物业管理服务采购八个要点

物业管理服务采购八个要点简政放权是时代背景。在这个背景下，对政府采购项目提资格要求宜宽不宜严。已取消的行政许可资质不能再作为供应商的资格条件或者实质性条款了，这是没有争议的。那么，可以作为加分条件吗？

我们先来看一个案例：一个为期三年的办公楼物业服务项目公开招标，一年的预算金额为330万元。采购人在招标文件中，将投标人的物业资质作为加分因素：具有一级物业资质的加5分，二级资质的加4分，三级的加3分，没有物业资质的不加分。招标公告发布后，有供应商提出质疑，认为物业等级资质已经取消，而且物业资质与服务质量没有必然的联系，这属于对供应商实行“差别待遇”。代理机构为稳妥起见，与采购人协商，最后在评分办法中去除了这个加分项。

大家知道，住房城乡建设部办公厅发布了建办房75号通知，明确今后将不再受理物业服务企业资质审定申请和资质变更、更换、补证申请。可是在采购实践中，采购人为了选到实力较强的物业服务企业，经常把已取消的物业资质作为加分项。从2014年起，国务院分批次取消了职业资质许可和认定事项，多达上百个行政许可事项被取消，比如常见的有环评单位资质、计算机信息系统集成资质，等等。那么，已经取消的行政许可资质可以作为加分条件吗？

这个问题在业界有正反两种不同的观点。

正方的观点是：取消不等于无效，资质许可取消不是无效法律行为。无效法律行为是根本上违反法律或行政法规的行为。案例中，原来已经颁布的物业服务企业资质并非无效。退一步讲，即使是无效的，物业资质还是可以客观反映出投标单位的综合实力。作为加分项，并没有违背相关规定。原先要取得物业管理企业资质，条件是比较苛刻的。有资质的投标单位无论综合实力、服务水平、抗风险能力、信誉等都大大好过没有资质的投标人，因此采购人要求加分无可厚非。

反方则认为：既然行政许可事项已经取消，那就说明该资质已经失去了效力，不能再作为加分条件。因为“取消”亦即“取销”，使原有的制度、规章、资格、权利等失去了效力。

我赞成反方观点，已取消的行政许可资质不能再作为供应商的资格门槛和实质性条款，也不能作为加分条件。理由有两点：

一是违反了《政府采购法》规定的公平竞争、公正原则。假设资质没有取消，在招标文件的评标办法中是不可能规定在某年某月某日之前获得一级的加5分，二级的加4分……。而如果没有取消资质的话，很可能原来只有二级资质或三级资质的企业本身已经具备了资质升级的条件，或者已通过审核，正在进行公示之中。资质取消后，上述所有一切都嘎然而止。这就意味着，按照招标文件评标办法的规定，原本可以获得更高评分的投标人，现在由于资质的取消就无法获得加分了。对于这些投标人而言显然是不公平的。

二是违反了政府采购支持小微企业的相关政策，除非明确对中小企业，本项评审因素均加5分。因为资质审定标准与企业规模密切相关，小微企业不太可能获得较高资质，并在本项目中获得较高加分。

综上所述，我认为，案例中，原招标文件评标办法规定的该项加分因素是不合理的。采购代理机构去掉物业资质加分的做法是正确的。如果采购人拟通过招标选择综合实力较强的物业管理企业，最好的办法还是适当设置合理的业绩评分，甚至在合格投标人的资格条件中设置合理的业绩条件，因为按《政府采购法》第二十三条的规定：“采购人可以要求参加政府采购的供应商提供有关资质证明文件和业绩情况，并根据本法规定的供应商条件和采购项目对供应商的特定要求，对供应商的资格进行审查。”也就是说业绩是可以作为合格投标人的资格条件的。

据此，我认为，取消物业资质管理，可以使所有物业管理企业“平起平坐”，变“严进宽出”为“宽进严出”，减轻了企业负担，激发市场活力。因为，物业服务企业只有按照行业标准和服务规范做好服务，才能赢得口碑和市场。

此外，我有一点建议：物业资质取消后，监管部门或者协会应当研究制定物业服务标准规范、设立信用评价体系，加强事中、事后监管，对违法违规企业依法惩治，并列入黑名单，加大违法成本，推动行业自律及良性发展。一招三年的项目，评标委员会人数如何确定？

大家知道，一般的采购项目，评标委员会人数是5人。如果采购项目的预算金额在1000万元以上、技术复杂、社会影响力较大，那么，评标委员会人数应当为7人。但对于一招三年的项目，如何确定评标委员会人数呢？

先看一个案例：

某办公楼的物业管理服务项目进行公开招标。招标文件明确规定：“本项目服务期限为3年，采取一次招标三年沿用、分三个年度分别签订合同的方式实施。本项目第一年的采购预算为450万元，超过采购预算的投标不予接受”。

同时，招标文件还明确采用综合评分法，并明确了中标人的推荐办法：本项目评标委员会由5人组成，各位评委按照评标办法对每个投标人进行独立评分，再计算平均分值，按照每个投标人最终平均得分的高低依次排名，推荐出中标候选人。

采购结果公告后，有供应商提出质疑，认为该项目评标委员会的组成不合法，评标结果应为无效。理由是根据87号令第47条的规定，采购项目采购预算金额在1000万元以上的，评标委员会成员人数应当为7人以上单数。本项目虽然每年预算450万元，但一次招标三年沿用，所以一次招标的预算额为450*3=1350万元。超过了1000万元，评标委员会应当为7人，由5人组成不合法。

对于此类一次招标三年沿用、分三个年度分别签订合同的采购实施项目，评标委员会成员人数确定的关键就是如何认定招标采购的项目金额。对于一般的采购项目来说，基本都是一年一招，其采购金额自然就是本年度的预算金额。但对于采用一次招标三年沿用、分三个年度分别签订合同的方式实施的采购项目，其项目采购额又该如何认定呢？关于这个问题，业内大概有两种意见。

第一种意见认为，本项目采用一次招标，三年延用、合同一年一签的方式实施，招标采购的金额只是每一年的，年度预算为450万元，投标人的投标价也是报出第一年的，因此采购金额应当认定为450万元。

另一种观点认为，本项目虽采用一次性招标，招标的数量是第一年的，投标人的投标总价也是第一年的，但由于这一次招标决定了以后两年的金额，财政预算一年一审批，后两年的预算还没有下来，属于提前启动，中标供应商的既得利益是3年的合同。因此，真正的采购金额（虚拟）应当是450×3=1350万元。

我更倾向第二种意见。因为，本项目标的虽是一年的预算450万元，但实际后续2年的预算900万元也共同完成了招标，只是由于财政预算年度的特征，合同签约只能一年一度，而中标人的既得利益相当于采购预算1350万元，因此应当认定真正的采购金额为1350万元。由于实际的采购金额超过了1000万元，所以，案例中项目的评标委员会成员人数应当为7人，而不是5人。联合体投标和分包有什么不同

关于联合体投标的问题亚利已经聊了两期，有人在留言板上提出这样一个问题：联合体投标和分包在操作上有何区别？分包，在工程项目中使用较多。什么叫分包呢？工程总承包商获得一个建设项目，把其中一部分发包给具有相应资质的承包商，这种行为就叫分包。分包，是因为一些大型项目工作量大、工期紧，难以由一家中标人完成，采购人就需要把采购项目分成几个包来进行招标。政府采购也引入了分包的做法。《政府采购法》第四十八条规定，经采购人同意，中标成交供应商可以依法采取分包方式履行合同。如果合同分包履行，中标或成交供应商就采购项目和分包项目向采购人负责，分包供应商就分包项目承担责任。也就是说，中标供应商分包后仍然要对整个采购项目负责，即使对分包供应商承担的项目也要负连带责任。分包供应商由于没有参加投标活动，一般情况下应与中标供应商签订分包协议。这就是说，分包供应商违约必须由中标供应商承担全部责任，中标供应商再向分包供应商追偿损失。合法的分包必须满足四个条件：一，必须取得发包人的同意；二，只能是一次性分包，也就是说，分包单位必须自己完成项目，不得将其承担的项目再次分包；三，分包必须给具有相应资格条件的单位；四，总承包商只能将项目中的非主体、非关键性部分发包，不得将主体关键部分分包出去。通常情况下，工程项目分包部分占到项目总额的30%。联合体呢，是由两个以上的自然人、法人或者其他组织组成的。参加政府采购活动时，是以一个供应商的身份。法律法规或者招标文件对投标人资格条件有规定的，联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。也就是说，联合体参与政府采购活动必须同时具备三个条件：第一，所有供应商具备政府采购法第二十二条规定的资格条件；第二，应当向采购人提交联合协议，载明联合体各方承担的工作和义务；第三，所有供应商应当共同与采购人签订采购合同，就采购合同约定的事项对采购人承担连带责任。由此可见，联合体中的所有供应商都参加了政府采购活动，而且必须与采购人签订采购合同。与分包不同的是，联合体中的一方不能代表其他方与采购人签订合同。在履行合同时，联合体就合同约定的事项对采购人承担连带责任，这就是说，联合体中的一方如果违约，采购人有权要求其中的任何一方承担全部责任。政府采购引入联合体的目的有两个，一是为了强强联合、优势互补，保障技术复杂、规模巨大、时间紧迫的项目有良好的实施效果；二是落实政府采购扶持中小企业的需要。可见，分包和联合体投标这两者是有许多不同点的。一般情况下，一个项目是作为一个整体进行采购的。但一些大型项目或一些技术复杂的特殊项目包含的品目种类和专业技术非常丰富，作为一个巨型项目进行采购会大大降低招标的竞争性。这时，分包可以保障项目顺利实施，并达到良好的采购效果。在采购实践中，分包过多可能会导致投标人准备标书过多，评委评标时间过长，不利于项目管理和资源的优化配置。所以，分包在操作时应当注意五个要点：一是分包必须以投标单位独立实施为原则。分多少个包，既要利于竞争，又要利于管理。二是招标文件中应明确所分各包的责任界线，各标段交接部位的界线尤其要明确责任，以免因责任不清引发争议和扯皮。三是对于工程项目，现场的平面布局应作好统一规划，既要考虑空间上的相对独立，又要考虑布置的合理性与安全性。对现场的临水临电、接线、道口位置都应明确相应的责任方。四是对于物业管理项目，同一个门牌号的物业采购项目，是不能拆分两个项目整体分包的。《物业管理条例》规定一个区域内只能有一家“物业公司”。物业管理中的分包是指单项分包，比如电梯、保洁、保安等，不可以整体分包。五是对于工期很紧的大型采购项目，在制作招标文件时，采购人应该考虑到两个或多个包授予同一中标单位时，该单位的管理人员和技术工人、施工设备和投入本项目的资金等资源和能力是否跟得上。如果一个中标单位难以完成，采购人应当在招标文件中明确，一个投标人可以同时投多个包，但只能中一个包。再聊聊联合体投标需要注意的五个操作实务问题：一是对联合体的要求应当在采购公告和采购文件中标明。能否成立联合体或联合体各方的资质要求，都应在公告和招标文件中写清楚。二是如果采购人决定不接受联合体投标，应当在采购文件中明示。如果没有明示，则应当接受联合体投标。三是如果接受联合体投标，应当在采购文件中要求投标人提供联合投标协议，要求投标人在协议书中明确投标的联合体各方承担的工作和相应的责任。明确规定联合体各方不得再单独或者与其他供应商组成另外的联合体，再来参与同一合同项下的政府采购活动。四是采购人根据采购项目的特殊要求，规定投标人的特定条件。联合体各方中至少应当有一方符合特定的资格条件。该部分工作必须由具有特定资格的一方完成。五是联合体投标的各方不得以任何形式对联合协议实质内容进行修改或撤销。由此可见，政府采购的“分包”和“联合体投标”在其目的和操作方面还是存在诸多不同点的。采购代理机构接到大型采购项目后，应当与采购人沟通协商，是接受联合体投标，还是划分标段，分包实施采购。在划分标段内，明确规定投标企业资质，如果一种资质不够，是否需要联合体投标，或一个总承包资质即可解决无须再提出其他要求，或不允许分包等，都要将具体要求写清楚。文保项目设定业绩分属于差别待遇或歧视待遇吗近日，某采购代理机构在一项目实施过程中遇到如下情况，因为采购单位是全国重点文物保护单位，招标文件评标办法采用综合评分法，其中一项要求“投标人具有全国重点文物单位监控项目业绩”占2分，有供应商提出质疑，认为此要求属于特定行业限制。政府采购信息报/网记者就此采访了上海市政府采购中心副主任徐舟，让我们听听他如何看待这个问题。

徐舟表示，《政府采购法实施条例》关于以不合理条件对供应商实行差别待遇或歧视待遇中，有一项规定就是：不得以特定行政区域或特定行业的业绩、奖励作为加分条件或中标、成交条件。但是，这一规定在实际操作中有一个尺度掌握的问题，不能一概禁止。针对问题中提到的文保行业是比较特殊的，他个人认为，对文保项目要求有文保项目业绩，而且只设定2分，并不过分，而且应该设定，甚至分值比例还可以设定得再高一点。

那回到法律上来说，到底应该怎样理解供应商的差别待遇和歧视待遇这一条呢？徐舟认为，在区域问题上，执行法规的规定应该是刚性的，最好不要触碰。现在国家的改革导向就是要打破地方保护，形成全国统一大市场。但对于行业，应有一个弹性的把握，在设置业绩要求时，既要考虑不能构成行业封锁，同时也要考虑一些特殊行业的实际需要，以保证项目采购质量。

徐舟建议，在设置特定行业业绩要求时，首先要看这个行业是不是有特殊性。最近微信上有个很火的话题，就是故宫博物院单霁翔院长就故宫修缮项目炮轰政府采购的。文保建筑的修缮、在全国重点文物保护单位做监控项目，的确是有自己的特殊性的。《政府采购法实施条例释义》里面也举了一个例子，就是医院采购物业服务，可以要求供应商有医疗卫生系统的相关业绩。理由就是：医院对医疗废弃物的处理是有特定要求的，不能随便找一家物业公司来做。那为什么条例释义通过举例来说明呢？因为对于行业业绩，什么情况下可以设，什么情况下不可以设，单纯讲道理可能不容易理解，一定要结合具体的行业特点来看，才知道设定的行业业绩要求是否合理。编好物业管理服务招标文件物业管理服务采购是目前服务类政府采购项目中占比较大的，由于物业管理采购实际上购买的是一种服务，加之物业服务自身特点，因此，物业项目不同于一般的货物和工程采购，对于采购方而言，在编制招标文件时，应把握好相关关键环节。现结合项目采购实践，将物业管理服务采购项目招标文件编制过程中应注意的问题进行归纳，与业内同行交流探讨。

一、禁止将物业资质作为资格条件

根据国务院“放管服”改革要求，住房和城乡建设部办公厅发布的建办房75号通知明确今后将不再受理物业服务企业资质审定申请和资质变更、更换、补证申请。也就是说，以往由政府部门主导的物业服务企业资质核定等行政审批事项就此取消了。因此，已取消的物业资质不能再作为供应商的资格条件或者实质性条款，已取消的物业资质也不宜作为加分项。

二、合理确定是否专门面向中小企业

代理机构应与采购人沟通，合理确定物业服务项目资格条件是面向中小企业采购还是面向大、中、小、微所有各类供应商进行采购。

依据财政部、工业和信息化部印发的《政府采购促进中小企业发展暂行办法》的通知（财库[2011]181号），如果不是专门面向中小企业的项目，存在对小型和微型企业产品的价格给予6%-10%的扣除问题；如果是专门面向中小企业的项目，就不存在对小型和微型企业产品的价格给予6%-10%的扣除问题。

一般来讲，如果采购人倾向于选择中小型企业，资格条件应当设定专门面向中小企业采购，也符合国家产业政策。如果采购人倾向于选择大型企业，可以选择面向大、中、小、微型等各类供应商采购，但应当明确给予小型和微型企业的产品6%-10%的价格折扣优惠。

三、评委人数依三年总采购金额确定

对于一般的采购项目来说，基本都是一年一招，其采购金额自然就是当年度的预算金额。但对于采用一次招标三年沿用、分三个年度分别签订合同的方式实施的物业管理采购项目，其项目采购额又该如何认定呢？

物业管理项目虽然采用一次性招标，招标的数量是按第一年的，投标人的投标总价也是第一年的，但是，由于这一次招标决定了以后三年的采购量和预算，财政预算一年一预算，后两年的预算还没有下来，属于提前启动，中标供应商所获得的是3年的合同。因此，真正的采购金额（虚拟）应当是三年的预算总金额。依据87号令第七条规定，如果预算总采购金额超过1000万元的，评标委员会成员人数应当为7人以上单数，否则为5人以上单数。

四、采购需求宜明确人员配置要求

任何采购都产生于采购人的采购需求，采购需求填报是关键环节。对于物业服务项目的采购人来讲，应该清楚地知道自己独特的物业服务采购需求：需要提供的物业服务内容、需要多少人员配备、物业服务的要求等等。采购人的采购需求是物业服务采购文件的核心部分，也是非常关键的一环。

有些采购人的采购需求内容颇多，但遗漏了最为重要的内容，如没有在需求中明确最低人员配置要求和配置明细表，没有明确项目经理、保洁、保安、维保、会务等人员的人数和具体要求等。笔者认为，服务项目本质上招的就是团队和人，如果没有这些重要的要求，又如何去采购和合理报价呢？

五、合理设定评标办法

首先，要重视物业管理单位的服务能力

物业管理项目招标采购的标的是"服务"，其与一般的货物、设备或工程等招标的最大区别表现在：物业单位不承担物质生产任务，只是受采购人的委托，依据国家有关法律、法规对项目提供保洁、设备维护、环境卫生、安全等服务。

鉴于以上特性，选择物业服务供应商的基本原则是"基于团队能力和项目经理的选择"。服务工作完成得好还是不好，不仅依赖于执行物业业务是否遵循了规范化的管理程序和方法，还取决于参与物业管理工作具体人员的业务专长、经验等。因此，对物业公司的选择很大程度上是取决于整体服务方案策划及实施方案、项目人员配置、项目经理能力等，这些因素应当作为评审重点。

其次，只重报价会得不偿失

一般的货物、设备或工程等招标时，选择中标人的原则是：在技术上达到需求标准的前提下，主要考虑价格的竞争性。而物业管理业务不直接产出新的物质成果或信息成果，物业工作是提供高质量服务。物业招标中把物业单位的服务能力放在第一位，物业单位如能提供高质量的服务，往往能使采购人获得节约项目投资的效益，因此如过多考虑报价因素将得不偿失，依据87号令第55条，报价分不低于10分，在实际操作中，报价分值不宜过高，一般报价分宜控制为10-20分，适当弱化报价的权重。

选择物业管理单位时，主要鼓励的是能力竞争，而不是价格竞争。如果对物业单位的服务能力不给予足够重视，只依据报价高低确定中标人，就忽视了高质量的服务。因此，物业招标评审时以技术和人员素质为主，不以最低价格为主要定标标准。

第三，要合理设定业绩加分项

在具体操作中，不宜以业绩作为资格条件或门槛，限制采购人进入政府采购市场。理论上讲，政府采购不应过分追求供应商的业绩，但对于服务采购，业绩通常是一个加分因素。这主要是因为服务项目不直接产出新的物质成果或信息成果，是一种人的服务，取决于服务人员的经验和经历，将业绩作为加分项，有助于采购到高质量的服务。

实际操作中，业绩加分不宜过高，可以控制在3-5分左右，如果业绩加分过大，势必造成过度扩大业绩因素的倾向，对新成立的公司不公平。

《政府采购法实施条例》对可作为加分条件和中标条件的业绩、奖项做出了明确限制。该条例第二十条第(四)款规定：“以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖项作为加分条件或者中标、成交条件的”属于以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇。该条规定并非禁止类似业绩作为加分条件，而是禁止以特定行政区域或者特定行业的业绩作为加分条件，其目的是为了打破地区封锁，形成全国统一开放的市场。因此，类似业绩要求不能加上行政区域或行业的名称，比如在招标文件中不能限制在上海市范围内或在某一行业内等等。需要强调的是，只有在投标时递交了符合要求的业绩证明才可以加分。

第四，评标办法中宜明确哪些为客观分

在制定技术分评定办法或标准时，为提高评审效率和使评审更加客观公正，评标办法宜客观分和主观分互相补充和搭配，而且宜在招标文件中明确哪些评审项目为客观分。客观分的评分可以讨论，每个评委的打分必须一致。物业服务项目中，报价得分、投标文件编制、人员配置、企业赢利状况、近3年以来类似项目业绩、通过质量管理体系认证等情况可以明确为客观分。

六、招标文件宜明确专项服务外包要求

服务中有些专项可以外包，招标文件中应当明确专项服务外包要求，杜绝供应商随意分包现象发生。一般来讲，可以在招标文件中明确，投标人可以将物业管理服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业管理服务合同约定的全部事项一并委托给他人。在投标时已经确定有委托专项服务事项的，投标人应当在投标文件中说明；投标文件中未说明的，中标后一律不得再委托。大型企业向中小企业分包的金额，可计入中小企业统计数额。

■法规链接

财政部工业和信息化部关于印发《政府采购促进中小企业发展暂行办法》的通知

财库[2011]181号第五条对于非专门面向中小企业的项目，采购人或者采购代理机构应当在招标文件或者谈判文件、询价文件中作出规定，对小型和微型企业产品的价格给予6%-10%的扣除，用扣除后的价格参与评审，具体扣除比例由采购人或者采购代理机构确定。第八条鼓励采购人允许获得政府采购合同的大型企业依法向中小企业分包。大型企业向中小企业分包的金额，计入面向中小企业采购的统计数额。政采如何支持扶贫攻坚财政部和国务院扶贫办发文了“各级预算单位采购农副产品的，同等条件下应优先采购贫困地区农副产品……”财政部和国务院扶贫办日前对如何运用政府采购政策支持脱贫攻坚作出了部署。

财政部和国务院扶贫办日前向各中央预算单位，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、扶贫办（局），新疆生产建设兵团财政局、扶贫办发出《关于运用政府采购政策支持脱贫攻坚的通知》（财库〔2019〕27号，以下简称《通知》），要求认真落实党中央、国务院关于打赢脱贫攻坚战的各项决策部署，进一步做好运用政府采购政策支持脱贫攻坚工作，充分认识运用好政府采购政策支持打赢脱贫攻坚战的重要性，鼓励采用优先采购、预留采购份额方式采购贫困地区农副产品，鼓励优先采购聘用建档立卡贫困人员物业公司提供的物业服务，建立健全保障措施。

党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央作出坚决打赢脱贫攻坚战的决定，推动脱贫攻坚战取得决定性进展。党的十九大提出将精准脱贫作为全面建成小康社会的三大攻坚战之一。打赢打好脱贫攻坚战，对如期全面建成小康社会，实现第一个一百年奋斗目标具有十分重要的意义。

《通知》明确，运用好政府采购这一财政调控手段支持打赢脱贫攻坚战，优先采购贫困地区农副产品和物业服务，是贯彻习近平总书记关于脱贫攻坚的新理念新思想新战略，落实《国务院办公厅关于深入开展消费扶贫助力打赢脱贫攻坚战的指导意见》（国办发〔2018〕129号）的具体措施，有助于帮助贫困人口增收脱贫，调动贫困人口依靠自身努力实现脱贫致富的积极性，促进贫困人口稳定脱贫和贫困地区产业持续发展。各级财政部门、扶贫办及各级预算单位要切实提高政治站位，充分认识运用政府采购政策支持脱贫攻坚的重要意义，增强执行政策的自觉性和紧迫性，确保取得政策实效。

《通知》要求，各级预算单位采购农副产品的，同等条件下应优先采购贫困地区农副产品。各主管预算单位要做好统筹协调，确定并预留本部门各预算单位食堂采购农副产品总额的一定比例定向采购贫困地区农副产品。各级预算单位要按照积极稳妥的原则确定预留比例，购买贫困地区农副产品时要遵循就近、经济的原则，在确保完成既定预留比例的基础上，鼓励更多采购贫困地区农副产品，注重扶贫实际效果。《通知》明确，贫困地区农副产品是指832个国家级贫困县域内注册的企业、农民专业合作社、家庭农场等出产的农副产品。

根据《通知》，各级预算单位使用财政性资金采购物业服务的，有条件的应当优先采购注册地在832个国家级贫困县域内，且聘用建档立卡贫困人员物业公司提供的物业服务。对注册地在832个国家级贫困县域内，且聘用建档立卡贫困人员达到公司员工（含服务外包用工）30%以上的物业公司，各级预算单位可根据符合条件的物业公司数量等具体情况，按规定履行有关变更采购方式报批程序后，采用竞争性谈判、竞争性磋商、单一来源等非公开招标采购方式，采购有关物业公司提供的物业服务。

《通知》强调，各级预算单位要按照注重实效、切实可行的原则确定采购贫困地区物业服务的需求。按上述政策优先采购有关物业公司物业服务的，除按规定在政府采购指定媒体公开项目采购信息外，还应公开物业公司注册所在县扶贫部门出具的聘用建档立卡贫困人员具体数量的证明，确保支持政策落到实处，接受社会监督。

《通知》要求财政部、国务院扶贫办会同有关部门制定优先采购贫困地区农副产品的实施方案，搭建贫困地区农副产品网络销售平台，提供高效便捷的贫困地区农副产品产销渠道，有序开展相关工作。各级扶贫办（局）要会同本级有关部门加强贫困地区农副产品货源组织，建立长期稳定的供给体系。《通知》同时还要求，各主管预算单位于2019年底前将本部门各预算单位预留采购贫困地区农副产品的具体比例情况，报同级财政部门和扶贫部门备案。2020年起，各级财政部门和扶贫部门将定期统计和通报采购贫困地区农副产品情况，将采购贫困地区物业服务情况作为政府采购政策执行情况专项统计纳入政府采购信息统计范围，加强对各单位政策执行情况的督导。随《通知》同步发布的还有“预算单位采购贫困地区农副产品预留份额情况表”。以下为《通知原文》--

财政部文件

财库〔2019〕27号

关于运用政府采购政策支持脱贫攻坚的通知

各中央预算单位，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、扶贫办（局），新疆生产建设兵团财政局、扶贫办：

为深入贯彻党的十九大精神和习近平总书记关于扶贫工作的重要论述，认真落实党中央、国务院关于打赢脱贫攻坚战的各项决策部署，进一步做好运用政府采购政策支持脱贫攻坚工作，现就有关事项通知如下：

一、充分认识运用好政府采购政策支持打赢脱贫攻坚战的重要性

党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央作出坚决打赢脱贫攻坚战的决定，推动脱贫攻坚战取得决定性进展。党的十九大提出将精准脱贫作为全面建成小康社会的三大攻坚战之一。打赢打好脱贫攻坚战，对如期全面建成小康社会，实现第一个一百年奋斗目标具有十分重要的意义。运用好政府采购这一财政调控手段支持打赢脱贫攻坚战，优先采购贫困地区农副产品和物业服务，是贯彻习近平总书记关于脱贫攻坚的新理念新思想新战略，落实《国务院办公厅关于深入开展消费扶贫助力打赢脱贫攻坚战的指导意见》（国办发〔2018〕129号）的具体措施，有助于帮助贫困人口增收脱贫，调动贫困人口依靠自身努力实现脱贫致富的积极性，促进贫困人口稳定脱贫和贫困地区产业持续发展。各级财政部门、扶贫办及各级预算单位要切实提高政治站位，充分认识运用政府采购政策支持脱贫攻坚的重要意义，增强执行政策的自觉性和紧迫性，确保取得政策实效。

二、鼓励采用优先采购、预留采购份额方式采购贫困地区农副产品

各级预算单位采购农副产品的，同等条件下应优先采购贫困地区农副产品。各主管预算单位要做好统筹协调，确定并预留本部门各预算单位食堂采购农副产品总额的一定比例定向采购贫困地区农副产品。各级预算单位要按照积极稳妥的原则确定预留比例，购买贫困地区农副产品时要遵循就近、经济的原则，在确保完成既定预留比例的基础上，鼓励更多采购贫困地区农副产品，注重扶贫实际效果。

贫困地区农副产品是指832个国家级贫困县域内注册的企业、农民专业合作社、家庭农场等出产的农副产品。

三、鼓励优先采购聘用建档立卡贫困人员物业公司提供的物业服务

各级预算单位使用财政性资金采购物业服务的，有条件的应当优先采购注册地在832个国家级贫困县域内，且聘用建档立卡贫困人员物业公司提供的物业服务。对注册地在832个国家级贫困县域内，且聘用建档立卡贫困人员达到公司员工（含服务外包用工）30%以上的物业公司，各级预算单位可根据符合条件的物业公司数量等具体情况，按规定履行有关变更采购方式报批程序后，采用竞争性谈判、竞争性磋商、单一来源等非公开招标采购方式，采购有关物业公司提供的物业服务。

各级预算单位要按照注重实效、切实可行的原则确定采购贫困地区物业服务的需求。按上述政策优先采购有关物业公司物业服务的，除按规定在政府采购指定媒体公开项目采购信息外，还应公开物业公司注册所在县扶贫部门出具的聘用建档立卡贫困人员具体数量的证明，确保支持政策落到实处，接受社会监督。

四、建立健全保障措施

财政部、国务院扶贫办会同有关部门制定优先采购贫困地区农副产品的实施方案，搭建贫困地区农副产品网络销售平台，提供高效便捷的贫困地区农副产品产销渠道，有序开展相关工作。各级扶贫办（局）要会同本级有关部门加强贫困地区农副产品货源组织，建立长期稳定的供给体系。

各主管预算单位应于2019年底前将本部门各预算单位预留采购贫困地区农副产品的具体比例情况（详见附件），报同级财政部门和扶贫部门备案。2020年起，各级财政部门和扶贫部门将定期统计和通报采购贫困地区农副产品情况，将采购贫困地区物业服务情况作为政府采购政策执行情况专项统计纳入政府采购信息统计范围，加强对各单位政策执行情况的督导。

附件：预算单位采购贫困地区农副产品预留份额情况表

财政部国务院扶贫办

2019年5月27日如何判定物业项目人员费用报价的合理性?某采购代理机构就天津某单位物业项目，以竞争性谈判方式实施政府采购，有5家供应商参与谈判，谈判小组认为5家供应商的响应文件均符合谈判文件要求，进入价格谈判阶段，经三次报价，最终确定报价最低的供应商A公司为成交候选供应商。采购人确认A公司为成交供应商。采购代理机构发布成交公告后，参与投标的供应商B公司提出质疑，认为A公司的报价过低，低于国家法律规定和谈判文件要求的最低运营价格。采购代理机构接到质疑后，随即要求A公司进行书面说明。经查，按最低工资1950元及最低保险基数2966元测算，五险人均月保险额为940.22元。本项目共47人，年人员工资保险费用合计1636684.08元，还未包括国家规定的加班费、福利费及其它各项税费。A公司在投标文件中按五险测算。因本项目质疑，A公司书面说明：该公司拟聘用人员按农籍员工先行缴纳三险，且项目经理岗、保洁岗位、饲养岗位不产生加班费用。根据《政府采购非招标采购方式管理办法》规定：供应商的澄清、说明或者更正不得超出响应文件的范围或者改变响应文件的实质性内容。复会过程中经向专家解释相关国家政策规定。谈判小组一致认定，A公司最终报价1609656.81元，低于成本，质疑事项成立。根据谈判文件规定，最终报价经谈判小组认定低于成本，取消该公司成交资格。另外，本项目第2名和第3名两家公司的响应文件中，经谈判小组复核测算也不符合采购文件及国家相关规定。因符合竞争要求的供应商不足3家，项目终止谈判。问题引出1.物业项目适用竞争性谈判方式吗？2.如何判定物业项目人员费用报价的合理性？3.物业项目如果价格不具有可比较性，那么服务的质量如何进行考核、评价？专家点评针对问题1，竞争性谈判方式的定标原则是符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则。第一阶段的评审，各供应商响应文件都应对采购需求、质量和服务作出响应，一般不会存在不响应的问题。到第二阶段价格谈判时，谈判小组应当要求所有参加谈判的供应商在规定时间内进行最后报价。按照以上的定标原则，各供应商都有报低价的倾向，以谋取最终的成交资格。但是，国家有关部门对人员工资、保险、福利、加班费标准等，都有强制性的规定。供应商报价的基础应该是符合这些强制性的规定。但是，目前的劳动部门为落实特定的政策，又有一部分特殊规定。这部分特殊规定对于特定物业公司、特定项目是否能适用，因人因事而异。物业公司所招聘人员是否符合相关政策要求，是否能享受相应的补贴，取决于招聘人员的实际情况。某个物业项目，考虑到是否能中标还属于未确定之事，物业公司一般还不可能招聘，或者不能和相关人员签订劳动合同，所以难以确定的核算有关人员是否享受补贴，是否适用相关政策。在鼓励低价的情况下，为谋取中标，供应商往往会尽量压缩成本，有时可能不符合实际情况。在当前劳动力市场相对充裕，相对于雇佣单位，就业者的话语权很有限、谈判能力很有限，就不能排除雇佣单位未依法足额支付工资保险的情况。综上，竞争性谈判鼓励低价的方式不适用于物业项目，可能会引发“没有最低、只有更低”的不正当竞争情况，导致质疑和矛盾不可避免。对于问题2，人员费用报价合理性是物业项目评审非常重要的内容，主要包括人员工资、社会保险、福利费、加班费等内容。人员工资、保险：投标单位大多按照天津市最低工资标准1950元/月，保险按照最低基数2966元测算。实际许多投标单位，为迎合标书相关规定，有的项目经理工资注明2000元左右/月，明显不符合实际。质疑过程中供应商A公司书面说明：该公司拟聘用人员按农籍员工缴纳三险、质疑供应商B公司投标人员费用报价也均为农业险人员。测算依据为《天津市人力社保局市财政局关于印发促进农籍职工参加社会保险若干规定的通知》。该文件第二条规定：“本市行政区域内的各类用人单位应依法为农籍职工参加养老、医疗、工伤、生育、失业五项社会保险。对于用人单位新招用或尚未参保缴费的农籍职工，经用人单位和农籍职工协商一致，可先行参加养老、医疗和工伤保险。”第三条规定：“用人单位和农籍职工参加五项社会保险的，缴费基数应继续按照国家和本市的有关规定确定。”由此可见，三险是一种先行先试，是一种过渡性的制度，适用范围仅限于新招用或尚未参保缴费的农籍职工。而按照三险核算和按照五险核算，人员保险费用差别较大。如投标文件中没有相关证明文件而按照三险核算，报价合理性难予考量。加班费测算：物业项目中存在许多需要占用休息日、节假日的工作岗位。按照《劳动法》第四十四条规定：“有下列情形之一的，用人单位应当按照下列标准支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬：(一)安排劳动者延长工作时间的，支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬;(二)休息日安排劳动者工作又不能安排补休的，支付不低于工资的百分之二百的工资报酬;(三)法定休假日安排劳动者工作的，支付不低于工资的百分之三百的工资报酬”。许多投标供应商在报价时并未考虑。福利费：按照天津市相关文件规定单位职工应该享有采暖费及防暑降温费费。许多单位在报价也并未考虑。针对问题3，

目前的招投标和政府采购方式，物业项目只能通过业绩、人员的要求（资格、年龄、服务时间）、单位确立的各种制度（制度是否完善、有无针对性）等书面方面进行考察，实际的服务情况在招标时是不能体现出来的。相对于货物，服务招标有不适用性。物业项目需要深入到合同后期履行，通过履行期的不定期考核来反映服务合同是否按照招标文件和合同的要求来履行。法规链接《劳动法》第四十四条有下列情形之一的，用人单位应当按照下列标准支付高于劳动者正常工作时间工资的工资报酬：（一）安排劳动者延长工作时间的，支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬；（二）休息日安排劳动者工作又不能安排补休的，支付不低于工资的百分之二百的工资报酬（三）法定休假日安排劳动者工作的，支付不低于工资的百分之三百的工资报酬。《天津市人力社保局市财政局关于印发促进农籍职工参加社会保险若干规定的通知》第二条

本市行政区域内的各类用人单位应依法为农籍职工参加养老、医疗、工伤、生育、失业五项社会保险。对于用人单位新招用或尚未参保缴费的农籍职工，经用人单位和农籍职工协商一致，可先行参加养老、医疗和工伤保险。第三条

用人单位和农籍职工参加五项社会保险的，缴费基数应继续按照国家和本市的有关规定确定。先行参加养老、医疗和工伤保险的，经用人单位和农籍职工协商一致，可实行最低缴费基数五年过渡，具体办法是：2013年最低缴费基数按当年度本市最低工资标准确定，2014年最低缴费基数按上年度本市职工月平均工资的40%确定，2015年最低缴费基数按上年度本市职工月平均工资的45%确定，2016年最低缴费基数按上年度本市职工月平均工资的50%确定，2017年最低缴费基数按上年度本市职工月平均工资的55%确定，2018年最低缴费基数按上年度本市职工月平均工资的60%确定。河南洛阳高校物业招标评分因素紧扣政策功能河南省洛阳市政府采购中心组织的洛阳职业技术学院“新校区物业服务管理项目”公开招标得到了采购人的好评。那么，该中心是如何