房地产工程管理办法

工程管理办法（2020年版）

工程管理办法

工程管理办法（2020年版）

目录

第一章总则.......................................................................6

1」目的.................................................................................6

1.2依据................................................................................6

1.3适用范围............................................................................6

第二章职责与权限......................................................................6

2.1管理委员会/工程委员会..............................................................6

2.2集团工程部.........................................................................7

2.3主管董事............................................................................7

2.4总经理.............................................................................8

2.5工程负责人/工程管理中心............................................................9

2.6项目工程部.........................................................................9

2.7成本合约部........................................................................10

2.8设计部............................................................................11

2.9开发部............................................................................11

2.10工程管理责任权限.................................................................11

第三章工程管理要点..................................................................13

3.1诚信管理...........................................................................13

3.2项目工程管控计划..................................................................13

3.3现场检查管理......................................................................14

3.4工程师着装及劳动睁..............................................................14

3.5工程会议...........................................................................14

3.6与承包商的沟通....................................................................15

3.7往来函件...........................................................................15

3.8图纸...............................................................................16

3.9工程日志...........................................................................16

3.10工程月报.........................................................................16

3.11事件报告.........................................................................17

3.12工程竣工总结.....................................................................18

第四章工地办公室及工地资产管理......................................................18

4.1工地办公室设置....................................................................18

4.2办公室上墙文件管理................................................................18

4.3办公室的整洁及安全................................................................19

4.4工程嬲甲方资产的管理............................................................19

第五章施工准备......................................................................19

5.1场地接收及临时设施建设............................................................19

5.2授权甲方代表......................................................................20

5.3承包商组织架构审核................................................................20

5.4开工条件..........................................................................21

5.5施工图纸审查及图纸会审............................................................21

5.6审核施工组织设计..................................................................21

5.7审核施工方案......................................................................22

5.8坐标及高差控制点..................................................................22

第六章安全生产与文明施工管理.........................................................23

6.1安全管理原则......................................................................23

6.2安全管理责任......................................................................23

6.3兼职安全员........................................................................23

6.4安全生产与文明施工管理控制计划...................................................24

6.5安全文明施工主要管理措施..........................................................24

6.6安全及文明施工的有关规定..........................................................25

6.7环境保护管理的有关规定...........................................................26

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工程管理办法（2020年版）

6.8安全事故的处理.....................................................................27

第七章工程质量管理...................................................................27

7.1质量管理原则及要求................................................................27

7.2质量保证体系的检直................................................................28

7.3样板指路..........................................................................29

7.4材料质量管理......................................................................30

7.5分部、分项、单位工程的质量管理...................................................32

7.6关键部位和关键工序施工质量的重点检查.............................................34

7.7磴质量管理........................................................................35

7.8实测实量..........................................................................36

7.9成品保护..........................................................................36

7.10质量事故处理.....................................................................37

第八章工程进度管理................................................................38

8.1工程进度控制原则..................................................................38

8.2工程进度管理责任..................................................................38

8.3工程艇控制计划的触与编制......................................................39

8.4单Wmi页工程控制节点及施工计划..................................................39

8.5工程施工进度计划的落实...........................................................41

8.6进度延误管理......................................................................41

8.7工程遇度节点延长的审批...........................................................42

8.8延迟完工..........................................................................43

第九章工程施工阶段成本管理............................................................43

9.1工程成本管理原则..................................................................43

9.2工程施工阶段成本管理的内容.......................................................43

9.3工程付款it划的管理................................................................44

9.4工程施工阶段成本管理相关要求.....................................................44

9.5工程施工阶段成本管理的重点.......................................................44

第十章工程合同管理....................................................................47

10.1工程合同管理的原则..............................................................47

10.2工程合同的范围...................................................................47

10.3合同管理职责划分.................................................................48

10.4合同台帐.........................................................................48

10.5合同交底及合同摘要...............................................................48

10.6合同履行.........................................................................48

10.7合同风险的控制...................................................................49

10.8中止合同的处理...................................................................50

10.9仲裁和法院起诉...................................................................50

10.10合同执彳端况的评估..............................................................51

第十一章甲方指定分包工程与甲方独立分包工程的管理....................................51

11.1总分包管理和配合.................................................................51

11.2安全管理.........................................................................52

11.3进度管理.........................................................................52

11.4质量管理.........................................................................53

11.5成本管理.........................................................................53

11.6资料管理.........................................................................54

11.7验收.............................................................................54

第十二章甲供材料/设备的管理..........................................................55

12.1甲供材料/设备的范围..............................................................55

12.2甲供材料/设备合同管理............................................................55

12.3甲供材料/设备的备品管理..........................................................56

第十三章工程竣工验收与移交............................................................56

13.1验收组织及要求....................................................................56

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工程管理办法（2020年版）

13.2验收程序及要求...................................................................56

13.3检查对比.........................................................................56

13.4预验.............................................................................57

13.5内部验收.........................................................................58

13.6专项晚收.........................................................................58

13.7竣工验收及综合验收...............................................................58

13.8完工验收.........................................................................59

13.9工程交付及物业承接查甄...........................................................59

13.10承包商撤场......................................................................60

第十四章维保期工程管理................................................................61

14.1工程保修期限确定.................................................................61

14.2保修期内工程维修的管理...........................................................61

14.3代工维修管理.....................................................................62

14.4小业主赔付管理...................................................................62

14.5保修期结束后维保管理.............................................................62

第十五章工程技术管理..................................................................62

15.1施工图纸审直及会审...............................................................62

15.2施工图纸的管理...................................................................64

15.3技术方案的论证与优化.............................................................65

15.4信息化管理.......................................................................66

15.5工程档案管理.....................................................................66

15.6新技术和创新.....................................................................68

工一附表一..............................................................................70

工一附表二..............................................................................71

工一附表三..............................................................................72

工-附表四T............................................................................73

工-附表四-2........................................................................................................................................................74

工-附表五..............................................................................78

工-附表六..............................................................................79

施工方案审定流程.......................................................................80

工-附表七..............................................................................81

工一附表八..............................................................................82

工-附表九..............................................................................83

工-附表二十八..........................................................................83

工一附表十..............................................................................84

工-附表H------1...................................................................................................................................................87

工-附表H------2...................................................................................................................................................94

工一附表十二...........................................................................103

工-附表十三...........................................................................104

工-附表十四...........................................................................105

工-附表十五...........................................................................106

工一附表十六...........................................................................107

工-附表十七...........................................................................108

工程进度款审批表填写说明..............................................................109

工-附表十八T.........................................................................110

工一附表十八-2.................................................................................................................................................111

工-附表十九............................................................................112

付款流程...............................................................................H3

工-附表二十...........................................................................114

工一附表二d1............................................................................................................................................115

工-附表二H-------2............................................................................................................................................117

工一附表二H—-3.........................................................................................................................................119

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工程管理办法（2020年版）

工一附表二十二.........................................................................121

工一附表二十三.........................................................................122

工-附表二十四.........................................................................123

工一附表二十五.........................................................................124

工-附表二十六.........................................................................128

工-附表二十七.........................................................................129

工-附表二十九.........................................................................130

工一附表三十...........................................................................130

工-附表三H---1.............................................................................................................................................132

工-附表三H------2..............................................................................................................................................133

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工程管理办法（2020年版）

-总则

1.1目的

为规范集团公司所属项目的建设管理，明确在工程管理过程中有关职能部门的职责

和工作流程，提高工程质量、成本控制、进度、安全等方面的管理水平，获得最佳

投资效益，特制定本办法。

1.2依据

本办法依据公司《集团运营管理规定》等相关管理制度编制。

1.3适用范围

•本办法适用于地产集团总部及所属公司建设项目的工程管理业务。

•本办法与集团公司其他方面的管理制度、合同范本、操作指引等配套使用。

•本办法的条款如与国家的规范、标准或地方法规相矛盾的，应以国家规范、标准

或地方规定为准。

第二章职责与权限

2.1管理委员会/工程委员会

2.1.1管理委员会

•负责审批预算外的《财务管理制度》规定额度的工程付款。

•负责审批超过交付业主入住时间的工程延期。

•负责处理可能对集团有重大影响的施工合同纠纷及工程事宜。

•负责审核集团年度经营管理目标、计划、预算。

2.1.2工程委员会

•在管理委员会的授权下，负责处理工程相关重大问题及推动集团工程管理、施

工技术以及工程质量的提升。

•形成与工程相关技术、管理和质量策略的建议和意见给管理委员会。

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工程管理办法（2020年版）

—审定工程类长期合作伙伴/优选单位。

•处理重大工程事项/问题。

•督促集团工程成本部工作，以推动工程管理、施工技术以及工程质量的提升。

2.2集团工程部

2.2.1负责工程管理制度、技术指引、工艺工法的制定并根据现场情况适时发出指导

文件。

2.2.2负责年度预算面积和工期节点的审核及审批。

2.2.3负责城市公司各项目的工程审计、工程检查、竣工检查、总包评价等工作。

2.2.4负责对各城市公司工程月报的整理和汇总，并对集团职能部门进行上报。

2.2.5负责对各城市公司项目工程情况的动态跟踪，必要时进行项目支援。

2.2.6负责重大安全事故、质量事故调查及处理。

2.3主管董事

•负责检查监督项目的建设质量、进度、成本、安全、文明情况。

•负责审批总经理上报的有关工程管理方面的报告。

•负责审批向政府管理部门上报的重要文件。

•负责所管辖城市公司项目重大质量、安全问题的上报。

•负责控制工程项目进度按年度预算节点及交付时间完成，在年度内更改预算工程

进度节点时间或交付时间需向管理委员会上报。

•负责审批以下工程管理事项：

->15天的年度预算工程进度节点工期的延长（如交付业主时间延长须管理委

员会审批）；

-预算内工程付款：按《财务管理制度》规定的有关权限进行审批；

-预算外工程付款：按《财务管理制度》规定的有关权限进行审批。

•负责审批施工类、材料供应类和监理单位的合同执行情况的评估。

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工程管理办法（2020年版）

2.4总经理

城市公司总经理是工程管理的总负责人。主要负责以下事项：

•负责在其管辖的城市公司内组织及执行集团制定的各项管理政策及制度，配合集

团工程成本审计，监督检查及整改落实。

•负责落实、完善政府对项目建设的各项批准手续，确保项目的建设符合政府相应

的管理规定。

•负责审核向政府管理部门上报的重要文件，报主管董事批准/备案。

•负责项目总体开发计划的制定、零版预算及年度预算的上报与控制。

•负责工程的质量、进度、成本、安全、文明施工的总体控制。

•负责出现重大质量、安全事故的处理及书面上报。

•负责审批工程建设过程中以下事项：

-项目质量、进度、安全管理目标及实施方案的确定；

-每年末对承包商、材料供应商及监理单位的进行考核评价及合同完成后3个

月内对合同单位进行考核评价；

-监理规划、施工组织设计；

签发甲方代表授权书/开工通知/停工通知（开发节奏调整）/复工通知/完工

证明/保修证书（上述对外文件不可内部授权）；

•支付工程款/材料设备款等

-预算内工程付款：按《财务管理制度》规定的有关权限进行审批；

-预算外工程付款：按《财务管理制度》规定的有关权限进行审批。

•确保项目按合同及预算工程进度节点完成，当节点延迟15天以上时负责组织处

理并向主管董事和集团工程部上报。

•负责处理工程建设过程中重大的合同纠纷。

•负责组织项目的专项验收及总体竣工验收工作，并签批有关验收文件。

•负责项目维保期内重大问题的决策。

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工程管理办法（2020年版）

•项目总经理根据总经理的授权，对项目的工程质量、安全及进度负责。

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工程管理办法（2020年版）

2.5工程负责人/工程管理中心

工程负责人/工程管理中心在权限范围内具体负责工程的各项组织管理工作，主要负

责以下事项：

2.5.1负责宣贯及落实集团下发的管理制度、工艺工法、技术指引等文件。

2.5.2负责对本城市公司各项目的技术支持，并制定有针对性技术指引和新工艺的

研讨。

2.5.3参与编制项目《工程管理控制计划》和《工程总结》。

2.5.4负责零版预算及年度预算的编制及组织报批，编制项目总体进度计划（含所

有承包商）。

2.5.5负责或协助办理“施工许可证”。负责与政府主管部门协调。

2.5.6就工程管理负责城市公司各相关部门的协调沟通。

2.5.7负责项目的质量、进度、成本、安全、文明施工的监督管理和检查。

2.5.8负责组织解决项目质量、进度、安全方面的重大问题。

2.5.9负责组织对承包商的考核、评比。

2.5.10负责对项目工程部的考核管理。

2.5.11负责编制项目《工程月报》，并上报集团工程部。

2.6项目工程部

2.6.1根据公司制定的项目工程质量、安全、进度目标，负责编制本项目实施的总

体进度计划。

2.6.2负责施工用地的交接工作和场地封闭。负责施工用地的“七通一平”。负责临

时设施位置的确定。

2.6.3负责按合同管理总包单位、独立分包单位、材料设备供货厂商及其他相关单

位，并协调管理现场工作。

2.6.4负责编制项目《工程管理控制计划》和《工程总结》。

2.6.5负责施工组织设计和施工方案的审核。

2.6.6负责管理监理单位，负责对“监理规划”、“监理实施细则”的审批，负责对

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工程管理办法（2020年版）

监理单位考核、评价。

2.6.7负责及时组织施工图纸会审，配合设计部门完善施工图设计。如发现图纸有

错漏或前后不一致处，在施工之前应及时反馈给设计部及成本合约部。同时负责现场施

工图纸、施工技术的管理。

2.6.8负责项目的质量、进度、成本、安全、文明施工管理。

2.6.9负责项目安全、质量事故处理。

2.6.10负责变更签证的办理和审核。

2.6.11负责对已完工程量的核定工作，按照工程进度及合同规定办理工程款的申请

及支付。负责编制项目工程付款进度计划。

2.6.12负责或协助办理永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报

装工作。具体安排由总经理确定。

2.6.13负责各阶段验收工作：

-组织内部验收工作；

-组织设计、监理、施工、政府质量监督部门等相关单位进行工程的阶段验收、隐

蔽工程验收、专项工程验收（专业分包单位应负责验收通过）、项目竣工备

案验收等。

2.6.14组织完工验收及工程移交。

2.6.15做好工程交付及保修期内的维修工作。

2.6.16填写《工程日志》。

2.6.17编制项目《工程月报》。

2.6.18工程管理过程资料的保管、存档和竣工资料的存档、移交。

2.7成本合约部

成本合约部主要负责以下事项：

•负责按批准的招标计划选定施工安装承包单位、材料设备厂商。

•负责对施工组织设计中成本事项的审核工作。

•负责审核工程量及工程付款。

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工程管理办法（2020年版）

•负责审核变更、签证、批价及调差的费用。

•负责处理工程索赔费用。

•负责工程的结算工作。

2.8设计部

设计部主要负责以下事项：

•负责与设计院的协调。

•负责审查施工图纸。

•负责施工图纸交底。参与技术方案论证。

•负责处理设计变更。

•配合市政报装及验收手续。

•定期到工地检查设计的落实。负责参与对样品、样板层及样板间的确认。

•参加工程阶段验收、竣工验收。

2.9开发部

开发部主要负责以下事项：

2.9.1负责办理规划证、施工许可证等开工手续及规划验线、竣工规划验收等手续。

2.9.2负责办理人防、交通、园林、环保等专项申报和验收手续。

2.9.3负责办理永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工作。

具体安排由总经理确定。

2.10工程管理责任权限

工程负责人

成本主管董

内容项目工程部/工程管理中设计部总经理

合约部事

心

编制质量、进度、安全

管理实施方案《工程管编制、实施组织、审核一一一一审批

理控制计划》

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地产集团有限公司工程管理办法（2020年版）

项目施工组织设计审核、修正审核审核审核审批

审核协助办

施工图纸会审办理协助办理—

理

项目监理规划审核、修正审核一一审批

甲方代表授权书办理审核一一—签发

项目开工/停工/复工审核

办理一一签发

通知

项目实施总进度计划办理审核一一审批

审批协助办

样板层及交付样板间办理协助办理

理

审批（按审批（按

财务管财务管

工程付款办理办理审核一理制度理制度

相关规相关规

定）定）

审批（按审批（按

协助办变更签变更签证

变更签证办理审核理及审协助办理证管理管理制度

核制度相相关规

关规定）

定）

审批（按嗪审批（按

办理或协助赔管理制索赔管理

工程索赔参与办理一

办理度相关刿制度相关

定）规定）

专项工程竣工验收办理或协助参与一参与组织

项目总体竣工验收办理参与一一组织

资料移交配合入住办理参与一一一

一审批签

完工证明书办理参与一

发

一一审批（无审批（需

结算协助办理协助办理办理

需复审）复审）

一审批签

保修证书办理参与——

发

12

工程管理办法（2020年版）

第三章工程管理要点

3.1诚信管理

3.1.1任何甲方现场工程管理人员不得收受承包商好处，为其谋取不当利益。

3.1.2任何甲方现场工程管理人员不得向承包商索取物品、钱财等，为其谋取不当利

就O

3.1.3有关联关系的承包商在现场施工时应回避管理。

3.1.4对发现有不诚信行为的甲方工程管理人员，应立即解聘处理。如对城市公司造

成损失的应追究其法律责任。

3.2项目工程管控计划

•工程开始前，总经理应制定全面的安全、质量、进度、成本控制目标。

•项目开始前，工程负责人/工程管理中心组织项目工程部按照集团下发的《工程

管理控制计划模板》编制工程管理策划。

•应根据工程的变化情况对控制计划采取必要的修订和补充，确保管理策划的指导

性和可实施性。

•工程管理控制计划模板共分为十一项内容：

-项目概况；

-组织协调；

-开工准备；

-销售配合；

-合同管理；

-进度管理；

-技术管理；

质量管理;

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工程管理办法（2020年版）

-成本管理；

-安全文明施工管理；

-物业移交管理。

3.3现场检查管理

•总经理应每周对工程进行检查，对发现的工程管理问题及时指出。

•工程负责人/工程管理中心每周至少3天对工程进行检查，定期组织项目互检及

评比。

•项目工程部应每天对工程的工序、材料、操作人员操作水平、成品质量、成品保

护、安全文明及监理工作进行检查。

•项目工程部应配备必要的的检