《房地产经纪综合实训》课件-公积金贷款

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沈阳市公积金贷款新政

2020.8商品房和存量房对比什么是住房公积金？住房公积金（Housingfund）是指用于住房的社会福利，具有普遍性、强制性的特点，主要用于职工购买、建造、翻建、大修装修自住房或交纳房租。该公积金主要由国家机关和事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业和事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工对等缴存。一、贷款申请条件

（一）商品房10条（二）存量房9条1.有效身份证件;同2.具有完全民事行为能力;同3.具有偿还贷款本息的能力;同4.为购买自住住房的产权人且具有相关的证明文件，并按规定比例支付购房首付款;同5.按规定正常连续足额缴存住房公积金;同6.

12个月内无现金提取公积金(不含委托还贷)记录;同7.同意提供中心认可的贷款保证方式;同（一）商品房10条（二）存量房9条8.没有尚未还清的大额债务，且个人信用情况符合规定;同9.借款人所购买楼盘的开发企业已与中心签订保证协议;10.借款人在商品房买卖合同备案后12个月内准予贷款；存量房9.申请人购买存量房，在办理房屋所有权更名后，《不动产权证书》下发日期3个月内予以贷款；二、贷款要件

（一）商品房1.身份证及社会保障卡序列号或社会保险卡保险编号。同2.婚姻证明(已婚提供)。同3.住房公积金联名卡或I类银行借记卡（须与受理银行同行）。同4.商品房买卖合同原件1份。(无房屋预告登记证明的，需提供商品房买卖合同原件2份)。5.房屋预告登记证明(无房屋预告登记证明的，需提供《预购商品房预告与商品房抵押权预告登记申请书》、开发公司提供的委托书)。6.辽宁增值税普通发票或房地产开发企业出具的收据(附首付款进账证明材料)。（二）存量房1~3同4.房产交易申报单原件及复印件1份。5.税收缴款书（契税发票）原件及复印件1份6.《不动产权证书》（《房屋所有权证》）原件及全部页数复印件2份（产权人与借款人姓名相符）三、贷款利率同

5年以下（含5年）：2.75%5年以上：3.25%2020年新政：贷款市场报价利率LPR四、贷款额度、比例和期限

（一）商品房1、贷款额度同一方：贷款的最高限额为40万元;双方：贷款的最高限额为60万元;家庭成员三人：贷款的最高限额为80万元。郊县贷款最高限额按规定执行：辽中、新民、康平、法库：贷款最高限额一方35万元;双方50万元;三人55万元。2、贷款比例：

（1）首次购买：贷款总额最高不得超过商品房成

交价的80%，且不得超过贷款最

高额度。

（2）二套：最高60%且不得超过贷款最高额度。（3）三套及以上：不予受理3、贷款期限：

（1）贷款的最低期限为1年，最高期限为30年，同时男性、女性不得超过法定退休年龄（男满60周岁、女满55周岁）。

（2）对于男方年满45周岁、女方年满40周岁，连续缴存公积金3年(含3年)以上且首次申请公积金贷款等符合特定条件的职工，还贷年龄可延长至法定退休年龄后5年，即男65周岁，女60周岁。同实训1：

张先生购买商品房，准备使用沈阳市公积金贷款，判断最高贷款额度和最长贷款年限。

1、首套且仅男方贷款（1）男38岁，缴公积金2年，房款120万元。（2）男51岁，缴公积金3年以上且首次申请，房款40万元。（3）男25岁，缴公积金3年以上且首次申请，房款80万元。

2、首套且夫妻共同贷款且男方为主贷人（1）男38岁，妻子37岁，均缴公积金2年，房屋总价款60万元。（2）男51岁，妻子42岁，均缴公积金3年以上且首次申请，房屋总价款110万元。（3）男28岁，妻子26岁，均缴公积金3年以上且首次申请，房屋总价款100万元。实训1：实训2：

孙女士购买一套商品房，准备使用沈阳市公积金贷款，判断最高贷款额度和最长贷款年限。

1、首套且仅女方贷款（1）女32岁，缴公积金1年，房款110万元，房龄3年。（2）女41岁，缴公积金3年以上且首次申请，房款60万元。（3）女26岁，缴公积金3年以上且首次申请，房款45万元。

2、首套且夫妻共同贷款且女方是主贷人（1）男40岁，妻子35岁，均缴公积金2年，房屋总价款72万元。（2）男50岁，妻子48岁，均缴公积金3年以上且首次申请，房屋总价款205万元。（3）男27岁，妻子30岁，均缴公积金3年以上且首次申请，房屋总价款100万元。实训2：特别说明：1.按照贷款还款能力计算贷款额度=申请人及共同申请人月缴存住房公积金的工资基数×贷款系数×12×贷款年限；2.按照公积金账户缴存余额计算贷款额度=申请人及共同申请人住房公积金账户余额合计×15倍，账户余额合计不足2万元的，按2万元计算；

借款人贷款额度取以上两种方式计算方式得出的最低值，且以家庭为单位，一方缴存住房公积金，贷款最高额度为40万元；双方缴存住房公积金，贷款最高额度为60万元；家庭成员三人以上缴存住房公积金，贷款最高额度为80万元。2018沈七条新政：（2020执行）个人住房公积金贷款额度实行资金流动性系数调节。资金流动性系数与公积金贷款资金使用率挂钩，贷款资金使用率大于等于95%时，流动性调节系数为0.8；贷款资金使用率大于等于90%且小于95%时，流动性调节系数为0.9；贷款资金使用率小于90%时，流动性调节系数为1。贷款资金使用率和流动性调节系数由市住房公积金管理中心定期向社会公布。（二）存量房1、贷款额度同2、贷款比例：

（1）

首套，贷款比例按核准价计算（成交价高于评估价的，按评估价作为核准价，不含房屋装修及除房屋以外其他物品价款）

A.房屋竣工使用年限为10年内的（含10年），贷款比例不高于核准价的70%；B.房屋竣工使用年限为10年以上、25年以内，贷款比例不高于核准价的60%。

（2）二套：A.房屋竣工使用年限10年内（含10年）：

贷款最高50%B.房屋竣工使用年限10年~25年：

贷款最高40%。3、贷款期限：（1）贷款的最低期限为1年，最高期限为二十五年减房屋竣工使用年限，且不超过20年，同时男性、女性不得超过法定退休年龄（男满60周岁、女满55周岁）。

房屋竣工使用年限超过二十五年或列入拆迁范围的住房不再受理公积金贷款。（2）还贷年龄问题同商品房

实训3：

李先生购买一套二手房，准备使用沈阳市公积金贷款，判断最高贷款额度和年限。

1、首套且仅男方贷款（1）男38岁，缴公积金2年，房款120万元，房龄3年。（2）男51岁，缴公积金3年以上且首次申请，房款40万元，房龄13年。（3）男25岁，缴公积金3年以上且首次申请，房款80万元，房龄8年。

2、首套且夫妻共同贷款且男性为主贷人（1）男38岁，妻子37岁，均缴公积金2年，房龄4年，房屋总价款60万元。（2）男51岁，妻子42岁，均缴公积金3年以上且首次申请，房龄8年，房屋总价款110万元。（3）男28岁，妻子26岁，均缴公积金3年以上且首次申请，房龄15年，房屋总价款100万元。实训3：实训4：

王女士购买首套二手房，准备使用沈阳市公积金贷款，判断最高贷款额度和年限。

1、仅女方贷款（1）女38岁，缴公积金2年，房款110万元，房龄2年。（2）女51岁，缴公积金3年以上且首次申请，房款60万元，房龄1年。（3）女25岁，缴公积金3年以上且首次申请，房款60万元，房龄13年。

2、夫妻共同贷款（1）女38岁，丈夫37岁，均缴公积金2年，房龄1年，房屋总价款160万元。（2）女51岁，丈夫42岁，均缴公积金3年以上且首次申请，房龄10年，房屋总价款90万元。（3）女28岁，丈夫30岁，均缴公积金3年以上且首次申请，房龄12年，房屋总价款100万元。实训4：五、贷款费用

抵押费380元六