绿城未来社区申报与设计技术要点

FUTURE2018年10月，省发改委与十余家设计研究机构开展未来社区的研究与申报工作；2019年3月，东南设计介入主导采荷未来社区申报工作；2019年6月，采荷未来社区申报成功，名列浙江第二、杭州第一;2019年11月，东南设计成为浙江省未来社区发展研究中心成员单位。FutureCommunityOf

Yunfan采荷街道荷花塘社区未来社区32019

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杭州规划单元159.46公顷

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实施单元29.06公顷「浙江省首批未来社区试点创建项目」45678FutureCommunityOf

Jibing温州鹿城集新社区未来社区（一期）2020

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温州规划单元67.73公顷

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实施单元43.33公顷「浙江省首批未来社区试点创建项目」910FutureCommunityOf

Hehuatang钱塘新区云帆社区未来社区2019

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杭州规划单元34公顷

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实施单元19.97公顷「浙江省首批未来社区试点创建项目」1112FutureCommunity

Of丽水莲都采桑社区C未ai来sa社n区g2020

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丽水规划单元76.49公顷

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实施单元20.69公顷「浙江省第二批未来社区试点创建项目」13未来社区申报的五大关键要素指标

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核心指标是多少？（回迁人口+人才引进人数>6000人/20公顷）资金

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资金能不能平衡？（政府资金平衡、建设主体资金平衡）选址

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选址是否有特色？（如产业、自然、文化、TOD建设方面是否有亮点）形态

|在建设的模式、形态上有没有创新？（是否体现“朴素的未来感”

）治理

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有没有塑造生产生活、社会治理的新方式？（空间和治理逻辑的契合）15核心指标是多少？回迁人口+人才引进人数>6000人/20公顷实施方案申报方案0 50

100200mN核心指标序号指标数量（人）1直接受益居民数（主要指回迁安置人数）88472引进各类人才数（人才公寓居住人数）742合计9589总投资（亿元）112核心指标序号指标数量（人）1直接受益居民数（主要指回迁安置人数及改造受益居民）89032引进各类人才数（人才公寓居住人数）742合计9645总投资（亿元）5000

1回迁采桑村居民——815人大搬快聚拆迁安置——2884人引进人才—435人全域土地综合安置——1860人直接受益居民资金能不能平衡？政府资金平衡、建设主体资金平衡18用地主体资金平衡测算表19【

After

Transfer

】资金盈余1.58亿元。序号项目金额（亿元）面积（平方米）单价(元/平方米)备注一收入30.38——————1人才公寓（可销售住宅）销售收入4.913976112350按市场价13000九五折出售2大搬快聚及全域土地综合安置住宅收入18.1817483810400按市场价13000八折出售3政府对回迁房回购收入1.22349003500——4商业销售收入1.631356012000——5商务办公销售收入2.212205010000——6安置住宅停车位销售收入（按个计算）1.30162780000——7经营停车位销售收入（按个计算）0.93927100000——二支出28.80——————1土地出让金支出6.153077162000——2建设工程支出20.86——————序号项目金额（亿元）面积（平方米）单价(元/平方米)备注2.1人才公寓（可销售住宅）1.9939761.005000——2.2回迁房10.49209813.005000——2.3配套建筑0.6314082.604500——2.4商业办公等公建1.9844059.004500——2.5地下建筑4.23105660.004000——2.6道路、绿化市政配套0.71——————2.7九大场景落地费用0.83————光轴、飘带、智能设备等3建设工程其他费用1.04————建设工程支出5%计4财务成本、税费等0.74————土地出让金支出各6%计三资金盈余1.58资金平衡CAPITAL

BALANCE资金平衡CAPITAL

BALANCE20总体资金平衡测算【Construction

Period】建设期资金投入33.06亿元，收益36.23亿元，盈余3.17亿元。【Operation

Period】运营期年收益246万元。建设期及准备期资金平衡一览表 运营期资金平衡一览表（每年）序号项目金额（亿元）面积（平方米）备注一收入36.231土地出让金（含返还）5.8530771695%返还2人才公寓（可销售住宅）销售收入4.9139761市场价95折3大搬快聚及全域土地综合安置住宅收入18.18174838市场价8折4政府对回迁房回购收入1.2234900——5商业销售收入1.6313560——6商务办公销售收入2.2122050——7安置住宅停车位销售收入（按个计算）1.301627——8经营停车位销售收入（按个计算）0.93927二支出33.06——1土地出让金支出6.15307716——2征地费用0.23146668——3拆迁费用2.05431224临时过渡费用0.3024899——5回迁房、公共配套设施等回购费用1.22349006市政配套设施建设费用0.4747440——7建设工程支出20.86————8建设工程其他费用1.04——建设工程支出5%计9财务成本、税费等0.74————三资金盈余3.17序号项目金额（万元）面积（平方米）备注一收入914————1停车位出租收入140467个3000元/个/年1经营性用房出租收入19945401.2元/平方米/天2智慧运营收入2752288户户数*120万元/千户/年*启动系数3广告等其他经营性收入300————二支出668————1物业费运营成本5992495742.0元/平/月2智慧运营成本692288户户数*30万元/千户/年*启动系数三资金盈余246————选址是否有特色？产业、自然、文化、TOD建设方面的亮点21积淀丰厚的文化之区党建、文教和精神文明建设的标杆之鉴新人类、新经济、新生活的梦想之光高质量发展，践行人民美好生活的向往之地历史过去现在未来采荷是一个绵延的故事……特色鲜明的地区，要讲好传承的故事。瓯江景观廊道大山峰森林公园丽水经济技术开发区丽水机场万洋低碳小镇国家高新农业园郎奇工业区九龙湿地古堰画乡台山寺旅游区至温州至缙云 至缙云至松阳至云和大港头组团碧湖组团高溪组团丽水智谷组团九龙湿地组团处州府城石牛温泉碧湖新城九龙湿地碧湖古镇采桑社区丽水主城区瓯江山水诗路景观旅游带23特色不鲜明的区域，要研究发展的使命、创造特色。24未来邻里未来教育未来健康未来创业未来建筑未来交通未来低碳未来服务未来治理滨江文化景观长廊采桑文化公园惠民商业室内健身馆零碳厕所零碳厕所能源中物业管理物业管理乡村大篷车乡创艺创文化中心幼儿园最美菜市场物流中心碧湖博物馆社区展厅社区客厅慢行游憩步道社区食堂居家养老服务中心健康管理中心社区生活服务中心幸福学堂商务办公空间邻里商业乡创艺创空间服务式公寓社区服务用房乡村大舞台健康小屋亲子活动中心在建设形态上有没有创新？25体现“朴素的未来感”2628有没有塑造社会治理新方式？空间和治理逻辑的契合|

分层式|

开关型|

自组织|未来社区场景运营系统29更超前的探索31立论的起点：什么样的社区让人最舒服？不冷不热冬暖夏凉清风徐来开窗见绿本真简约适用耐用

返璞归真的设计思维、设计效果的可估测、

设计效率的再提高原真/“源头”

模拟/评测平台化/模板化“源头节能”——方案节能带动建设节能35全年主导风向杭州地处亚热带湿润气候，夏季高温潮湿，影响室外空间品质社区面临城市主要道路，存在噪音污染和汽车尾气排放空气污染隐患城市街道立面不够连续，提升商业活力建筑布局受规范约束，调整余地有限36城适软件在未来社区建设方案中的应用杭州全年风玫瑰图（萧山机场）(数据来源)杭州城市全年2月到11月主导风向为东风，风速平均值为

3m/s(数据来源)/windstatistics/hangzhou_xiaoshan_airp37设计宗旨:

营造舒适健康绿色的社区空间规划设计策略贯穿社区的通风廊道：根据杭州全年主导风向，优化地面层商业裙房的形状配置,

引入”文丘里效应”。创造内循环对流：社区庭院空间的垂直绿化和立面整体设计，水景，喷泉和植被(蒸发冷却)

引入社区庭院空间降低建筑能耗，开发可再生能源和提升舒适度主要街道做立面降噪处理。东风1.由于东面没有裙房，中庭花园离地面1.5m高的风速在3m/s，通风良好2.西北面裙房附近位置处于被风区，风速较低。初始方案对社区风环境评价根据热舒适度计算以及香港绿色建筑评价标准(HK

BEAM

Plus)，人体可接受的风速范围为0-4m/s。3.西面裙房对周末环境的风速有所影响。38考虑到建筑风环境对周边环境的影响，在西侧裙房（红色框）位置做出局部架空可以有效增强西侧通风环境，这有利夏季人尺度通风。参考南侧空地（绿色框），北侧裙房架空（橙色框）后对场地内部的通风影响较小，在初步意见中不建议做架空。这份报告的在改进方案本身的风环境时候，会同时考虑对周边环境的影响。39初始方案对社区风环境评价测算与优化城市街谷形态以降低空气污染物浓度40通过调整裙房布局，通风改善明显其他措施分析正在进行中，预计庭院风速提升30%,

夏季体感温度降低超过1°C裙房修改前风速分布 裙房修改后风速分布2.01.00.54.0

m/01.53.02.53.5修改方案初步分析

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通风改善明显41垂直绿化温度差产生向下冷气流中心水景可以进一步让气流降温社区服务商业住宅单元住宅单元庭院花园背光侧垂直绿化降低下沉气流温度社区服务商业光伏发电与太阳能集热器光伏发电与太阳能集热器建筑立面产生上升热气流受太阳辐射，表皮温度上升蒸发制冷对流内