戴德梁行酒店公寓项目策划管理模板

一、序言水晶岛项目标定位调整工作是项目现在关键，是项目开展营销工作前提和基础。在前一阶段，我行经过对西安写字楼、住宅、商业等本项目所包含到各类市场具体供需调查，把握了西安现在市场特点和未来发展走势，明确了项目所面临市场压力和机遇。同时对和项目区位、档次、物业类型有类似性北京商务综合建筑体进行了专题研究，以掌握综合建筑体基础规律，作为本项目定位依据。另外对项目本身条件也进行了具体分析，作为项目定位前提条件。在上述分析基础上，结合市场特点及未来发展走势、综合建筑体规律、项目本身条件三个方面提出了我们定位提议。即：项目总体定位为高级次商务综合建筑体，项目标三个关键功效之间，应形成运转良好互动作用，成为西高新乃至西安市独特高品质综合性项目。具体表现在整体项目应以写字楼为关键功效，公寓配合写字楼，形成项目标主体；商业配套作为对二者功效补充和完善，三种功效在统一商务气氛下相互支撑，形成1+1大于2协力效应，最终能够以较强综合实力参与市场竞争。经过和贵司沟通和研讨，以上基础定位已经达成了双方共识。但在此基础上还需要深入细化相关问题，才能够达成可操作程度。因为时间紧迫，而且定位工作深化也需要阶段性深入，在第一阶段汇报中，定位细化程度还不足，所以我们在项目基础定位确定基础上，结合项目急待处理具体问题，对项目标定位进行了补充和细化，方便促进项目标定位落实到可操作层面。现在需要细化问题关键包含：公寓具体定位，和对应细化定位问题，如交通组织、大堂分割、装修、经营管理方法、和已售出物业关系问题等；公寓底约定位，包含业态、布局、规模等；写字楼低约定位，包含业态、布局、规模等；水晶石功效细化、业态组合、经营管理模式等；作为综合建筑体，上述需细化定位内容之间是有联络，尤其是作为项目关键功效公寓定位更是关键。在项目总体定在高级商务综合建筑体前提下，写字楼、商务俱乐部——水晶石定位方向已经明确，而且是和总体定位吻合，提升项目总体价值。但公寓定位还需要明确，公寓内应该包含何种功效才能够和项目标总体定位吻合，和写字楼、水晶石等起到相互促进作用。而且公寓功效细化，公寓和其它物业关系明确以后，公寓功效划分、交通组织；公寓低商定位、写字楼底商定位等将迎刃而解。所以，在项目定位细化调整阶段，关键问题是公寓定位问题。二、公寓细化定位在公寓细化定位上，关键问题是在公寓中是否需要设置酒店功效。在是否需要酒店明确以后，才能够确定公寓内还应安排何种类型公寓产品，和公寓、写字楼低商配套等定位细化问题。所以，我们首先对酒店功效必需性和具体产品模式进行确定，在据此考虑其它功效设置。酒店功效定位一）酒店功效存在必需性分析市场需要高级酒店西高新作为西安经济发展最活跃区域，入住企业达成近5000家，其中不乏世界500强企业和中国著名企业。企业聚集，除了进行生产、研发等活动，也同时会产生商务交流需要，对高级次酒店有较为强烈需求。同时西高新经过多年发展，已经成为综合性城区，商务活动日趋频繁。现在酒店设施显著不足，全区著名酒店仅有一家三星级酒店，已无法满足商务活动需要。所以从市场情况来看，高新区存在着对高级次四星级、五星级商务酒店需求。酒店是商务型综合建筑体中关键功效经过对商务综合建筑体专题研究，在大型商务综合性项目中，写字楼、公寓、酒店和商业是最关键和基础功效。而且酒店比重在综合性项目中，所占百分比通常介于10％－30％，公寓基础为服务式公寓，百分比介于15％－25％。本项目中公寓部分规模百分比在50%左右，假如考虑酒店功效和投资服务型公寓两种功效，其比重完全吻合较为理想综合建筑体酒店和公寓规模百分比。符合贵司长久发展战略贵司作为西安最具实力开发企业之一，多年来开发了大量房地产物业，全部在市场中产生了较大影响力，贵司一直是市场引领者和开拓者。在高新区经济快速发展，房地产市场竞争日趋猛烈情况下，贵司为自己提出了新要求和挑战，涉足新市场领域，开发西安市场还几乎属于空白高级次综合性项目和酒店类产品，继续保持对市场引导，是企业发展新一步和关键战略。综合来看，西高新区域酒店设施不足，而市场又对高级酒店有较大需求，开发高级次酒店产品能够满足市场需求，有良好市场空间。同时作为商务综合建筑体，酒店是必备功效，对项目标品质保持在高水平是有力支撑，并使项目总体价值有较大提升。另外，开发酒店产品也是贵司引领市场关键举措，是涉足新市场领域关键步骤。所以综合而言，对于本项目安排酒店类产品是必需。二）酒店功效具体类型分析酒店功效类型能够分为三种类型：纯酒店、产权式酒店和进行酒店式经营和管理公寓式酒店。下面我们对三种酒店类型在本项目中适应性进行分析，选择较为适合本项目标酒店功效类型。纯酒店纯酒店是拥有40年产权，产权和经营权统一，经过经营获取长久收益酒店类型。经过我们对北京商务综合建筑体专题研究，在商务综合建筑体内酒店通常全部是4星级、5星级高级次纯酒店，产权和经营权不分离，由著名酒店管理企业经营管理，是商务综合建筑体高品质有力确保，对综合建筑体内其它功效有较强支持作用。对于本项目而言，设置纯酒店有利原因是：1.市场当中缺乏高级次酒店，而对高级酒店需求在不停增加；2.酒店是商务综合建筑体中关键功效，有利于综合建筑体不一样功效协调，促进总体价值提升。但不利原因也很显著：纯酒店是进行长久经营获取收益，通常不出售，资金回收期限比较长。贵司开发酒店物业，是涉足新市场领域，迎接新挑战战略考虑，纯酒店开发存在着高投入和难以快速回笼资金矛盾，对企业继续做市场市场领航者在资金支持方面有不足。四、五星级高级酒店是西高新市场所需要，高级酒店对装修、设施设备要求较高，本项目假如建设纯酒店无疑需要加大成本投入，风险大，而长久经营是否能够确保项目成本顺利回收存在不确定性，而且后期经营也存在风险。作为纯酒店，国家有严格星级评定标准，而本项目本身是公寓，不管在空间上、设施设备配置、配套设施配置等方面，全部无法达成国家标准，难以根据星级评定标准进行改造，从而无法确保作为纯酒店所必需档次标准。依据项目现在现实状况条件，已经无法作成纯酒店，而且已经有相当数量房间出售出去，使后期进行酒店式管理难度很大。所以在经营管理方面，找到著名酒店管理企业进行经营和管理是比较困难。经过以上分析，能够判定，本项目不适合开发纯酒店。产权式酒店产权式酒店是旅游和房地产相结合产物。产权式酒店即投资者购置酒店客房后通常不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理企业统一出租经营，获取一定投资回报，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。产权式酒店通常在自然景色优美旅游度假区，满足投资者休闲度假和获取投资收益双重需求。产权式酒店也是真正酒店，产权为40年，进行酒店式经营和管理，长久收益。作为一个投资产品，投资者拥有产权和收益权，但没有经营权。从国外经验来看，产权式酒店成功要素中有多个必需原因：有庞大用户群在自然景观、娱乐休闲资源优越旅游度假区专业管理企业和网络化经营对于本项目而言，开发产权式酒店不是理想方案，存在以下制约问题：产权式酒店土地使用权限是40年，也需要进行星级评定才能确保品质，吸引投资者，所以需要加大前期成本投入。西高新是产业区，不是旅游区，对用户吸引力比较差。因为不是旅游区，产权式酒店只能作为投资工具，而西安用户投资多带有多重需求属性，仅能满足其投资需求产品对其吸引力不足。和本项目商务气氛不协调。为吸引投资者，大多数产权式酒店需对投资者有投资回报承诺，无疑加大了开发商经营风险。因为存在上述制约原因，有产权式酒店管理经验酒店管理企业会对项目标经营前景进行评定，达成合作可能性会比较低。公寓式酒店依据北京、上海等发达城市经验，在高级商务综合建筑体内或在商务区内，已经出现了起到酒店功效而且进行酒店管理公寓式酒店。即使在本质上，它们是有70年产权公寓，但它们实现了一定时期内产权和经营权完全分离，而且经过酒店销售渠道取得租客，由专业酒店管理企业统一经营管理，从品质到管理到服务全部靠近或达成高级酒店水平，用户以短期商务客人为主。这类公寓式酒店兼顾了产权式酒店和居住型公寓属性，购置者能够满足其自用和投资多重需求，对购置者而言比较有保障。这类产品基础操作模式是：（1）开发商经过高品质装修和组建专门酒店管理企业，将项目包装成高端产品——四、五星级酒店，从而使投资者感觉到项目未来保值增值能力，吸引投资者注意；（2）经过长久返租、承诺替投资者还月供款等特殊投资模式，促进有意向投资者进行实质投资，而且实现较长时间内投资者产权和经营权分离，酒店管理企业能够取得长时间经营管理权，从而确保了将公寓根据酒店方法进行经营管理，实现酒店功效。（3）在项目进入经营阶段，为投资者提供一定时限无偿使用权。（4）经过后期经营，获取经营收入，实现对投资者承诺。对于本项目而言，采取此种方法对于投资者有一定吸引力：因为一定时期产权和经营权分离，使得项目实现了酒店功效，而酒店在西高新是有良好市场前景，所以，作为酒店功效产品其产品本身品质有保障，而且开发商承诺和市场潜力能够使投资者取得稳定回报，物业有升值可能性。对投资者而言，用较少投资取得了高品质物业，而且物业保值增值能力比较强，通常还能够得到一定时限无偿使用权，所以有较强吸引力。对于开发商而言，采取此种方法关键好处于于：将公寓产品包装成高级酒店，在根据高级酒店价格出售给投资者。用高总价获取较高首付款，一次性取得大部分成本回收。西高新高级酒店缺乏，使得经营收入有确保，在扣除承诺返租或按揭款和经营成本后，可能不仅回收了全部成本，而且能够取得额外经营利润。经过取得长久统一经营管理权，实现高级酒店功效，对于综合建筑体总体功效协调和总体价值提升有促进作用。能够带动其它物业保值增值，提升公寓品质，促进其销售。但此种模式在市场及经营方面也存在着一定风险：投资者实质上是用较高首付款购置了后能够继续使用55年公寓产品，是一个期货投资。后产品价值怎样难以得到确保。而且投资者让渡了首期款时间价值，丧失了用其投资其它项目标收益。所以投资者对项目后品质和市场情况最为担心，而且会期望在内取得一定附加权利。所以开发商应该定时更换装修和家俱，确保项目标品质，而且给投资者一定时限使用权或其它优惠。此种模式适合于对项目成本组成不了解，投资渠道少，不了解资金时间价值投资者。为达成酒店品质，开发商在前期必需要增大投资成本，使项目销售风险加大。必需和专业酒店管理团体合作，有良好酒店销售渠道，才能够确保项目标稳定回报。在项目经营期间，还要定时重新装修和更换家俱，需要追加投资，增大了经营风险。项目现在公寓价格平均在3600元/平方米，而高级酒店价格会很高，和项现在期定价有较大区分，价格跨度大，对销售会造成不利影响。4.适合本项目标酒店类型经过以上三种酒店类型分析，能够看出，酒店式公寓是较为适合类型。符合企业经营发展战略，从单纯住宅开发向复合房地产开发过渡。符合商务综合建筑体基础规律。对项目整体品质有提升作用，确保项目总体价值和高回报。符合现在市场中投资者投资心理和多重投资目标。能够提升公寓及其它物业价值，带动其经营和销售，缩短回款速度。酒店直接用户是投资者，间接用户（租客）是短期居住商务客人。直接用户是投资者，她们是将本项目作为酒店和一个投资产品来购置，她们所看中是高级酒店和专业经营管理为项目带来保值和增值。间接用户是短期居住商务客人。因为商务团体客人对配套要求比较高，而项目本身是公寓，配套设施和专门酒店会存在一定差距，首先即使能够经过商业配套设施在一定程度上加以填补，但其次能够将关键侧重在短期居住商务散客，因为短期居住商务散客承租能力较强，对于保持较高经营收益，进而实现对投资者承诺有好处。而对于旅游客人，因为西高新不是旅游区，对旅游客人吸引力不强，而且旅游客人价格承受能力也比较低，所以不是理想用户。对于西安，尤其是西高新而言，因为商务活动越来越活跃，短期商务客人数量比较多，周围众多企业、写字楼商务人士应该是酒店式公寓关键用户，而且假如本项目酒店特色较为鲜明，提供和住酒店不一样居住感受，很可能会吸引更大范围商务客人。（二）公寓类型定位对于本项目标公寓而言，除了设置酒店功效以外，还应该有其它公寓类型。我们下面对有可能公寓类型一一进行分析，从而判定最为适合公寓类型。纯公寓纯公寓是以自用为关键目标，兼顾其它需求公寓。依据我们对西高新住宅市场调查，现在住宅市场发展态势良好，大家普遍对西高新住宅市场较为看好，需求较为旺盛。但纯公寓用户对户型需求相对比较大，户型选择上以2－3室为主，而本项目公寓以一居为主，在户型上难以满足纯公寓用户需要。而且，纯公寓和本项目作为商务综合建筑体定位不吻合，对项目总体品质有影响。酒店功效和自住公寓不协调，对酒店品质也有影响。商住公寓伴随高新区发展，各类企业越来越聚集，成长型企业和小企业对商住公寓有需求。依据我们对商住企业调查，她们对户型需求也多为2-3居，以满足办公需要，而本项目公寓户型无法满足商住要求。商住公寓档次和酒店、写字楼档次不匹配，对项目总体品质有影响，会造成品质下降，收益降低，不能达成高级次商务综合建筑体基础要求。酒店式公寓依据北京、上海等发达城市经验，酒店式公寓大多是采取大产权统一经营方法，其分销渠道是传统房地产销售渠道，和房地产中介企业进行合作。用户以长住用户为主，关键是中国外高级商务人士和高级白领。这种产品是长久经营，获取长久收益，投资成本逐期回收而不是快速变现。这么对本项目标资金压力会比较大，不是理想方法。以出售为主酒店式公寓，若承诺较长时期回报，则成为以投资为主兼顾自用投资产品，为确保品质，应统一管理和经营，以取得稳定收益。此种模式其实和前面讨论过实现酒店功效公寓式酒店类似，作为一个新投资产品，本项目标公寓部分完全做成此种产品市场风险比较大。假如仅承诺较短期限回报，也需要提供装修，和酒店硬件投入差异不大，但两种产品会产生竞争。必需采取统一经营方法，不然小业主为取得用户，会竞相压价，品质难有确保。在用户方面也会和酒店客人有冲突。而且包租风险较大。因为采取酒店式经营管理，物业管理费会比较高，对于自用用户不划算，会将自用用户或先期自用后期考虑投资用户排除在目标用户之外，会加大项目标市场风险。投资型服务公寓和上面提到采取短期承诺酒店式公寓相比，投资型服务公寓能够在确保项目档次基础上，采取菜单式装修方案，由开发商统一负责装修，使项目标品质有保障。同时服务内容也是可选择，使物业管理费降低，从而能够吸引投资者、自用者、自用和投资兼顾者、作为用户招待场所企业等多个用户，分散了市场风险。而且投资型服务公寓用家多为长久用户，和酒店以短期商务客人为主也并不矛盾，在档次上即使和酒店相比有一定差距，但也是高品质。依据我们对于综合建筑体研究，服务式公寓也是基础功效之一，对于综合建筑体内其它功效也能够起到支持作用，对项目总体价值提升有帮助作用。所以，综合比较多个公寓类型，投资型服务公寓是最为适合公寓类型。（三）水晶岛公寓细化定位1.目标用户1.1目标用户（1）公寓式酒店用户群酒店直接用户是投资者，间接用户（租客）是短期居住商务客人。（2）投资型服务公寓用户群投资者：对该项目有投资意向用户，期望首期投资额较少用户自用型：高新区工作外籍和外地高级管理人员将其作为接待用户相关企业在西高新工作白领，短期自主，长久投资2．项目现有条件分析2.1设施设备相对于纯酒店而言，上述二种物业类型对于楼宇设施设备不存在明确要求性要求，而取决于市场和目标用户需求。本公寓楼可配置二十四小时热水、户式中央空调，含有基础智能化配置，基础满足商务用户使用要求，对于整体物业品质有一定提升作用。2.2配套设施相对于纯酒店而言，“公寓式酒店+投资型服务公寓”二种物业类型对于楼宇公共配套设施并无具体要求，关键取决于市场和目标用户需求。但针对本项目标具体区位，现在还未成熟，商业配套设施应尽可能配置全方面，满足用户多方面需求。2.3户型公寓楼户型原本根据商务公寓标准设计，户型面积、配比等和公寓式酒店及投资型服务公寓均较为吻合。2.4总平面布局及出入口商务居住功效所必需临街面、多个和城市道路连接口本公寓楼均满足要求。公寓楼人行、货流、内部出入口设置不仅满足使用要求，为公寓管理和服务预留了条件。3．具体组合形式“公寓式酒店+投资型服务公寓”具体组合形式基础有以下二种方法：分楼层组合竖向组合下面将对此二种方法加以分析说明。3.1分楼层组合3.1.1组合方法分楼层组合又分为二种方法，其一为将公寓式酒店设在公寓楼高层部分，其下部为投资式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓”，另一个方法为将公寓式酒店设在公寓楼低层部分，而投资型服务公寓在高层部分，即“下部公寓式酒店、上部投资型服务公寓”。不一样上下组合方法，在不考虑电梯和大堂使用前提下，区分以下：3.1.1.1上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓将公寓式酒店设在大楼高楼层或低楼层，本身并无本质性差异；公寓式酒店在高层部分，酒店客房将拥有很好视野和采光、景观等。3.1.1.2上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓因为本项目西南侧隔路木塔寨变电站，将公寓式酒店设在下部，距离变电站较近，而使公寓距离变电站相对较远。公寓式酒店为短期散租客，对此不会尤其注意，可将此不利影响化解。从经营角度，因为下部3-5层有38套已售户型承诺5年返租，将公寓式酒店设在低层，恰好将这些承诺用户纳入酒店式管理，能够经过补充协议将此部分房间纳入公寓式酒店客房，实施统一经营管理，所得收益统一返还小业主，有利于贵企业实践承诺。3.1.2电梯和大堂使用从整个大楼安全性角度，二种物业即使全部是公寓，但公寓式酒店为短期租户，而投资性公寓以长久租客为主，所以电梯和大堂仍应该分用。以免人流混杂，对双方安全角成隐患，降低整体物业档次。一旦采取横向分割方案，肯定会造成从电梯厅到房间交通距离过长问题，对于酒店客人而言，因为是短期居住，对此可能不会尤其关注。但对于公寓客人，因为是长久居住，过长交通距离肯定会给其带来不便，从而降低其购置投资或自用爱好，不利于项目销售。所以横向分割方案对项目标销售和用户居住影响很大，不是理想方案。3.2竖向组合3.2.1公寓楼平面布局含有双大堂特点，有利于竖向分割。公寓式酒店和投资型服务公寓可各自使用一个大堂，各自独立成区、分区使用、分区管理，处理了公寓式酒店和公寓混用电梯和大堂问题；但此种分割方法最大问题是各层平面被分成二部分，每一部分消防疏散楼梯只有一个，不符合消防规范，补救方法是在分割处设防火门，作为另一个逃生出口，满足紧急逃生要求；而从电梯服务面积角度分析，标准层6部电梯均分为2组，一组3部电梯，电梯数量相同，决定其服务面积也尽可能相同，所以纵向分割方案需要尽可能均等划分标准层平面，不然会出现一边电梯过剩，而一边电梯不够使用情况，会降低公寓档次。现在在G-G1轴防火分界线基础将整个平面划分为近似相等两部分，基础符合电梯服务能力。3.2.2分区方法采取竖向分割形式，有二种分割方法可供选择，其一为依据东大堂面积较大、适合作为公寓式酒店大堂特点，将公寓楼东半部分改为公寓式酒店使用，而西半部分仍作为投资性公寓；其二为西部作为公寓式酒店而东部作为公寓。两种方案各有优势和不足之处，现分述以下：3.2.2.1公寓式酒店设在东侧优势：首层东侧大堂宽大气派，适合作为公寓式酒店大堂。东侧1-2层商业配套面积充足，有利于安排公寓式酒店服务配套设施。劣势：但木塔寨变电站在西侧，公寓式酒店在东侧，而以长久居住为主投资性公寓在西侧。投资性公寓用户对于居住环境要求相对较高，对于木塔寨变电站存在会较为关注，不利于投资性公寓销售和出租。整个公寓楼服务/消防电梯在大楼西部，公寓式酒店无法顺利使用到服务电梯，而投资性公寓反而不十分需要服务电梯。3.2.2.2公寓式酒店设在西侧优势：将公寓式酒店设在公寓楼西侧，靠近木塔寨变电站，淡化变电站对于投资型服务公寓不利影响，有利于投资性公寓销售和出租。同时公寓式酒店必需服务电梯（及消防电梯）在西部，便于使用。洗衣房等设施在西部，便于公寓式酒店使用。公寓式酒店在公寓楼西部，距离水晶岛写字楼相对稍近，靠近办公楼商务气氛，功效、档次较为协调，便于配套设施共享。劣势：西部大堂面积相对较小，空间相对局促，对于公寓式酒店而言，和公寓式酒店形象和档次不符，不够气派。酒店式首层、二层商业配套面积较少，1-2层总面积约1740平方米，而且其中包含货运出入口、煤气表间、智能化机房等设备用房，不能满足公寓式酒店对于配套设施需求；而投资型服务公寓1-2层总面积为约2830平方米，面积较为宽松，其配套面积和功效能够和公寓式酒店共享一部分，甚至在写字楼配套中也有需要和公寓式酒店共享功效。但这种共享配套，尤其是公寓式酒店和投资性公寓共享配套，使用不便，一样造成一定程度人流混杂，带来对应管理和安全问题。公寓式酒店还需借用写字楼配套设施。3.2.3安全问题竖向分区方法，仍需确保每层消防疏散，需要在防火分区处加设甲级防火门（根据现图纸为每层走廊G轴-G1轴处）。为确保日常居住使用安全性，此处需要增加人员或电子监控设施给予管理和防范。3.2.4电梯数量依据我行多年对于酒店市场经验，一个运转良好、盈利顺利酒店，存在一定客观规律，即需要一定规模效应，其基础盈利规模大致在300个客房，才能取得合理收益。而300间客房酒店，对于客用电梯数量要求基础是平均60-90间客房需要一部电梯，根据此标准，300间客房约需要4-5部客用电梯。而本项目经过竖向分割，东、西两部分各3部客梯，对于公寓式酒店，电梯数量较为担心。3.2.55货运电梯因为公寓式酒店提供酒店式服务，进行房间日常清洁护理需要专用货运电梯，加上西部原有三部电梯，公寓式酒店共拥有四部电梯，基础满足使用要求。3.2.6分摊面积需要重新计算因为公寓式酒店和投资性公寓均以出售为主，而因为竖向分割，公共部分可分摊面积分摊对象和原整栋公寓楼统一分摊情况有所不一样，需要重新进行销售面积计算，重新核实每户销售面积。3.2.7新销售面积和原销售面积矛盾因为销售面积分摊标准为根据实际使用进行分摊，投资性公寓在东部，其大堂等可分摊公共空间面积相对较大，造成销售面积可能有所改变，对于已经出售公寓部分，需要和小业主协商处理重新计算分摊面积使户型销售面积改变问题。3.2.8和已售出户型矛盾从经营角度，因为现在已经售出公寓近200套，而且在3-5层有38套已售户型承诺5年返租。公寓楼经过竖向分割，这些已售户型一部分在公寓式酒店内，另一部分在投资型服务公寓内。在公寓式酒店内已售户型，需经过补充协议等方法，将此部分已售房间纳入公寓式酒店客房内，实施统一经营管理，可望经过将所得收益统一返还业主，实践贵企业相关返租承诺。但在投资性公寓内已售户型，尤其是承诺返租户型，其矛盾较难处理。3.2.9公寓式酒店和原已售公寓之间价格差经过将原一般服务式公寓改为公寓式酒店，大幅度提升了公寓销售价格；而原服务式公寓价格已经被市场所接收和认可；现经过改为公寓式酒店而使价格大幅上扬，市场接收和认可是一个难题。假如不能够为市场所接收，公寓式酒店销售可能见面临困难。3.2.10公寓式酒店管理企业要确保公寓式酒店酒店品质，需要聘用专业酒店管理企业进行专业化服务和管理。而本项目和投资性公寓同处于一栋楼内，在分界处因为消防条件限制不能够完全分隔，含有安全和流线混杂隐患。这么情况为寻求有经验、高品质酒店企业造成了难度。结论：依据和贵企业沟通和交流，考虑水晶岛公寓已经售出一部分，且其中3-5层有38套公寓对用户作过相关5年投资回报承诺；并结合上述对于公寓物业定位三种组合方法分析，我行提议将公寓定在“公寓式酒店+投资性公寓”组合方法。提议将公寓式酒店设在公寓楼西半部分，投资型服务公寓设在公寓楼东半部分。（四）商业配套定位细化依据上述设置，公寓楼1-2层商业配套根据为各自上部物业类型服务标准进行布局和功效安排。同时考虑到公寓式酒店对配套要求相对投资型服务公寓要高，公寓配套能够和公寓式酒店共享。公寓楼定位为“公寓式酒店+投资性公寓”，组合方法为西侧为公寓式酒店、使用公寓楼西侧大堂，东侧为投资型服务公寓，使用公寓楼东侧大堂。故公寓楼1-2层商业配套定位，需以公寓楼定位为依据，以项目综合建筑体整体定位为前提，紧密联络两类公寓针正确目标用户特点和差异，并结合综合考虑，对各类业态关键服务目标用户进行细分，并由此确定具体业态及功效、位置等。1公寓式酒店1.1商业配套定位标准：公寓式酒店更类似于酒店，其服务配套内容应基础靠近于酒店公共配套设施，把握其“酒店”特征，针对公寓式酒店用户需求进行定位。同时兼顾综合建筑体整体定位需求。1.2定位依据公寓式酒店关键用户类型为短期停留、商务目标散客。这类人群因为是短期租住，且多为因公商务往来，需求特点是重视内部空间舒适性和高品质，重视服务水准，对配套要求不是很强烈。所以在酒店配套能够少而精，满足其基础需求，如早餐、洗衣等，而对于使用频次相对较低配套如健身、会议等设施，可共享公寓或写字楼配套设施。1.3定位内容公寓式酒店配套定位包含一层和二层两部分。如前所述，公寓式酒店配套需要在投资型服务公寓和写字楼配套共享，故结合公寓式酒店平面分割及工程进度现实状况条件，在一层设置设咖啡茶吧、美发店；二层设洗衣房（和投资型服务公寓适用）、美容美发、小型餐饮。因为配套规模限制，公寓式酒店健身中心、高级超市需要在投资型服务公寓中共享。而因为公寓楼原设计未包含高级大型中式餐饮配套，煤气管线、给排水等条件不含有，并考虑现在工程进度，公寓高级餐饮在写字楼配套中处理。1.3.1一层因为公寓式酒店一层空间面积约920平方米，布局较为紧凑，西端为货流口和内部办公值班、设备表间和机房等空间，形成内部管理区域，不便改动，现在能够利用仅有大堂两侧空间。依据定位标准和依据，结合工程现实状况、空间特点及酒店门厅应该含有基础接待服务功效，在此设和酒店公寓日常出入关系较为亲密内容，有接待前台、行李寄存、咖啡茶吧、商务中心。接待前台、行李寄存因为大堂北侧空间相对较大，距离电梯厅相对较远，故将此处作为咖啡茶吧位置，而选择南侧前台作为公寓前台及管理办公、行李寄存。位置：1-3轴、J-K轴围合空间面积：约50平方米功效：接待服务、行李寄存、内部办公等。商务中心因为公寓式酒店用户为商务客人，其需求和一般酒店用户类似，商务中心是必需配置。结合一层现有空间条件，将商务中心设在和前台相邻位置。位置：1-3轴、K-L轴围合空间面积：约50平方米功效：收发传真、电子邮件服务、复印打印、票务服务、英文翻译、秘书服务等。咖啡茶吧依据我行对酒店调查，酒店大堂内通常均附设咖啡休息场所，作为休息、等候、简单商务洽谈场所。位置：12-14轴、L1-J1轴围合空间。面积：150平方米功效：包含咖啡厅、茶吧（在原前台内）、单间茶室（在原办公室内）。目标用户：公寓式酒店住客。1.3.2二层公寓式酒店二层总面积约为830平方米，西端为洗衣房及空调机房，东侧为餐饮、美容和挑空部分。考虑公寓式酒店住客需求，美容、餐饮、洗衣为基础配套，需求量和频次全部较大，故此三类功效设在二层；其它因为空间限制无法兼顾功效如高级餐饮、健身中心等考虑和投资型服务公寓和写字楼共享，此处空间有限，仅设置基础配套。小型餐饮店高级酒店应该能够提供自助早餐，考虑本酒店300多套客房，需要早餐厅规模较大。将原有美容沙龙和过厅均纳入餐厅空间，以求餐厅规模在现有空间布局条件下尽可能大，尽可能满足实际使用要求。位置：1-14轴、J-L及J1-L1轴围合空间。面积：约200平方米（含操作间）功效：为楼上用户提供自助西式早餐、休闲餐、夜宵等。目标用户：公寓式酒店住客。美容美发公寓式酒店同酒店，对于美容美发含有相当需求，属于基础生活配套。而自助洗衣属于公寓配套，在公寓式酒店配套面积担心情况下，以满足酒店需求为主。故将原自助洗衣空间改为美容美发。位置：1-2轴、N-Q轴围合空间。面积：80平方米功效：美容、美发、简易按摩保健。目标用户：公寓式酒店住客。洗衣房和公寓式酒店所提供酒店式服务相适应，洗衣房是公寓式酒店必需配置基础配套。依据空间现实状况，保留其在原有位置和规模，关键服务公寓式酒店，并可兼顾投资型服务公寓用户菜单式选择服务要求。位置：4-5轴、P-Q轴围合空间。面积：62平方米功效：为公寓式酒店统一服务提供洗衣设备和场所。目标用户：公寓式酒店，兼顾投资型服务公寓选择服务。注意：在水晶岛公寓两个大堂内，从门厅抵达需要经过高差为1.2米台阶共8步；而未设残疾人坡道。应加设残疾人轮椅坡道。2投资型服务公寓2.1商业配套定位标准投资型服务公寓关键目标用户为投资者及长久租住公寓用户，而其商业配套关键使用者是实际居住在公寓内长久租客。和她们需求特点和偏好相匹配，是水晶岛投资型服务公寓定位标准。2.2定位依据依据我们对西高新中高级住宅购房者调查，用户对于配套设施需求关键集中在保健中心、便利店、中餐厅、干洗店、美容美发、咖啡厅或茶社等方面，重视日常生活方便性。购房者对生活服务类配套设施需求作为投资型服务公寓长久居住者，她们特点是长久居住，所以对配套设施需求也是以日常性需求为主，和公寓式酒店用户相比，更重视实惠、便捷，尽可能兼顾舒适。消费水平较为稳定，含有较强消费能力；以满足日常生活实用性为主，对生活品质有一定要求。消费范围关键包含休闲咖啡、高级超市、美容美发、健身、保健、干洗店、餐饮、药店等。她们对中高级餐厅也有需求，但因为底商设置餐饮对居住者居住环境有一定影响，所以能够使用写字楼配套中高级餐厅。2.3定位内容依据上述定位标准和依据，并结合项目具体建筑形式和空间现实状况，及施工进度情况，同时考虑对于公寓式酒店配套补充和兼顾，投资型服务公寓配套内容分布在一层和二层。其中一层设大堂、休息厅、咖啡厅、高级超市、美容美体中心、药店；二层设健身会所，包含健身房、体操房、桑拿、球类运动室、儿童活动室、图书室及和二层露台结合屋顶花园。在这些配套中，分为投资型服务公寓专用配套、和酒店公寓适用配套、和写字楼及周围更大区域共享配套三类。休息厅和咖啡厅关键为投资型服务公寓服务，属于其内部配套。但咖啡厅也可兼顾酒店公寓、写字楼等外部需求。健身会所和公寓式酒店适用配套；高级超市、药店、美容美体保健中心因为属于临街门面房，兼顾了对公寓式酒店、写字楼需求，并可向周围区域写字楼用户提供服务。2.3.1一层投资型服务公寓一层总面积约1470平方米，面积较为充足；门厅约240平方米，给予投资型服务公寓气派、高级形象，是提升其品质、吸引高端用户关键原因；一层有三个临唐延路门面房，含有极高商业价值，适合部署对外营业业态。依据上述考虑，在一层靠近大堂周围设咖啡、休息厅服务型功效，为投资型服务公寓内部服务区，是提升投资型服务公寓档次关键路径，只有提升投资型服务公寓档次，才能确保其和酒店公寓品质差距，从而缩小其目标用户和酒店公寓用户差异，确保整个项目标档次和品质，有利于项目标推广和销售。一层临街门面房不一样于内部空间，因其含有较高商业价值，功效设置应即满足上部公寓使用，同时对外部提供配套服务，服务对象含有对内对外兼顾特点。故在此设能够对外服务高级超市、美容美体保健中心、药店、花店，使水晶岛公寓配套能够服务于整个项目，并辐射周围区域。大堂：投资型服务公寓门厅不一样于公寓式酒店大堂，其前台能够较为简单，关键以安全保障和提供相关服务为主。而因为客观空间条件很好，为投资型服务公寓配置了大面积大堂，对投资型服务公寓品质提升含相关键作用。位置：原有大堂位置面积：240平方米功效：为接待、问讯、交通空间。2层通高大空间有利于展示投资型服务公寓形象，提升档次。休息厅和大堂宽广、气派高品质相适应，在大堂北侧设休息厅。此处窗外为本项目标绿地花园，景观良好，适合休息、观景，放松身心。休息厅设置是有力提升公寓品质另一个关键原因。位置：在大堂北侧，12-14轴、D1-F1轴之间；面积：120平方米功效：休息、等候目标用户：公寓式酒店用户咖啡厅利用原设计咖啡厅操作间上水、下水、电气等设施设备配置；且其位置在南侧，能够享受到阳光，是适合咖啡厅位置。作为公寓用户接待及休闲场所，是公寓起居厅在空间上延伸。位置：C-F轴、1-4轴围合空间。面积：240平方米功效：咖啡茶饮、休闲、洽谈、见面等目标用户：公寓式酒店用户，能够兼顾周围消费人群（包含水晶岛写字楼）。高级超市因为高级超市需要对内、对外服务，需选择公寓内部和外部均可方便抵达位置。一层东北角门面房能够经过大堂经过道直接抵达，位置隐蔽而便利，是酒店内高级超市适宜位置；同时对外临街（唐延路），便于吸引人流对外服务。且高级超市有利于提升公寓档次。位置：C1-A1轴、12-14轴围合空间。面积：约130平方米功效：高级小规模超市，如屈臣氏、SEVEN-ELEVEN等。目标用户：服务于公寓式酒店用户，同时服务于投资型服务公寓用户、办公楼用户，及周围写字楼消费者。美容美体保健中心经过我行调查，和健身中心一样，美容美发和保健是高级居住物业用户关键需求之一，含有较大需求量和较广需求面。作为本项目高级公寓配套，美容美体中心和一般美容美发在规模、档次和服务范围等要素方面属于不一样类型业态。美容美体保健中心兼顾了美容和保健双层需要，同时含有相当规模，提供专业化、多功效美容和保健服务。其用户不限于投资型服务公寓和公寓式酒店，而且包含写字楼和项目周围其它写字楼、居住户用户需求，其辐射范围取决于专业化、综合性程度，和营业规模大小。含有较大规模、选择临街门面房是实现其功效和辐射范围必需条件。而原银行营业厅位置、面积等均能够满足其要求。位置：C1-A1轴、4-12轴围合空间。面积：约320平方米功效：美容、美发、按摩、多种保健诊疗等。目标用户：资型公寓用户、公寓式酒店用户，写字楼用户、项目周围其它写字楼、居住物业用户。药店、鲜花店如定位依据所述，针对长久居住投资型服务公寓用户，她们需求更偏重和生活化日常需求，药店和花店针对公寓用户生活化需求，同时也能够对外服务。一层东南角门面房能够满足药店和花店对于空间和临街位置需求，是较为适宜位置。位置：药店在C-A轴、1-2轴围合空间；花店在C-A轴、2-4轴围合空间。面积：药店约120平方米；花店约47平方米功效：药品销售、简易诊所、鲜花销售、订送鲜花等。目标用户：投资型服务公寓用户、公寓式酒店用户，写字楼用户、项目周围其它写字楼、居住物业用户。2.3.2二层投资型服务公寓二层总面积约1360平方米，包含一个过厅、挑空中厅及环列挑空中厅走道、周围功效空间；尤其之处是在东侧临唐延路有一处大面积临街露台，景观和视野很好，是整个二层亮点空间。健身是公寓居住用户关键需求之一，也是完善公寓式酒店服务配套功效、提升投资型服务公寓档次关键、有效路径。结合项目空间条件，在二层设健身会所，集中了健身娱乐类配套，成为投资型服务公寓和公寓式酒店共享配套。以健身娱乐为关键功效，关键包含健身房、体操房、桑拿、球类室、儿童活动和图书室，完善功效设施将成为酒店公寓品质确保，和提升投资型服务公寓档次关键原因。桑拿淋浴桑拿淋浴是健身辅助设施，但因为其包含到上下水系统配置，及项目进度关系，需先确定其位置。综合考虑项目各个原因和限制条件，仍将桑拿淋浴设在原位置，和健身功效组合，形成放松身心场所。位置：原桑拿和淋浴、更衣位置。面积：60平方米功效：桑拿、淋浴、更衣目标用户：投资型服务公寓用户、公寓式酒店用户为主，兼顾写字楼用户。器械健身房健身房运动量较大，和淋浴靠近较为适宜。依据现有空间含有多处承重墙、空间较零碎条件，将器械健身房设在和桑拿相邻位置，以方便使用。位置：在12-14轴、C1-D1轴围合范围内。面积：约80平方米功效：关键摆放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店配套设施较为完善，提升公寓式酒店档次和品质。目标用户：投资型服务公寓用户、公寓式酒店用户为主，兼顾写字楼用户。体操房位置考虑和器械健身相同，只是需要相对开阔空间。位置：在4-12轴、C1轴以东区域。（依据实际经营，假如未来有扩大规模需要，其空间能够向露台方向扩展）。面积：约106平方米功效：体操教授和练习。目标用户：投资型服务公寓用户、公寓式酒店用户为主，兼顾写字楼用户。球类运动室、儿童游戏室球类运动是器械和体操之外技巧性健身方法。如桌球、乒乓等；和儿童游戏全部含有噪音较大特点，结合空间现实状况，将二者合设，降低对于其它空间影响。位置：1-4轴、D-F轴围合空间。面积：160平方米功效：乒乓球、砂弧球、桌球、儿童游乐组合器械等。目标用户：投资型服务公寓内部用户为主。图书阅览针对目标用户文化层次和受教育程度较高特点，选择相对平静空间作为读书阅览场所。原棋牌室位置相对封闭，规模适宜，适合作为图书室。位置：1-4轴、C-D轴围合空间。面积：60平方米功效：图书、期刊、杂志、报纸阅览。目标用户：投资型服务公寓内部用户为主。专题休闲花园二层露台需要计算全部建筑面积，而且不属于可分摊建筑面积，对于贵企业是一个损失。西安属于北方城市，露台只能在部分季节能够利用。我行提议将此露台以玻璃幕封闭，作为在四季均能够经营和使用空间，部署绿色植物为主专题景观，成为一个景观、视野全部较为优美高级休闲空间。假如此改动对于公寓楼东立面影响较大，提议将玻璃幕封闭位置合适向内部后退，在确保最大实用面积前提下，合适兼顾外立面效果。位置：在二层原银行办公及露台处。面积：约350平方米功效：绿色专题景观展示、休闲、冷饮。目标用户：投资型服务公寓用户、公寓式酒店用户为主，兼顾写字楼用户。（五）其它细化定位提议经过以上分析，投资型服务公寓是比较理想公寓类型，对总体项目有益，和酒店功效也比较协调。依据项目标现实状况，在产品方面应进行一定调整，关键包含：提供二十四小时热水依据我们调查，购房者中有77%明确表示期望有二十四小时热水，而且提供二十四小时热水也是高级次服务式公寓基础服务。购房者对二十四小时热水需求程度提供菜单式装修通常而言，投资型服务式公寓应该提供精装修，这是吸引投资者基础内容，而且作为出租用途而言，也必需要装修才能吸引租客，是项目品质基础保障。从调查反馈来看，购房者也普遍需要精装修或提供菜单式装修，二者比重达成了73%。本项目应该由开发商提供菜单式装修方案，在品质基础确保统一基础上，有一定档次细微差异，给用户选择余地，不过有开发商统一负责装修，以确保项目档次、品质和工程质量，也避免用户自己装修给其它用户和酒店带来不利影响。购房者对装修选择提供户式中央空调中央空调是高级次服务式公寓通常全部含有，而且经过对购房者调查，有57%用户期望配置楼宇中央空调或分户式中央空调。没有中央空调话，极难表现公寓档次。即使本项目没有设施楼宇中央空调，但假如提供分户式中央空调也能够达成一样效果。购房者对中央空调偏好以上各方面是高级服务式公寓必需含有，而且经过我们对西安用户调查，也反应出对上述设施或配套强烈需求，所以应该在产品调整中给予考虑。四、写字楼细化定位目标用户定位目标用户分析依据我们对西安中高级写字楼用户调查，写字楼用户有以下基础特点：1.1行业分布被调查企业行业分布广泛，信息邮电类占19％、咨询服务类占28％、建筑房地产类占17％。被调查企业行业分布图1.2企业性质本市企业占45％，本省其它地域企业占26％，外地企业占20％，港澳台及国外企业各占2％和7％。被调查企业企业性质分布图1.3写字楼取得方法在物业取得方法上，本市和本省企业租和买百分比相当，略偏向购置；外地、港澳台和国外企业94％以上选择租赁，其中以港澳台和国外企业表现更为显著，100％选择租赁。由此可见本市或本省企业是出售写字楼关键目标用户，本市或本省企业和部分外地、港澳台和国外企业是出租写字楼关键目标用户。有55％企业本部和63％地域总部在物业取得方法上选择购置，因为总部和地域总部办公位置相对稳定，所以其偏重于选择购置方法，而分企业和办事处因为地点变迁频繁，所以偏重于选择租赁方法，选择购置百分比仅占13％和7％。不一样等级企业选择购置写字楼百分比图1.4办公面积办公面积在200-500平方米企业比重最高，其次是200平方米以下企业。可见，西安写字楼市场中中小规模企业比较多，但办公面积达成1000平方米以上企业高新区显著多出其它区域写字楼，可见对于大企业而言，高新区更有吸引力。高新区和非高新区企业办公面积百分比图目标用户定位依据项目作为高级次商务综合体定位，写字楼应该是项目标主体功效，是综合体统领物业，在现在市场竞争态势猛烈，产品同质化情况较为严重情况下，必需突出项目作为综合建筑体优势和办公在产品、景观等方面优势。目标用户总体以档次较高，规模相对较大企业为主，以确保项目总体品质是用户素质。本项目写字楼目标用户为：高新区内部及周围规模较大实力较强企业，以高科技、通讯企业等高新区主导产业类企业、为高新区产业类型企业提供服务咨询服务类企业、房地产开发企业等为主，吸引内资企业总部、外资企业区域性办事处或分企业和发展到一定程度，进入成熟期高新区原成长型企业。经营方法提议及面积分割在写字楼面积分割上，首层作为商业配套，2-5层作为办公。其中4-5层预留大开间，不分割，目标用户是中国外大企业总部、区域总部、分企业，为其预留个性化装修空间。而且4-5层视野、景观全部比很好，适合吸引实力较强企业。4-5层预留大开间面积楼层，在经营策略上应灵活考虑，租售并举，吸引这类用户入住，关键目标是扩大项目标著名度和影响力，对其它面积出售或招租会起到极大推进作用。依据我们对写字楼用户调查，在物业取得方法上，因为总部和地域总部办公位置相对稳定，所以其偏重于选择购置方法，有55％企业本部和63％地域总部在物业取得方法上选择购置。而分企业和办事处因为地点变迁频繁，所以偏重于选择租赁方法。中国企业选择购置比重较高，而港澳台和国外企业94％以上选择租赁。因为不一样企业策略不一样，为能够成功吸引这类用户入住，应该采取灵活方法，以适应不一样性质企业获取写字楼不一样习惯。2-3层能够进行分割，面积在200-500平方米，和大多数用户需求吻合。用户类型中型企业比重能够大部分，以本市、本省企业为主，认为高新区产业类型企业提供服务咨询服务类型企业为主。在经营方面，关键采取销售方法，以快速回笼资金为目标。（三）商业配套定位写字楼南北总长度最长为218米，东西总宽度最宽为35米。最南端外墙距离公寓式酒店23米，东侧距离水晶石17米。写字楼本身商业配套关键用于为写字楼配套服务。因为写字楼距离水晶石较近，且水晶石面积相对较小，故写字楼部分配套将作为水晶石补充面积，划分到水晶石中。同时因为公寓式酒店服务配套在其底部商业配套空间中未完全满足，故需要在写字楼配套中合适给予兼顾。1定位标准写字楼关键目标用户从获取物业方法及用途上可分为投资者、购置写字楼并作为其办公空间企业、租住写字楼企业（含向发展商和小业主租住二种情况）三类。写字楼商业配套关键使用者是自用和租用长住企业内企业及职员。满足这些企业及职员需求特点和偏好，是水晶岛写字楼定位标准。兼顾公寓式酒店配套需要同时考虑写字楼和公寓式酒店用户类型、层次及需求共同特点，并针对此共同特点进行定位。2定位依据作为水晶岛办公楼长久使用者，依靠高新区二期产业园区产业气氛，企业需求特点集中在商务相关需求，重视形象，同时也重视实用，并要求高效快捷、含有一定个性化和相当档次、品质。企业需求内容具体包含公务宴请、产品展示和公布、大型会议和汇报、金融邮政服务、票务服务等。作为这些企业职员，属于白领阶层，她们需求关键集中在生活需求方面，实用性和形象并重，在实惠前提下兼顾一定品位和品质，讲求生活质量。她们需求内容包含工作餐、加班餐、日常生活用具需求、健身、休闲等。兼顾公寓式酒店配套关键包含高级餐饮和会务需求。3定位内容依据上述定位标准和定位依据，水晶岛办公楼商业配套定位包含以下功效：银行、商务餐厅、会议室、品牌快餐、咖啡酒吧、票务中心、商务中心、职员餐厅、邮局。上述配套内容关键在办公楼一层；考虑职员餐厅和邮局因为为内部使用，在档次和形象方面和其它配套匹配程度不高，故将其设在地下一层。2.1一层写字楼一层总面积约7000平方米，有南、北2个大堂，面积均约280平方米。依据上述定位标准及定位内容，考虑和公寓功用高级餐饮、为水晶石提供高级配套等原因，并结合其本身空间分割，基础布局为在靠近公寓位置部署高级中餐厅；而为确保写字楼高级品质，在其南、北大堂两侧空间设置高级餐饮、咖啡、会议和商务中心等项目，以提升写字楼品质为目标，最少不能降低写字楼品质。而为水晶石配套最好靠近水晶石本身入口大堂，便于联络和使用；而银行应含有很好外部联络，设在交通便利、停车方便位置。分述以下：银行在考虑写字楼需求基础上，因为本项目标档次和规模，并考虑唐延路沿线尚没有银行布点，提议在写字楼下设置支行级营业厅；依据我行市场调查，现在银行支行全部面积基础在1000平方米左右，故需要预留较大面积银行空间，以吸引银行前来布设分支机构。位置：26-30轴、B-G轴围合空间。面积：1100平方米功效：为写字楼企业及个人提供银行服务。目标用户；写字楼及周围周围写字楼企业、个人；公寓楼用户。会议中心高级写字楼含有对于大规模、高端配置会议空间需求，同时也作为公寓式酒店关键配套内容。在北大堂两侧，良好装修和会议气氛和高级写字楼品质匹配。内部设有走道，相对独立，临近大堂，处于较为关键和显著位置，有利于提升会议室档次，便于吸引高级次、大型会议，对于提升写字楼品质含有一定作用。依据需要可灵活分割或合并，组合为大、中、小多个规模会议室。并可依据实际招商情况增减面积，也可依据市场需求及实际使用情况改为办公室出售或出租。位置：22-26轴、B-G轴围合空间，及17-19轴、E-G轴原办公室；面积：约1100平方米功效：会议、汇报、产品公布等。目标用户；水晶岛写字楼及周围写字楼企业。中高级商务中餐厅上部高级写字间存在对于高级餐厅需求，用于商务宴请、接待、洽谈及会议用餐，同时作为对公寓式酒店配套补充，故选择在靠近公寓式酒店位置，便于双方共享。其临项目内部街道设有多处开口，便于对外、对公寓式酒店服务。位置：3-7轴、B-G轴及7-9轴、E-G轴围合空间。面积：1450平方米功效：中、高级中餐厅。目标用户：水晶岛写字楼及周围写字楼工作企业，公寓式酒店用户，兼顾投资型服务公寓用户。票务中心及商务中心位置：17-18轴、B-D轴面积：约180平方米功效：票务服务、收发传真、电子邮件服务、复印打印、英文翻译、秘书服务等目标用户：写字楼、会务客人。咖啡酒吧在南大堂设高级咖啡酒吧，即满足写字楼配套需求，同时其高品质装修和环境也有利于提升写字楼档次。位置：7-9、B-D轴围合空间。面积：180平方米功效：高级酒吧，写字楼商务洽谈及放松休闲场所。目标用户：水晶岛写字楼企业办公人士为主2.2地下一层考虑现在项目标区位不成熟，价廉实惠职员餐厅是本写字必需配套，对于吸引用户含相关键作用，是写字楼销售和出租有利条件之一。作为本写字楼必需关键配套设施，设在地上一层，其档次和形象和其它配套、尤其是水晶石档次相差较大，故考虑设在地下室内，即方便又不影响地上写字楼形象。地下一层关键功效为各类设备机房和汽车库、自行车库，因为受机房部署和结构局限，有些位置车位部署面积相对较为宽松；利用这些宽松位置，降低部分车位，部署职员餐厅以满足写字楼基础必需配套，我行认为是合理选择。职员餐厅在地下室冷冻机房和加压泵房之间，共有9个停车位，为此9个车位尤其设置了宽8米多、总长度30多米车道，且为单侧停车，较为浪费面积；而且此处靠近北电梯厅，方便楼上职员抵达；提议将16-17轴间三个车位移动至D轴处，取消其它6个车位，将空出面积作为职员餐厅；同时在电梯厅19轴墙面开设门洞，方便职员出入。位置：16-19轴、D-G轴围合空间面积：330平方米功效：为写字楼工作职员提供工作餐、盒饭、送餐服务。目标用户；写字楼职员为主。邮局在上述为职员餐厅开辟空间内，设一处20平方米邮局，经营邮件投递、转发业务，以满足写字楼需求。位置：18-19轴、E-F轴围合范围内面积：20平方米功效：为写字楼企业及个人提供简单邮政服务目标用户；写字楼企业为主。五、水晶石细化定位总体定位水晶石在建筑体中心位置，并统领整个建筑群品质，是水晶岛魅力关键所在。水晶石定位是高级商务俱乐部，为少数人提供高级俱乐部，以财富为标志少数人社交圈，作为整个商务综合建筑体关键和亮点，并填补西安高端商务配套市场空白，形成强大市场吸引力，为商务提供强有力支持。将水晶岛定在高级商务俱乐部有其内在原因和作用：高级商务俱乐部通常是在经济发达城市才出现。西安经过多年发展，经济实力已经大为增强，伴随西部大开发步伐加紧，西安作为西部区域中心城市关键战略地位更是其它城市难以比拟，为经济连续快速发展提供了新动力。在经济发展背景下，对商务设施需求会更多样化，需要产生高级俱乐部类型高端商务产品。西安经济发展带动了企业蓬勃发展，多种类型企业数量在不停增加，实力不停增强，所以也产生了一批豪富阶层。她们拥有巨额财富，在社会金字塔顶尖，她们需要专属商务活动空间，和家人共同休闲私密空间，和同阶层人士交流空间。一般商务设施极难满足其需求，高级商务俱乐部是比较理想产品。西安现在此种高级商务产品还很少，基础是空白，所以本项目建设高级商务俱乐部可填补市场空白。高级商务俱乐部是吸引用户群体有较大趋同性，大多数用户事业已经取得辉煌成就，但还在继续发展壮大过程中，这么俱乐部为其提供了商务交流平台，为其事业发展、财富积累提供了良好机会。本项目作为高级次商务综合建筑体，设置高端商务俱乐部对于总体价值提升有促进作用，首先它服务用户是商务用户，和项目标总体定位不冲突。其次，此俱乐部是作为最高端商务产品，一旦经营成功，将形成全市范围影响力，对项目扩大著名度，提升品质有较大帮助。商务俱乐部用户本身就是写字楼、酒店、服务式公寓用户，在其使用俱乐部过程中，有可能对其它物业产生爱好，进而购置。最关键是一旦项目标总体品质得到认可，她们将成为项目标义务宣传员，在其交际范围内，最有效将项目信息传达给目标用户，对扩大项目著名度，促进销售有利。经营模式高级次商务俱乐部成功，首要条件是引进专业有经验和用户网络俱乐部管理企业。俱乐部管理企业会在前期针对性市场研究基础上，依据物业本身特点和管理经验，提出具体业态布局和经营方案。只有专业俱乐部管理企业才有可能使俱乐部经营取得成功，进而确保水晶石高品质和总体项目标高品质。本项目标水晶石应该在建设之前就和有意向俱乐部进行洽谈，签署合作协议，听取俱乐部管理企业意见，进行功效调整和产品细化，以确保项目标建设和功效设置和俱乐部定位及经营方案高度吻合。业态及功效布局提议水晶石总面积约3700平方米，分为地下一层、地上一层、地上二层，共三层；其中地下一层直接对外，设有下沉式广场，作为入口广场；地上一层有南、北二个入口，方便各方向人流；地上二层和地上一层空间连通充足，含有多处大面积挑空空间，形成丰富而流动空间效果，成为水晶石室内空间一大特色，但缩小了水晶石可用面积。依据我行对于北京同类型高级俱乐部调查，其总规模均在5000平方米以上；作为高级俱乐部，水晶石现有规模较小，故提议在写字楼靠近水晶石位置，分离出一部分面积，作为水晶石补充，以达成规模经营、最好收益，最终提升整个项目品质目标。1.定位标准伴随西安经济快速发展，越来越多中国外大企业进入登陆西安，加入西安快速发展中；同时社会财富不停积累，新实力型企业和企业不停产生，逐步成为西安经济发展领航者和主力军。在此背景下形成了新财富阶层，她们关键是含有相当实力企业总裁、董事、企业家，企业高层决议人士，含有较高社会地位，属于当今成功人士，是人群中少数，而拥有多数财富。她们是水晶石目标用户，水晶石为她们提供商务社交休闲活动场所。满足城市高端人群需求和偏好，是水晶石定位标准。使水晶石成为财富阶层在西安新家，财富新策源地和财富缔造者新落脚地。2定位依据2.1目标用户特征水晶石高级俱乐部目标用户群是含有一定实力企业决议层人士，不仅含有较强消费能力，而且含有选择企业发展区域决定权力，水晶石高级俱乐部应含有强烈吸引这类人群独特魅力。她们需求特点是更乐于在固定、相对不事张扬、稳定圈子内进行商务、社交和休闲活动；因为经济实力强大，她们对于消费环境含有相当高品质要求，以彰显其社会地位和实力、品位，但又不期望过于引人注目；消费能力极强，对于形象、品质、舒适度和个性化需求大于对价格关注。她们理性地追求享乐，追求个性化享受。2.2经营方法水晶石高级俱乐部适合采取会员制经营方法，显示其尊贵身份，而且为其提供更大交际网络，为其取得更多财富发明机会。水晶石将为会员及其家人提供专属高级商务、会议、交流、休闲、健身、娱乐、餐饮等富有特色空间和高品质服务。具体经营方法：实施会员邀请方法，分为创始会籍、高级会籍、一般会籍，并定时举行俱乐部活动。聘用专门国际级俱乐部管理企业进行管理，不仅能够确保其会员享受高水准服务，而且能够利用其强大国际网络，使会员能够在其它国家或城市享受一样等级会员权利。俱乐部会员人数应控制一定数量，以确保其尊贵性和高品质服务，并享受会员级较大优惠。俱乐部可定时为会员举行丰富多彩俱乐部活动，为其发明商业机会。3定位内容3.1功效分类依据我行对于北京高级俱乐部市场调查，现在高级俱乐部功效设置关键分为三大类：康体娱乐功效，具体包含：游泳池、健身房、桑拿、台球、保龄球、壁球、棋牌室、室内网球场等；高级餐饮：以高级西餐为主，和日本、韩国料理等，兼有最高级中餐；会议：包含大规模会议厅及小会议室；其它功效：包含部分特殊空间，如美洲俱乐部设有独具特色雪茄长廊，关键用于存放来自各国VIP们私人雪茄，依据不一样品牌和特征雪茄，设置适合温度、湿度，精心珍藏，等候客人再次光临。3.2功效布局依据定位标准和依据，考虑市场情况，结合水晶石整体通透、形体轻盈、规模较小建筑特点，在水晶石内部安排健身、休闲、会议和西式餐饮，而占用面积较大、最高级中式餐厅，因为需要面积较大，提议设在水晶岛写字楼一层。3.3功效纵向分区具体功效安排从产生较大噪音和湿气、蒸汽康体娱乐项目。如健身、台球等，安排在水晶石底层，而相对平静西式餐饮和会议厅等安排在一层，在二层部署较为平静功效，如特色酒吧、阅览室，标准为从地下到地上到顶层逐步由喧闹过分到宁静。3.3.1地下一层地下一层总规模约平方米；有单独出入口直接面临唐延路，入口处设下沉式广场，室外空间形态较为丰富；参考北京同档次俱乐部，如京城俱乐部、长安俱乐部等，共同功效布局特点是将健身、游泳池、乒乓球、音像室等轻易产生较大噪音空间集中部署在地下室，以免影响上部平静环境；因为水晶石地上二、三层在空间上完全贯通，假如将噪音较大功效部署在地上二、三层，将会干扰全部房间，不能满足高级俱乐部对于环境平静基础需求，故此种布局方法对于水晶石尤其适合；所以我行提议在地下室关键安排和健身相关内容，包含游泳池、桑拿、健身、台球、淋浴、氧吧。考虑到本项目现在施工进度，水晶石地基已经作完，加设游泳池困难较大；但考虑为保持整个水晶石能够成为较为地道和标准高级俱乐部，含有辐射整个西安市吸引力，我行仍然提议假如可能，应该加设游泳池。地下室现在能够安排功效以下：3.3.1.1方案一：无游泳池布局：桑拿：位置：1-2轴——1/1-4轴、1-A轴——1/A轴围合区域。面积：500平方米功效：桑拿、洗浴、SPA水疗、保健按摩、休息。健身位置：1/1-4轴——1/1-5轴、1/F轴——1/B轴围合区域。面积：250平方米功效：更衣淋浴、体操房、器械室。VIP台球：位置：1/1-4轴——1-7轴、1/A轴——3/A轴围合区域。面积：210功效：VIP台球室5间氧吧位置：1/1-5轴——1/1-6轴、1-C轴——1-F轴围合区域。面积：160平方米功效：氧吧、休息厅。3.3.1.2方案二：设有游泳池布局因为房间形状及长度限制，游泳池作成自由形状带有戏水功效游泳池，提议部署自然风格，如加入热带植物、人造沙滩等，以自然风光填补非标准游泳池不足；因为游泳池规模较大，其它健身功效需选择关键功效，分布在游泳池周围，形成以游泳池为中心功效布局，突出游泳池功效和吸引力，弱化其它功效空间较小问题。将方案一中男女桑拿、健身和氧吧合并为一体，作为游泳池空间，共约900平方米；健身房设在1/1-6、1-7轴之间原KTV包间位置，面积约60平方米。桑拿、更衣设在原KTV包间位置。3.3.2地上一层地上一层总规模约为平方米。根据由喧闹到平静竖向功效分区，地上一层安排会议、高级西餐厅、咖啡厅、设置个性化会议室、咖啡厅、儿童活动室。个性化会议室会议是高级俱乐部关键功效之一，结合目标用户特点，水晶石会议室为个性化会议室；考虑目标用户个性化需求特点，本俱乐部会议室规模应以小会议室为主，但空间含有灵活可变性，同时咖啡厅装修等考虑未来进行功效转换可能，方便在必需时也可作为俱乐部大会议室，位置：1-6轴——1/1-7轴、1-E——2/A轴围合区域。面积：220平方米功效：含3个会议室，可经过装修形成三种不一样风格，如奢华古罗马风格、沉静日本风格和古色古香中式风格等。目标用户：俱乐部会员、周围及整个城市高端人群。多功效宴会厅/高级西餐厅高级西餐厅是俱乐部关键空间之一，需要较为宽大空间，作为多功效宴会厅和高级西餐厅复合功效空间，含有西餐厅、高级宴会厅、汇报厅、大型财富聚会、高级晚宴多重功效。提议设置在空间中部，和写字楼内高级中餐厅靠近，二者高级次豪华装修遥相呼应，形成水晶石高品质形象和气氛。位置：1/5轴——1/6轴、1/C——2/A轴围合区域。面积：300平方米功效：提供高级西式餐饮。目标用户：俱乐部会员、周围及整个城市高端人群。咖啡厅高级咖啡厅是提升俱乐部档次有效路径之一。结合水晶石平面特点，考虑咖啡厅属于较为轻松、休闲、开放性场所，提议设在靠近大堂位置；其高品质装修也是对水晶石整体品质有力支撑。位置：1/4轴——1/5轴、1-B——2/A轴围合区域。面积：约300平方米功效：提供高级咖啡饮料及服务。儿童活动室儿童活动室作为会员空间隶属空间，关键处理会员携家消费时儿童活动空间，是人性化必需设施。提议在入口东南角，设儿童活动室，并附设家长休息室，便于家长看护和休息。其内设柔软地面及儿童玩具等，空间相对封闭，以免干扰其它空间。位置：1-1轴——1-2轴、1-E——2/A轴围合区域。面积：约120平方米功效：儿童游戏场地和相关游乐设施。超豪华专属中餐厅如前所述，水晶石空间有限，而组成俱乐部功效在关键元素——高级中餐厅需要较大面积，故只能选择设在写字楼首层，靠近水晶石主体位置。其高级装修、宽大环境和水晶石通透形象相匹配，同时对于写字楼也含有提升档次作用。位置：在写字楼一层，13-17、B-G轴围合区域。面积：约1240平方米功效：提供高级中式餐饮。目标用户：俱乐部会员、周围及整个城市高端人群。3.3.3地上二层地上二层空间较小，和地上一层含有良好沟通；在此适宜设置相对平静功效，包含针对目标用户高级特色酒吧、阅览室。特色酒吧设置特色风情酒吧，装修奢华，并含有强烈个性，空间封闭，相对独立，在二层，和平静图书室相临，互不干扰，而高级形象能够产生相互支持作用。位置：1-5轴——1-7轴、1-B——1/F轴围合区域。面积：320平方米功效：高级休闲、商务洽谈场所。阅览室是全部功效中最为平静场所，同时也是显示目标用户文化底蕴空间。需要较为豪华装修以衬托其档次。位置：1-4轴——1-5轴、1-A——1/F轴围合区域。面积：240平方米功效：图书阅览及信息服务。3.4相关水晶石竖向交通设施3.4.1现实状况现在水晶石地下一层和上部没有直接联络竖向信道，需要经过室外进入地上一层和二层。水晶石作为一个整体俱乐部，需要有内部竖向贯通交通核；考虑和目标用户身份地位、行为习惯相匹配，应由高级电梯和高级装修楼梯组成，形成高舒适和豪华交通空间，和水晶石其它功效空间豪华保持一致。3.4.2组成在水晶石南侧和北侧各设一个交通核，其中南侧交通核为关键竖向交通信道，应该设置高级电梯一部。而北侧交通核作为辅助疏散楼梯，能够考虑仅设楼梯即可。3.4.1具体位置提议：南侧主楼梯设在1-2——1/1-2轴、1-F——3/A轴线围合区域内，由地下一层到地上二层；北侧辅助楼梯设在1/8——1/9轴、1-E——3/A轴线围合区域内，由地上一层到地上二层。六、项目不一样功效互动关系（一）项目功效互动关系分析综合建筑体不一样功效相互影响通常规律（1）规模百分比关系为具体研究商务综合建筑体基础规律，我们对北京档次较高综合性项目进行了分析，发觉写字楼、公寓、酒店和商业是最关键和基础功效，大部分综合性项目中全部含有四种功效。我们选择七个有代表性项目，这些项目在开发早期区位条件和水晶岛有些类似，也不是商务气氛最浓厚区域，伴随综合性项目标聚集，逐步带动了区域发展，形成商务区。北京综合性项目不一样功效规模百分比名称物业类型总规模（万m2）写字楼百分比公寓百分比商业百分比酒店百分比国贸写字楼、公寓、酒店、会展、商业5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心写字楼、公寓、酒店、商业23.235.3%15.5%6.5%30.4%东方广场写字楼、公寓、酒店、商业8050.0%25.0%12.5%11.3%赛特广场写字楼、酒店、商业9.531.3%\16.3%30.4%恒基中心写字楼、公寓、商业2830.7%18.2%28.5%\盈科中心写字楼、公寓、商业21.930.1%32.0%21.5%\燕莎中心写字楼、公寓、酒店、商业1613.1%13.0%16.7%40.6%经过对其规模百分比分析，对于由四种功效组成商务综合建筑体而言，其合理规模百分比以下：功效类型写字楼酒店公寓商业规模百分比30－40％10－30％15－25％10－20％这么规模比重通常而言能够保障项目中各功效间比较协调，不会相互影响，使项目总体效益最好。（2）功效影响关系分析为分析商务综合性建筑体内不一样功效相互影响关系，我们以国贸项目为比较标准，对其它各项目内外原因进行必需修正，将其修正到和国贸相同标准后，经过分析比较各项目标规模、功效内容、各物业所占百分比对于租金影响，发觉各物业之间相互影响关系。在各项目进行比较时，以国贸各项原因为1，将其它案例项目标位置、交通、环境、停车、装修设备、开发商、开盘时间等七个原因，基础依据经验再结合部分实际情况进行修正。各项目修正对比情况以下：写字楼功效修正对比公寓功效修正对比酒店功效修正对比商业功效修正对比经过以上对比分析，我们发觉商务综合性项目中，不一样物业功效关系有以下特点：综合性项目中，写字楼通常规模百分比较大，是相对主流物业类型，是