【新黄浦房地产公司的税收筹划探究15000字（论文）】

新黄浦房地产公司的税收筹划研究摘要 1一、前言 2（一）研究背景 2（二）研究意义 2（三）文献综述 21.国外研究动态 22.国内研究动态 3（四）研究内容 3（五）研究方法 4二、税收筹划相关理论 4（一）税收筹划概念与方法 41.税收筹划概念 42.税收筹划方法 4（二）房地产主要税种筹划方法 4房地产主要税种筹划方法 4三、新黄浦房地产公司概况与税收筹划存在的问题 5（一）公司简介 5（二）财务基本情况 5（三）涉税情况 6（四）公司纳税筹划管理现状及存在的问题 81.纳税筹划意识淡薄 82.企业纳税筹划方法过于单一 83.与税务机关沟通不畅 84.进项发票取得与管理不规范 9四、新黄浦房地产公司税收筹划方案研究 9（一）税收筹划流程构建 9（二）新黄浦房地产公司项目现状 9（三）前期准备环节的税收筹划 101.子、分公司选择的筹划 102.筹措资金的筹划 113.土地使用权取得方式的筹划 11（四）开发建设环节的税收筹划 121．开发建房方式的筹划 122.正确区分开发成本与开发费用 133.采购结算方式的筹划 134.增值税进项税额抵扣的筹划 14（五）销售交易环节的税收筹划 151.销售价格的筹划 152.销售进度与交房时间的筹划 16（六）房屋持有环节的税收筹划 161.公共配套设施的筹划 162.车库的筹划 173.房屋出租的税收筹划 18五、“营改增”下房地产企业税收筹划操作建议和相关保障措施 18（一）操作建议 181.前期准备 182.开发建设环节 193.销售环节 194.持有环节 19（二）保障措施 191.提高税收筹划风险意识 192.加强财务人员培训 203.加强与税务机关沟通 214.完善内部资产管理制度 22总结与展望 23参考文献 23摘要我国房地产这个行业随着市场经济十几年来发展十分迅速，在国民经济中占有重要地位。国内税收政策的调整、国际经济环境变动对房地产企业许多方面都有较大影响。因此，在新的大环境下房地产企业进行纳税筹划的任务日益紧迫，如何合法降低税收负担成为房地产企业亟待解决的重要课题。关键词房地产；企业；纳税筹划一、前言（一）研究背景房地产业在国民经济中占有重要地位，是壮大国民经济、提高人民生活水平的重要产业。由于我国房地产业关联度高、带动力强，已成为国民社会经济的重要技术产业。自1998年实行住房市场化改革和住房分配货币化以来，房地产企业进入了市场持续健康稳定发展的时期，对经济快速增长的贡献不断增加。根据财政部发布的《2019年财政收支报告》，截至2019年12月底，全国土地和房地产税费17056亿元，同比增长率图表如下，从下面的数据中可以知道税收高增长数据意味着房地产业税负的增加。“营改增”对于房地产行业来说最大的改变就是解决了营业税重复征税的麻烦。“营改增”政策规定最主要的就是在计算销售额可以扣除土地成本；实行了进项税额抵扣的政策，这样一来既完善了增值税抵扣链条，也降低了房地产企业税负，对房地产企业资产结构的调整和优化也是十分有帮助。因为房地产本身具有复杂性，涉及行业比较广泛，对于“营改增”这个重大改革机遇，房地产行业怎么及时进行对政策的理解与研究，根据可能的形势制定出适合企业自身发展的税收筹划方案，减轻房地产企业的税收负担，是房地产行业在实践中需要摸索的。（二）研究意义随着2017年中央政治局会议提出“房住不炒”以来,各地不断增加房地产调控措施，虽然房地产是我国发展最快的产业之一，但是如此一来，房地产行业利润被严重压缩。纳税筹划是房地产企业在生产经营中一项十分重点的工作，通过税收筹划对房地产企业实现税收减负,节约房地产企业的税务成本,提升财务管理水平和经济效益显得更为重要。希望通过本文的分析可以为新黄浦这样的房地产企业实现税后利润最大化并提供参考、借鉴。本文从个体出发，希望可以寻找到适合新黄浦的税收筹划办法，并且让更多税收筹划尚未健全的房地产企业更加了解自己所存在的问题并加以改善，实现公司的长足发展，对房地产企业更进一步的发展有重要意义。并且，通过本文的研究，可以提高本人的专业知识、分析能力等，对日后的工作也会有较深远的影响。（三）文献综述1.国外研究动态乌克兰学者IhorAlyeksyeyev,StepanParanchuk,OksanaChervinska[1]（2018）揭示了“税负”的本质，按照共同税收制度纳税的企业的整体和特定税务负担的公式，提出了一些优化税收负担的措施。ŽunićKovačević,Nataša,Gadžo,Stjepan[2](2018)从实质性和程序性的角度探索合法和滥用税收筹划之间的想象界限。MegaHumairoh，Waluyo[3]（2019）认为在管理层存在的情况下，为了抑制税收负担并使其尽可能小，管理层倾向于将税款降至最低、最小化。这种税收负担通常被称为税收筹划。税收筹划是税收管理的第一步，是正确履行纳税义务的手段，但只要仍在税收监管范围内，缴纳的税款就可以很少。使用Trr(税收保留率)的代理中的税收计划对利润管理有显著影响。税务规划越高，公司进行利润管理的机会就越大，反之亦然。TinaWang[4](2019)揭示了竞争如何通过有效的税收管理影响企业绩效，税收管理是竞争提高企业绩效的一种特殊机制。韩国学者KangYoungLee,SungManYoon[5]（2020）认为企业可持续发展的有效税务规划是同时考虑税务和财务报告成本，并找到这两种成本之间的最佳成本平衡。2.国内研究动态盖地[6]（2012）的《税务筹划：目标、原则与原理》将实现企业价值最大化作为税收筹划的基本目标，提出了七大税收筹划原则：守法、不与税法对立、自我保护、成本效益、适时调整、整体性、风险收益均衡。蔡昌[7]（2015）提出影响房地产企业“营改增”后税负增减的重要因素是否能获得充足的进项税额抵扣。候迎新[8]（2015）指出纳税筹划的根本目的不是逃避税收和节省税收，而是不断地使房地产公司的利润最大化。对于房地产开发商而言，土地增值税是税收类型中比较重要的一种，公司需要着重关注该税种的纳税筹划。刘艳红[9]（2016）认为，“营改增”有利于减少房地产存在的重复征税现象，因为具有一定的减税效应。而房地产行业进项税扣除受到外购项目内容及来源的影响，在实践中不一定得到降低税负的结果。黄宝[10]（2020）对房地产企业土地增值税筹划存在的问题进行了研究分析,并结合“营改增”的推进情况,制定了提升房地产企业土地增值税税收筹划质量的具体策略。自己的见解查阅了大部分资料，也看过了许多相关文献，在理清楚相关理论和发展脉络以及房地产行业的特殊性外，笔者发现西方的一些发达国家已经形成适合其自身发展的税收筹划理论体系，因此深刻意识到我国房地产行业税收筹划的理论体系的发展完善是十分紧迫和必要的。（四）研究内容本文以新黄浦房地产公司为研究案例，对其税收筹划进行研究。本文首先介绍了相关的研究背景和意义，归纳总结了国内外的研究动态和研究方法；然后对税收筹划的相关概念和理论进行阐述；在此基础上简单分析了新黄浦公司的财务和涉税现状，在现状的基础上提出了该公司税收筹划中存在的问题，对公司的新黄浦花园名都四象府（CD地块）项目做了一个税收筹划方案设计，在文章的最后根据存在的问题提出了解决对策。（五）研究方法本文主要采用了文献研究法、案例分析法、定性与定量分析相结合对企业进行研究。首先通过“中国知网”的相关文献的搜索和整理，对相关的理论有一定的认识和了解。接着在新浪财经上搜索新黄浦公司的经营数据，通过分析该公司的财务数据和纳税数据，并针对新黄浦花园名都四象府（CD地块）项目的各个环节设计出纳税筹划方案，运用数据分析等资料，测算预期纳税筹划效果并给出建议。二、税收筹划相关理论（一）税收筹划概念与方法1.税收筹划概念税收筹划是指在遵循税法、符合税法本意的前提下，通过规划和安排纳税人的经营、投资、融资、分配等财务管理活动，尽可能获得涉税收入，从而实现纳税人整体最合理、最优的涉税财务管理活动。合理有效地运用各种税收优惠政策和合理的税收管理安排，以获得最大的税后利益，是一种合法的经济发展行为。税收规划可以实现企业合法权益，受法律环境保护，是纳税人的一项基本权利。2.税收筹划方法（1）利用税收优惠政策税收优惠政策是国家利用税收调节经济的具体手段，种类主要有免税、减税、税收扣除税收抵免等等（2）税负转嫁税负转嫁包括市场调节法、商品成本转嫁法和税基宽窄运用法，市场调节法是根据市场变化进行；商品成本转移的方法是根据商品成本转移税收负担，税基税负转嫁法是根据课税范围大小、宽窄实施的不同税负进行。（3）延长纳税期间获取货币时间价值在符合法律法规的情况下，将当期应纳税额延缓到一定时期进行缴纳，在延缓期间可以获得税额这部分资金的时间价值，但是缴纳税额不会变化。（4）税率差异法在符合法律法规的情况下，对比税率之间的差异，选择较低的税率进而减少企业应纳税额的筹划方法。（二）房地产主要税种筹划方法房地产主要税种筹划方法（1）土地增值税土地增值税适用四级超率累进税率，最高的税率可达60%，从这四级税率中发现，存在着比较大的税率跳跃临界点，所以对房地产行业的筹划来说是一项十分重要的税种。筹划方法：增加扣除项目金额以降低增值额或者根据国家政策分析具体临界点，通过减少收入来降低增值额间接降低增值率后实现减少税负的目的；企业要使用或尽量争取国家优惠政策；（2）增值税营改增之后增值税税率调整幅度还是比较大的，最新是税率是13%，9%，6%，0%这四种分类。其中和房地产相关的税率就是销售不动产、不动产租赁9%，还有就是老旧项目的征收率选择。筹划方法：在2016年4月30号之前开工的项目属于老项目，一般纳税人可以选择简易计税征收。分为两个阶段，第一个预售预缴阶段：应预缴增值税=预收款/（1+5%）*3%，第二个阶段申报阶段：当期应纳增值税=当期销售额/（1+5%）*5%，当期应申报缴纳增值税=当期应纳增值税-累计已预缴增值税（3）企业所得税企业所得税是房地产企业最重的税种之一，它针对企业的应纳税所得额所征收的，税率一般为25%（微利企业除外），通常情况下应纳税所得额不等于企业的会计利润。筹划方法：一般通过增加成本费用，减少应纳税所得额；具体来说需要做好费用项目开发票前策略规划，尽量避免或降低调整增加风险；减少企业的收入，对应的就可以减少应纳税所得额；使用或争取优惠政策；三、新黄浦房地产公司概况与税收筹划存在的问题（一）公司简介上海新黄浦实业集团股份有限公司成立于1992年12月2日，1993年3月26日在上海证券交易所上市(股票代码:600638)。涉猎范围较广，如房地产、金融服务及金融科技、科技及创新投资等多种业务。截止2018年底，注册资本86亿元，总资产1399亿元，净资产336亿元。公司房地产业务的规模、实力和质量均处于行业前列。目前，已在全国30多个城市开发了住宅、商业和文化旅游项目，总开发面积超过3000万平方米。近年来，公司逐步加大以上海内环为核心的环上海城市带布局，其中上海内环开发面积约200万平方米，增值潜力巨大。同时，长三角地区已投入1000多万平方米一级土地开发，为房地产企业可持续发展的研究奠定了坚实的理论基础。（二）财务基本情况表3.1新黄浦(600638)财务分析2020-09-302020-06-302020-03-312019-12-312019-09-30净资产收益率加权(%)12.108.512.1114.8611.33主营业务收入(万元)10,959,3657,112,9013,354,14411,219,3407,877,010主营业务利润(万元)1,959,2691,308,403527,9871,926,4161,501,722营业利润(万元)797,417534,850144,182740,861563,595净利润(万元)559,796376,15990,729579,651431,150由表3.1可以看出：从2020年开始，新黄浦的营业利润一直是增长的，特别是在2020年六月份，有一个大幅度的增长，从原来的144182万元直接增长到534850万元。其他各项指标都在2020年三月份有一个较大的变动。通过查阅数据了解到，新黄浦过去三年平均销售增长率为27.13%，在所有上市公司排名(547/1710)，在其所在的多样化房地产活动行业排名为24/60，外延式增长合理EPS成长性：新黄浦过去EPS增长率为60.15%，在所有上市公司排名(368/1710)，在其所在的多样化房地产活动行业排名为26/60，公司成长性合理盈利能力指标：新黄浦过去三年平均盈利能力增长率为60.13%，在所有上市公司排名(431/1710)，在所在的多样化房地产活动行业排名为(25/60)。盈利能力合理EPS稳定性：新黄浦过去EPS稳定性在所有上市公司排名(633/1710)，在其所在的多样化房地产活动行业排名为13/60。公司经营稳定合理（三）涉税情况表3.2新黄浦各环节主要税种表3.3新黄浦(600638)各税缴纳情况表3.4新黄浦(600638)各税缴纳占比情况从表3.3和3.4的情况来看2016-2020年间企业所得税占公司实际缴纳税款比例，最低占比40.86%，最高占比达到93.29%；土地增值税在2016年-2019年占比例较低，2020年占比达到43.47%，税额约为5657.04万元；再是增值税2016-2020年占比浮动区间1.83%-8.8%，2020年增值税占比8.8%，税额约1145.42万元，在2020年度缴纳税额排名第三；房产税、土地使用税主要是新黄浦公司经营性用房及出租房产生且税额占比较小，筹划空间不大。表3.5近五年整体税负率从上面的表格来看，新黄浦公司近五年整体税负率最低是在2019年4%的税负率，最高是在2018年达到19.31%的税负率，经查阅资料，万科房地产年度整体税负率在6%-7%之间波动，从万科房地产可预测整个地产行业税负率大概水平；由此可见新黄浦税负率整体偏高。图3.4公司近五年整体税负率变化由上表3.5计算新黄浦公司的税负率，从图3.4可以看出，新黄浦公司总体税收负担率都在10%-15%左右波动，在2018年度有一个较大幅度的波动，整体税负率高也说明企业的纳税筹划活动没有开展或者开展得没有效果，因此企业需要进行很好的纳税筹划。（四）公司纳税筹划管理现状及存在的问题通过对新黄浦公司涉税情况，可知企业所得税、土地增值税、增值税在总缴纳额占比中比例较大，整体税负率较高。笔者认为可以归集于以下几点：1.纳税筹划意识淡薄首先，新黄埔地产公司不少员工认为不需要了解税务筹划的相关知识，这是财务人员的事，违背了税务筹划的全局性、长期性原则。问题的根源在于管理人员对税收筹划重视不够，税收筹划的知识教育没有被纳入企业的社会文化和制度，由于我们的大多数员工仍然认为我国的税收筹划与自身无关，管理者不重视税收筹划，导致税收筹划不能在实际工作中发挥实质性作用。2.企业纳税筹划方法过于单一其次纳税筹划对于专业知识和实际操作的要求比较高，那么就需要要求财务人员精通税法、财务、会计核算等基础知识；具有丰富的一线工作经验，能够对企业的发展前景做出准确的预判；对国家政策和国家政策的动向有准确，及时，深入的研究，并且和税务机关之间有良好有效的沟通。但是在实际操作中，新黄浦公司的财务人员大多数是工作时间较长的会计，她们账务处理简单刻板，税务条例掌握不清楚，在工作中过于依赖以前的工作方法，对新政策不够了解，容易导致涉税偏差，造成不必要的税务支出。她们无法将税收、财务、法律进行整合，在实际中只是集中对单一经济活动进行筹划，忽视了企业整体经营活动的连续性和综合性。3.与税务机关沟通不畅再是因为税收政策的专业性和复杂性，税务机关与企业之间对税收政策理解存在差异，企业与税务机关之间没有形成有效的沟通导致税务处理上的差错，进而增加了不必要的成本支出；例如企业的税收筹划未经过税务机关的认可，两者之间产生争议，便会造成企业的损失，企业甚至面临处罚。4.进项发票取得与管理不规范进项发票取得不确定，建筑原材料市场报价和管理系统比较混乱，产品恶性竞争。在购买建筑材料时，中型、小型供应商按照简易方式征税，成本低，价格也比较低，但是发票不能抵扣；而大型建筑原材料供应商可以提供增值税专用发票，但是报价就比较高，公司作为一线城市的房地产开发商，因建工项目在异地，异地项目的管理者缺乏高素质的采购人员，因此在采购过程中不能把握价格表面而实际背后增值税进项税的抵扣力度，导致公司收益受到影响。发票管理不严格，营改增后法律法规完善了增值税发票管理制度，对于取得、抵扣、申报、保管环节公司应具有完善的系统的组织机构来应对政策变化，新黄浦公司没有聘请专业的税务机构进行资料审查，存在一定税收风险。四、新黄浦房地产公司税收筹划方案研究（一）税收筹划流程构建（二）新黄浦房地产公司项目现状公司的主营产品业务为房地产企业资源开发与销售，经营风险管理工作模式以自主进行研究开发、销售、出租为主。公司业务细分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设和长期服务式公寓开发运营。目前，公司的房地产开发业务主要集中在上海、浙江、江苏等地。公司可以进行房地产企业资源开发研究主要通过提高产品为高端办公楼、普通城市商品房、酒店式公寓、科技发展产业园区、保障性住宅、长租房、多层洋房和别墅等，到目前为止，企业在沪共有9个项目，其中在建项目4个；在浙共有3个项目，2个属于在建项目；在苏有1个项目，属于在建项目。本文主要的研究对象是新黄浦花园名都四象府（CD地块），已经基本达到清算标准，它的总占地面积84,454.00平方米，物业类型有普通住宅，非普通住宅，地下车库，物业及公共配套设施等。具体如下：表4.1新黄浦项目基本情况表（三）前期准备环节的税收筹划1.子、分公司选择的筹划房地产公司在进行开发时，通常会对这两种组织形式两者之间选择其一，一种是子公司形式，另一种是分公司形式，它们在会计的核算和纳税的方式上有比较大的区别。现在对比一下设立子公司和分公司机构面临的税收和风险税负，详见下表3-1。表4.2子公司和分公司的比较比较项目比较项目子公司分公司称呼项目公司项目经理部或分公司是否具备独立法人资格具备不具备可否独立核算可以不可以税负可否抵消不可以可以是否承担纳税义务单独承担纳税义务经营中不涉及所有权变动，无纳税义务与母公司税收风险是否相关独立承担税收风险，不相关密切相关从上面的表格比较中可以发现，子公司是独立法人，可以独立地承担税收风险；而分公司是非独立法人，风险和纳税义务与母公司息息相关。结合新黄浦公司自身的情况，公司发展较为成熟，设立子公司更为妥当，相比于分公司，子公司更容易筹措资金，也更方便实现项目管理的个性化，在设立子公司后可以延展设立销售公司，这样就可以将项目的销售拆成2个环节，对土地增值税的缴纳有一定的正向作用，不过延展设立销售公司比较繁杂，新黄浦公司还是要慎重考虑。2.筹措资金的筹划房地产公司融资渠道通常有2类，一种是债权融资，另一种是权益融资。债权融资是企业通过举债的方式进行融资，融资对象有2类：银行和非银行金融机构，获得资金之后，企业需要支付利息，在借款到期后还需要偿还本金。根据规定属于负债性质的债权融资，允许扣除财务费用中的利息费用，符合政策要求还可以有加计扣除的优惠。新黄浦公司目前的融资方式主要是企业自有资金，在融资方式中是属于成本最低的，但是它也有缺陷，资金有限不能匹配公司发展的战略定位，也没有有效运用到国家政策，在纳税筹划上没有实施的空间，所以不建议较大比例使用。非金融机构或者同业拆放这两种筹资方式，法律规定扣除金额要根据金融机构的贷款利率进行计算，若公司借款利率高于银行借款利率，超出部分便不可以扣除，增加了不必要的利息支出。所以新黄浦公司应该根据具体项目的实际情况进行自有资金的比例安排及更多地使用金融机构筹资方式的借款，这样便可以减轻土地增值税税额，达到税收筹划的预期效果。3.土地使用权取得方式的筹划（1）取得土地使用权的选择购买出让一级市场获得，从政府手中取得，成本可从营业收入中扣除；实际中，合同约定土地价款不含土地拆迁费筹划：根据财税36号文规定，公司可以将土地拆迁费直接支付给政府，那么就可以将土地拆迁费纳入土地出让金，可直接扣除，反之不能扣除。转让二级市场获得筹划：尽量取得增值税专用发票，增值税可扣除取得土地使用权成本的进项合作建房一方出钱，一方出土地，适合中小型企业从上面的表格比较中，可以知道企业在获得土地使用权时，为了让土地成本最大限度扣除，可以选择出让或者转让方式，但是涉及土地拆迁费尽量直接支付给政府，避免产生无法抵扣的情况；合作建房适用于资金实力不足，土地储备不够的中小企业，但也不是绝对的，如果项目建设周期过长，企业自身所需现金流较大的企业也可以考虑。在企业开发成本中，土地成本占大部分，土地取得的方式影响着企业税收负担大小，所以土地取得是前期准备中应该考虑的一个问题。比如：新黄浦在浙江湖州想要购买一块地皮建筑一个小区住宅，现在这块地皮是甲公司拥有，新黄浦公司通过直接购买的方式取得，就会直接影响公司的现金流。假设公司现在有几个项目都在建设期，过多的项目现金支出容易造成公司现金流短缺，甚至资金链断裂，从而导致项目不能完工的风险。所以在取得土地的方式上，公司资金还没有回笼时，为了不影响后续开发，可以选择合作建房的方式。（2）土地证办理的筹划据统计，房地产行业在项目的早期阶段普遍急于收回资金，往往以成本价出售房地产，以便迅速抽回资金，降低其作业风险。鉴于这种经济发展实际情况，同一个房地产公司企业管理项目，在其前期进行系统开发的项目中增值额往往是最低的。随着项目的推进，项目的配套设施会越来越完善，项目的附加值也会越来越高。如果土地出让成本平均分摊，势必会增加项目后期土地增值税的增值额，不利于降低其税负。因此，在土地认证过程中，与中华人民共和国国土资源部有针对性地沟通，按需分配我国的土地使用成本是十分重要的规划（四）开发建设环节的税收筹划1．开发建房方式的筹划建房方式通常有自建房屋、代建房屋这两种方式，不同的建房方式涉及的税种、税额也不尽一致，为了减少税额的缴纳，在方式选择上要合理筹划。自行建房即由公司自行建造，这种方式公司主要涉及购买土地产生的契税，销售房屋时产生的增值税、土地增值税等代建房屋是其他公司将项目委托本公司代建，公司提供建筑服务，在验收后收取委托方一定建筑费用，这种方式主要涉及代建提供的劳务收取增值税，不涉及转让房产的契税和销售环节的税种。新黄浦在2019年5月以8000万元购进一片土地打算建设住宅，建筑成本105000万元（不包括土地成本），同年10月与A公司签订合同，打算在完工后以123000万元整体转让，可抵扣进项税约9000万元。对于新黄浦公司来说有两种方式进行选择，接下来将对这两种方式进行纳税测算，如下表：自行建造代建：新黄浦将土地以购进价格8000万元转让给B公司，B公司委托新黄浦进行开发建设，并支付代建费3568万元。可抵扣进项税额约410.48万元增值税销项税额123000/(1+9%)*9%=10155.96万元增值税：10155.96-9000=1155.96万元预缴土地增值税税额：123000/(1+9%)*2%=2256.88万元契税：123000/(1+9%)*5%=5642.2万元合计：1155.96+2256.88+5642.2=9055.04万元增值税销项税额：8000/(1+9%)*9%=660.55万元增值税：660.55-410.48=250.07万元代建增值税：3568/(1+9%)*9%=294.61万元土地增值税：8000/(1+9%)*2%=146.79万元契税8000/(1+9%)*5%=366.97万元合计：250.07+294.61+146.79+366.97=1058.44万元通过以上表格的对比计算，可以知道自行建造下的税额合计9055.04万元，而代建的方式下税额合计1058.44万元，从筹划成本最小化的角度，代建方式的方案更佳。2.正确区分开发成本与开发费用区分共同成本与直接成本是十分重要的。对于共同成本进行适合度分摊，有利于降低整个项目的税负。共同成本调整可以通过签订协议来进行转换。例如，新黄浦房地产公司在项目中有一栋超高层的商务楼，和十几栋栋住宅同时修建。新黄浦打算保留商务楼自用，而所有的住宅进行售出。那么可签订协议，通过增加住宅开发成本800万，降低商务建筑开发成本800万。详见表3-5。表4.3共同成本税收筹划效果分析单位：万元单位：万元筹划前后节约税额筹划金额房产税土地增值税可计算的影响金额筹划前80000-246.72筹划后8006.72240计算过程土地增值税：800*30%=240万元房产税税800*（1-30%）*1.2%=6.72万元。（按余值计算）通过上表4.3可以看出，筹划后比筹划前少缴纳税金246.72万元。同时，一方面，住房开发成本的上升可以降低土地增值税的税负负担，这也影响了企业所得税。另一方面，商务楼成本的下降，可以降低之后持有房产期间缴纳的房产税。3.采购结算方式的筹划企业在采购建筑原材料时可以选择的结算方式有一次性付款、分期付款、赊购集中付款，那么企业一般是先付清款项后获得发票，假设建筑原材料仓库已经验收但货款还没有支付完成的情况，供应商将不能开具增值税专用发票，这样便会导致公司进项税额不能足额抵扣。2019年新黄浦公司在建设花园名都四象府（CD地块）项目的期间，购买某电梯26部，每一部电梯销售价格27万（不含增值税），合计702万元。供货商在合同中约定先支付10%的订金，收货成功后支付60%，安装完成后支付剩余的款项并开具增值税专用发票（增值税税率13%）表4.4筹划情况表筹划前筹划方法筹划后节税金额签订合同：预付70.2万元发货时：付款421.2万元电梯安装后：付款210.6万元将购销合同改为分期付款采购合同，三次付款分别开具增值税专用发票增值税进项税额可分三次进行抵扣，预付70.2万元时可抵扣进项税9.126万元发货时可抵扣进项税54.756万元安装后可抵扣进项27.378万元收货成功后完成两期进项税的抵扣，提前抵扣了进项税，相当于增值税税额节税63.882万元，而对应的城建税、教育费附加将节税63.882*（7%+3%）=6.3882万元根据上面表格的筹划，类似的采购项目均可以类推。4.增值税进项税额抵扣的筹划为了实现增值税税负最小化，公司应该归集所有可以抵扣的进项税额，实现抵扣税额最大化。例如取得土地时，具体可以抵扣的情况如下表4.5新黄浦公司开发项目费用表明细项目金额税收政策可抵扣进项税取得土地使用权支付的金额26784.56万元（其中土地出让金26045万元）1.契税及其他相关税费不可抵扣2.土地交易费获取增值税发票可抵扣3.出让方式获得，差额计算增值税(26784.56-26045)*9%=66.5604万元前期工程费2432.56万元按6%税率2432.56*6%=145.9536万元建筑安装工程费用62726.06万元按9%税率62726.06*9%=5645.3454万元基础设施费13546.47万元13546.47*9%=1219.1823万元公共配套设施费399.45万元399.45*9%=35.9505万元开发间接费用1869.23万元管理人员工资不能抵扣，少部分水电费可以抵扣（假设比例为20%）税率13%，综合抵扣率2.6%1869.23*2.6%=48.59998万元财务费用5433.26万元按6%税率5433.26*6%=325.9956万元综上所述，以该项目为例，开发项目产生的支出可以抵扣税款约7487.58778万元，为了可以使进项税顺利抵扣，公司在购买货物或者服务时要尽量取得增值税专用发票，并做好相关发票处理工作，保证税额最大化抵扣。（五）销售交易环节的税收筹划1.销售价格的筹划表4.6土地增值税税率表4.7普通住宅优惠政策销售价格的筹划方式：可以先用公式测土地增值税之间的关系，再利用土地增值税政策，最后确定销售单价。普通住宅筹划方法:努力将增值率控制在20%以下。如果增值率一旦超过20%将实行全额征收，房地产开发成本确定销售价格是一般的筹划。如何将增值率控制在20%以内，可通过以下计算获得。假设公司销售总额为X（不含增），支付土地所有权的金额为T，开发成本为C可扣除项目金额=T+C+(T+C)*0.1+X*(7%+3%+2%)+(T+C)0.2=(T+C)*1.3+X*0.12则增值率=X−(T+C∗1.3+X∗0.12)T+C∗1.3+X∗0.12<20%根据结果可知当销售总额小于取得土地所有权和开发成本之和金额的1.8224倍的时候，就可以免征土地增值税。2.销售进度与交房时间的筹划公司应该认真规划销售房屋的进度，以及交付房屋的时间节点，并且合理调节纳税时间点。根据规定：房地产企业项目已完工验收或者转让（销售、出租或者自用）面积已经达到85%，税务机关部门可以要求房地产公司进行土地增值税的清算。筹划点：对于一个项目已经完工验收的来说，控制销售进度在85%之内是关键点。房地产交付房之前一般要拿到完工验收的备案证。因为交付房屋的时间会直接影响到纳税发生的时间。，所以销售合同在签订的时候要注意交房时间节点的说明。比如新黄浦公司项目预测在2020年12月31日前交付，这期工程销售的进度预测在交付房屋之前达到80-90%。现在有2种方案给新黄浦房地产公司进行选择。方案一：原定是2020年12月31日交房，那么可以把合同约在2020年底之后。如果因为公司需要结算收益等因素，新黄浦公司需要根据自身实际的情况在权衡利弊后作出提前交房的决定。方案二：假如实际的情况不允许交付房屋时间发生变化，那么新黄浦公司可以通过合理控制销售进度，进而控制纳税义务时间。第一个方案：对于2020年12月售出的房产，可以把合同线上签约时间统一集中到2021年1月，就计入2021年销售。第二个方案：在销售进度将近达到85%时，先不销售，直接推送销售其他期房屋。（六）房屋持有环节的税收筹划1.公共配套设施的筹划对于公共配套基础设施的税收筹划在于公司是不是自留产权。房地产行业有一句不成文的话，地下车库、幼儿园等公共设施是房地产税收筹划的工具。一般的做法是，在不算地下车位、幼儿园的情况下，如果没有临界点，土地增值率(普通商品房)刚刚开始超过20%，或者刚刚超过50%，100%，我国税法将幼儿园、地下停车位等建筑物作为公共管理的配套设备和设施。其建设成本完全计入房地产开发成本，还可以享受土地增值税减免。表4.8公共配套设施优惠政策公共配套设施的优惠政策公共配套设施非盈利且产权归属于业主或者公办机构可计入开发成本加计扣除归属于经济活动建成成本据实扣除不列入公共配套设施产权未发生转移无需缴纳土地增值税土地增值税的相关规定：房地产公司可以将购买的土地成本与开发成本相加之和扣除120%，就是说列入开发成本可以加计扣除，列入开发费用就只能据实扣除，列入对象不同对可扣除项目金额有较大影响，进而影响土地增值税税额。那么公司便可以通过增加公共配套设施来增加开发成本，既可以减少土地增值税税额，也可以增加住房的性价比和舒适度，对比与同一价位的房屋更具有竞争优势。物业成本2600万元，现有2套方案可以选择表4.9物业方案设计对比方案一:物业由所有的业主享有，新黄浦公司旗下的物业进行管理，根据规定物业由业主所有，建成成本2600据实扣除方案二：将物业以3800万元转让给其他物业公司土地增值税扣除项目金额增加额：2600*1.3=3380万元假设增值率不超过50%减少的土地增值税3380*30%=1014万元减少的企业所得税2600*25%=650万元减少的合计税负1014+650=1884万元土地增值税扣除项目金额2600*1.3=3380万元增值额=3800-2600=1200万元增值率1200/3380=35.50%增加的土地增值税1200*30%=360万元增加的企业所得税（3800-2600-360）*25%=210万元增加的合计税负360+210=570万元从结果来看，答案不言而喻，物业归于业主所有，然后公司物业进行管理的方案更佳。2.车库的筹划按照清算规定普通住宅要单独清算，其他的例如非普通住宅、车库、商业中心等可以选择独立清算也可以选择合并清算。如果非普通住宅出现负增值率，政策允许用其他项目抵消，普通和非普通住宅是按照先销售后清算的顺序，但车库整体的销售实际上晚于住宅的销售，对于非普通住宅清算后销售的车库，形成的负增值额不可以抵消，因此在筹划时就要安排好具体项目的销售时间表。新黄浦花园名都四象府（CD地块）项目按期完成了车库销售，抵消的负增值率税收筹划过程如下：为了让车位的负增值额抵消，就要满足车位的总收入刚好等于可扣除成本项目金额的条件，假设车位总收入为a，取得土地支付的金额为b，开发成本为c，就可以得出a=（b+c）*1.3+a*0.12，a=1.3（b+c）1−0.123.房屋出租的税收筹划对于出租业务，按租金收入全额缴纳房产税和增值税，不可以扣除因出租产生的成本费用，租赁收入一般包括支付给第三方的费用，所以在签订合同时应该合理分解出租收入，物业水电由客户与物业公司签订，水电费由物业公司代收。例如项目中将4237平方米的普通住宅以768万元的价格进行出租，其中物业水电燃气费102万元。筹划之前筹划之后整体作为计税依据签订租房合同和物业管理合同房产税768*12%=92.16万元不动产租赁增值税768*9%=69.12万元城建税69.12*7%=4.8384万元教育费附加69.12*3%=2.0736万元合计92.16+69.12+4.8384+2.0736=168.192万元房产税（768-102）*12%=79.92万元不动产租赁增值税（768-102）*9%=59.94万元城建税59.94*7%=4.1958万元教育费附加59.94*3%=1.7982万元合计79.92+59.94+4.1958+1.7982=145.854万元从上面表格的对比可以看出，与客户签订两份合同分解租金收入，可减少税额22.338万元的缴纳。五、“营改增”下房地产企业税收筹划操作建议和相关保障措施（一）操作建议1.前期准备对于设立组织形式，公司发展较成熟可以设立子公司，之后可以延展设立销售公司，这样就可以将项目的销售拆成2个环节，对土地增值税税额的减少有较大帮助；筹集资金应该根据具体项目的实际情况进行自有资金的比例安排及更多地使用金融机构筹资方式的借款；在办理土地证时，有目的地跟国土部门沟通，按需分割土地成本是非常重要的。2.开发建设环节业务开展过程中注意发票的取得；在符合收入成本确认原则的前提下，适当调节付款进度，尽可能保持进销项匹配；取得的发票及时认证。3.销售环节房屋销售要按照销售额3%预缴增值税，在房屋交付（产权过户）时，按照5%或10%的税率补齐税款避免少缴税款和纳税义务提前产生。对于已销售面积达85%的，税务机关可要求进行土地增值税清算，因此要把控好销售进度及纳税时间安排。4.持有环节公共配套设施可以通过增加开发成本来降低土地增值税；若发生销售车库后产生负增值额的情形，对于企业来说要提前安排控制好销售时间表，严格执行，也可以利用车位总收入刚好等于可扣除成本项目金额这一条件的相互关系，让车库销售后无增值额；房屋出租可以将合同一分为二，与客户分别签订租房合同和物业管理合同，通过分解租金收入从而减少不必要的税额支出。（二）保障措施1.提高税收筹划风险意识众所周知，公司税务方面的筹划是一个全局且长期的过程。根据调查大部分公司员工认为公司税务方面的统筹规划与自己无关，并且认为这项工作是财务部门的事情，不需要太多关注税收筹划方面的知识。殊不知税务筹划不仅仅是财务部门的事情，而且需要各部门齐心协力去完成的事情，如果一个部门没有配合，势必会影响整个税收筹划的效果。例如公司开发一个项目，财务部门制定了一个筹划方案，成本部门按照自己的方案进行，到了后期销售环节，销售价格的制定又受到成本投入的影响，如果制定价格高出预期，那么在市场中将处于不利地位，之前财务部门制定的筹划也将是竹篮打水一场空。所以全员关注配合公司税收筹划方案，实时更新税收相关资讯是至关重要的，如何将税收内容融入员工身心，就需要领导者的重视，领导者可以将税务方面的知识编进企业文化与制度，时不时考核员工并进行简单奖惩，不仅可以增加员工对税收筹划的重视，而且可以感受不一样的企业氛围。2.加强财务人员培训税收筹划是对公司未来生产经营活动做出预测，公司要提前做好安排，对各个环节进行详细规划。税收筹划效果如何还要看公司财务人员的素养，是否具有合理的财务制度以及完整的体系。因为会计核算准确性是直接决定筹划是否有效的基础，如果会计的核算都不准确就谈不不上对税务的筹划。根据分析知道新黄浦公司开发项目周期长，有时同时开发好几个项目资金需求大，负债率也较高，而且公司里财务都只是工作时间长的老会计，他们比较执着于原来的筹划方法，对新政策也不是那么理解；对于这个的解决方案笔者认为公司可以设立一个独立的税务部门，这样公司就建立了一个完善的体系，也为制定合理有效的税收筹划打下了基础。对于财务人员方面，要加强培训，让财务人员正确解读法律、政策，并且实时更新政策内容的解读，加强业务能力的培训，减少因为凭证和发票不完整导致的基础业务错误。在培养新人的同时也不要忘记对现有人才的培养，完善人才培训制度和管理制度。3.加强与税务机关沟通税务信息沟通机制包括两个方面，一个是企业自身内部信息沟通，另一个是外部信息沟通。企业内部信息沟通是各部门，各员工之间在意识到税收风险时进行反馈并解决问题的过程；而外部信息沟通就是企业与税务主管部门之间进行沟通对接的过程。内部信息沟通上面已经提出对策，现在来谈谈外部信息沟通，大家都知道，公司每月要去税务机关缴纳税额，履行纳税义务，这便是一种交流，而有效的交流就是公司对于一个税务征收点有疑惑，对税务人员提出，而税务人员进行解答，公司便理解了这个税务征收点的答案，避免了税务筹划方案的高风险，这两者之间的有效沟通也有利于之后税务稽查工作的顺利进行。为了促进内部人员的税务信息交流沟通，公司建立了内部信息沟通机制，同样的对于税务机关，公司也应该建立外部信息沟通机制，积极配合工作便可以减低税务风险。对于供应商和建筑队伍也是同理。征税它是一个双方博弈的过程，征税机关追求税收收入最大化，而企业追求利润最大化，两者之间的目标不同。因此企业通过税收筹划的手段来实现利润最大化这个目标，而国家税收优惠政策又是推进税收筹划进展的有力保障，如果公司的税收筹划因为税务机关不认可而造成争议，进而造成企业损失甚至面临处罚。造成这一系列结果的原因只是在于对税收政策理解上的差异。企业与税务机关对于政策理解上的偏差或者是政策本身不够清晰明了，新黄浦公司就需要在制定税务筹划方案的时候，请税务机关进行裁决，虽然在裁决上存在主观性因素，但是公司与税务机关的有效沟通可以降低税务风险，不必造成不必要的税务支出，这也反映了建立外部信息沟通机制的重要性。4.完善内部资产管理制度新黄浦公司的领导者应根据财务部门建立完善的内部资产管理制度和监督内部资产管理制度实施。最开始公司应该合理的控制本公司的内部资产，例如采购上，先做好市场调查工作，再进行采购，最后进行详细备案；对于固定资产和流动资产要了解并且掌握它们的具体信息，提高公司资金的使用效率。然后公司应不断地完善内部资产管理制度，并且严格执行。对于这个制度规定可以事先询问税务人员再建立，避免不适合公司的实行。对于那些还没有放进公司管理制度的项目，公司应该及时建立项目对应的制度；如果税务预算不符，税务筹划人员应该守住底线，严格执行不予批准，再及时上报上级。这样可以使公司财务状况更加稳定，也减少了会计核算的误差，促进税收筹划方案的顺利进行。总结与展望2016年“营改增”是房地产行业的重大变革；2017年国家提出“房子是用来住的不是用来炒的”的长效机制改革；房价从上涨趋于平稳的姿态，这两年受到新冠疫情的影响成本不断攀升，房市不景气，给房地产企业造成巨大压力，因此通过税务筹划降低成本的手段，实现税后利润最大化的目标。本文是基于国内外学者的研究以及房地产税收筹划理论、目前