房地产-北京某地块项目可行性研究报告(文档)-地产可研【管理资料】

目录TOC\o"1-2"\u第一章项目用地周边环境分析 -1-一、项目土地性质调查 -1-二、地块手续进展 -2-三、项目用地周边环境调查 -3-四、地块交通条件调查 -4-五、周边市政配套设施调查 -6-第二章 区域市场现状及其趋势判断 -8-一、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 -8-二、项目所在地房地产市场总体供求现状 -9-三、商品住宅客户构成及购买实态分析 -10-第三章 类比竞争楼盘调研 -11-第四章 项目定位 -14-一、主力客户群定位 -14-二、功能定位 -17-三、价格定位 -18-第五章 投资估算 -21-一、投资估算范围 -21-二、项目概况 -21-三、土地成本 -22-四、建设总成本汇总表 -22-五、销售收入估算 -24-第六章 财务评价与社会效益分析 -25-一、项目损益表 -25-二、盈亏平衡分析 -25-三、敏感性分析 -26-第七章 项目融资 -27-第八章 结论 -28- 项目用地周边环境分析项目土地性质调查**地块位于通州区梨园镇梨园大队王长村，北至蔷泉家园小区，南至规划路，东至规划路，西至强力家具厂。该地块土地面积131亩，南北长约380米，东西宽约200米。，（），土地权属为国有土地。（上述数据引用合作单位提供的报告）该地块原为北京**针织集团有限责任公司东工场厂区，现厂区内建筑物已基本拆除完毕，并已沿厂区四周砌好砖墙，仅剩北侧与蔷泉家园小区相邻处有一栋废弃的三层楼房尚未拆除。厂区内现生长有杨树、柳树约200株。另有一条供电线路从地块中部穿过，立有15根电线杆。该厂区门口有一条宽9米、长30米的道路与九棵树东路相连。（根据合作单位提供的数据：，），用地性质为住宅，规划建筑面积约21万平米（），规划高度80米，建筑密度40%，绿化率30%。该厂区入口处贴有一公告：“北京**针织集团有限责任公司东工场厂区自即日起正式由北京新城基业投资发展有限公司接手管理。”公告发布日期为2006年9月27日。地块手续进展2006年8月，北京市国土资源局、市规划委员会、市发改委和市建委以《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要》的形式（京国土会[2006]22号）同意**地块在落实规划条件，并进行考古勘察后，由市土地整理储备中心申报规划意见书后组织入市交易。该地块已经完成所在区域的控制编制工作，规划指标已于2007年4月经市规委审核通过（北京市规划委员会《总体规划处相关规划控制指标协调会议纪要》，2006年10月）。根据合作单位提供的报告，该地块已委托市规院定线组钉桩定线（但由于洼子地块及机械工程部家属楼地块的加入尚未完成），并已经完成委托意见书的申报工作，待取批复文件。土地预计在2007年9月底前可以上市。项目用地周边环境调查(见下图)地块东侧现为一条宽4米、长约500米的道路，该道路北接九棵树东路，南接云锦南大街，为水泥路面。该道路由于缺乏管理，路的两侧堆积着一些垃圾和泥土。该道路东侧为通州区计量检测所和一个面积约为1500平米的钢材货场。地块东南侧为通州建筑集团公司机械施工部，并建有该公司一栋六层宿舍楼。地块南侧为北京住总集团某施工项目部搭建的简易房。地块西侧与农机公司宿舍、北京强力家具厂、云景豪庭小区一期、站前巴黎小区（金侨时代）相连。根据通州地图并向云景豪庭售楼处了解得知，地块西侧应有一条规划的市政道路（上图中以灰线标注）位于**地块与云景豪庭之间，但目前尚无开始建设的迹象。该地块北侧紧邻蔷泉家园小区（现名11station），该小区与地块距离最近的一栋楼房高13层，与**地块最近距离5米远。轻轨八通线自地块东北侧经过，距地块最近距离为15米，轻轨八通线该段线路已加装了隔音屏障。地块东北侧紧邻一排平房（根据合作单位提供的资料，该平房属于梨园供销社，），平房内有一家房地产公司（鑫翼龙房地产开发公司）及若干家五金店。根据通州地图的标注，地块北侧应有一条规划道路（上图中以灰线标注），但目前暂无法确定其具体位置。地块交通条件调查轻轨八通线、435路、938路、372路、647路、976路、924路公共汽车等多种公共交通可到达**地块，同时九棵树东路（京塘公路）、云景南大街、云景东路等城市干道也从该地块周边通过。**地块距离轻轨八通线梨园站约300米，步行4分钟可到达。八通线是北京地铁1号线的东段延长线，，设四惠站、四惠东站、高碑店站、传媒大学站、双桥站、管庄站、八里桥站、通州北苑站、果园站、九棵树站、梨园站、临河里站、土桥站共13座车站。轻轨自梨园站到四惠站开行时间约20分钟。**地块附近有多条公交线路通过（站点位置见下图）。各路公交的起讫站点见下表。线路起讫站点距本项目最近的车站名步行至车站时间435梨园-通州北苑路口南梨园4分钟938香河总站-北京站东梨园4分钟938支香河总站-大北窑东梨园4分钟938支1大北窑南-柴厂屯镇梨园4分钟938支2四惠站-柴厂屯镇梨园4分钟938支3柴厂屯镇-通州北苑路口东梨园4分钟938支5北京站东-廊坊梨园4分钟938空香河总站-北京站东梨园4分钟372通州北苑路口南-通州古玩城云景东路5分钟647大北窑东-大马庄云景东路5分钟976支北湖渠-大地村云景东路5分钟924土桥村-顺义汽车站云景里7分钟938支7大北窑南-土桥村云景里/启明星园7分钟/3分钟九棵树东路（京塘公路）、云景南大街、云景东路等城市干道自**地块周边通过。九棵树东路为双向四车道沥青路面道路，距离**地块直线距离仅15米，目前已有一条宽9米，长约30米的道路连接**地块和九棵树东路。九棵树东路向东经土桥接103国道（至天津）、东六环，向西接长安街延长线。云景南大街、云景东路皆为梨园地区重要干道，距离**地块直线距离均不到100米。目前通州区已投入资金，正在翻修、拓宽云景东路。**地块可通过其东侧道路直接到达云景南大街，但目前没有能够直接连接**地块和云景东路的道路。自**地块车行至国贸大厦时间约为半小时。周边市政配套设施调查**地块附近2公里范围内已有六个成型的商品房社区或单位宿舍小区，因此其周边的市政配套设施较为齐全。特别需要说明的是，时尚街区拟在云景东路路口的西南角开设一家5层的华堂商场，总面积35000平米，计划08年初开业。此外，时尚社区还将在云景东路路口的东南角开设一家沃尔玛超市。这两项配套商业的开设，将对周边的商业及购物环境带来极大的便利。除上图中标注的主要配套设施外，在云景豪庭、时尚社区、站前巴黎、蔷泉家园等小区的底商均有一些小型的超市、洗衣、餐饮、房屋中介、服装服饰等生活配套设施。在**地块东侧，紧邻九棵树东路进城方向路边有一座中国石化的加油站。邮政局、梨园幼儿园、群芳园小学、梨园中学位于**地块西南方，步行时间约10至20分钟，未在上图中标出。区域市场现状及其趋势判断项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规根据北京“十一五”规划以及两轴两带多中心的城市空间战略，北京将建设通州、顺义、亦庄三新城。《北京城市空间发展战略研究》提出了“两轴―两带―多中心”的城市空间新格局，所谓“两轴”，即完善传统城市中轴线与长安街及其延长线，保障首都职能和文化职能的发挥；所谓“两带”，即强化由怀柔、密云、顺义、通州、亦庄组成的“东部发展带”，疏导新北京产业发展方向，整合由延庆、昌平、沙河、门头沟、良乡、黄村组成的“西部生态带”，创建宜居城市的生态屏障；所谓“多中心”，即构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。根据这样的城市布局，《北京城市空间发展战略研究》提出策略：“鼓励和引导中心区的产业、人口和其他城市职能向新城、新的产业带转移。今后新的重大项目选址应按照城市建设的重点发展方向优先考虑布置在新城的产业带上。”其中，通州、顺义、亦庄是新城建设的重点。其中，通州新城要建设成为连接京津冀的枢纽，服务设施完善、文化产业发达、具有承接行政、商务、会展及城区人口功能的现代化新城区和综合服务中心。规划纲要提出通州区的规划和建设要有高起点、高标准，突出以北运河为纽带的城市形象和文化内涵。这一系列的政策形势任务大力加快了通州区的城市基础设施建设力度，城市发展也呈现出日新月异的景象。通州最重要的文化产业之一，就是北京出版发行物流中心。在通州的区位规划中，“文化产业基地”成为通州的首要定位之一，具体解释为“主要发展以文化产业为主体的现代综合服务业，引导发展商务、金融、会展等功能。”新城的规划将会为通州文化产业的发展带来了新的契机。此外，北京市发改委公布《北京市“十一五”时期固定资产投资与重大项目规划》（以下简称规划），明确指出，未来5年，北京将调整房地产开发布局，引导开发重点向通州、顺义、大兴、昌平等新城以及南城转移，增量住宅主要建在重点新城、南城和边缘集团。而这里所提到的重点新城是指通州、顺义和亦庄。项目所在地房地产市场总体供求现状通州是2007年东部二手房热点区域。京通快速、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨线以及即将通车的两广路东延线等5条道路让通州与北京市区紧密相连，这是吸引购房者来此置业的一大诱因。据《京通核心商业地产白皮书》估计，从2003年到2006通州开发的住宅小区达到了1000万平方米，尤其是2005年和2006年通州出现了集中入住的状况。在通州置业的“新移民”在短短几年的时间里增长多达四十万人。这些“新移民”年龄多在２５岁到４０岁之间，大多为在CBD工作的年轻白领。从2003年到2006通州开发的住宅小区的价格也从3000元增长到6500元。近几年通州新房数量较多，为该区域未来二手房市场提供了房源保证。据房地产经纪公司我爱我家统计，目前通州主流二手房价格为5500元至6500元/平方米。而据中原三级市场部提供的数据显示，八通线沿线因为交通十分方便，其租金价格仍有提升的空间，目前此地段次新房租金是：一居室1300元/月至1500元/月；二居室1600元/月至1800元/月；三居室为2500元左右。另据中原三级市场部提供的数据显示，随着新建楼盘逐渐进入二手房市场，2007年九棵树站周边将成为通州二手房交易一新兴热点区域。加之该区域医疗和教育配套也比较健全，这些综合因素也提升了区域内的房产价值。商品住宅客户构成及购买实态分析迄今为止，通州楼市的供应品种十分丰富，包括别墅、公寓、花园洋房、小户型民宅等多种物业类型，可以满足不同需求人群的多种需要，支持通州房地产持续性发展的软硬件设施越来越完善，通州在整个房地产市场中的优势也越来越明显。随着CBD核心区域的逐渐扩大，到通州置业的CBD工作人群越来越多，尤其是在其房价比其他城区低许多的情况下，许多年轻白领把通州作为他们购买住宅的首选之地。随着中央电视台及北京电视台的东迁，未来两至三年内，将会在通州区域产生更多的年轻群体。他们中包括金融、政府、媒体等机构中的从业人员，他们的居住需求因CBD房价过高而转向周边区域释放。《北京城市总体规划（2004－2020年）》中确定了“两轴两带多中心”的发展格局，近两年，北京通州作为京东CBD的辐射区，已成为重点发展新城，也是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地。然而，据近日发布的《京通核心商业地产白皮书》显示，随着居住人群的逐渐增多，从2003年到2006年，通州开发的住宅小区达到了1000万平方米，尤其是2005年和2006年通州将出现集中入住状况。相对于一个城区面积达40平方公里有着庞大移民人群的大社区来说，目前，通州区大型商业设施分布相对局促，居民消费水平不高。同时，通州自去年以来不仅房价“涨”声一片，从3000元左右直奔5000余元一平米，而且购房群体不断增大。居住人群素质也在提升，对商业的诉求从基本满足居住需求，向高品质需求方向转变。通州区域的商业地产将在2006年突现出前所未有的发展前景。类比竞争楼盘调研（见下表）项目名称时尚街区(园景花园二期)11station（蔷泉家园）花涧溪(启明星苑一期)新城阳光站前巴黎（金侨时代）瑞都国际开发商景欣世纪房地产开发有限公司北京住总北京金五环房地产开发有限公司北京市开原房地产开发有限责任公司北京民望房地产开发有限责任公司北京时代金侨房地产开发有限公司北京瑞景房地产开发有限公司楼盘类型板楼、板式高层、塔楼板楼板楼（多层、小高层）板塔结合板楼、板式小高层板楼,塔楼开盘时间2006年1月至9月2005年2005年12月至2006年2月2006年6月至2007年2月2003年至2006年2004年至2005年占地面积117000平方米28000平米87000平方米82900平方米57600平方米100000平方米建筑面积300000平方米70000平米115000平方米150000平方米109000平方米264000平方米楼层状况一期720套，二期15栋1174套四栋705套一期447套，1-4号板楼，二期5栋楼1300套，13栋楼892套，一期4栋，二期8栋，三期7栋1000套，11栋楼容积率绿化率36%33%41%%30%36%主要户型50至120平米的一居到三居以小户型为主。一居40-80平米，两居80-90平米，三居105-120平米57平米一居，96平米两居，120-140平米三居50平方米一居、80平方米两居、110、120平方米三居60至130平米的一居到三居60至238平方米（平层、错层、复式、跃层）目前新房价格均价6700元/平米（上述价格为2006年9月份开盘均价）5400元/平方米（2006年6月价格）小户型6300元/平米大户型4600元/平米（上述价格为尾房价）6300元/平米（上述价格为2007年2月开盘均价）6000元/平米（上述价格为2006年9月开盘均价）5400元/平米（上述价格为2005年9月开盘均价）二手房价格三居6500元/平米二居6600元/平米一居7200元/平米目前无房产证，暂无二手房上市二居6000元/平米一居6600元/平米目前无房产证，暂无二手房上市二居5800元/平米二居6600元/平米物业费物业管理公司北京园景时尚物业管理有限公司北京佳开原物业管理公司兴华物业管理公司北京悦豪物业管理有限公司北京瑞景物业管理有限公司项目定位主力客户群定位1、主力客户群定位项目定位首先是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。下面将根据“家庭生活的阶段性”为标准进行划分及分析，从而最终确定本项目的目标客户群体。家庭生活周期阶段与特点消费特点消费能力与户型需求1、单身阶段：年轻、单身几乎没有经济负担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实的经济基础。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。以小户型为主。对公共交通、周边配套设施有一定的要求。2、新婚阶段：年轻夫妻，无子女经济条件比最近的将来要好。购买力强，对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。经济处于上升阶段，购买力强。具有处于上升阶段的贷还款能力。对中小型住宅购买需求较为强劲。3、满巢阶段（一）：年轻夫妻，有6岁以下子女家庭用品购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品。开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，具有较强的购买能力。注重二居或三居的住宅。4、满巢阶段（二）：年轻夫妻，有6岁以上子女购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调整住房到更大、更高档次。经济状况较好。中大户型，对房屋和社区的品质有较高要求。5、满巢阶段（三）：年长夫妇与尚未独立的成年子女同住经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静、理智，住房储蓄购买力已达高峰。拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。6、满巢阶段：年长夫妇，子女离家自立前期收入较高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，退休后收入减少。有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退。7、孤独阶段：单身老人独居收入锐减。特别注重情感沟通、关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。从上表分析可知，以“家庭生活的阶段性”为标准划分，一个项目的主要买家可以包括下列四部分：经济欠富裕的年轻阶层包括上表中阶段1、2的人群：年轻夫妻（无子女）或单身人士。本阶段的客户虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。由于该阶段的客户多为第一次置业，因此倾向于购买中小户型的房屋，对项目的交通状况（特别是公共交通）、周边配套的餐饮、娱乐设施有较高的要求。由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。成熟家庭包括上表中阶段3、4、5的人群。该阶段的家庭拥在经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智。购买房屋多用于自住，倾向购买中大户型的房屋，对房屋、社区的品质、周边的教育和生活设施有较高要求，并考虑资产的保值和增值。财力雄厚者包括上表中阶段5、6的人群购买能力很强，购买房屋用于投资。倾向购买中小户型，主要考虑资产的增值。单身老人购买目的以养老为主。综上所述，可以分析得出本项目的主力客户群及其基本情况：（1）核心客户基本描述：北京市工薪阶层，收入稳定，具有一定的投资意识。区域来源：以北京市朝阳区、通州区为主，工作地点多为地铁/轻轨沿线。置业目的：自住（兼顾投资），多为初次置业或二次置业。职业类型：白领、技术人员、企业中低级别管理层、政府公务员等中等收入（或中低收入）人士。经济状况：家庭年收入在7至12万元（单身人士个人年收入在4万元以上），有一定的购房积蓄（或可得到长辈的经济支持），对价格较敏感。家庭状况：单身、年轻夫妻（无子女或有年幼子女）、年轻夫妻（有年幼子女，并与父母同住）。（2）重要客户基本描述：国内富裕阶层，具有很强的投资意识。区域来源：北京、河北、山西、东北、长三角地区（如温州）等地。置业目的：投资，二次置业或多次置业。职业特征：私营业主、企事业单位高层、社会精英。经济状况：家庭年收入在40万元以上，积蓄多，支付能力较强。（3）偶得客户基本描述：北京市拆迁户。区域来源：北京市区。置业目的：养老。职业类型：无。核心客户数量功能定位根据上述对本项目客户群的分析，本项目主力客户群对户型的需求具有较大差异。在核心客户中，单身人士由于个人需求和经济状况的原因，多倾向选择面积小、总价较低的一居住宅。年轻夫妻（无子女或有年幼子女）多倾向选择二居住宅，部分与父母同住（或准备与父母同住）的年轻夫妻还会考虑购买三居住宅。而投资型客户多选择便于出租的一居或二居住宅。综合上述判断，本项目的主力户型定位为提供50至120平米的一居到三居的住宅。同属梨园地区的时尚社区、启明星苑、站前巴黎等竞争楼盘的户型定位也基本满足上述判断（详见“类比竞争楼盘调研表”）。与其他竞争楼盘相比，本项目的容积率较高。为保证足够的绿化率，建议本项目的楼盘类型以板楼（以高层板楼为主，可以设计少量的多层板楼）、塔楼和板塔结合为主。板楼应为一梯两户，保证户型的南北通透。在规划许可的前提下，本项目除住宅外，还可以依托底商提供一些小型的、以服务本社区为目的的商业服务业，如药店、杂货店、小型超市、洗衣店等。如果规划的市政道路最终确定从本项目中穿过，则还可考虑在此市政道路两侧提供一些餐饮、服饰等商业机会。价格定位本可行性报告拟采用与竞争楼盘价格对比的方法，确定本项目的价格定位（即均价）。由于各竞争楼盘在户型、楼盘类型、社区环境方面没有明显差异，因此选择紧邻本项目且容积率相近、地理位置类似的时尚橙堡和时尚街区（即园景花园一期、二期）作为对比楼盘。时间均价备注2007年5月24日6500元/平方米园景花园二期尾房价格2007年3月21日6500元/平方米园景花园二期尾房价格2007年1月16日6300元/平方米园景花园二期尾房价格2006年11月9日5800元/平方米园景花园二期尾房价格2006年9月22日6700元/平方米园景花园二期价格2006年7月24日5800元/平方米园景花园二期价格2006年6月9日5500元/平方米园景花园二期价格2006年4月27日5300元/平方米园景花园二期价格2006年4月17日5000元/平方米园景花园二期价格2006年3月27日4900元/平方米园景花园二期价格2006年2月15日4250元/平方米园景花园二期价格2005年11月25日4300元/平方米园景花园二期价格2005年10月12日4200元/平方米园景花园二期价格2005年6月15日3900元/平方米园景花园二期价格2005年5月12日3900元/平方米园景花园二期价格2005年1月19日3800元/平方米园景花园二期价格2004年11月19日3800元/平方米园景花园二期价格2004年9月27日3500元/平方米园景花园二期价格2004年7月1日3500元/平方米园景花园二期价格2004年5月18日3600元/平方米园景花园二期价格2004年4月22日3500元/平方米园景花园二期价格2004年3月1日3400元/平方米园景花园二期价格2003年12月27日3300元/平方米园景花园二期价格2003年8月14日2700元/平方米园景花园一期价格2002年8月8日2600元/平方米园景花园一期价格注：上表数据引用自搜房网（）对各楼盘历史价格的记录。根据上表中的数据可得“园景花园一期、二期均价变化表”如下：从均价变化表中可以得出，%，%，%，%,2006至2007年度为30%。除了2002至2003年度由于梨园地区房地产市场刚开始发展而增长速度较慢外，%，如果2007至2008年度能保持上述增长速度，则预计该项目2008年均价为8300元/平方米。本项目在地理位置、配套设施等方面都略逊于园景花园一期、二期项目，因此本项目的均价也应在园景花园的均价基础上做出一定的折让。根据上述推断，园景花园项目2008年均价约为8300元/平方米，本项目以其价格的9折销售（此折扣略低于蔷泉家园小区与时尚街区的同期价格差距），均价约为7470元。如果按照2006年北京市住宅平均销售均价同比去年上涨20%计算（数据来源：北京市房地产交易所），则预计园景花园项目2008年均价为7800元/平方米，本项目以其价格的9折销售，均价约为7020元。该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的户型，制订有竞争力的起价，吸引部分对价格很敏感的客户。同时令景观、户型较好的住宅承担更多的成本，从而使售价水平能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让；反之，则加大折让。投资估算投资估算范围本报告投资估算范围包括：土地成本、前期工程费、建安工程费、配套工程费以及各种相关税费等。但由于目前项目仍出于可行性研究阶段，所以其投资只能以经验数据来估算。项目概况本项目土地面积131亩（），，。。用地性质为住宅，规划高度80米，建筑密度40%，绿化率30%。，，提供约500个车位（参考时尚街区车位配比为2：1）。土地成本根据北京市土地整理储备中心网站提供的数据表明，自2004年2月至今，通州区共招标出让土地9块，其中位于梨园地区附近的土地2块。地块位置建设用地面积（平方米）规划建筑面积（平方米）成交价格（万元）楼面地价（元/平米）成交时间通州区梨园镇大稿村43776920002014021892006年4月25日北京市通州区梨园镇小稿村2126502000302080010402004年12月15日本报告拟按梨园镇大稿村地块楼面地价上浮30%来计算本项目的土地成本。楼面地价=2189元/平米×130%=土地成本=楼面成本×规划建筑面积=×=建设总成本汇总表序号项目名称取费标准计算基础成本总额（万元）一土地成本1土地成本预估2地下车库部分土地出让金车库面积420元/平米22750平米二建安工程费（含土建、空调电梯设备、外装修等费用）1住宅土建成本2000元/平米2地下车库部分土建成本1500元/平米22750平米三前期工程费1契税土地总价款的3%2可行性研究费预估3工程地质勘查费建安工程造价的3‰4地籍测绘及购图费预估5建筑工程保险建安工程造价的2‰6建筑工程设计费建筑面积约35元/平米7工程招投标及标底编制费‰8建设工程许可证执照费建安工程造价的1‰9工程建设监理费建安工程造价的4‰10建设工程质量管理监督费‰11实心粘土砖限制使用费建筑面积约14元/平米，不用粘土砖退90%12散装水泥使用费预估13市政技术方案咨询费预估14市政工程设计费预估15用地性质调整、环境及交通影响评估费预估16防洪费土地面积20元/平米17教育配套费预估四基础设施及配套设施费1供电工程地上建筑面积30元/平米2供水工程地上建筑面积30元/平米3供热工程地上建筑面积65元/平米4中水系统地上建筑面积30元/平米5排污及雨水工程地上建筑面积40元/平米6小区道路及照明工程预估7小区安防及弱电系统预估8天然气系统预估9绿化、广场、景观、围墙预估10运动设施建设费预估11大市政接口费预估12小区配套附属设施建设费预估五直接费用合计（一+二+三+四）六不可预见费直接费用的1%七计提物业管理基金建安成本的2%八财务费用预估九管理费用%十销售费用销售收入的3%建设总成