X物业工程部维修管理制度汇编

目录TOC\o"1-3"\h\u17386物业工程部维修管理管控制度(含水电) 页A、阀门漏水检修，保温层修补。

B、冷却水管道加药除垢、除水藻。

C、冷冻水管道加药除水垢。

五、相关文件及记录：

1、空调月保养记录

2、空调半年保养记录自动喷水灭火系统的保养

一、目的确保系统处于准确工作状态。

二、职责：由工程部机电维修组负责保养，管理管控处机电部负责日常检查。

三、合适的内容：1、每天巡视系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障状态。2、每月检查一次警铃是否正常，报警阀启动是否灵活，打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5-90秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换。4、每月检查系统控制阀门使其处于开启状态，若有破坏或损坏应及时修理更换，保证控制阀门不被误关闭。

5、每两个月应对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。

A、观察阀门开启性能和密封性能，如发现阀门开启不畅通或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀是否堵塞，若压力下降明显且警铃不报警应检查湿式报警阀的阀瓣是否锈蚀。

C、观察系统中水流指示器，压力开关，报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。

6、当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。火灾报警控制系统的保养

一、目的：确保火灾报警控制系统运行在良好状态，能及时准确地报警。

二、职责：由工程部维修组负责保养，管理管控处机电部负责日常检查。

三、合适的内容：

1、日检（对火灾报警主控屏进行自检功能检查）。

A、

按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液晶显示，并把自检结果打印出来。

B、

按消声键，消除声音。

2、月检：

A、

完成日检全部合适的内容。B、

测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源的自检试验。

C、

检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障隐患。

D、

检查楼层介面单元箱内外电路和指示灯是否正常。

E、

对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。

F、

因受环境影响而导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。

3、年检：

A、

逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对电线接头进行紧固。

B、

对每个楼层井道内的分线箱，楼层介面单元进行开箱清扫，并对箱内外导线进行紧固。

C、

喷烟检查每个烟感器报警的正确性。物业工程部工具及材料管理管控制度1、采购及使用1.1常用工具、材料由工程部仓库管理管控人员，根据耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。对其他维修用品，由各班组根据需要报工程部审批采购。1.2采购员采购后，交仓库保管员验收并输入库登记手续。1.3班组员工需领料时，应填写领用单。完成报修后，要在工作单上填写清楚用料情况，由主管确认并对领用量和耗用量进行核销，多余材料必须退回库房。1.4对进口备件及工具等高额的物品应采用以旧换新的制度。2、工具管理管控2.1工程部工具分为部门级工具、专业级工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。2.2部门级工具归库管员负责保管及借出，各种电动工具原则上由工具仓库统一保管，凭工具借用牌借用。2.3专业自用工具由主管负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，工具箱应作为交接班合适的内容之一。2.4根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。电焊、气焊机等配套工具一般由电、气焊工保管。2.5所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。2.6部门级工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。2.7借用部门级工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成部门级工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。2.8专业自用工具必须由主管进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由主管照价赔偿。2.9全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。2.10所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程师批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得用工具干私活。2.11所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期时，无论专业级工具还是个人领用工具，一律以旧换新。3、对讲机管理管控3.1所有持机者，要按照"对讲机使用说明"使用，并对本机负有监护和管理管控责任。若有损坏或丢失，持机者负责按价赔偿。3.2任何人不得外借对讲机，若工作需要，必须经工程师批准。3.3持机者在工作时间内必须携带对讲机，并保持通讯畅通。3.4所有使用对讲机者，要正确持机，爱护天线，经常保持对讲机的清洁、安全、畅通。3.5对讲机要轻拿轻放，专人负责，不得乱拆、乱放，不用时关掉电源。3.6持机者不得利用对讲机聊天，谈论与工作无关的事情。3.7持机者利用对讲机联系工作时要简明扼要，以免耽误时间，影响其他人员使用。4、质量记录《外借物品登记表》ED-TB-0309-112相关项目物业工程部材料管理管控制度1、严格控制工程维修材料的成本消耗，尽量做到"零库存、零浪费、高效率、低消耗"。2、工程部所需的维修材料，应由各专业领班与材料管理管控员核实后提出申请，经工程部主管批准后，方能购买。3、工程维修材料应由专人购买，采购者要尽量购买廉价优质的材料，保证维修工作的顺利进行。4、工程维修材料由材料管理管控员负责登记保管，并由材料管理管控员统一发放。5、领取工程维修材料时，需填写出库单，将所用材料的种类、数量、用途等填写清楚，待材料员核实登记后方能领取。6、大型设备的工程维修材料，经由材料管理管控员、采购者和各专业人员一起鉴名认定后，方能购买。7、如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时，应先向物业经理口头申请，待批准后方能购买并补交申购报告。8、机电管理管控员应于每月30日前与材料管理管控员做好库存材料的清点工作，并将库存情况报主管，以便相关计划用料。物业工程部维修人员奖惩制度为充分调动维修人员的工作积极性，自觉形成良好的工作习惯，特制定维修人员奖惩制度：一、维修人员必须严格执行公司规定的上下班时间，迟到早退按公司相关规定处罚；二、维修人员上岗期间要按规定着装、佩带工牌，不按规定着装者一次罚款5元；三、维修人员要严格执行安全工作规程，违反规程冒险作业者一次罚款100元；四、维修人员未按规定巡视，编造虚假记录者一次罚款10元；五、维修人员到业主家实施维修，要严格执行作业流程。违反流程作业一次罚款10元；野蛮作业致使业主投诉，一次罚款50元；给公司造成严重影响的一次性罚款100元，后果严重者将予以辞退；六、维修人员玩忽职守，给公司带来严重经济损失的，除根据实际情况处以罚款外，将对该人员予以辞退；七、严格遵守职业道德，努力为公司塑造良好形象的，一次性奖励50元；工作表现突出，为公司赢得良好声誉的，一次性奖励100元；八、认真巡检及时发现重大事故隐患，为公司避免了重大经济损失，除给以通报表扬外，一次性奖励100~200元；九、工作一贯认真负责，任劳任怨、勤勤恳恳的员工，将上报公司重奖。物业工程部档案管理管控制度工程档案是工程部运行管理管控楼宇建筑设施和设备的基本依据，加强工程档案管理管控是工程部的一项重要工作。为加强工程档案管理管控特制定本管理管控制度。一。工程档案目录管理管控1.工程档案管理管控采取纸页档案和计算机档案并行管理管控方式，基础档案材料要保留纸页档案，过程性档案要逐步向无纸化档案过渡。2.工程档案设置三级目录，第一级目录为类别目录，第二级目录为程序文件目录，第三级目录为工作单目录。3.工程档案设置应与上一级档案目录设置一致。二。工程档案管理管控程序1.工程档案管理管控责任（1）工程部经理责任：设置文秘档案员；确定档案目录；设置档案保密等级；检查档案情况。（2）工程部责任：配合工程部经理进行工作。（3）文秘档案员责任：档案建立；档案修改；档案整理；销毁更新；档案资料分析报告；接受经理和上一级档案管理管控人员检查；检查工程部各级人员档案工作情况。（4）员工责任：认真进行原始资料的记录；接受各级领导和档案员的工作检查。2.工程档案管理管控程序（1）工程档案的建立文秘档案员根据经理意见建立各级档案目录并将各类文件、资料、图纸、记录按目录要求存档。档案要予以统一编号，并在每卷首页建立目录清单，同时在计算机中进行目录登记。（2）工程档案的存档工程档案由文秘档案员整理，按规定目录存档。（3）工程档案的查阅和借阅一般工程档案查阅可向文秘档案员借出，在工程部办公室阅览；若需借阅须在文秘档案员处办理借阅手续。保密档案经工程部经理批准可查阅，不可以借阅。（4）工程档案的更改清理和销毁原始档案一般不可修改；工程部工作档案经工程部经理同意可以修改。工程部档案应定期进行清理，过程性工作档案到期后应及时销毁，但应做好销毁记录。（5）上级档案存档工程部档案应由文秘档案员定期上交物业管理管控中心存档。（6）保密等级设置和更改涉及到物业管理管控中心、相关项目部、工程部机密的技术和经济档案，如委托管理管控合同合约、原始图纸、技术改造合适的方案和图纸、工程招标标底、施工合同合约书等应设置密码，其保密等级和密码及其修改由工程部经理决定。（7）计算机档案管理管控工程部档案应积极推行计算机管理管控，由文秘档案员设置目录菜单，将档案或目录及时录入计算机中，进行资料分析、整理和信息传递。（8）图书档案管理管控办法工程部购置的技术图书由文秘档案员登记建档，制定图书借阅管理管控办法，严格按管理管控办法借阅。物业工程部安全管理管控制度严格执行《重要机房门禁制度》，未经工程部负责人批准，外来人员不得进入电梯机房，发电机房、配电室1.工程部员工必须树立安全防范意识，认真执行小区大厦安全管理管控制度和设备安全技术规程，协同保安部做好大厦各种机房、设备的治安保卫工作。2.严格执行《重要机房门禁制度》，未经工程部负责人批准，外来人员不得进入电梯机房，发电机房、配电室、消防泵房、生活水泵房、冷冻主机房、燃气锅炉房、空调机房等各要害部位。经批准进入者，必须办理登记手续，自觉接受检查，严禁携带火种和易燃、易爆物品进入上述要害部位，并由工程部有关人员陪同。3.工程部各级人员必须严格按照安全技术规程进行设备运行、维修，认真检查所管辖设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况，发现不安全因素及时报告限期解决。4.严格执行《工程部钥匙管理管控规定》，工程部各机房不得随意配备钥匙。机房钥匙由值班人员专人负责。无人时必须锁好门窗。交接班时钥匙必须一起交接，并作好记录。5.工程部人员必须在指定地点吸烟，其他一切场所禁止吸烟，并劝阻其他人员在指定场所吸烟。6.工程维修中需要动用明火时，必须办理《动火许可证》后方可施工，施工前尽量排除易燃、易爆物品，施工过程中加强火源管理管控，不得违章作业，施工完成后认真检查确认无火种，并清理现场后方可离开。7.设备维修中需使用易燃材料时，必须采取防范措施，协同保安部一道消除火灾隐患，发现火警应及时报告确保安全。重要机房门禁制度1.为保证设备正常运行，非本专业人员严禁进入机房。2.非本专业人员因工作需要（如故障抢修）进入机房，应征得工程部经理或本专业主管的同意，方可进入机房工作。3.外来人员参观、检查机房应严格遵守登记制度，由专业人员陪同，确保人员、设备的安全，否则将追究当事人的责任。物业工程部日常安全管理管控制度作业范围周边必须加设护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外坠物伤及人员或设备设施高空及外墙擦洗工作1、从事高空作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。2、遇有5级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。3、对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等安全装置，定期检查脚手架等设施的安全性能。4、高空作业前，必须认真检查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。工作人员必须配带安全带，不允许穿硬底鞋，并进行其他有效保护措施。5、作业范围周边必须加设护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外坠物伤及人员或设备设施。6、作业人员应正确使用安全装置确保安全，一块跳板上只能站一人，且不要站在跳板两端。7、尽量避免高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法避免则必须做好防护工作。8、高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，避免坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。9、高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。10、严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。有毒物品的处理1、对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。2、要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品。3、建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。4、使用剩余的危险品