工业园区建设项目可行性研究报告

可行性研究报告目录 5 5 6第二章项目区域条件分析 第三章园区建设项目与用地状况 一、项目规划建设内容 二、环境保护规划 二、防灾应急措施 第七章工业园区机构设置 一、运营模式 第八章项目开发计划 第九章投资风险与防范措施 一、政策风险及防范措施 第十章投资估算与资金筹措 二、资金筹措方案与使用计划 第十一章财务经济评价 二、项目收入、税金及附加 三、开发成本估算 九、项目综合评价 第十二章结论与建议 第一章项目总论(一)项目名称(二)项目主管部门(三)项目实施单位XX市XX工业园区管委会(四)项目负责人(五)项目性质(六)项目期限与范围本次规划的规划基期为2008年，规划期限为2008—2020年。其中：远期：2011—2020年。2、规划范围8、甘肃省发展和改革委员会地区(2007)48号文件(一)项目提出的背景甘肃省城镇体系规划(2003-2020)(已获甘肃省政府审批通过)中将XX市定位具有潜力巨大的后发优势。特别是2001年探明的XX油田，三级储量达4.35亿2、区位条件核心支撑，引导城市建设及城市经营逐步由空间扩张性产业开发和品质提升转(二)项目建设的必要性随着西部大开发战略的逐步实施，东西部地区的经济交流与合作将日益加天然气及农副产品资源得不到合理开发，致使资源优势长期不能转化为经济优XX区作为XX市委、市政府所在地，其经济发展对于XX市至关重要，有很第二章项目区域条件分析是XX市的政治、经济、商贸、科教文化中心。全区共辖7乡2镇，2个街道办划建设面积4平方公里(6000亩);北工业区位于XX城区长庆北路与北环路交位于东经107°27'42”——107°52′48”和面积996.346平方公里，目前市区面积8平方公里，规划市区总面积为20平方季多东南风。年平均气温8.8℃,极端最高温39.6℃,极端最低温度-22.6℃;厚底48米，补给来源为降雨渗透，补给系数为年有效降雨量的13%,每平方公控制地质储量2.0316亿吨，预测地质储量1.2383亿吨，三级地质储量合计为◆XX石化公司300万吨(每年)改扩建项目个亿。该项目已于2005年6月动工建设，现已完成投资2.9亿元，建成了输油用地面积的27.4%;未建设用地面积为480.89ha,占园区总用地面积的72.6%,积的55.13%。的29.54%。的2.85%。现状土地利用一览表城市建设用地序号用地性质用地代号面积(公顷)占建设用地比例1居住用地2公共设施用地其中行政办公用地商业金融业用地医疗卫生用地教育科研设计用地工业用地其中一类工业用地三类工业用地4道路广场用地5仓储用地W总计(一)优势条件分析亿吨，2007年原油产量达300万吨；XX油田已探明三级地质储量4亿多吨，开3、开发成本低4、项目支持(二)限制因素分析2008年XX市政府已“工业强市、产业富民”为基本思路，把建成全省重要的项目性质造集中加工项目企业投资建设等前期工作全面完成；基础设施已于中石油签订用气协议；基础设施月18日举行了奠基仪式；基础设施项目区内地面附着物拆迁补偿在进行中；第三章园区建设项目与用地状况(一)石油化工苯酚项目为中期期发展项目，生产装置规模不应低于8万吨/年；规划乙内酰胺发展项目，建议生产规模为1万吨/年丙二醇醚。5、电石乙炔—聚氯乙烯(PVC)—氯化聚氯乙烯(CPVC):中期规划项目。工业园区发展电石法聚氯乙烯项目应以20万吨/年的规模为下(二)天然气化工4、甲醛。规划20万吨气制甲醛(以37%浓度的甲醛计),为近期发展项目。(三)精细化工1、丙烯酸及酯。规划年产丙烯酸5万吨项目，建议将之列为中期发展项目4、C4衍化产品。规划正丁烷—顺酐—1,4-丁二醇(BDO)产业链，建议考虑建设一套5万吨的1,4-丁二醇联产四氢呋喃装置，规划为中期发展项目。规(四)煤制油——XX市接续产业发展的重点(一)土地利用特征A:企业层面——清洁生产B:企业之间——生态产业链(三)建设用地布局与规模2、居住用地(R)由于园区距离主城区较近，且石化生产对居民影响较大，因此本次规划不在园区内进行居住用地规划。对于园区范围现有282户居民，搬迁至董志镇结合新农村建设形成新的村民居住点。3、公共设施用地(C)包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、教育科研用地等，作为园区的公共服务区，为园区的正常运作提供公共服务。其中：(1)行政办公用地(C1)行政用地位于园区最北端，靠近董志镇，包括园区管委会、安检、工商、税务以及生产管理等办公场所。规划占地面积为11.93ha,占建设用地总面积的(2)商业金融用地(C2)包括商业金融规划占地面积为4.59ha,占建设用地总面积的0.7%。(3)教育科研用地(C6)位于园区公共服务中心，规划占地面积为5.44ha,占建设用地总面积的0.8%。规划主要考虑将仓储用地结合物流中心配置。规划仓储用地占地面积为105.05ha,占建设用地总面积的15.9%。5、道路广场用地(S)规划道路广场占地总面积为13.75ha,占建设用地总面积的2.1%。其中：道路占地面积11ha,占建设用地面积的1.7%;广场占地总面积2.75ha,占建设用地面积的0.4%。6、市政公用设施用地(U)包括变电站、污水处理厂等设施用地，规划占地面积为36.7ha,占建设用地总面积的5.5%。规划绿地总面积为56.76ha,占建设用地总面积的8.6%。其中：公共绿地：规划占地面积为3.02ha,占建设用地总面积的0.5%。防护绿地：规划占地面积为53.74ha,占建设用地总面积的8.1%。序号用地性质用地代号面积(公占建设用地比例1公共设施用地C其中行政办公用地商业金融用地教育科研用地2工业用地M3仓储用地W4对外交通用地T5道路广场用地S其中道路用地广场用地6市政公用设施用地U7绿地G其中公共绿地生产防护绿地总计第四章绿地景观与环境保护规划(一)规划原则(二)绿地系统规划(一)环境保护方面园区内水污染源主要为：雨水(被污染雨水和未被污染雨水)、生活污水、的循环水的补充水水质要求，约73%回用于循环水场作补充水使用，约23%由求，约50%回用于循环水场作补充水使用，约50%由石化基地总排水管线排入S02、N02和PM10的1小时平均浓度和日平均浓度均应满足《环境空气质量标(二)环境卫生方面垃圾类别分拣重点循环利用及特殊处理方式生活垃圾圾等堆肥专门收集、运送到危险废物中心集中存放等再循环、再利用一般工业固体废物属、废纸等再循环、再利用危险废物工业用废电池废旧蓄电池回收利用含铅电池冶炼回收铅废干电池浸水后送危险废物中心其他危险废物产生企业收集、专业公司运输、危险废物中心处理医疗废弃物固体医疗废物焚烧处理医疗废水安全处理后排入市政管网对规划区内XX石化300万吨级搬迁改造集中加工项目产生的一般工业固体收集点的服务半径不超过200m。第五章交通体系与市政设施规划(一)规划原则(二)对外交通(三)内部交通干道：道路红线宽度为40m;次干道：道路红线宽度为36m、30m;支路：道路红线宽度为24m。Dm0DmA-A道路横断面规划道路一览表级别道路代号起讫长度(m)型断面形式(m)主干道三块板交通型干道次干道S202—世纪大道两块板混合型干道S202—世纪大道两块板混合型干道两块板混合型干道一块板混合型干道一块板混合型干道一块板混合型干道支路一块板混合型干道一块板混合型干道一块板混合型干道(四)交通设施(一)给水工程规划规模用水量标准用水量公共服务设施0.8万m³/(km².d)0.17万m³/d三类工业2.5万m³/(km².d)10.63万m³/d道路广场0.2万m³/(km².d)0.03万m³/d市政设施0.25万m/(km².d)0.08万m³/d绿地0.1万m³/(km².d)0.06万m³/d合计10.97万m³/d利用率可达75%,修正用水量为：10.97万m³/d—10.63万m³/d*0.75=3.0万C.对于用水量较大的300万吨(远期500万吨)炼化厂地块内敷设循环给(二)排水工程规划根据相关规范并结合实际情况，确定到规划期末污水总量为给水总量的90%,可以确定到2020年园区最大污水量约为：3.0*0.9=2.7万m³/d(1)生活污水排水系统在B-3#上敷设截流管，沿S202、D-2#敷设生活污水排水干管，沿B-2#、◆生活污水经截流后送园区专用污水处理厂，达标后进入园区中水供水系(2)生产污水排水系统在B-3#上敷设截流管，沿S202、D-2#敷设生产污水排水干管，沿D-3#、◆生产污水经截流后送园区专用污水处理厂，达标后进入园区中水供水系(3)雨水排水系统在B-3#上敷设截流管，沿S202、D-2#、A-1#敷设雨水排水干管，沿B-1#、◆园区雨水经截流后送园区专用污水处理厂，达标后进入园区中水供水系6、管线要求污染降低到最小程度。(三)供热工程规划(四)电力工程规划1、现状电站、110kv彭原变电站及110kv西城变电站三角环网供电网络，电力余量约为50万度/年。①加强电网建设，为各时期园区发展提供安全可靠的电能；3、负荷预测根据相关规范并结合实际情况确定到2020年园区最大电力负荷为；用地分类及代码用地面积(ha)用电指标(kw/ha)预测负荷(kw)公建用地C工业用地M道路广场用地S市政公用设施用地U总计330kvXX变电站、110kv彭原变电站及110kv西城变电站园区北侧设置60米宽的高压走廊，在控制范围内进行绿化隔离，以保证其(五)电信工程规划用地分类及代码用地面积(ha)市话指标(线/ha)市话预测(线)政府社团用地C1商业用地C2其他公建用地C工业用地M54道路广场用地S市政公用设施用地U5总计在行政区中心规划一座邮政支局用地，为各区提供邮政服务。占地面积为第六章综合防灾规划火警在5分钟内要能到达责任区边缘。设置消防通道，宽度不应小于3.5m,净高不应小于4m。消防给水管道、消火栓沿道路设置，消火栓间距为120米；对于40米断面错误!未找到引用源。②工艺生产装置的管道布置设计应按《石油化工企错误!未找到引用源。③处理易凝固、易沉积的危险性物料时，设备和管错误!未找到引用源。④铅封的阀门和盲板，应在管道及仪表流程图上注错误!未找到引用源。⑤物料倒流会产生危险的设备管道，应根据具体情错误!未找到引用源。⑥对超过正常范围会产生严重危害的工艺变量，应生少量泄漏可在最短时间(3min内)发现，并可采取带压堵漏等紧急措施，在8第七章工业园区机构设置发挥主导作用。专业服务项目应逐步由专业公司承担。3、政府退出阶段：园区发展趋向成熟时，政府应逐步退出.降低政府在工(一)组织机构设置原则(二)组织机构具体设置(一)劳动定员(二)人员培训和激励第八章项目开发计划期为2008年，规划期限为2008—2020年。其中：近期：2008—2010年；远期：2011—2020年。(一)近期建设概况(二)近期建设重大项目2、给水近期工业园区给水建设主要是铺设输水管及配水管，与主城区管网系统衔4、园林绿化1.XX石化300万吨级搬迁改造项目主要建设项目一览表规模投资估算(万元)时序备注B-1#路B-2#路D-2#路C-1#路消防站标准一所污水处理厂10000T/日一期垃圾转运站0.5公顷行政中心1万平方米一期第九章投资风险与防范措施第十章投资估算与资金筹措(一)估算依据(二)投资估算道路工程：总里程20466.5米，投资20466.5万元；排水(雨水、污水)工程：铺设管道39815.33米，投资1210.21万元；(2)其他费用75727.83万元，其中：土地费用：投资74563.88万元，其中：拆迁补偿费，共662.79公顷，52.5万元/公顷，补偿34796.48万元；土地出让价款，共662.79公顷，60万元/公顷，为39767.40万元。规划、可行性研究及勘察设计费：576.63万元，按园区土建工程的2%计；地质探测、测绘等费：145.81万元，按每公顷0.22万元计；园区管理及公用设施配套费：95.53万元；工程监理费：202.3万元，按园区土建工程投资的1.2%计；(3)预备费：3239.46万元，其中：基本预备费：3239.46万元，按工程费用和其他费用的8%计算；涨价预备费：项目不计涨价预备费。本项目固定资产投资估算为37500万元，其中：建筑工程费用为28000万元(有些工程含设备购置安装费用),设备运输及安装费用为4000万元，其他费用为5500万元。(4)固定资产投资方向调节税根据国家财政部、税务总局、发展计划委员会财税计[99]299号文《关于固定资产投资方向税的通知》精神，本项目固定资产投资方向调节税为零。2、建设期利息申请银行借款本金为50000万元，分两期借款，每期借款按5年计息，年利率为7.83%。建设期利息为12673.03万元。3、经营资金按项目运营期间最大运营费用的30%估算，估算正常年经营资金为80万元。以上情况详见附表8-1、8-2。二、资金筹措方案与使用计划(一)资金筹措方案往往交织在一起。按项目分两期(近期建设期5年，远期建设期为8年)计13施工程投资，需为以后的开发作铺垫，故第一期分年度投资的力度较大，年度投资需要占项目总投资的10%左右，第二期分年度投资占项目总投资的5%左右。项目共需筹措资金120840.34万元，其中：据相关规定，本项目开发自筹资金的比例不小于33%,建设单位投资需筹集资金40041.24万元。在第一期项目开发中，五年内需向银行借款29421.37万元，其中本金为25000万元，建设期利息为4421.37万元；在第二期项目开发中，五年内需向以内行借款33251.66万元，其中本金为25000万元，建设期利息为8251.66万元。申请国家投资18126.05万元，占项目总投资的15%。序号资金来源近期投资(万元)远期投资(万元)合计(万元)占总投资比1自筹资金2银行借款3国家投资合计(二)资金使用计划第十一章财务经济评价从园区投资目的来看，主要是创造良好的基础设施硬件条件和相应管理软件衡情况，以判断开发项目的财务可行性。价项目建设的财务可行性。(一)本经济评价的依据(二)经济评价的参数1、项目计算期为13年；2、项目财务评价基准收益率为10%,综合评价基准收益率为12%;3、银行长期借款利息为7.83%;4、土地增值税税率为30%;5、所的说税率为25%;6、土地开发营业税税率为5%,城市建设维护税税率为7%,教育费附加为(一)项目收入计划，确定分年度的收入。土地来源及使用计划见附表9-1。经开发后，园区公用设施及绿地为107.7公顷，占园区面积的12.7%。可供可出让的土其中：工业公共及商业仓储用地公用及绿地小计比例总面积近期08-12远期13-20项目收入为土地使用权转让收入(按不优惠政策计算)见附表9-3,土地收入较其开发建设滞后一年，项目计算期内收入合计为195057.01万元，年均为15004.385万元。(二)税金及附加年均为750.22万元。年均为52.52万元。教育费附加：按当期营业税的3%计提，计算期内合计为292.59万元，年均为22.51万元。(一)开发建设投资收回和转换土地使用权费用为28831.70万元，由于开发建设投资与各年度土地使用权转让计划不一致，各转换土地产权费用。项目征用农地662.79公顷，按当前土地基价及拆迁补偿等各项费用，项目取得土地的总费用为75727.83万元，各年度转换土地使用以上情况详见附表9-4.(二)管理费用(三)销售费用(四)人员工资动，需要安排一定数量的人员进行公共性质的服务工作，项目园区预计需要80人，年工资福利合计为104万元。(五)财务费用(六)维修费用基础设施投资的2%计算。项目开发成本估算分年度详细情况见附表9-(一)土地增值税总成本132882.23万元，合计总的扣除项目金额143610.37万元，土地增值税税率仅有30%一项。计算各年合计的土地增值税为17062.62万元，年均1312.51(二)项目损益分析项目损益