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文档简介
买房还银行利息技巧买房子,办银行按揭贷款,发现这里面尚有很多学问,有的稍微不注意,就是几万的差距。对于工薪阶层买房的,要千万注意这些问题!这个也许是很多朋友不太注重的。认为房子房价是大事,贷款由开发商帮忙办理。其实,这里面赚的钱,比房价更来的险恶!一、贷款利率的折扣2023年下半年,国家为了支持房地产的发展,出了很多优惠政策,其中有一条就是贷款利率可以打折。一般我们购房都是3成首付,贷款是7成。按照当时国家规定,最低的贷款利率打7折。这是一个什么概念?一套30万左右的房子,首付10万左右,在银行贷款大约是20万。这个利息是多少?告诉大家,按照最新的国家利率算下来,以2023为标准,利息有12万左右(银行才是抢钱的!!!!!!)。那么提成10分,每一折就是1万2千多元。这个,在自贡,相称于一个普通家庭一年的生活费用了。既然能打折,肯定是越多越好。但是可惜,今年国家打压房价,控制银行贷款。目前最低的首付3成贷款利率是8折,可以少2W多元,也是很可观的。(发帖时工行已经变成9折了,意味着你又要多被银行赚1万2千多的利息,假如以一个80平的房子来算,你的单价又被摊高了150元/平)。所以,在这段时间,你买房子,决定贷款,一定要快,据说以后也许一折都不打了,这样就算你买房子比别人少了100元/平,但是银行贷款算下来,你实际还贵了50元/平,其实这很不划算的!觉得好的朋友多转载,一定有用的!(适合于即将买房的亲朋好友们)二、选择还款方式也许很多没买过房子的人,都不知道还银行贷款尚有方式可以选的。其实我也是在看房的时候听售楼小姐说的,当时她很模糊,我觉得这里面肯定很有点猫腻,就会去网上查了资料(没办法,家庭条件有限,可以省一点就省一点)。前几天去办了银行贷款,也选了还款方式,也写下来给大家参考!1、等额本息还款。其实,你在看房子的时候,售楼小姐给你算的都是这种,由于每月还款数额固定,并且相对于另一种方式,这个金额更小,更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗?以贷款2023,贷款20万元,算下来月还1300元月还款为例:每月还银行1300------其中,800元是利息,500元是本金。也就是说,你还的钱,大部分是银行利息,而本金还的较少。到了还款期限一半的时候(比如是2023还,你已经还了2023了),利息已经在前2023还的差不多了,但是你的本金尚有很大部分没还的,这些是必须还的,即便你2023后条件好很多了,可以提前还了,但是后面的基本是本金,利息很少,你提前还已经没有什么意义了。你在银行,基本只跟你说这一种,由于这样,银行的利益才会最大化。大部分家庭,既然贷款2023,不也许会在很短几年就还完,但是2023后一般能还完,这样,银行的利息收益会减少很多,所以,他们这种方式让你前2023都在还利息,而本金基本没怎么减少。就算你有钱了,再还,银行的利息都收入了绝大部分了,你提早还对银行没什么损失。2、等额本金还款。我发现一个问题,就是,银行不会积极提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过,就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款2023,贷款20万元,算下来月还1600元月还款为例:每月还的钱要比等额本金多300多元。其中-------900元是本金,700元是利息,本金支出比利息高,第2个月开始,只还1597元,由于本金上月换了900元,这月利息重新计算,要少3元的利息,以此类推。越到后面还款压力越小。而最重要的是:当你要提前还款的时候,比如5年后,由于你选择的方式,本金还的更多,这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多,提前还款的本金部分抵冲的更多,这样重新计算利息的时候要少许多利息支出(每少一年都是近万的利息)。并且就算不提前还,这种方式,还2023,也要少还1万5左右的利息!只是前期压力较大!但是为了长远的利益!说一个插曲:我前几天去银行办贷款签字,同时有7-8家人,都是购房贷款的,我们排第2位,前面那个女的,5分钟就签字走人了(签的等额本息),我们在旁边看,银行办事人员只字不提还款方式。轮到我们了,我们提出要用等额本金还,那个人就把我们带到行长室,喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)。然后就走了。等过了10多分钟,我和女友商议好,还是坚持自己的选择--等额本金。我们走回去找那个办事员,他已经在帮此外的人办理了,我们在旁边看,所有签的等额本息。后来又轮到我们了,我们提出还是本金还款。这个时候,旁边的人问我们,“尚有别的还款方式?”那个办事员立即打断我们,说是由于我们条件好点,有能力想多还点,压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了,我们就几下签了字走了-------看来银行很不乐意让我们选择这个方式,由于银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息,10个人就是20-30万,100个人呢?简直不敢想象了!!!作为我们这种一般阶层的人,购买房子是大事情。所以,尽量多算一下,既要在买房子的时候尽量杀价格,在签定协议后,一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算,银行贷款这方面,你合理分派,可以节约2-3万元的利息支出甚至更多。折算成房价,就是少了300-400元/平!!!买房签协议注意事项1买房签协议注意事项之五证五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最重要的应当看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签协议前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以保证将来顺利的办理产权证。买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢,两书是开发商在竣工验收合格时告知购房者入住之后提供的两份法律文献,一个是住宅质量保证书,第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常涉及工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部件的保修期,比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年,涉及供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书,通常应当涉及开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里。也就是说一个房屋完整的法律文献在购房的过程中应当查验五证,同时收房子的时候应当有两书。尚有更重要的是产权证,拿到产权证,整个购房所有的法律文献就应当算齐备了。在购房的过程中还涉及到一个问题,在有些情况下,在什么情况下签订房屋的限售协议,在什么情况下签订预售协议。限售协议是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房,这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售协议。假如你购买的房子尚未竣工验收,就是期房,这个时候签订的是房屋的预售协议。买房十大注意事项当前商品房销售过程中,陷阱多多,风险多多,令人防不胜防,很多购房者深感无奈,不知所措。下面提供一些经验,让大家避开购房陷阱的十大绝招。一、查验对方身份签订购房协议之前,要明确商品房真正的产权人是谁,它是购房协议的主体。法律规定不具有主体资格的人签订购房协议是无效的,所以,协议的出卖人应当是该楼盘的开发商。假如开发商委托中介机构签约,该中介机构应当具有相应资质和经营资格,并有开发商出具的授权委托书,才具有签约的资格。二、审查有效证书商品房预售和销售必须应当具有“五证”,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。特别是《商品房预售许可证》,它是购房者必须审查的最重要的文献。缺少上述文献,则该商品房不具有销售条件。三、保证买卖安全除了具有上述“五证”之外,法律规定,被查封、被抵押和已销售而未经原买受人批准的商品房是不能销售的,否则,买受人则面临巨大的风险,直至财房两空。所以,在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售,以保证交易安全。四、约定定金规则目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金,然后才签订购房协议。由于购房者事前没看到协议,在签约与不签约之间陷入两难境地:不签吧,紧张定金被没收;签吧,协议中陷阱多多。因此,建议购房者采用以下办法:1、在审查购房协议,确认没有问题之后才交定金。2、不签认购书,直接签订购房协议同时支付定金。3、在认购书中写明假如双方就商品房买卖协议协商不成,出卖人必须向买受人退还定金。五、完善协议条款现在的购房协议是由国土房管局印制的标准协议,相称一部分内容已经用铅字印制好了,另一部分留空白,由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读、审查协议的每一条款,并做好以下工作:1、对标准协议印制好的内容,一般不作很大修改,但并非不能修改,只要当事人认为不合理,就有权修改。2、对于标准协议已印制好的选择性条款,购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。3、对于空白部分,不能由出卖人预先填好内容,然后规定买受人全盘接受,由于这是非常不合理的。对的的做法应当是双方当事人就协议的每一条款协商一致。4、对于双方不能协商一致的条款,应当做好记录,由双方签字确认,这是双方不能协商一致的书面凭证,假如买卖不成,购房者可据此索回定金和已付房款。至于协议约定的付款方式,目前购房者通常采用按揭、分期付款的方式来支付房款。假如采用的是钞票支付方式,建议购房者尽量减少首期房款的金额,待办理商品房备案登记手续之后,再支付大部分房款,同时留一部分购房款待办妥房产证后支付,这才干最大限度的保护自身的权益。假如采用的是按揭付款方式,为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子,并且连定金和首期都退不了,建议购房者在付款方式和期限中写明:“假如未能订立按揭贷款协议的:1、协议继续履行,但买受人和出卖人双方需另行签订付款协议;2、因当事人一方因素未能订立按揭贷款协议的,另一方可以请求解除协议和补偿损失;3、因不可归责于当事人双方的事由,双方均可以请求解除协议,出卖人应当将已经收受的购房款本金或者定金返还给买受人,并按银行同期贷款利率支付相应的利息。”六、明确交楼标准目前标准购房协议中的交楼标准有三种:1、该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格;3、该商品房经分期综合验收合格。购房者选择第2、3项交楼标准是比较抱负的,但由于这两项交楼标准规定比较高,特别是第2项交楼标准规定最高。目前广州市的大部分楼盘在交楼时很难达成该项标准,同时选择该标准的收楼时间相对比较长,所以相称一部分购房者或者开发商都不乐意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确,由于验收合格有很多种,如竣工验收合格,规划验收合格,消防验收合格等,这就会产生很多争议。建议在第1项标准后加上“并通过通过国家法律规定的竣工验收备案手续。”由于我国对商品房竣工验收已采用备案登记制度,而该制度规定的验收项目比较多,规定比较严格,能保障购房者的利益。七、慎签补充协议目前开发上通常预先拟定了购房协议补充协议,让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款,对购房者非常苛刻。因此,购房者须慎之又慎,千万不要容易在补充协议上签字。抱负的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议,或者干脆不签补充协议。八、另签物管协议现在的标准购房协议中有签订购房协议的同时,一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的规定。但是由于签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家,是否具有相应资质,物业管理费用是多少,假如购房者确认了该协议条款,就等于确认了开发商指定的物业管理公司及其制定的《物业管理服务协议》,也确认了物业管理收费项目、金额,使购房者陷入非常被动的境地。建议签约时明确物业管理公司并规定写明物业管理公司的资质,物业管理的收费,并就《物业管理服务协议》内容进行协商一致。九、拒交不合理收费目前商品房买卖中,购房者应当缴纳契税、印花税等,购房者应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用,假如开发商强制收取,则属乱收费,购房者有权拒绝。十、把好收楼关1、查看“三书一证一表”:收楼时开发商必须向购房者出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》,简称“三书一证一表”。假如开发商不能提供,购房者有权拒绝收楼。2、看楼验楼。购房者按照购房协议约定的收楼标准到现场看楼验收,假如发现问题或有不满意的地方,可在《楼宇验收登记表》中填写相关意见。如对楼房基本满意,则在《收楼表》中签字确认。买房是老百姓一生中很重要的事情,为了保证交易安全,建议买楼时请律师陪同,这样付出的费用不多却可以省心省力,尽也许避开开发商通过霸王条款所设定的协议陷阱。买房协议注意事项_买房注意事项来源:下面是一些订立商品房买卖协议的注意事项,涉及开发商出售商品房时所应具有的一些手续,希望可以对你有帮助.一、房屋买卖协议成立应具有的条件房屋买卖协议并不是各人随意,想签就签,它的成立和有效必须具有一定的条件。按我国现行房地产交易有关规则,商品房买卖协议成立需具有以下条件:第一,房屋出售方必须具有该房屋所有权或土地使用权,非房屋所有人和土地使用人都无权并不得出卖别人的房屋。第二,房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人,均不能签订房屋买卖协议。第三,房屋买卖协议在买卖双方所附条件未实现前,其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段,使对方在违反真实意愿情况下所签订的协议或者双方串通损害第三者利益的协议都属于无效协议。第四,房屋买卖协议的内容必须合法。通过划拨取得的国有土地使用权,其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后,才干签订协议。第五,房屋买卖协议的形式必须符合有关的法律规定,采用房地产管理部门统一印制的标准协议文本。第六,以下七种房屋不得形成买卖协议。1、违法或违章建筑;2、房屋产权有纠纷或产权不明的;3、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;4、著名建筑物或文物古迹等zheng-fu加以保护的房屋;5、国家征用或已拟定拆迁范围内的房屋;6、单位擅自购买的城市私房;7、部分共有人未取得其他共有人批准,擅自出卖共有房屋的。二、签订协议要注意哪些问题作为购房人在签订房屋买卖协议时要注意哪些问题呢?第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了许可证,则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖协议文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。第三,一定要注意协议条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的协议文本领先已填写好甚至补充条款也由自己填好,这种填写好的协议文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况,买房人一定要提出自己的意见,决不能草率行事。第四,一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售协议上的暂测面积和交房时的正式协议上的实际面积差异提出意见,并写入正式协议的有关条款或增写补充条款。只有在协议中对面积差异有了详尽的约定后,才干避免上当。第五,一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在协议中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订协议,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,一旦发生纠纷往往导致购房者在追究其责任方面的举证困难。第六,一定要认准交房日期是否拟定。资金局限性而延期交房是常有的事,开发商在预售协议上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、社区配套完毕后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订协议时,一定要
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