房地产开发报建流程及潜规则指南

房地产开发报建流程及潜规章指南1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段出时间，根本上就可以推断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日长久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的标准这个问题。恩，简洁的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明白土地用途及使用期限〔只是载明法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里表达出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里表达出来。〔以〕之后，才能领取土地使用权证。这确定应当是必需的程序。由于国土部土地证上载明土地用途及年限。地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批判这种土地出让模式简洁滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是1997而北京第一块公开交易的土地，是到2023问题上缺乏阅历，国际上也没有什么可供借鉴的模式。由于我国的房地产治理体系那确定是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90规划这个概念始终到现在都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式供给国有土地使用权的，在提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成局部。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。土地使用权出让合同组成局部的规划条件。2、工程公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个工程要开头的时候必需要搞的东西。格外的社会主义特色。不过这里也有些东西很好玩，与法律的关系也比较大，比方设立工程公司。这里要留意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的工程公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，格外的经济有用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是特别任凭的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续进展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就反正到目前为止，建设工程都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己假设操办这些事情，根本上都是直接去这些部门，譬如去打算部门，就让他们给我推举可行性争论报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推举环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。现在构造类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。3、总平面审查阶段是符合消防标准，等等等等，这些东西都是格外的专业啊专业。在这里我要举例说明一下，比方建筑密度，这个东西看起来很简洁是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1300030002023停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2023筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化2023这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术标准没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简洁。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，始终到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必需设立环形消防车道。但是这么一就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有格外严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。23往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在特地拿出来讲，由于这个东西实在是格外，格外的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的，必需要合理的安排好，不能处处乱走。作为非专业人士，要推断一1、你就这么走进一个小区，看它里2、沙井盖是不是根本沿着小区道路排布，不是搞到处处都是。假设什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走始终的，根本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢？假设它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会成天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络成天出问题，小区网络运营商根本没得选，由于只埋了一条管，别的网络运营商想进来供给优质效劳都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，成天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的争论，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？由于全部的线，你都得从外面引进来，都得跟外面做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水由于倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家确定常常看到市政管线施工，把路多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。就不多说了。总体来说，相对于总平面规划，就比较简洁通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的根底上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体固然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是阅历值，按3545部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比方所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有方法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我信任很多人都见过，那玩意格外的不好使唤，进出一次花上半个小时那是格外正常的事情。不过很多开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是确定不会安装的。那么，为什么开发商那么不情愿建大点地下室？由于建地下室是赔本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还赔本？事实是，停下一台车，确实只需要10把这部车停进去，你另外还需要303545降的。这就是客观规律。固然我这个是或许阅历，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比方广州、深圳和上海的40审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。6、消防和人防专项审查没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是全部专业报建中最困难的，但是假设说简洁，也可以很简洁。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存反感。先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是格外扯淡的，格外官僚的。另外呢，我们的开发商，也确实是格外的不象话，要满足消防标准的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意1火门，那对业主进进出出来讲，是格外不便利的。根本上来讲，消防设计确定不行能严格按标准做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各进展商都是托付消防施工企业代理报建。为什么呢？由于这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公正12能绕得过这些强制性标准的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如削减一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是根本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。人防工程是格外神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我地下室里确定活埋掉。固然这只是我的个人观感，大家不必介意。但是这局部要被划出来，不能发产权证。这局部停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议格外大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告知你们，全部的人防用途的东西，产权都是国家全部。国家为了鼓舞大家搞人防工程，就允许你临时用着。但是这个产权，无论如何，都不行能归属于什么全体业主。知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么7、节能审查、施工图审查书，就可以开头这两项审查了。节能审查，在我的个人阅历里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续进展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360无封闭式中庭这些东西，在节能方面确定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都宠爱这种颖东西。恩，在这里南北差异格外明显：北方一般在东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070设部的官员们在政策制定上，必定带有猛烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要6，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候全都的：空气枯燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。〔我说明，我这不是地域卑视啊，我这完全是就事论事。〕但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90三居室，就几乎是不行能完成的任务。这个略微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个工程，为了在满足这个90703过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。不知道。工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可了对这两样东西的治理。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不行能这么标准。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没方法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很简洁污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到枪头上了。噪音排放许可，是指只能在规定时间，用标准的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经制止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我*，站在工地里，听了一天的锤击声，其次天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。固然用锤击桩，那确定是最经济的。只要没人管，开发商确定用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强治理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的治理，就管得格外好，比方广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。假设竟然胆敢唉，那处于几乎没有治理的地步。噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的赞扬过好几回。嘎嘎，我相9、质量监视、安全监视我为了把施工许可证这一节抓紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么*，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、推测绘、预售、各专业验收、工程备案验收，始终到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写