《汽车库建筑设计规范》(JGJ00—98)等的有关规定。室外有消防环形车道和休闲广场等。6.3.2立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑和周边城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。6.3.3根据地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：基础选型及解决：桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，拟定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩拟定。上部结构：建筑群地上部分重要由多层和高层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为钢筋砼框架结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按7度设防。7.消防该项目建筑物平面布置及建设均严格执行《建筑设计防火规范》(GBJ50016—2006)和《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95)之规定。火灾危害性为丁级，建筑物耐火等级为三级。7.1建筑及总图消防各单体建筑物间距满足消防规定；项目区内主、次干道宽度均在5米以上；重要建筑物四周设有环形通道，其宽度不低于6米；社区周边安装避雷设施。7.2防火分区各重要建筑物按防火规范规定划分防火分区，每个防火分区均设有2个以上疏散口。对超过规范规定的防火分区面积部分采用相应的措施满足规范规定等措施。7.3消防给水该项目实行后，消防和生活用水共用一个系统，采用临时高压供水系统，消防时启动消防加压泵，设计水源供应，能满足消防水量水压的规定。7.4生产防火社区内所有设备设施的供电方面采用双回路供电，交设有自动漏电保护装置，设备及管道等安装可靠的防静电措施。7.5其他措施项目消防安全按消防部门的规定在社区内都配备各种消防器材，并设专职人员24小时对社区各处的火情、险情等进行监控，做好各项安全防范工作。8.水土保持方案水土保持法律法规中明确规定，建设项目环境影响报告书中必须有水行政主管部门审查批准的水土保持方案，建设项目中的水土保持设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。建设工程竣工验收时，应当同时验收水土保持设施，并有水行政主管部门参与。可行性研究阶段，应进行必要的现场考察和调查，预测论证开发建设项目各种活动导致的水土流失情况，提出防止和控制水土流失的不同比较方案。对防治水土流失的重点地段、重点工程进行重点分析和论证，提出适合此阶段比较合理的方案。估算水土保持各项工程投资，并将其列入建设项目工程总投资中。同时要提出对初设阶段应注意的水土保持问题和建议。8.1研究目的1、全面贯彻贯彻《中华人民共和国水土保持法》及其相关法律、法规，明确项目建设单位防治水土流失的责任、义务和范围。2、在调查工程对工程建设区及周边区域水土保持设施的破坏情况的基础上，预测因工程建设也许导致的新增水土流失量，提出相应的防治对策和具体的水土保持措施，为工程建设的水土保持工作指出方向、提供技术依据，最大限度地减少水土流失及对生态环境的破坏，同时使项目区原有水土流失得到有效治理，生态环境得到改善。3、为水行政主管部门的水土保持监督执法及管理工作提供依据。4、编制工程水土保持方案报告书，对防治因工程建设导致的水土流失，减少工程施工建设过程中和生产过程中对周边生态环境、水土保持设施导致的破坏，减少对周边群众生产、生活导致的影响，保障工程建设和安全运营、促进该地区经济社会的可连续发展具有重要意义。8.2研究依据1、《中华人民共和国水土保持法》。2、《中华人民共和国河道管理条例》。3、《中华人民共和国环境保护法》。4、《<中华人民共和国水土保持法>实行条例》(国务院1993年颁布)。5、《建设项目环境保护管理条例》(国务院第253号令，1998年11月18日)。6、《开发建设项目水土保持技术规范》(GB50433—2023)和《开发建设项目水土流失防治标准》(GB50434—2023)已于2023年1月14日通过建设部和国家质量监督检查检疫总局的批准，将于2023年7月1日正式实行。7、《关于建立开发建设项目水土保持方案管理联合办公制度的告知》规定，开发、建设项目在环境影响报告书中未有水行政主管部门审批的水土保持方案的，环境保护行政主管部门不予进行环境影响报告书审批；计划部门拒绝受理其可行性研究报告审批。9.抗震设防抗震设防规定是指国务院地震行政主管部门对建设工程定的必须达成的抗御地震破坏的准则和技术指标。它是在综合考虑地震环境、工程的重要限度、允许的风险水平及要达成的安全目的和国家经济承受能力等因素的基础上拟定的，重要以地震烈度或地震动数表述。丹东地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.抗震设防简朴地说，就是在工程建设时设立防御地震灾害的措施。抗震设防通常通过三个环节来达成：拟定抗震设防规定，即拟定建筑物必须达成的抗御地震灾害的能力；抗震设计，采用基础、结构等抗震措施，达成抗震设防规定；抗震施工，严格按照抗震设计施工，保证建筑质量。上述三个环节是相辅相成密不可分的，都必须认真进行。根据《关于发布丹东市抗震设防重大建设工程和也许发生严重次生灾害建设工程范围及其投资管理有关规定的告知》规定，丹东市行政区域内建设工程必须按照本规定拟定抗震设防规定，到市、县(市)地震局办理建设工程抗震设防规定审批手续。丹东行政区域内实行审批或核准的《丹东市抗震设防重大建设工程和也许发生严重次生灾害建设工程范围目录》内项目，项目单位在报送可行性研究报告或项目申请报告时，应附地震局出具的抗震设防规定拟定意见。对未按规定提供抗震设防规定拟定意见的重大工程和也许发生严重次生灾害建设工程，投资主管部门不予受理项目申请报告或可行性研究报告。10.项目建设进度安排该工程项目拟于2008年8月正式开始施工建设，到2023年9月竣工验收、交付使用。施工进度安排如下：1、2023年9月份以前，完毕项目前期工作；2、2023年9月份至2023年8月份，完毕项目工程施工：3、2023年9月份，工程竣工验收。项目实行进度表月份工作阶段2023年2023年89-121-89项目前期工作工程施工工程竣工验收11.项目招投标根据《工程建设项目可行性研究报告增长招标内容和标准招标事项暂行规定》(中华人民共和国国家发展计划委员会令第9号)依法必须招标的工程建设项目在上报可行性研究报告中，必须增长有关招标内容的规定。该项目根据《中华人民共和国招标投标法》和《辽宁省招标投标管理办法》的有关规定必须进行招标投标。其招标方式为公开招标，通过公开招标，可在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业专长及经验丰富的施工单位和生产供应商，以保证工程的质量，减少工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托其有相应资质的中介机构代理招标。按照《招标投标法》，招标人和投标人均需遵循招标法律法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标、招标事项核准、委托代理机构编制招标文献、发布招标公告、接受投标书、公开开标、组织评标、拟定中标人、发出中标告知书、商签协议、告知未中标人。公开招标按《招标公告发布暂行办法》(辽宁省发展和改革委员会通告[2O05]年第1号)的规定，招标公告发布前，必须将招标公告和招标文献送丹东市发展和改革委员会审查取得招标代码，在指定媒介发布的同时抄送省和市招标投标监管网。评标专家抽取要按照《辽宁省人民政府办公厅关于印发辽宁省评标专家和评标专家库管理办法的告知》(辽政办发[2O06]73号)有关规定执行。在中标结果评出十五日内，将招投标书面报告和中标人上报丹东市发展改革委备案后，中标告知书由招标人发出。本项目招标的具体规定详见下表：招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注所有招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√77设计√√√建筑工程√√√4534设备√√√528安装工程√√√50监理√√√49重要材料√√√其他情况说明:设计和工程监理单项工程总额高于规定标准，必需采用招标方式；建筑工程等单项工程总额高于规定标准，必需采用招标方式；建筑工程含水量土建工程和水、暖、电等安装工程；设备是指电梯、变电亭等；重要材料涉及在建筑工程之内。建设单位盖章年月日12.项目组织方案、机构设立及人员培训12.1项目组织方案根据国家有关规定，该项目实行项目法人责任制、资本金制、招投标制、工程质量监理制和协议制管理。由项目法人组建成项目建设领导班子，对项目的策划、资金筹措、建设实行、质量保证、竣工验收等实行全过程负责，并对项目承担风险责任和法律责任。1、项目法人：丹东昌隆房屋开发有限公司2、法定代表人：徐道胜3、项目领导小组：项目领导小组成员姓名性别工作单位职务徐道胜男丹东昌隆房屋开发有限公司董事长刘建华男丹东昌隆房屋开发有限公司工程处负责人汪春莉女丹东昌隆房屋开发有限公司财务处负责人王云清男丹东昌隆房屋开发有限公司安全处负责人李汉奇男丹东昌隆房屋开发有限公司办公室负责人4、项目法人有关委托事宜，充足发挥社会中介机构即征询、监理、法律、设计等部门的监督作用。12.2公司机构设立为适应现代公司管理制度需要，依照《中华人民共和国公司法》建立公司管理机构，实行权责分明，管理科学，激励和约束相结合的内部管理体制，按照市场需求，自主经营、自负盈亏，以提高劳动生产率、经济效益和实现资产保值增值为目的进行生产经营管理。项目实行总经理负责制。机构设立如下图：总经理总经理董事会财务总监总工程师副总经理副总经理副总经理人力资源部财务记录部前期部办公室工程部销售部12.3人员培训依靠社会中介组织，对上岗职工必须进行严格培训，采用现场讲课、现场学习、现场操作、现场培训，通过考试考核合格后方可持证上岗。项目建成后，物业管理方面需聘用有相关行业经验的人员，并需对所聘人员进行专业培训。特殊岗位人员需聘用有相关从业资格的专业人员。13.项目投资估算和资金筹措本工程执行《辽宁省统一建筑工程预算定额》，并参考国内其他地区近期类似工程造价指标及本工程实际情况进行计算。13.1投资估算该项目建设投资估算为7761万元，其中涉及：工程费用：5112万元；工程建设其他费用：2497万元；预备费用：152万元。(详见建设投资估算表)13.2资金筹措本项目共需资金7761万元，所有由项目开发单位自筹解决。14.建设用地与相关规划14.1场址选择及用地情况14.1.1“知春园”四期建设工程场址为丹东市春三路东侧,原自来水公司仓库处建设丹东市近郊，距离大、中、小学校、医院都很近，交通也十分便利，适合安居及经商。14.1.2(1)土地来源：项目总占地面积11300平方米(1.13公顷)，以挂牌出让竞买形式取得毛地，该地块成交总价款为450万元。(2)动迁安顿情况：动迁安顿工作历来在项目建设中是十分重要的，它关系到老百姓的切身利益，是保证社会稳定，工程计划按期实行的重要环节。该地段为土地使用权挂牌出让竞买形式取得，为毛地，土地补偿费用、地上建筑物及附着物等动迂补偿均由竞得人承担。该区域内现有建筑重要为破旧居民住宅（50户棚厦户）及厂房等，布局较为凌乱，基础设施薄弱，建筑密度大，绿化率较底。本次动迁根据《丹东市房屋动迁安顿管理暂行办法》规定，实行以动迁安顿为主，一次性货币补偿为辅的原则，其中一次性货币补偿预计需1200万元。14.2项目建设用地区域情况14.2.1丹东市是辽宁省辖市，是中国最大的边境城市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，处在东北亚经济圈的中心地带，东与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市隔江相望，南临黄海，西界鞍山、营口，西南与大连市毗邻，北与本溪市接壤。丹东地区东西最大横距196公里，南北最大纵距16O公里，总面积14981.4平方公里，其中市区面积563平方公里。丹东大陆海岸线长12O公里，沿海有大鹿岛等岛屿。14.2.2丹东地处中纬度地区，在大气环流中属西风带区。季风明显，冬季多偏北风，北方冷空气经常南下，平均4—6天就有一次不同强度的冷空气南下过程，引起降温、降雨、大风天气。夏季西风带环流范围北退，副热带环流随之北进，本区多偏南风，使南方低气压系统暖湿气流经常北来，影响我区多阴雾、暴雨等天气。夏末秋初，在东南季风的操纵下，我国东南沿海的台风常随之北上，影响我区。春秋季节是南、北风交替的季节。春季冷空气开始衰弱北退，暖空气北进；秋季则反之。上述天气形势特点，形成我区为温带气候，四季分明。冬季时间最长，夏季次之，春秋过渡季节最短。由于我区背山面海，导致南北气候差异较大。南部属半大陆半海洋性气候，北部属大陆性气候。南北冷暖转换时间约差半个月。丹东降水量较多，是东北地区降水量最多区，年平均降水量为881.3—1087.丹东年平均气温为6.8—8.7℃，南北温差约2℃。冬季虽长，南部约50—6O天(12月中旬至翌年2月中旬)，北部约70—80天(12月上旬至翌年2月下旬)，但严寒期(日平均气温低于一10℃的时期)较短，极端最低气温为-3814.2.3丹东地区除东港沿海平原大部分属辽东山地丘陵外，为长白山脉向西南延伸的支脉或余脉的东南坡。地势由东北向西南逐渐减少。按高度和地形特性，可划分为北部中低山区，南部丘陵区，南缘沿海平原区3类规模较大的地貌单元。其中以山地和丘陵为主，局部尚有阶地、台地等小型地貌单元。凤城市北缘和宽甸县北部属中低山区。一般海拔400—1000米，侵蚀切割深度3O0—500米，重要有花脖子山、八面威、白石砬子、白云山等构成鸭绿江和辽河流域的分水岭，尚有青椅山、黄椅山等休眠火山。凤城市北部至中部、宽甸县中部属低山丘陵区。一般海拔300—500米，侵蚀切割深度100—300米。凤城市、宽甸县南部和东港市北部属丘陵区。一般海拔500米以下，相对高差50—宽甸满族自治县南部有呈东西向带状展布的海滨平原。其标高2—5米，地势略向黄海倾斜。14.2.4丹东地区江河密布，重要有鸭绿江水系、大洋河水系和沿海水系。全地区2公里以上的大小河流944条，其中流域面积超过5O00‘平方公里的大江、大河4条，即鸭绿江、浑江、爱河、大洋河。该区雨量充沛，丹东数年平均降雨量为800—1200mm。洪水重要发生在7月中旬至8月中旬，其特点是江河洪水量大而泥沙含量小。鸭绿江荒沟最大洪峰流量为17200立方米／秒。数年平均径流量为89亿立方米，数年平均蒸发量为700毫米左右，数年陆地平均蒸发量为450毫米。丹东是辽宁省河流含沙量最少的地区，数年平均悬移质年输沙模数为150吨／平方公里。其中鸭绿江数年平均输沙模数为76吨／平方公里，爱河为152吨／平方公里，大洋河为2420吨／平方公里。丹东地区重要水系有：鸭绿江，在丹东境内的流域面积为1170O平方公里。流经丹东境内的河长2O3公里；浑江，是鸭绿江水系最大的支流，全长446公里，其中在丹东境内河长126公里，年径流量71亿立方米，在丹东境内流域面积2456平方公里；蒲石河，流域面积1178平方公里，全长125公里；安平河，流域面积227平方公里，全长60公里；爱河，是鸭绿江一大支流，全长206公里，流域面积5992公里，年平均径流量32亿立方米；大沙河，全长30公里，流域面积223平方公里。大洋河，河长202公里，境内流长180公里，流域面积6202平方公里；哨子河，河长137公里，流域面积2159平方公里；亮子河，河长54公里，总流域面积58O平方公里；土牛河，河长54公里，流域面积651平方公里；小洋河，河长42公里，流域面积223平方公里；双岔河，河长35公里，流域面积303平方公里。14.2.5丹东地区地表水环境质量鸭绿江(丹东段)江桥以上江段水质状况良好，污染指标年均值无超标，达成国家地面水II级标准，江桥以下江段水质状况一般，污染指标年均值中高锰酸盐指数、汞、油超标，其余污染指标达成国家地面水III级标准。铁甲水库水质状况良好，达成国家地面水环境质量II级标准。蒲石河、爱河水质状况良好，污染指标年均值无超标，达成地面水环境质量II级标准。大洋河污染指标的年均值除高锰酸盐指标超标，其余污染指标均达成地面水环境质量II级标准。近岸海域水质良好，达成国家海水水质标准二类标准。丹东地区环境空气质量各项污染指标年均值达成国家环境空气质量标准II级标准，影响丹东地区环境空气质量的重要污染物为降尘。1999年降尘的最高值发生在交通区。声环境质量丹东城市功能区噪声监测结果显示：0类区、1类区声环境质量较差，昼间、夜间均超标；2类区声环境质量较好，昼间、夜间均达标；3类区、4类区声环境质量一般，昼间不超标、夜间超标。生态环境质量丹东的生态环境质量良好，现已建立各种保护区16处，保护区面积235599公顷，占全市陆地总面积的15.87％。在所有各类自然保护区中，比较著名的是辽宁白石砬子国家级自然保护区和丹东鸭绿江口湿地国家级自然保护区。在这两个自然保护区中，蕴藏着珍贵的生物多样性和生态多样性资源，具有很高的保护价值、科研价值和经济发展价值。14.2.6丹东市交通发达，通讯便利。丹东火车站、长途客运站、机场以及浪头港、安民港均坐落在辖区内。铁路公路四通八达，莫斯科一北京一平壤的国际列车通过本区出入境，公路有沈丹高速公路。丹东民航开通全国各地航线。丹东至韩国仁川的国际海运航班业已通航。赴朝鲜旅游热线全面开通，新义州、平壤、妙香山、板门店等异国风光可在四至七日内尽收眼底。项目所在区域通多路市内公共汽车，金山大街、学院西街为城区重要街道，交通方便。丹东固定电话网、移动电话网、因特网覆盖整个地区，可及时、快捷的与外界联系。丹东市投资环境宽松，政策优惠，吸引了无数客商来丹投资。15资源运用和能源耗用分析15.1资源运用条件15.1.1项目建设过程中所需的原材料资源丰富水泥：丹东境内有多家水泥厂，高、低标号水泥均可满足供应，可保证本项目正常实行并提供优质水泥。白灰：丹东境内硼产品厂家较多，副产品白灰产量较多，可保证本项目实行用的各种优质白灰。钢材：本项目实行需要大量钢材，县内有多家钢材经营部，可保证提供本项目实行的各种规格优质钢材。涂料：在丹东境内有多家涂料厂，可满足供应。砖、瓦及其它材料：丹东市建材行业的资源丰富，有砖瓦厂上百家，经贯彻可满足供应，其它材料本地区就地解决不需外地购买。15.1.2技术人才资源本项工程建设工程技术是成熟的，一是有房地产开发建设管理经验；二是本公司技术力量雄厚，管理者不需外聘，既可保证大规模房地产开发工程的正常实行，又保质、保量的完毕任务，做到优质服务。因此，本项工程开发单位在技术上有保证。15.2能源耗用和公共设施的占用15.2.“知春园’’四期开发建设工程供热源采用知春园社区锅炉房供热管网,换热站设在地下室。15.2.给水：由市自来水公司给水管网提供,地下室内设加压给水泵房,消防泵房。排水：本项目设有化粪池,项目排水经化粪池排入市下水管网。15.2.3由供电局电网提供,变电所、各分区配电室建于地下室。15.2.4该建筑共设多组送风井和排风（烟）井，排风井内置并由建筑物楼顶（带风帽）排出。15.3节能措施15.3.1建筑节能近年来西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗的30％～45％。我国建筑能耗已占社会总能耗的20％～25％，正逐步上升到3O％。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。建筑物自身的节能重要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。1、节能建筑规划设计根据建筑功能规定和本地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地拟定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周边环境进行绿化设计，设计要有助于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得抱负的节能效果。(1)建筑朝向和平面形状同样形状的建筑物，南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此建筑物应尽量采用南北向。如对一个长宽比为4:1的建筑物，经测试表白：东西向比南北向的冷负荷约增长7O％。因此，选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。(2)合理规划空间布局及控制体型系数假如是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以运用自然通风。体形系数的定义是建筑物外表面积F与其所包围的体积V之比值。对于相同体积的建筑物，其体形系数越大，说明单位建筑空间的热散失面积越高，研究表白，体形系数每增大0.01，能耗指标约增长2.5％。因此，出于节能的考虑，在建筑设计时应尽量控制建筑物的体形系数。但假如出于造型和美观的规定需要采用较大的体形系数时，应尽量增长围护结构的热阻。(3)绿化对节能建筑的影响绿化对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。2、增强建筑维护结构的保温隔热性能改善建筑的保温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。可采用玻璃棉、聚苯乙烯板、加气混凝土等保温材料，也可采用双玻璃、顶层架空隔热层等空气间层起隔热作用。3、屋顶的节能措施(1)隔离太阳辐射热隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，并且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。尚有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。(2)“冷屋顶’’节能国外很多专家对“冷屋顶’’(c00lr00fs)进行了大量的研究，发现其节能效果很显著。所谓“冷屋顶”(c00lr00fs)是指日射反射率高的屋顶，它通过对普通屋顶涂上高反射率的涂料，提高屋顶的日射反射率，减少太阳热量的吸取，从而达成减少空调冷负荷和空调节能的目的。研究表白：采用“冷屋顶”节能可使空调负荷减少约10％～50％。15.3.2节水措施从全球看，水的开发与运用和水资源严重缺少的矛盾已日益突出。在我国6O0多座城市中，有30O多个城市缺水，108座城市严重缺水，日均缺水1600万m3。，到2023年这些城市年缺水将达200亿m3。，每年因缺水损失的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经济发展的重要因素之一。节约用水应是防止水资源危机，解决供需矛盾的长期的必要的方针。1、增强公民节水意识2、推广节水型设备(1)节水型便器冲洗设备。(2)节水型水龙头。(3)节水型淋浴设施等。3、采用必要措施，减少剩余水压。4、开发新技术，研制新设备，减少中水系统解决成本。5、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。15.3.3节电措施1、交流电动机的降损节电措施高层住宅中电梯、水泵、风机等以交流电动机拖动的电气设备运营所产生的电费，约占公摊电费的30％左右。因此，交流电动机的节电降损十分重要。应积极采用高效节能型电动机。2、根据建筑布局和作业场合合理布置光源、合理选择照明方式、合理选用光源类型是节能的好方法。根据电子技术的发展，在高层住宅广泛采用发光二极管标示灯取代白炽灯、荧光灯标示灯；电子镇流器取代铁心、线圈镇流器；电子调光器；延时开关、光控开关、声控开关、感应式开关取代跷板式开关，可使得照明更贴近实际需求，会大幅减少照明能耗。16.环境影响分析丹东市在房地产开发项目建设过程中，坚持高标准设计，高起点规划，布局合理，管理规范的原则，力求通过加强项目审批、环境管理等有效措施，使房地产开发业逐步走上规范化的管理轨道。一是严把项目审批关，市环保部门在审批项目时严格控制见缝插针式的零星开发项目，而是按照环境功能区划，以集中式生活社区的模式进行开发；二是认真执行环境影响评价制度，对开发的生活社区严格按照国家法律规定进行环境影响评价；三是创建“生态社区”，在住宅空间方面，着力减少容积率，强调增长绿地面积，突出人文特色；四是严格控制施工时间、加大排污收费和处罚力度、加大污染治理力度等措施，不断加强对施工过程中产生的噪声、扬尘等污染的监督管理，减少对周边环境的污染。通过几年的努力，逐步形成了既突出个性又强调共性的“红瓦绿树，一区一式，中西合璧，错落有致”城市建筑特色。16.1环境现状项目区空气清新，环境幽雅，风景秀丽，自然环境较好。项目在建成后，将会带来较好的经济效益。虽然开发公司拟采用一些有效的治理措施，但不可避免地会给环境带来不同限度的污染问题。按照国家有关法律法规的规定，建设产生污染的项目，必须对产品的污染进行防止和防治，根据该项目的特点，污染特性及受纳环境的状况，提出如下污染防治对策。16.2项目执行标准《环境空气质量标准》(GB3095—1996)；《城市区域环境噪声标准》(GB3096—1996)；《污水综合排放标准》(GB8978—96)；《大气环境质量标准》(GB3095—82)；《室内空气质量标准》(GBl8883—2023)。16.3项目在施工建设期的污染防治措施16.3.项目在施工中重要用清水搅拌，砂浆和喷洒干砖，不能产生废水，不污染环境。16.3.2施工过程中所进行的拆迁、场地平整、掘土、基础设施建设，地基深层解决及土石方、建筑材料运送、堆放等产生扬尘。本项目在地下挖掘过程中及施工建设期间，不可避免会产生一些地面扬尘，尽管是短期行为，但会对附近区域带来不利的影响，所以在施工期间应采用积极的措施来尽量减少扬尘的产生如：(1)施工作业区应配备专人负责，做到科学管理、文明施工在基础施工期间应尽也许采用措施提高工程进度，并将土石方及时外运到指定地点，缩短堆放的危害周期。加强施工管理，施工现场周边应设立标准围挡，采用封闭施工。(2)对作业面和临时土堆应适本地洒水，使其保持一定的湿度，减小起尘量，施工便道进行夯实硬化解决，减少起尘量。(3)场地内土堆、料堆要加遮盖或喷洒覆盖剂防止扬尘的扩散。尽也许用商品(湿)水泥和水泥预制品，尽量少用干水泥。(4)运土方和水泥、砂石等时不宜装载过满，同时要采用相应的遮盖、封闭措施(如用苫布)。对不慎洒落的沙土和建筑材料，应对地面进行清理。(5)合理安排施工运送工作，对于施工作业中的大型构件和大量物资及弃土的运送，应尽量避开交通高峰期，以缓解交通压力。同时，施工单位应与交通管理部门应协调一致，采用相应的措施，做好施工现场的交通疏导工作，避免压车和交通阻塞，最大限度的控制汽车尾气的排放。16.3.3少量的建筑垃圾可及时清理，没有工业废渣，不污染环境。16.3.4施工噪声施工期哭声污染源重要是施工机械和运送车辆，这些机械的单体声级一般均在75dB(A)以上，设备的运转将影响施工场地周边区域声环境的质量