中国城市发展前景与风险排行榜发布

丁祖昱先生易居〔中国〕控股执行总裁上海易居房地产研究院副院长2012年10月中国城市房地产市场风险排行榜发布城市房地产市场风险指标体系城市房地产市场风险指标包括市场需求、市场供给、供求关系、外部环境四大一级指标以及附属的五大二级指标、十一大三级指标。一级指标二级指标三级指标指标解释指标类型市场需求市场成交情况成交面积均值2006-2010年商品住宅成交面积均值反映城市房地产市场容量大小适度指标市场供给住宅供应情况新开工面积2010年商品住宅新开工面积，反映商品住宅供应量，正向指标土地供应情况土地出让面积2008-2010年三年行政区土地出让面积均值正向指标人均占有土地面积行政区人均占有土地面积，即人口密度倒数正向指标供求关系市场供求情况土地消化周期采用2008-2010年三年行政区土地出让面积/商品房成交面积表示正向指标供求比采用2010年新开工面积/商品住宅成交面积表示正向指标房价/地均GDP2006-2010年，反映城市经济发展增速与房价增速的关系，按照四线城市处理适度指标房价收入比2010年反映居民对房价的承受能力适度指标外部环境城市经济规模城市GDP2010年城市国民生产总值逆向指标地均GDP2010年城市GDP/土地面积逆向指标人均可支配收入采用统计局2010年城镇居民可支配收入，表示居民在房地产市场上的潜在消费能力逆向指标城市房地产市场风险指标体系城市房地产市场风险排行榜中国地级城市市场风险示意图城市城市分类排名城市城市分类排名酒泉四线城市1营口资源型城市26呼伦贝尔四线城市2白山资源型城市27黑河四线城市3保山四线城市28武威四线城市4商洛四线城市29张掖四线城市5赤峰四线城市30鄂尔多斯资源型城市6莱芜四线城市31乌兰察布四线城市7泰安四线城市32普洱四线城市8忻州三线城市33白城四线城市9固原四线城市34大同资源型城市10百色四线城市35陇南四线城市11白银四线城市36巴彦淖尔四线城市12三门峡四线城市37榆林资源型城市13金昌四线城市38定西四线城市14双鸭山四线城市39中卫四线城市15保定四线城市40伊春四线城市16庆阳三线城市41晋城四线城市17沧州四线城市42拉萨三线城市18临沧三线城市43临汾四线城市19河池四线城市44吕梁四线城市20雅安四线城市45辽源四线城市21牡丹江四线城市46吴忠四线城市22怀化四线城市47石嘴山四线城市23黄山四线城市48亳州四线城市24朝阳资源型城市49通辽四线城市25防城港四线城市50全国城市市场风险排名前50位城市城市房地产市场风险排行榜城市城市分类排名城市城市分类排名深圳一线城市287南宁二线城市262北京一线城市286长沙二线城市261上海一线城市285乌鲁木齐二线城市260杭州一线城市284长春二线城市259三亚资源型城市283贵阳三线城市258广州一线城市282温州二线城市257成都一线城市281青岛二线城市256南京一线城市280南昌二线城市255厦门二线城市279潮州四线城市254天津一线城市278昆明二线城市253海口三线城市277哈尔滨二线城市252西安二线城市276济南二线城市251佛山二线城市275中山三线城市250郑州二线城市274淮南四线城市249苏州一线城市273汕头三线城市248武汉一线城市272泉州二线城市247宁波二线城市271内江四线城市246重庆一线城市270汕尾四线城市245珠海三线城市269无锡二线城市244合肥二线城市268自贡四线城市243沈阳一线城市267绍兴三线城市242太原二线城市266湛江三线城市241东莞二线城市265达州四线城市240福州二线城市264遂宁四线城市239大连二线城市263廊坊四线城市238全国城市市场风险排名后50位城市

一线、二线城市房地产市场需求巨大，供不应求明显，市场风险较小。榜单中前50强中并无一线以及二线城市。一线与二线城市从整体而言，由于庞大的市场需求，以及有限的土地资源，使得房地产市场供不应求明显。一线、二线、三线、四线风险得分均值依次递增。这也意味着一二城市风险较小。城市分级均值中位数高位数低位数一线城市1214180二线城市20202815三线城市25253616四线城市302710021资源型城市29285211分级城市房地产市场风险得分四线城市整体市场容量有限，局部城市房地产市场供过于求引发较大风险风险榜单前50强中包括了拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供给明显大于需求的三线城市。榜单解读前50强中包括41个四线城市，这些城市市场容量有限，过强的开发导致供过于求的市场风险。其中资源型城市鄂尔多斯等的房地产崩盘风险业已引发业界高度关注。三线城市中实力较弱、供给明显过于需求的城市市场风险较大市场风险前50强城市主要集中在华北、西北、西南、东北地区。各区域城市在50强风险城市中的数量

市场风险前50强城市主要集中在内陆省市。前50强城市中除了营口、保定、沧州、河池、防城港位于沿海省区之外，共有46个城市位于内陆地区，占总数的92%。榜单解读城市分类城市风险排名供应过剩房价超前地广人稀土地消化周期倒数供求比房价增速/GDP增速房价收入比人口密度人均土地居住面积一线城市沈阳2672395026518222225重庆27027711422522151238武汉2722026423216273169苏州2731996121714278148天津278137932249270203南京28024470898277144成都28125027920112274151广州2822692471387280264杭州28420076444194221上海285282237875286182北京286271286231276189深圳287286280282287268一线城市市场风险相关指标排名情况从市场供给角度看，一线城市不存在过剩问题；从土地、人口规比照来看，一线城市人口密度偏高，而由于城区面积大多狭小，因此其人均可占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后。以上两方面来看，一线城市市场面风险小。从房价角度看，一线城市虽然经济开展水平普遍较高，但由于多年以来房价增速相对更快，因此从房价收入比层面上看一线城市确实偏高，但考虑到其剧烈的市场供求矛盾，我们认为高房价所带来的风险仍然是可控的。一线城市——房价收入比普遍偏高，但市场风险总体依然较小榜单解读城市分类城市风险排名供应过剩房价超前地广人稀土地消化周期倒数供求比房价增速/GDP增速房价收入比人口密度人均土地居住面积二线城市唐山116651218739208164呼和浩特15524722229947257石家庄216172245136224257烟台2261401022285518844无锡244185129230279239泉州2472265511742242142济南2511487512533258191哈尔滨25222574742486246昆明2532452762555013817南昌25513128121535232259青岛25614626417831252209温州257205356248260长春2591871046126158147乌鲁木齐2602357914223101152长沙2612782492524721685南宁26226123019128134190大连2631392342161919794福州26423239351720358东莞2652812741164128573太原266196234010217281合肥268262872752525487宁波271162824113249102郑州27427627721132275282佛山27526424311127282226西安27628525027129259274厦门279255654611283279二线城市市场风险相关指标排名情况二线城市——市场正进入高增长期，局部城市房价相对超前但风险并不突出从市场供给角度看，二线城市土地消化周期普遍仍处合理范围内，但由于这类城市大多正进入市场高增长期，因此近几年局部城市商品住宅供给有明显放量征兆，考虑到其市场开展阶段因素故我们并不认为其中有显著风险。从房价角度看，温州、福州、太原、宁波、厦门房价增速相比地方GDP而言有偏快征兆。榜单解读三线城市市场风险TOP25相关指标排名情况〔标*为资源型城市〕城市风险排名供应过剩房价超前地广人稀土地消化周期倒数供求比房价增速/GDP增速房价收入比人口密度人均土地居住面积三线城市鄂尔多斯*656174174519拉萨1898254938631泰安3355321913523914保定4153897126202150沧州43986130118191237济宁79456616019823859鞍山*901001221293164254潍坊9239108207196209110临沂9336252200230213244东营*103775613116912127盐城1072625416976172117包头*1192296623522433212台州127891115840223122赣州144160232147295231嘉兴14657481375927284江门15814735316617798岳阳16817598132238157143驻马店16921072260256181241银川173154712545899159威海175123915814218326德州17694254195184199283邯郸18373254115111245255金华184121489843185178衡阳185171106163204179180大庆*18623756184995441不同于前两类城市，三线城市房价指标普遍不存在超前的因素，房价涨幅相比较于GDP和居民收入都处在合理范围内。个别三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨，一局部三线城市近年来也参加到大力开展楼市的行列中来，但其本身的需求体量其实并缺乏以形成支撑，这些城市未来风险正集中展现。三线城市——出现明显分化，个别三线城市市场“大跃进”背景下风险凸显榜单解读三线城市市场风险TOP25供给过剩指标三线城市中鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，当地房地产市场存在巨大的投资泡沫；土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。三线城市人口密度平均水平与二线城市差距并不非常明显，特例是拉萨和鄂尔多斯两地。三线城市——人口密度与二线相差无几，鄂尔多斯市场风险最为突出供求比土地消化周期〔年〕三线城市市场风险TOP25地广人稀指标人均可居住土地面积人口密度三线城市平均水平全国城市平均水平

榜单解读四线城市未来市场风险最为显著，从指标上看，相当一局部城市存在土地供给过量的问题，虽然短期内住宅市场供求比并不一定显露出来，但未来风险已经难以躲避；另外，从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，且不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重缺乏。四线城市市场风险TOP25相关指标排名情况〔标*为资源型城市〕城市分类城市风险排名供应过剩房价超前地广人稀土地消化周期倒数供求比房价增速/GDP增速房价收入比人口密度人均土地居住面积三线城市酒泉125201552141200呼伦贝尔2163117282197221黑河32311750159443武威4111717627214169张掖586920716107乌兰察布717652852758133普洱8479923425215133白城9311727828326136大同*101111196178110229陇南11281171521663279巴彦淖尔124111726421011133榆林*13756284632450定西14201173414049265中卫1591422332211