房地产开发公司管理运作手册模板

浙江众安房地产开发管理运作手册北大纵横管理咨询企业二OO三年一月十四日

目录TOC\o"1-3"\h\z一、发展部 11部门岗位设置 12部门职责 13部门公布或监督实施规章制度 24部门实施业务步骤 35部门参与关键业务步骤 3二、总经理办公室 41部门岗位设置 42部门职责 43部门公布或监督实施规章制度 64部门实施业务步骤 74部门参与关键业务步骤 7三、人力资源部 81部门岗位设置 82部门职责 83部门公布或监督实施规章制度 94部门实施业务步骤 105部门参与关键业务步骤 10四、前期部 111部门岗位设置 112部门职责 113部门公布或监督实施规章制度 124部门实施业务步骤 125部门参与关键业务步骤 13五、预算部 141部门岗位设置 142部门职责 143部门公布或监督实施规章制度 154部门实施业务步骤 165部门参与关键业务步骤 16六、总师办 181部门岗位设置 182部门职责 183部门公布或监督实施规章制度 204部门实施业务步骤 205部门参与关键业务步骤 20七、工程项目部 221部门岗位设置 222部门职责 223部门公布或监督实施规章制度 244部门实施业务步骤 245部门参与关键业务步骤 25八、营销部 261部门岗位设置 262部门职责 263部门公布或监督实施规章制度 284部门实施业务步骤 285部门参与关键业务步骤 28九、财务部 291部门岗位设置 292部门职责 293部门公布或监督实施规章制度 314部门实施业务步骤 315部门参与关键业务步骤 31十、经营部 331部门岗位设置 332部门职责 333部门公布或监督实施规章制度 344部门实施业务步骤 355部门参与关键业务步骤 35说明：业务步骤参见《附件：浙江众安房地产开发业务步骤体系》各部门岗位职责具体说明参见《浙江众安房地产开发职务说明书手册》各部门规章制度参见具体制度文件。一、发展部1部门岗位设置2部门职责发展部是负责帮助董事长进行投资决议、对外投资管理、高级人才引进和重大法律事务处理综合性支持部门。发展决议支持和项目计划负责搜集并研究国家宏观经济政策、房地产及相关行业市场信息，建立内部市场信息数据库依据企业内外部环境和资源情况，拟订企业发展战略负责企业房地产投资方向研究，研究、确定土地贮备计划组织对拟投资项目标可行性分析论证，编制可行性分析汇报帮助董事长进行土地投标工作编制项目计划提议书，初步提出总体计划思想和项目标可选定位，组织教授组及相关部门进行开发项目标前期论证参与审核各项目标营销策划方案是否符合项目计划定位对下属企业管理依据企业发展要求初步拟订企业年度经营目标，供董事长决议参考负责搜集、分析下属企业经营数据资料，对下属企业经营情况进行监控帮助董事长进行整体资源调配搜集下属企业高层领导考评资料，帮助董事长对下属企业考评负责下属企业高级管理人员薪酬方案拟订和适用性分析高级人才引进负责为企业寻求、推荐各类高级经营管理人才法律事务处理负责区域投资法律环境评定和重大投资项目法律条件审核负责下属企业关键商务协议法律审查负责处理企业重大债权债务法律纠纷上级交办其它任务3部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1项目计划设计管理措施待确定实施2内部审计工作要求待确定实施3法律事务管理措施待确定监督454部门实施业务步骤项目可行性分析步骤项目计划设计步骤5部门参与关键业务步骤营销策划方案编制步骤

二、总经理办公室1部门岗位设置2部门职责总经理办公室负责企业行政管理、部门协调和沟通、计划管理、对外公关联络等工作，为企业正常运行提供基础条件保障。行政管理事务负责组织确定企业经营计划，并监督计划实施情况负责起草企业各类文件、汇报负责编写月工作总结，全方面总结企业月内各项工作负责企业文件、资料收发、传阅，和归档、借阅和分类保管督办、检验企业决议和企业领导安排任务完成情况负责企业会议及各类企业活动通知、筹备、组织编写企业大事记，定时编辑、公布企业内部通讯负责处理各类办公事务性工作，如：企业文件、资料打印、复印负责企业相关印章保管、使用负责企业部门间协调和沟通工作接待来访、对外公关和联络负责接待、处理各类投诉、来函等工作负责接待企业来访客人负责企业形象建设，宣传企业品牌帮助领导和相关政府部门关系建立、维护组织参与外部评选，负责准备相关材料负责组织企业公关活动策划和相关实施工作；帮助其它部门开展各类业务公关活动协议和档案管理负责企业档案（除财务档案以外）归档整理、保管和借阅负责对征地、拆迁、计划设计、安装、市政、监理、高级装修、修缮、材料设备采购、销售等业务协议进行登记保管，加强协议管理参与招投标负责搜集勘查、计划设计、建筑施工、工程监理、材料设备采购相关市场价格信息，并经预算审核后建立企业价格信息库负责办理招标登记，公布招标公告，发出招标邀请书负责接收投标单位投标申请及资格预审文件、投标书负责回访企业各类供给商单位，验证相关信息固定资产管理负责企业固定资产实物管理企业计算机信息系统建设、维护负责企业自动化办公设备购置和网络系统建设和维护负责企业相关业务和管理信息数据库建设和维护负责企业内部计算机网络及相关设备维护、保养后勤事务负责部分办公用具统一采购、发放负责企业领导及各级干部办公后勤支持，如：出差安排订票、订餐、礼仪安排等负责企业车辆调配、保养维护等负责职员食堂、宿舍管理负责办公区安全、卫生等管理负责其它企业事务：如礼品采买、节日礼品发放等上级交办其它工作3部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1计划管理措施待确定实施2公文处理措施待确定组织3公章使用管理措施待确定实施4信息管理措施待确定实施5档案管理制度待确定实施6工程档案归档制度待确定监督7保密工作条例待确定监督8办公设施及用具管理措施待确定组织9值班制度待确定组织10车辆管理措施待确定实施11通讯工具及费用管理措施待确定组织12固定资产管理措施待确定实施4部门实施业务步骤企业内部开发项目文件形成和归档步骤年度经营计划制订步骤月度工作计划制订步骤计划实施过程监督步骤计划目标修改步骤发文处理步骤收文处理步骤办公用具计划管理步骤档案管理步骤职员出差步骤公务用车步骤办公设施维修步骤投诉处理步骤4部门参与关键业务步骤勘察招标步骤设计招标步骤工程招标步骤监理招标步骤材料设备采购招标步骤工程文件归档、移交步骤年度经营计划制订步骤月度工作计划制订步骤

三、人力资源部1部门岗位设置2部门职责人力资源部负责企业职员招聘、调配、培训、考评、薪酬管理等工作。它职责包含：负责职员人事信息搜集，并建立、管理职员档案负责组织企业和职员劳动协议签署，和协议保管和条款解释负责提出各部门岗位设置、人员配置、调动等方案并依据领导决议实施落实负责组织实施新职员考评、转正工作负责职员培训组织工作，包含了解、分析职员培训需求，制订、实施培训计划，评定培训效果负责企业薪酬制度制订和修改完善，并具体实施负责制订、完善企业考评制度及其激励体系，并组织实施建立、完善企业奖惩制度并组织实施提出职员职务晋升、工资晋级等方案并组织实施，提出职员行政职务任免方案并组织实施负责确定和实施职员福利、保险制度了解职员个人发展意愿，结合企业发展计划指导职员职业发展计划搜集职员提议，立即向高层领导反馈，保持信息渠道通畅负责处理职员相关纠纷和投诉负责宣传企业企业文化，保持和各层职员良好沟通联络负责办理职员技术职务评定、晋升相关事务负责办理企业引进人才户口、档案落户相关手续建立企业人才库并定时了解和处理相关事项负责组织党、团、工会相关工作上级交办其它工作3部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1人力资源计划管理措施待实施实施2招聘管理措施实施实施3培训管理措施待实施实施4考评管理措施待实施监督5薪酬管理措施待实施组织6新职员管理措施待实施实施7劳动协议和人事档案管理措施待确定组织8职员手册待实施实施9福利管理措施实施实施10114部门实施业务步骤人力资源计划步骤固定薪酬计算、发放步骤奖金计算、发放步骤年度培训计划制订步骤通常职员内部招聘步骤职员外部招聘步骤职员职前教育步骤一般职员年度考评步骤部门经理年度考评步骤职员奖励步骤职员过失处理步骤职员等级晋升步骤职员离职步骤职员申诉基础步骤5部门参与关键业务步骤年度经营计划制订步骤月度工作计划制订步骤

四、前期部1部门岗位设置2部门职责前期部是负责办理房地产开发过程中多种证件、批文等前期手续，协调开发项目和当地政府部门、居民相关多种事务部门。它职责包含：前期手续办理负责依据项目开发总体计划拟订项现在期工作计划帮助企业领导签署土地协议，确定计划条件和用地指标负责办理计委立项批文和项目批文负责办理建设局计划处选址意见书和方案审批意见负责办理建设用地许可证、征用土地同意通知书、土地使用权证、破人行道临时施工许可证、审图同意书、建筑消防设计防火审核意见书、建设工程计划许可证、建设工程防雷设计安全证书、建设工程施工许可证等手续帮助经营部办理中标通知书、质量监测汇报负责办理商品房预售许可证负责多种规费缴纳配套专业企业联络负责就安装事宜联络电力、自来水、有线电视、通信等部门，安排施工安装人员和施工现场接洽联络帮助工程项目部办理现场水、电等临时安装中碰到对外协调工作维护企业和相关政府部门及房地产配套专业企业关系负责建立并维护企业和房地产开发相关政府部门关系负责建立并维护企业和房地产配套工程专业企业关系现场周围事务处理负责处理施工过程中和当地政府、居民等协调性事务上级交办其它工作3部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1房地产开发前期事务操作规程待确定实施234部门实施业务步骤计委立项步骤建设工程计划许可证申办步骤施工许可证申办步骤商品房预售许可证申办步骤5部门参与关键业务步骤企业内部开发项目文件形成和归档步骤年度经营计划制订步骤月度工作计划制订步骤计划目标修改步骤

五、预算部1部门岗位设置2部门职责预算部是负责房产开发项目标造价测算、工程项目标预决算、工程造价过程监督和控制部门，它职责包含：项目预决算管理负责确定企业工程预算管理制度负责房地产开发项目标土地成本测算、可行性研究投资估算、初步设计概算，为领导项目决议提供信息负责依据施工图编制项目工程预算审查施工单位提供各项目、各幢号工程决算材料，查对相关决算过程文件负责零星工程决算，审核付款材料工程造价过程监督和控制参与建筑施工图纸会审工作参与施工组织总设计会审工作参与各类施工单位、材料设备采购等相关协议会审工作负责审核工程项目部提交施工联络单，计算工程造价负责审核施工单位工程量进度汇报，并进行现场签证、确定依据项目预算和施工协议约定，和对工程款支付金额参与审核乙方总包范围内材料和设备采购参与招投标和材料设备采购工作参与编制勘查、设计、建筑施工、工程监理、材料设备采购需要相关招标文件和相关材料，对标底提出审核意见参与评审标书，对招标评审提供决议支持参与勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购等协议会签参与审核材料设备采购价格，并和企业价格信息库价格进行对比参与材料设备采购谈判工作，并参与协议会签帮助总经办建设企业价格信息库项目配套工作负责房价成本计算，为价格决议提供数据搜集房产核价材料，办理核价手续负责计算各项目、各幢号建筑计划面积负责计算设计费用面积负责计算商品房销售面积完成上级交办其它工作3部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1建筑工程预算管理制度待确定实施2建筑工程决算管理制度待确定实施344部门实施业务步骤建筑工程预算步骤建筑工程决算步骤5部门参与关键业务步骤项目计划设计步骤勘察招标步骤设计招标步骤工程招标步骤监理招标步骤材料设备采购招标步骤乙方技术变更联络单会签步骤乙方施工联络单会签步骤甲方要求变更设计审批步骤甲方施工联络单会签步骤工程进度付款步骤图纸外工程量确定步骤乙方总包范围内无价材料、设备采购管理步骤甲供材料、设备采购步骤企业内部开发项目文件形成和归档步骤营销管理步骤销售管理步骤年度经营计划制订步骤月度工作计划制订步骤计划目标修改步骤

六、总师办1部门岗位设置2部门职责总师办是负责项目计划、设计对设计院接口联络，对工程施工进行技术监督指导并提供技术问题支持部门。它职责包含：计划设计联络负责依据相关项目定位和计划要求材料，编制计划设计任务委托书，向设计单位下达设计条件和任务负责对计划设计单位日常联络，协调相关计划设计方案变更事项审查施工图，联络修改事宜参与施工图会审工作质量监督管理制订企业项目质量管理制度并监督实施参与审批施工单位提交施工组织总设计和监理纲领负责重大质量控制点现场监督工作检验负责组织对项目工程质量质量巡查工作负责组织对上报项目质量事故协调处理工作参与审核项目工程量、工程进度付款参与项目完工交接及工程质量评选、验收工作工程技术支持确定企业工程技术管理制度并监督实施参与施工前设计交底工作负责项目施工过程中设计变更、技术问题处理等技术支持工作负责审批工程变更联络单，把好技术关负责全部项目标相关工程图纸、技术文件和联络单搜集、归档和管理负责审批新技术、新工艺、新材料评定汇报，并决定其推广应用参与招投标和材料设备采购工作参与编制勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购招标技术性文件参与审查勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购投标单位资质，对资格预审提出意见参与施工单位招投标开标、评标工作，参与评审投标文件技术性文件依据需要参与和勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购中标单位谈判工作，并参与协议会签依据需要参与材料设备采购谈判工作，并参与协议会签完成上级交办其它工作3部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1总工程师工作制度待确定实施24部门实施业务步骤项目计划设计步骤甲方要求变更设计审批步骤5部门参与关键业务步骤勘察招标步骤设计招标步骤工程招标步骤监理招标步骤材料设备采购招标步骤建筑工程预算步骤乙方技术变更联络单会签步骤乙方施工联络单会签步骤甲方施工联络单会签步骤乙方总包范围内无价材料、设备采购管理步骤甲供材料、设备采购步骤企业内部开发项目文件形成和归档步骤工程文件归档、移交步骤营销管理步骤销售管理步骤年度经营计划制订步骤月度工作计划制订步骤计划目标修改步骤

七、工程项目部1部门岗位设置2部门职责工程项目部是负责组织协调开发项目现场施工作业，进行质量、进度、成本和安全管理，组织工程验收，参与招投标工作部门。它职责包含：制订计划负责协同监理一起审查总包单位制订各项计划，并依据施工组织总设计制订项目工作计划，包含项目进度计划、质量控制计划、材料需求计划、资金计划等质量、进度、成本和安全管理负责组织施工图会审和技术交底工作负责协同监理企业一起审查总包单位制订技术方案负责联络处理施工过程中多种工程变更，负责工程变更联络单技术初审工作对影响项目进度、质量和造价风险原因立即提出提议负责建立和推行工程现场质量控制体系帮助质量监督机构对项目标抽检工作帮助总师办进行质量巡查负责项目关键、难点工程项质量监督和技术支持、协调工作；负责对工程进度进行控制，对计划和实际进度偏差进行质询，要求监理方提交进度分析汇报和进度纠偏方案负责协调准备施工条件，保障建筑施工单位按计划施工作业负责协调施工单位配合配套专业企业进场施工作业负责工程量确定和工程进度款支付审核负责项目标安全管理，实施工程安全技术规范，发觉安全隐患，敦促监理单位采取方法进行纠正负责项目现场施工管理和协调负责协调和监理企业关系，促进监理企业尽职尽责负责和项目相关周围关系协调处理参与甲供材料、设备选择和确定工作，负责甲供材料收发和相关单据传输；负责乙供材料、设备质量抽检工作负责项目现场施工图、工程变更单传输、交存工作负责项目相关多种单据、图纸、联络单等传输工作负责现场施工资料文件管理工作负责项目完工后图纸、资料移交工作帮助配合处理销售部门提出相关问题负责工程部现场必需办公、饮食起居条件准备等后勤保障工作参与招投标工作负责依据项目进度提出材料设备采购计划参与对建筑施工、监理及材料、设备供给商等单位资格审查参与评审标书参与和中标单位商务洽谈工作，并对相关协议签署提供专业意见组织工程验收负责组织隐蔽工程验收和其它阶段性验收，并参与签证，对施工方日常报验材料立即检验回复组织工程完工验收，并参与签证负责办理项目完工和物业企业交接工作完成上级交办其它工作3部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1工程项目部管理制度待确定实施2现场管理细则待实施实施3质量管理制度待实施实施4工程验收制度待实施实施4仓库管理制度已实施实施4部门实施业务步骤项目建设施工步骤项目建设质量控制规程项目建设进度控制规程项目建设成本控制规程乙方技术变更联络单会签步骤乙方施工联络单会签步骤甲方施工联络单会签步骤工程进度付款步骤图纸外工程量确定步骤采购物资出入库工作步骤乙方总包范围内无价材料、设备采购管理步骤建筑材料质量检验步骤工程完工验收步骤工程文件归档、移交步骤材料款支付步骤5部门参与关键业务步骤项目计划设计步骤勘察招标步骤设计招标步骤工程招标步骤监理招标步骤材料设备采购招标步骤建筑工程预算步骤甲方要求变更设计审批步骤甲供材料、设备采购步骤建筑工程决算步骤企业内部开发项目文件形成和归档步骤营销管理步骤营销策划方案编制步骤销售管理步骤物业管理步骤年度经营计划制订步骤月度工作计划制订步骤计划实施过程监督步骤计划目标修改步骤

八、营销部1部门岗位设置2部门职责营销部关键负责组织房产项目标营销策划和推广，负担房产销售任务，建设和维护用户关系网络，参与房产开发项目计划设计等方面工作。它职责包含：参与项目计划搜集项目所在地房地产市场信息，参与土地资源管理及土地投标工作参与制订房地产项目总体计划方案和实施计划依据需要参与房地产开发项目计划设计招标、项目初步设计和扩大初步设计方案审核房产项目营销策划负责组织项目开发过程中营销策划工作，组织确定营销策划方案(包含广告、公关、新闻策划、促销推广策划等)并实施负责搜集策划、广告企业信息，并和之联络接洽，为领导确定策划、广告企业提供决议支持配合企业公关活动策划和相关实施工作负责企业新闻等软性宣传策划和公布负责建立媒介、促销、制作等相关服务和所用材料价格档案，管理相关台帐负责制订样板间、展台、售楼处装饰部署策划方案，并组织实施负责制作促销材料(宣传单页、楼书等)，准备常规性公关礼品负责积累和整合可利用媒体传输资源，监播企业投放影视广告负责监测和分析各营销策划方案实施效果房产销售管理负责确定企业房产销售策略和销售政策，并组织实施负责确定年度/季度/月度销售计划、销售回款计划，并进行销售目标分解负责房产销售及房款回笼，完成企业下达销售指标负责对月度/季度/年度销售情况（含各项综合指标）进行统计和分析参与企业房产销售价格确实定及调整准备商品房预售意向书及预（销）售协议，和用户签署销售协议，并对（预）销售协议进行整理和保管协调和银行、律师和政府相关部门关系，为用户办理按揭贷款所需多种手续负责办理银行按揭贷款购房人产权手续负责老用户回访、用户意见搜集及反馈意见处理，建立用户资料档案上级交办其它工作3部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1营销管理措施待确定实施2销售管理措施待确定实施3销售奖励措施待实施实施4部门实施业务步骤营销管理步骤营销策划方案编制步骤销售管理步骤销售统计汇报步骤5部门参与关键业务步骤项目可行性分析步骤项目计划设计步骤年度经营计划制订步骤月度工作计划制订步骤计划实施过程监督步骤计划目标修改步骤

九、财务部1部门岗位设置2部门职责财务部是负责企业会计核实、财务管理、统计工作，并对下属企业财务工作进行指导监督部门，它职责包含：制度和计划依据国家法律法规确定企业会计核实和财务管理制度负责确定企业财务工作计划和年度计划会计核实负责办理企业银行结算和现金收付业务负责审核和编制会计凭证，登记各类会计账簿，编制财务汇报负责保管企业财务印鉴、收据和票据等负责保管会计档案负责企业成本核实，审核企业各项费用开支负责企业日常纳税申报工作负责和相关部门相协调，定时查对固定资产和存货，确保资产帐实相符负责对企业业务活动进行财务监督负责建立企业财务信息管理系统财务管理负责组织确定企业年度财务预算，监督预算实施并按程序对预算进行调整负责依据企业经营计划确定资金利用计划，对企业资金流动进行统筹安排依据企业日常业务活动，向上级提出资金使用提议，合理调度资金负责筹集资金，办理银行贷款，确保企业资金需要就企业对外投资决议提出提议，为领导提供决议支持负责对企业财务情况进行分析、评价，对各项目开发成本进行分析，向企业领导提出提议拟订企业利润分配计划，对利润使用和分配提出提议参与审查各类经济协议及工程、项目招标文件负责管理应收应付款项，立即协调清理债权、债务统计负责企业数据统计和对外报送工作对下属企业财务工作指导和监督负责对下属企业财务工作进行指导和监督，稽核财务报表，审查财务管理规章制度和步骤联络外部单位办理相关事务负责办理相关证书年检、新企业注册登记、营业执照变更、增资、验资、信用等级证书申办等事务完成上级交办其它工作3部门公布或监督实施规章制度序号规章制度名称状态部门责任备注1会计核实制度待确定实施2财务管理信息系统管理措施待确定实施3会计电算化管理措施待确定实施4出纳工作制度待确定实施5财务审批权限要求待确定监督6财务预算管理措施待确定组织7流动资产管理措施待确定实施8对外投资管理措施待确定实施9成本管理措施