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文档简介

房地产项目收入测算要明确拟开发建设的物业类型和比例房地产项目收入测算住宅商业公共配套区分可售部分面积和非可售部分面积，仅针对扣除自持部分的可售面积的利润进行测算。房地产项目收入测算要明确拟开发建设的物业类型和比例项目销售收入测算的基本公式为：项目销售收入=销售面积×销售单价一、项目可售面积常见衡量指标：规划用地面积建设用地面积土地出让面积项目销售面积的测算可分为三步：首先，考虑“地有多大”，即“平面”维度的面积概念。规划用地面积≥建设用地面积。房企：土地出让面积=建设用地面积。一、项目可售面积常见衡量指标：总建筑面积计容建筑面积（仅包括地上总建筑面积）＜其次，考虑“能盖多少”，即“立体”维度的面积概念。项目销售面积的测算可分为三步：平面面积立体面积转化容积率一、项目可售面积其次，考虑“能盖多少”，即“立体”维度的面积概念。项目销售面积的测算可分为三步：地方政府通常对以下房地产项目指标有所限定：容积率建筑密度高度绿地率制约能盖多少的关键要素一、项目可售面积其次，考虑“能盖多少”，即“立体”维度的面积概念。项目销售面积的测算可分为三步：最后，考虑“能卖多少”。项目中通常会包含一些不可售的部分。幼儿园绿化带公共厕所一、项目可售面积项目销售面积的测算可分为三步：配套公共设施：房企打算自持一部分配套商业。可供销售面积需剔除这部分不可售面积，以此测算收入最为准确。最后，考虑“能卖多少”。一、项目可售面积项目销售面积的测算可分为三步：中债资信机构对150余个房地产项目统计情况：可供销售建筑面积多为计容建筑面积的0.93~0.99倍。行业中位数为0.98倍。在不清楚自持面积或非可售面积的情况下，可用计容建筑面积*0.98来粗略估算可售面积。一、项目可售面积判断房企新拿地项目（一般公告仅披露用地面积、出让面积、容积率）的可售面积，可以借助下列公式粗略估算：计容建筑面积≈建设用地面积/土地出让面积*容积率可供销售建筑面积≈计容建筑面积*0.98案例2020年某房企在南宁市取得一块土地，用地面积、出让面积均为5万平方米，2.0≤容积率≤3.5，建筑密度≤20%，假设企业以最大容积率3.5盖楼。一、项目可售面积解析：计容建筑面积：5万*3.5≈17.5万平方米项目可供销售面积≈17.5万平方米*0.98=17.15万平方米。二、项目销售单价影响项目售价的微观因素：地理位置周边环境与配套设施交通便利度户型大小设计施工水平学区房属性……预测项目销售单价时：选择与评估项目处在同一供需圈内、各属性尽量接近的其他项目售价作参考。结合属性差异、时间因素（预计销售时房价变化幅度）进行调整。二、项目销售单价二、项目销售单价项目销售收入=销售面积

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