2023年7月买卖模拟考题及解析附有答案

2023年7月买卖模拟考题及解析[复制]一、判断题。（20题，0.5分/题）1.通过房源关注度指标可以判断该房源近期成交的可能性。业主刘梦的房源从挂牌至今3个月不到,累计浏览量超过1000次，说明她的房源可能会快速成交。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：1、教材原文。如何评估房源维护效果房源维护的目标是促成成交，但房屋成交之前判断房源维护效果则是查看房源的关注度。房源的关注度越高，越容易在较短时间内成交。对于互联网线上展示的房源，判断房源关注度的指标有下列5种：（1）带看量：指经纪人带领潜在客户实地查看某房源的总次数。（2）关注量：指关注某房源的潜在客户的总数量。（3）浏览量：指某房源潜在客户浏览的总数量。（4）在线咨询（IM会话）量：指潜在客户通过IM会话咨询某房源的总数量。（5）电话咨询量：潜在客户通过电话咨询某房源的总数量。若某房源的上述指标，一段时间内提升越快或提升量越大，代表房源关注度的可信度越高。这类房源极有可能快速成交，经纪人要重点关注，积极寻找匹配的客户。2、试题分析。房源维护指标一段时间内的快速提升代表有可能会快速成交，不是综合累计量。3、结论。因此，本题的描述是错误的。2.买卖双方签署了房屋买卖合同，在履行合同过程中，因不可抗力导致交易房屋损毁严重，致使不能实现合同目的，买卖双方可以解除合同。此种情形属于法定解除合同。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：1、教材原文：合同解除有哪几种情形合同解除的情形有法定解除、约定解除及协商解除三种。（一）法定解除（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（5）法律规定的其他情形。（二）约定解除当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。（三）协商解除当事人协商一致，可以解除合同。2、试题分析：因不可抗力致使不能实现合同目的，属于法定解除合同。3、结论：因此，题干表述正确。3.经纪人陈鸣明带客户签约时得知房屋已被查封，若客户不介意，陈鸣明可以先协助签约，待查封解除后再办理后续手续。陈鸣明的做法是正确的。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：1、教材原文：买方不介意买查封的房屋如何办理房屋被查封或者被限制转让的，签署的《房屋买卖合同》会被法院认定为无效合同，因此，就算是买方不介意被查封的房屋，也不能协助买卖双方签署《房屋买卖合同》。2、试题分析：即使客户不介意，也不能协助买卖双方签署《房屋买卖合同》。3、结论：因此题干描述错误。4.客户陈永购买了一套学区房，在签署买卖合同时与业主约定了户口迁出时间。若业主王康没有按约定时间迁出户口，则陈永可以向法院申请强制迁户。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：1、教材原文。对于卖方逾期不迁出户口，经纪人可向卖方说明逾期迁出户口的违约责任，同时可以向出卖人发出履约催告函。若经催告后，卖方仍不迁出户口的，可建议买方依据合同约定索要违约金，或者以诉讼方式要求卖方承担逾期迁出户口的责任。户口迁移属于国家行政机关管理范畴，不属于法院受理的范围，一般法院都不会受理买方单独就户口迁移提起的诉讼。当买卖合同双方因户口迁移问题产生纠纷起诉至法院时，法院不会强制迁出户口。2、试题分析。当买卖合同双方因户口迁移问题产生纠纷起诉至法院时，法院不会强制迁出户口。3、结论。因此，题干表述错误。5.经纪人王俊通过深度沟通以及线上数据分析，对客户的需求有了一定理解，准备推荐神仙树大院小区的一些房源来进一步判断和确定客户的需求。商圈经理李洋讲到推荐房源时务必不要贪多，推荐1-2套认为比较符合客户需求的房源，听取客户的反馈，进一步修正之前对客户需求的判断。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：1、教材原文。以房试客判断需求：通过前面提到的深度沟通以及线上数据分析，经纪人可能对客户的需求有了一定理解，这时候可以通过推荐一些房源来进一步判断和确定客户的需求。推荐房源时务必不要贪多，推荐1-2套认为比较符合客户需求的房源，听取客户的反馈，进一步修正之前对客户需求的判断。2、试题分析。根据教材原文，商圈经理的说法是合理的。3、结论。因次，题干描述正确。6.李艾佳入职德佑刚满三个月，她自愿选择加入格林互助，那么她可以登录A+首页打开格林互助加入并完成交费，权益生效日为下月1日。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：1、教材原文。加入条件：入职贝壳平台满6个月（含）以上，个人自愿加入。2、试题分析。入职不满6个月，不可加入格林互助。3、结论。因此，本题题干表述错误。7.客户吴明名下有一套位于高新南区的住宅，配偶张丽名下有一套位于武侯区的住宅，除此之外夫妻二人名下无其他房产，也没有贷款记录。现夫妻二人欲以二孩家庭名义购买一套位于成华区的住宅，可以使用公积金贷款购买。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：1、教材原文：市公积金贷款的政策是什么(一)市纯公积金2022年6月2日，成都住房公积金管理中心发布《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》，按照该细则，市公积金贷款政策如下表：查房情况贷款记录最高贷款成数贷款利率无无贷款/已结清8成五年内2.6%/五年外3.1%无住房但有一笔未结清的住房贷款7成五年内3.025%/五年外3.575%1套无贷款/已结清7成五年内3.025%/五年外3.575%有一笔未结清的住房贷款且为同一套住房7成五年内3.025%/五年外3.575%1套有一笔未结清的住房贷款且不为同一套住房拒贷2套及以上无贷款/已结清/有正在还款的贷款无两笔及以上未结清的贷款市公积金查房范围为成都行政区域。2、试题分析：不提供第三套及以上住房的公积金贷款，吴明夫妻二人在成都市已经有两套住宅，因此不可以使用公积金贷款购买第三套住宅。3、结论：因此，题干表述错误。8.经纪人张佳乐成交了一套金牛区的住宅，客户拟申请市公积金贷款，希望尽快办理后续工作。张佳乐给交易双方介绍道“在该住宅抵押解除之前，可以先报评估”，张佳乐的说法是正确的。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：1、教材原文：市公积金贷款流程是什么签署《房屋交易文件（合订本）》-NTS交易过户报单-交易中心受理-评估-签订网签、资金监管、解除房屋抵押、面签-审批通过-递件、核税、缴纳税费、取证-监管资金解冻-办抵押-缴纳抵押登记费-交放款资料-银行领取不动产登记证明-复审-银行放款至业主账户-物业交割。抵押状态下可以报评估，但不能面签。2、试题分析：抵押状态下可以报评估，所以张佳乐的说法是正确的。3、结论：因此，题干描述正确。9.客户钟梅，成都户籍，未婚，正常缴纳公积金，现个人欲以市公积金贷款购买一套天府新区的住宅，钟梅最高可贷70万元。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：1、教材原文：单职工最高可贷40万元，双职工首套房最高可贷80万元、二套房最高可贷70万元。2、试题分析：客户钟梅是未婚一个人申请贷款，所以最高贷款额度是40万元。3、结论：因此，题干表述错误。10.新加入平台的富房经纪人学习贝壳的核心价值观，其中“心怀善念，付出超凡努力，创造有价值的真实结果”指的是“合作共赢”。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：1、教材原文：贝壳的核心价值观（一）内容及定义（1）客户至上：对客户好，帮助服务者对客户好。（2）诚实可信：真实面对自己和他人，通过表里如一的行为赢得信任。（3）合作共赢：凝聚一群人，力出一孔，实现共同目标。（4）拼搏进取：心怀善念，付出超凡努力，创造有价值的真实结果。2、试题分析：根据教材原文，“心怀善念，付出超凡努力，创造有价值的真实结果”指的是“拼搏进取”。3、结论：因此，题干的说法错误。11.经纪人赵何飞将一套录入系统450天还未成交的房源业主信息提供给未加入平台门店的其他经纪人。则赵何飞的行为属于红线行为。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：1、教材原文：职业道德泄露平台资源、保密数据、商业机密：主要为将平台房、客源信息，和内部的商业机密、保密性质的数据、制度泄露给品牌方、店东经营管理/事实雇佣员工以外的人员，以及将平台内部系统交由品牌方、店东经营管理/事实雇佣员工以外的人员使用。（红线3年）2、试题分析：经纪人赵何飞泄露平台资源，此行为是红线3年。3、结论：题干表述正确。12.客户程刚欲购买一套住宅，为避免后续纠纷，在签署房屋买卖合同时，应将业主对其承诺赠与的家具家电一一写入到合同之中。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：1、教材原文。为避免在房地产买卖中对买卖标的物范围产生误解或纠纷，标的物范围若不包括房地产的组成部分或其他相关定着物，应予以书面列举说明；未列举说明的，一般应理解为在买卖标的范围内；反之，买卖标的物的范围若包括房地产之外的财产，如房屋内家具、家电、台灯、墙上挂的书画、院内摆放的奇石、雕塑等，也应予以列举说明；未列举说明的，一般应理解为不在买卖标的范围内。2、试题分析。此题中，买卖标的物的范围包含了房地产之外的财产，即房屋内家具家电，因此需要在买卖合同中列举说明。3、结论。因此，题干表述正确。13.经纪人赵华带看某电梯房时向客户张鑫介绍，该栋楼共12层，故设置的电梯不应少于2台。则赵华的说法是正确的。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：1、教材原文。根据《住宅设计规范》，7层及以上的住宅必须设置电梯；12层及以上的住宅，每幢楼设置电梯不应少于2台。2、试题分析。12层及以上设置电梯不应少于2台，所以赵华说法正确。3、结论。题干表述正确。14.业主张新购买了一套新房，该房的合同面积为95㎡，实际产权登记面积为97.5㎡，则该房的面积误差比为2.5%。（）（计算结果保留一位小数）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：1、教材原文：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%2、试题分析：通过题干得知，该房的面积误差比为（97.5-95）÷95×100%=2.6%。3、结论。因此，题干表述错误。15.客户张伟通过经纪人李婷购买了某新建商品住房，张伟购买的住宅总层数24层、层高3米，前楼总层数18层、层高3米。那么两楼之间的前后间距至少是64.8米。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：1、教材原文：建筑间距即楼间距，是指两栋建筑物外墙面之间的水平距离。楼间距分为前后间距和左右间距两类。两楼的前后间距不小于前楼高度的1.2倍。例如一栋楼房有18层，层高3米，那么这栋楼高为54米，两楼之间的间距至少应为54×1.2=64.8米。多层与多层的左右间距至少为6米，多层与高层的左右间距至少为9米，高层与高层的左右间距至少为13米。对住宅使用人来说，楼间距越大越好。2、试题分析：根据教材原文，房屋前后间距=前楼总高度×1.2=18×3×1.2=64.8（米）。3、结论：因此，题干表述正确。16.某城市3月成交的存量房中，有85%的房源从挂牌到成交不到一周时间，则该情形可以体现当月存量房市场火热。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：1、教材原文。成交周期，是指一套房屋自挂牌（开盘）之日起至成交（签订交易合同）之日止的时间。对于存量住宅来说，也称为挂牌天数。成交周期越短，说明市场越火热；反之，说明市场越冷清。2、试题分析。根据教材原文，成交周期越短说明市场越火热，因此本题题干正确。3、结论。因此，本题题干表述正确。17.某新建商品住房于2023年5月开盘，则该楼盘必定已经取得了预售许可证或销售许可证。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：1、教材原文。开盘是指楼盘在取得《商品房销售（预售）许可证》后，可以合法对外宣传销售（预售），为正式推向市场所进行的一个盛大的活动。传统开盘模式为线下营销，房地产开发企业开盘选房的流程一般包括：确定选房顺序→购房者候场→工作人员叫号→正式选房→填写认购书2、试题分析。根据教材原文楼盘开盘必须取得销售/预售许可证才可合法对外预销售。3、结论。因此，本题题干表述正确。[填空题]_________________________________18.客户徐涛购买了一套二手住宅，因为工作繁忙便委托给妈妈王丽代为办理后续房屋交易。此种代理为指定代理。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：1、教材原文：代理包括委托代理和法定代理。委托代理是指按照被代理人的委托来行使代理权的代理。因此被代理人又称为委托人，代理人又称为受托人。委托代理授权可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。其中，书面形式是最主要的一种授权形式，书面文件一般称为授权委托书。授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。法定代理是指按照法律的规定来行使代理权的代理。无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。2、试题分析：代理只分为委托代理和法定代理，题干所涉及属于委托代理。3、结论：因此，题干描述错误。19.2023年3月30日，客户杨恺俊购买业主罗烽名下的一套住宅，签署了定金合同。定金合同约定于2023年6月2日前支付所有定金。2023年6月2日，杨恺俊以定金未实际支付，该定金合同未生效，拒绝购买该房屋。则杨恺俊的行为不构成违约。（）[单选题]A.正确(正确答案)B.错误答案解析：1、教材原文。定金合同应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。2、试题分析。此次定金合同约定定金未实际支付，所以定金合同未生效，杨恺俊的行为不构成违约。3、结论。因此，本题题干表述正确。20.董李军与张王梅双方自愿离婚，到婚姻登记机关提交申请离婚后，还需等待30天离婚冷静期，期间张王梅若想撤回申请，需双方均不同意离婚。（）[单选题]A.正确B.错误(正确答案)答案解析：1、教材原文：双方自愿离婚，到婚姻登记机关申请离婚，符合离婚条件的，暂时不发给离婚证，不马上解除婚姻关系。设定30天离婚冷静期。自婚姻登记机关收到离婚登记申请之日起30内，任何一方不愿意离婚的，都可以向离婚登记机关撤回离婚登记申请。2、试题分析：根据教材原文，双方任何一方不愿意离婚的，都可向离婚登记机关撤销申请。3、结论：因此，本题题干表述错误。二、单选题。（40题，0.5分/题）21.以下跨店带看保护场景中，维护门店成交不用给跨店带看人分配首看业绩以外的客源合作业绩的场景是（）。[单选题]A.跨店带看前维护门店未录入过该客户B.跨店带看前维护门店录入过该客户，但跨店带看前30天内维护门店未进行过带看C.跨店带看前维护门店录入过该客户，且跨店带看前30天内维护门店进行过带看，最终成交的房源是维护店维护过的房源D.跨店带看前维护门店录入过该客户，且跨店带看前30天内维护门店进行过带看，最终成交的房源不是维护门店维护过的房源(正确答案)答案解析：1、规则原文：能否成交一级二级三级业绩比例成交人为【跨店带看人】成交人为【维护门店】跨店带看人维护门店跨店带看人维护门店维护门店不能成交跨店带看前维护门店未录入过客户//100%0%100%0%跨店带看前维护门店录入过客户，但跨店带看前30天内维护门店未进行带看//维护门店能成交跨店带看前维护门店录入过客户，且跨店带看前30天内维护门店有进行带看成交房源为维护店未维护过的房源/100%0%0%100%成交房源为维护店维护过的房源跨店带看前10天及以内维护门店带看过60%40%30%70%跨店带看前11-30天内维护门店带看过70%30%40%60%注：①带看经纪人发起约带看（VR带看不受保护），临时约带看需维护门店有效扫码才受保护；②上表所有业绩比例均为分配完首看后的业绩比例，具体是否分配首看业绩请参考《四川成都ACN房源联卖规则》；③维护店维护过的房源，自带看人产生跨店带看，到客户成交期间，维护店库存房源和新增维护房源；④若带看经纪人发起约带看，维护门店未进行陪看，则满足撞客合作的场景，跨店带看人成交不用分配维护门店合作业绩。2、试题分析：跨店带看前维护门店录入过客户，且跨店带看前30天内维护门店有进行带看，成交房源为维护店未维护过的房源，无论谁成交都无需向对方划分首看业绩以外的客源端业绩。3、结论：正确答案是D。22.经纪人王丽梅于2023年6月2日在系统中发起报备约签，系统中选择的谈判时间为2023年6月4日，则关于王丽梅的约签报备有效期描述正确的是（）。[单选题]A.王丽梅的报备有效期截至2023年6月8日(正确答案)B.王丽梅的报备有效期截至2023年6月9日C.王丽梅的报备有效期截至2023年6月10日D.王丽梅的报备有效期截至2023年6月11日答案解析：1、教材原文。约签排队每个约签报备有效时间为7天（含报备当天），超过时间带看人需重新发起约谈。2、试题分析。王丽梅于2023年6月2日发起约签报备，从6月2日当天算起7日内有效，故有效期到6月8日。3、结论。因此，本题正确答案为A。23.经纪人刘同店面接待一位业主委托出售房源，发现不能录入系统，遂向商圈经理孙大伟请教，孙大伟告知刘同“该小区房源都不能录入，也不能进行带看和销售”，那么该小区可能属于（）。[单选题]A.维护盘B.非维护盘C.公盘D.非作业范围的楼盘(正确答案)答案解析：1、教材原文。禁止上市交易的房屋包括：①集体产权房屋，包括但不限于使用权房；②未取得上市许可的校产房、军产房、宗教房等；③无法取得不动产权证书的房屋，包括但不限于宅基房、乡产房；④只有承租权的廉租房、公租房；⑤违章建筑；⑥已经被限制交易（比如查封、冻结）的房屋；⑦未取得完全所有权的经济适用房等。2、试题分析。由题干可知该楼盘不能录房源也不能带看成交，故该楼盘是非作业范围的楼盘。3、结论。正确答案为D。24.客户刘明海想要购买一套二手住房，在经纪人张天的陪同下对住宅进行实地查看，以下内容不属于查看房屋实物状况注意事项的是（）。[单选题]A.看户型是否方正B.看房顶是否有漏水C.关注电梯质量D.观察雨后小区路面情形(正确答案)答案解析：1、教材原文。查看房屋实物状况的注意事项有哪些（1）若房屋为一层，要注意下水是否畅通，或者有没有异味。若是顶层，要注意是否有漏雨的痕迹。对于老小区，还要注意下水道是否堵塞和小区墙面是否渗水、脱落等；（2）看房顶是否有漏水。看完客厅的天花板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下屋子里吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等；（3）户型是否方正。判断户型是否方正，有以下3条标准可以参考：（1）尺寸合理。尺寸合理的标准是房屋主要区域，例如客厅、房间等，长和宽的比例不宜超过1.5倍。（2）分区明显。各个功能区域分区明显，客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡。（3）具有较好通透性。相对两面采光通风最佳（如南北、东西），其次是相邻两面采光（如东和南、南和西、西和北等），只有一面采光通风效果最差；（4）对于采光，要分两个层次：一是，各房间是否为全明格局，即每个房间是否有窗。二是，阳光照射时间；（5）关注电梯质量。在当下许多塔楼和小高层的楼房中，电梯的质量已越来越不容忽视。有关电梯故障和事故时有发生，不仅给人们的生活带来不便，而且还威胁到人们的身体健康。因此，看房时要仔细察看该楼盘所用电梯的品牌资质，是否有国家颁发的合格证书等。2、试题分析。本题考的是查看房屋实物状况的注意事项，其中户型是否方正、看房顶是否有漏水、关注电梯质量属于查看房屋实物状况的注意事项；观察雨后小区路面情形属于查看房屋物业服务状况的注意事项。3、结论。因此，本题的正确答案为D。25.在签约现场，经纪人于刚发现业主王宝庆提供的是离婚证，但是户口本婚姻状况显示已婚，为保证后续流程的顺利操作，王宝庆的婚姻状况应（）。[单选题]A.以户口簿为准B.以婚姻证明为准C.以个人申报为准D.将户口簿上婚姻状况与实际婚姻状况变更一致(正确答案)答案解析：1、教材原文：户口本上也有婚姻状况的记录，当实际婚姻状况与户口本上婚姻状况不一致时，应变更一致，方可办理签署买卖合同后续的贷款、缴税、权属转移登记等手续。2、试题分析：客户和业主如果实际婚姻状况与户口簿登记不一致都应告知并进行更改。3、结论：因此，本题正确答案为D。26.经纪人赵磊了解到可以通过查看土地使用年限来判断公寓是否为住宅。若一套公寓确定为住宅，则它的最高土地使用年限为（）年。[单选题]A.30B.40C.50D.70(正确答案)答案解析：1、教材原文：公寓是住宅还是非住宅，可以查看土地使用年限，土地使用年限是70年的一般是住宅，土地使用年限是40年或50年的，一般是非住宅，即商业或办公用房。一般来说，产权证上规划用途登记为公寓的，指的是冬至当天日照低于2个小时的住宅。2、试题分析：结合教材原文可知，住宅的土地使用年限是70年。3、结论：因此本题正确答案为D。27.业主卿海将名下住宅出租给王邦国，还有9个月到期。现卿海欲出售该住宅，那么卿海在履行了通知义务后，王邦国在（）日内未明确表示要购买，视为承租人放弃优先购买权。[单选题]A.7B.10C.15(正确答案)D.30答案解析：1、教材原文。依据《民法典》第726条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”对于承租人放弃优先购买权利的，应提供书面的《承租人放弃优先购买权声明》。2、试题分析。业主卿海欲出售租赁房屋，那么在同等条件下承租人王邦国有优先购买权，承租人需在业主履行通知业务后15日内表示购买意愿，否则视为承租人放弃优先购买权。3、结论。因此，本题正确答案为C。28.客户李倩通过经纪人赵文亮购买了一套住宅，该房屋的按揭贷款尚未结清，无其他抵押，建筑面积为100㎡，成交总价为200万元，网签价为170万元，计税核定单价为18000元/㎡。则本次交易的计税价和按城市定金支付标准的最高定金分别为（）万元。[单选题]A.170，20B.170，40C.180，20(正确答案)D.180，40答案解析：1、教材原文。计税价也称计税核定价，是税务系统根据房屋的设计用途、建成年代等多个综合因素决定的价格，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域、同区域不同小区、同小区不同楼层的计税核定价都不一样。计税价分为计税单价和计税总价，其中计税总价=计税单价X面积。为了防范交易风险，成交价200万元以内，定金不得高于成交价的20%且不高于20万元，成交价大于等于200万元的，定金不得高于成交价的10%且最高不高于50万元。如交易房屋现有2个（含）以上的抵押，或只有一个抵押但抵押权人非银行的情况下，定金需要进行资金监管，待取证之后再转付。2、试题分析。计税核定价=计税核定价单价18000元/㎡x100㎡=180万，网签价170万，缴税基数取网签价和计税核定价高者180万。定金不得高于成交价的20%且不高于20万元，因此选项C正确，D错误；选项AB直接将网签价170万做为计税核定价，错误；。3、结论。因此，本题正确答案为C。29.客户黄超通过商业贷款购买了业主孟波名下的住宅，经纪人段飞飞了解到孟波急需用钱，故多次帮业主协调银行放款事宜。孟波在收到尾款后，欲对段飞飞表示感谢，那么以下说法正确的是（）。[单选题]A.孟波自愿对段飞飞支付500元奖励金，段飞飞可以收取B.任何情况下，段飞飞都不可收取客户、业主的奖励金(正确答案)C.孟波对段飞飞支付200元以下奖励金，段飞飞可以收取D.孟波送段飞飞500元购物卡表示奖励，段飞飞可以收取答案解析：1、教材原文。经纪人能否收取卖方的奖励金依据《房地产经纪管理办法》，经纪人不得以个人名义收取费用，也不得收取未标明的费用。“奖励金”属于未标明的费用，即使业主自愿向经纪人个人支付，经纪人也不得收取。2、试题分析。奖励金属于未表明的费用，经纪人不得收取。3、结论。因此，本题正确答案为B。30.张大彪将一套住宅出售给李云龙，并约定2023年3月20日前支付全部房款，同时张大彪购买了楚云飞名下的住宅，并约定2023年3月22日前支付首付款，后因李云龙家庭出现变故，无法按时支付全部房款，则下列说法正确的是（）。[单选题]A.由于李云龙无法支付房款，故楚云飞可以找李云龙索要赔偿B.由于李云龙无法支付房款，故张大彪可以找李云龙索要赔偿(正确答案)C.由于李云龙无法支付房款，导致张大彪不能履约，故张大彪不用承担违约责任D.由于张大彪没有按时收到房款，故也可以不按时支付首付款给楚云飞答案解析：1、教材原文。合同具有相对性，连环单中每份买卖合同都是独立的，任何一份合同的生效或履行都不以另一份合同的生效和履行为条件。因此买方不能因为出售房屋的房款不能及时收回而不履行与卖方签订的买卖合同。如买方以此为由拒不履行与出卖人签订的买卖合同，则构成违约。2、试题分析。由教材原文可知，每份买卖合同都是独立的，故李云龙违约只和张大彪有关，张大彪违约只和楚云飞有关，而李云龙和楚云飞不存在买卖关系，故他两之间不存在违约问题。由此可知ACD错误。3、结论。因此，本题正确答案为B。31.客户胡斌打算购买一套新建商品住房用于结婚。经纪人吕帅在跟进胡斌的过程中做法错误的是（）。[单选题]A.给胡斌推荐项目前，进行空看学习B.给胡斌匹配房源前，先了解具体需求C.直接带胡斌到新盘看房，无需提前报备(正确答案)D.成交后，系统申报获取业绩答案解析：1、教材原文。新房作业的主要流程经纪人在新房作业过程中，通过收集新房项目信息，更深入地了解客户购房需求，进而实现新房成交。新房业务通常由下列动作组成：（1）新房项目空看学习：通过空看学习获取新房项目信息，包括但不限于项目信息类、案场规则类、客户特征类等各类项目信息。（2）客户获取与新房邀约：通过老客户转介绍/电话/IM/VR看房/客户进店等途径获取客户并发出带看邀请。（3）客户报备：新房的房源权利人是开发商，除经纪人带访的客户外，还有大量已经存在于开发商自有系统中的客户信息。因此经纪人需要在带看前，根据开发商的客户界定规则进行报备，以保证经纪人后续落实业绩。（4）客户带看与房源匹配：通过带看中的项目讲解，从客户的问题关注点中进一步挖掘客户隐性需求，匹配合适楼盘。（5）客户维护与签约成交：不断帮助客户梳理需求，再根据需求完成匹配，最终协助客户成交。（6）业绩申报：系统申报获取业绩。2、试题分析。整体的业务动作应遵循先空看学习项目，选项A正确。先了解客户需求，再根据客户需求完成匹配，选项B正确。带看前需按开发商要求进行提前报备、获取带看资格，再进行带看，选项C错误。最后成交后，再在系统中申报获取业绩，选项D正确。3、结论。因此，本题答案为C。32.客户张涛，25岁，未婚，无房无贷，2022年3月通过本科学历落户天府新区，注册地在郫都区的公司自2019年10月为其连续缴纳社保至今，现张涛欲在成都购买一套住宅，那么他不可买的区域是（）。[单选题]A.天府新区B.金牛区C.郫都区D.高新南区(正确答案)答案解析：1、教材原文：一圈层：高新南区（1）购买条件一：购房人具有A区域户籍（2）购买条件二：购房人在A区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。2、试题分析：由题干可知，买方具有天府新区和郫都区购房资格，依据教材原文所述，除了高新南都可购买。3、结论：因此，本题正确答案为D。33.房屋交易双方在达成交易后，还需在当地房管部门的网站上进行网上签约认证，网上签订合同时的价格就是网签价格，税务局的是计税价，关于过户缴税时说法正确的是（）。[单选题]A.以网签价为准B.以计税价为准C.网签价与计税价取高值(正确答案)D.网签价与计税价取中值答案解析：1、教材原文，计税价的作用在于确定缴税基数，缴税时会按照核税评估价（税务系统里的房屋评估价）与网签价格孰高原则确定计税价。2、试题分析，依据教材原文所述，选项C符合题意。3、结论：因此，本题正确答案为C。34.在常见住房交易中，选择住房商业贷款购房的客户占比较高。下列选项，关于住房商业贷款中对套数的认定，说法错误的是（）。[单选题]A.住房商业贷款“只认贷不认房”(正确答案)B.判定贷款类型时，包括商业贷款和公积金贷款C.判断贷款套数时，包括全国范围的未还清的住房贷款D.非住宅性质的房屋不计贷款套数答案解析：1、教材原文。申请个人住房商业性贷款时首套住房、二套住房如何认定【房】以家庭为单位，在大成都范围内的住房套数，已备案的新房，已登记的存量房，都算在其家庭名下的住房都认定为其拥有的房屋套数。【贷】以家庭为单位，当前名下贷款用途为住宅的贷款笔数，贷款笔数包含征信体现的全国范围内的住房商业贷款和公积金贷款。2、试题分析。根据教材原文。BCD描述均正确。而A选项，不认房，描述错误。3、结论。因此，本题的答案为A。35.客户王军，男，武侯区户籍，42周岁，无房无贷，欲通过农业银行商业贷款购买一套锦江区的住宅，该住宅建成年代为2012年，则王军的最长贷款年限为（）年。[单选题]A.10B.25C.30(正确答案)D.32答案解析：1、教材原文：商贷部分：家庭名下无房无贷，依据首套房标准。①首套房最长可贷30年；②农业银行：（男：75周岁，女75周岁，以主借款人为准，最长可贷30年），房龄+贷款年限<50年。2、试题分析：该房建成年代为2012年，借款人42岁，房龄及贷款人年龄符合贷款要求；根据房龄最多可以贷30年，根据贷款人年龄，75-42-1=32年，首套房最长可以贷30年,故C选项正确。A：如果交易的房屋为非住宅的房屋，则最高10年；B：如果为二套贷款，则最长年限为25年；D：按正常贷到75岁则75-42-1=32。3、结论：正确答案为C。36.客户李冰，未婚，欲通过商业贷款购买一套三室住宅，登记在李冰个人名下。李冰申请贷款年限为10年，还款方式为等额本金，提交商业贷款申请后未通过审批，原因为实际收入不足。下列针对李冰的情况，不可采用的是（）。[单选题]A.与男朋友共同借款(正确答案)B.延长贷款年限C.开具兼职收入证明D.更改还款方式答案解析：1、教材原文。如何应对收入证明不足以覆盖月供2.2倍的情形包括：（1）可开具兼职收入证明；（2）增加父母作为共同借款人，共同借款人可允许放弃产权；其他共借形式，如男女朋友共借和兄弟姐妹共借，共借人不能放弃产权；（3）更改还款方式或者延长贷款年限。2、试题分析：李冰购买房屋登记在李冰个人名下，男朋友并非产权人。3、结论：因此，本题正确答案是A。37.朱王波，离异，40周岁，无贷款记录，现通过商业贷款购买一套住宅，该住宅建成年代为2005年。若朱王波在农业银行办理贷款，最长可贷（）年。[单选题]A.22B.25C.27D.30(正确答案)答案解析：1、教材原文。商贷部分：家庭名下无房无贷，依据首套房标准。①首套房最长可贷30年；②农业银行：（男：75周岁，女75周岁，以主借款人为准，最长可贷30年），房龄+贷款年限<50年2、试题分析。贷款年限取以下3个结果的最小值：（1）根据政策规定：住房商业性贷款最高期限30年；（2）根据房龄：朱王波购买的住宅建成年代为2005年，房龄=2023-2005=18年，故在银行的最高贷款年限=50-房龄-1=50-18-1=31年；（3）根据借款人年龄：借款人年龄不超过75周岁，最高贷款年限=75-借款人年龄-1=75-40-1=34年。三者取最小值为30年。3、结论。因此，本题正确答案为D。38.童菲，女，38周岁，离异，名下无房无贷，欲通过公积金贷款购买一套2002年建成的电梯房，评估报告显示该房屋剩余使用年限为45年，在不考虑其他因素的情况下，童菲贷款的最长年限为（）年。[单选题]A.20B.21(正确答案)C.25D.27答案解析：1、教材原文。市公积金贷款年限如何确定（一）公积金部分：（1）最长30年且不超过土地剩余使用年限；（2）男：65周岁-年龄-1；女：60周岁-年龄-1；（3）若只有一方有公积金，则只能有公积金的一方作为主贷人，最长贷款年限以主贷人年龄为准；若夫妻双方都有公积金，则以能贷的最长的一方为准。贷款年限需同时满足以上三个条件，且遵循孰低原则。2、试题分析。按剩余土地期限算，最长45年；童菲贷款年限年龄：60-38-1=21（年）），取低值，21年3、结论。因此，本题正确答案为B。39.客户李玉鸣，35岁，未婚，名下无房无贷，现采用市纯公积金购买一套住宅，建成年代2016年，评估价110万元，本次最高贷款金额是（）万元。[单选题]A.40(正确答案)B.66C.77D.88答案解析：1、教材原文：市公积金贷款额度如何确定（一）纯公积金：（1）可贷金额=（缴存基数×0.5-正在还款的住房贷款的月供）/实际可贷年限对应每万元的月供。（2）可贷金额=加权累计∑（每月缴存公积金净额×对应存储月份数×存贷系数0.9）（3）市公积金只做房龄在30年（含）以内的房屋，首套可贷8成，二套7成。（4）单职工最高可贷40万元，双职工首套房最高可贷80万元、二套房最高可贷70万元。以上四个条件，遵循孰低原则。2、试题分析：客户至今未婚，为单职工家庭最高可贷40万元，客户首套房最高可贷8成即88万元，二者取其低，则本次最高可贷40万元。3、结论：因此，本题正确答案为A。40.客户钟意，成华区户籍，未婚，无房，欲购买一套住宅作为婚房，建筑面积131㎡，则此次交易缴纳契税税率是（）。[单选题]A.1%B.1.5%(正确答案)C.2%D.3%答案解析：1、教材原文。首套，90㎡以上，契税1.5%。2、试题分析。该套为家庭名下首套住宅，建筑面积90㎡以上，契税1.5%。3、结论。因此，本题正确答案为B。41.业主王杨照，离异，欲出售名下一套位于紫瑞大道（2.5环）的已购公房，建筑面积92㎡，那么在交易时需要缴纳的土地出让金金额是（）元。[单选题]A.0B.9292C.9936(正确答案)D.11040答案解析：1、教材原文。房屋是在划拨的土地上建造的，交易时需补交土地出让金。如房改房（已购公房）、经济适用房、划拨土地上建造的拆迁安置房等。①通过交易核实土地出让金，权利人为客户；②通过非核实土地出让金，权利人为业主。政策性住房买卖需要缴纳土地出让金的核定征收标准：1、二环路以内：12000元×建筑面积×1%2、二环路至三环路：10800元×建筑面积×1%3、三环路以外：10100元×建筑面积×1%土地交易契税征收标准：土地出让金金额×3%以上公式仅适用于市区，郊县以当地不动产登记中心为准。2、试题分析。由题干可知，该房在二环路至三环路，即10800元×建筑面积×1%故10800元×92×1%=9936，C正确；选项A为无需缴纳土地出让金，错误；选项B为92*10100*1%=9292，错误；选项D为92*12000*1%=11040，错误。3、结论。因此，本题正确答案为C。42.业主唐万莲，单身，名下有两套住宅，现将其中一套温江区住宅赠与女儿李可静（单身，有一套成华区的住宅，成华区户籍）。关于赠与以下说法正确的是（）。[单选题]A.赠与的房屋不计入受赠人名下房屋套数(正确答案)B.直系亲属间房屋有抵押仍可赠与C.直系亲属赠与受赠人无需购房资质D.赠与无需缴纳税费43.业主李明源，因企业经营需要，将名下青羊区2套住宅和1套商铺均办理了中国光大银行抵押经营贷。到不动产登记中心办理抵押登记时，李明源需要承担的抵押登记费用总计是（）元。[单选题]A.0(正确答案)B.240C.630D.710答案解析：1、教材原文：住宅：80元/件。2、非住宅：550元/件。小微企业免征登记费。不动产登记机构依法核发不动产登记证明，不得收取登记证明工本费。对申请办理车库、车位、储藏室不动产登记，单独核发不动产权属证书或登记证明的，抵押登记费由原非住宅类不动产登记每件550元，减按住宅类不动产登记每件80元收取。缴费义务人：抵押权人2、试题分析：抵押登记的缴费义务人是抵押权人，不是产权人，申请的中国光大银行的抵押经营贷，抵押权人是中国光大银行，需要缴费义务人是中国光大银行，而不是李明源，因此选项A正确。B选项，是按照每件80元计算的80*3=240元，错误；C选项，是按照80+550=630元计算，错误；D选项，是按照80*2+550=710元计算，错误。3、结论：因此本题正确答案是选项A。44.业主陈金华委托经纪人高敏登记出售一套房源，高敏需要在（）小时内进行房源验真，否则系统会自动核销。[单选题]A.1B.12C.24(正确答案)D.48答案解析：1、教材原文：新增房源验真新增房源录入人应当在24小时内对房源进行验真。24小时内未进行验真的房源，系统会自动核销。2、试题分析：新增房源需要在24小时内验真。3、结论：因此本题正确答案为C。45.客户樊强在交易服务中心看到“过户枉跑”的服务承诺，交易部门相关人员为其进行了解答，以下属于二手房“过户枉跑”服务承诺赔付范围的是（）。[单选题]A.在办理过户手续时，因经纪人未通知业主带产权证，导致客业枉跑(正确答案)B.税务局系统临时升级，当天无法办理过户手续，导致客业双方枉跑C.客户业主在办理过户手续时，住建局突然停电，客业双方只能第二天再次前往住建局办理D.客户路上车辆发生剐蹭，导致客业双方枉跑答案解析：1、教材原文：过户枉跑，补路费：通过承诺品牌居间成交的二手房买卖，若在办理缴税过户时，买卖双方未能一次性办理完成，承诺品牌会对无责方进行赔偿。2、试题分析：BCD都属于因为客户个人原因和过户窗口不可抗因素造成的枉跑，所以不属于赔付范围。3、结论：因此，本题正确答案为A。46.客户张鑫于2023年3月通过经纪人李真购买了一套商业用房，该楼盘于1993年取得土地使用权，2010年建成并交付使用。那么截至2023年该房屋土地剩余使用年限最高是（）年。[单选题]A.57B.40C.27D.10(正确答案)答案解析：1、教材原文：（三）不同种类房地产的土地使用权最高使用年限房地产按照用途分类的意义是，不同用途房地产，其土地使用权出让的最高使用年限是不同的，具体如下：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。2、试题分析：试题中房屋是商业用房，土地使用年限是40年。选项A：70-(2023-2010)=57年；选项B：70-（2023-1993）=40年；选项C：40-(2023-2010)=27年；选项D：40-（2023-1993）=10年。3、结论：因此，本题的正确答案是D。47.客户张亮购买了一套住宅，该住宅分成上下两层，客厅有楼梯上二楼，一楼和二楼层高都是标准的3m。张亮购买的这套住宅种类是（）。[单选题]A.平层住宅B.错层住宅C.复式住宅D.跃层住宅(正确答案)答案解析：1、教材原文。（五）平层住宅、错层住宅、复式住宅和跃层住宅平层住宅是一套住宅内的各个功能空间均在同一平面上的住宅。错层住宅是一套住宅内的各个功能空间不在同一平面上，但未分成上下两层，仅用一定高度差进行空间隔断的住宅。复式住宅是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的住宅。跃层住宅是套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅。因复式住宅的上层是夹层，而跃式住宅是完整的两层，所以复式住宅上下两层合计的层高，要低于跃式住宅上下两层合计的层高。跃层住宅的面积按对应两层的面积之和计算，平层住宅、错层住宅、复式住宅的面积则按单层面积计算。2、试题分析。选项A，平层住宅的各个功能间都在同一平面，只有一层，不符合题干描述。选项B，错层住宅的各个功能间不在同一平面上，只有一层，不符合题干描述。选项C，复式住宅的二楼是夹层，层高较低，不符合题干描述。选项D，跃层住宅是完整的两层，两层都是标准层高，有楼梯，符合题干描述。3、结论。因此，本题正确答案为D。48.经纪人周瑞带客户赵璐看了一套住宅，该住宅套内建筑面积97㎡，套内使用面积86㎡，套内墙体面积8㎡，产权证登记建筑面积116㎡，那么该住房的共有公用建筑面积公摊系数是（）。（计算结果保留一位小数）[单选题]A.16.4%B.19.6%(正确答案)C.21.3%D.22.1%答案解析：1、教材原文。分摊的公用建筑面积：简称公摊面积，是指某个房屋产权人在公用建筑面积中所分摊的面积。公用建筑面积主要包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯间、水泵房、配电室等。作为人防工程的地下室，以及已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、车库、仓库等，不计入公用建筑面积部分。常见业务基础知识计算公式指南：公摊系数=共有公用建筑面积之和÷套内建筑面积之和。2、试题分析。公摊系数=共有公用建筑面积之和÷套内建筑面积之和，分摊的共有公用建筑面积=建筑面积-套内建筑面积=116-97=19（㎡），公摊系数=分摊的共有公用建筑面积÷套内建筑面积=19÷97=19.6%。A选项（116-97）÷116=16.4%，C选项（116-97）÷（97-6）=21.3%，D选项（116-97）÷86=22.1%3、结论。因此本题答案为B。49.某开发公司欲开发一高档小区，用地总面积145万㎡，绿化面积50万㎡，建筑基底面积总和60万㎡，则该小区的的建筑密度为（）。（计算结果保留整数）[单选题]A.34%B.41%(正确答案)C.59%D.66%答案解析：1、教材原文。建筑密度是指一定用地范围内建筑基底面积总和与该用地总面积的比率，是反映环境质量的重要指标，着重于平面二维的环境需求，保证一定空地和绿地。对住宅使用人来说，建筑密度越小越好。建筑密度（%）=建筑基底面积总和/用地总面积*100%2、试题分析。根据教材原文，建筑密度=60/145*100%=41%。选项A为50/145*100%=34%；选项C为（145-60）/145*100%=59%；选项D为（145-50）/145*100%=66%。3、结论。因此，本题正确答案为B。50.王琳购买了一套住宅，该住宅位于顶层，附赠的露台可以改成阳光房，因此成交单价比楼下的同户型房源高1000元/㎡。这一现象充分体现出房地产价格（）的特性。[单选题]A.与区位密切相关B.实质上是权益的价格(正确答案)C.易受交易者个别情况影响D.形成价格的时间较长答案解析：1、教材原文：房地产价格有哪些特点：（二）实质上是权益的价格：一般商品是动产，其物权的转让通常是依照法律规定交付，因此其价格一般是商品本身的价格。房地产是不动产，其物权的转让是依照法律规定登记，因此房地产在买卖中转移的不是其实物，而是其房屋所有权或建设用地使用权。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况好的，因权益较小或权利受到过多、过大限制，如违法建筑、权属不清晰、签署低价出租合同时间较长等，其价格较低；反之，实物状况较差，但因权益较大，如产权清晰、可改造、可扩建或改变用途，其价格较高。2、试题分析：根据教材原文，题干中描述的房源优势是带露台，可以改建阳光房，因此成交价高于楼下同户型的成交价，房源的优势体现在价格上面，充分说明了房地产的价格本质是权益的价格。3、结论：因此，本题正确答案为B。51.某小区占地面积为10万㎡，总建筑面积为30万㎡，总套内使用面积为25万㎡，已知该小区土地单价为8万元/㎡，那么该小区的楼面地价为（）万元/㎡。（计算结果保留两位小数）[单选题]A.2.67(正确答案)B.3.20C.8.00D.9.60答案解析：1、教材原文：二、什么是总价格、单位价格和楼面地价：（三）楼面地价。楼面地价也称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即：楼面地价=土地总价/总建筑面积；楼面地价=土地单价/容积率。楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格的高低。房地产市场上的所谓“面粉贵于面包”，就是指新出让地块的楼面地价高于同地段商品房价格。2、试题分析：楼面地价=土地总价/总建筑面积=10万×8万÷30万≈2.67万元，所以选项A是正确的；干扰选项B是10万×8万÷25万＝3.20万元；干扰选项C是10万×8万÷10万＝8.00万元；干扰选项D是8万×30万÷25万＝9.60万元。3、结论：因此，本题正确答案是A。52.某开发商欲开发一块土地，集商业和住宅于一体，依据《住宅设计规范》，本次开发用地的普通住宅层高宜为2.8米，厨房、卫生间室内净高不应低于（）米。[单选题]A.2.1B.2.2(正确答案)C.2.5D.2.8答案解析：1、教材原文。影响成套住宅价格的微观因素有哪些（5）层高和室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，通俗来说，室内净高=层高-楼板厚度。依据《住宅设计规范》，普通住宅层高宜为2.8米，卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米，厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2米。层高和室内净高不足会产生压抑感，影响居住体验，价格相对较低。2、试题分析。根据教材，应该不低于2.2米。3、结论。因此，本题正确答案为B。53.业主冯磊登记一套武侯区房屋出售，挂牌价310万元，成交价300万元，网签价285万元，则本次交易的议价空间是（）。（计算结果保留两位小数）[单选题]A.3.23%(正确答案)B.3.33%C.8.06%D.8.33%答案解析：1、教材原文：议价空间，是指挂牌价和成交价之差与挂牌价的比率，即：议价空间=（挂牌价-成交价）÷挂牌价×100%。一般来说，议价空间如果不断缩小，则说明市场向好；如果议价空间不断扩大，说明市场变差。2、试题分析：议价空间=（挂牌价-成交价）/挂牌价，（310-300）/310=3.23%，因此选项A正确，B选项（310-300）/300=3.33%，C选项（310-285）/310=8.06%，D选项（310-285）/300=8.33%。3、结论：因此本题正确答案为A。54.2023年3月，客户田蕊通过经纪人张强购买了一套新建商品房，该房屋快要封顶，并预计2023年10月交房。则办理手续时，田蕊需要签署的购房合同是（）。[单选题]A.《商品房销售买卖合同》B.《商品房预售合同》(正确答案)C.《存量房买卖合同》D.《网签合同》答案解析：1、教材原文。期房、现房和准现房：新房可以分为期房和现房。准现房属于期房的一种，但现实中经常从期房中区分出来做单独宣传。三者的主要区别体现在：（1）建造情况：还未开建或正在建设中的是期房，快要封顶的是准现房，已经竣工验收合格并可以交付使用的为现房。（2）购房合同：期房和准现房签的是《商品房预售合同》，现房签的是《商品房销售合同》。现实中，项目如果开始采用预售，即便后续转为现售，开发商也可能延用《商品房预售合同》，对购房人无影响。2、试题分析。根据题干中“该房屋快要封顶”“交房时间为2023年10月”，可判断该交易房屋为准现房，根据教材原文，准现房需签的购房合同是《商品房预售合同》。选项A，是现房交易需要签署的合同。3、结论。因此，本题正确答案为B。55.客户程婷2023年1月购买了一套新建商品住房，开发商延期交房。程婷为制约开发商将其住房再次出售或者进行抵押，可以向不动产登记机构申请（）。[单选题]A.预告登记(正确答案)B.首次登记C.异议登记D.转移登记答案解析：1、教材原文：预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约房地产开发企业把已出售的住房再次出售或者进行抵押。2、试题分析：依据教材原文所述，在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约房地产开发企业把已出售的住房再次出售或者进行抵押，故选项A符合题意。3、结论：因此本题正确答案为A。56.业主王茂和客户李丹就锦江区华宇广场三居室签署了房屋买卖合同，双方在合同中约定定金为8万元，李丹实际支付定金为5万元；后王茂因个人原因不再履约，此时王茂应向李丹返还的金额为（）万元。[单选题]A.5B.8C.10(正确答案)D.16答案解析：1、教材原文。（3）债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合预定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。（4）定金合同是实践性合同，以定金的实际支付为生效条件。因此，定金尚未实际支付，则定金合同不生效。例如，买卖双方约定定金10万元，但买方实际支付了5万元，后卖方拒绝出售，买方只能要求卖方双倍返还已经支付的定金，即卖方付给买方10万元。2、试题分析。虽然双方约定合同定金为8万元，但王茂实际收取5万元定金，在违约时，应依据实际支付的定金5万元双倍返还，因此是返还10万元。3、结论。因此，本题的正确答案是C。57.张鹏、李梦于2023年通过相亲认识并领取结婚证，后张鹏的父母全款为张鹏夫妇购置了一套住房用于改善张鹏家庭的生活。该房的产权登记在张鹏名下，并无其他特殊约定，那么该套房产归属于（）所有。[单选题]A.李梦一方B.张鹏一方(正确答案)C.张鹏、李梦双方的父母D.张鹏、李梦二人答案解析：1、教材原文：（3）婚后由一方父母出资，登记在出资人子女名下，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。2、试题分析：此住宅认定为张鹏父母对张鹏的赠与，房产属于张鹏一人。3、结论：因此，本题正确答案为B。58.刘唐高和朱宋雪离婚时，因家庭财产分割未达成一致，向人民法院提出离婚调解请求。以下不属于人民法院调解产生结果的是（）。[单选题]A.协议离婚，就争议问题达成协议B.调解和好，原告撤回离婚请求C.调解和好，由人民法院出具调解书(正确答案)D.调解无效，由人民法院依法作出判决答案解析：1、教材原文：对于有关组织进行的调解，完全取决于当事人的自愿，其对当事人没有法律上的约束力，当事人不经诉讼外有关组织的调解，其结果也不是最终的，当事人仍可向人民法院提起诉讼。但是，诉讼中经人民法院进行的调解具有法律约束力。人民法院的调解产生三种后果：（1）调解和好，原告撤回离婚请求；（2）协议离婚，就争议问题达成协议；（3）调解未达成一致意见，由人民法院依法作出判决。2、试题分析：调解和好，原告撤回离婚请求，故C错误，ABD与教材原文一致。3、结论：因此本题答案是C。59.韩王涛，妻子唐琪，二人育有一子韩城，2019年韩王涛与唐琪因长期分居而感情不合，办理了离婚登记。2022年韩王涛身体不适，设立遗嘱，遗嘱表示韩王涛去世后，名下住宅赠与前妻唐琪。2023年4月，韩王涛去世，则韩王涛通过遗嘱对唐琪赠与的行为属于继承方式中的（）。[单选题]A.法定继承B.遗嘱继承C.遗赠(正确答案)D.遗赠扶养协议答案解析：1、教材原文。继承的方式有：法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养协议。它们之间的优先顺序是：遗赠扶养协议＞遗嘱继承、遗赠＞法定继承。法定继承，是指被继承人死亡时没有留下遗嘱，其个人合法财产的继承由法律规定的继承人范围、顺序和分配原则进行遗产继承的一种方式。遗嘱继承，又称指定继承，是指遗嘱中所指定的继承人，根据遗嘱指定的遗产种类、数额等，继承被继承人遗产的一种方式。遗赠，是指公民通过设立遗嘱，将其个人所拥有的财产的赠与国家、集体组织、社会团体或者法定继承人以外的人，于其死亡时发生法律效力的民事行为。设定遗赠后，使法定继承人丧失或部分丧失继承被继承人遗产的权利。遗赠扶养协议，是指遗赠人和扶养人为明确相互之间遗赠和扶养的权利义务关系所订立的协议。遗赠扶养协议是有偿的、相互附有条件的，它体现了权利义务相一致的原则。而遗赠是财产所有人生前以遗嘱的方式将其财产遗赠给国家、集体或个人的行为，它不以受遗赠人为其尽扶养义务为条件。遗赠扶养协议不仅有遗赠财产的内容，而且还包括扶养的内容。而遗赠只是遗赠财产，没有扶养的内容。2、试题分析。依据题干表述，遗嘱设立前韩王涛与唐琪处于离异状态，所以此次继承为韩王涛将个人财产赠与非继承人；另，二人婚后一直分居，则唐琪没有对韩王涛进行扶养。所以韩王涛通过遗嘱对唐琪的赠与的行为应属于继承方式中的遗赠。3、结论。因此，本题正确答案为C。60.李莲通过经纪人陈猛购买一套住宅，陈猛以过户前需将首付款存入存管账户为由，让李莲转了29万元到其私人账户。后陈猛将该笔资金用于赌博消费殆尽，则陈猛此行为涉嫌构成（）。[单选题]A.诈骗罪(正确答案)B.合同诈骗罪C.职务侵占罪D.挪用资金罪答案解析：1、教材原文。依据《刑法》266条规定，诈骗罪是指诈骗公私财物，数额较大的行为。构成诈骗罪的，轻则处3年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；最重为无期徒刑，并处罚金或者没收财产。2、试题分析。由教材原文可知，陈猛的行为涉嫌构成诈骗罪。3、结论。因此，本题正确答案为A。三、多选题。（40题，1分/题）61.圣都整装发展至今，已经具有多条产品线，以下属于圣都产品线的有（）。A.整装产品(正确答案)B.家居零售(正确答案)C.精装微改(正确答案)D.贝壳精工装(正确答案)答案解析：1、教材原文。圣都产品线（一）整装产品面向新房毛坯和二手存量整体翻新需求，将设计、施工、辅料、主材、定制家具、软装等装修要素产品化，以平方米或者整套报价，并作为合同责任主体负责售前、售中、售后的整体服务。（二）家居零售协同整装，在整体翻新基础上满足客户的一站式拎包入住需求；以定制家具、软装产品（窗帘、床、床垫、沙发等）、电器产品（厨电、空调、新风、白电等）、MCN产品（暖气、窗户、防盗门等）为主。（三）精装微改面向精装新房和次新房的微改需求，以定制家具、软装产品、局部基础施工为主。（四）贝壳精工装贝壳精工装是结合贝壳找房在居住领域的行业优势及圣都家装工装实力，融合打造的新产业链路平台。公司通过专业的设计团队、严谨的工程管理体系、自有化工程管理人员与行业资深业务人员，在贝壳平台的精准获客和高效转化能力加持下，为B端及C端客户“提供高性价比、高质量、高保障、高效率”的一站式装修解决方案。目前贝壳精工装的主营业务分为两类：传统工装业务（ToB）及团装业务（ToC）。（1）传统工装业务（ToB）：指针对B端客户提供的传统工装服务，例如批量精装修、高级办公空间装修、星级酒店装修、餐饮会所装修、展览空间装修等。（2）团装业务（ToC）：团购业务，指单个消费者，通过有组织的自愿集中，组成团体，享受集团装修采购价，集体装修的一种团购活动。2、试题分析。圣都产品线：（一）整装产品（二）家居零售（三）精装微改（四）贝壳精工装。3、结论。因此，本题正确答案为ABCD。62.客户李志，通过商业贷款购买了一套位于新都区春天花语小区的住宅。在审批贷款的过程中，银行不足额批贷，则客户可以采取的解决方式有（）。A.自行筹齐差额部分，转移登记之前支付(正确答案)B.换一家其他银行申请贷款(正确答案)C.和业主协商解约(正确答案)D.延长贷款年限答案解析：1、教材原文：对于银行不足额批贷的情形，有下列处理办法：①买方自行筹齐差额部分，转移登记前支付；②再次向其他银行申请贷款；③变更付款方式，例如由公积金贷款变更为商业贷款；④买卖双方协商解约。2、试题分析：依据教材原文，选项A，B，C正确，D选项延长贷款年限不能解决银行批贷的问题，故错误。3、结论：因此答案为ABC。63.以下约谈排序的场景中，因维护人失职导致更换谈单顺序的场景，扣除维护人6分信用分，补偿维护业绩给首位有效报备经纪人的场景有（）。A.首位约谈排号的客户无购房资质，带看经纪人私自联系业主进行谈判B.排号首位的经纪人上传至系统的报备要素错误，维护人仍安排其优先进行谈判(正确答案)C.首位约谈排号的客户谈判时间已超过2小时，维护人未将下一位有效排号的客户条件告知业主，让业主进行选择(正确答案)D.维护人已告知带看经纪人，带看房源已产生有效约谈排号的情况下，带看客户仍在房源内与业主产生谈判的情况答案解析：1、教材原文。违规处罚①.针对房源维护人或维护人商圈经理的违规行为处罚：a.故意隐瞒业主真实信息或私自更换预约谈单顺序，给予扣除6分信用分处分且扣除其维护业绩，补偿给当前首位有效预约谈单经纪人。说明：举报人需要提供维护人隐瞒业主真实信息（比如：约谈时间、房价、付款方式等）或私自更换预约谈单顺序的证据。b.在排队中，有效报备带看人明确要求维护人提供备案截图的情况下，维护人未出示备案截图的；给予扣除3分信用分处分（报备人不提供有效报备凭证，维护人可取消该报备）。c.维护人私自取消有效报备（含不配合约谈）或业主不同意面谈，带看人要求维护人提供凭证，维护人未需提供凭证；给予扣除3分信用分处分，举报人需提供不配合凭证。②.针对带看经纪人的违规行为处罚：a.任何经纪人均不得不通知房源维护人或维护人的商圈经理就私自联系业主约谈，若经纪人私自联系业主约谈的，给予扣除3分信用分处分；若因私自联系业主约谈，导致首位有效谈单经纪人失去约谈机会，则扣除违规签单人客源端业绩的50%，补偿给首位有效预约谈单经纪人。b.虚假约谈（指经纪人虚假带看（含虚假VR带看）或客户没有发意向报备/未通过真实约签客户短信验证，经纪人就在A+/Link中发起约签或报备的客户信息为虚假信息），给予扣除6分信用分处分；c.若带看经纪人报备无资质客户，导致更换预约谈单顺序，视为报备经纪人私自更换谈判客户/顺序。d.私自更换谈判客户/顺序，给予扣除6分信用分处分；若因私自更换谈判客户/顺序，导致首位有效谈单经纪人失去约签机会（含等待谈判中越过首位有效报备人直接和业主签约），还需扣除违规签单人客源端业绩的50%，补偿给首位有效预约签单经纪人。2、试题分析。A选项属于带看经纪人的违规行为，与维护人无关；D选项维护人是正常告知带看经纪人，不违规。B、C属于维护人失职行为。3、结论。因此，本题正确答案为BC。64.业主张小贝了解到贝壳省心租业务可以给业主提供一站式托管服务，于是准备将自己名下的一套房屋进行托管，经纪人张量通过了解，该房屋不满足省心租收房标准，可能存在的问题有（）。A.张小贝不能提供该房屋的不动产权证(正确答案)B.张小贝刚取得不动产权证，未满2年C.张小贝承租的廉租房(正确答案)D.张小贝在自家楼顶搭建的房屋(正确答案)答案解析：1、教材原文：收房标准1、禁收房源（1）无房屋权属证明的房源：①没有或不能提供“房屋所有权证或不动产权证”的房屋；②仅有购房合同但未提供购房发票或收据的房屋。）法律、政府规定不允许出租的房屋：①无法取得“房屋所有权证或不动产权证”的房屋，包括但不限于宅基房、乡产；②未取得上市许可的校产房、军产房、院产、宗教产等；③未经产权人同意的公产房；④只有承租权的廉租房、公租房；⑤司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；⑥违法、违章建筑；⑦群租房；⑧违反规定改变房屋使用性质的；⑨其他法律法规禁止交易的房屋。2、试题分析：A选项不能提供权属证明，C选项属于只有承租权的廉租房、公租房。D选项属于违建，所以ACD都不满足收房标准。B选项满足标准。3、结论。因此，本题正确答案为ACD。65.师傅孙全告诉经纪人胡玉，作为房源维护人，要尽职尽责的维护房源，以下选项与维护人业绩直接挂钩的有（）。A.房源信息完备(正确答案)B.价差管理(正确答案)C.陪看陪签(正确答案)D.房源带看次数答案解析：1、教材原文。披露信息中的“房源信息完备”、维护业主中的“价差管理”、推荐房源过程中的“房源推广”以及与客源端经纪人合作中的“陪看陪签”四项直接与维护人业绩挂钩。2、试题分析。根据教材原文，ABC选项正确；D选项错误。3、结论。因此，本题正确答案为ABC。66.经纪人刘青云维护了一套丽都花园的房屋，客户马荣通过刘青云购买了该房屋，下列情况不会判定刘青云自房自售的有（）。A.房源成交前被带看量为50组，无价差(正确答案)B.房源登记后3天成交，被带看量15组，无价差C.刘青云2023年5月8日将维护推荐给了同店经纪人，成交日期为2023年6月2日(正确答案)D.房源登记日期为2023年5月1日，成交日期为2023年6月1日，带看25组，无价差(正确答案)答案解析：1、教材原文：1.允许“自房自售”条件（以下条件需同时满足）：1)开盘后房源被带看达到20次或开盘时间达到40天；2）与内网价正负相差不超过1%（且成交时间距改价时间至少3天以上）；2.违规行为及罚则：1)维护人未满足“自房自售”条件仍然签约成功的，记警告，扣3分；2)维护人为了规避“自房自售”限制，把房源/客源推荐给其它经纪人，而后3日内（不含推荐当日）签约，仍视为“自房自售”，记警告，扣3分；3.自房自售补充说明：1)若维护人不满足自房自售条件，维护人不能获得任何客源业绩（常见违规：①系统扣除维护业绩，签单方增加客源合作人；②维护人不满足自房自售条件，但为黄金搭档，合作人，维护人也不得分配合作业绩）2)若是为了规避自房自售处罚将业绩（如扣除的价差业绩）分配给房源维护方门店，一经查实按维护人自房自售处罚。（首看保护、跨店带看保护、陪审团仲裁获得业绩除外）2、试题分析：选项A带看量大于20组，无价差，维护人可以成交，选项B房源被带看未达到20次且开盘时间未达到40天，维护人不能成交，选项C维护推荐时间大于3日，原维护人可以成交，D被带看达到20次以上，虽然开盘时间未达到40天，但是无价差，维护人可以成交。3、结论：本题的正确答案为ACD。67.客户孙啸天计划给年迈的父母买一套住宅养老，要求有电梯，拎包入住，卧室朝南，总价500万以内。以上属于客源交易条件信息的有（）。A.给老人养老(正确答案)B.有电梯C.装修好D.总价500万元以内(正确答案)答案解析：1、教材原文。客源交易条件信息主要有：购房动机、交易报价、总预算金额、定金金额、首付款金额、贷款金额、定金支付时间、首付款支付时间、权属转移登记时间、房屋交付时间、对户口的要求等。2、试题分析。A选项给老人养老是购房动机。属于交易条件信息。B选项有电梯属于需求信息。C选项装修属于需求信息。D选项总价500万元以内，是总预算。属于交易条件信息。3、结论。因此，本题正确答案为AD。68.张夏欣持业主黄柳蕾的委托公证书办理过户手续，经纪人吴莹告知张夏欣，其代理权已经失效，以下情形会造成代理权失效的有（）。A.该委托公证已经过期(正确答案)B.黄柳蕾取消张夏欣的委托(正确答案)C.张夏欣过户时材料未准备齐全D.张夏欣突遇车祸，导致丧失行为能力(正确答案)答案解析：1、教材原文。有下列情形之一的，委托代理终止：（1）代理期间届满或者代理事务完成；（2）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（3）代理人丧失民事行为能力；（4）代理人或者被代理人死亡；（5）作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。2、试题分析。本题中ABD选项内容符合委托代理终止的情形，C选项过户时材料未准备齐全不属于委托代理终止的情形。3、结论。因此，本题正确答案是ABD。69.业主赵强，配偶曹芳。赵强哥哥赵勇，配偶冯玲。赵强委托经纪人杨俊出售一套位于龙泉区的住宅。房屋权利人是赵强和赵勇。则签署合同时，关于到场人说法正确的有（）。A.赵强到场，赵勇可以无需做任何操作不到场B.赵强、赵勇都需要到场(正确答案)C.若曹芳不能到场，需要曹芳签署《配偶同意出售声明》(正确答案)D.若赵勇不能到场，赵