xx市公安局xx区分局办公楼物业管理服务项目总体管理方案

管理人员考核制度及标准本办法为《绿化养护管理承包书》附件之一，作甲方考核乙方承包服务质量之用，考评周期以月为单位，甲方依据考评结果给付乙方当月承包费。规定最终评分96 分为合格（含96 分），96分以下扣除当月相应分值的承包费（分值为：1分＝100 元）；规定最终评分小于60 分，则本合同自动解除，并扣除乙方评分当月承包费做为违约金。1、树木管理1.1因管理不善造成树木枯黄，每株扣1.5分；缺一株除按市场价扣除费用外，加扣3分。1.2有死株、断桩等未及时清除，每株扣0.5分。1.3树木倾斜严重，树穴不整齐，每株扣0.2分。1.4树冠有悬挂物，或有依树当架搭棚现象，每处扣0.5 分。1.5垂直绿化苗木新稍生长量大于50厘米，每三处扣 0.1分。2、修剪2.1苗木修剪未形成良好架构的，每株扣2-5分。2.2未及时抹芽或剪除残花败果的，每株扣 0.1分。2.3模纹、绿篱、草坪修剪不平，未体现造型艺术的，每平方米扣0.5 分。2.4具有造型条件的树种，剪型率未达到要求的，每低一个百分点扣5分。2.5病枝、重叠枝超过 8%，剪口不平，留茬高度超2厘米的，每处扣0.1分。2.6未按甲方要求修剪，修剪过重或过轻每株、每平方米扣1分。3、草坪3.1草坪生长不繁茂，色差较大。每平方米扣0.2分。3.2成片死亡在 2平方米以上的，每平方米扣1分。3.3生长高度超出 6±2厘米的，每平方米扣0.2分。3.4有三处以上裸露地面超出 15×15平方厘米的，每处扣0.1分。3.5 年度内未按规定梳草、打孔每次扣20 分。4、花卉4.1乙方应及时按照甲方要求更换花卉，因乙方原因造成花卉栽植延误，每拖一天扣10 分。4.2因管理不善造成的死亡、 缺失花卉乙方于 5日内无条件进行更换。若不更换，每拖一天扣2 分。拒不更换的，甲方指定专业队伍进行更换，所有费用从乙方费用中扣除，并每次扣10分。4.3所植花卉整齐均匀，高矮一致，出现问题的，每平方米扣2分。4.4生长期内枯枝残花倒伏达 8%,每平方米扣0.2分。4.5所植花卉处于末花期未及时清理，每处每天扣 0.3分。5、肥水5.1未按标准要求进行施肥每缺一次，除扣除材料及人工费外，每株、每平方米扣0.5分。5.2由于肥、水管理不善造成的枯黄、叶烧现象，每株每平方米扣0.2 分。5.3未浇返青水、防冻水，每缺一次扣20分。6、病虫害6.1绿地内病害状大于 1.5%，虫害状大于8%，每株或每平方米扣0.2 分。6.2打药不及时、不彻底或造成药害的，每株每平方米扣0.5分。6.3 在规定时间内未完成防治任务，每延误一天扣10分。7、卫生清理7.1绿地内污物、杂草、捡出率每15平方米大于一处，每处扣0.1分。7.2拔除的杂草、垃圾未及时清运，每处扣 2分。7.3园路、广场、花坛石污物大于15×15平方厘米，每处扣0.2分。7.4有乱贴乱画现象，每处扣 0.2分。7.5广场、园路有积水，每处扣0.1分。7.6水面漂浮物清捞不及时，每处扣 0.2分。8、设施8.1绿化设施损坏未及时维修更换，每处扣 0.2分。8.2有跑、漏水现象未及时处理，每次每处扣 3分。8.3园林小品、景石、园路、硬质广场、廊架、护栏未及时按要求养护、维修，每次每处扣3分。9、其他9.1上级领导、上级主管部门对绿化管理提出批评，经查属实的，一次扣罚 10 分。9.2未按规定时间上报各种报表，每拖一天每项0.5分。9.3每天有专人对绿化、设施巡视，并做好每日巡视记录。无巡视纪录的每缺一次扣2分。养护范围内公用设施缺损未发现上报的，每次扣2分。9.4承包人必须保证足够的设备、机械用于本标段使用。若挪做他用的，每拖一天扣3分。9.5承包人操作人员必须在一月内根据业主统一规定的款式、要求统一着装。未按照统一规定的款式、颜色着装作业的，每缺一人次扣3分。9.6病虫害防治：在规定时间内未按要求防治的，每次扣2分。9.7未按要求对绿地内的树冠、绿篱、花坛、模纹等定期喷水或重大节日（活动）接通知后未按要求喷水的，缺一次扣3分。规范性、全面性、合理性及可操作性绿化养护工作的重要性在园林绿化施工过程中植物种植工作完成以后,接下来就要对植物进行养护管理。养护是根据不同绿化植物的生长需要和某些特定要求,及时对植物采取如施肥、灌水、中耕除草、修剪、防治病虫害等技术措施,以确保其能够正常生长。所以,人们形容植物的种养关系是“三分种植,七分养护。”这说明绿化养护在园林绿化施工过程中占有重要地位,它是园林绿化施工项目顺利完成的关键。一、园林绿化施工是以有生命的植物为主体,因而养护工作具有其特殊性、复杂性、长期性、科学性和艺术性。1、植物是有生命的物体,因而养护工作具有其特殊性。绿化苗木移栽后,植物根部受损,水分代谢失去平衡,因此植物养护过程也是植物根部水分代谢功能恢复的过程,是植物成活生长的关键阶段。另外,植物品种丰富多样,其生理习性也各不相同,对光照、土壤、水分、气温等生活环境要求各异,因此养护工作非常复杂,但也极其重要。2、绿化植物栽植环境的复杂性。特别是老城市的土壤结构复杂,地下建筑垃圾、生活污水、地上废气、烟尘、气候环境变化、人的活动状况等都在很大程度上影响着植物的生长。3、园林绿化植物养护的长期性。一般来说,植物种植应在一个完整的生长周期结束后方可进行验收,园林绿地的建成并不代表园林景观的完成,只有高质量、高水平的养护管理,园林景观才能逐渐达到完美的景观效果。为此,绿化植物要经历春、夏、秋、冬四季的养护阶段。在不同季节采取不同养护措施,加大了养护工作的复杂性和长期性。4、园林绿化养护是一门综合性工作。做好园林绿化工程的设计和施工,需要各种理论知识和方法的综合运用,如植物学、生态学、美学、心理学、设计和构成方法、施工管理与施工组织方法等。所以应具有全局的观念以保证总体设计意图的实现。养护程序和技术规范也十分复杂,而且非常严格。养护必须在了解植物生长发育规律的基础上,根据植物的生物学特征,并结合当地的具体环境条件,采取一整套科学养护方法,方可发挥园林植物的综合功能和生态效益。5、园林绿化养护是一门造型艺术。它创造了优美的人类生存空间,给人们带来了舒适和美好的享受,让人们体验到那醉人的柳丝、千姿百态的鲜花、荡气回肠的瀑布、生机勃勃的丛林、沉绿飘红的荷塘,神秘深邃的大自然处处洋溢着美的光彩,让人感觉到如同在自然山水画中一样。园林植物丰富多彩,千姿百态,其一草一木,与建筑、水景、山石等相结合才能创造出不同风格的园林景观。“山重水复疑无路,柳暗花明又一村”,园林植物栽种施工时不可能完全达到这种意境。按照园林植物景观设计图,运用各种养护技术措施进行植物栽种后的艺术造型,不仅有助于植物生长,而且还能达到较好的景观效果。6、园林绿化养护面临新考验。随着城市园林绿化的不断发展,城市美化对园林植物的要求也越来越高,确保生物多样性、进行反季节绿化施工等都给绿化养护提出了新要求。

节能降耗方案具体实施方案物业节能降耗这样做更有效！从提高各人节能降耗意识入手，养成自觉节能的好习惯物业节能的关键是调动大家的积极性。节能降耗目标的制定不能保守，也不能冒进。目标太高达不到，既浪费了人力、财力，又挫伤了员工的积极性；目标太低，起不到为企业带来经济效益和社会效益的作用，没有实施价值。在物业管理工作中，要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费，从一点一滴做起。例如：办公室温度都设定在26℃以上，而且做到人走关灯、关空调。从设备改造入手，提高物业管理的科技含量工程部是节能工作重点，除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，降低能耗、节约费用。要做好这项工作，需要有好的推广形式，便于企业运作。在提高认识的基础上，结合项目的不同情况，把物业用户分成三种类型：（1）如果是在物业早期介入的，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位（此阶段开发商或业主都有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础）。（2）如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。（3）对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。我们就区分不同情况，帮助企业算账，采取不同方式解决。例如与供货商协商，如先支付一部份设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。这种方式业主就比较容易接受。从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动公司需就把“节约能源，降低能耗”作为重点工作，下发通知要求：（一）每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好办公楼水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。（二）做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。（三）坚守岗位认真做好各项巡视工作，始终坚持“以人为本，注重节约”这一理念，从方方面面入手，积极开展节能降耗活动。1、专业人员重点控制办公楼用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如：私自接水、接电等。2、内保人员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。3、暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。例如：调节水箱水位或调整冲水时间。4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。（四）各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。1、暖通专业每日参照天气预报温度、湿度合理开闭冷机及附属设备。2、电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。建立业主参与机制鼓励业主参与节能降耗工作是社会活动，涉及各家各户。对企业、社会来说，节能降耗是一项“多赢”事业。因此，不仅要激励员工参与，还要鼓励广大业主积极参与。员工和业主相互结合，互补互动，正确决策，就可以真正实现以人为本，使物业节能降耗工作更顺利，效果更好。物业管理处一方面要在办公楼内开展节能宣传教育，加大可持续发展、绿色消费、绿色文明等新理念的灌输力度，提高业主节能降耗的意识和在日常生活中节能降耗的主动性和积极性；另一方面，要维护业主对物业共用部分节能降耗的知情权、参与权和监督权，建立相关制度，使业主参与真正落到实处。加强设施设备的维保管理工作落实并完善各项流程和制度对相关作业规则和标准做好做细设施设备的维保工作，延长使用寿命，做好设施设备运行能耗统计分析工作，每月统计各区域用水用电量，及时处理堵塞漏洞，防患于未然。节能固然要依托物业硬件，然而真正要实现节能目标，物业公司还是要依靠软件节能管理，首先应对物业管理公司的能源消耗作一个分析。物业管理公司消耗的能源主要分为以下几种：1、公共用电；2、公共用水；3、发电机燃油。这其中以公共用电为最大头。所以节约能源应着重抓节电。而公共用电包括有公共照明、电梯、生活水泵、中央空调、消防系统等设施设备的运行用电。我们所能采取的节能措施主要有人员控制和技术改造两个办法：1、加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费；对工作人员进行节约意识教育，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费。如使用中央空调的场所，应将风机盘管控制器置于合适的温度，能够封闭的场所要适当地封闭，减少冷气不必要的流失。这种人员控制的方法虽然节能不多，但能够培养员工的主人翁意识和个人素质，对于提升企业形象有较大裨益。2、对原有设施设备进行节能改造，这是节约能源的最主要的方法，同时也是最有效的方法。如公共照明可使用节能灯，对长明灯进行改造，使用感应式非接触型开关（声光控开关），在景观灯等安装时间功率调节装置，夜深时降低照度或停止照明以节约用电；水泵的节能应选用合适的加压设备，采用变频技术，用PLC进行控制，能有效地降低能耗，同时可以提高供水质量。选择价格合理的维修材料供应商，降低材料费用严格控制维修成本考核工作为贯彻实施公司节约的措施，达到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同时，要对各部门的节能工作进行培训与考核，为控制和降低能耗，管理处应采取积极有效的措施，使节能工作既能形成了一定的声势，又能取得了较好的效果。同时，各部门设立节能监督员，负责对员工及办公楼各个区域进行节能监督检查工作。此外，管理处还可通过制订《创建节能实施计划》、《节能管理办法》等一系列节支具体管理制度，发动公司全员参与，以节约为工作准则，大到主要设备检修，小到一滴水、一度电，处处都算经济账。设定节能检查日，开展节能竞赛，检查并评估员工的节能习惯；在业主会所举办“全民节能，共建节约型办公楼”座谈会，与业主现场交流日常生活中如何节约；办公楼内宣传栏可以长期坚持出倡导节约的黑板报，并对在节约方面成效显著的员工与业主进行公开表扬与致敬等措施，发动全员、群众为构建和谐、美好的节约型社区而群策群力。要想切切实实地把节能工作深入细致地做好，必须正视目前各方面存在的问题，寻找出一条共赢的节能道路；就必须从自我做起，在让业主满意我们服务的同时，尽量节约能源，为建设节约型社会而努力。服务目标为保证本项目的服务品质，在满足物业项目档次定位与功能使用需求的前提下，达到节能降耗的质量管理目标。规范节能降耗操作管理，合理评估节能降耗管理工作的成效，向开源节流的方向努力，特制定本管理规定。服务管理制度物业节能降耗方案与措施一、物业自用能耗的节能降耗方法（一）物业办公水电能耗1、办公室照明灯具使用在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。连续照明在2个小时（含2个小时）以上的地方，采用节能灯照明。阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。2、办公设备使用在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。3、空调使用夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。空调开启时间为上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用时间严格控制在4小时之内（含4小时）。空调制冷温度设定在27摄氏度（含27摄氏度）以上。4、冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。5、卫生间用水、用电办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。二、办公楼公共区域照明设施运行的节能降耗方法（一）办公楼室内公共照明设施运行能耗1、室内公共照明应使用声光控方式进行控制。2、地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯。3、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。（二）办公楼日常室外公共照明设施运行能耗1、工程部依据项目所处阶段，根据计划时间表，制定办公楼室外公共照明每月开启关闭时间表，报物业服务中心总经理审核后，报业主单位审批，由专业主管指定专人具体执行。具体执行如下：（1）项目正常运行阶段办公楼室外照明运行时间表备注：如遇到雨、雪、雾等天气影响室外能见度，可适当提前开启办公楼照明设备或是延长照明时间。2、办公楼内其他常用照明设施，工程部经理也要指定专人制定严格运行时间表，由专业主管组织专人执行。三、办公楼共用配套设施能耗的节能降耗方法（一）电梯运行能耗电梯设备间养护、巡查时，工作完毕后关闭照明灯具。如分区电梯，可采取下列措施控制用电能耗：每个区除留一台值班电梯24小时运行外，其他所有客梯8:00-20:00开放使用，晚上20:00-第二天早上8:00关闭，避免电梯在非办公时间有人外招反复启停造成能源浪费。夏季室外温度达到30℃（含30℃）时，才可以使用空调。空调温度设定及使用月份要依据下表并结合实际情况执行。

备注：空调具体运行时间依据办公楼的实际情况，由工程部经理具体安排，专业主管负责执行。（二）地下车库照明设施运行能耗1、根据实际情况，以达到不影响照明为依据，开启照明设备。2、部分设置采光井的区域，如果采光效果较好且视线清楚，可以适当延迟开启或提前关闭此区域的照明灯具。3、部分未设置采光井且已经使用的区域必须开启照明设施。4、未投入使用的区域，除检修维护等特殊情况下需要开启照明设施，其他情况下应关闭照明设施。5、连续照明时间达4小时以上时，应使用LED节能灯具。（三）供水（消防）泵房、供暖泵房运行能耗在开关处张贴“人走关灯”的标识，长时间照明应使用节能灯。禁止泵房内照明设备24小时运行。四、环境节能降耗的方法（一）水系景观、景观照明运行能耗水系景观（含喷泉、人造瀑布等）、景观照明（各类地灯、水灯等）的开启要制定严格的运行时间表，按照时间表运行，并指定专人执行。禁止24小时运行。具体执行如下：1、水系景观、景观照明（1）项目正常运行阶段水系景观、景观照明除重要节日、活动及检修维护等情况下，日常时间不得开启运行。重要节日（如元旦、春节、五一、国庆等）开启原则上按下列时间执行：（2）水系景观、景观照明等开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经物业总经理审核后执行。（二）节日亮化用电能耗1、节日亮化使用灯具应本着美化、亮化环境、用电节约的原则，选择装饰灯具。2、节日亮化应结合办公楼内景观、照明设施进行。3、工程部制定严格的运行时间表，指定专人执行，禁止24小时运行。具体运行如下：（1）项目正常运行阶段备注：因节日不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，一般运行时间不得超过8个小时，并与办公楼照明设施相辅使用。备注：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，并与办公楼照明设施相辅使用。（三）水系水体更换水系水体更换原则上按照以下周期进行更换。如有特殊情况经物业经理许可后，方可进行更换。水系一般全年运行，原则上每月进行1次水体更换。具体更换周期可由保洁主管，依据水体实际维护情况适当延长5天左右。（四）绿化能耗1、绿化浇灌时，可结合水系的清洁进行，采用潜水泵将要清洁的水系内存水用于绿化灌溉。禁止在水系清洁时随意将存水进行排放。水系存水灌溉绿植对植物有很好的增肥及补水作用，即可以节约绿化用水，同时还可以节约用肥。2、绿化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费。3、水系清洁及绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉。避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费。五、计量设备安装办公楼内涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。计量设备的作用：（一）对能源消耗进行计量，为办公楼能源消耗测算提供数字依据。（二）为节能降耗提供数据依据，验证节能降耗措施是否有效。六、监督检查（一）行政部每周对公司办公区域照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。（二）办公室负责每半年组织一次全公司范围内的节能降耗教育活动；各部门负责每季度组织一次内部的全员节能降耗教育活动；从上至下的引导、树立员工节能意识，形成节约就是效益的风气。服务流程(一)每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作；暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。(二)做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。(三)坚守岗位认真做好各项巡视工作，始终坚持“以人为本，注重节约”这-理念，从方方面面入手，积极开展节能降耗活动。1、专业人员重点控制小区用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如:私自接水、接电等。2、内保人员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。3、暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。例如:调节水箱水位或调整冲水时间。4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。5、各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。

内部岗位责任制1能耗管理作为物业长效管理工作，以节能降耗操作项目的管控和公共能耗抄记与统计分析汇总的管理方式进行。2各项目物业物业服务中心经理/主管负责：所管项目节能降耗动态性监督管理，要求加强宣传，不断灌输全员节能降耗的品质管理服务意识。3各物业项目的定时操作项目管控表和公共能耗抄记与统计分析汇总表，由物业工程部主管负责按月编制调整与汇总统计，经物业服务中心物业经理审核签字后，通告全体物业员工知晓，以相互提醒、相互督促的方式贯彻执行。4定时操作项目（公共照明系统采用手动开关的建议逐步进行技术改造），须按物业经理/主管审核签字规定的时间段进行操作，该开启时间段内的灯光及用能设备应按时开启，不该开启的应及时关闭。物业物业服务中心经理和各部门主管须承担监督管理责任。全体物业当值员工均须承担操作、巡查和及时处理的责任。凡未按规定执行，对物业服务管理形象造成负面影响或不良后果的按《员工手册》失职条款处理。5能耗统计分析电子汇总表具备：不同物态、不同的实管面积，不同的月度与月度、年度与年度的纵向比对功能；同类物业项目与项目的横向比对功能。为日后公司物业软件管理平台的过渡打下坚实基础。能耗管理的表单，统一采用总公司工程部的Excel电子版。同时为便于各物业项目能耗管理在时间上的统计分析比对，能耗数据抄录与统计截止日规定为：每月的20日。6各物业项目的定时操作项目管控表和公共能耗统计分析汇总表，以电子版方式提供给公司工程部。管理运作制度及标准关于物业节能降耗一、强化各岗位人员节能降耗管理意识，从思想上树立节能降耗意识。1.对各个岗位上的员工的工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识；应落实各项管理制度，完善质量管理控制体系；2.按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨损和浪费。3.建立并细化考核制度,对浪费现象进行考核二、加强日常办公区域内及各岗位区域内的水、暖、电的及日常用品使用。1.在灯开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。2.在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。3.外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。4.客服部门：（1）对于日常使用量较大的纸张，除重要通知及上报政府材料外进行二次利用（正反面打印）；（2）办公用的碳素笔尽量更换笔芯；（3）装订文件时尽量使用曲别针、大头针、订书机，取代胶5.维修部门：除日常消耗类物资（灯泡、电胶布等），对于爬梯、水泵及手动工具等尽量以维修为主，更换为辅。6.绿化部门：（1）所使用的绿化水管严格控制收发时间，避免中午暴晒从而降低使用寿命；（2）对进一步降低社区办公楼绿化植被的退化现象尽量采用补种休根类植被或收集子种类植物，以减少补种资金的再次投入；（3）减少喷雾罐装杀虫剂、清洁剂的使用7.保洁部门：员工在确保垃圾袋不湿、不破前提下，可采用倾倒垃圾的方式，以减少垃圾袋的消耗。三、强化社区公共区域的水、电使用及管控方法。1.根据季节变化调整路灯开关时间。2.采用节能灯照明。室内公共照明应使用声光控方式进行控制。地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯泡。3.办公楼内水系尽量减少更换次数，每天对水池内杂物、漂浮物进行打捞，尽可能减少脏物对水的污染；4.及时检测维护办公楼供水管网，防止供水管网出现问题跑水、漏水现象，造成浪费。四、对于日常小零星做到已修待换，充分利用现有回收物资重复使用。1.实现对工器具借用、工器具更换、工器具报损、工器具归还的过程管理，并提供实时查询工器具的归属、库存等功能。2.对于已达到使用寿命的资产和物资，如已失去原设计使用价值，但可转化为它用，要充分利用它的剩余价值；3.对于已无剩余使用价值的，如再使用将要影响到安全或浪费能源、影响形象等，即可办理报废；五、对于社区内外协维修项目积极做好公共维修基金提取的前期工作，积极准备动用维修基金。对具备动用维修基金的项目加紧推进维修基金的提取。对社区内所需维修项目按对社区安全隐患程度及对社区形象的影响程度进行综合评判，分轻重缓急进行维修。六、对于物业岗位管理进一步优化各岗位职能，做到一专多能，深度挖掘工人潜力，各项目间同岗位进行轮岗。做到资源共享，对个别项目出现突发事件可以集中物业优势力量突击解决。七、关于物业物资采购在保证物业正常运转情况下减少物资储备，降低采购数量，减少资金积压。对物业所辖各项目进行物业统一采购，物资共享。

管理人员考核制度及标准物业公司节能降耗措施一、物业自用能耗的节能降耗方法（一）物业办公水电能耗1、办公室照明灯具使用在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。连续照明在2个小时（含2个小时）以上的地方，采用节能灯照明。阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。2、办公设备使用在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。3、空调使用夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。空调开启时间为上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用时间严格控制在4小时之内（含4小时）。空调制冷温度设定在27摄氏度（含27摄氏度）以上。4、冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。5、卫生间用水、用电办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。（二）物业住宿员工水电能耗1、严肃住宿纪律，到点熄灯。宿舍熄灯表月份夜间北方执行时间南方执行时间4月~10月开灯时间20:0020:00熄灯时间22:0022:0011月~次年3月开灯时间17:3018:00熄灯时间21:0021:30备注：日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走关灯关水；电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭。3、采用节能灯照明。4、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。5、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。（三）餐厅水电能耗1、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识。除电冰箱（柜）需24小时运行外，照明、水龙头、电饭锅等电器在不用时，应及时关闭和切断电源。2、餐厅厨师制定用餐时间表，经服务中心经理审核确定后执行。除节日、加班等特殊情况外，日常应严格按照就餐时间表进行就餐，错过就餐时间餐厅应不在提供饭菜，蜂巢物业网首发。3、晚餐结束后，厨师做完材料准备、厨具清洁、餐厅卫生后，依次检查闸阀、电源开关，最后关闭灯具，锁闭餐厅。二、办公楼公共区域照明设施运行的节能降耗方法（一）办公楼室内公共照明设施运行能耗1、室内公共照明应使用声光控方式进行控制。2、地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯泡。3、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。（二）办公楼日常室外公共照明设施运行能耗1、服务中心维修主管依据项目所处阶段，根据下列时间表，制定办公楼室外公共照明每月开启关闭时间表，报服务中心经理审核后，由维修主管指定专人具体执行。具体执行如下：（1）项目正常运行阶段办公楼室外照明运行时间表照明使用时间照明设备北方执行时间南方执行时间备注4月~10月路灯开灯时间18:00~19:3018:30~20:00每日运行时间不超过12小时（含12小时）熄灯时间次日04:30~05:30次日04:00~05:00柱灯开灯时间18:00~19:3019:00~20:00熄灯时间次日04:00~05:00次日04:00~04:30草坪灯开灯时间18:00~19:3018:30~20:00草坪灯原则上平时不允许开启，只有在重大节日和活动时使用熄灯时间21:00~21:3021:30~22:0011月~次年3月路灯开灯时间17:00~18:3017:30~18:30每日运行时间不超过12小时（含12小时）熄灯时间21:30~22:0022:00~22:30柱灯开灯时间17:30~18:3018:00~18:30熄灯时间21:30~22:0022:00~22:30草坪灯开灯时间18:00~19:0018:30~19:30草坪灯原则上平时不允许开启，只有在重大节日和活动时使用熄灯时间21:00~21:3021:30~22:00备注：如遇到雨、雪、雾等天气影响室外能见度，可适当提前开启办公楼照明设备或是延长照明时间。项目滚动开发阶段滚动开发的项目，项目室外日常照明使用应以项目正常运行阶段的运行表为基础，根据项目销售的实际需要，由服务中心经理制定月运行时间表，维修主管依据月运行时间表组织人员给予实施，转载自蜂巢物业论坛。2、办公楼内其他常用照明设施，服务中心经理也要指定专人制定严格运行时间表，由维修主管组织专人执行。三、办公楼共用配套设施能耗的节能降耗方法（一）电梯运行能耗1、电梯运行能耗电梯设备间养护、巡查时，工作完毕后关闭照明灯具。如单元有两部电梯，可采取下列措施控制用电能耗：5月-10月份每日23：00后应关闭一台电梯及其配套设备，待次日06：30前开启关闭的电梯及其配套设备；11月-次年4月份每日22：00后关闭一台电梯及其配套设备，待次日07：00前开启关闭的电梯及其配套设备。夏季室外温度达到30℃（含30℃）时，才可以使用空调。空调温度设定及使用月份要依据下表并结合实际情况执行。备注：空调具体运行时间依据项目当地的实际情况，由服务中心经理具体安排，维修主管负责执行。2、电梯运行能耗单独由业主支付应以电梯运行能耗未由业主支付的降耗工作要求为基础，对电梯能耗进行控制。（二）地下车库照明设施运行能耗1、根据实际情况，以达到不影响照明为依据，开启照明设备。2、部分设置采光井的区域，如果采光效果较好且视线清楚，可以适当延迟开启或提前关闭此区域的照明灯具。3、部分未设置采光井且已经使用的区域必须开启照明设施。4、未投入使用的区域，除检修维护等特殊情况下需要开启照明设施，其他情况下应关闭照明设施。5、连续照明时间达4小时以上时，应使用节能灯具。（三）供水（消防）泵房、供暖泵房运行能耗在开关处张贴“人走关灯”的标识，长时间照明应使用节能灯。禁止泵房内照明设备24小时运行。四、环境节能降耗的方法（一）水系景观、景观照明运行能耗水系景观（含喷泉、人造瀑布等）、景观照明（各类地灯、水灯等）的开启要制定严格的运行时间表，按照时间表运行，并指定专人执行。禁止24小时运行。具体执行如下：1、水系景观、景观照明（1）项目正常运行阶段水系景观、景观照明除重要节日、活动及检修维护等情况下，日常时间不得开启运行。重要节日（如元旦、春节、五一、国庆等）开启原则上按下列时间执行：（2）项目滚动开发阶段水系景观、景观照明日常不得开启。重要节日（元旦、春节、五一、国庆）及活动的开启。（3）水系景观、景观照明等开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经服务中心经理审核后执行。（二）节日亮化用电能耗1、节日亮化使用灯具应本着美化、亮化环境、用电节约的原则，选择装饰灯具。2、节日亮化应结合办公楼内景观、照明设施进行。3、服务中心制定严格的运行时间表，指定专人执行，禁止24小时运行。具体运行如下：（1）项目正常运行阶段备注：因节日不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，北方一般运行时间不得超过8个小时，南方一般运行时间不得超过7个小时，并与办公楼照明设施相辅使用。（2）项目滚动开发阶段备注：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，一般运行时间不得超过8个小时，并与办公楼照明设施相辅使用。4、水系景观、景观照明开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经服务中心经理审核后执行。（三）水系水体更换水系水体更换原则上按照以下周期进行更换。如有特殊情况经服务中心经理许可后，方可进行更换。一般全年运行，原则上每月进行1次水体更换。具体更换周期可由环境主管，依据水体实际维护情况适当延长5天左右。（四）绿化能耗1、绿化浇灌时，可结合水系的清洁进行，采用潜水泵将要清洁的水系内存水用于绿化灌溉。禁止在水系清洁时随意将存水进行排放。水系存水灌溉绿植对植物有很好的增肥及补水作用，即可以节约绿化用水，同时还可以节约用肥。2、绿化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费。3、水系清洁及绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉。避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费。五、计量设备安装办公楼内涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。计量设备的作用：（一）对能源消耗进行计量，为办公楼能源消耗测算提供数字依据。（二）为节能降耗提供数据依据，验证节能降耗措施是否有效。六、监督检查（一）办公室主任每周对公司办公区域的照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。（二）服务中心客服主管每周对服务中心办公区域的照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。（三）办公室主任指定专人对办公区的计量设备进行抄录并每月统计。维修主管指定专人对服务中心的自用能耗计量设备读数，进行抄录并每月报客服主管。（四）办公室负责每半年组织一次全公司范围内的节能降耗教育活动；服务中心负责每季度组织一次服务中心内部的全员节能降耗教育活动；从上至下的引导、树立员工节能意识，形成节约就是效益的风气。规范性、全面性、合理性及可操作性物业公司节能降耗探索为响应公司开展“拧毛巾、降成本、增效益”活动的号召，物业管理在不断提高服务质量的同时，如何开展开源节流、节能降耗工作，是物业公司健康发展的根本保证。一、供水系统的节能方法供水系统的节能主要有两个方面，一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件；另一方面是要保持经常巡视，及时检测维修供水管网。与供电管理不同的是，供水系统出现问题会立即造成浪费，而且越拖延，浪费越严重。因此，日常检查维护对于供水节能来说尤为重要，一旦等到出了问题再维修，浪费已经形成，且无法挽回。水电计量表具的量化管理，定期查抄总表、分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，保证节能工作的顺利开展。二、公共照明系统的“绿色革命”

提倡的“绿色照明”是指在不降低照明质量的前提下，通过科学的照明设计，采用光效高、寿命长、安全稳定、节能环保的照明电器，改造公共照明系统，节约用电减少污染，达到高效、舒适、安全、环保的目的。“绿色照明”要注意两个方面，一方面是灯具的选择，另一方面是开关控制设备的选择，并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理安排，选择节能灯代替高耗能灯。三、物业区域节能物业公司有着重要的责任与义务。从日常物业工作采取有效的设备保养和使用措施，把握好各种用能设备的有效运行时间和参数，物业管理人员应研究各用能设备何时必须使用，何时可以降低负荷使用或者关掉。用能设备的运行时间和参数，要根据季节或其它条件的变化及时进行调整。比如户外公共道路照明随季节变化及时调整开关时间。四、从员工节能抓起要实现节能目标对员工进行节约意识教育，给员工灌输节能降耗意识、节能降耗的意义和重要性。在培训时强调这一点，并从员工的自身修养层面抓起，让他们意识到节俭本身就是一种素养的体现，是一种美德，养成随手关灯、关水的好习惯，杜绝浪费。在办公室中，提倡不浪费一张纸张，不放弃纸张回收的做法，文件的整理和记录不得粗心随意，办公用纸尽量利用再生纸。无实际意义的传单、报告拒绝打印。会议记录，通知等工作可以采用电子邮件完成。员工离岗随时要关灯关电脑。五、做好宣传教育提高业主的节能意识，杜绝资源浪费。提高租户的节能意识。加强节能宣传，宣传节能方法和节能的经济效益和环境效益,提高业主参与物业节能的主人公意识,让大家认识到节约是一种美德，是一种文化，更是一种责任，关系当前、关系长远、关系发展。要为企业发展打下良好的物质文化基础，就要加强节能型企业建设。物业管理工作“服务”是第一位的，但节能降耗是物业管理的新课题，是物业管理创造经济效益、更好地为业主服务的法宝。物业公司应以创建绿色节能型企业为起点，结合工作实际，将节能降耗工作辐射到每一个管理区域，持续落实、实施能源节能措施，为推动全社会开展节能降耗、建设节能型社会、促进经济可持续发展、实现全面建设小康社会的宏伟目标做出贡献。

易耗品管理方案具体实施方案第一节总则第一条目的为强易耗品管理，减少损失浪费。第二条原则易耗品的管理，实行统一领导，分工管理，专人负责，合理调配，节约使用，第二节易耗品的特点及分类第三条易耗品是指使用期限较短（一般在一年以内），单位价值较低（500元以下），基本可独立发挥作用，但不作为固定资产管理的工器具物品等。第四条纳入低值易耗品管理的标准：1、按照定义划分，即价值和年限标准；2、符合在生产过程所起的作用跟固定资产相似，可以多次参加周转且保留原实物形态，在使用过程中需要进行维护、修理、报废时也有一定的残值。3、价值低、品种多、数量大、易损耗，购置报废比较频繁，流动性强、管理难度大，易产生管理漏洞等。4、归入存货类进行实物管理，按照材料领用，使用和报废按固定资产核算。第五条易耗品可分为生产易耗品与办公易耗品易耗品相关管理部门的职责划分第六条各相关管理部门的具体职责划分：1、生产部负责生产易耗品的计划管理、过程控制。2、仓库统计员负责对所有易耗品的库存统计、验收、保管与发放。3、使用部门负责本部门易耗品使用过程的具体管理。4、总经办负责进行易耗品的采购。5、后勤部负责按计划对易耗品进行采购、按规定办理入库手续，并结合生产厂家或供应商提供低值易耗品的保修期限、预计使用期限等性能指标。6、总经办负责对低值易耗品的管理、过程控制以及执行情况等方面进行监督、检查。第七条生产易耗品的计划管理职责，必须遵循“事前预测、事中控制和事后检查”的基本原则，由生产部负责统筹实施。第八条生产部根据各部门各车间的各岗位性质、工作需要等方面，结合实际预计易耗品配备种类、配备数量和配备计划，以及结合车间分品种、分工种预计使用期限标准。第九条易耗品的采购程序1、由使用部门填写《千实服装办公用品（设备）申购单》，须由部门主管确认，厂长审核，总经办审批方可进行购买。2、申购的物品须书明名称、规格/型号、数量、需要时间及申购物品的库存。3、由后勤部进行易耗品采购，应对物品的采购价格进行审核，建立《易耗品价格明细表》，如发生价格异动，应报批总经办。4、员工离职时，由离职人员直接上级收集其所有领取的易耗品交到仓库，仓库对其物品进行重新登记入库，作继续循环利用。第十条易耗品的入库后勤部进行易耗品采购后，应即时入库，当面与仓库收货员核对品种、规格、数量和质量，在入库单上签名确认。第十一条易耗品的领用程序1、易耗品的领用采取“以旧换新”的领用原则2、领用易耗品应以部门或班组为单位，由使用部门或班组主管填写《易耗品领取单》一式三联，经部门主管审核交到仓库统计员处，领料单领料部门自存一份，出货人一份，仓库存档一份。3、填写领料单时应书明领取物品的名称、规格/型号、数量4、领取物品时应当面与仓库核对物品的品种、规格、数量和质量，并在领料单上书明实发数量，并签名确认。第十二条易耗品的盘存仓库对库存易耗品定期每月进行盘点，盘点数据上交厂长登记第五节惩则离职人员未能如数返还易耗品的，经直接上级确认，将按照《易耗品价格明细表》中的1.5倍的费用经行赔偿。对于故意损坏易耗品的，一经核定，将以《易耗品价格明细表》中的10倍的费用经行赔偿对于公司易耗品进行贪污、私自拿取者，将以《易耗品价格明细表》中的20倍的费用进行赔偿，情节严重者，以开除处理。服务目标清晰记录易耗品的使用情况，避免不必要的浪费服务管理制度易耗品管理制度为加强公司易耗品的具体管理，规范易耗品的购置、领用和保管等工作，防止浪费现象和违规行为的发生，达到合理管理、节约使用的目的，制定本规定。一、范围本规定所指易耗品为单位价值在500元以下，在使用过程中容易损耗，且非大批量采购的物品。根据耐用程度，一般分为办公用品和项目、外出作业所需用品。1、办公用品：如公文用纸、笔、胶带、打印墨盒等。2、项目、外出作业所需用品：如电池，卫生用品等。二、管理原则1、各部门应根据“统一领导，分工管理、节约使用”的原则，明确各部门的职责分工，对易耗品的计划、采购、保管、使用等，指定专人负责，做到计划有依据、验收有登记，账目完整。2、综合办公室为易耗品管理工作的具体组织实施部门，各使用部门要予以协作配合，共同管好易耗品，提高易耗品的使用效益。三、易耗品采购1、易耗品按定时，定点，定量的原则采购，集中采购、定量供应，特殊物品择优选用。2、公司日常所用易耗品，经批准后，由公司综合办公室负责统一采购。3、各部门所需用品，应按申请单中各项内容要求认真填写，经部门负责人审核签字后，送公司综合办公室待办。4、公司综合办公室应将申请单汇总分类，依据财务审批权限规定报批。除生产急需用品外，应集中办理采购，不得一事一办。5、采购专员应认真负责，精挑细酌，力争做到价廉物美，经久耐用。6、各部门所用的专用表格及印刷品，由各部门自行制定格式，按规定报公司领导审批后，由公司综合办公室统一印制。四、易耗品领用1、各部门领用办公用品必须填写领用单，一式两份，一份用于分发办公用品，另一份用于分发办公用品的台账登记。2、领用单需由部门负责人核准签字，到公司综合办公室管理专员处核对签字。3、仓库管理人员在进行核对后，把申请所要全部用品备齐，分发给各部门。4、用品分发后应做好登记，写明分发日期、品名与数量等。并做好办公用品记账存档。5、新进人员到职时由各部门提出办公用品申请，向综合办公室请领办公用品，并列入领用单，人员离职时，应将剩余办公用品一并缴交办公室。6、除笔墨纸张外，凡属不易消耗物品和工具等重复领用时，一律交旧换新。五、易耗品保管、使用与报废1、办公用品应由公司综合办公室专人进行登记造册，分类放置统一保管。2、保管员应认真维护和保管好所存物品，以防发生潮、锈、蛀、霉等。3、保管员应在每季度末向公司领导汇报物品消耗情况和台帐记录。4、公司对各部门易耗品的使用情况，实行年内不定期检查、年末普查的检查制度，由公司综合办公室负责。5、在用低值易耗品需要报废时，由使用部门提出申请，填制报废凭单，写明报废理由，经综合办公室鉴定，符合报废条件的方能报废。服务流程易耗品采购1、易耗品按定时，定点，定量的原则采购，集中采购、定量供应，特殊物品择优选用。2、公司日常所用易耗品，经批准后，由公司综合办公室负责统一采购。3、各部门所需用品，应按申请单中各项内容要求认真填写，经部门负责人审核签字后，送公司综合办公室待办。4、公司综合办公室应将申请单汇总分类，依据财务审批权限规定报批。除生产急需用品外，应集中办理采购，不得一事一办。5、采购专员应认真负责，精挑细酌，力争做到价廉物美，经久耐用。6、各部门所用的专用表格及印刷品，由各部门自行制定格式，按规定报公司领导审批后，由公司综合办公室统一印制。范围本规定所指易耗品为单位价值在500元以下，在使用过程中容易损耗，且非大批量采购的物品。根据耐用程度，一般分为办公用品和项目、外出作业所需用品。1、办公用品：如公文用纸、笔、胶带、打印墨盒等。2、项目、外出作业所需用品：如电池，卫生用品等。管理原则1、各部门应根据“统一领导，分工管理、节约使用”的原则，明确各部门的职责分工，对易耗品的计划、采购、保管、使用等，指定专人负责，做到计划有依据、验收有登记，账目完整。2、综合办公室为易耗品管理工作的具体组织实施部门，各使用部门要予以协作配合，共同管好易耗品，提高易耗品的使用效益。易耗品领用1、各部门领用办公用品必须填写领用单，一式两份，一份用于分发办公用品，另一份用于分发办公用品的台账登记。2、领用单需由部门负责人核准签字，到公司综合办公室管理专员处核对签字。3、仓库管理人员在进行核对后，把申请所要全部用品备齐，分发给各部门。4、用品分发后应做好登记，写明分发日期、品名与数量等。并做好办公用品记账存档。5、新进人员到职时由各部门提出办公用品申请，向综合办公室请领办公用品，并列入领用单，人员离职时，应将剩余办公用品一并缴交办公室。6、除笔墨纸张外，凡属不易消耗物品和工具等重复领用时，一律交旧换新。易耗品保管、使用与报废1、办公用品应由公司综合办公室专人进行登记造册，分类放置统一保管。2、保管员应认真维护和保管好所存物品，以防发生潮、锈、蛀、霉等。3、保管员应在每季度末向公司领导汇报物品消耗情况和台帐记录。4、公司对各部门易耗品的使用情况，实行年内不定期检查、年末普查的检查制度，由公司综合办公室负责。5、在用低值易耗品需要报废时，由使用部门提出申请，填制报废凭单，写明报废理由，经综合办公室鉴定，符合报废条件的方能报废。6、报废凭单由使用部门和综合办公室各存一份，作为账务处理的依据。

内部岗位责任制一、了解公司易耗品物资需求及各种物资的市场供应情况，经常了解及时掌握物资市场动态变动信息。二、生产经营急需的物品要优先采购，与仓库人员常沟通，检查物资库存量，防止物资积压、使用周期长、浪费等现象。三、采购物品应做到价廉物美，季节性物品应及时提供样板信息，供有关责任人选用。四、采购物品应严格把好质量关，对不符合质量要求的要坚决拒收。五、需签订合同的必须严格审核合同条款，并上报主管人员审核方可实施六、努力学习业务知识，提高业务水平，接待来访业务要热情有礼，外出采购时要注意维护公司的礼仪、利益和声誉。

管理运作制度及标准运作制度1各物业项目应将所管辖范围内的日常定时开关操作项目，纳入《定时项目操作管控表》进行管控。2定时操作项目应明确规定：谁负责操作、谁负责巡查处理。（含：在特定情况下谁有权负责作临时性的调整）3定时操作项目管控表，应按不同季节光照、温度，不同物业类别、不同物业管理阶段等实际情况调整，定时操作项目每月编调，由物业经理审核后实施。4为便于月度之间与年度之间和横向与纵向的比对评估，各项目的定时操作项目管控表，按总公司工程部提供的Ecel电子模版进行编制与调整。5公共能耗抄记及能耗统计分析汇总表5.1公共能耗抄记和公共能耗统计分析汇总表，由各项目物业工程部按总公司工程部提供的Ecel电子母版，进行抄记和公共能耗的统计分析汇总，物业经理和工程主管对公共能耗数据的准确性填报承担核查责任。5.2公司主任工程师在物业项目工程巡视中对公共能耗的数据应予抽查，以便发现问题督导协调解决。6节能降耗管理的绩效评估方式6.1定时操作项目的管控度与合理性比对评估。6.2公共能耗预算费用与实付费用的合理性比对评估。6.3单位能耗指标的数据统计分析汇总比对评估。6.4通过对不同类别的物业、不同地域物业项目的品质定位，不同营销推广和不同的运作管理阶段以：定时操作项目管控表和公共能耗统计分析表的汇总标识统计分析曲线图进行比对，力求达到一目了然的比对评估。7.管理标准7.1公共照明/泛光照明/景观灯光指定的当值人员应按《定时项目操作管控表》进行操作，下例情况下的开关时间调整，应报请物业相关主管同意后，作临时性开关时间的调整：7.1.1季节性自然光照有较大变化时。7.1.2有重大活动或重要贵宾接待等特殊情况时。7.1.3地下车库宜按车库实际使用率调整照明度，使用率低时可保持最基本的照明。7.1.4凡因当地政府部门要求开启的公共泛光照明，建议物业项目酌情与政府相关部门沟通协调，争取适当的能耗费用补贴。7.2空调7.2.1要求充分利用室外自然通风，按用户量调整温度设定值及空调机组启停时间。7.2.2空调机组运行中，工程当值人员应根据空调机组负荷与实测的平均温度结合用户的反映，调整温度设定值或机组台数启停操作。7.2.3气温变化较大时，特别要注意暴热或暴冷气温时的空调设备温度的调整操作。7.2.4物业办公区域的分体空调在无人当值时应及时关闭。7.3电梯根据用户电梯使用率（含夜间），在满足使用需求情况下可调整电梯启停台数。7.4地库通/排风7.4.1地库通排风应按实际使用频率及地库潮湿度，进行间隔性运行时段的调整。7.4.2地库通排风若是利用消防通排风设备的，（消防通排风设备属于短时大功率运行设备）务必注意不能长时投入运行，否则会严重缩短消防通排风设备寿命或造成设备损坏，消防通排风设备的修理或更新费用将远高于普通的通排风设备。7.5水景7.5.1各类水景灯光、喷泉、水幕墙等的开关时间要合理，注意加强用电安全检查。7.5.2注意水景、水池等设施的渗漏检查，若有渗漏务必及时协调解决。注意循环水处理及循环补水量是否正常。绿化用水要充分利用湖河水，即有利于绿化生长又合理利用了天然水资源，从而降低物业管理成本。8.0物业物业服务中心支付的公共能耗费中，凡有施工或施工整改的用电、用水，必须协调明确施工整改发生的能耗费用承担方。管理人员考核制度及标准各项目物业经理/工程主管应注意收集：现有设施设备在功能和使用管理方面存在的问题，提供能耗管理技术改进的可行性、可操作性分析与建议，为设施设备的节能技术改造提供依据；为避免新项目重复物业运作管理中已发生的设计施工与设备选型配置缺陷问题。规范性、全面性、合理性及可操作性为响应公司开展“保环保、增效益”活动的号召，物业管理在不断提高服务质量的同时，如何开展开源节流、节能降耗工作，是物业公司健康发展的根本保证。易耗品管理不仅仅可以降低物业及业主单位使用成本，同时能够降低办公垃圾的产生，达到节能环保的作用。办公用品的使用量非常巨大，无论在考虑成本控制还是环保活动，都是公司重点关注内容。因此，加强易耗品管理是我公司以及业主单位所共同努力的方向。

零星维修方案具体实施方案项目的分类日常零星恢复性维修项目。包括：墙面、地面（含卫生间局部堵塞）、门窗、室内家具设施，院区道路、广场、围墙、排水沟盖、花坛边局部维护、维修，公共部分维护、维修；供水、电管网、供电线路、户外照明、景观灯维护、维修；排水排污管道、沟槽疏通、清淤；排水排污系统设施维修；化粪池清淤；渍水抽排及水加压泵站设备维护维修及零配件更换。第二章归口管理各类零星维修的工单由后勤管理处负责收集、整理报送资产管理处审核，资产管理处负责日常工单造价审核后勤管理处负责项目实施，和财审部门进行全过程监督。工作流程一、网上报修：报修人员网上填写报修单，后勤处管理人员根据报修内容，安排相应工种进行维修。维修完成，报修人在后勤管理处的纸质工单上填写维修意见；二、纸质工单报修：报修人员、部门填写纸质报修单，报修部门应签字、盖章后送至后勤管理处，安排相应工种进行维修。报修人在维修完成后应填写维修意见。三、每张工单上报修部门应签署报修时间，维修完成时间不得超过3天。四、完成后请交后勤处处长签字确认，并盖章。无签字、盖章工单视为无效。五、后勤管理处人员每月应收集、汇总本月工单，25号之前送交资产管理处审核，一月一结。超过时间视为自动放弃本月工作量。服务目标为了做好我院校舍和各类辅助设施零星维修工作，规范办事程序，提高工作效率，确保维修质量，节约成本，更好的服务于教育教学、科研及师生员工，根据有关法律法规及学校有关文件精神，结合实际，特制定本办法。服务管理制度零维修管理制度1.值班员必须认真执行工作单(维修单)。2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。3.遇特殊情况时,必须征得客户同意,另行约定修理时间,并在工单上注明。4.遇客户单元特殊零件损坏,必须讲清原因,取得谅解。5.进客户区维修时,必须着装整齐,使用文明语言,不得大声喧哗,与客人口角。6.值班员遇到解决不了的问题,不能讲”我不会”、”你找别人”此类的话,要”我帮您找个人看看”或”我需要拿回去分析一下”。7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。8.每周要对维修单汇总,对耗材、时间、返修等做出统计。服务流程维修过程1、接到维修工作单后，按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场，进门前，必须先摁门铃或敲门（每次轻敲不超过三下），必要时要穿上鞋套。2、待用户开门后，用规范语言说明来意。征得用户同意后，方可进门。3、先向用户询问情况及要求，然后仔细检查需维修的部分，判断维修难易程度，估计工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确认后方可进行维修。4、维修过程中，如非必要，不得主动与用户交谈，不得随意到维修现场以外的房间参观。5、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请用户在维修工作单上签署意见和姓名。6、维修中和离开时，均不得食用用户的饮料、食品、香烟等，不得收受用户的礼物、小费。7、接过用户支付的维修费用、维修工作单后，必须向用户致辞谢。8、离开用户房屋时，须使用规范语言与用户告别，返回工程部或按上述规定进行下一个维修项目。9、下班前必须将当然所有维修工作单和维修款项交回工程部，如有未完成维修项目的须向上级领导说明原因，由维修领班按实际情况重新安排。内部岗位责任制1、严格遵守公司《员工手册》及《作业标准》，服从管理，树立良好的服务意识，及时处理业主报修；2、熟悉项目内部结构，公共设施，房屋结构及水、电、气管线走向；3、工作时间严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故发生；4、负责公共部位照明的巡检与维修；5、负责对公共设施设备的巡视和保养，并做好记录；6、负责对公共能耗计量表的数据采集；7、发现重大疑难情况和安全隐患应立即向上级反映，并采取相应措施；8、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料；9、完成领导安排的临时性任务。物业维修的工作职责31、协助集团工程主管审核业户装修申请，并对装修现场进行巡查，确保无违章装修。对违章行为予以制止，确保物业正常运作。对装修验收，签署书面意见。对装修资料予以建档、管理。2、对辖区系统进行巡查、试运行，确保高低压变配电房、照明、防雷、消防、闭路监视、水泵房、给排水系统、智能系统、电梯系统、中央空调维护等正常运作。3、负责对业户提供有偿及无偿的维修服务工作，及时反馈给物业管理部。对维修服务的质量、时间、成本、服务态度等方面进行综合考核。4、与消防、电梯、智能外判维修保养单位建立良好工作关系，监督工作质量、进度，记录现场工作情况及检查结果。物业维修的工作职责1、负责所在物业项目日常设备的维护2、负责对设施设备例行安全检查并登记3、负责所在项目综合维修日常管理工作物业维修的工作职责负责园区内公共设施关于砖、木、瓦、水、电、焊等方面的维护、修补；负责现场根据部门主管的指挥处理各种突发事件；负责报修工单的记录、处理、追踪、关闭等工作；负责维护维修的方案制定及物料采购相关事项；负责园区内公共设施的巡视和保养；上级交办的其它工作，以及未完成本岗位工作所需的其它工作。物业维修的工作职责1、严格遵守配电室相关规程及公司其它管理制度2、负责配电室设备的运行维护等其它相关工作，确保配电设备的稳定运行3、熟知配电系统基本原理，具有相关知识，可根据现象判断故障点，并上报；4、配合完成配电室及其它设备(采暖、制冷、给水等)的维护保养工作5、检查和巡视各类设备运行状态，填写相关记录表，并能根据填写数据分析设备运行状态6、负责园区内各区域内设备设施简单维修、维护类工作7、听从领导安排的其它工作物业维修的工作职责1、熟悉国家有关技术法规及标准，严格遵守公司的各项规章制度。2、熟悉办公楼的变配电设备、高低压配电系统和设备自动化控制、消防报警、通信、监控及广播分布情况。3、熟练掌握操作程序，了解设备性能、工作原理、参数指标等，确保所管辖设备始终处于良好的运行状态，并在巡检表上做好相应的记录，发现异常应及时处理。4、负责所管辖区域内的卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。5、做好各项工作的记录和交接，做到高效、优质、安全地完成维修任务。6、维修秉承“完工清场、节约用料”的态度，努力使客户满意；如维修项目确实无法完成，应向客户做好耐心的解释工作，并提供合理的建议。7、遇到突发事件时，应熟知应急预案的实施及正确的处理方法，确保使可能发生的损失降到最低点。8、维修人员必须持证上岗，熟悉变配电设备操作方法及应注意的安全事项。9、按时完成上级领导交办的一切工作任务。管理运作制度及标准物业维修管理制度为了加强物业公司维修管理，更好的为办公楼业主提供服务，填补公司服务缺陷，提升物业服务品质，根据物业实际情况，特制定本制度：第一条维修管理流程1.1客服部接待人员负责接收维修事项，并对维修过程进行跟踪，针对每个报修项目进行回访，维修主任每周对日常维修结果进行汇总统计，报管理处经理。1.2由品质部负责不定期派工单抽查回访，监督维修效率、服务质量及业主满意度。第二条紧急报修（告）事件处理流程遇紧急报修(告)事件（如跑水、火灾、人身安全受到威胁等情况）前台人员需仔细倾听事件情况、详细记录报修(告)人的联系方式及具体位置，并立即用对讲机呼叫相关责任人赶往现场，同时报部门主管，听从指示进行妥善处理。第三条可立即进行维修的报修处理流程3.1遇可立即进行维修的简单维修项目，前台人员可先通过对讲机通知维修人员25分钟赶往现场维修，并将报修记录、维修人员登记到客服中心值班记录，开出派工单。维修人员赶到现场维修完毕后，必须通过对讲回复前台人员维修完毕。前台人员得到回复后立即告知房管员回访（特殊情况酌情处理），在顾客沟通记录上填写业主意见。针对此类维修项目原则上必须当天报修、当天修复、当天回访，房管员在确认当天无未回访内容后方可下班。3.2如维修人员到现场查看无法立即修复的，通过对讲告知前台人员，并说明未完成原因及预计修复时间。前台人员在客服中心值班记录上进行仔细登记，并预约业主上门服务时间执行“正常报修工作流程”（见下）3.3客服部负责建立投诉报修电子档案的建立和输入存档工作。第四条正常报修工作流程4.1前台人员接到业主报修后，准确记录客户住址、联系方式、报修时间、报修内容到客服中心值班记录，业主所介绍的报修事项确认已报修次数及之前处理进度并再次录入本次报修时间及内容。（前台人员务必问清业主在家时间）。4.2如属于首次报修：添加到客服中心值班记录的同时，前台人员接修后告知区域房管员，房管员联系业主查看现场确认报修是否属实，在报修时填写派工单一式三份，客服留存白联、维修留存蓝联、库管员留存绿联。上述流程必须在报修后30分钟之内完成。前台人员认真将信息录入到客服中心值班记录内。并要求在每天上班后现行查看当天“派工单”，提醒区域房管员注意跟进。如当天下班前返单未归，询问并登记“未返单原因”，并上报部门主管跟进。之间如有业主询问维修情况时，如在约定的时间范围时，则答复业主耐心等待，若接近结束时间则汇报至部门主管及房管员，提示维修部加紧维修进度，若超过约定时间，则按第二、三次报修流程处理（见下）。如无特殊情况，避免出现二、三次报修情况，区域房管员有责任时时跟进维修进展，并争取保证在原计划修复时间内完成修复工作。当维修事项完毕后，维修人员请业主在“派工单”签字确认维修结果的满意度及处理完毕时间返单交前台存档。前台人员随即告知房管员进行电话回访，询问业主报修项目实际修复情况，征求其他意见或建议，填写完整后录入客服中心值班记录并按派工单编号存档备查。前台人员将维修情况在客服中心值班记录、返单存档完整不缺失，原则为前台人员必须一直负责跟进本人接报项目的全过程，包括客服中心值班记录录入、下单、提醒、接返单、存档等后续工作。品质部不定期检查，发现单据缺失的，追究责任人失职责任。4.3如属第二、三次报修：第二、三次报修定义：凡属未在规定的时间内处理完第一（二次）次报修的问题，凡属第一（二次）次处理完后所报修问题依然存在，致使业主第二、三次向客服部报修第一（二次、三次）次报修的同一个问题的，均为第二、三次报修。前台接待人员通过客服中心值班记录和业主所介绍的报修事项确认为二次（或三次）报修后，查看二次（或三次）报修原因，应给予业主责权范围内的简单答复。结束通话后立即在将报修事项添加到客服中心值班记录上。在业主报修后10分钟之内，必须再次开出“派工单”（必须注明第几次报修）一式三份，管理处经理在白联上签字确认与维修主任进行沟通并根据是实际情况分清责任人，属某位工作人员失职造成的，追究责任人责任；属疑难问题的，两人共同负责跟进及支持协调该项维修项目，直至修复完成。进行二次（或三次）维修工作时，重复初次报修流程，“派工单”及“客服中心值班记录”上同样要标注预计（修复）返单时间，与前台的工作沟通务必在业主二次（或三次）报修后的24小时内完成。第五条夜间报修流程5.1每天晚上物业公司各管理处有1名总值人员在办公区域值班，接到业主报修后，填写到“夜间值班记录”上，可直接进行处理的，通过对讲机呼叫值班维修人员立即赶往现场查看及维修，修复进展情况由维修人员随时与值班人员联系，直至修复。值班人员将维修进展最终状况填写到“夜间值班记录”上。夜间无法修复的报修项目，值班人员仔细记录，并必须在次日8：00前将情况告知前台及区域房管员，以便跟进。5.2前台人员每日上班需要检查“客服中心值班记录”，了解晚间发生的报修或其他突发事件，并依照上述流程完成报修工作。5.3如因工作衔接问题造成业主报修问题延误，公司将追究相关人员责任，视情节严重情况处以50~200元罚款。第六条、有偿维修操作流程6.1前台人员接到业主有偿报修后，准确记录客户住址、联系方式、报修时间、报修内容到客服中心值班记录本上，同时根据服务项目告知收费标准，并做好有偿服务方式及维修人员姓名的解释工作（有偿服务用料耗材业主自行购买），并在派工单上注明有偿服务及收费金额。6.2 维修人员接到派工单后，根据维修内容准备相关工具，在15分钟内到达维修现场，勘察现场核实派工单有偿服务内容，经业主确认后进行维修事宜，维修完毕后，清理现场，按照收费标准进行收费，并请业主在派工单业主签字栏签字确认后返回，将派工单和现金交回前台，由前台将现金上交财务部门。6.3前台接待在维修完毕后，2日内做好有偿维修服务的回访工作，回访重点为服务质量、服务满意度、收费金额，同时做好有偿服务回访记录及电子文档的录入工作。6.4维修人员提供有偿服务时，收取费用必须开具财务正规收据，并由前台存档或归还业主，严禁收钱不开票或打白条现象，所收款项最迟在次日上交财务部门，禁止挪用。6.5维修人员不得私自承揽有偿维修服务，不得直接或变相索要小费，严禁接受红包礼品，否则一经发现严肃处理，必要时追究相关法律责任直至开除。6.6维修主任、客服主任要做好有偿维修服务的监督和检查工作。第七条、维修工行为规范及奖罚7.1工作时间一律按管理处规定着装，佩带工作牌，违者每次扣罚50元。7.2维修人员应礼貌待人，使用文明用语，不得与公司员工及用户争执，违者罚款100元，情节严重者，给予辞退或开除处理。7.3维修人员应按管理处规定，根据日工作内容认真填写派工单，以备公司管理部门查验。7.4维修人员不得以任何理由拒绝或推诿监控总值班室和维修部分配的各项工作，违者扣罚200元。7.5维修工作时间不得与用户谈论与维修项目无关事项，非经用户同意不得使用用户物品，违者扣罚30元。7.6维修工作时间不得在用户家庭闲坐和做与维修项目无关的事，违者罚款100元。7.7维修前应事先做好用户物品和地面等的保护措施，维修完成后应及时清理现场，违者罚款100元。7.8如发生用户等对维修工行为的投诉，一经查实，确属维修工行为失当，视情节扣罚当月工资30%-100%，直至除名。7.9如维修工作需延续超过正常工作时间，非经用户主动提意，不得半途撤离，维修项目未完成将影响用户正常生活工作的，则必须坚持完成，中途撤离现场也应做好现场清理工作，违者罚款200元。7.10班组负责人应严格监察所辖人员行为，如有员工连续二次发生同种行为，视情节扣罚班组负责人工资10%-50%。7.11工作时间不得从事与工作无关的事情，违者扣罚50元。管理人员考核制度及标准考核制度及标准针对项目的服务标准和服务特点，制定质量绩效考核办法1.1月度考核：1.1.1部门经理每月根据日常检查情况的统计，