产权式酒店全程策划方案

产权式酒店全程策划方案第一章项目概况项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提醒，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目现状分析1、项目简朴经济指标项目产权登记总建筑面积12163.88m2，主体结构为框架结构共十层，外加地下室（一层）及层顶加层（共二层）。其中标准层5~9层，单层面积约950m2，一层建筑面积1808.79m2，二层建筑面积为1845.91m2，层顶一层建筑面积268.49m2，层顶二层建筑面积47.25m2，地下室建筑面积2103.68m2、物业营业状况项目产权登记中规定房屋类型为旅馆，用途为旅（宾）馆。目前使用现状为：（1）项目4~10层（加顶层附层及一层西入口大堂）为天翔大酒店经营场合，由海航酒店集团经营，共有131套客房，客房类别普通双标房、普通大床房、豪华双标房、豪华大床房、行政房、豪华套房、海航套房。目前豪华标房的折扣价格为300元/天，豪华套房折扣价格为600元/天，酒店客房的平均房价为327元/天/间，客房入住率为60%左右服务设施：餐饮设施:中餐厅、酒吧，娱乐设施:棋牌室、商场、健身室，服务设施:会议厅商务中心停车场DDD电话IDD电话。价格：（2023年11月1日入住标价）客房类说明门市价格优惠价格双人标准间630248双人大床间680258行政套间1280500豪华大床房680330豪华标间850300（2）项目1至3层由“大宴楼”餐厅租用。涉及一层东侧入口大堂及二、三层整层，目前营业状况良好。附：天翔大酒店项目产权附记幢号室号部位建筑面积（平方米）房屋类型用途层数竣工日期7011011808.79旅馆旅（宾）馆102023-11-37012011845.91旅馆旅（宾）馆102023-11-370141345.55旅馆旅（宾）馆102023-11-370141445.55旅馆旅（宾）馆102023-11-370141545.55旅馆旅（宾）馆102023-11-370141645.55旅馆旅（宾）馆102023-11-370141745.55旅馆旅（宾）馆102023-11-370141845.55旅馆旅（宾）馆102023-11-370141945.55旅馆旅（宾）馆102023-11-3701420、42196.00旅馆旅（宾）馆102023-11-3701501952.94旅馆旅（宾）馆102023-11-3701601952.94旅馆旅（宾）馆102023-11-3701701952.28旅馆旅（宾）馆102023-11-3701801949.91旅馆旅（宾）馆102023-11-3701901949.91旅馆旅（宾）馆102023-11-37011001916.93旅馆旅（宾）馆102023-11-3701地下室2103.68旅馆旅（宾）馆102023-11-3701屋顶二层47.25旅馆旅（宾）馆102023-11-3701屋顶一层268.49旅馆旅（宾）馆102023-11-3合计12163.88二、项目开发环境要素分析地理位置项目位于虹口区曲阳路701号，处在中山北二路、曲阳路、东体育会路三路交叉的三角地带，东靠曲阳路、南至中山北二路、西临东体育会路位置优越，交通便利。片区属性：曲阳路商务中心周边景观环境调查项目西邻曲阳公园，自然风景良好。南边与中山北二路之间有50米宽的休闲绿化带，可进行小型的休闲娱乐活动。因距中山北二路高架路较近，南向的视野与景观会受到一定的影响。3、地块交通条件调查项目直入交通非常便利，紧靠内环高架线—中山北二路，15分钟到达上海火车站，30分钟到达虹桥国际机场，东侧曲阳路连通四平路及大连西路10分钟便可到达北外滩等购物、观光、旅游中心区。周边公共交通便利，西侧距轨道交通三号线汶水东路站步行15分钟以内，公交车有70、329、829、848等十多条线路，四通八达。4、周边配套设施调查餐厅：大宴楼酒吧、KTV娱乐场合：夏威夷桑拿购物场合：易▪买得、国际箱包中心、吉盛伟业、好美家医院：岳阳医院、和平眼科医院银行：工商银行、建设银行、招商银行大学：工会学院、复旦大学、上海外国语大学商务办公：上海商务中心公共活动场合：曲阳公园、鲁迅公园、虹口足球场第二章市场调研分析一、产权酒店分析产权式酒店的概念及分类1、产权酒店的定义产权式酒店由"时权酒店"（TIME

SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定期间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大

.奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店初次进行了真正意义上的时权酒店改革，而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是旅游业和房地产业的效结合，是经济发展到一定限度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机2、产权酒店的性质在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。3、产权酒店的分类时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定期间（如一周）的居住权。纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。养老型酒店

是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。时值度假型酒店

指消费者购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些"分数"在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能承担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。（二）国外产权酒店的现状

由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织2023年报告，其增长率达成19.3%。到2023年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的"产权酒店"已超过了1000个。在销售方面，90年代初全球产权式酒店销售收入为40亿美元，到2023年，全球产权酒店销售额达300亿美元。所有信息表白，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。（三）国内产权式酒店的开发发展在中国，投资产权式酒店始于１９９５年，至今已有１０数年。据不完全记录，目前我国的产权酒店项目已经发展到２００多个，遍布全国25个省、自治区、直辖市。国内产权式酒店业的市场大环境已经日趋成熟，重要表现为：

一是受惠旅游业的复苏，旅游酒店业的发展空间巨大。２００４年旅游业景气好转，２００４年旅游行业的收入达６000多亿元，同比增幅达２８．５％。入境游和国内游全面增长，旅游酒店业呈全面回升态势，客房出租率和房价齐增。二是制约产权式酒店发展的旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，同时国内旅游度假市场显示出巨大潜力。据权威报告分析认为，预计到２０１０年，中国将成为世界第一大旅游目的地国家和第四大客源输出国。在未来十年之内，旅游需求将以年均８.５％的速度增长，每年旅游业至少有１０％的增长空间。

三是国内产权式酒店市场制度、法规和秩序日益规范，客户的投资信心和安全感在提高

。四是近几年国际分时度假公司进入中国的数量日益增多，产权式酒店和分时度假的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。目前在中国，产权式酒店的开发、经营与销售重要采用下列模式：1、开发目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。2、经营目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：开发——销售——委托专业酒店经营管理公司经管（或成立专业的酒店经营管理队伍经管）——兑现购买者应得得投资收益。这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其平常经营行为的体制、机制（即保证购买者利益实现的体制、机制）尤为重要。正常情况下，一般星级酒店的运营成本占到整个酒店平常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，假如附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之与国际接轨的管理模式，事实上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司紧张，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地理位置的匹配性上。3、销售由于投资收益的可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的也许性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。（四）国内产权式酒店的一般开发与发展模式1、国内产权式酒店的一般开发主体产权式酒店的运营主体一般分为三类：酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完毕后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。2、国内产权式酒店的一般开发运营模式依据其重要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，重要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下：（1）纯产权式酒店又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营赚钱分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的规定不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：聘请专业的酒店经营管理公司负责经营；开发商履行平常经营监管义务；在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管；对营业收入—所有营业成本和营业费用后的纯利进行分红；分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年；每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核；开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益：收益的计算方式为：分红总额╳

该房间收益比数收益比数的计算方式为：房间面积/营业总面积或房间总价款/所有房间总价款购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的所有投入酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以赚钱标准为规定明确写进对酒店经营管理公司的聘用协议。上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完毕投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多余现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小公司机构，用于投资收益或节省公司经营（招待）成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商。（2）返租式产权酒店其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在主线差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为6—8%为/年）为重要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为：房产总价╳事先约定的年回报比例（一般为6—8%）在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不同样的，由于收益与经营效益挂钩的因素，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不管朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不同样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，并且相对固定。以此种模式开发的酒店，其开发主体一般为专业的酒店经营公司，以运用其专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，其销售目的但是是回收其开发投资。（3）度假式产权酒店（分时度假式产权酒店）度假式产权酒店与上述两种产权式酒店的运营方式有着主线的不同，上述两种产权式酒店的运营方式均是以保证购买者收益前提的，而度假式产权酒店的主线利益体现在互换和休闲度假上。一般以此类方式为开发目的的酒店，均会选择一个国际性的度假酒店互换组织作为依托，以所开发的酒店加入该互换组织，购买其酒店客房的业主可以以此物业作为资源与该组织内其他地方的酒店业主进行时间上的互换，以换取其他地方酒店的免费入住权，用于休闲度假。此种类型的酒店多建设与世界或全国知名的旅游、度假胜地，开发主体多为旅游度假类的开发公司，以自然或人为塑造的旅休闲项目为依托，购买者的购买目的多为休闲为目的，不指望其产生金钱上的收益。所以，其与上述两个产权式酒店运营方式上的不同就在于其是以消费为目的的，而非以收益为目的的。目前，此种模式的产权酒店正在以国际化的酒店互换组织为依托进行大规模的扩张，但其对加盟酒店的规定和审查往往相称严格，一般均规定在三星级、四星级以上，并且对酒店内部配套和城市环境的规定也有非常高的标准。3、不同开发主体一般选用的开发模式倾向针对不同的开发主体，选用的开发运营模式是不同的，房地产类开发商一般选用纯产权式酒店的开发模式，以成立业主委员会的形式监管以后的运营。专业的酒店类管理公司一般选用返租式的产权酒店开发模式，依托其专业的酒店管理力量在正常回收其前期投资的基础上以获取营业后的利润为重要收益渠道。度假类的项目开发公司或是国际性的度假互换联盟一般选用第三种开发模式，并尤以分时度假和区域互换的居多，开发规模和开发量一般在业内居于领先的地位并往往附以相称诱人的度假主体，如高尔夫、森林公园等。二、上海酒店市场研究及前景预测1、对上海酒店业经营环境分析酒店业是旅游产业的一个重要环节，上海国际型的大都市，旅游业繁荣，上海酒店市场在１９９８－２０００年陷入低谷，２００１年ＡＰＥＣ会议以来逐步复苏。ＳＡＲＳ之后的２００４年至今呈现强劲反弹态势，旺季时候高星级酒店“一房难求”，十分火爆，项目经营业前景广阔。（1）上海酒店业经营现况分析２００４年至今上海酒店市场平均出租率达成７０％－７３％左右的水平，高出全国平均水平１０个百分点。上海五星级酒店的入住率高达７5．73％，平均房价仍较２００３年上浮３８％，达成人民币１177.21元。这一房费水平超过北京３００多元，也明显高于亚洲其它城市，比新加坡和曼谷的五星级酒店分别高出６１％和５３％，已基本与香港持平。上海的四星级酒店经营状况普遍看好，总入住率比２００３年上升１0．58％，达成７2．２％，平均房价达人民币586.81元，较２００３年上浮２６．４％。平均每间客房收入比２００３年增长５３．５％。上海的三星级酒店经营状况也较为乐观，总入住率达成65.71%，比上年增长5.35%，平均房价达成人民币332.94元，比上年增长7.13%。详见下表—“上海旅游市场登记表”上海旅游市场记录上海旅游市场记录上海市旅游事业管理委员会记录资料2023年12月2023年1月2023年2月2023年3月一、本市接待过夜入境旅游者人数（人次）本月同比增长%本年本月止累计同比增长%本月同比增长%本年本月止累计同比增长%本月同比增长%本年本月止累计同比增长%本月同比增长%本年本月止累计同比增长%50504933.3136863334.5合计35814046.27385450557.513300095392%33000953.922824961.0861250524.0238410119.4199660622.2外国人29362849642810926171%28109261.712361392.3251723127.8332638323.9884361426.32香港同胞3217635.931283252.7625742868%257428.682489713.135063910.8230108-3.58807474.98澳门同胞2181157.191667265.7726-2414%726-24.14156564.56229120.07190062.25419136.12台湾同胞3015528.3432829435.53224494085%2244940.8519895-22.66423441.6425710-1.21680540.54二、旅游饭店客房平均出租率和平均房价本月同比增长%本年本月止累计同比增长%本月同比增长%本年本月止累计同比增长%本月同比增长%本年本月止累计同比增长%本月同比增长%本年本月止累计同比增长%1、出租率%64.05-4.5168.747.8363.011398%63.0113.9852.01-13.1857.370.5172.95-0.3462.750.43其中星级饭店63.9-5.0769.057.9662.491343%62.4913.4351.09-14.2256.67-0.372.32-1.4261.97-0.52五星级67.12-4.2875.7313.869.481710%69.4817.157.98-20.3649.2977.89-5.3268.38-2.67四星级67.24-3.572.2210.5870.592078%70.5920.7854.31-16.9860.750.2477.61-1.3466.33-0.44三星级62.88-5.0265.715.3558.61224%58.612.2448.94-9.9153.91.4372.392.4360.472.11二星级59.94-7.5766.615.4255.45393%55.453.9344.94-17.5750.91-5.8562.02-14.0554.82-7.93一星级50.33-12.4361.070.3148-21%48-0.2138.91-24.0943.68-11.4758.85-11.548.91-10.492、平均房价489.797.74510.1814.64507.482181%507.4821.81494.153.25500.3610.94554.3111.24518.3810.94其中星级饭店514.189.43539.1616.35537.642416%537.6424.16529.047.04532.4513.97591.5512.07553.2211.86五星级1100.7312.141177.2118.61161.182771%1161.1827.711100.562.59113513.031410.0819.31250.6316.36四星级545.887.02586.8114.07538.921328%538.9213.28545.273.27541.76.97644.919.26579.927.35三星级344.177.35332.947.13331.03470%331.034.7320.6-2.39326.761.2346.132.17334.661.76二星级211.05-4.59204.7-2.86212.05-519%212.05-5.19212.246.41213.851.37210.688.16212.074.05一星级222.7423.58178.2310.98209.663043%209.6630.43226.2429.15216.6728.6185.7213.22203.8421.97注：出租率比去年同月增减值计算单位为百分点，平均房价为比例（2）目前上海酒店业供求分析客房的供求总体平衡，高星级略显紧缺。合理的出租率应当既能使酒店效益最佳化，又能使酒店可连续发展客房不能长期全负荷使用，须有一定余地以保证酒店正常运营、维修保养。业内专家估计，上海酒店的出租率最佳合理数值，应在70％左右。若从酒店档次看，有所差异：高星级由于市场需求旺盛且供应量相对少，出出租率相对较高，大体为72％－75％之间；而三星级以下酒店则应处在略低位置，即65％－70％之间。以此衡量客房供求，２００４年平均出租率介于合理区间，全市客房供求总体平衡。但四、五星级酒店在房价升高同时，平均出租率达成72％－76％，表白高星级客房略显紧缺。出租率增长呈现剪刀差，商务会展客源比重增大。以２００２年为例，五星级市场份额为１８．４７％，同比增长３．１１个百分点，四星级为１９．５７％，同比下降２．１３个百分点，四、五星级两者的市场份额为３８．０４％，同比增长１．０２个百分点。四、五星级出租率比三星级高出７－８个百分点。高星级市场份额增长又是客源结构变化的结果：在普通旅游团队、商务散客和会议展览三大宗客户群体中，以三星级酒店为重要住宿地，驻留时间在两天之内的普通旅游团队比重相对减少；而以高星级酒店为重要住宿地，支付房价高的商务散客、会展旅游团队的比重明显增大。重要是由于目前上海每年要举办的国际性会议至少有数百个，并呈逐年增多之势2、上海酒店业经营前景预测未来三到五年，上海酒店需求仍将处在上升通道。

（1）入境旅游人次的增长拉动对三星级及以上客房的需求。２００４年入境旅游增幅迅速，同比增长５４％，入境旅游人次达成４９２万人次。提前完毕了上海市政府２００２年制定的上海旅游发展三年行动规划的到２００５年突破４００万人次的目的。ＡＰＥＣ会议以来，上海的国际影响力日益增强，上海现已成为全球知名的会议展览举办地。根据三年行动规划，２００５年上海的国际展览预期达成４００个。在２０１０年预计将举办１５００场国际性展览和会议。加上２０１０年世博会筹备过程中拉动的入境客源增长，以及大型国际赛事如世界杯女足、世乒赛、北京奥运筹备开展，势必推动入境旅游人次快速增长。目前上海三星级及以上酒店每年的饱和供应能力为８００万房夜次，按照目前７４％出租率算，实际供应量为６００万房夜次。而２００４年入境旅游拉动的客房需求为７６０万房夜次，意味着由于三星级及以上酒店客房供应的紧张，部分入境客源被分流到二星级以下去。按照未来四年入境旅游每年新增的需求１３０－１５０万测算，相称于目前三星级及以上酒店实际供应量的１／４左右。由此可见，三星级及以上酒店的客房需求仍将保持强劲增长态势，每年至少有１５％－２５％的增长空间。相称于每年新增３０家三星级及以上酒店才干满足需求。而２０００年至今，每年新增的所有星级酒店的家数亦但是２０多家。（2）国内旅游人次的增长会对三星级以下经济型酒店客房需求起拉动作用。２００４年，在上海总共接待的８５１万游客中，四分之三强为国内游客，国内游客的人数比２００３年增长１２％。根据抽样记录分析，预计未来三到五年，上海国内旅游人次仍也许保持５％左右增长，折合成住宿需求，每年递增１１０－１２０万房夜次，与入境旅游的增量需求相称。这部分增长需求，重要集中在三星级和三星级以下经济型酒店市场中。目前上海市三星级和三星级以下经济型酒店的客房年饱和供应能力为３５００万夜房次左右，按照６４％左右出租率，实际年供应量为２２００万夜房次。因此，每年经济型酒店的需求增长为５％，相称于每年新增６０－８０家左右经济型酒店。而２０００－２００４年上海三星级以下经济型酒店的增量大约也就是６０－８０家。总体来说，我们认为上海酒店业短期不会见顶，景气仍将维持，近两年上海的酒店需求仍大于供应，整体发展环境向好。酒店业受大环境影响较大，存在较大的不拟定性，但上海的十一五发展规划要大力发展现代服务业，（上海市委书记近期发言将上海调整向金融服务型城市功能定位），随着上海商务、会展的发展，以及2023年世博会都将给上海的酒店业带来良好的发展机会。对照国际情况，上海酒店业需求及房价大幅提高也许时间重要在2023年奥运会和2023年世博会，其中奥运会期间会有较大增幅，世博会期间大幅提高的也许性更大。三区域酒店发展概况酒店地产市场分析（一）虹口酒店业概况至2023年年末，虹口全区二星级以上宾馆25家，其中四星级宾馆6家，三星级宾馆10家。星级宾馆营业收入8.3亿元，比上年增长26.4%。接待旅游者41.8万人次，比上年增长20.5%。旅行社营业收入2.3亿元，比上年增长46.4%。1、项目所在的曲阳商务中心酒店宾馆概况曲阳商务中心片区内现有11家星级酒店宾馆名称位置星级房价配套备注兰生大酒店（瑞迪森萨斯国际集团特许经营店）

<曲阳路1000号，毗邻上海商务中心和沪办大厦、柏树大厦离机场距离15公里，（距浦东机场30公里）离火车站距离7.5公里离市中心距离9公里，离四川北路距离4.5公里四星标准房：498元

标准房598元

豪华标房720元会议厅、商务中心、停车场、外币兑换服务票务服务、DDD电话、IDD电话、洗衣服务、残疾人客房、商场、理发美容室、出租车、中餐厅西餐厅咖啡厅酒吧客房送餐服务迪斯科舞厅卡拉OK厅棋牌室乒乓球室保龄球场健身室按摩室桑拿浴室

客房的私人浴室均有分置的淋浴及盆浴设施，为沪上独一无二。酒店餐饮设施设有八个独立的中餐厅。粤菜“福苑海鲜酒家”，欧陆“柏丽西”餐厅，尚有美食广场、兰香阁、大堂酒吧及荷里活迪斯科/卡拉OK。可容纳340人的宴会厅及会议室供租用。健康中心拥有齐全先进的健身、娱乐设备。1993年开业

2023年装修天翔大酒店（海航酒店集团管理）曲阳路701号，三星标准房RMB298

大床房RMB308

豪华标准房RMB350

豪华大床房RMB380会议厅商务中心停车场DDD电话IDD电话商场中餐厅酒吧棋牌室健身室

酒店主楼10层，拥有豪华套房、行政套房、大床房及双人标准房132间（套），客房配备了闭路电视、冰箱、自动程控电话、背景音响、吹风机、电热水壶，体重计等。除此之外，为适应现代商务客人的需要，每间（套）客房都可在互联网上进行电子商务，使您在享受舒适环境的同时，也能享受到便捷的商务服务。宝丰联纪念路301号三星普通单人房258元

普通双人房258元

标单：338元

标双：338元

豪华单人房383元 豪华双人房383元加床：100会议厅商务中心停车场外币兑换服务票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务残疾人客房商场鲜花店医务室理发美容室出租车中餐厅咖啡厅酒吧客房送餐服务迪斯科舞厅卡拉OK厅棋牌室健身室按摩室桑拿浴室一家三星级旅游涉外饭店，座落于上海东北部，毗邻内环线高架、轻轨高架、商务中心，距浦东开发区、外滩金融街、上海火车站仅十五分钟车程，距南京路、淮海路、购物街仅二十分钟车程。

酒店风格中西合璧

大庆上海中山北二路1515号离机场距离（公里）：20（距浦东机场43公里）

离火车站距离（公里）：8

离市中心距离（公里）：10

离四川北路距离（公里）：4.5三星豪标B268元

豪标A288元自助早餐：20加床：60会议厅商务中心停车场票务服务DDD电话IDD电话洗衣服务商场理发美容室部分房间有宽带上网中餐厅咖啡厅酒吧客房送餐服务交谊舞厅迪斯科舞厅卡拉OK厅棋牌室桌球室健身室按摩室

上海大庆石油大厦是大庆市石油管理局在上海投资建造的一座三星级大酒店，毗邻曲阳商务中心，总建筑面积二万五千余平方米。它集旅游、休闲、度假为一体，并拥有各种特色餐厅、标准房、豪华套房、总统套房、现代化歌舞厅、健身桑拿、露天游泳池和会座130个。

1992年开业

2023年装修丝绸之路大酒店曲阳路777号离机场距离（公里）：15（距浦东机场45公里）

离火车站距离（公里）：5

离市中心距离（公里）：4

离四川北路距离（公里）：4三星标准房308元

豪华双人房338元

豪华单人房338元

西式早餐：38中式早餐：38加床：50商务中心DDD电话IDD电话商场理发美容室部分房间有宽带上网中餐厅西餐厅交谊舞厅迪斯科舞厅卡拉OK厅棋牌室桌球室健身室桑拿浴室丝绸缎之路大饭店位于上海虹口区曲阳路、内环线交界处，附近有内外贸易中心、上海商务中心、全国驻沪办以及现代化住宅楼层，由内环线去火车站、国际机场，交通便利。

饭店有现代化设备的豪华客房近300间；中西餐厅的各式菜肴点心，色、香、味、形俱佳，伊斯兰风味餐厅的烤全羊、烩驼峰堪称沪上一绝。

饭店商场内中外名品、工艺品琳琅满目。商务中心、康乐中心为来宾提供全方位的服务，位于四楼的屋顶花园更是您赏景的休憩佳处。

1992年开业

2023年装修（二）上海酒店地产市场分析上海产权式酒店与酒店式公寓比较类型产权酒店酒店式公寓经营模式统一经营管理：涉及酒店的管理服务和营销宣传推广客房产权归业主，酒店经营者一般会和业主签订5-15－30不等的协议，这期间，业主房间的使用权、经营权归酒店经营者。业主首付2－3成的房价，按协议收取年投资回报收益，有分红回报也有按投资收益率计算。经营者提供酒店式个别简朴服务如代定机票、提供家政等的经营模式，没有出租等服务。这种模式与中国普通的物业管理区别不大。酒店式服务，代租代管代收代售的服务。经营者为业主提供代租代管代收代售的服务，业主还可以与经营者签订一定年限的协议，经营者代为出租物业，而业主也可以在此期间享受协议时间段的自主权，同时享受各项酒店服务。出租收益经营者和业主采用3：7或4：6比例开，如东海岸.蓝色会所。业主以一定的租金价格租给经营者，经营者拥有物业的经营权，而出租物业收益多少与业主无关。在经营期间一般不做统一的营销推广回报在包租期间按协议固定回报，包租期长一般没有长期稳定的投资回报功能特点按酒店标准建设，一般不设厨房。住宅家庭式功能设计因有商业产权可以注册公司消费客户短期的商务度假旅游人士外籍人士必须长期住在这些城市，但是由于买房承担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。由于酒店价钱比较贵并且没有家的感觉购买目的投资自用投资购买客户投资客自住客、投资客2、上海酒店式公寓发展阶段起步阶段发展阶段成熟阶段时间1998-20232023-202320234-至今特性小户型＋低总价包租包租＋物业品质代表楼盘新黄浦服务公寓、蓝朝部落、青年汇骏豪国际、金银汇、金隆海悦、君悦万源晶典、东晶国际备注多为市中心地段烂尾楼改造项目，由于建筑物内部结构无法改变，所以其房型设计上存在众多弊端，并且物业管理团队一般自己组建或聘请公寓服务团队，以其小户型、小面积、低总价的来吸引年轻白领购买入住。除市场已存在烂尾楼改建产品之外，众多新兴建造产品也相继问世，并承诺业主一定比例的投资回报，即以包租的形式来吸引众多投资客的眼光，导致产品售价跳脱周边行情，发明区域行情，为开发商带去更多利润。单纯的投资回报率已经不能满足需求，投资客纷纷开始注重物业的综合配套，例如整体品质、大堂的装修、室内的装修及配置、会所的配置等等。呼之欲出的是酒店公寓与专业酒店公司管理联手打造物业品质。外观蓝朝部落骏豪国际万源晶典3、酒店式公寓和产权酒店的分布（1）上海酒店式公寓分布到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓项目有80余个，总建筑面积在200万平方米以上，重要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾。同时，据资料显示，目前上海市场约有9000套左右的酒店式公寓供应出租，由于市中心高档酒店式公寓数量比较有限，因此出租率基本保持在85％以上，特别受到一些外籍的高端管理人士的欢迎，市场前景十分看好2023年之前市场上的酒店式公寓分布说明：2023年之前市场上的酒店式公寓重要分布于以下几个地区：静安地区的南京西路、江宁路以及曹家渡地区（世纪之门/蓝朝部落/骏豪国际/君悦静安/圣天地/静安新格）西南面的徐汇、长宁地区（虹桥首席/世纪时空/华狮公寓/嘉富丽苑/自由时代）闸北区的新客站地区及轻轨站附近（奔腾新干线/巴黎时韵/SOHO时代/感性达利/永兴富邦）外滩及南外滩地区（青年汇/金银汇/东渡大厦/宝利金/外滩自由自宅/世福汇）这些区域的共同特性为：办公区域附近，且大多拥有轻轨、地铁等轨道交通，来往便捷，生活配套设施到位，是住户无论是在上下班，还是住家时，都能享受便捷与舒适。2023年上海酒店式公寓区域项目名称总户数（户）面积范围（m2）均价（元/m2）总价（万元）虹口四季沙龙18055-103925448-91上海多伦多26044-1071320066-160浦东久阳滨江25670252碧云10810845-761280058-98SpaceTwo41348-681202357-82静安丽都新贵37760342协和城丽豪21953-10021000100-210闸北中兴财富国际53049-862023098-172卢湾绿洲仕格维16440-1192300092-273徐汇尚都14342-1101450061-159闵行开元地中海19662590036-40/11个262740-1808883-2300048-342根据记录资料2023年共推出11个酒店式公寓。整体推案分布：中心城区的推案量相对前几年来说，明显下降，开始向中外环扩展。单套面积来：已不再是一味的追求小面积的分割，开始向满足居住功能性的居家面积发展。整体价格：价格不升反跌，根据2023年七月份的记录，成交价格减幅约20%。重要因素，一市中心区域供应量的减少导致全市整体均价出现下跌；二实际需求量的下降有效地克制了售价的上涨；三是高档次酒店式公寓的空缺在很大限度上影响了整体均价的提高。个案价格：周边和内部生活配套齐全的个案均价较高，地段已经不是定价的唯一指导因素。（2）产权酒店的分布2023年7月份之前产权酒店分布2023年7月份之上海市已售正在营业的产权式酒店共23个，重要分布在市中心区域，静安区最多，共计5个，浦东新区和黄浦区各有4个。2023年产权酒店交易情况区域项目名称销售方案入市时间总户数（户）已售销售率面积范围（m2）成交均价报价元/m2长宁美丽园龙都大酒店返租2023，前5年6.5%，后5年7%202334038898%45/6019000020230黄浦天赐酒店公寓返租3年年回报8%2023.101148675%36/65/89/120/1392394327000浦东金桥圣莎假日大酒店（四星）返租十年，每年8.5%回报，租金税5.5%由开发商代扣代缴，每年8天的客房免费使用的权利，购房满5年后购房十年内可由酒店管理公司进行收购2023.741232178%1202313000普陀漕家渡双子杰座（五星商务）返租2023，2023投资回报共80%2023.630327791%37-551443916000卢湾嘉瑞酒店今年11月份被整体买断2023.11230230100%70/50/4564048000今年在售的纯正的商业产权式酒店不多，仅4例，涉及去年上市的黄浦天赐酒店和长宁美丽园大酒店的剩余两套房源。今年推出销售的产权酒店仅两例，分别是7月入市的虹口浦东金桥的圣莎假日大酒店和6月入市的普陀漕家渡商圈的双子杰座。说明：从销售速度来看，产权酒店产品的市场接受度很高，2023年之前推出的产权酒店基本已销售完，尽管今年5月6月出台了严厉的宏观调控政策，但对商办物业投资市场的影响不大，今年年中推出的两个酒店项目的销售业绩不俗。2023年潜在供应今年已备案将于2023年推出的产权酒店有1例长宁区的长峰大酒店。3、历年成交价格说明：从上表我们可以发现，酒店式公寓的产品特性决定了它的成交均价要远高于本地普通商品房均价，2023年更是达成了12700元/m2；2023年，酒店式公寓的价格开始大幅下降，这与酒店式公寓的推案逐渐向市郊外迁是密切相关的。4、个案楼盘分析在售项目（1）圣莎假日大酒店名称圣莎假日大酒店（天骄大厦）（四星级）基本情况地理位置浦东金桥台儿庄路与浙桥路交界处规划总建面21106.19m2建筑特点楼层功能客房、休闲娱乐、餐饮、购物开业时间——建筑配套5台三菱电梯、中央空调、24小时热水供应及消防保安、监控、宽带网络系统装修精装全配停车位地下一层停车库发展商上海天骄房地产酒店经营管理公司阳光集团上海酒店管理公司担保公司福建东方担保、福州开发区鸿宇实业营销公司上海房屋销售（集团）有限公司开盘时间2023年7月开业时间预计2023年3月TEL58991888/58992602定位分析功能定位商务型酒店市场定位四星级各楼层功能组合1F：酒店大堂、西餐厅、咖啡厅、酒吧、商场、商务中心、美容美发；2F：中餐厅、特色扒房、包厢、日本料理等；3F：同声翻译国际会议中心、大型多功能厅、中型会议室、小型多功能厅；5F：休闲区和办公层，桑拿区、按摩房、健身房、办公室会议室6F-26F：酒店套房房型：面积区间38-72平米主力面积：50平米得房率59.5%销售分析经营模式十年统一经营统一管理销售模式按套销售，返租十年，每年8.5%回报，租金税5.5%由开发商代扣代缴，每年8天的客房免费使用的权利，购房满5年后购房十年内可由酒店管理公司进行收购销售价格报价1.3万元/平米，累计均价11871元/平米，销售进度推出412套，现已售321套，尚余91套年份/月份签约次数协议撤消次数（含预定）2023/774302023/81651092023/94642023/103622023/1130合计324145点评该物业是上海目前较为少见的可售型准五星级标准酒店式套房，位于浦东碧云国际高档社区旁，生态环境良好，交通规划完善。鉴于邻近的金桥及张江加工区外资公司居多，租赁客户层次高，再加上距离浦东会展博览中心很近，因而具有较大的酒店消费需求(2)双子杰座名称双子杰座（飞雕商务大厦）五星级基本情况地理位置普陀区长寿路&曹家渡商圈，紧邻苏州河规划总建筑面积超过43000平方米，由A、B两栋高层建筑组成。A座是全产权、高标准的酒店物业（五星级装修标准）；B座是4A级的精装修产权智慧写字楼，房型面积为90—152平方米。打造“TOPA-MOHO”概念的商务广场。“TOPA-MO－HO”是英文“高级商务公馆”的缩写，意即把总部经济、移动办公和五星级酒店三大功能集于一身的新型物业。装修五星级标准全装修停车位发展商上海飞雕置业有限公司酒店经营管理公司首旅建国酒店管理有限公司担保公司——营销公司开盘时间2023年6月开业时间TEL62323882定位分析功能定位商务酒店市场定位五星级房型面积35—50平方米得房率64.2%销售分析经营模式2023统一经营管理销售模式包租2023，2023投资回报共80%销售价格报价16000元/平米，累计成交均价14458元/平米销售进度自2023年6月25日开盘推出372套，其中303套为产权酒店，至今不到半年时间内售出315套，预定1套，还剩56套，其中产权酒店仅剩26套房（网上房地产记录）点评该项目为烂尾楼“天福大厦”盘活项目，2023年由温州民营公司飞雕集团2.5亿资金的投入，长寿路—曹家渡地区属于市中心，长寿路是上海近年兴起的著名的商住一条街，曹家渡则是传统的商业中心，其周边商品住宅楼的均价一般在14000—17000元/平方米（新建毛坯楼盘），而双子杰座均价目前也在这一幅度内。同时，随着数百亿市政改造计划的启动和涉及20亿韩资在内的大规模商业地产资金的投入，未来前景颇为灿烂。（3）美丽园大酒店（尾盘项目）名称美丽园大酒店星级四星级位置长宁区延安西路396号开发商上海美丽园大酒店有限公司物业类别商业规划项目为28层的高层建筑，1-6层设计为酒店的配套设施。7-28层按照四星级酒店装潢标准装修340套的客房和套房。地下停车库。经营管理公司上海美丽园大酒店有限公司开业时间客房房型标单内部配套配中、西餐厅、酒吧、商务会议中心、KTV、日式料理、美容院、指压按摩室、桑那中心等销售模式投资者年投资收益率前5年为6.5％，后5年为7％。每年还可免费享用酒店15天，并由国营机构上海市静安区土地开发控股总公司提供全额不可撤消担保，担保协议与酒店销售协议同步签署。静安土控为此设有高达４５００万元的风险基金销售状况２００３年11月起销售，2023年已基本售完阶段，今年只剩2套可售销售价格起价：18000元/平方米；均价：19000元/平方米；最高价：20230元/平方米点评该案作为2023年市场上唯一可售的准四星级酒店，结合星级酒店与小户型的经营模式，是之具有酒店的完善配套服务，更具有小户型的产权方式。开发商特别聘请了国际知名酒店管理公司对酒店进行专业的管理，提高了产品品质与档次。2023年潜在供应项目项目名称长峰大酒店项目地址长宁区延安西路1118号番禺路路口开发公司上海长峰地产建筑规划项目为长峰城三期工程，建筑由宾馆、办公楼上下叠合而成，共53层，高197.4米，尖顶高其一至五层安排为酒店公共服务设施，涉及大堂、咖啡厅、两层高的宴会厅、餐厅酒吧等内外兼营的设施，并在五层设立屋顶花园及网球场。24-26层为酒店内部休闲健身区，设有游泳池、娱乐、健身等，并紧邻贯穿三层的空中花园。28层以上为酒店客房，涉及顶部6层豪华商务套房及总统套房，共计标准客房457间、豪华套房35套及总统套房一套。办公设单独出入口，底层大堂挑空，有单独的银行和商务中心。从7层至23层设为办公标准层。长峰大酒店以退台式的三段满足不同建筑体量规定，并形成层层峻拔升腾的雄姿，回应“雨后春笋”的隐喻。使之真正成为长峰城、长宁区、乃至上海市独特的象标。可售面积M236702预售证取得2023-9-9销售进度预计2023年开始正式销售销售电话62121247报价（元/平方米）50000（三）虹口房地产市场分析1、虹口住宅市场（1）2023年交易状况2023年11月虹口全区住宅市场的一手房的成交量回升，全区的商品房价格继续在盘整并略有下调，房价的波动幅度相对较小。虹口区房价波动幅度相对较小，重要因素在于投资客少，自住客居多。其中北外滩板块的交易价格回落较大，近期新开中虹明珠苑的均价已回落到13000元／平方米左右。2023年9月虹口区的成交量止跌回升，环比上月增长近49％，成交重要集中在中虹明珠苑、花园城、凉城新苑、瑞虹新城。在售房源通过一个月的去化，区域供应量环比萎缩了1％。价格指数在连续三个月的平稳走势之下，终于下跌，幅度为6％。在售的11个项目中，有5个项目的价格下调，幅度为10％。10月楼市成交量连续大幅攀升，每周平均成交量在35万平方米以上，较9月上升了17个百分点，日均成交套数已达成680套，大大高出调5、6月份控初期的二三百套日均成交水平。虽然均价仍然在下跌，但“银十”还是在成交量上有了一定的体现（2）今年各板块推盘状况板块北外滩板块鲁迅公园板块曲阳路板块凉城板块在售项目白金府邸中虹明珠苑临潼苑瑞虹新城二期浦江名苑嘉杰国际广场中环明珠-景明花园花园城三期吉联尚都广延二期香杉园1中星凉城新苑位置东汉阳路东余杭路869弄杨树浦路189弄临平路133弄海伦路88弄四川北路1727弄汶水东路278号花园路118弄水电路393弄株洲路258弄广纪路171弄凉城路815弄开盘时间2023-6/-10/-122023-62023-72023-92023-2-2023-92023-42023-82023-92023-52023-52023-32023-52023-5-162023-9-20累计均价元/M21950012088146681191217047121081344911534/12130104969616128338751最新报价元/M21900013000-1500022023-2500015000-160002023012800145001290012500/1050010900129509000总套数272331186522041381912111202544151去化2401851146316811559108461121139房型面积平米122/130/170/247（复式）110/120/14090/120/88/74/54/48104/164/136/158137/112/153/196130-14590-99122/134/116/132/101/127/98/123145-120/96-8892/95/13888/102/128135-/14797-103销售状况成交量集中在去年，今年的销售进度缓慢，9月成交两套10月没有成交量今年6月以低于13000的均价推出5个月来，销售56%，9月10月共成交73套销售缓慢50-90平米小户型为主，去年9月开盘，走量迅速，2023后半年成交量回升，7月成交118套。今年2月推出第3批，3、4月成交量最大，5月份之后没有走量。开盘2个月去化83%，10月去化108套销售缓慢。今年4月推出第3批，开盘当月成交60套，而后一直到11月成交1套。销售良好。今年8月9月各推两批房源，以11500元的均价销售，开盘3个月去化50%，两栋商住楼，开盘5个月去化速度缓慢，5月成交最高，之后每月成交下降，下半年每月成交2-3套多层住宅，5月入市后，56月走掉一部分房源后在8三个月有走量9月成交量最高6套今年3月份推出40套，当月基本售完5月推出第2批房源，成交23套，而后走量停滞。今年5月推第60套，在8月9月去化54套。9月底推出第2批91套房源，9月10月就销售76套年均成交价格16270元/平米14696元/平米11000元/平米7600-9200北外滩板块3个在售的楼盘：白金府邸、中虹明珠苑、临潼苑，1个预告项目国际明佳城即将推出，在建的新工地楼盘有两个：北外滩旭园、虹惠花苑二期。该板块今年住宅累计成交均价16270元/平米，目前参考报价在23000-25000元/平米之间。鲁迅公园板块目前在售的楼盘只有2个：瑞虹新城、嘉杰国际广场，有3个预告楼盘：爱家豪庭、粟阳华府、飘鹰世纪城，1个在建楼盘金轩大邸。该板块今年住宅累计成交均价14696元/平米，目前的住宅参考报价13500元/平米。曲阳路板块的住宅供应是全区最大的最现有5个在售楼盘：中环明珠景明花园、花园城三期、吉联尚都、广延二期、香杉园，一个预告楼盘凯阳新邸。从区域上看在售楼盘所有集中在中山北路以西。曲阳板块的本月成交集中在花园城三期、广延二期，前者10月销售近20套，其余项目的月成交量停留在1、2套。该板块今年住宅成交累计均价11000元/平米，目前的住宅参考报价13500元/平米，中环明珠价格最高14000-15000之间。凉城板块仅1个楼盘在售：凉城新苑，3个工地在建楼盘：丰景湾名邸、文治府邸8号、虹口欣逸家园。凉城新苑由于价格的重新定价，9月表现不俗。目前价格为7600－9200元/㎡，与先前的价格比起来，降价幅度为24％，本月销售近70套。2、写字楼市场项目名称位置销售时间产品总户数户已售面积范围（m2）均价报价/m2成交情况宝莲大厦鲁迅公园板块，曲阳路299号05-6已落外立面落成82955-99/170160966-8月各1套，9月5套，10月1套吉联大厦（商住）曲阳路板块水电路393弄05-5431496/120/143/2717/27171180012500已成交的主力面积为96和120元和投资大厦曲板块商圈05-120层商务办公楼的1—4层商业裙房将办公、休闲、餐饮多功能12023宝矿国际大厦汉阳路，吴淞路05-8外立面落成中15520108/220/243/33020839215008月底开盘，9月1套，10月18套，11月1套上海滩国际大厦黄浦路99号05-6现房1038140/180/2202208230000仅7月销售8套富傑大厦欧阳路57号05-22647145/89/952581225000推出至今共成交71套，成交率26%，2月和3月份成交最佳，4月成交1套而后5个月内零成交，直到10月份成交1套耀江国际广场3吴淞路258号04-12外立面落成中4130169/392/47619,90021000开盘当月成交15套，今年11个月成交缓慢森林湾大厦海宁路04-10现房--200-15001700020230凯润金城1(办公)四川北路1611号04-10外立面落成中63170/100/110191201800010月成交1套中环明珠-景明花园汶水东路278号04-831718155/851000015000去年年成交172套后，今年仅1月成交6套福德商务中心四川北路1688号现房121-23012900精武大厦东宝兴路157号04-12现房21156/172150001月4套，5月1套，6月4套，10月2套3、虹口酒店公寓项目名称位置物业类型产品定位入市时间现场进度面积范围（m2）均价元/m2成交情况四季沙龙纪念路新市南路商业酒店式商务公寓2023.4现房55-58.69-69.53(1F1T1W)81.7210000酒店公寓2023年已售完凯阳公寓（虹口金地汇）纪念路335弄8号住宅15层酒店式服务公寓2023.5现房国际明佳城衡水路89弄酒店公寓+毛坯住宅2023现房54.01-58.24(1房1厅1厨1卫)天宝华庭四平路大连路口商业全装修商务公寓,可商可住\可注册办公。主体为两幢20、22层的高层，均为33—77平方米左右的小面积房型，总建筑面积4万平方米，三梯十五户，层高为3.1米、3.4米。2023.7现房66-74(2F1T1C1W)338217132套已售完101套（四）曲阳板块分析曲阳路板块概况虹口区从南至北分为四个板块，曲阳路板块位于虹口区中北部，是指区中环线邯郸路以南；中山北一路、大连西路以北，密云路以西；东、西方向分别与杨浦区的五角场板块、闸北区的大宁、永和板块相邻，整个板块面积3.27平方公里，居民10万左右。该板块是成熟的居住区，板块中北部是大柏树曲阳商圈。板块特性：虹口区最成熟的生活社区曲阳地区可以说是虹口区最为成熟的生活社区之一，这里遍布了多个新村社区，比如曲阳新村、玉田新村和密云社区等老社区，在赤峰路西部地段又多以高层住宅为主，因此区域住宅建筑容积率较高，居住人口密度大。从居住环境来说，由于该区域社区发展成熟，配套设施所有到位，所以居民基本都可以在离家不远处找到满足平常生活需求的各项配套设施。因此该板块可称得上是人气十足，同时也是虹口最为适合居住的区域之一。交通环境：交通区位优越整个曲阳片区拥有两条高架道路和两条轨道交通。最北部是中环线汶水东路邯郸路段，中部和西部相连的是内环高架，中部尚有轨道交通3号线，以及在建中的轨道交通9号线。多条高架道路、轨道交通的存在使该区域与周边地区紧密联系。交通便捷度在虹口地区相对优越。生活环境：生活休闲舒适便利曲阳区域内尚有中北部的曲阳公园，西南部临近鲁迅公园和虹口体育场，是居民平常健身的好去处。人文教育氛围浓厚：区域西南部则临近上海外国语大学，东部紧邻杨浦大学区：同济大学，东北部的复旦大学和财经大学也是近在咫尺，众多知名高校围绕曲阳地区，文化气息浓郁，周边居住人口中高比例的大学生和教师群体也提高了区域人口整体素质。因此，良好的人文环境是该区域的一大特色，也是其它很多区域所不能比拟的。曲阳中心商务商圈商圈范围出内环靠近曲阳路的区域形成了酒店商务中心区域，北邻柏树大厦(外省市在沪机构集中地区)，向南辐射虹口、黄浦、闸北等区商业腹地。商圈地理位置十分优越，被虹口、杨浦、宝山三区所包围。交通方面呈立体分布，为内环线、轨道明珠线、中山环路所惠及。商圈特点：上海东北部的酒店商务中心区家电专业市场根据记录，2023年曲阳商圈共有23座写字楼，11座星级酒店，二星级以上酒店11座：兰生大酒店(四星级)、宝隆宾馆(三星级)、春申江大酒店(三星级)、等遍布区内。与上海市的静安、卢湾、虹桥、中山公园等中心城区高档酒店商务中心不同，大柏树曲阳路酒店商务中心区因其地理位置的关系，重要吸引全国30多个省份的驻沪办事处和相关的中小型公司在此安营扎寨，天天约有1.5万名外地员工在此办公，而这些人员基本上长驻上海，这已成为大柏树曲阳商务区的最重要特色。曲阳商圈零售业态以家电专业市场家电连锁门店为重要特性，是上海家电市场的重要集散地，2023年曲阳商务中心家电城的市场份额占到了上海家电市场的8%。片区内商场重要有大型家电商场、家具城、百货卖场和酒店宾馆等。涉及国际箱包中心、曲阳商务中心、曲阳商务中心家电城、永乐家电城、友谊家电城、吉盛伟邦家具中心、家乐福、好美家、易买得大卖场。3、区域房产现状和前景（1）供应一手房市场房源紧缺，目前在曲阳地区仅5个新盘287套房源，集中在曲阳板块西部（中山北路以西），二手房市场老公房是主角，该地区与其它板块相比，次新盘的数量很少，房源在市场上也少见，自然唱主角的就是老公房了。明年初板块将推出2个新盘，东部的曲阳商务圈的复城国际，和西部的凯阳新邸。复城国际总建面15万方，产品规划为住宅、办公、酒店式公寓、休闲、商业为一体的综合社区，并将在社区内规划有市中心稀有联排别墅。（2）价格今年住宅市场的新房累计成交均价在11000元/平方米左右。老公房的均价10000元/平米，次新房评估价在12023－15000元/平方米左右。酒店式公寓的销售均价9000元/平米，房租水平为1元/天/平米商务写字楼的成交均价在11000-18000元/平方米。曲阳路商务中心写字楼销售价格18000元/平方米，邯郸路逸仙路元和投资大厦12023元/平米商铺1F的租金水平，在3.5-4元/日/平米未来，随着新江湾城规划、五角场商业中心的落成、M8线的建设尘埃落定，将为曲阳商圈的房地产发展锦上添花。与曲阳路商务中心区同一商圈的纪念路（即宝隆宾馆所在的商业街）一线规划，一批高档酒店、商务楼、高级公寓、娱乐设施、大型卖场等，按照形成完整酒店商务区的规定已开始施工建设。在内环沿线，由于部分工业用地得到调整，以利于商务房产方向的发展，结合已有的曲阳商务中心，预计未来该区域附近的商务设施还将得到稳步发展。区域内除去北部的厂区以外，其它位置已无可供开发土地，所以近一段时期内，曲阳地区的房产市场仍将呈现目前的态势。在内环沿线，由于部分工业用地得到调整，有助于商务房产方向的发展，结合已有的曲阳商务中心，预计未来该区域附近的商务设施还将得到稳步发展。结论：结合片区酒店商务中心的属性特性，五角场商业中心、未来江湾城规划以及M8轨道线的尘埃落定，片区商务房产方向的发展，产权商务酒店前景广阔。第二章项目定位一、项目市场定位根据前期大量细致的市场调研与分析，我们建议将本项目的产品定位为：产品类型：产权式商务酒店档次、级别：高档次、超三星级1、产权式酒店定位依据：根据项目现状，在进一步分析本项目也许定位的几种类型：经营性（只租不售）宾馆酒店、酒店式公寓、公寓式酒店及产权式酒店的基础上，我们站在投资方的立场上从开发经营、投资收益及经营管理等方面考虑，认为将本项目定位“产权式酒店”最为经济与可行，优点如下：快速实现投资收益。产权式酒店是将整个酒店项目分割成若干小产权，将产权出售出小业主，然后再聘用专业经营管理公司统一经营管理，以分红或返租的方式补偿业主的投资收益。对于开发商来说，这样的方式相对可较快实现项目销售，从而快速收回投资成本与获得投资利润。开发与经营管理分离，实现专业化运作。本项目的投资涉及到工程扩建的开发过程，本项目投资的重点亦应在于收购-扩建-销售（收回成本并实现利润）。而项目后续的酒店经营管理是一项较为专业化与系统化的管理过程，需要专业的管理模式、组织体系及大量的人员配备等来完毕，对于非专业化公司来说组建这个的团队的管理成本及组织难度相对较高，因此更好的方式是选择专业化的酒店管理公司经营管理。假如定位为“产权式酒店”，则两个问题都可以很好地解决。迎合市场需求，保证顺利销售在上海市星级宾馆、酒店连续高入住率、相应产品供不应求及未来几年前景看好的情况下，资本市场及众多小投资者开始关注酒店宾馆业的投资。对于大多数的中小投资者来说，很少有能力参与经营或整个项目买断，因此他们会把更多的眼光投向了投资门槛低、收益大、见效快的产权式酒店，而目前上海可供的产权式酒店少之又少，产权式商务酒店及更为稀缺，远远满足不了大量的投资需求。在这种情况下，产权式酒店一经推出必将受到市场的追捧。档次定位与项目条件相符定位为中档次的三星级重要考虑以下几个因素：一方面，项目所处地段决定。项目虽然交通便捷、地理位置较好。但考虑到项目所处的虹口区的区域性质及地块周边的社会与自然环境，定位过高风险较大，而定位过低则不能保障投资收益同样存在风险。另一方面，由于项目涉及到改建与扩建工程，过高的定位将直接导致前期的投入成本增长，加大投资商的资金压力；再次，由于项目原有结构的限制，各房间的面积及结构相对拟定，原有结构不能满足酒店式公寓或高档次酒店的需求，相对来说这个定位是与项目现状最为相符的。2、商务酒店定位细分商务酒店的目的消费群，不言而喻是商务客人。我们所谓的商务客人是指在剧烈竞争中，直接拼杀于商海战场的各路精英。从基层业务员到高层CEO，他们长年累月四处奔波，快节奏穿梭于国内外各大城市之间。商务酒店就是专门研究这些人的作息规律，以便有针对性地为其提供特色服务的酒店。二、项目功能定位：“OF（Office—Family)Hotel”---多功能商务酒店1、定位解析：BOF是英文Buisness、Office、Family的缩写，三个单词含义分别为商务活动、办公和家庭。意指商务酒店的核心功能应为三大板块，即：客人商务活动中的好秘书、好管家，商旅途中的办公基地，商务客人的家外之家。”FOBHotel”是集商务住宿、餐饮、休闲娱乐为一体的多功能商务酒店。2、功能定位依据项目所处的位置适合于经营商务酒店。商务客人从出发地到酒店重要有三种交通方式，即飞机、火车、公务车。这类客人惜时如金，酒店选址必须满足其快捷、舒适规定：一是行程短；二是少塞车；三是易寻找；四是有足够的停车场。本项目完全具有以上四项规定。项目坐落在上海内环高架路—中山北二路边，客人从机场出发，一路高架，无任何红绿灯路口，唯一一个红绿灯路口即到本酒店，车程仅需30分钟；至上海火车站同样方便，且仅需十五分钟即可到达；酒店地下一层面积达2100多平米，可改造为地下停车库；项目与中山北二路高架前仅有30-50的绿化带隔开，视眼开阔。且酒店前面无任何遮挡，将来可以用灯光打亮的中英文酒店名置于楼顶，客人很容易就能找到该酒店。

三、项目经营定位：由专业酒店经营管理公司统一经营管理四、项目产品定位1、产品定位策略紧扣”OFHotel”的规定，以新奇的设计体现个性与档次，用个性化的特点代替高投入的装修，注重人性化设计及符合品味的软装饰。2、产品设计特色双层套间设计项目顶层设计为复式豪华套间，商务厅、会客厅与休息室分离，面积控制为150~200平米。双层套间设计一方面在区域内实现差异化，具有明显竞争力，另一方面少量的高档次套间可以提高酒店的档次形象，尚有重要的一点是，双层套间设计在结构布局上可以节省过道空间，增长使用面积。复式套间示意长包房设计（带简易厨房）部分楼层设计具有长期居住功能的房间，因此设计有简易厨房，使房间的功能更人性化。套间小型SPA设计在部分高档套房内设独立的SPA空间，差异化品质凸显。外凸飘窗设计在中高档住宅中常出现的飘设计广泛欢迎，但在酒店项目中很少出现。因素也许在于其的实用性、安全性及成本，但顾客的品味是不断提高的，我们用成熟的技术较低的投入营造出住店如在家的感觉，不旦能体现出个性化，相信更能迎合消费者的需求。在酒店评级中有无阳台亦是其中一项但阳台的安全性与实用性较低，在本项目中做外凸飘窗的可行性更大一些。全面配套服务设施按三星级酒店硬件设施规定的标准，对本项目进行全面改造与配套，涉及停车场、回车道、室内大厅、休息厅、会议室、健身房、休闲娱乐场合、及服务所需要的必要配套设施。五、项目价格定位通过前期大量的产品价格调研，综合比较了上海市及本区域内同类型酒店的价格、区域内住宅、办公楼价格、酒店式公寓价格等，通过整理及调价分析，将本产品价格定位为：均价：12500元/平方米六、项目形象定位“市”间稀有产权式商务酒店OF商栈案名LOGO第三章产品规划设计建议一、设计说明二、设计理念1.地区解析上海已经发展成为一个国际化的经济大都市，金融业、服务业、交通运送业在国内处在领先地位。项目所处的上海曲阳路商圈是一个商业、办公、住宿集中的区域，区域独特的交通及地理位置使得商圈内商务办公、旅游住宿人员较为集中。因此，本地区内具有开放式商务酒店经营的基础。2.意义解析商务酒店，顾名思义，是更注重于商务接待的酒店。其在具有一般酒店设计功能的基础上，应有更为完善的商务功能设施。在设计时要充足应用“BOF”理念。3.空间解析由于本项目空间的特殊性---在原有结构上进行扩建工程。因此对于空间的运用即要充足展示功能定位，又需以原有框架结构为基础。，在空间的构思与运用上，摒弃陈旧的室内几面体排布方式，在结合功能需要的同时，开成故意境、可品味具内涵丰富的空间，并将新的空间意念引入其间，将绿化、艺术品、智能商务配套置于其中，形成一个独特的“BOF”空间。三、产品设计建议外观立面设计造型原有的设计外观、体形及设计的手法已较为落后，加之后来的“大宴楼“餐厅门楼采用了与酒店风格截然不同的装修风格，使得整个酒店外立面现状不伦不类，杂乱无章。在原有造型基础改头换面，要体现项目的功能定位和形象定位。风格上海是一个开放的、东西文化交融的城市，海派文化更是这个城市独特而倍受推崇的文化因素。现代商务越来越国际化，商界精英们所下塌的场合是拒绝简朴的钢筋水泥的堆砌与平庸的千篇一律“现代符号建筑”。我们的风格可理解为古典文化与现代文化的交融，古典的造型及形式、符号，现代的材料及手法的统一使用，以表达一种有深厚底蕴、有思想意境而又紧跟现代节奏的尊贵格调。色彩外观色彩采用暖色调，以浅黄、白色为主调，以金黄、灰绿搭配，色块大小、轻重比例及间隔搭配与建筑造型、体量明暗相配合。体现外立面效果示意图出一种超凡的高贵品质。外立面效果示意图尺度在对原有框架进行改造与运用的条件下，不惜损失面积，大胆扩充一层大堂空间，体现西方建筑的超凡尺度以烘托整幢大厦的气派及高贵。细部尺度考虑以人为本为出