财税实操-契税操作指引

会计实操文库1/10财税实操-契税操作指引一、契税渊源《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。第三条契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。第四条契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。二、契税操作指引（一）免税项目1、财税[2018]17号：（1）企业改制（2）事业单位改制（3）公司合并（4）公司分立（5）企业破产（6）资产划转（7）债权转股权（8）划拨用地出让或作价出资（9）公司股权（股份）转让（10）本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日执行2、财税[2012]82号：（1）对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税（2）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税；（3）合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。3、财税[2008]142号：自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照财税[2003]184号第七条规定不征收契税；4、国税函〔2008〕514号：公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。（二）纳税项目1、承受土地、房屋权属（三）纳税义务时间1、为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。2、应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。（四）计算缴纳1、应纳税额=计税金额×适用税率2、契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在国家规定的幅度内按照本地区的实际情况确定3、转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。4、财税[2007]162号：土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。5、国税函[2007]606号：房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内6、国税函[2009]603号：出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。7、财税[2012]82号：企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格8、财税〔2016〕43号：计征契税的成交价格不含增值税（五）应税凭证保管1、应税凭证可以作为会计分录的附件，按会计凭证保管要求保管2、应税凭证单独管理的，应按照《税收征管法实施细则》的规定保存十年。（六）其他1、契税征收机关为土地、房屋所在地的税务机关2、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。3、财税[2012]82号：（1）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。（2）以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。4、国税函[2005]436号：对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。（七）被检查单位应提供资料1、土地、房产台账或明细表2、土地、房产购买合同、确认书、投资协议、产权证，土地、房产融资租赁合同3、会计凭证、科目余额表、会计报表、纳税申报表、契税完税凭证（八）检查方法1、统计分析2、书面查看3、计算复核（九）检查步聚1、检查合同及台账，确认签订土地、房屋权属转移合同的日期，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的日期；2、根据合同及付款凭证，确定计税金额；咨询主管税务机关适用的税率，测算出应缴纳的契税金额；3、检查会计序时账与科目余额表，对比应