竹映三清策划报告

目录前言第一部分：市场分析永川市区域政治、地理状况永川市社会经济发展概况永川市房地产市场运营状况永川房地产市场发展趋势5.12政策对房地产市场的影响重要竞争楼盘分析市场消费者消费习惯及需求调查第二部分：“竹映三清”项目概况地理位置项目规划及重要经济指标项目区域状况分析第三部分：SWOT分析[S]项目优势[W]项目劣势[O]项目机会[T]项目威胁第四部分：住宅定位客户群分析1）．分区位客户群分析2）.分行业客户群分析3）.分年龄段客户群分析4）．自住型客户群分析5）．投资性客户群分析项目总体定位价格定位景观规划设计建议第五部分：户型规划设计建议市场需求户型分析市场供应户型及购买因素分析拟定户型构成的要素户型面积、数量的配比对原有户型设计方案的建议第六部分：商业定位区域整体商业环境概况新区商业环境调查分析区域内商业终端客户群分析定位方案价格策略第七部分：项目营销推广项目现场包装样板房包装与展示营销策略和营销手段阶段销售掌控前言感谢三清公司对本司的信任和支持，感谢刘总，感谢张总。“夫欲善天下事，必先谋其大略”，“先谋大略，后谋天下”。房地产是一个大投资、高风险行业，其产品具不可变更性，在无数的潜在消费者面前，总是那些具有独特号召力、真正发明了消费者需求、得到市场最多掌声的产品，才干获得最大的经济效益和公司品牌积累。则在特定市场中为项目设计一件贴近完美的产品，为项目的运作提出基于市场的优秀策略方案，是为地产项目成功至关重要的环节，一个好的开始便是项目成功的一半。——“谋略在胸，然后事定”。面对风起云涌的市场，从市场中来，到市场中去，是房地产成功的必由道路。唯有切切实实地贴近市场，透彻了解区域市场中供、求、未来趋势等各个方面的信息，才干根据项目的固有素质，结合市场专业创新精神，精确地为项目剪裁出合身得体而富于个性的“外衣”。则本司在完整细致的市场调研基础上，充足发挥本案的项目特性，结合业内类似案例的先进经验，制定本前期规划报告书。真正实现项目优势的最大化和经济效益的最大化。本报告书侧重本案项目产品建议和运作分析建议。全书分二册，上册为市场分析部分，下册为产品规划运作部分。第一部分市场分析一、永川市区域政治、地理状况永川市位于四川省东南部，重庆市西南部，长江上游北岸，东靠璧山县、江津市，南接合江县、泸县，西接荣昌县、大足县，北与铜梁县毗邻。全市面积范围1576平方公里，辖有31个镇、1个乡、3个街道办事处，631个行政村，109个社区居民委员会。总人口106万，其中城区人口26.2万。为全国综合改革试点市、农业综合开发重点市、村民自治模范市和全国城市环境综合整治、广播电视、科技、创卫先进市，是重庆二级经济圈、渝西经济走廊上的地区性中心城市。永川东距重庆63公里，西离成都276公里，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯全境，“黄金水道”长江流经市镜南端21公里。永川背靠四川腹地，面临三夏库区，位于成渝经济走廊长江上游经济带构成的A形经济骨架的重要节点，是出入四川、重庆、云南、贵州、西藏的五省通道，通江达海，历来为重庆西部和川东南地区交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心。八界全国人大五次会议于1997年3月14日正式审议通过设立重庆直辖市，重新明确重庆的历史使命——进一步发挥重庆的区位优势，龙头作用、窗口和辐射作用，带动西南地区和长江上游地区的经济、社会发展。直辖以来，重庆经济保持了连续、快速的发展，综合实力显著增强，整个社会经济体处在黄金发展时期。据记录，2023重庆实现地区生产总值2665亿，增长12。2%，全市人均GDP达成了9608元，初次突破1000美元大关。作为重庆的二线辐射城市，重庆的快速发展直接带动了永川的发展，从92年立市至今，城市面貌发生最大的时期发生在直辖后时期，特别是最近两、三年，城市新的公共设施，新的商业形态的引进及基础建设更新速度都是最快的。在重庆市“三大经济区”发展战略中，永川作为发展条件较好的地区，倍受重庆市政府重视。在《重庆市1996——2023城市总体规划》中永川属于以特大城市重庆都市圈为中心城市的城乡密集区，被圈定为规划中的九个地区中心城市之一，定位为重庆西部地区重要的交通枢纽和商贸中心，以加工工业为主导的工商业城市。到2023年，把永川建设成为川渝经济带上现代化大城市和渝西地区的经济、文化、商贸物流中心、山水园林城市。在经济发展上，永川目前处在消费升级换代、城市建设脱胎换骨、投资速度、效益同步提高、对外经济联系日趋紧密的过度性时期。总体而言，当前永川社会、经济在跨越式发展的关键时刻，永川经济技术开发区等新区建设热烈进行中，发展机会多，潜力大。二、永川市社会经济发展概况1.近年来经济发展情况99—2023永川市重要宏观经济指标(单位：亿元)1999年2023年2023年2023年2023年2023年GDP51．4856．0262．7770．5880．1890．6增长率12．5%12．2%12．5%13%13%13%人均GDP49845405603766978707固定资产投资20．8126．5930．5738．2447．3858增长率41．3%20．1%14．9%24．6%28%22．4%社会消费品零售总额19．7221．9824．527．2632．3537．1增长率9．6%11%11．9%12．5%12．3%12%财政收入1．441．611．912．052．53．02年末金融机构存款余额31．6836．843．0952．4962．29以上图表反映永川经济发展几个特性：尽管永川经济发展速度尚可，由于起点低，永川经济总量并不大，人均经济水平略落后于全国平均水平。由于缺少大工业或活跃的民营经济的支撑，本地财政水平较低，政府财力不雄厚，而联系近二年市政公共建设的高歌猛进（固定资产投资增幅保持在较高水平），政府财政赤字较高（2023达成3亿多，约为一年财政收入）。金融存款额增长较快，人均存款额约为5800元，但与全国人均储蓄约10000元比，处在较低水平，低储蓄率反映居民消费较为活跃，消费观念较为前卫。联系近两年的房地产市场行情，居民的人均住房支出增长迅速，住房消费需求集中释放。2．永川经济发展特色商贸业继续领衔经济发展永川的国民经济构成中最大的特色就是第三产业发达，其中又以商贸旅游最具特色。产业结构中三次产业比重由1995年的40。7：29。2：30。1调整到“九五”期末的23。3：35。9：40。8，再到2023年的18。5：39。3：42。2，其中第三产业的比重在不断的上升，而其中又以商贸业的发展作为其支撑。拥有商贸流通六个“渝西”之最的永川——最大的商业批发公司重庆石油集团永川公司，最大的商业零售公司重百永川商场，最大的农副产品批发市场重庆农副产品批发市场，最大的家电批发市场永川家电批发市场，最大的钩物广场渝西沟物广场，最大的超市名豪沟物广场，以商兴市将是其未来经济发展的一个重要特性，商贸业在此后一段时期内将继续领衔永川的经济发展。而从永川城区实际调查情况看，比较国内同等规模城市，永川主城区即集中了永川人口的25％以上，这是一个较高的比例，主城区对全市有较强辐射力，同时联系川、渝的有利地理条件同样也是造就了本地商贸业发达的一个因素。3．2023永川经济发展情况在2023年渝西经济走廊考评中，永川市在12个县市中，综合考评分值81.83，位列第3名。2023年永川市社会经济发展状况总体经济指标地区生产总值增长率人均GDP全社会固定资产投资增长率地方预算内财政收入增长率财政收入占GDP的比重社会消费品零售总额增长率工业经济效益综合指数实际吸取外资金额13%10181元31.4%23.2%5.5%15.1%188.7%252.4万美元实际运用内资金额人口自然增长率城乡人均住房建筑面积城乡土地集约运用二、三产业增长值占GDP比重农村居民人均纯收入提高城乡化率的百分点农业产业化市级龙头公司销售收入4.36亿元2.06‰37.52㎡1.447亿元/K㎡82%3234元2.0%2.32亿元2023年永川市生产总值90.6亿元，人均生产总值达9860元，比上年增长1153元。固定资产投资保持了快速增长。全年全社会固定资产投资达60亿元，比上年增长39.7％。房地产开发连续升温，建设规模迅速扩大。全年房地产开发完毕投资总额13亿元，比上年增长23.1％；全年房地产开发投资竣工房屋面积51.3万平米，实际销售面积47.8万平米，销售额达6.1亿元。全年社会消费品零售总额37.24亿元，比上年增长15.1％，其中批发零售贸易业零售额32.16亿元，比上年增长16.2％；餐饮业零售额4.89亿元，比上年增长8.2％。市场物价平稳上升。全年城市居民消费价格指数为103.3％，比上年提高了3.3％；商品零售价格总指数102.9％，比上年提高了2.9％。永川市2023年财政收入3.02亿元，比上年增长21.4％；财政支出6.71亿元，比上年增长38.2％；财政赤字3.69亿元。金融机构存款连续增长，贷款下降。年末金融机构各项存款余额75.56亿元，比年初增长21.3％，其中城乡居民储蓄存款余额62.94亿元，比年初增长23％；金融机构各项贷款余额35亿元，比年初下降12.3％。城乡居民收入进一步增长。年末职工平均工资12794元，比上年增长7.8％，月平均工资1066元。全市城乡居民人均可支配收入为8300元，比上年增长12.9％；城乡居民人均消费性支出6219元，比上年增长12.6％。城乡居民储蓄存款保持较快的增长势头。年内城乡居民净增储蓄存款11.7亿元，年末城乡居民人均储蓄存款余额5871元，比年初增长22.7％。就经济发展水平言，永川处在消费、投资升级换代，社会由初步小康向富裕转变的转折时期，在渝西属于经济较为发达地区，但在全国同类城市中经济处在中档发展水平。目前永川新一轮的城市建设刚刚启动，商业区和居住区不断向城区东部的永川的经济技术开发区集中，建成区面积以每年平均2平方公里以上的速度在增长，房地产市场初步形成，经营城市土地和提高城市品位的思想观念进一步，二元社会的许多制度性藩篱不断被打破，就业、养老、户口登记和入学等方面的政策改善力度很大，可以判断未来几年是永川城市化不断加速的时期。此后几年，城市基础设施建设和房地产开发需求是未来几年永川经济连续发展的重要动力，随着着新区建设的推动，房地产成熟度将得到极大的提高，整个城市人居水平将得到一个质的提高。三、永川市房地产市场运营状况(一)04—2023永川房地产市场发展概况1、2023年永川市房地产供应总量减小，需求略有下降，市场供略大于求。2023上半年相对2023下半年，商品房平均价格涨幅为7％左右。2、受国家宏观调控政策和市场自我调节的影响，新项目的开发步伐有所放慢。截止202312月底，永川市共核准商品房预售51个项目，与2023同期核准的55工项目相比减少7％；核准预售面积37.08万㎡，其中住宅27.06万㎡，非住宅10.02万㎡，与2023同期相比分别减少4％、3％、8％。数据表白项目个数、供应面积都有所下降，2023房地产开发建设的增长速度放缓。3、2023年1－12月份，永川市商品房销售3478件，与2023同期相比增长1.4％；销售面积37.72万㎡，交易金额3.97亿元，与2023同期相比分别下降7.3％方面、1.7％。其中住宅销售2710件，同比下降1.3％，销售面积32.98万㎡，与2023同期相比减少5.8％，交易金额2.77亿元，同比增长16.3％；非住宅销售768件，同比增长12.3％，销售面积4.74万㎡，与2023同期相比减少16.8％，交易金额1.19亿元，同比减少27.8％。住宅销售件数相比总销售面积减少更慢，说明市场上单位住宅面积同比在缩小，小户型供应量增大；在交易面积同比下降的情况下，住宅交易金额反而上升达16.3％，说明2023市场价格处在快速上升中，增幅在20％左右。4、2023～2023年4月止，永川市全市安顿房已建面积达134700㎡，共1372套。现拟再增长65880㎡，计732套。廉置房的增长将对市场化运作的商品房导致较大的压力。5、在供应结构上，土地供应集中在开发区。目前规模较大的住宅社区几乎都集中在东部的开发区，永川南部和西部基本上都是一些小型楼盘，整体供应量有限。未来多个投资超过一亿元的商住项目即将动工。

6、根据《重庆记录年鉴》数据显示，自2023年起，永川住宅供应量大幅增长并且趋向稳定：2023年住宅竣工面积比2023年同比增长老79.01％，而2023年与2023年相比，仅增长2.8万㎡，涨幅为4.5％。2023又大体维持在2023的水平。鉴于未来两年内开发区有多个大型项目相继竣工投放市场，预计未来两年商品房市场供应量将有较大的涨幅，供应预计突破40万㎡。7、高档楼盘的开发和大面积的商业规划，在2－3年的时间内销售上具有难度和风险。一方面，由于核准销售的商品房非住宅面积高于销售面积，表白永川市非住宅空置率达提高，非住宅销售压力大，假如有效需求得不到释放，后市将存在供过于求的矛盾。另一方面，由于受土地资源紧缺和地价偏高的影响，普通商品房供应明显偏少，而目前永川市空置商品房中，中高档住宅和非住宅占80％，高端楼盘的竞争将趋于剧烈。◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎（二）房地产需求市场特点分析1、尽管需求速度有所放缓，市场需求仍然强劲2023永川市共批准预售商品房37.08万㎡，其中住宅27.06万㎡，非住宅10.02万㎡，同比分别下降4％、2％、8％，房地产市场供应有所减少。1－12月的销售面积为37.72万㎡，其中住宅32.98万㎡，非住宅4.64万㎡，与去年同期相比分别下降7.3％、5.8％、18.5％。供应的增幅与需求的增幅均有所回落。虽然受2023可预售房屋面积减少的影响，市场实际交易量有所下降，但据上述的商品房住宅销售总量高于核准预售的面积，空置房屋进一步消化的记录信息，表白市场对住宅的需求仍然强劲，同时来自房管局的记录数据，2023新区楼盘销售势头仍然良好。2、市场消费需求集中释放，较快的价格上升引起市场较大反映2023～2023，从实际销售情况看，几乎没有不热销的项目，特别是热点片区，个别楼盘登记到认购数量甚至高于实际供应量一倍以上。从购房者情况看，尽管多数是自住或投资出租，但仍有相称一部分认筹是出于炒房目的。在这种情况下，多数楼盘房价增幅迅速。永川房地产市场出现了历来没有过的旺销态势，但房价的过快增长同时也释放出危险的信号，有效需求也许因过快的价格上升反过来克制需求。3、购房区域发生变化从成交商品房住宅的分布区域看，开发区的开发量占了全市商品房住宅开发量的一半以上，开发区逐渐取代老城区成为永川市房地产开发的重点区域。由于规划的不断完善和环境质量的不断提高，开发区以其较大的升值潜力和成熟的配套吸引了众多的购房者。4、商品住宅价格不断小幅上涨，季节性增长特点明显综观2023商品房市场，从住宅预售价格来看，永川市住宅均价为845元/㎡，与2023同期的684元/㎡相比增长老23.5％。从2023年以来各季度住宅价格看，房价的季节性波动明显，基本呈“1－3季度价位平缓，4季度价格攀升”到规律。而房价的上涨，是需求拉动型和成本推动型相结合、以需求拉动型为主。永川市的诸多项目都选择分期开发，开盘时定价偏低，随着房地产市场的不断升温和广大消费者对项目质量和配套的规定不断增长，后期新推楼盘时，周边环境得到改善，装修、交房标准提高，房价自然会“水涨船高”，如棠城家园、伟映帝琴、昌州城市花园等。另一方面土地成本增长、建安成本上升、交通环境改善等也是重要的成本推动因素。5、商品房非住宅价格（重要为店面）波动明显、差异大从非住宅预售价格来看，永川市全年非住宅均价为2565元/㎡与去年同期相比下降了12.9％，这是由供过于求导致的。由于老城区的旧城改造基本完毕，购房者的购房区域不得不发生转移，非住宅受地理位置和市场供求等因素的影响，价格下降明显。非住宅商品用房销售价格出现两极分化。最高单价达成16000元/㎡，最低价350元/㎡。从销售情况看，高价区位的非住宅销售较好，中低价位区位销售业绩欠佳。商业价值高的口岸如名豪扬子江酒店、渝西广场康华楼等楼盘，价格高、旺销，而一般的口岸价格较低、滞销。根据市场运营状况，永川市的商业用房已出现区域性、结构性过剩，由此决定新盘必须具有高素质才干在价格、销售速度上形成优势。6、外来购房人群比例上升随着城乡化进程的加快，城市人口集聚及辐射带动效应逐步显现，促进了房地产市场有效需求的增长。根据资料及调查显示，在永川市区购房者中，外来人口购房占31％，其中乡镇占29％，永川市外占2％。7、二手房交易大幅增长，住房二级市场日趋活跃2023年永川市共办理二手房转让2748件，同比增长26.3％，建筑面积28.93㎡，同比减少14％，交易金额1.73亿元，同比增长69.9％。交易件数和交易金额与去年同期相比均大幅增长，销售面积却下降，表白小户型房屋的比例加大。由于房价的上涨，购房者的经济承担加重，而小户型以其低总价、独立空间、便于出租、收益快等特点深受投资者的青睐。市政府加大了对房地产遗留问题的解决力度，使大量的取得“两证”的存量房进入二手房市场。二手房市场的有力发展说明居民改善居住条件的愿望强烈；城市居民二次置业连续保持较高水平，这部分消费者对新建住宅产生较大的需求，成为增长新建及存量商品房需求的重要动力。四、2023年下半年永川市房地产市场发展趋势新区中心地段的集中开发，土地资源的稀缺性、不可再生性决定了房价的合理上涨趋势。而商品住房整体品质的提高、建筑材料价格不断提高，必然带来建筑成本的增长。从这两点来看，未来一、两年内永川房价的必然出现较大限度的上涨。结合永川市的城市消费力水平、物价水平和人均收支水平，根据市场开发和销售情况，预计永川市下半年的房价在现有基础上维持平稳上涨趋势，并也许由于各楼盘的集中上市而出现小幅波动。1、有效需求的增长，高品质楼盘的上市，促使房价连续上涨永川市主城区人口约26.2万，城区面积25平方公里。根据永川市大城市建设实行环节，2023年终永川市主城区人口将达成30万人，城区面积达31平方公里。由于城市化进程加快，外来人口和拆迁户大量增长以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，势必增长对住房的有效需求，而帝琴三期、金港明珠二期、华创、AC世纪城、学府美墅、竹映三清、渝西风情街等规划、品质水平较高楼盘品质的集中上市，将推动房价连续上涨。2、商品房价格稳中有升，升幅趋缓随着开发公司取得土地的成本上升，建筑原材料价格上涨，银行贷款利息上跳，建筑规范规定提高等因素带来的压力将在05～2023上市项目中逐步体现。这些因素将导致商品房成本上升，但在近期政府宏观调控力度加大和消费力、消费人口、购房者愈发理智等多重因素制导下，综合房价将是合理的稳步上扬，增长幅度同比不大也许出现上升，估计下半年房价涨幅将在4％～8％之间。3、二手房的价格将会有小幅提高随着一手房市场的火热，众多把旧房子解决掉购买新房的客群的产生，一、二手房之间较大的价格差、投资资金的进入等方面的因素，直接带动二手房市场的升温，目前已有重庆的二手房连锁机构开拓永川市场，二手房的逐渐活跃，将带动价格上的上浮。4、总量商品房供应继续减少,新区供应量增长2023年国家相关部门先后出台了土地、金融等一系列“紧收”政策，先是项目开发自由资金比例的提高，随后是银行的贷款难度加大，在规范市场、提高市场门槛、减缓固定资产投资过快增长方面有明显效果。2023年继续实行从严从紧的建设用的供应政策，“收紧地根”。由于土地供应偏紧，土地开发面积下降较多，商品房竣工面积、新开工面积的减少，导致供应总量继续减少。但新区房产开发更加火热，新增供应量新区占大头。五、5.12政策对永川房地产市场的影响20235月12日，国家建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委联合出具《关于做好稳定住房价格工作的意见》的房产新政，对房地产市场进行更具体、多方位的调控，这些政策的出台立即引起了国内不少地方市场的强烈反映，上海房价应声而跌，多个市场成交量明显萎缩，本小节对此政策对永川市场的影响，以及对本案影响进行分析。1、加强一级市场的监控力度。“加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让协议约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。”这就给房地产开发商提出更高的规定，规定开发商有更好的市场判断力，以及更专业的营销手法和营销队伍，以在规定期间内迅速实现建设项目的顺畅销售，实现赚钱。击短线炒房行为。“自２００５年６月１日起，对个人购买住房局限性２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”为了有效平抑房价，防止房产泡沫化，国家运用税罢手段打击短线炒房者。此措施导致消费者持币观望心理加重，导致整个市场交易行为的萎缩。总体不利于项目的推广。也更规定开发商要在产品和营销上下足功夫。从程序手段上打击炒房行为。“严禁商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售协议载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”严禁炒卖楼花行为，对处在卖方市场、泡沫较大城市的虚高房价有明显的克制作用。对如永川之类三级市场影响不大，但对刚兴起的房产投资市场会有明显的打压作用。总之，5.12房产新政对本地市场总体影响不大，但更规范化的政策措施，将使消费者的购买行为更加理性化，持币观购的心理加重，对刚热起来的市场温度有一定的影响。同时也更规定开发商注重产品创新、产品质量以及营销手法的出新变化。六、重要竞争楼盘分析由于近两年永川城区的重新规划和建设，新区房地产开发建设成为城区开发的重点，由于有先进完善的规划，新区房地产建设的规模、品质等各方面均有很大的提高，外地开发商的参与投资，也带来了各地房地产营销推广上的先进做法，使新区成为了永川房地产开发建设的前沿阵地和先进地区。通过对新区本案重要竞争对手的调查，可以清楚了解市场上产品类型，各类类产品在市场上的反响，可以大体估算出未来市场供应情况，可以归纳出为行之有效的营销方式手法，以及产品市场供应的其他各类特性。根据这些重要的借鉴和判断，使本案的营销推广有的放矢，最大减少市场风险。伟映帝琴三期：御景豪苑开发商：重庆市伟映实业有限公司项目地址：经济技术开发区汇龙二转盘（人民广场西侧）建筑及景观设计：香港南普华泰建筑及景观设计有限公司代理商：纬联地产顾问（重庆）有限公司广告推广：重庆质因数总建筑面积：9万余平米，其中住宅5万余平米，商业3万余平米，车库、设备用房1万平米车位：258个建筑高度：84.6米绿化率：43％主打广告语：帝琴盛典，君临天下电话：4981000149810002三期2幢高层25层、2幢小高层19层，楼栋命名：新城丽舍、锦绣康庭、盛世皇庭、骏逸峰景、名邸映象、聚景雅筑、美域中央总户数：502套价格未定，预计1500元/㎡户型面积：82～147㎡，二房82.5㎡，复式240㎡主力户型：三房91～120㎡、四房135～147㎡另：伟映帝琴一二期共517套，已售500套，二期价格范围800—1400元/㎡，均价约1150元/㎡,面积范围90～150㎡；红河丽景基本情况：总户数：465；占地：66.1亩；总建：72998.48平米；公摊：9%~13%；容积率：2.91；建筑密度：30%；绿化率：35.5%，1万平米景观中庭，商业2023平米电话：4980666649800666销售情况：7栋小高层及多层（12层、6层），已销售完220套，AB栋已售完，销售率：50％，其中90—125㎡销售状况最佳，销售率约为85—95％工程进度：AB幢主体竣工，内部施工；CE幢在建；D幢封顶；中庭景观和泳池施工。主打广告语：生活，与自然交响2023永川人文景观建筑典范户型面积：90～150㎡面积配比：两房90～96㎡三房116～146㎡四房140～150㎡主力户型：两房90～96㎡、三房120～140㎡均价：总体均价1250元/㎡，目前多层1400元/㎡，小高层1550元/㎡层差：20～30元/㎡；店面挑高5.2m金港明珠类型：花园洋房起价：1030元/平方米；均价：1220元/平方米项目位置：永川市红河社区人民北路69号（中山中学对面）建筑类型：多层七层,高层售楼电话：8535355585353666销售状态：尾房开盘时间：2023年终开发商：重庆裕达房地产开发有限公司建筑设计：中国华西工程设计建筑总公司环境设计：重庆爽艺环境艺术设计有限公司物业管理：重庆裕达物业管理分公司施工进度：已封顶综合点评：位于永川市开发区腹心地带，通达四方，地段较好，东南面紧临新建市政府办公大楼；西南面邻会展中心，永川汇龙中学，西北面临永川中山中学。户型面积：75～250㎡主力户型：三房、四房主力面积：126～144㎡总户数：446套；已售：350套总体均价；1200元/㎡，顶层复式均价：1380元/㎡，建筑点评：建筑风格采用典型的欧陆风格三段式设计，底部为灰绿色、中部乳白色、顶层为赭红色。以欧式的阳光窗配以无色玻璃、现代风格的弧形加宽阳台配以欧式铁花栏杆形成外立面。整体布局采用分组团围合设计。主打广告语：城市花园美宅AC世纪城电话：4983888849839999项目地址：新区水景公园西南侧投资商：重庆航大房地产开发有限公司&上海同鸣房地产有限公司开发商：重庆同航置业有限公司建筑规划设计：上海华东建筑设计院景观规划设计：重庆宏兴园林景观有限公司物业管理：重庆欢乐谷物业管理有限公司代理商：重庆万基地产顾问有限公司广告设计：重庆水原广告有限公司主打广告语：全电梯·城市公园社区建筑形态：2幢27层、3幢18层、2幢独立商业体占地44亩，总建筑面积：近10万平米总户数：620户；商业店铺：300间；写字间：10座价格未定，约7月份开盘公摊约15—20%户型面积：一房42～45㎡、二房65～68㎡、三房96～99㎡、四房135～140㎡渝荣·天之韵花园项目地址：汇龙大道二转盘电话：61192888开发商：重庆渝荣房屋建设开发有限公司规划设计：重庆大学规划设计研究院建筑设计：重庆市大地建筑勘察设计院代理商：嘉鑫地产顾问机构广告推广：四川黑骏马广告物业管理：重庆渝荣房屋建设物业管理有限公司项目定位：首席低密度大型花园式智能化生态高档住宅社区占地面积：177640㎡；总用地面积：43700㎡；总建筑面积：102090㎡容积率：2.34；建筑密度：24.6％；绿化率：38.7％；车位：251个建筑结构：砖混结构楼栋命名：帝景苑，下辖迎春阁、探春阁、惜春阁、醉春阁、持春阁、夏清阁、夏凉阁、秋香阁、秋水阁、秋月阁、秋风阁店面42间，店面售价4000～5000元/㎡，现已停售总户数：242，已售140套均价：1400户型面积：90～150㎡公摊11％面积配比：三房92～148㎡、四房150㎡主力户型：三房123～136㎡主打广告语：回家，是度假的开始润智·至尊华庭项目地址：汇龙大道与人民大道交界处东北面开发商：重庆润智建设开发有限公司&重庆渝西石油供应有限公司建筑设计：中煤国际工程集团重庆设计研究院景观设计：重庆开宜景观设计建设有限公司代理商：重庆同济置业顾问有限公司电话：4989989849891666一次性付款9.8折，按揭9.9折。用地面积：25949㎡；建筑形态：10栋小高层、多层；小高层12层、多层7层，一层为商铺总建筑面积：61275㎡，其中地下车库5229㎡容积率：2.16；建筑密度：36％；绿化率：64％二房：67㎡78㎡83.9㎡89㎡90㎡93㎡114㎡三房：118㎡119㎡136㎡156㎡四房：143㎡147㎡149㎡150㎡复式：197.6㎡201.6㎡228.8㎡主力户型：二房、三房；主力面积：83㎡—90㎡,115㎡—120㎡总套数：390套，已销售：230套。畅销户型：朝向、位置佳小户型整体均价：1500—1600元/㎡，价格范围：1300—1760元/㎡主打广告词：至上极品天上人间龙海·锦绣花园项目地址：汇龙大道一、二转盘之间西侧开发商：重庆润通房地产开发有限公司建筑设计：重庆航天建筑设计院环境设计：重庆东森环境景观设计事务所用地面积：21901㎡；建筑面积：45800㎡；容积率:2.09；绿化率：约36％户型面积范围：70㎡—150㎡；主力面积：三房120㎡左右2023年7月开始销售，已交房。一梯四户，纯多层，设地下停车位100个总套数：446套；已销售350套整体均价1200元/㎡左右，目前1400元/㎡左右学府美墅项目地址：汇龙大道三转盘开发商：重庆江山物业发展有限公司代理商：中润昌地产顾问电话：4981122249811555容积率：1.5；建筑密度：30％建筑规划：花园洋房（介于多层与联排别墅之间的产品形态），板式结构，所有南北朝向；砖混结构；底层拥有独立的私家庭院，从第二层起层层退台，每层均有露台而形成户户花园。户型：每单元一层两户、一梯两户总户数：一期310套均价：未推出，预计1600元/㎡以上主打广告语：洋房庭院·世袭书香大都市流行住房形态TOWNHOUSE5＋1洋房渝西风情街中山大道，处在永川市的中心地段近10万平方米总面积，其中7万多方住宅,2万多方商业以强调“情趣化居家、休闲化生活”为主题的都市景观名邸项目征询阶段电话:85386666板式结构，一梯两户；入户花园永豪·适口香居项目处在连接小南门、骑龙街和中山路的强势地段，地处渝西风情街的龙头。周边商业成熟，社区配套完善，具体配套有银行、超市、农贸市场、医院、公交车站、红星幼儿园、上游小学、北山中学等；项目地址：永川市大什字（香国茶园旁，位于渝西风情街）电话：85387200开发商：重庆市永豪房地产开发有限公司策划：重庆协创策划公司建筑规划：两梯三户、两梯四户，12层，1、2层为商场。一期总户数：70户型面积：98～128㎡；主力户型：三房两厅（含错层）均价：1200元/㎡；销售率：70％主打广告语：我生活由我选择嘉信广场产权式酒店项目地址：渝西大道东段，未来汽车客运站对面总户数140套，已所有售完单间面积40平米和75平米，均价3500元/㎡左右，精装。后座部分店面（一楼）共35间剩余18间内街门面：3000元/㎡左右汽车站对面7100—8600元/㎡，非汽车站对面外圈5000元/㎡左右昌州城市花园临永川中医院，南侧木货街，后靠永川中学，西近人民医院及血亭子。项目地址：新开发区和老城区的交界处，东依英井路开发商：重庆吕州林杰房地产代理商：重庆敏杰房地产顾问起价：1168元/平方米；均价：1368元/平方米占地面积：9.90万平米万平方米建筑面积：19.50万平米万平方米绿化率32.20％；容积率1.97；车位：300个建筑类型：多层,小高层。小高层住宅(11层)采用现浇钢筋混凝土短肢剪力墙或异性框架结构。地下室：现浇钢筋混凝土框架—剪力墙结构。人防区为地下二层，5级人防。港都·假日广场项目地址：永川火车站左侧开发商：港都房地产开发商自销建筑面积：一二期共15174㎡，内部设幼儿园、农贸市场一期售完，二期尾盘均价1000—1100元/㎡之间名豪扬子江产权式酒店项目地址：萱花路名豪购物广场左侧电话：49863790总投资1.5亿元，总建筑面积3.8万平米，层高21层总户数：282间，销售率约为80％目前剩余部分为总价25万以上大套间小结：新区现有楼盘存量总套数约为：2650套；已售完约：1890套；存量未售约：760套；截至明年初新区推出楼盘项目有帝琴三期、金港明珠二期、华创、AC世纪城、学府美墅、竹映三清、渝西风情街等，预计总销售套数达成：4000套左右。另有长运花园、凤凰城、善群等项目预计两年内启动。根据记录，去年新区消化量为1500套，初步估计，上述楼盘总消化时间在3年以上。新区楼盘从多层向小高层和高层过渡，规划超过18层建筑的楼盘有帝琴三期、AC世纪城、竹映三清，学府美墅则规划高档花园洋房，从品质上看，这些楼盘所针对的消费客群与本案相近，则高端消费群的争夺将趋于剧烈。根据现有楼盘的营销及施工进度，未来两年内新区将出现6—7个300—500户左右的中型社区，中心开发区总人口达成3—4万人的规模，人口聚集度加大，商业经营环境将有明显改观。预计中、小型卖场将逐步出现。目前帝琴三期、AC世纪城、学府美墅等项目均在进行价格上的定位，等待、判断合适的入市机会，这些项目的入市必将拉动新一轮价格上涨。七、市场消费者消费习惯及需求调查区域房地产市场消费者的单体特性是分散的、个别的、鲜明的，然而聚沙成塔，把这些星散的特性收集起来，通过科学的归纳和分析，便可以对消费者的大体消费习惯、消费需求进行判断，通彻地了解区域市场对产品的规定，更有针对性地进行产品设计和目的营销。为进一步地了解区域房地产市场，本次市场调查进行了大规模的消费者访问，重要以现场投放“消费者调查问卷”的形式结合高价值目的上门访问的形式进行。样本采集范围：胜利路、萱花路、文曲路、渝西大道、渝西广场、大南门、万金路、中山大道、上门样本采集对象：政府工作人员、事业单位员工、个体经商户（占大部分：涉及有手机、烟酒、医药器械、化妆品、数码快印、鞋服、布艺、建材、钟表、网吧、印刷、售楼等行业）样本数：发放150份，有效记录样本约140份。消费习惯及消费需求情况——1．在现有住房面积上，记录项上各个均有分布，但可以很明显看到，80—120㎡为目前最普遍的居民住房面积，而此部分居民中的富裕者若有换房需要，则倾向于同等面积以上的住房。2.打算何时置业，可反映未来一段时间居民消费热情和消费心理预期，反映当前房地产的热度。调查中有一些受访者表达是刚置业完毕，以下图表显示选择近期置业的消费者的数量，说明近期房地产市场需求仍较为旺盛。3．选择购房区域，新区以较大的优势领先旧区，说明市政建设更为宏伟、完善的新区的确具有较大吸引力。4．消费者购房目的，反映市场主流需要，同时反映房地产投资比例。此调查显示永川消费者购房仍以满足居住需要为主，同时也出现了部分地产投资者，选择购房目的同时有二项重叠的部分。5．消费者可以接受的房产单价方面，反映消费者对市场房价的心理预期以及实际可以承受的房价水平，了解各个层次消费者的分布水平。以下图表显示，以1000元/㎡为分界线，永川消费群集中分布两端，高端房产有一定的消费群落。6．在付款方式上，选择一次性、分期和按揭的约各半，消费观念正处在进一步转变中。7.对住房单位面积的需求上，本地消费者仍倾向较大的面积，反映其几代同堂的居住结构仍较为普遍，但房价的攀升及家庭结构的小型化趋势，也引发了小户型的需求。8.户型需求上，三室一厅和三室二厅为消费者接受限度最高，反映主流消费者的普遍消费需求，同时，二房和四房需求量的相比三房有所减少；消费者普遍能接受错式户型。9．对购房地点的影响上，交通和区域发展前景占最大比例，说明追求生活的便利性，以及房产的保值、升值是人们普遍关心的因素，此外，关心孩子教育、对价格敏感度都是选择购房地点的重要因素。10．在楼盘选择上，社区环境、户型格局、社区物业都是最重要影响因素，说明消费者越来越注重楼盘的整体品质，关心的是关系到居住舒适性的的确因素。对“锦上添花”的会所等不熟悉的东西规定不高。11.购房信息来源方面，通过房交会、现场活动、街头宣传单和亲友口碑流传的最多，反映出小城市的营销手段特色。12．新区商业认同度，反映消费者对新区商业的信心，调查显示多数消费者新区商业最佳进入时期在2年以后。13.新区商业经营内容上，鞋服和餐饮占大头，显然关系人们“吃”、“穿”的两大行业仍是商业经营的最抱负选择。第二部分：“竹映三清”项目概况一、地理位置本案位于永川市经济技术开发区的中央片区，地处人民南路与人民西路交汇处。北侧为人民广场，西北向是帝琴花园，东北面为华创步行街，西侧左方紧靠武装部、长运花园，西南与人民医院接壤，东南向为AC世纪城。总体而言，地理位置较为优越、市政配套条件较为成熟。二、项目规划及重要经济指标1、规划限制条件容积率：小于4.0；建筑密度：限制在40％左右；绿化率：限制在35％以上2、项目重要经济指标规划用地面积46402.5㎡基地面积37784㎡总建筑面积149416.3㎡其中1．住宅面积126151.4㎡2．商场面积21440㎡3．会所面积1824.9㎡容积率3.95覆盖率41.5％绿化率41.5％地上停车位27辆总户数910户地下停车位311辆建筑形态均为高层，其中3幢21层、2幢26层、2幢29层（复式）。三、项目区域状况分析1、经济技术开发区现状分析（1）、开发区地理位置说明永川市经济技术开发区规划面积13.6平方公里，目前已建成新区面积3.6平方公里，形成精细化加工区、机械加工区和高新科技三大工业区。位于永川旧城区东面，地处成渝高速公路、成渝铁路、成渝公路交汇处，为黄金动脉节点之一。距离重庆市区64公里、成都280公里、长江深水港码头35公里、重庆江北机场90公里，交通便利，地段优势明显。（2）、开发区内交通设施说明区内重要有汇龙大道、望城北路、红河南路、渝西大道、人民大道、昌州大道、星光大道、石松大道、学府大道、人民东路等重要干道。已建成8.5平方公里的新区道路骨架和“五纵五横”的道路交通网络。（3）、开发区社会经济发展状况简析2023年伊始，随着政府领导班子的换届、外部硬件设施的改善，开发区开始了迅猛发展。永川的财政收入仅每年3个多亿，而新区人民广场、水体公园、体育公园等大型市政工程花费8个多亿，每年的财政均入不敷出。招商引资作为政府的惯用手段，在逐渐改变永川产业格局。政府目前以亏损状态进行招商引资，前期花费巨资斥入公共配套建设，在此后几年内将能吸引更多的社会资金流入永川。2023年实际招商引资工作并不尽人意，“茶博会”前期花费较大，事实上吸引投资资金没有达成预期目的。而2023年上缴利税达1000万元的公司仅两家。前期政府的投资已经逐渐显现出成效，虽然成效较为缓慢。2023年经济技术开发区的工业总产值占全市工业总产值得1/8，财政收入达成1200万元，开发区已成为永川全市经济发展的重要支撑点。而整个开发区的发展，又将使得政府对开发区日益重视，各项市政配套将迅速到位并完善，对于位处开发区中心地段的本案而言，具有提高硬件设施的重要意义。2、区域发展趋势展望永川经济技术开发区定位为永川的新城区和未来的行政、商务中心。开发区作为永川大城市发展规划的支点和工业高新技术发展的立足点，在此后相称长的一段时间内，对房地产业的住宅、商业而言，是永川城市发展的热土和重心，是一个巨大的金矿，具有强劲的开发潜力。开发区顺应政府的定位，将分为以下几个发展趋势：（1）、文化教育中心——CCD（中央文化区）渝西学院新校区、广播电视大学、中山中学、汇龙小学、卧龙小学分布于开发区内，新城区成为永川教育规模最大、技术含量最高、文化气氛最浓厚、科技信息最发达的文化教育中心，为开发区带来了较大的人流、物流，形成住宅和商业的市场切入点。（2）、行政金融商务中心——CBD（中央商务区）随着永川市政府大楼的搬迁，行政中心开始转向开发区。市公安局、民政局、、技监局、交警大队、供电局、医院等办公楼陆续落成迁入，以市政府为圆心的行政中心已经形成，行政中心的地位已经不可撼动。市府制定的工业强市政策，加快了区域工业的发展，工业成为永川主导产业和支柱产业。与之配套的第三产业服务业必然随着第一产业的发达而兴盛。随着各个楼盘的兴起，商业繁荣圈开始崭露头角；而各大银行的相继进驻，代表着金融体系的扩容和完备；邮政局、电信局、移动通信、联通等信息产业，则带来了完善的信息网络服务系统；永川客运中心的投资动工，提供了有力的交通运送保障。金融商务中心的时代已经来临。（3）、高档住宅区——CLD（中央居住区）永川目前土地投放量最大的是经济技术开发区，其土地拍卖价格相对便宜，加之政策优惠措施，以及永川相对低廉的造价成本，吸引了众多开发商斥入巨资。随着永川经济总量的增长、经济结构的不断调整优化和城市化进程的加速，新城区开始与老城区分庭抗礼，大批高收入家庭和各业态商业类型都在逐步向开发区迁移。未来的开发区将成为土地收益最大、楼盘素质最高、基础配套最完善的居住集中区域。第三部分：SWOT分析一、[S]项目优势区位优势。经济技术开发区属于永川市新城市规划中的CBD、CLD、CCD，具有得天独厚的区域优势。本案地处开发区中央，紧邻人民广场，靠近城市中轴线，地段位置较为优越，升值潜力巨大；市政公共配套建设优势、景观优势。人民广场占地约5万平米，绿化面积约1万平米，分为茶文化区、竹文化区、成人休闲区和儿童娱乐区四大区域的绿色生态休闲广场，成为永川独一无二的城市景观资源。而正在建设的水体公园分为水上游乐区、欣赏区等，距离本案仅1分钟路程。丰富而又宏伟的水系休闲景观资源，是本项目最大的外在可用优势，是一个免费的重要的卖点，对消费者具有强大的吸引力；教育配套设施优势。距离渝西学院新校区约700米，步行约8分钟；距汇龙小学约1100米，步行约12分钟；距中山中学约1300米，步行约14分钟；距卧龙小学约1100米，步行约12分钟；楼盘规划品质优势。规划布局紧扣“生态建筑”的概念，3幢21层、2幢26层、2幢29层形成围合式组团，在建筑风格上设计成一种宏伟而又亮丽的现代感；道路系统以环状为框架并运用社区步行道串联各组团景观，实现了完全意义上的人车分流；并有会所、规划合理的商场及门面。高起点的规划，直接塑造了“永川第一盘”的坚固形象；二、[W]项目劣势本案位于帝琴花园、AC世纪城、华创步行街等项目包围中，周边项目数量多且品质较好，对本案的规划、销售都存在威胁；2023～2023年4月止，永川市全市安顿房已建面积达134700㎡，共1372套。现拟再增长65880㎡，计732套。安顿房将会带走一部分客流、钞票流，其低廉的价格将对本案产生一定的销售抗力；周边项目凤凰城、长运花园、天秀景地、俊祥等项目已立项，规划尚未出台，对本案具有相称大的潜在威胁；周边缺少正规的、规模化的菜市场、超市、餐饮、休闲、娱乐等生活基础配套，生活不便捷；开发区常驻人口少，人气不旺盛，要形成浓厚的商业氛围还需要至少2－3年时间，将影响消费者对本案商业项目的消费热情和购买欲望；项目西南侧即将新建的人民医院门诊部大楼和北侧已经建成的人民武装部大楼，在一定限度上破坏了整个地块的协调性，容易与本案产生突兀的感觉。2万余平米的商业面积，在整个新区来说都属于大规模性商业开发。巨大的体量与市场实际空缺产生供应矛盾，是本案一个重大劣势；从入市时间看，帝琴花园三期已进入热销期；华创步行街已完毕规划审批并开工；AC世纪城已开工兴建；而本案刚进入项目规划设计阶段。在此后的销售过程中，上述项目已占据市场先机，将分流部分中高端消费者；三、[O]项目机会根据永川大城市建设发展规划，2023年终城区人口将达成30万，城区面积将达成31平方公里。由于城市化进程加快，外来人口的增长、拆迁户大量增长、居民改善居住条件欲望的高涨、人均收入水平的增长（2023年城乡人均可支配收入达8300元），势必增长对住房的有效需求，需求直接影响产品的供应，这是大环境下最有机会的市场切入点；从2023～2023上半年永川市成交商品房住宅的分布区域看，开发区的开发量占了全市商品房住宅开发量的一半以上，由于规划的完善和房屋品质的提高，开发区以其较大的升值潜力和成熟的配套吸引了众多的购房者。先期的各大楼盘已经把开发区地块炒热，为本案的入市发明了地块高价值优势；目前永川房地产市场中端产品供大于求，去化速度较慢；高端产品少，整体趋势呈热销、供不应求状态。本案的高档住宅规划定位，可以符合市场实际需求，避开在中端产品市场上的剧烈竞争；根据永川大城市建设发展规划，2023年终城区人口将达成30万，城区面积将达成31平方公里。这将带来更大的市场需求，直接与本案的供应呈平衡状态；新经济技术开发区的大手笔规划和大量开发，市府大楼、人民广场的投入使用，以人民广场为圆心，周边区域的规划、开发进入实质性阶段。永川楼市正处在“启动——发展”阶段，尚未加速进入高速发展阶段，众多开发商的进入带来了各式各样的楼盘，无论投资、自用或炒房者，均看好人民广场区域的潜在升值空间。本案紧邻人民广场，立项符合市场发展方向，规划相应区域开发时机，具有良好的发展前景和升值潜力；四、[T]项目威胁华创步行街、AC世纪城综合商业街、伟映帝琴的商场的启动，直接威胁本案，对本案的商业是巨大的冲击。影响本案以后的商业规划、商业定位、招商定位。2023年～2023年开发区规划总建筑面积达450万㎡（含商业面积），对本案而言是一个最大的威胁。潜在竞争对手较多，且规划均尚未落定，市场的不明晰性是重要的阻力；而本案的“高端产品”定位规划，容易被其他楼盘所效仿，也许会引起客源分流的后果；市政设施建设进度是对本案的重要影响。东北侧的人民广场提高了本案的价值与品质，而水体公园的开工是本案的优势依托。中央片区的市政设施建设、城市中轴线项目的实行进度，影响到整个区域人流和商业氛围的形成，间接影响本案的销售、推广工作和可运用优势的大小。第四部分：住宅定位客户群分析◎◎分区域客户群分析1、开发区居民（1）、开发区内的原住民已搬迁或已购住房，此部分客户群已消失或以下述情形存在，因此，不予纳入本部分客户群。（2）、开发区之前的安顿房、集资房、较早的商品房，这部分住户对目前已有住房不满意，规定对产品进行更新换代，属于二次置业群体。但此部分客户群较少，不是本案的重要客户群。（3）、开发区迁入和即将迁入的各行政企事业单位，在单位后基本有保存地作为集资房，对于该单位人员很多都把集资房作为投资性不动产，而此外选择品质较好的房屋居住。此部分客户群体数量较多，消费力较强，是本案的重要客户群。（4）、已建成和即将落成的社区普遍缺少都市生活气氛，离高档住宅的品质尚有差距。居住或购买在这些社区的大多数居民经济收入稳定、文化限度较高，对居住品质和环境规定高；此外，其所购房产在永川属于高性价比住宅，可以顺利地在二级市场出售；他们在开发区购房或投资，表白看好区域市场，地理区位、人文环境和基础配套也符合住房消费偏好。此部分客户群数量不多，但是具有有效性，是为本案的重要客户群。综上所述，开发区是本案客源的重要产生地，购房有效度较高，是本案的次要目的客户群来源地。2、永川老城区居民（1）、永川市未来发展的中心转移到经济技术开发区，而目前永川旧城改造项目少，老城区基础设施和居住环境在此后几年内都不会有过大的改变，生活居住品质与新区有较大差距。随着收入水平和居住理念的提高，越来越多的居民开始进行二次置业；（2）、开发区已成为永川房地产市场开发和投资的热土，根据房地产产权交易中心的资料显示，在开发区投资、购买自住房的老城区消费者比例逐年上升，比重增长明显；随着着城市化进程的发展、居民收入水平的增长、市场商品房供应质量的提高和数量的增长、外地客商的资金流入，进入新区居住和投资的消费者将连续增长，2023年此部分客户群在开发区购置房产的比例暴涨就是一个极具说服力的例子；（3）、初次购房者，购房方向70％以上倾向于开发区。他们收入较稳定，在亲友赞助下选择按揭贷款，对居住环境、住宅建筑风格、物业管理规定高。此外，由于老城区楼盘不多，受地区限制，生活品质不够优良，无法规划都市生活动氛围。此消费群在每年的稳定住房消费群体中占了很大的比重；综上所述，老城区居民是本案的首要目的客户群，对本案的宣传推广区域、销售方式、价格定位等具有极其重要的影响和参考意义。3、非城区居民大安组团、临江组团、茶山竹海生态旅游区、黄瓜山农业旅游观光区，约有几千名科级和股级干部、市直公司和乡镇公司管理者、民营公司家、经商个体户等，社交圈子在城区，在信息获取渠道和消费方面依赖于城区，在城区生活和置业是他们的必然需要和选择。他们的收入方式多样化（隐性收入、灰色收入等等），购买力强，对住宅品质规定高，成为本案的重要目的客户群。◎◎分行业客户群分析1、主导产业永川主导产业分为：机械制造业、化工行业、食品加工业、建筑建材业。机械制造业：重庆源通电器设备制造有限公司、重庆海通机械制造有限公司、重庆新泰机械制造有限公司、重庆红江机械厂；化工行业：清华紫光英力天然气化工有限公司、永川天然气化工研究所、配套的研究所；食品加工业：以酿酒、调味品、茶叶、肉制品、保鲜食品为主的食品加工业；建筑建材行业：国有建筑业、民营公司、私营的小装饰建材公司、家具家居业等；主导产业的管理阶层工资高，经济承受能力较强，是本案的重点客户群。2、电子通讯产业电信、邮政行业从业人员多，有移动通信、联通、邮政、手机专卖店等，属于高薪行业，且在兴建的电信局紧邻本案，客源较广；各电脑专卖店、电子配件、电器商场等，管理阶层员工工资稳定，潜在消费力一般。这部分消费者关键在于调动其消费欲望，是不可忽视的一般客户群之一；3、文化教育产业本案周边有渝西学院、广播电视大学、中山中学、汇龙小学、卧龙小学。教师工资稳定，且根据教育部的规定，工资不断增长，再加上各项福利，购买力较强。此外，超过上万名的在校生，将成为本案商业的终端消费群体。教师团队是本案的重要目的客户群之一。府行政、工检法单位此类群体工资稳定，隐性收入来源广，消费力强劲；同时，本来的住所多为单位集资房，居住环境、物业管理较差，户型规划不合理，品质差。随着工资的稳步提高和市政府大楼的投入使用，其居住中心必然靠近市府大楼所在地。因此，这部分客户群是本案重要目的客户群之一。5、金融、医疗、交通运送行业收入稳定，且福利好，文化素质高，对居住品质规定高，对开发区认可度高，投资意识强，是本案的重要客户群之一。6、零售业以开店经营的个体户居多，存款量大，潜在消费力较强。对于此类群体需要进行消费理念上的引导，是本案的需争取的一般客户群。◎◎分年龄段客户群分析1、25～30岁一般为初次购房，以结婚成家为目的，选择公积金贷款或在亲友支持下选择银行按揭贷款。对户型不是很了解，对价格比较模糊，但对建筑风格、社区物业管理规定高。此年龄段人群外出打工比例高，收入也相对较高，消费力比较强劲，购房有效度高，为本案次要目的客户群。2、30～40岁以改善居住品质为主力，附带投资，大多为二次置业。收入丰厚，大多数已经拥有一套以上的房屋，购买力最强，对交通条件、社区配套、物业管理、绿化景观、户型规定很高，投资意识强。只要产品符合他们的需求，在价格上不存在高低问题。是本案的首要目的客户群。3、40～50岁二次置业、三次置业为主。从购房目的看：25％是为投资，45％是为子女购房，20％是为提高生活品质，10％是为老人购房。次类客户群数量较多，以享受生活、提高居住品质、为子女考虑为重要目的。是本案的重要客户群。4、50～60岁以改善生活品质为首要目的，基本为自住型。积蓄多，讲究生活配套的完善、交通的便利、户型的实用，是本案的一般客户群。◎◎自住型客户群分析1、以改善居住品质为目的消费者2023年永川城区常驻人口24万，城乡居民人均住房37.52㎡，2023年城乡人均可支配收入达8300元，现有住房面积无法满足居民的居住需求。一方面，永川市2023前的住房品质相对较差：住宅户型设计不完善，施工粗放，社区物业管理质量差，配套设施不健全，景观基本没有，无法满足小康生活相应的品质生活。基于以上因素，本地居民对改善居住条件的消费欲望有迫切需求。另一方面，二级市场的逐渐完善和火热，为消费者提供了转让、出卖的机遇。而永川市城区居民平均可支配收入年增长10％，人均GDP为10181元。一面是市场的迫切需求，一面则是日益增长的人均收入，需求与收入成正比，房地产市场良性发展，在05～2023切入市场是一个相称好的契机。根据分析得出，这部分消费者是本案的首要目的客户群。2、城市化进程带来的消费者根据《永川市城市总体规划》：到2023年主城区人口达成30万，城市化水平为45％；到2023年主城区人口37.2万，城市化水平为51％；到2023年主城区人口43.6万，城市化水平59％。2023年永川市农村居民人均纯收入3243元，农业产业化市级龙头公司销售收入2.32亿元，相比2023城乡化进程提高了2％。每年城市建设用地维持在大约2.3平方公里，每年从农村迁入城市的人口大约为5000人左右。这类消费者出于对城市生活的向往、子女教育发展、生活条件的改善，迫切希望加入城市生活。因此，具有较强经济实力的农村进城经商人士和较富裕的农村家庭是不可忽视的群体，是本案的一般客户群。3、异地迁入的消费者每年永川约有1000个异地户口迁入永川，他们一般以经商为主，经济承受能力一般，部分客户在本来的所在地已经拥有房产，大部分客商以租赁房屋为主，只有其中少量客商拥有较强的经济实力和投资意识。这类客户群体为本案的一般客户群。4、拆迁户2023年永川全年拆迁量为28000㎡，拆迁户安顿或拆迁补贴后，半数定居于老城区内。2023～2023年4月止，永川市全市安顿房已建面积达134700㎡，共1372套。即将再增长65880㎡，计732套。因此，拆迁户不是本案考量的重点，只有少量追求生活高品质的客户群才是本案争取的对象，视为本案的一般客户群。◎◎投资性客户群分析1、本地投资客2023年末金融机构各项存款余额75.56亿元，比年初增长21.3％，其中城乡居民储蓄存款余额62.94亿元，比年初增长23％。显而易见，本地居民拥有较多的资金，投资能力较强。目前永川市场投资渠道狭窄，股市只有少量股民，银行存款利率下调，经商投资风险大，而房地产市场是少数几个能看的见“钱景”的投资领域。在商业门面上，本地居民的投资意识较强，中心地段渝西大街最贵的店铺达成16000元/㎡的售价。鉴于地产投资领域的逐渐火爆和投资客数量的连续增长，本地居民当仁不让地成为本案的投资领域的首要客户群。2、异地投资客异地投资客在永川数量很少，从当前其投资领域来看，重要集中在商业门面上的投资。此类群体对本案的影响力只有在商业规划出台后，才干凸现出其影响力。因此，对本案而言，只能把他们归纳为投资领域的一般客户群。二、项目总体定位以本案优秀的规划设计，竹映三清在整个城市的房产市场中应居于一种领袖的位置，竹映三清应当是永川人居的一张新名片，可以引导未来永川楼市走向，带给人们一种全新的生活理念和生活方式。由此而产生的定位是——国际生态社区·永川人居典范人居——永川的城市骄傲，站在城市的顶峰竹映三清，建筑规划3幢21层、2幢26层、2幢29层，为永川市最高的楼层。恢弘的气势，优越的尊荣感，彰显着无与伦比的现代都市主义气质。地处城市新区的中央，北有永川最大的休闲广场——人民广场，南有永川最大的娱乐休闲水景资源——水体公园，使得竹映三清抢占了都市生活的制高点，成就了永川新生活的代表。景观规划——走在时尚的前沿，成就完美的国际生态住宅区竹映三清占地74亩，建筑面积15万平米，是一个典型的高档次生态型住宅区。社区总体形态设计为向心的形态，运用社区内不同的景观位置，合理布置不同的住宅形式，在东、南、北面形成一条弧形流畅条式住宅。规划布局紧扣“生态建筑”的概念，运用基地人文景观及道路现状，通过道路与水系互相结合,将基地分为不同的功能组团。用一条社区主干道环通基地的两个组团，并运用水系来串联社区景观带。两组团相对独立，边界清楚，可认性强。组团内部空间讲究序列、层次、对景、借景，各住户户型设计因地制宜，充足考虑了各住户的景观朝向。围绕社区步行景观带，结合组团入口设标志塔、桥、亭、水景，形成一条绿树成荫、塔影浮现、小桥流水，温馨无限的视觉走廊，与组团有机结合，发明了丰富的绿化景观资源。会所——自由的空间无限伸展1800平米大型会所，为业主提供了更加广阔的自由活动空间。书吧、健身房、棋牌室、台球室、乒乓球室、美体美容中心等，展现了丰富多姿的休闲生活方式。当尊贵的客人、亲朋好友到业主家中拜访，主人若嫌客厅无法满足需要，会所就成为最佳的招待场合，体现了主人的尊贵身份和绝佳的待客之道。在这里，充足演绎着人性化的氛围，空间得到无限的伸展。文化教育——享受文化的熏陶，让孩子从小就热爱学习在市府规划下，经济技术开发区将成为永川新的文化教育中心。渝西学院是目前永川最佳的高等教育学校，中山中学、汇龙小学、卧龙小学分布于开发区内，新城区成为永川教育规模最大、技术含量最高、文化气氛最浓厚、科技信息最发达的文化教育中心。一个新兴的CCD——中央文化区，开始崭露头角，给新城区注入浓厚的人文气息，让孩子从小就处在文化的熏陶下，自然而然更加聪明。商业——室内MALL，家就在精彩的世界里时尚，是一种让生活不再枯燥不再寂寞、让世界不再单调的力量。竹映三清的高起点商业规划，颠覆原有业态，融合了旅游、购物、美食、休闲，首创永川新型商业模式——室内MALL主题购物中心。最新的商业理念，带来的是高档次的现代都市时尚生活。室内MALL主题购物中心由主力店、品牌店、人气中心完美组合，组建以餐饮美食广场、精品、旅游、休闲、永川特色茶文化、娱乐、服饰为一体的丰富业态格局。户型——把花园带到家门口，置身于鸟语花香中良好绿化的景观中庭和把绿意中庭充足延伸到室内的户型设计，让业主天天都处在空中花园洋房的温馨下，享受在家门口的天然氧吧，沐浴在暖暖的阳光下，营造了最舒适惬意的生活方式。本着环境生态化、居住人性化的原则，遵照3A住宅设计标准，竹映三清专注于户型的考究，力创精品，把未来理念融入现实居住空间。在合理空置套内面积的基础上，保证每套户型的舒适实用性。充足运用社区内外的环境资源，使每户均有双向景观、增长生态绿化环境。除了方正、实用、通风、采光外，更达成了经济性和舒适性的良好结合。户型的创新优势：方正主卧，宽幅观景面，别墅级别的享受；入户花园，与阳光、植物一起深呼吸；花园阳台，进深宽，面积大，景观资源丰富；双向景观，观景视角丰富；阳光餐厅，由入户花园带来每缕阳光；客厅观景落地窗，风景一览无遗，空间无限延展；厨房布局合理，通烟管道的设立、通风透气的设计让厨房保持干爽、清洁；物业管理——智能化的全面实行，省心、放心、舒心不再是奢求从保安、清洁、维修、社区文化等生活的每一个细节都精心庇护，为业主营造安全、整洁、舒适、和谐的居住环境，让业主享受精彩的每一天。新型智能住宅社区，将通信、计算机和自控等技术运用于住宅社区，红外微波报警器、电视监控摄像机、带电控门锁的防盗门和可视楼宇访客对讲主机，向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的内容，从而为居住者发明安全、便捷、高效的生活空间。三．价格定位1、房地产市场商品房交易价格回顾2023年永川市住宅平均售价为599元/㎡；2023年同期，住宅平均售价为684元/㎡，增长了19％；2023年平均售价为845元/㎡，增长了23.5％。2023年住宅价格连续上扬，品质相对较好的楼盘（本案周边项目）的平均售价为1300～1600元/㎡，其中多层与小高层在1150元/㎡左右，高层在1550元/㎡左右，复式最高达成2050元/㎡。2023～2023年永川住宅平均销售价格单位（元/㎡）年份2023年2023年2023年2023年住宅均价561元/㎡524元/㎡684元/㎡845元/㎡价格的波动范围：从2023年以来各季度住宅价格看，房价的季节性波动明显，基本呈“1－3季度价位平缓，4季度价格攀升”的规律。2、消费力简析永川市居民家庭收入水平分布表按收入水平划分家庭年均可支配收入所占比例可承受单价水平工薪阶层24000元75％800～1000元/㎡中产阶层40000元20％1000～1300元/㎡富裕阶层60000元5％1300～1800元/㎡市场调查数据显示，目前楼盘均价在1000～1500元/㎡，占市场总量的70％。学府美墅预计推出平均价格在1600以上。相对集中的平均单价，说明本地市场的楼盘差异化较小，一般消费者可以承受的价格范围比较狭窄。3、价格定位从长期看，随着城区人口的增长，城区面积范围的扩大，居民可支配收入水平的提高，促成市场需求空间的扩大；同时土地供应的缩减，城区旧城改造引起市区繁华地段的土地越来越少，将导致土地价格的上涨；楼盘品质的继续提高，这些因素都将推动房价的进一步上涨。目前永川市场低档产品开发过剩，高品质楼盘存量较小。伟映帝琴、红河丽景、至尊华庭等周边楼盘的预售均价在1400～1500元/㎡。参照上述楼盘，结合本案的高端规划。因而，本案的均价定在1600～1800元/㎡这个区间，是比较合理的。通过度期分批推出市场，假设市场反映状况良好，高端产品需求量连续上涨，则本案上限达成1800～2023元/㎡是有也许的。四、景观规划设计建议中庭景观的设立，应以项目的整体风格定位和包装策略为指导，建造一个景观优美、立意主题鲜明的景观群落，从而使本项目的市场个性达成最大限度的包装和塑造。用最可以进一步挖掘项目优势的形象塑造，对楼盘园林景观进行切合建筑风格的规划。◎建议以配合俊朗现代建筑风格特性相应的现代风格园林营造，作为本案园林设立和景观解决的指导思想，体现浓郁的现代风情，满足住户尊贵的心理需要，提供楼盘档次，便利营销推广。◎中庭以大片水面为主，周边通过丰富的植株、水景、和造型艺术等的参差错落、围合、遮挡等手法进行景观营造。绿地可自然地提成2—3个组团，形成既有各自特色又互相融合的景观群，开阔水面、闲步甬道、绿地组团以及景观小品等共同组成一个的公共休闲娱乐空间。◎考虑成本控制和维护问题，水景集中设立规划，以中央水面为主，以小广场或喷泉设立入口景观，与中央水面相映生趣。植栽带应有效分隔园区内部环境与园区外的交通喧闹，其缝隙式的分布沟通了社区内部空间的视觉通道。◎中庭内适当位置点缀以情趣雕像。景观道路交通可自然流畅地形成“干—支—叶”体系：依中央水带——二级组团绿化——三级宅前绿地规划结构。设立中庭音响系统，早晚播放轻柔的音乐，营造温馨、良好的社区氛围，增进邻里亲和，增长楼盘卖点。◎组团绿化强调人与自然的和谐统一，热爱自然、亲和万物、融住宅于绿色花园之中，以植物为主，草坪衬底，结合铺地小品合理配置各种休闲、娱乐、健身和标志性内容，组团中心以水面为主，沟通四周林荫道和架空层绿化，延伸视野，绿化互相渗透融合。架空层绿化供老人、儿童夏天、雨天休闲活动之用，营造一个半私密性的归属场合供邻里交往闲寂。◎为满足居民便捷入户的功能规定，可采用简洁的基础种植等绿化形式，形成宅前相对私密、静谧的微观环境。第五部分：户型规划设计建议一、市场需求户型分析根据问卷调查、市场抽样调查、客户访谈，我们可以大体廓清目前市场需求户型的大体情况：①根据建筑面积大小需求划分：建筑面积所占比例建筑面积所占比例80～95㎡25％140～160㎡15％100～120㎡35％160～190㎡\120～140㎡20％200～250㎡5％②根据家庭结构需求划分：房型比例家庭构成、用途两房30％两口之家，过渡型房产；自住、投资兼有三房50％三口或四口之家，与小孩同住；