年度物业服务 投标方案（技术方案）

年度物业服务投标方案（技术方案）投标方案投标人名称：****有限责任公司地址：****号二楼联系人：****报告说明声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。 61.1.重点、难点分析 61.1.1.项目概况 61.1.2.服务期限 71.1.3.服务范围 71.1.4.服务内容 71.1.5.驻场人员配置及岗位要求 1.1.6.其他要求 1.2.重点、难点分析及解决方案 1.2.1.电梯安全管理制度 1.2.2.消防管理制度 1.2.3.安全管理与秩序维护 2.1.服务定位和目标 2.1.1.物业管理总体思路 2.1.2.管理服务理念 2.1.3.物业管理服务内容及管理标准 2.2.主要服务参考等级 2.2.1.物业服务机构 2.2.2.综合物业服务 2.2.3.公共秩序维护 22.2.4.环境管理 2.2.5.绿化养护 2.2.6.公用设施设备运行保障 2.3.物业管理各阶段服务的实施安排 2.3.1.零星维修工程服务安排 2.3.2.卫生保洁服务安排 2.3.3.绿化维护服务安排 2.4.物业管理各专项服务的实施安排 2.4.1.卫生保洁服务标准要求及措施 2.4.2.公共设施设备的运行与维修标准要求及措施1002.5.服务方式、特色管理或创新管理 2.5.1.代收代缴方案 2.5.2.零干扰服务 2.5.3.一站式服务 2052.5.4.首问责任制 2062.5.5.人性化服务 206 2062.5.7.建立主题社区文化 2072.6.管理人员的培训制度 2.6.1.培训目标 2082.6.2.培训方式 2082.7.项目交接方案 3 3.1.2.突发事件处理原则 3.2.物业管理应急预案组织架构 3.2.2.架构说明及应急措施、装备 230 3.3.3.意外伤亡应急预案 3.3.4.紧急救护预案 3.3.5.交通事故紧急处理预案 3.4.安全突发事件应急处理预案 3.4.1.火灾事故紧急处理预案 3.4.2.爆炸、恐吓应急事件处理预案 2513.4.3.溺水救援应急预案 3.4.5.盗窃事件处理预案 2603.4.10.凶杀事件处理预案 43.4.11.静坐、示威事件的处理预案 3.4.12.安管员在值勤中拾到遗失物品的处理预案2633.4.13.对醉酒滋事或精神病人的处理预案 3.4.14.纠纷的应急处理预案 3.4.15.液化气泄漏应急处理预案 3.4.16.高空坠物应急预案 3.4.17.噪音应急管理预案 3.4.18.中毒事件应急预案 3.4.19.突发事件处理流程 3.5.设备故障应急处理预案 3.5.1.供电突发性事故的应急措施 2683.5.2.中央空调系统的应急处理方案 3.5.3.发生水浸事故的处理预案 2743.5.4.电梯故障应急处理预案 3.6.清洁卫生突发事件应急处理预案 3.6.1.客户打跤物品后的应急处理 2793.6.2.客户呕吐后的应急处理 3.6.3.污雨水井、管道、化粪池堵塞的应急处理2793.6.4.台风影响环境卫生的应急处理 2793.6.5.梅雨天气应急处理 2803.6.6.在公共场所发现反动标语的处理 3.6.7.发现可疑物品的应急处理 3.6.8.酗酒闹事的应急处理 3.7.物业管理应急预案相关记录 4.1.服务承诺及保证措施一览表 4.1.1.服务承诺及保证措施一览表(续一) 4.1.2.服务承诺及保证措施一览表(续二) 4.1.3.服务承诺及保证措施一览表(续三) 4.1.4.服务承诺及保证措施一览表(续四)……2994.1.5.服务承诺及保证措施一览表(续五)……3024.1.6.服务承诺及保证措施一览表(续六)……3054.2.设备与耗材 4.2.1.保洁每月耗用保洁材料明细表 4.2.2.保洁每月耗用工具 3094.2.3.保洁设备清单 4.2.4.维修工具、设备明细 3104.2.5.绿化工具清单 4.2.6.办公设备清单 5第一章服务方案及服务承诺积8,406m²,地下面积5,734.97m²;项目院子面积约1082项目背景：办公楼位于xx市xx区xx胡同37号院1号数为8层，含地下2层。2015年3月完工，2015年10月入住办公，属二星级绿6评为节约型公共机构示范单位；2021年被评为xx市控烟示2022年6月1日至2023年5月31日。1.1.3.服务范围xx市xx区xx胡同37号院1号楼的整体物业服务。1.物业服务中心(1)房屋及相关场地的日常维护、管理。包括但不限门厅、门窗、配套设备机房等部位的日常巡视检查、养护。(2)公共区域日常维修的原材料费用，累计不超过2万元的费用由成交方承担，累计超过2万元的费用由甲方协3.环境卫生清洁服务(1)四家单位间的公共区域保洁服务7B2停车场清扫、B2车库地面清洗、B1会议室、走廊、电梯(含电梯间)、地面、墙面、玻璃、门窗、卫生间、开水间、清洁间、消防栓、各种标志牌、设备用房、露台、公共活动场所等房屋建筑内的公共区域(不含xx市xx区社区卫生服务管理中心和东直门街道办事处)日常清洁保(2)会议室、浴室、更衣室、值班室(不含xx市xx区社区卫生服务管理中心和东直门街道办事处)的日常清洁保养。办公楼外公共区域及绿地日常清洁保养，包括门前三包区域、庭院、标牌、围栏、灯具、道路等；非机动车停放区域及其门前三包区域等部位的日常清洁保养；恶劣天气应急处理及扫雪铲冰等服务。(3)负责办公楼外墙的定期清洗、B2隔油池及时清理。(4)承担卫生用品以外的保洁服务所需的有关低值易耗品费用。4.垃圾分类服务落实《xx市生活垃圾管理条例》,依据相关部门要求做好生活垃圾分类、收集、清理等工作，保证垃圾分类任务目标完成。5.会议服务(1)提供驻场会务服务。(2)日常管理(会议设备管理、会议设施管理、茶具定8期清洗消毒、室温调节及定期室内通风、定期保洁等)。(3)会前的会议电子横幅、物品摆放、桌牌制作、会场清洁和布置、引导，会议期间的茶水供应、应急疏散等，会后的会场整理、会议用品保管等，确保会议活动正常举行。6.保安门卫及中控值守服务(1)负责区域内安全及秩序维护，服从属地安保管理。(2)负责区域内的消防安全管理、消防设备检查、及应急处置等工作。(3)负责单位出入口的安全管理。(4)负责停车场管理。维护停车秩序，对执法车辆状况进行日常巡查。(5)负责安防电视监控室的7*24小时值班、安防保卫管理、安防设备检查。(6)负责消防中控室的7*24小时双人值班、消防管理、消防设备检查。7.公用设备设施运行维护服务(1)低压供电设备维护负责完成办公楼(区)低压电气设备、电线电缆、照明装置等管路的日常巡检和养护维修。(2)管道设备维护负责完成办公楼(区)的污水处理(不含xx市xx区社区卫生服务管理中心的医疗废水处理),对水暖管道、上下9(3)协助电梯运行维护和消毒按时进行电梯维护保养，将相关检查验收资料(检查表、验收表、工作过程照片等)按月存档。负责电梯的日常消毒。(4)协助空调系统维保协助甲方进行办公楼(区)空调系统日常管理、运行巡视，督促空调系统维保单位定期(季节性)进行维护保养，将相关检查验收资料(检查表、验收表、工作过程照片等)(5)协助消防系统维保协助甲方进行办公楼(区)灭火器与自动报警系统、自促消防维保单位按时进行消防系统维护保养、灭火器年检，(6)协助楼宇自控系统维保协助甲方进行办公楼(区)楼宇自控系统运行管理、定8.水电服务收代缴工作。9.其他服务(1)环境消杀负责按卫生防疫要求开展环境消杀工作，控制室内外蚊虫孳生，做到无鼠、无蟑螂和无蚊蝇等。(2)避雷检测负责在每年汛期(6月1日)之前完成建筑物防雷装置检测及维修，对出具的报告存档。(3)水箱维护负责定期对B2生活水箱进行维护。(4)生活饮用水水质检测负责依法定期完成生活饮用水水质检测，对出具的报告(5)协助太阳能供水系统维保协助甲方对太阳能供水系统进行日常管理，督促维保单位做好设备维护保养，将相关检查验收资料(检查表、验收表、工作过程照片等)存档。发现故障及时报修，避免楼顶(6)协助园林部门做好办公楼(区)内露台区域绿植摆放、养护及更换。(7)负责提供公共区域的绿植，并负责摆放、养护及(8)做好疫情防控常态化管理工作。(9)听取干部职工提出的有关需求、问题及意见建议，并及时反馈。(10)收发报纸邮件，接收并及时准确送达订购单位、(11)根据工作需要，完成与服务内容相关的临时性工作任务。(12)保洁、保安、会务人员需要统一着装，费用问题由成交方负责。1.1.5.驻场人员配置及岗位要求1.项目经理(1)设项目经理岗位1个。(2)具有相关的管理经验10年以上。(3)须从事物业项目经理三年(含)以上管理经验证明，须提供开标前三年社保的证明材料。(4)年龄不超过55岁。2.工程设备设施维护岗(1)设电工岗位1个，管工岗位1个。(2)电工岗位人员须持有低压本、电工证。(3)管工岗位人员须具有水暖管道从业经验3年以上。(4)均需持有安全生产培训证书。(5)均须提供在京居住卡、从业健康证。3.物业综合服务岗(1)设物业综合服务岗位3个。(2)均须高中以上学历，提供在京居住卡、从业健康(3)具有相关会议(含视频会议)设备使用、调试经验1年(含)以上，会使用办公自动化软件，有一定的文字4.保洁服务岗(1)设保洁服务岗位5个。(2)提供在京居住卡、从业健康证。(3)特殊要求下负责办公区域内的清洁。5.中控与保安服务岗(1)设消防中控岗位2个。(2)设安防电视监控管理岗位1个。(3)设保安岗位4个。(4)均须提供上岗证书或岗位合格证及在京居住卡、(5)消防中控岗须7*24小时双岗执勤、安防电视监控管理岗须7*24小时1岗执勤。(6)保安岗须西门7*8小时执勤，正门7*24小时执勤，(7)须按规章制度着装。换率不得超过总人数的15%,若人员发生变化须向甲方报备。(1)相关报修服务，应在接到报修后15分钟内到达现场。一般性维修不超过24小时。如遇急迫性维修响应解决(2)成交供应商须做好内部管理，按照甲方要求做好(3)成交供应商须按采购人工作要求，做好与原服务(4)未尽事宜，甲乙双方协商解决。1.2.重点、难点分析及解决方案写字楼管理工作的重点侧重于电梯管理，消防安全，秩序维护。1.2.1.电梯安全管理制度电梯是物业重要设备，是提供业主生活的关键设备，电梯能否正常工作将直接影响到业主人身财产安全。为保障电梯的安全，特制定电梯安全管理制度：一、操作资格1、负责电梯系统操作、巡查、维修、养护的人员必须至少持有效电梯操作证或电梯维修证，必须熟悉熟悉电梯开停操作及电梯正常运行参数和有关安全措施。无特种作业证的维修人员严禁对电梯进行操作、维护。2、值班维修员必须按公司规章制度得到允许或履行正常工作职责时才能操作，工作指令一般使用《操作票》进行3、非值班的维修员和非工程班长、工程主管的人员不得对电梯设备进行任何操作。二、安全要点1、必须严格按国家颁布的安全操作及工作规范执行。正确的使用和维护设备是保持正常运转和延长使用寿命的主要方法，其内容应包括但不限于设备的正确使用、维护、日常检查、清扫以及设备润滑和排除设备故障，使之正常工2、不得将有故障的设备投入使用。设备的使用与日常维护必须按设备使用维护的规程进行操作，经常巡视检查区域内的设备维护、保养工作状态。3、严格遵守设备运行操作规程，在设备突然停电或故障时，应由熟知操作规程和具备资格的人员立即采取相应措施。发现电梯有故障应立即停止使用，待修复后并仔细检查后方可使用。积极配合电梯维保单位作好强制性的维保工作。4、机房钥匙由专人保管，无关人员须经工程主管许可方可进入。5、厅门开启钥匙(三角钥匙)由工程主管负责安排专人保管，使有关人员熟知其使用方法和安全注意事项。6、电梯机房应配备足够的灭火设施。7、每年依照有关部门规定，主动提出年检。8、暴雨前必须对机房门窗进行关闭，雨后进行机房检9、电梯正式投入使用前或电梯停用一段时间后应将电梯试运行数次，必须先进行检查确认无异常现象后方可投入运行。10、机房和井道严禁堆放杂物，机房温度一般应在一5~45°C范围内，相对湿度≤85%当室内温度高于35°C时进行通风降温处理。11、维保单位维护保养后，必须对保养项目作20%检查12、由工程维修部拟制《电梯乘客须知》,在轿厢内张三、安全巡查1、每周应对电梯及机房巡查不低于一次，并记录到巡2、严禁搭运易燃易爆等危险品和超长超重超宽物品，不得搭运可能污损电梯轿厢的物品。电梯运送水泥、沙子、3、乘客不要倚靠边轿门上，进出时，不要长时间站在4、当已发生电梯失控，而无法操作时，应保持镇静，5、电梯行驶中突然发生停电事故时，应立即通过厢内6、发生火灾时，应在安全楼层停梯，在乘客完全撤离7、乘客不得在电梯正常运行中使用紧急停车开关。不9、乘客应爱护电梯内设备，严禁吸烟、打闹、大声喧后才可继续使用2、如内选平层、快带呼叫和指层信号失灵、厅门、轿5、接触到电梯的任何金属部份发现有麻人现象或闻到乘客经过的显眼位置。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。2、准确判断轿箱位置，作好援救准备A、轿箱停于接近电梯口的位置时的援救步骤：关闭机房电源开关→用专用外厅门锁钥匙开启外门→在轿箱顶用B、轿箱远离电梯口时的援救步骤：进入机房，关闭该杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近厅门为止→当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按A的方式救援水带、水枪、管道等配套设施进行定期检查、清点、登记、3、定期对灭火器材进行检查、更换，确保处于良好备5、加强消防设施设备的巡视、检查、保养，发现隐患二、消防管理规定1、消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”方针，本(1)认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展消防知识宣传工作；(2)实行逐级责任制，落实有关消防措施；(3)经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火(4)监督动火作业；(5)定期检查消防器材设备，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道(包括走廊、楼梯)要时刻保持(6)定人、定时、定措施，制定紧急状态下的疏散方(7)接到火灾报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因；3、实行业主防火责任制。各业主为防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作；4、确保消防区及楼梯走道、出口畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物；5、不得随意损坏办公楼消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出入口的安全疏散指示、事故照明和通风设施；6、办公楼内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油等易爆物品，严禁在办公楼内燃放烟花、爆竹；7、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器，燃气用具。严禁超负荷使用电器，家用电器须保持清洁，切勿有油渍，切勿明火试漏；8、业主申报装修，装修时不得改变消防及设施用途、位置；不得遮挡消防设施，堵塞消防通道，影响消防设施使用；地下工程内，不得生产经营、储存易燃易爆等物品；9、办公楼范围内公共场所均不得燃烧香烛纸张、织物、纤维、塑料制片、木制品及其他废弃物品。烟头及火柴余灰要随时熄灭，教育小孩不要玩火；10、业主进行室内装修，需要增设电器线路时，必须先经物业公司批准并保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修材料应采用不燃烧或难燃烧材料，并按规定每五十平方米(建筑面积)配备一个灭火器；11、需进行明火作业时，应向物业公司提出申请，经批准做好防火措施后，在专人监护下方可作业；12、发生火警，应立即告知物业公司和拨打火警电话119,关闭电器开关、燃气阀门和门窗，迅速离开住所；业主及其他人员应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤；13、根据市消防管理暂行规定，有下列情况之一的，可视情节轻重，分别处以罚款或报有关部门，或处以行政拘留：(1)封堵楼梯、走道，消防区或安全疏散出口的；(2)封闭或损坏消防设施、安全疏散指示标志、事故(3)不按规定使用液化石油气的；(4)乱拉、乱接电器线路的；(5)擅自挪用或偷盗工具、器材或消防备用水源的。(1)未办理申报手续即进行室内装修的；(2)不按规定设置消防器材、设备、设施及消防安全(3)室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火(4)未办理审批手续即进行动火作业的；(5)烧焊用火、用电作业，防火安全措施不落实的。一、安全管理安全、文明、舒适，为客户提供热情周到的服务，树立良好的公众形象。安全管理涵盖了：日常巡查、公共秩序、消防管理和车辆管理等内容。(一)安全管理目标1.日常生活、办公秩序井然有序；2.人身安全不受侵犯；3.财产不受损失；4.重大活动顺利进行；5.突发事件迅速得到解决；6.规避各种安全事故的发生；7.治安案件发生率为0,火灾发生率为0。(二)安全管理原则以“外张内驰”为原则，以治安、车辆、消防管理为主线，以训练有素、行动神速、果断干练的护卫队伍为主体，利用现代化的管理手段，依靠先进的技术设备与工具，人防、技防、物防相结合，科学组织日常管理，精心布置重大活动的安全保卫工作，迅速协助解除突发事件。(三)安全管理的内容与方式1.安全管理内容(1)治安管理：主要是防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响客户身心健康和环境的行为。保证办公楼环境井然有序，人身安全不受侵犯，财产不受损失。(2)消防管理：主要是防火及防止各种自然灾害。(3)交通管理：主要是维护物业内交通秩序，防止交2.安全管理方式全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据xx花园项目处置、管制，并在xx花园项目的安全管理二、安全状态控制管理级状态、三级状态、四级状态。建立以监控中心为指挥调度(一).安全状态控制类别内容/来源备注非确切报警信息室内防盗报警器、紧急求助按钮报警、消防探测器报警、消防电话报警、摄像图像有可疑现象、出入口非法出入报警、巡更签到器未及时需确认核实确切报警信息工作人员报警、电话报警、服务中心人员(安保人员、其他人员)反应问题需派人前往处理类别内容轻微事件防盗报警系统误报、误操作；巡逻安保人员能解决的小治安、交通违章……一般事件治安事件：盗窃、发现可疑人员、闹事；车辆管理：道路堵塞、疏导困难、车辆乱停放、轻微撞车撞人、车辆轻微损伤；设备设施故障，局部区域停水、停电；重大事件重大刑事案件；水灾、火灾；暴雨、大范围水浸；全区停水、停电；智能系统瘫痪；车场事故(车辆丢失、车辆严重损坏、撞人、撞车等)。状态类别状态特征一级正常状态1、监控中心状态：各显示正常，无异常报警信2、安全状态：功能区各部门运行正常，无异常二级监控中心接到报警信息；经确认为轻微事件；三级报警信息经确认核实为一般事件；四级报警信息经确认核实为重大事件；状态反应力量类别力量范围一级反应力量1.区域巡逻护卫员或固定岗二级反应力量一级反应力量；当班巡逻岗和安保主管；三级反应力量一级反应力量+二级反应力量；当班护卫员；四级反应力量2.向公司请示支援，必要时向公安、消防、各类反应人员接到通知至赶到现场的最长时间监控中心值班人员1分钟(包括报警定位，报告值班负责人)一级反应力量2分钟赶到现场二级反应力量5分钟三级反应力量5分钟四级反应力量5分钟当班维修人员5分钟状态类别监控中心指挥现场指挥反应力量类别一级状态值班人员二级状态安保主管当班安保班长一级力量上阵二级力量戒备三级状态服务中心总经理安保主管二级力量上阵三级力量戒备必要时四级力量戒备四级状态公司领导或职能部门负责人服务中心总经理四级力量上阵我们将充分运用公司多年物业管理的丰富经验(一)人防篇客户服务部负责客户人员、车辆、物资和通讯资料的有(1)门岗熟悉由本岗进出的业主及其经常交往的社会关系情况；对于进入办公楼进行作业的各类人员，按照有关规定认真进行验证登记后方可放行；对于业主搬家，必须对客服中心出具的《物品放行条》核对无误后方可放行；认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。接班人员未上岗前，不得下岗。(2)道口岗维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻；对进出车辆进行检查、核对、换证、登记；严格控制外来车辆进入；仔细观察进场车辆，发现进场车辆有损坏时，应立即向车主或司机指出，并做好记录；提醒和指挥司机进场后按规定路线行驶、泊车；对在道口附近泊车、摆摊者，要进行劝阻和制止；严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。维持出入口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情。做好出入车辆登记，根据车辆管理规定放行。遇有运输车辆出入，详细记录车辆来源与目的。放行时须手续完备(需有放行条，货柜车需开箱检查),同时无其它违规行为。(3)消防监控中心岗安全监控系统设立24小时监控值班岗，全面了解和严密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录像，在电梯、楼面主要道口及其他重要部位发现可疑情况要采取跟踪监(4)楼层巡逻岗对公共设施进行巡查；负责紧急事件(如火灾等)的应巡视范围包括各层楼面、会所、商业中心、老年公寓、各机房、各处通道等。按巡更路线巡视检查，并适时变更巡逻路线，按规定点击巡更器，发现问题及时解决，遇重大问题通知班长，巡视中严格杜绝盲点。巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”,发现问题及时向班长汇报。并注意消防设施及器材的完好性。巡视时有礼有节，认真回答业主、使用人的问询，实行文明服务。接到治安、火警报警，及时赶到现场了解情况，作出正确处理。为了营造安全、祥和的居住环境，配以适当的便衣进行巡逻，便衣巡逻人员身着便衣佩带耳机式对讲机进行巡视检(5)办公楼地面巡逻岗协助客服中心向广大业主业主提供特约服务；监管办公楼内的人员活动情况，维护管区内秩序，防止发生事故；巡查、登记公共部位设施、设备完好情况；对管区内的可疑人员、物品进行盘问、检查；制止管区内发生的打架、滋扰事件；驱赶管区内的散发广告等闲杂人员；负责火警、匪警的验证，负责紧急事件(如火灾等)的应急处理；回答访客的咨询，必要时为其导向。(6)车场巡逻岗检查停放车辆的车况，若发现漏水(油)或未关好车门(窗)等情况，及时通知司机或报告护卫班长处理；检查摩托车、自行车是否停放在指定位置上，发现未上(7)办公楼外围巡逻岗负责紧急事件(如火灾等)的应急处理；3、工作规程(详见《安保作业指导书》)(1)人员控制陌生人士及车辆拜访：没有业主(业主)陪同的陌生人士及车辆要求进入办公楼，须向道口岗说明前往的具体房号及业主(业主)姓名，经巡逻护卫员或监控中心核实，并经业主(业主)同意后，在道口岗登记，然后准予进入，并由监控中心和巡逻护卫员跟进，消除事故案件隐患。(2)、业主(业主)搬迁或大件物品搬出搬家或大件物品搬出办公楼，须由业主(业主)亲自前往客户服务中心办理《放行条》,登记物品类型和数量，《放行条》由业主签字确认。当业主不能亲自前往确认时，由客户服务中心致电业主核实情况或(由业主传真委托书到客户服务中心),经确认后开据《放行条》。当值道口岗护卫员凭《放行条》核实物品后予以放行。(3)、治安巡逻划分九大巡逻区域，1-9区各有一名护卫员巡逻，9个区设置巡更点若干，巡逻路线覆盖了每一栋住宅、办公楼周界及办公楼水域。早、中班巡逻岗每个班次巡逻4次，晚班巡逻岗每个班次巡逻6次。巡逻护卫员主要负责防止盗抢案件、防止火灾事故、检查房屋外观、检查设施设备、检查车辆有序停放、查验施工人员证件、制止违反《业主公约》和办公楼规定的行为。(4)、监控中心值班监控中心归属客户服务部管理，配置监控员3名，协助监视、各类警报监控、与业主(业主)核实来访人士信息、00、中班16:00～24:00、晚班0:00～8:00。(5)门岗出入办公楼时，应在客户距离本岗3米时，主动微笑行礼，过相关证件，登记完毕双手送还证件并致谢，笑送对方5米为止。接过证件到送还证件的时间不得超过25秒。并认真进行登记，作业完成后，经管家中心派人验证未损坏(6)道口岗接工作。对外来临时停放的车辆，应认真询问其所到楼座，卡或IC卡，同时做好记录；主动提醒驾驶员按规定的行驶发现有车辆要驶出时，应立即看清车牌号，做好准备，回收临时IC卡。对驶离道口的客货车，应按规定检查有无对尾随出入的车辆，应示意其停下，若遇强行进出者，(7)车场巡逻岗/油、未关好车门/窗或未上锁等情况应及时处理并通知车主，并做好记录。对不能处理的应报告护卫领班。随时和道口岗取得联系，清点车辆，核对数量，确保安全。检查摩托车、自行车是否停放在指定位置上，发现未上锁等情况及时通知车主。劝阻无关人员或可疑人员进入车库，若有紧急情况按有关应急程序处理。严密注视车辆情况和司机行为，对醉酒驾车者应进行劝每班至少检查一次防火卷帘门、消防栓和灭火器等防火/防盗设施是否完好、有效，发现异常情况须做好记载并及时上报护卫领班。提醒车主不要用消防水源洗车，经劝阻不听者按有关规定处理。协助清洁工维护好车库内清洁卫生，保持车库整洁。(8)巡逻岗(除车库岗)作业前按公司仪容仪表标准着装，做好上岗执勤的准备工作和交接工作。交接班时，护卫领班到各岗位巡查一遍，检查各岗位交接是否清楚，手续是否完备，护卫员的着装、仪容仪表等是否符合规定，发现问题立即纠正。工作时间每小时到各岗位巡视一次，发现有不认真执勤或违章、违纪等情况，要及时协助护卫员处理疑难问题，对不能处理的，报管家中心处理，并做好记录。每班巡楼两次，可乘电梯到天台，从天台走后楼梯逐层巡查至地下室，巡查必须认真仔细，要眼睛多看有无异常情况，耳朵多听有无异常响动，鼻子多嗅有无异常气味等等，发现不安全因素或问题应及时处理，不能处理的报告班长，做好值班记录。不安全因素指：客户室内冒烟并伴有焦糊味；歹徒撬门行劫、行凶；可疑人员在楼道徘徊；室内有水溢出门外；客户房门大开，呼叫无人应答；室内有打闹、哭叫、呼救声等等。巡逻时要仔细检查房屋本体、公共设施和消防、防盗设施是否完好无损，若有损坏或异常情况要填写故障通知单，情况严重的要立即报告护卫领班，并做好值班记录。负责火警、匪警的验证和处置；回答访客的咨询，必要时为其导向；向办公楼客户提供特约服务(如送报、送奶、送票等)。对管区内的可疑人员、物品进行盘问、检查。制散发广告等闲杂人员。对客户违反管理规定影响他人工作、休息的行为进行劝阻和制止。发现有形迹可疑人员、斗殴事件或醉酒者、精神病人等情况按有关应急程序处理。4、安全护卫工作检验标准《岗位考核标准》岗位内容工作标准岗位内容工作标准员员护卫着装仪容仪表1、举止文明、大方、端庄；2、精神饱满、姿态良好。服务态度1、微笑服务，礼仪周到；2、说话和气、礼貌待人；工作纪律1、按时交接班，不迟到、不早退，坚守岗忠于职守，不漏班、误班；2、禁止喝酒、吸烟、吃东西；3、不准嘻笑、打闹、会客、看书报、听广播；4、服从管理，听从指挥；5、廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；6、讲原则、讲方法、不急不躁、以理服人。门岗工作能力熟练掌握客户的基本情况；2、正确填写各种表格、记录；3、善于发现可疑人员，并能及时正确处理各岗位内容工作标准服务质量1、登记有效证件每人·次不超过60秒钟，不出现失误；3、不准出现门岗秩序混乱的情况；4、不因失职出现一起客户被盗、被抢等治安及刑事案件；5、工作环境整洁，各种表格、记录完好无道口岗工作能力掌握车位的车主姓名、楼座号，司机姓名、相貌特征、行(驾)驶证号，以及车辆常规出入办公楼的时间等；做到换牌、证、收费等准确、及时；迅速、准确填写各类表格、记录；4、迅速、安全开启车挡器；5、善于发现、分析、处理各种突发事件，确岗位内容工作标准服务质量2、登记迅速、完整、正确，不出现车主的投3、及时、安全开启车挡器，无异常情况，每车次所需开启时间不超过10秒钟，不出现一起因失职造成车挡器损坏车辆的事件；4、不出现交通堵塞情况；5、不丢失一辆车。岗位内容工作标准巡逻护卫工作能力1、熟练掌握办公楼的基本情况，包括楼宇结构、防盗、消防设备、设施的具体位置，操作规程，发电机房，配电房、水泵房、消防控制中心等重点防范部位的状况等；2、善于发现、分析、处理各种安全隐患和突发事件，有较强分析、判断、处理各种问题的3、有较强的组织、协调能力，能正确处理好本班内部事务；4、熟练掌握巡逻打卡钟的操作方法；5、了解办公楼客户的基本情况；6、熟悉车场停车的基本情况和变化情况。岗位内容工作标准服务质量1、每班巡楼两次，不因失职而出现一次客户家被盗、被抢案件；2、及时发现和消灭火灾隐患，不因失职而出现一次火灾事故；3、不因看管不好而损坏一辆车，不出现一起交通事故，不丢失一辆车；4、接到客户报警，须在3分钟内报告上级并赶到现场；5、处理各种违章时文明、礼貌、及时、有效，不允许发生与客户及访客争吵、打架的情况；6、不出现一起打架斗殴损坏客户财产的事件。车场巡逻岗工作能力1、熟知车主姓名、楼、座号，车况；2、掌握电视监控、车挡器、对讲、报警、消防等设备、设施的操作规程；3、正确填写各种表格、记录；岗位内容工作标准服务质量1、车主换牌、登记、开启车挡器一般一辆车不超过10秒钟；2、不出现一起乱停、放车辆的情况；3、车库(场)内无闲杂、可疑人员；4、车辆在车库(场)内不发生一起损坏事件；5、不发生一起车辆被盗案件；6、不因失职发生一起车主投诉事件；7、车库(场)内不发生一起交通意外事故；8、车库(场)清洁卫生，照明良好，岗内各种设备、设施干净，台面整洁，各种记录、表同时，在以上工作的基础上，为给广大业主业主提供一个安全舒适的生活环境，我们将积极与辖区派出所、居委会等政府部门建立密切联系，致力于让xx花园项目达到在安全上联防联治的效果。(二)物防篇物防是用物品和材料进行的安全防范，目的是为了在办公楼出现安全问题时减少损失或影响。1、物资分类如下：工具类：扫把、水桶、铁锹、拖把、铁丝、扳手、老虎钳、螺丝刀、电筒等尺子等消防类：消防斧、消防钩、消防桶、消防沙、消防服、防毒面具、灭火器、水龙带、水枪等通讯类：对讲机、应急电话及电话号码等联系电话等(三)技防篇的手段。如利用消防监控、红外报警、对讲等手段达到第一时间发现问题、快速反应、将危险消灭在萌芽状态。1、技防的首要条件是在安全受到危险的情况下能保障设施设备的正常使用，我们对设施设备采用三级保养制与计划预修制、状态维修、事后维修相结合的维修模式，充分保障设施设备的正常使用。2、办公楼智能化技防系统设计概述：通过对办公楼规划图的研究及对现场实际情况考察，针对办公楼实际情况，以为业主提供一个安全、舒适、高效、高智能化的环境为目的，结合我司多年的物业管理以及智能化办公楼设计安装、机电设施设备的维修保养经验，我司建议该项目智能化系统设置改造以下系统：(1)安全防范系统作为智能化物业建设的一部分，安防系统在物业管理过程中起着至关重要的作用，该系统主要是采用闭路电视监控、防盗报警设备及其联动设置、可视对讲及室内安防来实现的，其主要目的是：有效加强办公楼周边的防范，控制人员出入，办公楼安保管理人员在不增加人手的情况下可以随时监视整个办公楼周边及出入口的人员状态，及时发现办公楼的异常情况，采取必要的防范措施，预防和阻止不法行为，保护业主的生命和财产安全。建议xx花园项目安防系统由闭路电视监控系统及可视对讲系统组成，从外到内形成在三道防线：第一层是在办公楼外围，构成一道难以逾越的电子围墙；第二层是办公楼出入口和各单元门禁(需设内外双置门禁系统)、可视或非可视对讲，进出办公楼或宿舍均需确认第三层是在重要位置预留安防接口，安装紧急按钮，使用者想怎么设防就怎么设防。1)、闭路电视监控与周界报警系统闭路电视监控系统是一个跨行业的综合性保安系统。该系统运用了世界上最先进的传感器技术，监控摄像技术，通讯技术和计算机等技术，组成一个多功能、全方位监控、高智能化的处理系统。办公楼由于临靠路边，为确保万无一失，我们将周边防范系统作为整个安全防范的第一道防线把犯罪活动拒之门外。系统应具备以下功能：由周界报警联动：办公楼周边设置主动红外对射探头及报警发音模块，有人非法侵入时，红外探头即发出报警信号，发音模块可提出警示，同时联动摄像机监看，这样不但保证安保人员可实时对警情做出反应，有效排除因误报而浪费人员精力的情况，并记录警情。申现场监视功能：控制室可以实时的、远距离的、集中或独立监视监控点现场画面。由现场控制功能：控制万向云台/水平云台或快球，使摄像机作上下左右及水平的转动，并对摄像机镜头作变焦、变距、变光圈的调节。由对监控画面进行切换、录像、回放功能。由屏幕能显示时间/日期格式、摄像机识别码和标题以及摄像机号码的描述。由电视墙显示清晰、明了。由长时间录像功能：采用24小时长时间录像机(或硬盘录像系统),可以在一般普通的录像磁带上连续录制24个小时的监控画面。2)、对讲及室内安防系统该系统是针对现代物业要求设计的可视对讲及综合报警系统，由管理主机、室外门口机、室内分机三个主要部分组成，可实现三方通话、楼宇对讲、图像监看、综合报警、中心综合管理，可通过中央计算机系统与门禁和闭路电视系统实现联动。系统应具备以下功能：来访者经业主或管理者确认后方可进入办公楼，可防止不明身份的外来者轻易进入。每户的室内可视对讲机，可在家中确认访客身份并为访客打开大堂门，还可与中控中心联网，实现对中控中心的呼络管理为核心，用一张经过授权的智能卡(荷兰PHILIPS的MIFARE-1卡),并通过强大的软件功能组合和完善的硬件配套设施，业主、办公楼工作人员便可凭一张IC卡进出办公楼/公寓，既方便业主业主的出入，又杜绝外来人员随4)、IC卡门禁管理系统根据系统的管理要求，建立办公楼全面的管理人员和用户的资料档案，包括：个人姓名、身份证号码、所属部门、IC卡门禁管理系统磁电技术和非接触式IC卡技术于一体，使IC卡和锁之间IC卡读卡信息后，首先判断该卡是否合法，合法则区域，以限制人员出入的范围；自由设置出入时间资料库，定期或者实时采集每个门的进出资料，同时按照楼计表。脱机运行。将专用PC机的功能做在产品的控制系统中，并写入与PC机相对应的软件，使系统不依赖于PC机就指纹门禁管理系统凭指纹信息开启办公楼、楼栋出入门禁，进出办公楼、业主、业主身份，控制出入办公楼的人员，杜绝非办公楼人员进入办公楼。提高工作效率。系统应具备以下功能：读卡记录：进门时，业主、业主把已在管理处登记的手指指纹放到读卡区读卡，读取业主、业主指纹信息后，首先判断身份是否合法，合法则指示灯亮，并向锁扣发出开门信息，门锁打开，同时将信息记录下来，供查询或者直接传输到计算机进行处理。分类设置：系统根据管理的需要，可以自由设置出入的区域，以限制人员出入的范围；自由设置出入时间，以限制人员出入时间；自由设置门状态报警，以加强安防。中心管理：中控中心可以按照办公楼楼栋建立业主信息资料库，定期或者实时采集每个门的进出资料，同时按照楼栋进行汇总、查询、分类以及打印等，主机的各种参数均可在中控中心设置。门锁被破坏等情况出现时，系统会及时发出异常报警。打印报表：可以自行选择条件范围，打印分类报表、统计表。脱机运行。将专用PC机的功能做在产品的控制系统中，并写入与PC机相对应的软件，使系统不依赖于PC机就可以正常工作，能自动识别、判断、读写、记录资料。5)车辆进出管理系统：车辆进出管理系统，是一个以非接触式IC卡作为车辆出入停车场凭证，以车辆图形对比管理为核心的多媒体综合车辆收费管理系统，该系统将先进的IC卡识别技术和高速的视频图像存贮比较相结合，通过计算机的处理和识别，对车辆进出停车场的收费、保卫和管理进行全方位监控。系统应具备以下功能：临时车全自动出卡，减少人员操作，自动化程度高。滚动式LED中文电子显示屏提示，使用户和管理者一目独特的车牌号录入、显示系统，大大提高停车场防盗措系统存卡量不足自动提示。高可靠性和适应性的数字式车辆检测系统。防砸车装置可保证无论是进场车辆或发生倒车的车辆，只要在闸杆下停留，闸杆就不会落下。对讲功能。在进出口配备对讲设备，以便用户遇到困难及时联系。断电保护功能。采用后备电源，当断电时，系统可以持续工作4～6小时。可以提供各种报表。6)智能巡更管理系统智能巡更管理系统是在确定的巡更路线上，设定合适的巡更检测点，通过数码巡更棒与地址巡检器相互感应达到巡更鉴别的目的，有效地管理保安人员巡视活动，加强了保安防范措施。系统应具备以下功能：系统由编程软件设定巡更的时间要求，线路要求，次数要求，记录巡更员身份、编号、并授予有效巡更活动的读写运作模式：巡更员携带数码巡更棒，按规定时间及线路要求巡视时，到达巡更检测点，将数码巡更棒在安装于各个巡检点的信息地址钮扣上轻轻一碰，即可将有关信息储存在巡更采集棒中，并自动算出单位安排去巡逻的时间与实际去巡更的时间差。巡更采集棒中储存的数据可通过两种方式输出：(1)通过电脑及打印二合一控制器传输到打印机，直接打印出巡检报告；(2)通过电脑及打印二合一控制器传输到电脑，然而打印出巡检报告或形成电脑文档保存巡检数据作为下次再7)电梯监控及对讲系统在电梯内部设置监控系统，对电梯实行智能化监控。系统应具备以下功能：监控系统可对各电梯进行监控。如在夜间时段，电脑系统自动锁定电梯保留一部电梯运针对设置电梯的办公楼可通过叠加器将电梯轿厢画面第二章服务方案业办公需求的角度，本项目物业服务定位为“高效、开放、亲和”,通过环境形象、楼宇形象控制，设备和公共设施管“您的满意是我们君临人的心愿”作为我们的服务追求。我解业主新的需要，并一丝不苟、实实在在做好每一项工作，是物业赖以维持正常办公秩序的“硬件”,是物业管理的内护好各类设施设备是计生委办公大楼及住宿区物业管理的对业主(使用人)的报修和要求解决的事项我们都将及时处理，并保证回访率达到100%;我们的管理服务人员将努力为业主(用户)排忧解难。我们的管理服务将为业主提供舒适、祥和、便捷的办公环境：不论业主有什么困难，只要告诉我们，我们绝不推诿，默默之中会使业主困窘顿逝；在业主面前没有保安员与经理的区别，我们全都是服务人员。2.1.3.物业管理服务内容及管理标准按照高起点、高标准的物业管理规范要求，同时根据政策法规的相关规定，对检验所办公大楼实施专业化物业管理服务的内容包括：一、物业管理服务内容除根据国家有关物业管理行业法规和有关评优标准所规定的内容外，我们根据多年的专业管理服务经验所掌握的服务需求，在本项目的物业管理中设立了多种服务项目。今后还将从更多方面提供新的服务项目，不断满足业主的需求。二、办公大楼管理质量及服务标准(一)保洁质量及工作标准序号保洁项目工作时间质量标准工作操作标准方式频率1楼层通道、地面00分目视干净、无污渍、纸屑、脏0杂物清扫湿拖天2楼道扶目视干净、无污擦拭1次/手、栏杆渍循环保洁3楼道玻璃窗目视干净、无污渍擦拭月4蜘蛛网目视干净、无污渍清扫周5公共卫生间目视干净、无污渍擦拭天6门厅目视干净、无污渍擦拭循环保洁7绿化枝叶茂盛、无枯枝、无尘防虫害周8领导办目视干净、物品摆放整齐、无污清扫湿拖、擦拭天整。)(1)实行专职保洁员责任制，保洁工统一着工作装上(2)7:30分～8:00分统一湿拖办公大楼门厅及清扫(3)8:10～11:30分分别擦拭楼道扶手、铁花，湿拖楼梯、打扫公共卫生间(卫生间内无异味),每天1次，做(4)11:30～12:00清除各楼层垃圾、污物；(5)下午13:30～18:00分全面循环保洁并擦拭各楼层公共开关、消防栓箱等，每周对各楼层蜘蛛网进行清除，(二)房屋本体巡查标准玻璃等。做好巡查记录，并在合同约定范围内及时做好维修1)检查楼层通道灯是否正常，发现问题及时维修。2)每月检查各楼层、单元消防器材是否标识完好，配3)设施检查卫生状况是否良好。(三)公共配套设施设备是否完好1)确保共用设施设备运行正常，无事故隐患。制订设2)各楼层(单元)公共照明、供水设备、管道、阀门2)检查是否有损坏公共设施、健身娱乐设施、违章制3、给排水系统1)设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。2)所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内及停车3)遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑4)无长时间停水事故。(一)秩序服务标准b与所在辖区警署密切配合，协助公安机关作好检验所的公共秩序工作；c业主的搬入(出)物品须告知管理处进行登记；d门岗有责任和义务对物资的出入进行有礼貌盘查和登2、巡逻岗服务标准：a实行巡逻制度，重点部位每小时巡查一次。保护园内植物及建筑小品完好，严防破坏。检查保护公共场所的设施设备、各层单元门窗不受破坏，不被盗窃。检查各处消防器材情况，如有破损、丢失立即上报，及时处理。b对可疑人员，进行跟踪监控，必要时礼貌盘查并与警方联系。c办公楼内物资流动实施检查、盘问和登记制度(二)消防管理a开展消防法规宣传和学习，建立健全消防安全责任制、消防规章制度，任命三级防火责任人，明确职责，定时检查消防器材。b组建义务消防队伍，定期开展业务培训，进行灭火训练和消防演习。c保障消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。d管理处制定出灭火应急预案。e管理楼内消防设施完好率100%。f火灾发生率为零。(三)车辆进出管理a建立健全停车场各项管理制度和岗位职责，在停车场b指挥进出车辆行驶、负责车辆的停放有序、定时巡查e及时提醒车主关好车辆门窗、上好防盗锁，防止车辆(四)清洁卫生服务：b工作标准：1)每天清拖楼层通道1次；2)扶手扶杆每周打扫3次；配电箱、);2)公共绿地每天清理1次，绿地内无明显纸屑、杂物；(五)收集整理物业及业主资料，科学分类建档。1、物业接管时，全面收集房屋建筑、附属配套设施设2、日常管理及维修更新时，收集房屋维修档案、设备3、将已经建立的物业档案进一步整理完善、归档，可4、本着安全、完整、保密、方便查阅的原则实行专人2.2.主要服务参考等级日常管理与服14管理处设置工作计划制宾办公楼物业箕程与雙非服务电脑、(1)讼楼痉施情深级以上职称或大专机构设置2人员要求以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上办公楼经理任职经历。熟悉物业管理相关法规，并能规范组织办公楼的管理服务工作。(2)办公楼经理和管理人员有经从业资格培训3服务时间周一至周日在办公楼管理处进行12小时业务接待并提供服务。日常管理与服务5服务规范服务规范服务规范应符合《上海市物业6管理制度工作有记录。(2)制定管理处内部管理7制度公示服务场所公示服务场所公示办事制度、8报修、投诉受理(1)24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到达现场处理(预约除外)。小修一日内修复。有完整的报修、维修和回访记录。服务时限不得(2)对业主或使用人的投诉在24小时9服务收支物业管理服务费收支每半年向业主公布一次，公共水电费分摊每两月向业主公布一次。满意度调查每年二次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于办公楼业主的特约、便民服务能提供四种以上特约服务(有偿)和四办公楼业主活动节假日有专题布置，每年组织二次以上档案管理建立档案管理制度，建立健全办公楼物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)、物业财务管理建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做维修资金建立维修资金管理制度，对办公楼房屋维修资金进行账务管理，做到运作规装修事项告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部接管项目承接项目时，对办公楼共用部位、共用办公自动化费管理、设备管理等)。其他综合管理的其它服务项目达到约定的公共区域秩序维护服务1人员配备安全护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健2技能训练安全护卫人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)的比例为3技能水平能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉办公楼环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安4服装仪容佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时5器械配备配备对讲装置或其他必备的安全护卫6出入口值各出入口24小时有人值守，其中主出守入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记7进出人员管理外来探亲访友人员进入办公楼，通过对讲系统联系业主，并指引客人到达访客8车辆疏导(1)对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。(2)对9巡逻要求(1)安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2小时巡查一次，晚间2人1组并排巡逻，规范整齐。(2)重点部位(办公楼道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等)应设巡更点，有巡更记录。在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟。并对楼内通道夜间巡查每天不少于一次，发现问题及应急处理其他三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。(2)在遇到异常情况或业主紧急求助时，高层五分钟，其他三分钟内赶到现场，采取相应技防设施(1)办公楼的监控中心24小时专人值应急处理(1)监控中心接到报警信号，安护人员五分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问。(2)办公楼有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一露天车位(2)按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放收费车库(棚)24小时有专职人员管理，车辆停放有1生活垃圾收集(1)多层按单元配置收集点；高层按楼层设置垃圾收集点，每天内更换两次垃圾袋；每天早晚定时清理二次。2)装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每3天清高层0.36共理一次，2通道及楼梯台阶1)地面每天清扫一次，并拖洗保洁一次。域(2)楼梯间墙面每月除尘一次。(3)大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。保证大理通道及楼梯台阶石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。(4)楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占3楼梯扶每天擦抹一次，保持扶手护栏干净、无关4门、窗等玻璃5天花板、每月除尘二次，天花板、灯盖、灯罩、6电梯及电梯厅7消火栓、报箱隔天擦抹一次，保持洁净，无灰尘、无污迹8道路地面9绿地、明沟每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过小时垃圾箱(桶)、果皮箱每天清理一次，并抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱(桶)、果皮箱(2)周围地消灭鼠害每月对窖井、明沟、垃圾箱等喷晒药水蚊蝇次，春夏季(4月、5月、6月、7月、8月)每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一公共灯具、宣传栏设施设备用房每天清扫一次。每月对雕塑擦洗一次，每月对亭、廊、休闲、娱乐、健身设施每天清洁一次(擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅)消毒1次。及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全停车场或共用车库(棚)人工湖、每周三次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其.保持水体无异味草坪1保存率2修剪以下3清杂草4灌、排水5施肥6病虫害防治做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针7其他树木8保存率9修剪乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年三遍以上，篱、球等按生长情况、造型清杂草及时除杂草，杂草留存不超过三天施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌病虫害防治预防为主，及时采用高效、低毒、低残留其他乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌13其它木正常开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空档；因人为或花坛花境布置一年有四次以上花卉布路，形成图案，四补种修剪、施肥病虫害防治其他公共部位房屋结构全的收费标准2(元/m/月)房屋结构部门窗每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持屋顶每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设2门窗3屋顶4道路、路施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、面、池地面排水沟与围墙每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂楼梯间、公墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖电梯共走魑的瞬肉墙典伸到达现场修理，发生电梯困人或其它重时，物业管理人员5分钟之内到场应急品专业人员45分钟之内到场进行救助。(2)每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进进行检查，检查记录存档。(3)保证电行巡查，发现损坏立即修复，保持原有时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持休闲椅、室外健身设施安全标志对危险隐患部位设路安全防范警示标志，并多层0.06高层0.1078910安全标志在主要通道设路安全疏散指对电梯运行进行管理并对情况进行记录。(7)状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。(8)梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。排水系统(1)每月巡查一次污水泵、提升泵、排出每半年润滑加油一次。收费标准2元/m/月0.03公共排水系数道灯污遂路理系统每海面保养(。道亮机气过滤(网每崇观精洗节除彩灯完照明系统铷形水或泄用箱):水泵每季度保养一次，饮智能化系水用水水(系酰配铬光善清洗少消像监整化楼宇树讲水质符腹警标遍更系疏m/智能修紊继水类缆成显称成：业主普水泵：锁智能供其设备系统保养。(2)水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。供水系统三类合国家标准。(4)水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实施封闭管理。(5)高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。五项及五项以上系统)。(2)系统每月检查一消防系统保养一次。(2)灭火器每年检查一次。(3)避雷系统避雷装路每年检查一其性能符合国家标准保险费用及其他由业主大会与物业公司协商按实分摊一、零星维修服务范围2、设施维修范围：全办公楼及其他采购人指定区域的3、排污疏通维护、维修范围：全办公楼及其他采购人项目经理和采购人进行验收，验收合格后双方代表签字。2.3.2.卫生保洁服务安排为了营造办公楼整洁、舒适、安全、和谐的办公环境，我公司打破以往传统管理模式。保洁工作实行不间断循环作业，采用新型作业工具和材料对办公楼及院内环境进行全面定效果的管理方法，将采购人托管的任何区域都指定专人负责清洁工作，明确具体的内容、时间和质量，制定工作标准和检查监督及考核办法。划分责任范围，落实责任人。最大程度减少对机关办公秩序的影响，施行无干扰服务，为机关提供最大的便利。在具体操作中，采取人流量小时进行重点部位保洁(大面积大规模保洁时，尽量避开机关办公时间);室内日常保洁要在不影响机关正常办公的情况下进行。提倡办公楼全员保洁，除保洁员专职保洁时间外，全员做到人过地净，如采购人特殊要求，可在局部地区增加清洁作业时问。环境管理服务将严格按照《全国物业管理示范标准》中绿化日常养护、清洁卫生服务的标准执行。2.3.3.绿化维护服务安排(1)修剪：根据各类苗木生长特点进行修剪，修剪口要平齐，主线垂榕的修剪一年不少于4次；路肩带灌木不可高于路侧护栏及长出路缘石；(2)除草和松土：在春、夏各类绿化植物生长旺盛季(3)施肥：根据各类植物的生长特点及植物对肥料的需要，要求年施肥不少于4次；新种植物视生长情况，适时(4)病虫害防治：要根据各类植物的寄生对象及时做好预测，及时采取措施防治；冬季树干涂白灰水一次。(5)灌溉：旱季及新种植物要及时进行灌溉，防止植年不少于120次，台汛期间要做好加固，防止植物受损；(6)更换补种：对养护不当引起的苗木死亡应及时更(7)办公楼办公楼物业管理养护要求：需派两人长期保存率达100%,若出现枯死苗木，及时免费更换。(1)分隔带花木养护标准无缺株、死树、树木倾斜；控制病虫危害，树木青枝绿叶，长势茂盛。中央分隔带花木品种规格统一群体面貌好。(2)绿地养护标准有较高的园艺水平，植物生长茂盛，层次分明，控制病虫危害；草坪两侧清晰，无积水，无垃圾，无大型野草，无枯枝残叶，无地面裸露，草坪无空秃；绿篱和道路、地坪、建筑设施保持整洁。(3)分隔带、土路肩除种花木外，不准长杂灌、芦苇、芒草等。2.4.物业管理各专项服务的实施安排2.4.1.卫生保洁服务标准要求及措施为了营造甲方整洁、舒适、安全、和谐的办公环境，我公司打破以往传统管理模式。保洁工作实行不间断循环作业，采用新型作业工具和材料对办公楼及院内环境进行全面保洁。同时，实施定人、定时、定目标、定责任区、定质量、定效果的管理方法，将甲方托管的任何区域都指定专人负责清洁工作，明确具体的内容、时间和质量，制定工作标准和检查监督及考核办法。划分责任范围，落实责任人。最大程度减少对机关办公秩序的影响，施行无干扰服务，为机关提供最大的便利。在具体操作中，采取人流量小时进行重点部位保洁(大面积大规模保洁时，尽量避开机关办公时间);室内日常保洁要在不影响机关正常办公的情况下进行。提倡管理服务中心全员保洁，除保洁员专职保洁时间外，全员做到人过地净，如甲方特殊要求，可在局部地区增加清洁作业时环境管理服务将严格按照《全国物业管理示范大厦标准》中绿化日常养护、清洁卫生服务的标准执行。一、严格考核管理制度按要求对保洁工作进行检查考核，每日由保洁组长进行巡查，每周由项目主管进行全面检查，将检查结果与每月奖励工资挂钩，充分调动每位保洁员的工作积极性、主动性，保证保洁管理目标的落实，为贵院提供高质量的保洁服务。二、全员保洁管理服务中心每一位员工都是义务保洁员，对管辖区域内的清洁卫生人人有责，发现垃圾、杂物随时清理，保证随时清洁与维护院区内外的卫生环境。三、保洁服务的范围：1、室外保洁：道路、空地、绿化带等所有管理区域内的环境和设施(包括：地灯、射灯、院墙灯、护栏灯、垃圾桶、标识牌、围栏杆、地下停车场)的清扫保洁。2、楼内清洁：即，楼内的公司领导办公室和所有公共部位(包括楼道、楼梯、领导办公室、值班室、会议室、贵宾室、报告厅、餐厅和电梯间、电梯厢、大厅、卫生间、公共浴室及地下室设备间、机房等)的清扫保洁。3、垃圾的集中和清运：服务区域内日常办公垃圾的集中、袋装、分拣和清运。4、楼内污水管道的疏通：所有管理区域内的卫生间、盥洗室等部位的所有排水管道的疏通和清淤。5、室外雨水管井口的清淤：道路、场地和建筑物天台雨水口的清理。四、保洁服务的开展与实施1、拟定详细的清洁、保洁、绿化计划，计划包括操作管理和清洁技术两个方面。3、按照计划落实、实施和评估，根据管理中的实际情五、清扫保洁工作的基本原则及操作流程1、操作原则的设施、物品及环境的脏污程度进行察看，2)先重点后一般。首先清扫在察看过程中发现的污染情清洁力度、工具的清洗频次等方面应加强，以确保重脏污区定的清扫保洁作业后，应对易产生脏污的区域(如人员进出频次较高、聚集人数较多的通道、大厅、公共卫生间等)进行重点巡回检查，以及时发现并清除可能产生的脏污现象。2、操作要求进入。进入办公室后，应主动向办公室内人员致意或问候，6)摆放工作车时，应将工作车停放在紧靠房门口，开1)楼内保洁区域(1)日流程：早7:30～8:00大厅、走廊、楼梯地面拖擦，大厅玻8:00～8:30各会议室清洁及会议前的准备工作。8:30～9:00卫生间清洁。9:00～9:30清倒垃圾、清废品。9:30～10:30会务服务、大厅、走廊地面拖擦、大厅10:30～11:30周、月流程工作，巡视保洁。11:30～13:30午餐午休。13:30～14:00各会议室清洁。14:00～14:30卫生间清洁、大厅、走廊地面拖擦、大14:30～16:00会务服务、会议室及室内绿植养护、作16:00～16:30清理、拖擦地面。16:30～17:30清理垃圾桶、果皮箱、烟灰盅，巡视下(2)周流程：3)室外卫生区域保洁：(1)日流程：早7:30～8:30清扫院内地面及停车场。8:30～9:30清理花池、草坪内纸屑烟头等杂物，清洁9:30～10:30收集、清运垃圾、绿化养护。10:30～11:30巡视保洁做周、月流程工作。11:30～13:30午餐午休。13:30～15:30清扫停车场及院内地面、区域卫生巡视15:30～17:30做周流程或月流程工作。(2)周流程、月流程工作：灌木、草坪修剪、植物、草坪洗尘、盆化养护；消杀。六、保洁卫生操作标准序号检查区域操作指南操作标准1指定办公室地面清扫、拖擦、地面无杂物、纸篓无无污迹，无卫生死2会议室、报告厅、贵宾接待室地面清扫、拖擦、地面无杂物、纸篓无垃圾，家具、电器无灰尘，无污迹，无卫3楼内大厅、清扫、拖擦公共走廊、楼梯、地面和窗台。大理石地面积水。楼梯、楼道、窗台4楼内墙面、护墙、天花板、楼内照明灯饰无蜘蛛网、灰尘、污5楼梯扶手、门厅玻璃使用相关药剂清光亮无污迹、无手6公共卫生间刷洗墙、地台、镜面和大小便器。定期消毒，小便器内墙面光亮无污迹，洗手台面、地面、便器无积水、无杂物，无7楼内外玻璃(距地面2米以下)使用玻璃清洁剂8各楼内垃圾桶纸篓无污迹、无异味、无9室内外雨水口定期清淤、定期消无淤积、杂物和减少垃圾的收集与清运每日收集、袋装、消毒(夏季2次/无死角、无隔日垃圾室外、地下停车场、道路、绿地物、灰尘、积水、室外围墙、护栏、灯饰等使用相关保养剂清洁范围清洁内容清洁要求楼内清洁1指定办公室2会议室、报告厅、贵宾接待室3清理楼内的所有杂物4清洁所有指示牌5清洁擦洗楼梯扶手、栏杆6清洁门厅玻璃7清扫及拖擦楼道地面8墙壁、天花吸尘9擦洗楼道灯饰每天2次每周2次每天2次每月1次10清洁卫生间11清洁楼内垃圾桶、纸篓12清洁所有楼内公共部位玻璃13电梯轿箱及其他不锈钢设施14大厅地面清洗抛光15瓷砖地墙面清洗162米以下公共区域室内玻璃17电梯轿厢垫清洗18总值班室每天2次每月1次每周使用保养剂养护1次每月1次每月至少擦拭一次每周1次室外清洁场理4洗擦室外灯具、护栏、蝇每年2次每天1次夏季每日1次灭蚊蝇喷药、八、杀虫灭鼠服务场所是引发和滋生蚊蝇虫鼠的发源地和聚集地(如卫生间、污水井、化粪池等)如不采用消杀治理措施，将危及机关安全和影响人们的身体健康，严重会造成重大事故，因此对办公楼区域内每月进行2次消杀工作，主要是做好以1.主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂、蚊子；2.二次投放灭虫药、灭鼠药；3.实行重点防治，办公楼变配电室、仓库、消防控制4.杀虫灭鼠工作一般安排在夜间进行，以免影响甲方5.杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，在消杀过程中要书面通知甲方主管领导，取得支持与配合，做好签字、验收工九、公共(浴室)盥洗间的卫生服务要求及标准1、进入浴室后，打开浴室照明开关，检查灯泡有无损坏；然后清倒垃圾，将垃圾桶放在浴室门口待清洗，从车上取下清洁工具放在浴室中央。2、打开洗手盆热水龙头，放适量万能清洁剂，用百洁布分别清洁水杯及烟灰缸、皂碟，然后倒放在洗手盆旁云石台上，下面放一块抹布。3、将杯子放在左手的杯布上，右手拿着杯布的另一端，将其推进杯内，以右手姆指配合左手杯布，顺时针方向转动，直至杯子内外完全干净。4、把杯子对着灯光照射，看水杯是否清洁。5、用清洁布以同样手法将皂碟及烟缸抹干。6、用百洁布沾洗手盆内清洁剂水，擦抹云石台四周，特别注意边角处。7、继续清洁面盆及不锈钢水龙头。8、关闭浴缸活塞，放少量热水及清洁剂倒入浴缸，用百洁布沾清洁剂水擦洗浴缸内外、不锈钢洁具、墙壁及浴帘。放掉清洁剂水，开热水龙头，冲洗墙壁及浴缸，注意清洁浴缸活塞处不得留有毛发。9、清洁淋浴间，用百洁布沾清洁剂水擦洗墙壁及地面，用一条半湿的清洁布把淋浴洁具及玻璃擦光亮，特别注意底部不得有水渍.10、清洁垃圾桶内外侧，并用尘布抹干。11、用抹布顺时针方向环绕浴室各处除尘。12、用清洁墩布拖擦干净浴室地面。13、环顾整个浴室是否整齐及有否遗留任何清洁用品，棉织品、客用品是否全部补齐。14、离开浴室时，将浴室门半开15度角。十、低碳节能与保密原则1、节能降耗点滴做起1)管理中心要求每个保洁员提高节能意识，倡导低碳环保。积极配合甲方创建节约型机关的工作。2)根据季节的不同或天气的变化，适时开关公共区域的照明。3)在日常的保洁工作中，发现不必要开的照明灯具、电器用具及时关闭。4)发现各类水管、水嘴、截门有跑、冒、滴、漏等现象，应立即关闭与之相关的阀门，并及时向管理中心报告。5)确保使用中性及无毒、无害、对设施无伤害无腐蚀的保洁药剂和料具，杜绝使用强酸、强碱。2、保密原则1)在垃圾的收集过程中，如发现有涉及国家机密的废弃纸张，应立即上交项目主管或甲方的有关领导。2)项目主管接到后，将其整理、分类、建档、密封、保存，每月汇总上交甲方有关领导。3)物业人员要恪守保密原则，做到不传阅，不传播，不留存。十一.保洁服务紧急事件处理预案1、连续阴雨天气的清洁梅雨季节大理石、瓷砖地面和墙面可容易出现返潮现象，造成地面积水、墙面剥落、电器感应开关自动导通等现象。发生上述现象时应采取适当措施加以解决。1)在大厅等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒过往人员“小心地滑”。2)保洁组长现场指导，合理调配人员加快工作速度，及时擦干地面、墙面水迹。3)如返潮现象比较严重，应在大厅铺设一条防滑地毯，并用大块海绵吸干地面、墙面、电梯门上的露水。4)仓库内配备干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌。2、暴风雨天气的清洁(1)保洁组长巡查各岗位清洁员工的工作及各处设施的排水情况。(2)派专人检查天台、平台的明暗沟渠、地漏口等处排水情况，如有堵塞应及时疏通。(3)检查污/雨水井有无垃圾杂物，并及时疏通清理。(4)各岗位清洁员应配合护管员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内淋湿墙面、地面及打碎玻璃。(5)清除高空隐蔽处垃圾，防止暴风吹落及高空坠物伤人。2)暴风雨过后：(1)保洁员及时清扫各责任区内地面上的垃圾、纸屑、树叶、泥土及其他杂物。(2)发生塌陷或有大量泥土保洁员应及时清运打扫现(3)查看各责任区域污、雨水井、管道排水是否畅通，如发生堵塞外溢应急时报告主管处理。3、下雪天气的应急1)遇有下雪天气所有班次人员自动调整为6:30时上班；若遇休息日时，所有物业人员放弃公休，集中清雪。2)先将外围场地清理出各出入口通道。3)入口处摆放防滑标志牌，铺设防滑垫。4)室内大厅、通道增加操作人员和操作频率，及时拖擦地面污迹、脚印、泥水。5)室外及时清理积雪。一般情况下，雪停后24小时内清理完毕。4、污/雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急1)当接到保洁组长的指令后，保洁员带垃圾车、扫把等工具迅速赶到现场，协助维修工对堵塞处进行疏通清理。2)从污/雨水井、管道、水池中泛