昆明红星国际广场写字楼基础知识培训

写字楼基础知识培训

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2培训大纲《一》写字楼发展历程《四》写字楼结构部件《五》写字楼软件部件写字楼分类《二》写字楼发展趋势《三》《六》昆明写字楼个案介绍Taotao《一》写字楼发展历程Taotao20世纪70—80年代，昆明写字楼建设起步。这一时期的产品以计划经济体制下的行政办公楼为核心，单调、统一的模式奠定了第一代写字楼产品的总体基调。到了上世纪90年代，受世博会利好的影响，昆明写字楼进入了急剧扩张的出货期。作为以市场化产品为核心的第二阶段发展期，如火如荼的盲目开发，孕育出大批良莠不齐的写字楼项目，供大于求的市场放量让写字楼产品在高度“兴奋”后消化不良。经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇，大湄公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。近两年来，星都国际总部基地、顺城双塔、俊发中心、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门……这些已建和待建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档产品的缺口。站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。1-1、写字楼发展概述Taotao1997年1999年2000年90年代2009年萌芽期启动期成熟期2008年发展期写字楼定向开发初步成雏，硬件配置逐步专业化配套日益成熟，硬件配置跨入新时代产品多元化发展，配套完善度；商务聚焦度幻想时代概念时代产品时代资源时代昆明写字楼发展历程——昆明商务市场趋于成熟化Taotao昆明写字楼发展趋势——由产品功能向人性化、环保化发展趋势第一代写字楼仅满足基本使用功能第二代写字楼从纯字楼向商住楼调整第三代写字楼产品智能化应用第四代写字楼具有5A智能化和初步环保理念护国大厦红塔大厦南亚之门美亚大厦Taotao深圳写字楼发展趋势第一代写字楼仅能满足基本使用功能第二代写字楼逐步体现智能化电子科技大厦第三代写字楼具有5A级智能化和初级环保理念赛格广场第四代写字楼体现生态健康和人性化理念半润大厦第五代写字楼高智能化、生态化个性化 安联大厦Taotao《二》写字楼发展趋势Taotao中心区联盟商圈世纪城版块滇池路、广福路版块北辰商圈区域供应分庭抗争：中心区、北市区、南市区、西市区齐头并进本次调研采集写字楼数据共52份：其中中心区30份；南市区7份北市区10份西市区5个其中在售或展示期写字楼17个占32%，在用商住楼9个占17%。昆明写字楼发展趋势——随着商圈多元化发展，市场细分初见端倪西市区版块Taotao2012年商务市场供应包含写字楼及商务公寓在售项目15个，在建将售项目13个红星国际融城金阶大关文化广场文化空间马街摩尔城经典双城启鸿假日人民路壹号1-2、写字楼分布状况Taotao红塔大厦志远大厦福林广场国防大厦鸿诚广场石油大厦建业大厦银海国际公寓世纪中心环球金融三合商利建工大厦云南城投大厦国裕商务大厦丰园大厦移动大厦顺城双塔新华大厦建工大厦美亚大厦中央金座南亚风情第一城星都国际总部基地奥宸财富广场高顺铭都顺新时代华一广场南亚之门世纪广场巨龙大厦俊发中心欣都龙城金领地志远城市综合体和谐世纪昆明在用写字楼主要分布——二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路沿线Taotao西山/高新区写字楼存量房；汇金大厦、和成大厦、西山新城待售；保利六合、经典双城、联邦国际、西城时代在售;滇池柏悦、大观文化广场、人民路一号、金泰国际汇金大厦兰亭上锦西府景苑金域国际假日城市西城时代经典双城联邦国际滇池柏悦城市山金泰国际大观文化广场人民路一号西市新城本案和成大厦Taotao>昆明写字楼发展日益成熟，多元化发展，配套日益完善；>未来写字楼向5A智能化、人性化、环保化发展趋势；>商圈多元化带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，南市区

西山区和北市区是未来写字楼主要聚集地；>未来写字楼发展将以高档租务市场为主；>一手写字楼售价处于倒挂现象，写字楼市场发展空间大；>二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路等主干道沿线。小结Taotao《三》写字楼分类Taotao写字楼分类培训

美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升，B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。

由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准；

“甲”系列分类、As系列分类、按功能复合程度分类。TaotaoPage

16“甲”系列分类

所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施）电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

单击添加乙级单击添加乙级丙级顶级甲级Taotao顶级顶级写字楼：

在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。Taotao甲级甲级写字楼

硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。Taotao乙级乙级写字楼

硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。Taotao丙级丙级写字楼：

硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备实施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。TaotaoAs系列分类

As系列分类，即按写字楼的自动化（automation）水平分类，自动化水平越高，舒适度增加，办公的效率也越高，所以在自动化被人们广泛重视的情况下，As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。实践中，自动化被诠释成智能化，常常以智能化替代自动化的称谓。

Taotao3A是指3种自动化系统，包括楼宇自动化（BuildingAutomationSystem）、办公自动化（OfficeAutomationSystem）和通讯自动化（CommunicationSystem）。由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类：楼宇自动化、保安自动化系统（SafeguardAutomationSystem）、消防自动化系统（FireAutomationSystem），合起来称为5A。由此看，不能认为5A就高于3A。各系统包含的内容主要有：通讯自动化系统;包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。楼宇自动化系统;包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。办公自动化系统;包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。安保自动化系统;包括监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。消防自动化系统;消防联动、自动喷淋、自动报警等。写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说Taotao功能复合程度分类按功能复合程度分类

分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。Taotao

当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型，如北京的丰联广场，昆太国际大厦、万通大厦等。综合楼的高级形态是商务综合体。所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合体。商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要，如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，有着大批的白领阶层和成熟的公司企业，是高档消费活动场所。综合楼Taotao商务综合楼

商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮（高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品购物店（世界名牌时装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品）、银行、商务服务中心（票务代理、图文制作、速递）等。

北京华润置地开发的优士阁根据ShoppingMall的综合性、符合性和互补特点，进一步借用以描述商务综合体，称为“商务Mall”，集办公、酒店、金融、图书馆、健身等为一体，是成熟的商务综合体。Taotao“SOHO”即为“smalloffice,home

office”，意即家庭式办公。在昆明第一个提出soho的楼盘是春城路米兰国际项目，但户型设计、配套等好soho要求相差甚远。soho起源美国纽约商务区商务人士对居住居住的需求，所形成商务办公居住区。

适合小公司、居家办公人群、网络商务公司、IT人士等。

国内的“SOHO”中国是业内做该物业开发最成功的公司，该公司开发一系列soho项目，例如建外soho、三里屯soho、望京soho、银河soho等，均取得不错的市场表现。TaotaoSoho.中国--经典项目Soho.中国--经典项目Soho.中国--经典项目Soho.中国--经典项目培训有点累！

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轻松一下，看看大家对以下建筑知道几个？TaotaoPage

32《四》写字楼结构部件TaotaoPage

39结构采用（30f以上）钢结构或（30f以下）框架剪力墙结构B业态组合将写字楼作为城市综合体中的一部分考虑；商业、办公、soho、娱乐、餐饮等。C外围联系利用连廊或进行各部连接；利用天桥连接；地下层与商场相连接硬件概述Taotao序号结构类型名称简要定义或判断常用范围及说明1木结构主要承重构件材料为木材除特殊工程外应用少2混合结构承重材料为砖石、楼板、屋顶为钢筋砼单层或多层建筑3钢筋砼结构主要承重构件为型钢与砼超高层建筑4钢与砼组合结构主要承重构件为型钢与砼超高层建筑5钢结构主要承重构件为型钢重型厂房、受动力作用的厂房、可移动、可拆卸建筑、超高层及高耸建筑等建筑按主要承重构件材料分类Taotao按结构布置情况分类序号结构类型平面或立面图常用范围1框架结构

厂房、多层商住、高层（住宅）2框架-剪力墙结构

高层住宅（写字楼）Taotao序号结构类型平面或立面图常用范围3框-筒结构

高层或超高层建筑（写字楼）4筒体结构

超高层建筑Taotao序号结构类型平面或立面图常用范围5框-支结构

钢结构超高层建筑（地王、赛格）6巨型（吊挂）结构

超高层建筑Taotao建筑之间连接Page

45大堂、卫生间Page

46电梯、过道设计“日”、“十”字型走道、电梯厅。空间、电梯厅结合入口空间设计、轿箱更加宽阔

分层电梯、观光电梯、指纹电梯、打卡电梯、双开门电梯Taotao独立公共卫生间

男女公共卫生间功能区独立设置TaotaoPage

48独立空调房

随着办公环境要求不断发展，由中央空调向分层中央空调房设置、楼宇智能化调温、恒温、太阳能、节能等发展独立设置的空调区独立设置的空调位空间，每套中央空调由电脑控制，方便维修和管理。TaotaoPage

49钢结构大柱距、无柱设计

大空间、大跨度柱距或者无柱设计越来越流行，该种设计适合大开间办公需求，平面分割自由，可任意组合，同时使用率也将大大提高。钢结构工期比框架结构缩短40%钢结构跨度和抗震性比框架有较大提高TaotaoPage

50

平面空间布局

尽量少梁少柱，做到平层自由分割；为提高建筑净高，采用主次平衡梁技术，部分管道穿梁，同向主次梁设计提升室内净高，有效提升空间实用率。外墙设计采用非均匀开窗方式，外立面的造型更加丰富，合理分配开启窗和非开启窗的尺寸比例，减少户内冷量的流失，降低空调负荷，同时又保证一定量的自然风的流入。采用太阳能材料板做外墙等节能设计

公共空间处理

大堂、如连廊、卫生间、核心筒及人行流线处理人性化设置；合理设置车行和人行出入口关系Taotao《五》写字楼软件部件TaotaoPage

52A。智能化办公智能化、B。信息化无纸化、信息网络覆盖化C。soho居家办公一体楼宇软件术语TaotaoPage

53办公自动化（OA）楼宇自动化（BA）通信自动化（CA）消防自动化（FA）安全自动化（SA）智能建筑管理系统（IBMS）IntelligentBuildingManagementSystem综合布线系统（PDS）PremisesDistributionSystem实现智能化建筑的核心技术方法是系统集成。写字楼智能化程度的强弱高低，取决于其三大要素有机结合渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。智能化系统的组成TaotaoPage

54传输介质传输介质的特性往往决定了信息传输系统的特性。常用的传输介质传输介质的分类连接与终端器件数据/语音通讯插座（DVO，也称信息插座）

BIX端子块适配器与转换装置其他器件（线架、专用的标签、终端架）有源器件及保护和测试设备综合布线系统的构成Taotao空调设备的监控与管理主机的最佳启停时间控制、间歇工作、夜间净化等给排水系统的监控与管理自动启停控制、水位流量、压力的测量与调节等电力系统的监控与管理停电控制措施、复电控制措施火警时启动公共照明建筑设备自动化系统TaotaoPage

56铜缆：双绞线系列线缆非屏蔽双绞线电缆UTP

铝箔屏蔽双绞线电缆FTP

铝箔/铜网屏蔽双绞线电缆S—FTP

独立屏蔽双绞线电缆STP光缆：光纤系列按传输点模数分，有单模光纤和多模光纤楼宇布线多采用多模光纤。由光纤集合而成的光缆，室外松管型为多芯光缆，室内紧包缓冲型有单缆和双缆之分。是数据传输中最有效的一种传输介质综合布线系统的线缆类型（传输介质）TaotaoPage

57一般分为六个子系统：建筑物引入设施子系统设备间子系统垂直干线子系统通信配线间子系统水平布线子系统工作区子系统综合布线系统——模块化分类Taotao综合布线系统的误区3A、5A是否A越多越好？超五类、6类、7类的必要性？目前国内很少有人能使用上真正独享的10Mbps目前还没有对六类线的安装规范屏蔽与非屏蔽的问题北美洲和欧洲的多数国家采用非屏蔽系统TaotaoPage

59通信系统的组成由以下几部分组成：信息源收信者发送设备传输媒介接受设备关于调制解调通信自动化系统TaotaoPage

60地面、墙面、天花板的布线设计建筑物作为智能功能设备的载体作用，主要通过地面、墙面、天花板来实现地面架空地面由支架和板面构成楼板面层预埋线槽由线槽、交叉构件和地面出线口组成，是最常见的一种方块地毯下的配线系统墙面利用内墙解决出线任务的方式正逐步衰退墙体内走线线路走在外墙的窗下与暖气罩结合利用带槽的踢脚板布线可移动的插座柱独立式配电系统墙天花板与墙面相反，天花板的作用越来越大TaotaoPage

61程控电话交换机概念程控机对市内电话局的中继方式大楼专用的用户小交换机和市内电话网中的端局、支局Taotao数据通信系统电子信箱（E-mail）电子数据交换（EDI）也被通俗地称为“无纸贸易”可视图文系统TaotaoPage

63会议电视、可视电话系统缘于人们对通信业务提出了越来越高的要求会议电视是利用电视召开会议的一种通信方式可视电话每隔几秒向对方传送一幅图像TaotaoPage

64卫星通信系统卫星通信的应用从固定业务转向移动业务甚小地球站（VSAT）卫星通信系统卫星传输距离远，因此在实现国际联网、企业通信、应急通信组网方面具有无可比拟的优势Taotao概念基本构成（资源子网和通信子网）网络的分类（WAN与LAN）网络拓扑结构（星型拓扑）计算机网络Taotao信息传递设备共享资源共享电子邮件综合通信局域网在办公自动化中的应用办公自动化Taotao双绞线同轴电缆光缆其他联网硬件中继器网桥路由器网关局域网络传输媒体办公自动化Taotao建筑安全系统——火灾自动报警系统消防系统的重要意义火灾形成的基础知识火灾发展阶段火灾烟雾报警系统的构成工作原理输入设备输出设备告诫设备联动设备楼宇自动化办公自动化Taotao按系统的规模分为区域报警系统集中报警系统控制中心报警系统按探测器变送信号的类型分为开关量报警系统模拟量报警系统火灾自动报警系统的分类Taotao主要设备：摄像机云台监视器间歇式视频录像机视频切换器画面分割器控制台关于灵敏度和防破坏性（银行金库、开封博物馆被盗案）建筑安全系统——安全监视电视系统TaotaoPage

71智能卡基础知识智能卡的应用概况金融业非金融业智能卡在写字楼中的应用通道控制公共设施管理生活服务管理]IC卡管理中心IC卡应用系统Taotao管理方式半自动与全自动主要设备：出入口票据验读器电动栏杆泊位调度控制器车牌识别器管理中心与其他相关系统的联接与安保闭路电视系统的车库摄像网连接与消控中心连接与设备管理系统连接停车场管理系统TaotaoPage

73>车位比：最佳车位比小于200/1；>电梯比：最佳电梯比小于4000/1；配置数据Taotao—甲级配置写字楼甲级标准参数电梯等候时间不超过40秒建筑办公部分应超过20000㎡，每层建筑面积不低于1000㎡。1-2年内的入住率不低于65%电梯根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000㎡；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统构架甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右停车按总建筑面积计算，每150-200㎡配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统Taotao5A智能化标准标准内容详细内容图片展示OA楼宇自动化送风系统；电梯群控系统；变电系统；照明控制系统；公共空间采用中央空调和新风系统；电梯裙控系统；变电系统；照明控制系统；公共广播系统；三表自动抄送系统FA消防自动化火灾自动报警系统及自动灭火系统；防排烟系统；无线灭火系统火灾自动报警系统及消防联动控制系统；自动喷淋系统；消火系统；防排烟系统；无线灭火系统；二氧化碳灭火系统SA保安自动化停车场红外限高定位；停车位显示、闭路电视监控系统保安监控系统；报警宽频系统；巡更系统CA通讯自动化宽频网络系统；楼内移动电话系统综合布线系统；会议管理系统；共用有线电视系统；电信覆盖系统OA办公自动化物管自动化；大屏幕信息电视墙等会议中心系统；会议管理系统；电子布告管理系统；专业软件物业管理系统5A配置Taotao《六》昆明写字楼个案介绍Taotao项目名称顺城双塔开发商塞伦地产地理位置东风西路与三市街交汇建筑面积50000平方米单层面积约1240平方米入驻时间2009年8月层高3.6米，净层高3米物管费5.8元/平米/月写字楼栋数2栋停车位1860个，合用电梯品牌通力电梯数量6部电梯速度2.5米/秒租金价格90-110元/平米销售率——售卖方式售为主，租为铺售价1.3万元/平米入驻率70%外立面玻璃幕墙核心筒中心筒内部配套及分布楼层共26F，内设会议中心、咖啡厅、餐厅，另有王府井百货、银行、商铺等物管公司顺城物业管理入驻公司一览分众传媒、南磷集团、中国银行财富管理中心等6.1中心区典型楼盘分析——顺城双塔，售价高达18000元，租金90-130元/平方米Taotao项目名称志远大厦开发商志远房地产开发有限公司地理位置青年路389号建筑面积约4.6万平方米单层面积1635㎡入驻时间2000年层高净层高3米物管费3.5元/平米/月写字楼栋数停车位地上30，地下70电梯品牌三菱电梯数量4电梯速度2.5米/秒租金价格55-60元/平米销售率——售卖方式只租不卖物管公司志远物业入驻率87%外立面贴砖+玻璃幕墙核心筒单侧筒内部配套及分布楼层7-28楼为写字楼，7楼商务餐厅，1-6楼裙楼电玩、品牌衣服专卖、眼镜店智能化宽带、电视、监控器90多个知名公司进驻百威、松下、可口可乐、夏普、香港航空、中石油、平安保险6.2中心区典型楼盘分析——志远大厦初步体现智能化，目前仍受市场追捧Taotao项目名称华一广场开发商云南华一投资集团股份有限公司地理位置青年路387号建筑面积32364平方米单层面积900平米左右入驻时间1999年层高净层高3.3米物管费3.1元/平方米/月写字楼栋数1栋电梯数量3电梯品牌三菱租金价格40-45元/㎡/月电梯速度2.5元/平方米入驻率90%外立面玻璃幕墙核心筒——内部配套及分布楼层1－5层为裙楼6－25层为塔楼物管公司华一物管知名客户进驻搜房网昆明公司、深圳市粤鹏建筑设计有限公司云南分公司、杭州纸友科技有限公司、饰美家装饰、云商日盛期货经纪有限公司、云南金玺达进出口有限公司、昆明正地商贸有限公司、昆明优力威尔信息系统有限公司、昆明海创科技有限公司、昆明泰尊祥和房地产开发有限公司、昆明新海岸出国咨询有限公司、昆明圣地豪房地产开发有限公司、云南圣威商务股份有限公司、华脉物流公司、云南国丰商务有限公司、云南光越商贸有限公司等。6.3中心区典型楼盘分析——华一广场，租金40-45元/平米，入驻率高达90%Taotao项目名称银座office开发商住佳房地产地理位置北京路延长线建筑面积约109500平方米单层面积——入驻时间2002层高净层高2.8米物管费2元/平方米/月写字楼栋数1栋电梯数量2电梯品牌富士通租金价格35-40电梯速度入驻率90%外立面贴砖智能化电话、宽带及内部局域网、24小时卫星电视；喷淋头、感应器、消防广播、火灾检测器内部配套及分布楼层11F，内设会议中心、商务中心、休闲中心，裙楼配有银行物管公司住佳物业知名客户进驻四川省冶金地质堪查院昆明分院、云南宁海房地产开发有限公司、云南腾邦投资有限公司等6.4北市区典型楼盘分析——银座office,由商住用地成功转为写字楼，并实现高租金高入驻率Taotao项目名称俊发中心开发商俊发地产地理位置北京路延长线建筑面