房地产综合项目可行性研究应用报告

目录第1章 总论 31.1. 项目背景和概况 31.2. 关键技术经济指标 71.3. 问题和提议 8第2章 项目投资环境和市场研究 92.1. 投资环境分析 92.2. 区域房地产市场分析 112.3. 销售估计 152.4. 营销策略 19第3章 建设规模和项目开发条件 213.1. 建设规模 213.2. 项目概况现实状况 213.3. 项目建设条件 22第4章 建筑方案 264.1. 设计依据 264.2. 项目设计专题和开发理念 264.3. 项目总体计划方案 274.4. 建筑设计 284.5. 结构设计 294.6. 给排水设计 30第5章 节能节水方法 325.1. 设计依据 325.2. 建筑部分节能设计 32第6章 环境影响评价 336.1. 编制依据 336.2. 环境现实状况 336.3. 项目建设对环境影响 346.4. 环境保护方法 34第7章 劳动卫生和消防 357.1. 指导思想 357.2. 职业安全卫生健康对策和方法 357.3. 消防设计 36第8章 组织机构和人力资源配置 388.1. 组织机构 388.2. 人力资源配置 38第9章 项目实施进度 399.1. 项目开发期 399.2. 项目实施进度安排 399.3. 项目实施过程控制方法 39第10章 项目招投标 4110.1. 工程项目招标投标概述 4110.2. 工程项目招标投标原因分析 4210.3. 招标依据 4410.4. 招标范围 4410.5. 招标方法 44第11章 投资估算和资金筹措 4511.1. 投资估算 4511.2. 资金筹措 45第12章 财务评价 4712.1. 项目评定依据 4712.2. 财务评价基础数据选择 4712.3. 财务评价 4712.4. 不确定性分析 48第13章 社会评价 4913.1. 项目对社会影响分析 4913.2. 风险分析 5013.3. 社会评价结论 51第14章 研究结论和提议 5214.1. 可行性研究结论 5214.2. 提议 52总论项目背景和概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承接单位概况单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发单位性质：有限责任企业(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平企业责任人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花全部开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资，前后在广州花全部建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，数次取得花全部区纳税优异民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地域投资房地产开发，其中在加拿大兴建“锦绣中华城”是温哥华最大华人居住小区。4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发，任实施董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提升衡阳人民生活质量、提升衡阳城市品位贡献力量。建设单位介绍：衡阳富邦升辉房地产开发是由衡阳市政府在中国中西部招商会中引资过来加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局同意成立一家房地产开发、销售为一体综合性开发经营企业，企业下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，企业人员大全部是经验丰富专业人员，年开发能力为50万多平方米。企业责任人吴小平先生于1990年开始包含房地产,并于第二年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发，十五年间前后开发了总建筑面积60余万平方米中、高级住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花全部区楼盘销售之最，是广州市花全部区纳税优异民营企业，花全部区经济发展优异企业，企业董事长吴小平先生也数次荣获“花全部区优异民营企业家”荣誉称号，花全部区关键领导全部称该企业“实力较雄厚，开发建设能力较强”。3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发进行了为期3天考察并参观了其开发建设翠华花园、阳光花园等四个楼盘。经过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发含有实力，含有项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中人文友好小区。衡阳富邦升辉房地产开发拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。3、可行性研究汇报编制依据和委托方签署咨询协议；国家计委计办投资[]15号审定《投资项目可行性研究指南（试用版）》；国家发展改革委员会、建设部联合颁发《建设项目经济评价方法和参数（第三版）》；《城市房地产开发经营管理条例》；《房地产项目经济评价方法》。4、编制范围依据国家相关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设目标、必需性、项目区域概况、项目计划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案和效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全方面论证和研究。5、项目提出理由项目建设符合国民经济发展目前，中国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济稳步健康发展，肯定要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推进国民经济发展支柱产业之一。依据国家统计局分析和研究，房地产对国民经济拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP比重还将快速上升，对GDP贡献率还将逐步增大。依据国家相关部门分析和估计，中国居民住宅现在正在从生存型向舒适型方向转变，到，中国城镇居民人均建筑面积将达成22平方米，平均每户拥有一套功效基础齐全住房，住房消费占整个消费比重将达成15%，城市化水平将提升到36%左右。中国居民住宅近期发展目标是户均一套、人均一室，努力争取达成人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资带动作用较大，国家为推进中国国民经济连续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之一。所以，本项目标建设是国民经济发展需要。②项目对城市建设将起到促进作用12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交《“3+5”新型城市群建设及产业发展思绪和对策研究总汇报》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功效互补高新产业聚集区、发展布局合理新型城市连绵区、中部领先现代大商业区、环境优美综合生态区。衡阳作为“3+5”新型城市群建设中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位愈加突出，对全省各地乃至中南地域全部含有较强辐射力，在以长株潭为中心“3+5”城市群发展建设环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提升衡阳城市品位，加强城市辐射功效目标。依据湖南省住宅和房地产业计划，未来内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。现在，衡阳市人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，和湖南省住宅和房地产业发展计划相差甚远。所以，改善衡阳市人民居住条件已经成为衡阳市政府尤其关心问题之一。同时，伴随衡阳经济发展和人民生活水平不停提升，大家对居住环境等方面要求也越来越高，多年来实施房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民生活环境、居住环境不停得到改善。湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目符合衡阳城市建设总体计划，落实了“3+5”城市群建设发展战略，其对加紧城镇化进程，美化城市空间，发明新城市景观，提升城市品位全部含有主动意义。③处理劳动就业需要因为中国现在正处于经济结构调整时期，部分行业职员下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，处理人民生活和就业问题已成为目前各级政府头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增加原动力，所以国家固定资产投资总政策仍然是继续保持投资总量稳定增加，以发明更多就业机会。据相关权威人士测算，中国GDP每增加1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约能够拉动GDP增加0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。所以，住宅建设投资增加对于增加社会就业机会有着不可忽略作用，而本项目作为衡阳市关键商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定贡献。6、拟建地点本项目在衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路和湘江风光带相连、南至望江路、东隔计划中小区小学和中天路相连、北至小区北部主路口。本项目和衡阳市著名东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。7、预期目标湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。8、关键建设条件湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目标一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然和人友好为理念，意在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生水岸生活。为了加紧招商引资力度，加紧衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可连续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区开启了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程建设。经考察，在中国中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门领导及珠晖区责任人担任组员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市关键项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来经济效益及社会效益显著，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发[]20号文，“相关《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》通知，该通知第五条要求用地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发土地范围内，依据投资方从事基础设施建设投资额加20%回报率确定赔偿用地面积，作为投资方开发用地，由市计划、国土资源等部门经依法同意后将用红线划归投资方实施控制开发”。第六条要求了东厢用地出让价。“已改制企业标准上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制企业，按市政府和省政府相关文件实施，整宗土地采取挂牌方法供地，市天翔企业（原三机厂）、市住宅企业、砂石企业等单位座落在湘江东岸南段土地纳入投资方总体开发，市建衡实业纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地综合开发。关键技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积㎡20,936.72计划总建筑面积㎡65,913.472.1其中：住宅建筑面积㎡47,652.32.2其中：1-2层商铺建筑面积㎡7419.12.3其中：地下停车场建筑面积㎡108423建筑密度%24.44容积率2.635绿地率%38.36项目总投资万元11,650.447财务净现值万元3,001.068财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.88问题和提议项目开发商已正当取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳房地产项目开发程序及要求。依据测算，在估计销售价格、销售率条件下，本项目含有良好可行性。衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，所以需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充足利用地块区域优势和景观资源；和著名专业设计企业、中介顾问企业合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制订合理市场营销方案，扩大媒体宣传，重视营销推广，确保销售资金回款。项目投资环境和市场研究投资环境分析国家政治经济形势及相关政策整年中国生产总值246,619亿元，比上年增加11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增加3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增加13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增加11.4%。第一产业增加值占中国生产总值比重为11.7%，和上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。固定资产投资增加较快整年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增加24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增加31.1%；第二产业投资51,020亿元，增加29.0%；第三产业投资64,928亿元，增加23.2%。整年房地产开发投资25,280亿元，比上年增加30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增加32.1%。商品房完工面积58,236万平方米，增加4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增加23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增加24.7%。中央经济工作会议将调控政策业在紧缩，为“预防经济增加由偏快转向过热、预防价格由结构性上涨演变为显著通货膨胀”，12月8日，央行将存款利准备金率提升一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随即央行、银监会明确要求第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购置小产权房，继经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主宏观调控方法，紧紧扼住了房地产开发两大命脉，房贷利率连续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。2、项目开发地域经济社会情况及管理、政策原因，衡阳市实现生产总值（初步核实）823.51亿元，增加15.3%。其中第一产业增加值201.4亿元，增加4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增加20.2%；第三产业增加值286.68亿元，增加17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比增加213.8%，翻了一番。近五年，是衡阳经济发展较快五年，经济总量从432.34亿元，增加到823.51亿元，年均增加速度达成11.99%。经济结构发生显著改变，第二产业比重上升，二产业占GDP比重达成40.73%，比上升5.23个百分点。一产业占GDP比重较下降0.55个百分点。关键经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力397.5万人，新增就业人员5.75万人，其中城镇新增就业人员5.61万人，其中下岗失业人员再就业4.19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城镇登记失业率为4.3%，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。整年居民消费价格总水平比年初上升5.27个百分点，其中,服务价格上涨1.23个百分点。商品零售价格上涨6.47个百分点。食品类价格上涨12.31个百分点。房屋销售价格上涨5.49%，其中商品房销售价格上涨7.23%。安全生产形势好转，整年共发生各类安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；亿元GDP生产安全事故死亡率为0.55，道路交通万车死亡率10.1；煤炭百万吨事故死亡率8.3；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度下降。，衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口728.83万人，其中城镇人口300.43万人，增加11.8%；乡村人口428.45万人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增加率5.00‰。城镇居民生活继续得到改善。衡阳市全部职员年平均工资17673元，月平均工资1473元。城市居民人均可支配收入10681元，比上年增加16.54%；扣除物价原因，实际增加10.7%。农民人均纯收入4885元，增加14.53%，实际增加8.8%。城市居民人均生活消费7608元，比上年增加15.3%，扣除物价原因，实际增加9.5%；农村居民消费3554元，增加14.02%，实际增加8.5%。-城镇居民人均收入情况见图6和图7。社会保障事业稳步推进。年末全市五项社会保险扩面19.31万人次，参保总人数196.66万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险待遇20.98亿元。其中企业养老保险新增参保人数3.74万人，参与社会养老保险人数65.45万人，其中职员数46.22人，离退休人员19.35万人；参与企业改制保险单位155家，参与失业保险职员人数13.04万人；基础医疗保险参保人数达50.87人，新增4.61万人，其中职员34.79万人，离退休人员16.09万人。参与工伤保险人数22.12万人，参与生育保险人数35.09万人。居民享受最低生活保险对象共有20.18万人，城市居民领取失业保险人数0.89万人，基础做到应保尽保。，衡阳市固定资产投资较快增加，投资结构深入优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增加28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，和去年持平；第二产业投资114.9亿元，增加52.4%；第三产业投资109.6亿元，增加10.8%，工业投入显著加大。整年工业完成投资114.9亿元，比上年增加53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资比重为71.5%；电力、燃气及水生产供给业完成投资8.5亿元，占工业投资比重为7.4%。社会事业和基础设施投资全部有大幅度增加。房地产开发投资稳步增加，整年完成投资额23.5亿元，增加41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快五年。区域房地产市场分析1、衡阳房地产市场区域分布及特点①主城区板块主城区为衡阳市老行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业气氛浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，关键以中高级次高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑计划水平不一样，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城区比较有代表性有熙园、中泰·峰境、亚华名全部、世纪名城等。关键特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住环境通常，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为1800-3000元/平方米左右。②华新开发区板快华新开发区在衡阳市西部，是衡阳市新行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定规模，政府机关搬迁工作已基础完成，区域后发优势已经开始表现，片区市场将含有较大发展和潜力。衡阳市民对华新区认可度是比较高，片区计划很好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不停提升。因为片区拥有良好区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳市民购房置业首选区域。关键特征：普遍楼盘规模比较大,档次相对其它多个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,通常做到120-150平方米,120-130平方米三房旺销,四房面积通常在160-190平方米。楼盘在相同档次情况下，销售速度比其它多个区快。③立新片区板块相对其它多个区域而言，立新区即使离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，计划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，而且档次不高，缺乏基础生活配套设施，生活气氛远未形成。关键特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘通常中低级次，关键经过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表楼盘，价格相对比较低。④江东板块江东板快早期给人印象是城区较老、杂乱，缺乏大型基础配套设施，不过伴随这几年大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带建设，区域内绿化空间、居住环境等全部大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来江景豪宅板快。关键特征：早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质通常中等次以下，普遍价格比较低，但沿江楼盘价格相对比较高，伴随风光带建设，沿江路将发展成为衡阳豪宅地标。2、衡阳房地产投资分析从上面图表数据中能够看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度增加，一次是，一次是。开始出现房地产投资热潮兴起，也能够说是华新开发区正式开启，而将这种热潮推向了顶峰。投资热潮源于市场需求策动，二者展现着良好增加势头。从近几年数据，我们分析其房地产投资增加，以下：年份房地产开发投资金额（亿元）12.4813.2316.5923.51增加幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很显著，、是衡阳房地产投资快速增终年，快速投资增加来自于衡阳房地产市场需求提升。从走访楼盘看，很多全部是就开始兴建项目，只经过1-2年销售，项目就基础售完，表明销售速度大大提升。3、衡阳房地产供求分析1）供给分析年份商品房施工面积（万平方米）248.14271.49311.58460.13其中新开工面积（万平方米）81.4894.4283.99197.84新开工面积增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%，不管是施工总面积和新开工面积全部增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,和市场投资展现着显著正比递增关系，能够算是一个不折不扣衡阳房地产开发年。2）需求分析年份商品房施工面积（万平方米）86.35107.85120.92增幅14．08%24．90%12．12%年份商品房施工面积（万平方米）9.6813.517.42增幅16．04%39．46%29．04%从上页系列图表中能够看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大增加势态，市场需求整体向好。4、衡阳房地产市场特征分析：总而言之，我们能够对近几年衡阳房地产市场特征总结以下：房地产开发投资连续增加，但增速和市场需求增加呈良性发展关系。增量地供给大幅度增加，存量地降低，住宅用地供给总量增加。商品房供给快速增加，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平提升，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目全部不会含有很显著优势。5、衡阳楼市分析①衡阳房地产市场走势伴随国家宏观调控政策落实落实，衡阳尤其是下六个月房地产市场估计将展现以下特点：1）房地产开发投资增加回落。目前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年降低，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供给结构方法将深入减缓已同意项目标投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供给结构调整加紧。根据国家调控政策要求，套型建筑面积90平方米以下住房供给将大幅增加，中低价位、中小套型一般商品房土地供给也将大幅增加，大户型住房建设和供给受到对应限制，中小套型一般商品住房将逐步成为房地产市场主流产品。3）土地供给将深入紧缩。继续实施从严从紧控制新增建设用地政策，住宅用地中增量地供给将愈加困难，存量地供给仍会保持增加，但供给总量将降低。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求矛盾。②衡阳楼市走势对衡阳房价走势，现在受到宏观调控政策、CPI指数连续攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况影响，楼价增加势头将相对放缓，不过总体上仍然展现增加势头，关键是因为土地成本增加，建筑材料价格增加，人工工资提升，直接造成开发成本大幅度提升，所以楼市房价仍然有一定上涨空间。销售估计1、项目需求分析本项目所在地珠晖区是衡阳市最大一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个含有一定规模高级商住小区,在这里工作和经商人很多,火车站、学校、医院、幼稚园、工厂、商品经营和批发等云集在这里，人流量很大。大家物质生活不停改善，带来消费增加，大家对住房要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西和风景优美沿江风光带唇齿相依，南至望江路和著名东洲岛隔河相望，项目将利用其“傍水依城”良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生生态示范小区，以创新开发理念和居住生活方法打造衡阳高品质、高标准、不可复制江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活时尚，成为追求高品质生活一个肯定。2、项目销售目标群定位本项目计划为衡阳地域中高级楼盘，销售目标用户群定位以下：①一类用户：企机关职员本项目周围大型企业较多，上万人企业包含中钢衡重企业职员、衡阳铁路部门职员等等。1）中钢衡重企业职员衡阳中钢衡重设备（原湖南金阳机电设备制造）是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体专业企业。企业从1964年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年发展，成为卷取设备专业化生产企业，能生产多种冷轧开卷机、卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本、南非、马来西亚等国。企业占地面积26000平方米，固定资产1亿元。年产值达2.5亿元。该企业有超出十年未建设过单位住房，职员及家眷近3万人，该部分用户将会成为湘水明珠购置主力用户群，估计可购房800-1000套。2）衡阳铁路部门职员衡阳铁路系统，包含中铁五局职员及家眷近5万人，现在集中居住在珠晖区和平乡、苗圃一带，居住环境较差，交通不便利，该部分用户将会成为湘水明珠购置主力用户群。②二类用户：周围私营业主项目毗临衡阳火车站，周围中小私营业主较多，关键分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，含有大批有购置实力经营商家及商铺业主过万人，现在全部住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业处理亲人居住问题。③三类用户：周围学校老师珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区试验小学、衡阳师范学院、衡阳工业大学、衡阳机械技术学校、衡阳财政学校等等，从业老师近万人，而且学校老师待遇较高，含有较强购置能力。④四类用户：珠晖区公务员珠晖区公务员系统，包含企机关职员近万人，该部分用户关键考虑就近工作就近上班，但因为江东缺乏大型优质物业，不能满足她们改善居住环境基础要求，而湘水明珠出现完全改变了这种尴尬局面，本区公务员必将置业眼光从江西重新转移到江东。⑤五类用户：衡阳在外地成功人士现在湘江边乃至整个衡阳，大型规模小区全部罕有，尤其是别墅小区，对于在外工作衡阳籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高规模小区，作为湘江边唯一别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群置业首选。尤其是刘和平等名人作为湘水明珠准业主，对项目内在品质提升是更大促进。衡阳人含有很强烈恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，首先是为了改善父母居住环境；其次也是考虑逢年过节回家能有一个好居住环境。⑥六类用户：各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民心愿，其中部分经济条件很好必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠销售也将起到很大促进作用。⑦七类用户：各地房地产投资人士衡阳房价现在在全国来讲全部偏低，全国地级市房地产销售平均价格2700元/㎡,衡阳现在水平还不到2300元/㎡，有着极大升值空间，将会吸引各地有眼光人士前来购置。本项目临时未作任何广告宣传，已经有近500批用户慕湘水明珠风光带名声前来企业作登记，期望能第一时间购置到湘水明珠房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月蓄客期，计划贮备用户3000批以上。销售计划鉴于现在湘水明珠工程进度，销售部依据现在市场情况，制订以下销售计划。①销售量一期工程1至3号楼标准层住宅372套，总建面积65913.47㎡，可销售额约2.亿；②销售进度本项目估计10月初开盘：开盘后30天内，即至11月底，完成总销售任务50%，约186套住宅，销售金额约9000万；开盘后三个月内，即至1月底，完成总销售任务70%，约260套住宅，销售金额约1.4亿；开盘后六个月内，即至4月底，完成总销售任务80%，约298套住宅，销售金额约1.60亿；开盘后九个月内，即至7月底，完成总销售任务90%，约335套住宅，销售金额约1.8亿；开盘后十二个月，即至10月底，完成总销售任务100%，约372套，销售金额约2亿。销售收入估计1）周围城市房价比较：很多业内人士认为，衡阳现在房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长一段时间里，将有比很好成长空间，10月下旬，由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开全省前三季度房地产市场联席会议上得悉：全省商品房住宅均价为2291元/平方米，衡阳均价为1972.9元/平方米，低于全省平均水平。从周围城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价，长沙为3709元/平方米，邵阳房产均价为2222元/平方米，永州市新建商品房平均销售价格为1562元/平方米以上。郴州城区新建商品均价在1905元/平方米以上。从单纯书记来看，衡阳房屋均价低于长沙、邵阳，略高于郴州、永州，处于中等水平。在衡阳市开发协会第三届理事会换届选举会议上，市城建开发办主任田世凡讲话中发觉，衡阳房地产发展分为三个阶段：90年代至为第一极端，这一阶段关键表现为房地产起步和调整；至为第二阶段，这一阶段是衡阳市房地产开发行业发生翻天覆地一个关键阶段，也是谱写衡阳市房地产开发行业新篇章一个关键时期。这一阶段全市共完成开发投资61.29亿元，完成土地开发面积117.81万平方米,完工房屋面积434.39万平方米,实现商品销售额33.29亿元。开始进入第三阶段，衡阳楼市经过前两阶段发展后，已向品质、人文、居住等高端方向发展。经过前面两个阶段准备，很多业内人士认为，衡阳房价上涨已是万事惧备，而且已经在现在楼市上表现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺土地，协议出让方严管后，地价还有深入上升趋势；其三是建材价格在上涨，提升了建筑成本；第四是伴随人居环境和小区计划日益完善，房屋成本上涨；最终城市改变带来了较大有效需求促进房地产行业发展。这些原因将让衡阳房价面临快速爆发到来。6月份时，衡阳商品房均价为1972.9元/平方米,但到年底已经突破元/平方米,上涨势头迅猛。衡阳楼市价格现实状况：依据衡阳业内人士市场调查，衡阳电梯楼价大致以下：中泰峰景均价3000元/平方米，愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东云森湘江风光2600元/平方米，月畔湾2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。项目销售价格定位：依据本项目住宅和商铺房估计销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于2700元/㎡；其中1号住宅楼销售均价2800元/平方米，2号住宅楼销售均价2650元/平方米，3号住宅楼销售均价2800元/平方米，1号至3号楼公共停车场3000元/平方米，3号楼一层商铺销售均价9000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价5000元/平方米，本项目估计销售总收入为65913.423万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》。营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走定价策略推向市场。该项目价位有较高上涨空间，升值潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道①报纸广告包含衡阳日报、衡阳晚报，属于经典政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。②短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，能够作为一个长久营销手法。③影视广告当地多个电视台收视率不高，关键用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一动态广告平台，值得周期性高密度投放。④单张派发贯穿项目营销一直宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。⑤营销活动活动一：“沿江风光带完工仪式”、“湘水明珠开盘庆典”。活动二：“广州炒房团衡阳购房动”。活动三：“百年衡阳湘江风光带”摄影图片展”。活动四：衡阳人说衡阳大型文化论坛。活动五：系列名人讲座。活动六：衡阳人说衡阳大型文化论坛2、媒体宣传组合开盘前三个月，企业会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记用户数量，扩大蓄客量，为开盘销售二分之一做好蓄客准备。开盘当月，企业会配合风光带完工，举行多种活动，扩大在衡阳著名度，加以促进销售。开盘三个月后，企业会立即出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期六个月。路桥广告：贯穿项目营销一直。影视广告：开盘前30天高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周天天投放。衡阳报纸：开盘前一月投放3－4次，和每次新货上市投放1次。单张派发：天天均需进行推广方法,努力争取单张波及到衡阳每一个角落。短信推广：通常30天派发4－6次，开盘前每七天发送2－3次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。建设规模和项目开发条件建设规模本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。项目概况现实状况1、地点和地理位置本项目在衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路和湘江风光带相连、南至望江路、东隔计划中小区小学和中天路相连、北至小区北部主路口。本项目和衡阳市著名东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想商业、住家风水宝地。2、土地权属类别和土地情况本项目开发建设土地在衡阳市珠晖区荷花坪154号地域，面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用（）第A102843号国土使用证同意为城镇单一住宅用地。本项目土地开发建设计划，已经衡阳市计划局审议经过。项目建设条件1、地形、地貌、地震情况衡阳市处于湖南省凹形面轴带部分。周围围绕着古老宕层形成断续环带岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层红色丘陵台地，组成经典盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧全部有较低向北通道，其东侧湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜，而盆地由四面向中部降低，展现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四面山、丘围绕，中部平、岗丘交错。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳；南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳；西部为越城岭延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层，组成衡阳盆地主体，面积3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常宁天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁东县腾云岭，海拔1044米。东北部除南岳衡山外，通常地面高程在海拔300米-500米。市境最高点为衡山祝融峰，海拔1290米，最低点为衡东彭陂港，海拔只有39.2米。整个地形比降为7.9‰。地貌类型以岗丘为主，山地占总面积21%，丘陵占27%，岗地占27%平原占21%，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上江河溪流393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。起源于广西兴安湘江干流，自祁东归阳镇入境，依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县，境内长226公里。境内流域面积在3000平方公里以上湘江一级支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水电资源理论蕴藏量87.61万千瓦，可供开发量64.17万千瓦。

衡阳资源丰富，物产众多，开发前景诱人，是全国著名“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种，储量丰富，在中国外占相关键地位。依据《中国地震动参数区划图》（GB18306-），该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基础烈度＜Ⅵ度，属弱震区。2、气候条件衡阳地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，整年平均气温为16—18℃，日照时数1300—1800小时，无霜期长达260—310天，自然资源极为丰富。①气温年平均气温18.4℃一月份气温3.5℃七月份气温28.3℃极端最低气温-2.9℃极端最高气温38.7℃②降水量年平均降水量1660.4mm年降雨天数150天日最大降水量192.5③湿度最冷月平均相对湿度81%最热月平均相对湿度75%④风风速年平均值2.7m主导风向夏季NNW2.6m冬季NNW2.8m30年一遇最大风速23m⑤最大积雪深度10⑥最大冻土深度5⑦整年日照时数1717.0h3、水文地质衡阳水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体组成。总长603公里36条大小河川呈树枝状分布市境，是经典江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其中地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特点一是当地地表水地域分布差异较小，多年平均径流深度改变范围在550—700毫米之间；二是地表水中当地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到衡阳市总聚集面积达7.72万平方公里，总量为581.34亿立方米，客水为当地水18.5倍。但客水资源现在只利用了3亿立方米。4、交通运输条件衡阳交通发达，在全国45个公路交通主枢纽城市中处于关键地位，京广、湘桂铁路交汇于市区，开工建设京广和京九铁路南段联络线也汇接于衡阳。衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一，平均日抵达、发送货列1.2万辆。公路纵横交错、四通八达，京珠高速公路和衡昆高速公路在衡阳Ｔ接，北京至广州107国道、衡阳至广西凭祥322国道、连接湘赣闽南部“三南公路”贯穿全境。水上运输便利，湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮船。市区距长沙黄花国际机场约170公里，行程约2小时。衡阳作为全国45个公路主枢纽之一，不仅是不一样运输方法连接点，也是物流集散地，这里水运资源也十分丰富，境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年来，衡阳市大力发展水路运输，努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”立体交通网络，并从抓基础设施入手，切实加强水路航道港口建设，实现了质飞跃。5、生态环境条件风水有云：宅居者“藏风聚气，得水为上”,项目在地域上净水面宽幅长达约800米,属湘江衡阳段最为宽广之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,俯瞰广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之天象,足以世袭湘江千年贵胄气脉。本住宅开发项目在衡阳市湘江东岸南段，相傍湘江河，西面紧靠风景秀丽湘江风光带，东至计划中小区小学和中天路相连，南到望江路和衡阳市著名东洲岛隔河相望,今日东洲岛，森林茂密，鸟语花香，香烟缭绕。仁者乐岛，智者乐水，临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀。临江观岛，诗情画意，自然生活，这正是中国人所追求理想居家之地。6、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，负担施工任务施工队伍，只要满足施工资质企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件很好。7、政策环境本项目标建设符合衡阳城市建设总体计划和衡阳市珠晖区总体计划，落实了衡阳市政府城市建设发展战略，其对加紧城镇化进程，美化城市空间，发明新城市景观，提升城市品位全部含有主动意义。现在，衡阳珠晖区已经成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门领导及珠晖区责任人担任组员，考虑到该项目投资大、建设周期长，带来经济效益及社会效益显著，区政府下发了衡政发[]20号文，“相关《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》通知，将本项目纳入省、市关键项目，，享受区政府给相关相关优惠政策。建筑方案设计依据1、《城市居住区计划设计规范》GB50180-93（）2、《民用建筑设计通则》GB50352-3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975、《城市计划编制措施》6、《衡阳市城市计划行政技术准则》7、衡阳市城市总体计划8、本项目邻近湘江风光带设计项目设计专题和开发理念湘水明珠，地处被誉为衡阳八景“平沙落雁”——东洲岛之侧，立于湘江东岸，“远眺峰峦峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目所处“湘江东岸风光带南段工程”属于衡阳市政府关键打造“历史文化长廊”，全长3.2公里，独享原生态江岸文化，成就区域唯一性大规模江景文脉大宅小区。项目建筑设计由全球著名“澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所”承接，该设计企业接触项目早期，即被衡阳所蕴藏厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑方法让湘水明珠所发明辉煌得以延续、绽放光芒得以升华。在建筑设计上，以江景为导向，考量衡阳当地居民生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充足保持景观均好性、通风及采光自然通畅，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋自然美景。在项目整体计划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准小区，为业主营造高端、高质量居住气氛。湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目以建筑、自然和人友好为理念，意在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生水岸生活。在住宅设计理念上，项目引入了“新城市主义”、“街区型计划”、“仿生计划”等优异设计理论，努力争取将欧洲经典艺术大气、尊贵和东方文化“天人合一”理念有机结合，将友好生活气氛营造融入小区文化建设精神层面。项目总体计划方案1、计划设计标准①挖掘地块关键价值，以城市连营商业视角计划小区；②以销售为主导分期计划设计，确保项目滚动有序运作；③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合发明灵活多变环境空间；④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对小区穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体计划领先于湖南和衡阳众多大盘计划，力图表现开发商发展视野前瞻性和产品开发可连续性，总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人交往，动静有机结合，小区停车方法多元化，生活形态多样化，用公共、商业和文化、娱乐建筑和居住小区配套，确保该项目能够站在衡阳房地产业高端，对市民选择居所审美趋向和生活方法产生主动影响，在计划上采取低密度、低容积率、高绿化率控制指标，重视小区生态环境塑造和人文环境培养，努力争取将项目开发建设成为一流、含有大规模高尚小区特征示范性住宅小区。经过别具特色物业服务，向大家诠释“新房住文化”阳光理念。①独具特色水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限室内居住空间伴随水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观均好性。②更多广场和绿化开放空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也能够看见如画园林风景，并形成独具特色下沉景观，使整个空间错落有致。③充足考虑衡阳气候特点，在平面布局上强调南北通透，努力争取通风系统通畅。④采取最经济关键筒尺寸，合理组织交通，尽可能降低公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美湘江边部署联排住宅水岸岛居，同时办公性质高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，现有临街商业街，又有集中商业、小区会所。小区南北两个地块之间市政路，结合小区主入口设置，形成人流集中、商业气氛浓厚商业街，沿小区东侧市政路计划了底层沿街商业，增强了小区外围商业气氛。建筑设计1、关键规范及标准《建筑结构荷载规范》[GB50009-]《建筑地基基础设计规范》[GB50007-]《混凝土结构设计规范》[GB50010-]《建筑抗震设计规范》[GB50011-]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]《地下工程防水技术规范》[GB50108-]《砌体结构设计规范》GB50007-《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-《高层建筑箱形和筏形基础技术规范》JGJ6-99《建筑地基处理技术规范》JGJ79-《人民防空地下室设计规范》GB50038-94《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：932、建筑风格及立面特点①依据“以人为本”建筑设计理念，表现休闲、简约建筑风格，将新古典美学精细、质感、厚重和美感充足表现。在建筑立面上采取欧洲古堡颜色，用复杂线条曲线表现出优美、动感、多变视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华设计哲学建筑立面表现典雅细腻新古典风格，采取大尺度阳光露台，经典三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵艺术气息。3、建筑户型特色①细化功效，把握尺度营造气氛，更灵活性平面设计以满足日益改变生活模式。②充足考虑衡阳气候特点，在平面布局上强调南北通透，努力争取组织穿堂风，明厨、明卫，提升生活品质。③住宅户型格局方正大气，功效部署合理，空间结构紧凑。④户型设计新奇，增加品位空间，符合目前及未来市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤采取最经济关键筒尺寸，合理组织交通，尽可能降低公摊面积。结构设计1、指导思绪在结构设计中充足考虑以下内容：Ⅰ、使结构含有明确计算简图和合理地震作用传输路径。Ⅱ、含有必需抗震承载力，良好变形能力和消耗地震能量能力。Ⅲ、对可能出现微弱部位，拟采取方法提升抗震能力。2、结构设计结构安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型：6层以上多层住宅采取框架结构，4-6层多层住宅依据地质条件和是否有地下车库，确定采取砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采取浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存顶板采取加设次梁梁板结构，以降低楼板跨度和厚度；梁采取反梁形式，以满足建筑空间净高要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件新规范版。给排水设计1、给排水①设计规范《建筑给水排水设计规范》[GB50015-]（版）《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-]《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-]（版）《建筑设计防火规范》[GB50016-]《室外给水设计规范》[GB50013-]《室外排水设计规范》[GB50014-]国家和当地域现行相关规范、规程、标准等②给水设计Ⅰ水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网供水流量能满足小区用水量要求；压力能确保小区低层建筑压力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。Ⅳ消防系统小区室外消防给水管网成环状部署，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。③排水设计小区采取分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。节能节水方法设计依据为落实实施国家节省能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提升采暖和空调能源利用效率，依据中国行业标准《夏热冬冷地域居住建筑节能设计标准》，JCJ134-制订标准为依据。建筑部分节能设计1、外窗均采取浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑屋顶和外墙采取下列节能方法而且预防白蚁、鼠等生物侵害。①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热结构。③采取倒置式屋面和种植屋面，局部采取坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中接缝、混凝土、嵌入外墙金属等组成热桥部位均作隔热保温处理，确保其内表面温度，不低于空气露点温度并降低附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采取了良好隔热保温方法。5、楼梯间采取封闭式并可开启外窗。环境影响评价编制依据《污水综合排放标准》GB8978-1996；《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。环境现实状况1、气象整年气候基础特点:上六个月气温延续最近一直偏高特点，关键原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。上六个月气温基础趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及多种生物生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，比如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下六个月气候基础趋势：夏秋季节雨水充沛，比较清凉，雨季结束不显著，和上六个月暖冬事件有很好相关性，是厄尔尼诺现象造成气候异常改变关键表现。整年平均气温18.2℃(衡东、西渡、祁东)—18.6℃(市区),较历年偏高0.3(衡东、西渡、祁东、常宁)～0.7℃(衡山)。全市年极端最低气温-2.9℃,出现在西渡、衡东(12月26日),当日全市全部出现低于0.0℃极端最低气温,其中市区极端最低气温-1.3℃。全市极端最高气温38.7℃,出现在衡东(7月3日),市区极端最高气温为37.7℃(7月3日)。整年极端最高气温≥35℃高温日23(祁东)～32(衡山)天,北部多于南部。依据气温等级划分标准:衡山、市区、衡南为偏高年景,其它5站为略高年景。2、大气质量现实状况依据检测结果，建设区域内SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现实状况基础符号国家环境质量二级标准，环境空气质量很好。项目建设对环境影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周围环境造成污染，符合环境保护要求。环境保护方法1、设计依据《环境空气质量标准》；《城市区域环境噪音标准》；《大气污染物综合排放标准》；《室外排水设计规范》。2、设计标准①建设项目污染防治处理设施应和主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市相关排放标准。②坚持经济效益和环境效益相统一标准，把产生多种污染降低到低程度。3、治理方法①污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动设备，在震动设备基础上设置减震器，必需时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。③固体废物治理小区固体废弃物关键是生活垃圾，小区建设垃圾搜集点，部署在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理企业派专员负责搜集，送到城市垃圾站处理。劳动卫生和消防指导思想以科学发展观和构建友好社会关键思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为关键，以杜绝人员伤亡为目标，提倡安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长久有效安全机制，坚持安全消防和建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。职业安全卫生健康对策和方法1、安全施工保障方法①选择优异、经济、节能、高效安全技术、材料、工艺和设备，确保施工过程本质安全，从源头上消除事故隐患。②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方法和手段，提升安全生产监管执法装备水平和执法能力。④建立健全项目安全施工应抢救援体系。⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。⑥建设项目标安全设施应和建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策和方法①建设项目标工作场所，应该符合国家职业卫生要求。②建立和完善职业卫生监督检验机制，配置必需专业监督和检验装备。③研究、推广优异职全危害控制技术，采取职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生情况改善。④落实相关规章制度和职业危害防治和整改方法。⑤加强从业人员劳动保护、有效预防职业危害。⑥建设项目标职业病防护方法应和建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。消防设计1、设计依据和标准《建筑设计防火规范》[GB50016-]《建筑灭火器配置设计规范》[GBJ140-90]《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-]《火灾自动报警系统设计规范》[GB50016-98]《建筑内部装修设计防火规范》[GB50222-95]本项目防火设计标准是从总平面布局，建筑平面部署、细部结构、设备等各方面统筹考虑，全方面满足消防及安全施工、经营需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵照国家相关规范，首先满足和相邻建筑防火间距，在小区内有环通消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并确保大量人流快速、便捷集散。设计充足考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等关键消防设计备可能性。3、室内装修防火室内消防应严格根据《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-1995）实施，依据功效和所处位置不一样，采取不一样装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求耐火极限。4、消防道路设计商业部分：四面形成了环形路，消防车能达成大部分位置。住宅部分：住宅四面已经有环形道路，小区内设大于4米环状道路。5、水量室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S自动喷水用水量：30L/S6、室内消火栓系统小区四面按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统小区内各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采取SN65型室内消火栓带开启按钮，确保设置间距小于50米并有2股水柱同时达成室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。组织机构和人力资源配置组织机构董事长衡阳富邦升辉房地产开发是由衡阳市政府在中国中西部招商会中引资过来加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局同意成立一家房地产开发、销售为一体综合性开发经营企业，企业下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织结构图以下：董事长总经理总经理销售部工程部财务部技术部管理部办公室销售部工程部财务部技术部管理部办公室 人力资源配置衡阳富邦升辉房地产开发觉有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，企业人员大全部是经验丰富专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施人员需要。项目实施进度项目开发期1月至6月为项目主体工程建设期。项目实施进度安排项目总体工期时间为1.5年，从1月至6月。7月，完成项目计划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施建设。项目实施过程控制方法1、项目进度控制方法在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检验,并立即对检验情况进行分析,找出影响进度原因,做好进度计划调整和完善。检验方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检验；(3)定时召开现场会议。2、项目质量控制方法项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数听说话”标准，以确保和提升工程质量。利用系统概念和方法，把各步骤质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又相互促进管理网络和有机质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意工程。3、项目资金控制方法在项目实施过程中，各相关单位要加强资金使用管理，硬化预算约束。严格实施专款专用、专题管理、单独核实要求，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核实和内部稽核制度，对项目资金实施全过程财务管理和监督；要严格项目资金完工决算，规范项目标业绩考评和追踪问效。项目招投标工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用交易方法，是一个规范化竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全方面工程方面招标投标，有利于利用竞争机制，使资金得到经济、有效使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有利于技术引进成功性、实用性，激发企业活力。改革开放以来，中国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立优势已经不复存在，于是不停加大技术改造力度，经过招投标了解和成功引进中国外优异生产技术，开发新产品，以领先者姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提升投资效益，无偿取得经济、科技信息，和中国外市场接轨有效路径。改革开放以来，企业经营自主权逐步得到落实，但投资决议并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平反复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能准期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，全部努力争取中标，而价格是否较低是评标中标关键依据之一，所以，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。因为当今科学技术更新快，产品更新升级换代周期缩短，所以，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，经过规范招标制度完成工程和设备采购能为企业节省大量时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正特征确保了企业采购过程透明化公平性竞争和择优选定是招标投标基础属性，是招标过程首要条件。伴随中国加入WTO和经济飞速发展，企业采购行为将深入规范化，招标投标制度将会越来越多来地利用于各个领域，为中国经济建设发展作出更大贡献。工程项目招标投标原因分析招投标是作为一个市场交易方法最优选择应运而生，一个成功招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上大大节省，同时也会为投标人降低销售步骤中人财物力消耗。不过，影响一个招投标项目成功是否原因是多方面，其中任何一个原因不配合，就有可能造成招标项目标失败。1、业主和招标机构配合是否默契是招标项目成功基础。首先，业主应对招投标这种采购方法有一定了解，信任这种方法，并期望经过招投标带给企业良好效益。

其次，业主和其委托招投标机构应建立相互之间信赖，并时常就各自想法进行相当程度相互沟通，从而确保在整个招标项目实施过程中，采购业主和招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，因为招标机构本身信息渠道广泛性、发标路径多样性，常常会争取到众多潜在投标人。此时，假如采购业主和招标机构配合默契，在和上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁态度，公平地对待她们，将有利于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好竞争气氛，有效降低设备投标报价，增加设备配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款编制是否合理是招投标项目成功关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会和部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本情况；而有时，采购业主也可能因为对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构参数过于简略。3、招投标程序规范运作是招标项目成功坚实支柱。多年来，中国《招标投标法》及招标措施管理要求相继颁布，国家对企业经过规范招标采购设备也给了一定政策扶植。然而，因为招投标关键意义已经被社会普遍接收和认识，越来越多机构看好这个市场前景，纷纷进入。她们对相关招标投标国家政策法规和管理要求不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采取无序竞争，一味满足采购业主不合理要求，违反国家相关招标管理要求，视经济效益为其最高追求目标，从而给规范操作招标机构带来巨大冲击。4、招投标机构从业人员敬业精神和自律精神是招标项目成功基础确保。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度敬业精神要求自己，配合采购业主时间安排加班和出差，主动办理好多种手续并勤和其联络，急业主之所急，想业主之所想。因为招标机构在招标项目中位置特殊性，参与主持评标工作招标机组组员往往会在评标委员会中占一席之地，这全部需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家相关招标管理要求，尊重评标委员会决定，不做损害采购业主利益事。5、业务素质高，专业分配合理教授评委为招标项目标成功提供有力技术支持。招标机构假如和一批各行各业含有高度专业素质教授建立了融洽、长久工作关系，则在招标过程招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理教授评委，基于这些教授长久在自己研究领域丰富经验，她们常常会给采购业主从各方面提供合理、关键意见和提议，完善招投标文件或对参与投标设备给公正评价，招标项目由此可在发标阶段寻求到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全方面情况，这在技术方面对招投标项目标成功是一个有力保障。6、做好招投标项目标前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功一个关键条件。一个招投标项目标运作并不是从发标到开标、定标简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项现在期和后期两个阶段较长周期工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完成这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应该提早介入，搜集资料、寻求潜在投标人、和采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主和中标人签定购货协议乃至到货过程中，招投标从业人员仍应立即跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主事情当成自己事情一样对待，招投标这种采购方法才能完全表现其优点和益处。招标依据依据《中国招标投标法》、湖南省发展和改革委员会制订《湖南工程建设项目可行性汇报增加招标内容和核准招标事项暂行要求》及《湖南省实施<中国招标投标法>措施》第十一条之要求，达成下列规模标准之一，必需招标：①施工单项协议估算价在100万元人民币以上；②关键设备、材料等物资采购，单项协议估算价在50万元人民币以上；③勘察、设计、监理等服务，单项协议估算价在30万元人民币以上；④单项协议估算价低于本条第①项、第②项要求标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上。招标范围序号名称招标情况备注不招标招标1项目勘察、设计招标2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及基础设施施工招标9关键设备、建