房地产类上市公司融资成本分析与评价-以万科企业股份有限公司为例

广州工商学院学位论文写作声明和使用授权说明学位论文写作声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名：日期：2020年5月30日学位论文使用授权说明本人完全了解广州工商学院关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的的前提下，学校可以将学位论文编入有关数据库,提供网上服务。（保密论文在解密后遵守此规定）论文作者签名：导师签名：日期：2020年5月30日一、引言（一）相关行业界定在1985年《国家统计局关于建立第三统计报告》中已经明确——其划分方法与“国际经济与发展组织”大致上一样。但是，服务部门有两个主要部分，和四个层次。服务业的第二层是金融，保险，地质普查，房地产和公共事业。这表明房地产属于第三产业类别。从行业的角度来看，房地产是指从事开发、运营、管理、房屋建设、装饰和房地产业的劳务、中介、信托服务和其他经济活动的综合类。房地产是指覆盖土地并永久附着在土地上的一种有形物体，在经济学中也称为房地产。从法律的角度来看，房地产实质上是一种财产权，是指房地产实体中的各种权力。随着个人财产所有权的发展，房地产逐渐成为商业贸易的重要组成部分。（二）研究背景在计划经济时代，各类房地产和其他商品一样是通过政府、单位无偿提供得到的。由于房地产市场的价值是非常低的，房地产投资者（政府或单位）所需要的全部资金是完全可以自己提供的，也就是说它们没必要进行融资。但随着房地产价值的逐渐提高和我国国民经济的快速发展，邓老在1980年将房屋定义为商品。随着我国政策改革住房和土地的两者同时推进，我国的房地产正式属于工业类别。随着1984年房地产的黄金时代到来房地产规模逐渐扩大。1988年，海南凭借地理位置优势吸引一群人赶赴海南淘金。房地产泡沫时期正在蔓延：“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。”随着房地产价格的上涨，海南的房地产价格在1993年达到顶峰，造成剧烈增长的泡沫直至炸裂，引发全国房地产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。随着时间的推移，进入“九五”以后，从我国长期经济发展和增长的动力来看，房地产类建设作为经济增长点，因此，1998年7月3日，我国政府开始执行救市场相关措施，并且宣布终止福利住房分配。同时，住房分配正式开始货币化，房地产进入了黄金时代。根据2003年的国民经济形势，为了确保增长，住房和建设部发布了“第18号文件”，该文件与以前的第121号文件完全相反，并且将房地产开发视为实现经济增长的重要渠道。2015年，政府采取一些加强房地产投机行为治理措施，使房地产进入白银时代。监管政策不会在2018年放松，但它们将在一定程度上继续收紧，其核心是防止市场上下波动的“稳定”。过去，盲目追求高毛利润的模型导致库存积压模型不可持续，盲目追求高杠杆，快速周转并受到购贷限制和紧缩融资的控制。两种情况下如何追求“质量增长”提高资产回报率，因此在房地产在这样背景下，探究降低融资成本是重中之重。（三）研究意义1.理论意义房地产在建设方面耗费成本巨高，因此房地产类的发展离不开强大资金的支持。本研究从融资方式的角度出发，在过去相关研究的基础上以比较万科融资方式来分析与评价融资成本存在高的问题及如何降低融资成本这视角出发，探究房地产类上市公司融资成本分析与评价，在某种程度上发展和丰富了房地产类相关的研究领域；本研究融资成本、融资方式、资本结构理论等相关理论支撑本文研究课题分析，可以为现有的相关理论尽一点力量。本课题主要深入研究万科融资成本，如何降低融资成本提出相关措施，同时为房地产类上市公司融资成本的问题提供借鉴意义。很多研究学者在这方面研究只是浅谈，本文进行归纳总结之前学者研究文献的成果、优势和不足之处，从而找到本文研究理论方向。希望为以后相关研究提供理论依据。2.现实意义房地产需要高度密集资金，资金使用主要特点是需求量大、占用时间长等特点，一直以来房地产类上市公司受到资金来源、金融信贷、资金流动等因素制约。加上如今我国政府对房地产价格的严格控制，银行等金融机构也在相关的政策要求，对房地产类贷款量减少并且加强贷款审核，使房地产类融资难。在这样情况下，房地产类只能从其他渠道进行融资，这样加大了房地产类融资成本。房地产类在国民经济发展中具有重要作用，本文根据我国经济特点出发，选取万科企业股份公司代表，通过分析融资方式与融资成本关系，来进一步分析上市公司融资方式对融资成本影响，进而提出针对降低融资成本的相关及建议有一定的现实意义。最后，希望可以帮助房地产类上市公司降低融资成本。二、相关概念综述（一）文献综述房地产的发展，自然离不开资金支持，特别是最近这几年银行贷款门槛越来越高，使融资难上加难，然而如何降低房地产融资成本是一件特别棘手的事。研究表明，曾鸿杰（2018）主要是对万科集团的融资环境和模式进行案例分析，探究万科融资模式的问题，但在融资成本方式缺乏数据进行对比，只是简单罗列各种融资方式。王雪（2018）认为房地产业是一种资本密集型产业，企业在运行过程中离不开融资，她通过分析WK房地产公司融资的问题和成因，并针对融资存在问题提出解决措施。因此，有必要进一步探索存在高融资成本以及在集资过程中如何降低融资成本。武化（2019）主要是在国内房地产融资环境萎缩的背景下，一些房屋公司再次转向海外融资，以分析海外融资趋势。在此基础上探究融资成本分析是很有必要持续性。在钱琨（2018）研究直接与间接融资成本分析各种融资资本方式基础上，进一步探究比较融资方式对房地产类然后选择合适融资方式来降低融资成本是非常有意义的。不过钱琨研究融资资本更多只是使用文字列公司要说明，缺乏相对财务数据来佐证。薄庚申（2019）认为我国政府政策对房地产价格控制，造成房地产企业融资难，充分利用数据从不同时期分析万科融资策略分析与评价使用比较分析法、案例法等，但只是仅仅针对恒大房地产融资成本控制，帮助房地产企业解决融资难问题，并没有进一步详细深入研究怎么样降低房地产类融资成本的相关措施。综上所述，在有关房地产融资成本的文献中，国内外很多学者对此进行了研究，但许多学者偏向于融资策略和融资模式，相对比较少学者针对房地产类上市公司融资成本与评价深入研究融资成本高原因以及相对应的措施和建议。（二）房地产类上市公司融资成本分析与评价的理论基础融资理论在财务管理中是一个特别重要的研究课题。本小节主要从房地产相关融资成本理论进行阐述为后面研究房地产类上市公司融资成本分析与评价提供理论基础和方法指导。从广义上看，房地产融资是指通过融资及相关服务（包括融资，使用和清算）在房地产开发、流通和消费过程中的一系列金融活动。从狭义上讲，房地产融资是房地产公司和房地产项目直接和间接融资的总和，包括房地产信贷和资本市场融资。即为企业募集和使用资金所支付的价格。对于企业来说，这是非常重要的财务指标。融资成本是指企业在筹集资金过程中使用各种融资方式的佣金，债券和股票的印刷费、担保费、发行费等；使用资金的成本支付给债务人的贷款利息、支付给股东的股利以及支付给其他债务人的各种利息成本等。资金与融资成本内在联系十分密切，而融资成本分析的意义在于：调整或改变融资方式从而降低融资总成本。1.资本结构理论企业的资本结构是所有权资本和债务资本构成比例或“结构”，它反映的是公司债务与股权的关系，企业追求的是低成本高收益，因此是企业进行企业筹资决策的核心要点，直接决定企业融资成本。从理论演进的历史来看，经济学家研究结构基本上都是从MM定理、契约关系和信息经济学这三方面进行探讨。第一方面，1958年，Mogliani和Miller共同发表了《资本成本，公司财务和投资理论》一文，并提出了“不相关定理”，也称为“MM定理”，这意味着公司是筹集债务还是股权资本，不会影响公司总市值。假设公司优先选择债务融资。随着公司杠杆的增加，债务的比例也会增加，并且公司风险将在不同的投资者类别之间转移，企业风险也会在不同投资者之间转移。显然，股价将下跌。因此企业在债务上筹资的优势会抵消在股价下降上亏损，最终并没有改变企业价值总额。第二方面，代理成本主要是指由于代理问题而引起的损失以及为解决代理问题而发生的成本。最优资本结构应基于对股权融资和债务融资利弊的分析，最大程度地降低总代理成本。根据股权融资代理成本和债务融资代理成本的分析，最优资本结构是所有融资方式的边际代理成本相等的。第三方面，随着经济学的发展，许多研究学者从信息不对称的角度进行研究资本结构问题，但没有进一步分析融资成本存在高的问题进行研究。在信息不对称的情况下，企业的市场价值与其资本结构有关，企业的质量越高其债务比率就越高，反之亦然。在这种情况下，投资者不能准确地了解有关公司的内部信息，而只能通过债务比率传递的信号正确地评估公司的市场价值。综上所述，随着资本结构理论的不断发展和丰富，有利于金融理论的发展。2.优序融资理论Myers和Majluf（1984）首先基于信号传输原理提出了优序融资理论，它放宽了MM理论的完整信息假设，并指出尽管管理层发现投资项目对企业的净投资收益具有实际价值，由于金融市场是完全的但信息是不对称的，投资者无法得到真正的真实信息，造成股东与管理者之间存在判断差异。毕竟，当公司管理层向市场传播时，它更倾向于公司的强大实力和未来发展前景。这样，外界获得的信息就是管理能力。最终，投资者将不相信管理层所说的话并最终进行投资。在没有信息不对称的情况下，发行新股的估值低于均衡价格。因此，当企业需要融资时偏向选择内源融资，通常只有当内源融资不能满足企业投资规模条件时，则会选择债务融资。因为股息的发放是具有粘性，企业应通过降低股息发放来降低企业融资成本,股权融资一般是最后考虑进行的融资方式。三、房地产类上市公司融资成本分析与评价概述根据中国房地产业协会和上海房地产学会中国房地产评估中心的数据，联合发布了《2019年中国房地产上市公司评估研究报告》，表明评估对象在2019年评估中，有125家在上海和深圳上市的房地产公司。2018年，房地产上市公司平均总资产1121.51亿元，同比增长28.4％；平均净利润为25.62，同比增长13.82％；平均资产负债率68.09％，同比提高3.04个百分点。平均净债务比率同比增长2.65个百分点至92.52％。表3-1房地产类实际到位融资资金分析名称2013年2014年2015年2016年2017年2018年房地产开发企业实际到位融资资金（亿元）122122.47121991.48125203.06144214.05156052.62165962.89社会融资规模（亿元）173169158761154063178159194445192584房地产开发企业实际到位融资资金/社会融资规模70.52%76.84%81.27%80.95%80.26%86.18%数据来源：data国家数据，中华人民共和国国家统计局（/easyquery.htm?cn=C01）如表格所示房地产开发企业占社会融资规模70%以上而且逐年增加，由此可见融资资金对企业越来越重要。在保持规模的同时，诸如债务比率上升和运营效率下降之类的风险仍在继续累积。在房地产监管不放松，企业融资困难的情况下，可想而知如果资金缺乏的房地产类上市公司不转变融资方式从而降低融资成本，即将会面对被市场淘汰或者被吞并状态。而强大的企业，会在融资方面优势将会更加明显展示，最终向着中国恒大发展。四、房地产类上市公司融资成本分析与评价的必要性和可行性分析（二）房地产类上市公司融资成本分析与评价的必要性从宏观角度分析，为了取得最高的经济效益，筹资以最低的成本促进社会剩余资金向需求者的流动。这是促进社会资源优化配置的最重要机制之一从微观看房地产类融资指的资本融通表现形式。本文所指的房地产类上市公司融资成本指的是企业应该怎么样降低融资成本为企业谋求更大的利润。当然，房地产类上市公司融资方面具有明显的优缺点。比如房地产融资推广比较困难主要是因为融资成本高和融资过程长，而且与房地产融资项目规模特点有关，同时与政府优惠财政政策息息相关，政府政策可以简化项目融资步骤手续，缩短为房地产开发项目融资的时间。不同的融资方式也存在不同的融资成本，当企业改变或者调整融资结构融资成本必然会随之改变。（三）房地产类上市公司融资成本分析与评价的可行性通常我们认为，经济增长和建设项目的是同比增长的。对房地产开发企业融资资金的深入研究，有利于提高企业融资效率并达到最终降低融资成本效果图3-1房地产开发企业本年实际到位资金房地产开发到位资金指一年内房地产企业实际拨入、用于房地产开发的各种货币资金，属于增量概念。房地产开发到位资金指一年内房地产企业实际拨入、用于房地产开发的各种货币资金，属于增量概念。数据来源：data国家数据，中华人民共和国国家统计局（/easyquery.htm?cn=C01）如上图所示，由于2013-2014年在这两年的房地产市场不景气，企业开发实际到位资金基本上没有发生变化，但在2015年，中央和地方政府对房地产的控制减弱，中央银行连续五次继续降准和五次降息（包括双降）是不容忽视，使得货币政策的持续放松为房地产市场注入了更多活力。从那以后，房地产市场逐渐恢复，从那以后行业投资一直在增加。从图中可以看到房地产类开发需要筹集大量实际到位资金，然而在筹集资金过程中科学利用融资方式达到降低企业融资成本是可行性的。本文融资成本分析的作用在于分析改变或调整融资方式带来总的成本是减少还是增加的，即它是否会增加或减少企业的税后利润，从而合理选择融资方式来改变或者调整融资成本。五、万科企业股份有限公司融资成本分析与评价（一）万科企业股份有限公司概况万科于1984年在深圳成立。经过数年的发展，A股于1991年在深圳证券交易所上市。这也是中国最早的房地产上市公司。随后在1993年，B股也在深圳证券交易所上市，同时将公司更名为“万科企业有限公司”。在2008年时候，当中国房地产类上市公司依然采用银行贷款融资方式时，万科率先采用“股权融资+银行信贷”的融资方式。直到至今，万科逐渐发展多样化融资方式，灵活运用国家政策来选择融资方式。在发展新型融资方式中更突出。如今万科在融资方式和资金运营方面比国内其他房地产类上市公司要好，得益于该企业上市比较早。而且万科还借助自身优势不仅仅在A股市场上直接进行融资还采取大量的资金筹集措施。如今万科通过30多年的发展，根据在“2019年中国房地产百强企业”名单中万科靠第三名，算是国内规模比较大的房企，对整个房产市场发展具有重要作用。万科企业有限公司在2018年《财富》全球500强排名中排名332（二）万科融资方式与融资成本关系对比分析如图所示万科融资方式概况现金现金万科企业股份有限公司融资方式万科企业股份有限公司融资方式内部融资应收账款内部融资应收账款其他速动资产其他速动资产预收账款预收账款IPOIPO、配股、增发、信托基金外部融资股权融资外部融资股权融资银行借款、发行债券、其他借款债务融资银行借款、发行债券、其他借款债务融资图5-1万科融资方式概况对于房地产类上市公司来说，要想企业保持长久稳定发展，该企业要做处理好融资相关问题，由于房地产类是资金密集型产业，必须把资金问题放在首位。融资成本高低大部分原因取决于该企业选择什么样的融资方式。本文主要从万科融资内部和外部融资两大块来分析。首先内部融资的资金，该公司不必支付融资股息和利息成本，这使得内部融资成本远低于外部融资成本。根据优序融资理论，企业在融资时偏向于内部融资，然后选择外部融资。本文外部融资主要分为债务和股权。其中债务融资是指企业通过借钱获得资金的融资方式，在这过程中企业不但要支付利息还有偿还资金本金、利息费用可以税前抵扣并且申请限制条件、申请流程相对于股权融资少。自2014年以来，在国家政策鼓励下，债券融资成本逐渐降低。股权融资也被称为所有权融资，是指企业卖出公司部分股权以此来引入新股东以增加总股本的事实。相比较而言股权融资，虽然企业不用向新的股东支付利息、偿还本金和支付固定股息，但是股息不能备抵税作用，并且股票发行也会比发行其他证券费用高很多。同时但该企业股票风险比较高时，投资者也会要求提高必要报酬率，因此我们可以知道股权融资成本在前期股权融资成本往往比债务融资成本低，但到后期潜在融资成本会比较高，但对于一些有条件房地产企业而言，上市是获得稳定资金来源首选该融资方式而且债务融资成本无法起到股权融资对企业长期发展的促进作用。表5-1万科各个阶段融资方式年份融资方式分析1989年公开募股2800万股我国第一批股份制企业，融资额2800万元人民币1993年4500万股B股首次发行，融资约4.51亿元人民币200年可转债发行15亿元人民币2004年9月可转换券公开发行19.9亿元2005年房地产开发基金，募集资金1.5亿元万科与中信资本合作，设立了第一个专门投资于万科项目的美元基金—中信.万科中国房地产开发基金2006-2007年增发在这时期受国家金融政策影响比较大，共增发两次，共募集资金142亿元，但同时能够捍卫了其龙头地位，并且控制好融资成本2008年-2009年公司债2008年发行59亿元人民币公司债，2009年增加到500亿元建设银行提供担保，成为当时授信额度最高行业2012年信托融资向华润深国投融资10亿元，完成鞍山项目建设，同时利用在香港联合交易所上市挂牌交易，使企业融资成本降低3个百分点2013年3月境外发行债券该美元债为8亿美元的5年期债券，年利率2.75%，创国内房地产企业境外发债成本新低2015年中期票据和债券中期票据30亿和债券50亿，利率分别为3.78%和3.5%，从中我们可以看到融资成本使比较低的，当时万科的信用评级机构也比较受到国际认可2018年债券从2016-2018年累计发行债券余额为2亿元数据来源：万科网络公开数据整理岳会玉,王朋艳.房地产企业多元化融资方式研究——以万科地产为例[J].河北企业,2017(10):82-83.岳会玉,王朋艳.房地产企业多元化融资方式研究——以万科地产为例[J].河北企业,2017(10):82-83.王莉.万科企业股份有限公司融资方式分析2015年（百度文献）由此可见，万科使用了多种融资方式，并且融资成本比较低，这使得万科能够在激烈竞争中保持行业龙头地位，最后我们再从万科2015-2018债务融资成本银行贷款、债券和其他借款来详细分析万科债务融资成本。表5-2万科2015-2018年债务融资方式单位：万元指标年度2015年2016年2017年2018年债务融资总余额7949000433500019062441.3126120759.65银行贷款3562741.802540310.00115.7327.5513796296.73所占比重44.82%58.60%60.50%52.80%债券2001558.201062075.003848604.837114161.83所占比重25.18%24.50%20.19%27.20%其他借款2384700.00732615.003676508.935210301.09所占比重30.00%16.90%19.31%20.00%数据来源：新浪财经数据万科A年报（/corp/go.php/vCB_Bulletin/stockid/000002/page_type/ndbg.phtml）从表中可以看出来万科大部分融资途径是通过银行贷款，银行贷款占五六成，说明万科过分依赖银行贷款，但2018年银行贷款占比比2017年下降7.7%得益于万科积极开拓其他融资方式。在2018年公开发行债券200000万元，计息方式是单利率，融资利率成本为200000乘于利率4.18%等于83600万元。2018年银行贷款债券其他借款融资成本区间Libor按约定利率上浮~6.7%2.50%-5.35%4.28%-8.3%数据来源：新浪财经数据万科A年报（/corp/view/vCB_AllBulletinDetail.php?stockid=000002&id=5113208）现在假设万科公司2018年银行贷款约定利率为4.18%再加上约定上浮率，明显万科2018年200000万元融资金额不管是采用银行贷款还是其他借款融资到资金，融资成本明显都比债券的高。还有一种情况就是银行约定利率加上浮动都比2018年债券利率4.18%低，那么该企业可以优选选择银行贷款融资，第三种情况依据银行贷款、债券和其他借款利率和其他资金需要时间和缓急来混合搭配选择融资方式，房地产利率变化莫测而且政策变动比较多，总而言之万科企业股份有限公司债务融资方式选择那个融资方式依据当时利率、时间长久、国家政策以及企业信用等因素，从而降低融资成本，同时也有利于提高该公司财务风险防范能力。最后从万科有息负债角度来评价万科融资成本，有息负债也被称为带息负债，它是指企业融资时候需要支付的利息债务，通常有“应付债券”、“长期借款”、“短期借款”等等这些科目对会涉及有息负债。有息负债也算企业融资需要付出成本。表5-4万科2015年-2018年有息负债合计占总资产比例分析名称单位2015年2016年2017年2018年有息负债合计亿元794.91288.61906.22612.1占总资产比例%1315.516.417.1数据来源：新浪财经数据万科A年报（/corp/go.php/vCB_Bulletin/stockid/000002/page_type/ndbg.phtml）房地产行业融资成本一般在12%左右，而万科是10%以下；如上表所示2015-2018年报告期内，有息负债占总资产比例13%~17.1%之间，可以看出万科总体融资成本处于较低水平。说明万科融资成本低得益于合理选择融资方式，值得其他企业借鉴。六、影响万科企业股份有限公司融资成本的因素本章通过收集万科房地产企业的公司经营状况和财务报表，研究可能会影响万科企业股份有限公司融资成本的因素。首先分析内部融资融资方式影响因素，内部融资来源于企业自有资金，很少会受外界影响和约束，内部融资是不用支付融资成本此处融资成本指的是财务成本此处融资成本指的是财务成本（一）债务融资方式对融资成本的影响因素1.盈利能力盈利是每个企业持续稳定发展的经营目标，对企业融资成本是至关重要的。本章主要从净资产收益率和净利润率两个重要指标来分析对企业融资成本影响表6-1万科2015-2018年盈利能力指标财务指标年度2015年2016年2017年2018年净资产收益率净资产收益率=税后利润/净资产净利润率=（净利润/主营业务收入）*100%（%净资产收益率=税后利润/净资产净利润率=（净利润/主营业务收入）*100%19.1419.6822.8023.24净利润率（%）13.2711.7915.3216.55数据来源：东方财富万科A（/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sz000002）从表中我们可以看到万科2015-2018年的净资产收益率和净利润率从整体上看都是提高的，特别是2016年到2017年增长幅度是最大的分别增长3.12%和3.53%，随着万科盈利水平逐渐提高和发展，将不断扩大企业发展规模，然而内部融资的增长速度难以满足万科发展速度，因此要分析影响外部融资因素。首先根据薄庚申（2019）通过格兰杰因果检验分析得出结论企业融资成本和该企业净资产收益率、净利润率分别成反比比例。也就是说随着万科的净资产收益率和净利润率不断上升，万科的融资成本会越来越低；其次根据权衡理论，企业盈利额越大，所需要缴纳的税款越多。然而债务融资可以抵消部分税负作用进而降低该企业融资成本；最后从银行角度来说，银行放款会考虑该企业放贷安全和盈利方面，因为当该企业拥有比较高的盈利能力时，说明该企业在贷款到期时可以及时还本付息的能力并且可以保证银行收回贷款的成功率，从而提高企业评估的信誉，信誉提高了给企业贷款的利率也会比较低，因此企业比较容易从银行中得到贷款，其相对应的债务融资成本也会低。2.会计稳健性会计稳健性起源于契约机制，企业公布的财务信息的在契约机制下会计稳健性可以保障信息质量，同时还可以增强报表信息的真实性与可靠性，并且也会影响企业的经济效益，具体体现在对企业融资成本影响。一方面会计稳健性对融资双方有不同的作用，对于债权人来说是“保护”作用，而对于债务人来说是“抑制”作用。比如在债权人和债务人关系之中，债权人要求在确定好时间收回本金及利息，但是，如果债务人如果存在低估损失与负债，高估收益与资产，到了还本付息时间，然而由于信息不对称，债权人无法掌握真实信息，遭受未识别高风险损失代价。但如果该企业会计信息稳健是有利于降低债权人遭受该风险概率，即可保护债权人利益。同时会计信息稳健性要求该企业必须要低估收益和资产。但企业在融资时，债权人需要的企业信息确定方案刚好是通过资产和收益来评估。企业在保持较高的会计稳健性过程中会削弱企业竞争优势。因而，债务因为会计稳健性原则付出成本得到最好的补偿即是债权人降低其贷款率，同时可以看到企业会计信息稳健性有利于降低债务成本；另一方面会计稳健性不利于管理者收益提高，万科管理层的薪酬大部分取决企业的经营状况，如果运用稳健性原则，会使资产减少，进一步使企业利润也减少，最后管理层薪酬也因此降低。然而要使管理层愿意提高信息质量，要债权人对其进行补偿，同样对于借方来说最直接方式还是降低贷款率，因此债务人因为运用稳健性而降低融资成本。（二）股权融资方式对融资成本影响因素1.经营风险和财务风险根据收益与风险相匹配原则，当一个企业的经营风险提高时，股权投资者所承担的风险也会随着提高，从而要求的必要汇报率也会提高，最终导致企业融资成本增加。财务风险指的是资产负债率给企业带来的风险。当资产负债率比较高时，投资者将承担更多的债务成本。表6-2万科2015-2018年偿债能力指标注：资产负债率=负债总额/总资产*100%财务指标2015年2016年2017年2018年资产负债率(%)77.780.5483.9884.59数据来源：东方财富万科A（/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sz000002）银监会规定，房地产企业债务资本不能高于65%，从上表可以看出，从2015年到2018年，万科的资产负债率高于77.7％，并且在过去四年中逐年增加。这说明我万科面临较高的负债压力，自有资金不足，同时也会增加企业融资成本。根据MM理论的推导，我们可以知道，存在债权杠杆的股权融资成本等于零杠杆股权融资成本与市值占比成比例的债权融资的风险溢价之和。2.股票价格表6-2盈利能力指标对比每股净资产=年度末股东股益/年末未变通股股数每股净资产=年度末股东股益/年末未变通股股数股票代码股票名称每股收益每股收益=净利润/年末普通股股数每股收益=净利润/年末普通股股数净资产收益率=税后利润/净资产每股净资产（元）净资产收益率（%）000002万科A3.060014.110023.24600048保利1.59009.703416.63001979招商地产1.89008.718122.22601155新城控股4.690013.069141.91600340华夏幸福3.790011.279635.19数据来源：东方财富万科A网址：万科A网址：/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sz000002保利网址：/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sh600048招商地产：/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sz001979新城控股网址：/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sh601155华夏幸福网址：/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sh600340表6-3盈利趋势年份2015年2016年2017年2018年每股收益（元）1.64001.90002.54003.0600每股净资产（元）9.080010.280012.020014.11数据来源：东方财富万科A（/f10_v2/FinanceAnalysis.aspx?code=sz000002）上面表格依据房地产类上市公司规模最近几年排名靠前选取的，我们可以看出，万科公司的整体每股收益、每股净资产、净资产收益这三个盈利指标相对于其他上市公司能力较好，在同水平的竞争对手种有一定的竞争能力，同时从表6-1和表6-3中看到万科盈利能力逐渐增强，说明该公司发展前景好。当万科企业盈利能力保持比较长久的时候，该企业股票价格通常比较高。在这种比较持久状态下，投资者认为会导致股票收益率下降。因此，当逐渐提高万科盈利指标时候，该公司的股权融资成本也会逐渐低。七、万科企业股份有限公司融资成本分析对房地产类上市公司的借鉴意义（一）我国房地产类企业的融资现状在多元融资方式当中，自筹资金和银行贷款占比例仍然很大。如下面表的数据，本文中到位资金分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金表6-4中国房地产主要资金来源2013-2018年单位：亿元名称2013年2014年2015年2016年2017年2018年当年实际到位资金122122121991125203144214156053165963增长速度26.50%-0.11%2.63%15.18%8.21%6.35%国内贷款融资总额196732124320214215122524224005所占比重16.11%17.41%16.15%14.92%16.18%14.46%利用外资融资总额534639297140168108所占比例0.44%0.52%0.24%0.10%0.11%0.07%自筹资金474255042049038491335087255831所占比重38.83%41.33%39.17%34.07%32.60%33.64%其他自有资金544914969055655734287977086020所占比重44.62%40.73%44.45%50.92%51.12%51.83%数据来源：data国家数据，中华人民共和国国家统计局（/easyquery.htm?cn=C01）从上面表2013-2018年当中，国内贷款融资所占比例在这6年当中比较平稳的融资所占比例15%左右，而自筹资金融资所占比例总体上看逐渐下降的，这与融资方式息息相关，比如2018年自有资金和自筹资金增加，从而改变国内贷款融资方式所占融资比例；同时随着房地产类上市企业的规模和数量快速增长，房地产企业的多种融资方式也得到迅速发展。导致这些融资方式的数据变化的原因是多样化的，比如2015-2016年，由于企业监管政策和公司债主放松，加上房地产本身市场回暖和商品房销售火卖，其他资金融资所占比例上升比较明显。同时自筹资金占比从39.17%降至到32.60%。（二）降低房地产类上市公司融资成本的措施本小节是针对前面万科融资方式和影响万科融资成本因素提出一些降低房地产类上市公司融资成本措施。1.提高公司盈利能力提高公司的盈利能力对于企业财务、筹集资金具有促进作用，同时还可以降低企业融资成本。从宏观看，房地产类上市公司盈利能力提高后，将增强企业资金的流动性，资本结构将更加稳固，有利于促进国民经济发展。2.发展多种融资方式从前面分析万科融资方式可以看到不管房地产类上市公司是选择那种融资方式都有各自优缺点，但企业应该要意识发展多种融资方式观念，同时利用自身在市场经济种的优势创新融资方式。例如，可以向万科学习发展多种融资方式，拓宽融资渠道降低企业融资成本、快速融资资本，在这过程中同时也有利于分散，促进企业项目开发正常运行。但是，企业在坚持发展融资方式同时不能操之过急，由于目前我国金融机构发展不够完善而且还要结合该公司发展特点，找到适合该企业多种融资方式。3.保持良好企业和银行关系从表5-2万科主要资金来源，我们可以看到银行贷款依然占企业融资大部分，虽然银行贷款融资便捷、成本低等特点，但是单一的融资方式，一旦企业运转不好、资金流动困难、资金短缺，将会给企业造成致命风险该企业信用度下降，并且增加企业融资成本。但因此房地产类上市公司想要降低融资成本，必须与银行保持良好关系，同时提高银行的企业信用等级。4.降低公司资产负债率不管那个行业发展，都离不开国家政策宏观调控。房地产类上市公司要想在开发项目过程中降低企业融资成本，然而需要依据国家法律法规以及制度制定相应的法律法规，并且与政府相关部门进行沟通进行完善，从中充分利用国家企业融资优惠政策，以此降低企业的融资成本。比如，进入2018年后房地产企业融资阶段比较严厉，由于金融监管的加强与各个房企融资状况的加速分化，房地产类上市公司不得不将降负债作为国家提倡去杠杆的门槛，房地产类上市公司大部分公司开始由原先“三高一低”高杠杆、高负债、高运转、低成本状态转向“三低一高”的核心是大幅降低负债。结合房地产类上市公司特点来说资产负债率明显是较高的，同时由于资产负债过高间接影响该企业融资能力。优化企业资产负债率与融资方式，结合融资相关理论，可以将企业资源与资金进行合理分配利用，增加资本积累是降低资产负债率最佳的方法。当该企业资产负债率低，说明该企业偿还能力强，会提高企业信用评级，从而达到降低融资成本目的。5.注重对会计稳健性运用债权人会依据该公司会计稳健原则作出判断，如果该上市公司会计越稳健，说明提供的信息越稳，信息使用者更能获取高质量的信息。因此上市公司首先要增强会计信息的稳健性认识，其次要注重对会计稳健性的运用并且在运用同时遵循会计信息稳健性，降低上市公司与债权人之间信息对称程度，同时也可能减少企业隐瞒该企业利润减少的信息。这样有利于提高债权人和银行对该企业信任，从而使资金提供方降低对其贷款率，最终降低融资成本。还有完善企业管理者的薪酬制度，万科采取的是平衡积分卡核心是依据绩效确定薪酬，在这样情况下，管理层容易为了自身利润，提高企业本年度会计利润，从而降低企业会计信息的稳健程度。针对房地产类上市公司主要是靠卖房获得主营业务收入高负债特点，提出我个人建议，将管理层薪酬分为两大部分固定薪酬和可变薪酬。固定薪酬公司依据管理层工作年限、学历和在该公司职务等因素决定薪酬。而可变薪酬部分主要依据管理层在该公司跟进的项目来计酬。如果项目时间比较长可以依据项目完成百分比来发放，周期短的可以依据项目成果来派发放薪酬，奖惩依据考勤和项目效果进行评估。这样有助于提高会计稳健性并最终降低企业融资成本目的。八、结论房地产类开发对中国国民经济的发展非常重要，但房地产类开发高度依赖融资，因此融资成本是房地产类融资不可忽视重点。本文主要针对房地产类上市公司如何降低融资成本问题，通过万科融资方式与影响万科融资成本因素展开研究分析，最终提出提高企业盈利能力、发展多种融资方式、保持良好企业与银行关系、国家宏观政策引导、降低企业资产负债率、注重会计稳健性等一些措施来降低房地产类上市公司融资成本。本文的研究在房地产类上市公司降低融资成本具有一定意义，但本文也存在不足之处，只是选择万科上市公司的融资方式来分析房地产类上市公司融资成本，无法全面的详细评价降低整个房地产类融资成本情况。

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致谢写论文过程中，首先我特别感谢我的导师蔡玉龙老师的热情关怀和悉心指导。论文从选题到完成的整个过程中，得到了老师的热情帮助和精心指导。老师严谨的治学态度、渊博的专业知识、敏锐的学术眼光、精益求精的精神给我留下了深刻的印象，并对我以后职业生涯有极大地促进作用。在此，谨向导师表示崇高的敬意和衷心的感谢！其次，我还要对学院精心授业的诸多任课老师表示崇高的敬意和在这四年的学习期间对我的关心和帮助表示由衷的感激。从他们所讲授的课程中我学到了不少专业知识和相关研究分析方法，这些方法在我研究的过程中发挥了巨大的作用，使我能够顺利完成课题的研究和论文的写作。在论文的写作过程中，也得到了许多同学的宝贵建议，在此一并致以诚挚的谢意。本文在写作过程中参考了大量的文献资料，主要文献资料已开列出来，本文的有些句子或段落引自这些参考文献。在此向所有的作者表示深深的感谢！最后，向在百忙中抽出时间对本文进行评审并提出宝贵意见的各位专家表示衷心地感谢！。

毕业设计如何搜集资料一、搜集资料的作用1.了解进行中的工作自己所要开展的项目，可能别人也在进行，通过文献调研，可以直接或间接地了解目前在何处、由何人、以何种规模与方式进行，在哪一方面已取得成果等。这些信息可以帮助学生在毕业设计中获得有效的合作。2.扩大知识面学生从一些通用课程的学习直接转入到专题性很强的毕业设计时，往往会感到无所适从，这需要有一个过渡，其中最为有效的方法就是查阅文献。这一过程不但可以进一步丰富自己的基础知识，而且还可以深入理解开展此工作的目的。3.掌握信息动向，避免无效和低水平重复通过查阅文献，了解自己的课题在专业领域目前发展的状况。对于一个课题，如果不了解目前已取得的成果，所采用的最新设计手段和方法，就势必使自已依然用陈旧的方法研究淘汰的课题，既是-一种低水平重复，又造成人力。财力和时间的浪费。4.避免走不必要的弯路对于某些工作，在工作方法和思路上前人已有过一些失败的教训，并证明行不通，通过查阅文献加以了解以后，就可以避免再走不必要的弯路。二、搜集资料需把握的原则在今天信息大爆炸的时代里，文献资料可称得上是浩如烟海。那么，怎样才能快速找到符合自己需要的文献资料呢？这需要把握一个正确的原则，否则无异于大海捞针。搜集资料必须首先确定好搜集的方向，这样才不至于将自己陷于资料的汪洋大海之中，被一堆冗余资料淹没，茫茫然不知彼岸。本着搜集的资料尽可能全面、充分的原则，开始阶段资料方向尽量要定得宽-一些，要照顾到纵横两个方向一纵向是指始终以所定课题为主线搜集资料，查找与课题有关的历史、现状和发展趋势，不偏离课题；横向是指广泛涉猎各种各样与论题有关联的专题资料，以避免孤陋寡闻，知识单一，造成主观片面。横向拓展能使我们思路开。阔，使我们获得新的刺激和深层启发，从而达到新的高度。纵横方向范围的确定，可以在自已选题基础上制定，最好征求指导教师的意见。三、搜集资料的方法