房地产策划面临的危机

文档仅供参考文档仅供参考文档仅供参考文档仅供参考站在站在21世纪门前的深思 ———房地产筹划面临的危机反而是表层下面隐蔽的危机“出位”的代价圆满的是我们的营销筹划人员把这个神话简洁地移植到房地产上面来了。于是在房地产市场中我们可以看到以下惊世骇俗之举：●终身免治理费；●110●电梯厅与公共走廊用进口雀眼枫木装修。种种的“出位”动作加上愚味的高价政策和广告轰炸，使得房地产市场“热市不断，精彩纷呈”。目前楼盘进展明显在向两个方向连续深化：了。而给进展商带来无尽的苦恼？70上物业入伙两年后，进展商就可以把物业治理的决策权全部交给业主委员会，完全可以脱得了干系；单就说这170年里如何不变成滋养蚊虫的臭水塘已经是一个值得好好计算本钱的大事了；还有我们都知道电梯厅和走廊是业主们的公共空间，在那些地方使用完全私人化的装修材料〔如枫木装饰板〕，真不知如何能够保证使用五年以上而不损坏？损坏了之后，又让谁出钱去修复？这些事情筹划营销部门可以不去理睬，可我们的消费者怎么办？“规模”的反证趋势之一。假设说1997、199810199930人员也总是对大的工程情有独钟，想必缘由主要有：●只有小区规模够大，才可以营造大环境和大创意；大规模小区不能单肯定位，因此可将市场中的客户一网打尽；●最关键的还有，由于有足够的规模，营销推广费用和广告宣传费〔由于分担到每平方米的数量少〕，可以尽情潇洒；●规模大也是诱发客户心动的主要缘由，由于规模大可使得配套设如：祈福村、碧桂园等等……总之规模一大，问题就好办了。但事实是否这样呢？就珠江三角洲来言，大规模工程进展的成功率远低于小规模进展的成功率，就全国来说就更是如此。现今除政府安居房外，大规模进展的境况惨不忍睹，举例来言：北京的玫瑰园、珠海西住宅要有一个糊涂的生疏，那就是筹划大型工程成功的必要条件是什么？这个问题不清楚将导致比小型工程更加沉痛的失败。这也是前期筹划的关键，否则一时的吵闹将不行收场地成为空谈和画饼。的反思大家都认为“郊区化”是一个进展方向，由于国际上有这样的趋势郊在中国则正好相反。这是为什么呢？国外住宅郊区化是水泥厂商和汽车石油大王们联合施压的结果，由于有了更好的高速路和小汽车，人们可以在可忍受时间段内跑得更远，去躲避不断恶化的居住环境，而国内则是城市的高地价和高房价把中低收入水平的人挤到城外。这也就使得我们的郊区住宅无不以低价作为主打卖点，比方“每天供款21一些大手笔的配套，比方：穿梭巴士、菜场和学校等等。总之花了不少钱，只是在做与城中低档楼宇相类似的环境，这就是城市简洁自然的外延膨胀———将最需要便利的中下阶层被迫要到最不便利的地点居住，更增加了开发商和城市的负担。郊区化住宅真正做出点味道的是万科“四季花城”，它以欧洲小镇的很圆满，从城里往那里转移的中上层人士还是太少了。下一篇标题总览《工艺材料》培训纲要〔二〕一、木材〔一〕树木：依据树叶的外形可分为：针叶、阔叶；针叶：俗称软木、软材；`特点：纹理直、木质软、易加工、变形小；例如：北方：红松、落叶松南方：冷杉、柏杉、云杉阔叶：俗称硬木、硬材；〔全部饰面板都利用其纹理的优点制成〕硬木又分为：硬杂木：即硬木中的杂木，其硬度相对硬木小；例如：水曲柳、椴木〔注：真正的樱桃木不成材，也不能用于装修〕材率低、造价高、属于高档类；明清代一般用硬木居多；〔二〕木制品1〔俗称：三厘板、五厘板或三合板、五合板〕〔mm〕制成：从原木上旋切成几层的皮，再将切下的几层叠合而成；〔1〕特点：A、 在使用上节约木材；B、 薄板，则破坏了其内应力，再经过叠压工序，使内应力变小，故不易弯曲；2〔装修中较少使用〕3〔极少使用〕特点：保温、吸尘已淘汰〕4〔大芯板〕制成：用不成材的木料加胶、叠压、贴面而成的人造板材；其木芯用软木板的木皮厚厚度：均匀；18mm为最正确；2mm；AA3mm;我们保证更换;外观：平滑、厚度均匀、光滑度好；5板材的断面特别怕水。6木材的废料、树枝打成碎渣，经加胶、压制而成；工艺相对简洁；将其打成〔公司不使用〕7〕3mm,表皮很3.6mm，但其价位高；不同的饰面板，其颜色、纹理也不同，所表现的效果也不同；注：一般木材〔高档木材其棕眼小白榉等，结子与纹理的重叠点易造成脏点的效果，所以在使用时应与深色的木材比照使用；越是高档的其棕眼越大，上色越简洁。〔三〕柚木〔分花纹、直纹、黑线直纹〕美柚木：纹理呆板、慎用；金丝柚木：慎用；榉木：胡桃木：〔桦木，南方、北方都有但饰面板里不知是什么东西。花梨木：又称酸枝木；在饰面行业里用得不是很多；告知客户寻常所购置的不如样板好；〔四〕木地板12收缩、易变形；但手感好，显贵重；通常上面都承受淋漆。3裂，不能保证质量；4差；〔五〕木材的指标15%；30%；3降低木材的含水率；变形；枯燥：承受烘干手法；A、相对烘干：土窑法；利用烟的热量从而提高室内的温度，降低木材的含水率；缺点：假设温度不高，其细胞仍存在，不能做到完全烘干；完全20—30天；B、真正烘干：蒸气、红外线烘干；份，但其成材率低，故造价极高；418%时，木腐菌不易生存；通风；二、油漆1〔漆膜厚，泛黄〕酯胶清漆〔俗称耐水清漆〕特点：耐水性好，光泽不长久，枯燥慢；多用于室外；酚醛清漆〔俗称永明清漆〕特点：耐久性好，光泽好，耐热、耐酸碱；醇酸清漆〔较低档、公司少用〕优点：附着力强、耐久性好、光泽好、施工简洁、漆膜厚；硝基清漆：缺点：漆膜薄、需屡次打磨、毒性大、气味大、环保性最差；产生低档效果—低档漆；优点：溜平性能好；漆膜厚〔两底、两面即可〕施工工艺简洁；易于打磨；光亮度好、韧性好；缺点：假设用于装修中，其枯燥慢〔403—4小时且要求现场保持干净；注：硝基清漆硬度大，怕烫，聚氨酯漆不怕烫；〔化白水作用是将水雾去掉〕２、瓷漆〔清漆中加颜料；清漆与瓷漆相对应；〔清漆中加颜料〔又称虫胶清漆外形类似虾片，但比其略小；固体时称漆片、液体时称虫胶清漆；三、工艺１、油漆工艺：腻子：胶腻子〔披灰腻子：白乳胶漆＋石膏粉〔严禁滚漆油腻子：清漆＋石膏粉注：装修质量的好坏有时取决于油漆的工艺；２、磨褪工艺：返修时，须把蜡除掉才可修补；３、擦漆〔中高档工艺〕〔背心〕裹上干净的棉球蘸油漆以打圆圈的形式进展擦漆〔一般先打底。每擦一遍，要对一些稀料。一般要先刷三、四遍，15—20遍，打圆圈。注：混油工艺比清油工艺报价要稍低；４、喷漆工艺：不到效果；进口的喷枪价位极高，但喷出的手感好、均匀、视觉效果好；但费工费料。５、喷擦工艺〔中高档工艺〕四、其他材料１、石膏板：又称纸面石膏板〔吊顶厚度为９mm,２、防水纸面石膏板：其防水性能，可作外墙的墙面；利用其耐擦的性能、可作内墙的墙面。３、防火板：角不灵；４、铝塑板：用于街面上的门脸，其优点不怕水、不怕晒、在拐角时可折角；有双面、单面之分〔双面造价高且易于加工；５、磨砂玻璃：有光面、磨砂两面；光面易擦洗、但磨砂面易花；面。假设中间起雾，可承受〔１〕〔２〕留空隙；此清洁方法既表达公司的一种工艺，又表达出公司对客户的关爱、一种效劳。６、地砖：〔１〕抛光通体