大千名城营销策划案模板

序言本策划文本是在缜密项目分析前提下制订出系统方案，包含市场分析、市场定位、行销战略、行销策略、推广方案等组成部分，全方面涵盖了本项目营销策划运作实际内容和行动构架，为本项目标销售提供策略和实施方法全方面指导，并就上述关键内容作发步判定、确定未来项目标销售目标和营销行动方案，在未来各项营销操作中有计划实施。本方案紧密结合项目特征和区域特征，主动探求科学、有效营销策略以促成良好销售业绩，实现开发商预期目标。鉴于本项目住宅部分综合品质和市场地位在马巷镇作为首例商品房住宅推广，销售不会有太大抗性，住宅销售限制不大，而商业部分规模较大，市场购置能力需要在客观层面上进行主观上拉动，销售推广存在着一定抗性和难度，故本方案关键进行商场部分营销策划，意在以商场带动住宅销售。本案SWOT分析优势1．地段优越大千名城在巷南路和书院路交汇处，交通便利、市政配套设施齐全。是马巷镇中心现存最完整、亦是商业价值最高地块，属于旧城区改造房地产开发项目。2．规模宏大本案占地20亩，总建筑面积27140平方米，建成后必将成为马巷镇数一数二大规模商住性综合物业，经营专题丰富，计划优异，功效齐全，建成后肯定为马巷镇地标性建筑，代表着时下商业流向和城市居住最高格调。3．设计新奇建筑外立面设计气派、新奇（以欧式风格为外型包装），细部处理合理、创意标准极高，满足大家求异、求新、追求宽大心理要求。大尺度豪宅、立体商城景观体系（公景—中庭景观，私景—底层门前花园、复式屋面花园）、天桥无一不是马巷镇典范。独创区内露天商业中心，能在相对封闭商城里享受更惬意空气和阳光。4．购置门槛降低大千名城首创店面五成二十年、住宅七成二十年商业银行按揭，降低置业购置门槛，降低投资和经营风险，让更多市民买得起、供得起，加紧产品去化速度。7．完善物业管理大千名城将率先引进优异物业管理模式，对本案进行商住分隔管理，因为提供贴心物业管理，大大地提升了本案档次和质素。8．经营理念创新大千名城首次引进经营专题划分概念，经过优异、规范功效划分，在炒热市场同时又很好地引导市场，避免猛烈同行竞争，使每个商家享受超大人流同时，又不至于因同质化竞争而造成利润下降。9．强劲品牌包装大千名城应在马巷利用整体楼盘包装炒作，在电视、报纸、户外广告等进行整合宣传，同时加强销售现场接待能力，短时间内使品牌得以产生。品牌建立结果自然能蠃得丰厚回报。劣势1．20%以上高公摊率因为马巷镇商铺多数是单间，所以对于分摊尤其是大公摊还不太轻易接收，同时马巷镇现有商铺公摊均在15%—20%之间。所以本案20%以上高公摊率会使多数购置者望而止步，认为花了很多不该花钱。因怎样分摊对本案销售相关键影响。2．局部只售不租因为多数经营者对商业性物业投资持有观望态度，她们很期望能够经过先租商铺，以后依据情况再买。所以，本案主观上只卖不租策略肯定会影响一部分用户投资热情，因为租，售原本是良性循环。3．镇区居民购置力不强除工商、税务、电信等部门外，马巷镇整体收入水平不高，月工资通常在800元左右，整体购置力偏弱，对大面积店面去化不利。备注：专案组认为：对于大店面去化——应该把营销关键放在集团化购置、乡镇居民购置上，并合适到输出动态价格体系，使总价在客观上含有一定弹性，这么能够顺畅地将大店面销售出去。4．引进大型商场存在招商难度大因为本案规模大，当地消化能力有限。商业标准制约了本案商业属性划分不宜过细，大型商场介入对本案销售有着莫大帮助。即使大型连锁商场引进已成肯定，不过这方面招商难度相当大。5．三层商场存在难销抗性在以往商城营销推广时，常会出现一层临街店面销售过旺、三楼店中店过淡两极分化现象，这是因为购置者对三层铺面经营和租赁缺乏信心，担心商业气氛难以形成。在本案三楼铺面一样存在着难销抗性。机会1．城市商业属性马巷镇城市主体是以著名全国八大蔬菜调济集散地之一个植，社会产业以农业化特征为主，这么城市特征决定伴随经济发展，个体商业气氛会越来越浓厚，越来越多人从事商业活动，商业环境良好，商业物业处有利宏观环境当中。2．商业转型裂变马巷镇商业正处于小规模分散经营向大规模集中经营转型阶段，尤其是在翔安区成立之下，在这么转型阶段，大型、综合性商业性物业正是市场所迫切需求。大千名城商业定位正符合这一市场需求。3．填补大市空挡马巷镇缺乏大型综合性商城，更缺乏中高级次商城，现在这一物业基础处于空白情况。大千名城中高级次市场定位，符合马巷镇商铺经营者需要，顺应马巷镇商业呼叫品牌综合商城趋势，肯定会引发市场轰动，赢得不俗业绩。4．购置力伴随经济发展而逐步强盛马巷镇居民生活水平在不停地提升，农民购置力增强，尤其是乡镇农民收入有较大提升，对进城投资、经营迫切愿望愈加强烈，怎样深入引导她们投资、经营，将为本案发明良好销售时机。5．大千名城软件为最优化配置大千名城是迄今为止正规计划综合商城，属于旧城改造项目。必将得到政府大力支持(工商税减免、管理费减免等)本案，属于政府兴市工程重中之重，为销售埋下好兆头。6．市场上已埋下伏笔本案地块被征用著名度已传输开去，市场反应良好，绝大部分商铺经营者对本案商业前景看好。威胁1．价格水平制约全国商业物业一般不景气，影响投资者热情，物业价格水平难以有很大提升。专属用户群分析行为模式描述购物场所集约化倾向特征马巷镇民偏好在大中型超市中购物，但从现在马巷镇商场情况来看，大型综合性商业城较为匮乏，而且无法占据马巷镇城区关键城市枢纽，无“大市”集约化形式形成，这给马巷镇商业流通造成了一定障碍，不利于商业气氛形成，这种消费形态日益展现出“有需无市”状态，城市局部消费无法显著拉动，这亦是一个很大商业机会空挡。所以大千名城是以大型农贸市场、中型超市、街市（临街店面）、专卖店为主泛SHOPPINGMALL商业形态，以达成提升商业档次，丰富商业层次，自构“商圈效应”目标，以此来填补规模大、商业气氛不足楼盘营销劣势。市民购置关键商品内容展现立论基础——市场调查、专向研究马巷镇民购置商品展现出三级梯队排列,具体为:第一梯队——服装鞋帽、副食品、个人卫生用具、清洁用具.第二梯队——家用电器、通讯电子产品、文化技术书籍第三梯队——品牌化妆品、儿童用具(智力玩具)、烟酒糖果、文具用具结合可售商业物业计划和功效划分，应该重视是，因为受开发地块客观限制，要重视丰富本案商业内容，突出南面所处街心公园旺商气氛，来带动内街商业气氛形成，强化朝向优势，规避街区劣势，从而促成本案商业物业逐步升级、旺销。另外首先，马巷镇中心尚无一个相对完善农贸市场，该项市政配套迟迟没有到位，本案商业气氛存在着局部断层，不利于开盘人气直接引入。鉴于这种情况，适合在本案引入封闭式农贸市场，来进行调整。商业物业推广处理方案引入集约化美食和名品服装是本案销售重头戏马巷镇城市居民对饮食质量很重视，并注意在提升其内容，多以家庭为单位进行消费，喜爱含有一定档次、开放式就餐环境。书院路（公园旁）服装经营很繁荣，并多为“名品店”。但巷南路商业格局较为紊乱，品牌服装商业布局展现出局部“断层”现象，不够连贯，很不利于该项商业内容健康发展，这类产品商业形式空间质量提升有着很严峻挑战！前期调研得出结论为——马巷镇消费水平偏向中等，所以本案引入餐饮、品牌服装为主，中等规模、分流设计对接式独立店面商业体系，实施租售分流，以租养售，来全方位促成三楼商业物业商业气氛形成。商业机会分析马巷镇绝大多数临街店面和商场分布在书院路，说明书院路商业黄金地段地位不可动摇，巷南路为新计划城市干道，加上书院路为马巷镇城市中轴线，能快速地引入书院路天然商业气氛和旺盛人气，为大千名城自有商圈快速崛起提供良机。商业空挡分析马巷镇缺乏综合性商场、娱乐场所、大型商场、服装商场、儿童商场。所以，大千名城应该引入休闲娱乐项目，制造卖点。在商业整合性贩卖应标新立异，即在开盘销售时候，物业两权（产权、经营权）同时开启，辅以银行按揭助销，给专属用户予更多选择空间，缓解观望原因，刺激购置。备注：因为在去化产品上期望有可能展现出逐步攀升状态，在进行“大千名城”商业物业整合销售领域，以期权销售为主，不主观承诺为业主进行“包租”、“返租”，对部分面积偏大，总价过高产品有针对性地进行投资保障上承诺，增加其购置信心。能够视销售控制进展情况，将易去化和难去化商业物业产品上进行营销区隔处理，在开盘之日起即成立“招商中心”，实现租售同时，将以计划好商业蓝图感性化地展现给专属用户，促成本案商业气氛快速形成，增加“大千名城”在马巷镇商圈影响力。硬件分析位置大千名城地处马巷镇新开辟巷南路，二面临街，一面靠书院路，一面靠巷南路，商业气氛较为理想。书院路是马巷镇城市中轴线，是现在马巷镇区跨度最长、商业内容最繁荣街区，加上毗邻街心公园优势，是马巷镇财富大道，日均人流庞大，沿街店面和商场密集，而且店面价值含有连续攀升势头。巷南路含有靠近书院路优势，有利于后期引入书院路商业气氛，形成结合二大商业命脉连贯“新商业圈”，所以，大千名城有望成为和书院路相连接是马巷镇城市最繁荣商业中心地带。小结：在商业计划上，大千名城各部位存在着显著朝向差异。坐南位因为受书院路影响，商业气氛轻易形成，而且一层临街店面含有价位缓势攀高营销动势，将成为大千名城租售联动重头戏。朝北位是一条商业气氛相对冷清内街，路面质量较差，在行人功效上商业质素不高，无法在局部促进本位人气聚集。现有大部分店面处于屏蔽状态，歇业已久。而对街商业繁荣，商业形式丰富，已形成一定规模，和本案争夺人气和商业机会。所以，该位置临街店面在推广销售中存在着一定障碍，含有销售控制去化上难度。处理方案——大千名城是马巷镇城区第一例严格意义上整体房地产楼盘开发，大市（政府支持）支持，小市（开发商实力、超前计划）完备。在局部上轻易形成规模效应。品牌原因置入，能有效地化解基于朝向问题营销劣势，其完善商业计划，更为本案推广谙下生花妙笔，大大地规避了部分产品客观条件不足，提升本案成功机率。规模大千名城占地4933m2，建筑面积约27140m2，其中商业总面积约19475m2。是现在马巷镇规模最大、商业计划最完善综合性商业城，其居住环境借助临江优势，含有很高品质度，为广大马巷镇民众所看好。功效一、二层为综合性、中高级次临街店面和独立店中店，三层以上为商场，四层以上为多层（七层）住宅。大千名城在计划上为商住一体综合建筑，但在功效思绪上已完全将本案商、住部分进行分流计划设计，既确保商业发达，又预留出住宅部分单纯性，确保中庭景观居住独享，总体档次得到了有效提升。市场背景马巷镇商业正处于小规模分散经营阶段，伴随城市建设成熟，缺乏商业蓄积力商业分散模式，无法给商业投资者带来更高商业效率，市场需要大规模、商业内容齐全、丰富大型商圈建立。正是在这种市场背景下，由政府计划、支持大千名城应运而生，它有效地激发出马巷镇民间内蓄商业动力，使马巷镇商业登上一个更高平台，翻开了崭新篇章，进入一个新纪元。凭着雄厚实力，高起点计划，完善售后服务管理，在马巷镇树立商业品牌形象。能够自豪地说，大千名城问世为马巷镇商业形象改变，树立了一个良好楷模。商场经营大千名城经过合理功效区分，正确经营模式引入，使商场购物环境变得友好、统一。集农贸（大型农贸市场）、商业（临街铺面、二层独立店中店、三层专题商场）、居住（三层高尚小区）等功效三位一体，在马巷镇树立了新奇、前卫商业形式，引进和营造优异、前卫商业模式和江畔居住空间。同时，考虑到马巷镇整体商业气氛，大千名城要关键引进著名品牌商业连锁店进驻，为商业档次高起点做足了准备，使之成为高质素综合商住楼盘。优惠政策大千名城投资兴建应得到政府鼎力支持，同时享受绝无仅有优惠政策，在工商、税务等方面全部有减免优惠方法，对经营、投资全部有很大帮助。这种政府政策主观介入，为本案推广和销售注入了主动原因，有利于立体商住物业全方面推广。备注：依据市场调查显示——现在马巷镇民对政府出台税务工商管理费减免持观望态度，对能否兑现信心不足。提议在和业主签署预售协议同时，把该项内容作为协议附件一并签署，以作为有力保障。物业管理大千名城首创地引进新加坡物业管理模式，在保安方面、物流控制、商业环境维护、待客服务方面、休闲娱乐环境发明方面，大千名城全部将用力用心，为商业城品牌形象做最真实外部表现。经营哲学——立优求异，以人为本；盖最好建筑，做最好商城。CS（用户满意）战略——为马巷镇民发明一个购物天堂、居住乐土。本案特征资源分析大千名城固卖点提纯地段资源——六面临街，财贯八方；钱潮涌动，客似云来。本案在书院路和巷南路相交处，繁荣商业中心地段，四面道路宽大（新江滨路建成），自成交通体系，交通发达，来去方便。规模资源——你所想要，这里绝对没有得不到。大千名城商业面积约1.94万平方米，规模宏大，功效齐全、商业分区合理。集购物、休闲、娱乐为一体，建成后为马巷镇市民提供一个良好购物场所。发展商资源发展商是一家开发模式成熟，善于引进新计划设计理念、善于不停拓宽新思绪现代房地产企业，并主动和智能型房地产策划代理商合作，增加项目标成功系数，降低项目入市风险性。此次大千名城是马巷镇城区现在规模最大旧城改造项目之一，它建成将为马巷镇商业流通，规范商业格局、丰富商业内容、提供商业机遇等方面，发明主动环境和机会。卖点阵容（感性化陈说）设计理念资源：为马巷镇缔造最好商业空间大千名城以“以人为本”设计理念为基础出发点，以“大市”需求为导向，经过理性、合理建筑理念深入分析，由西北设计院厦门分院担纲领衔计划设计，为大千名城计划设计注入出色生花妙笔。内部资源展现：首创一站式休闲购物，吃、喝、玩、乐，统统满足。总认为交经过于拥挤，总认为店面人山人海，总认为空气不够通畅，总认为购物太累、太烦。今天，你最终能够向这些说声离别，大千名城店面门前道路更宽大。你能够像逛街一样休闲地购物，享受大自然空气和阳光。大千名城可提升特征提取（商业机会）物业管理资源——新加坡物业管理，给上帝发明天堂尽心尽责保安，和蔼可亲营业员，任劳任怨清洁工，还有那永远笑脸迎人老板……，在这里您能够享受微笑接待，贵宾礼遇，在这里您一切要求我们全部会尽可能做到，大千名城忠旨---给上帝发明天堂。商业专题资源——无可挑剔购物场所除了购物，这里还能够休闲，更能够娱乐。累了，静静品尝香茗，观赏街心公园漂亮街景；饿了，一应俱全美食助你开胃。在这儿，购物不再是简单劳心劳力。美食王国、精美服装世界、文艺沙龙，你能够带着美好心情欣赏这一切，我们要把最好全部展现给你。品牌包装资源：把升值旺铺卖给你—现在它还在继续升值没有哪个开发商舍得花数十万广告费，没有哪个开发商愿意把高额利润回馈业主，更没有哪个开发商会把已升值旺铺原价卖给你。大千名城，乘承树立品牌观念，把大部分利润回馈业主，用几十万元广告费把商铺炒热，再以最优惠价格卖给你。我们目标---让业主投资零风险，自营和租赁双拼双赢，共同造就大千名城地产品牌。降低购置门槛——八万买一铺，富携三代贵大千名城首创银行按揭置业购房，只要拥有少少几万元，就能够成为大千名城大业主，坐享物业升值，确保月月有收入。只要少少几万元，发财梦不再遥远。一层店面挑高4.1米资源——一层价格，两层空间享受首家引入“内错层”（2/3处起错）商业户型设计，有效地处理内置配套问题，这能够给那些来大千名城做生意业主提供生活上方便，既能放心做生意，又让生活得到了照料。物业计划设计提议物业理念专案组认为——大千名城物业整体设计要充足考虑多种商业功效和居住物业合理百分比，对农贸市场、商业独立化经营、居住气氛和功效设计要协调统一，最大程度地发挥整合物业优势。既要满足地段资源对物业要求，又要达成利润最大化。简而言之，在成本基础不变或略为增加前提下，对多种物业百分比进行合理设置，实现整体利润最大化。在进行步骤化物业管理导入前提下，要给物业概念一个噱头，让人认为这是个“泊来之品”，在做好相关物业管理宣传同时，还要让专属用户群求新求异心理，所以，物业要进行概念上包装，专案组将这一基础概念组团定位为——新加坡模式物业管理。模式新加坡物业管理简述新加坡是新加坡首全部，是举世著名花园城市。代表现代城市文明，以新加坡物业管理模式来进行“大千名城”物业管理上包装，能够提升本案物业管理档次，考虑到本案物业管理为开发商内部消化，物业管理关键为简单化物业管理，除了程序化上物业设计，在销售中不作具体承诺，本物业管理模式只是一个概念上设计。景观计划理念在景观设计方面，要把内部景观灵性（人工喷泉、嬉水池）地溶入外部景观当中，借景造景、以景生景，使内外部景观形成立体、连贯完美景观连线。从而使本案住宅部分环境景观和整个马巷镇城市文化韵味、自然美景、建筑美学达成无和伦比息息相连，功效需求满足和个性张扬全部得到充足表现。道路系统在交通计划设计上，主次干道划分科学、理性、既要满足方便要求，又要使交通干道设计、划分和整体景观相互协调，有效地衔接各个不一样功效区，形成全功效流通路网、丰满道路体系。设计引导1、以前卫建筑风格入市，引导人流，以磅薄气势聚集人气，发明最多商机机会。2、提升建筑品质，打造“大千名城”楼盘品牌和形象，提升物业价格水平。3、在不影响一、二楼交通、计划基础上。方便上三楼，消除经营者对三楼商铺生意清淡心理障碍。 4、整体商城内外交通自成体系，“通”“透”双重满足，方便购物，无死角产生，利于“大千名城”自有商业气氛形成。让商铺价值得到最大表现，并埋下增值动势。5、将三层以上住宅部分，建设成为一个独立居住空间和生活空间，通过整体商城流通体系特殊处理，使架空层中庭景观部分能为住宅小区部分所独享，从而提升居住物业整体档次，增加业主归属感。基础面陈说依据市场调研产品计划设计情况，和相关对“大千名城”计划设计方案提议，结合物业本身功效要求，考虑对销售利弊原因，现具体提议方案以下：本方案优点1．因为西区农贸市场设置，政府名义引入，加重了政府行为，能有效地激发居民购置信心，为销售注入活力。2．因为三层以上作为封闭式住宅小区，中庭上可进行大面积，制造新颖别致景点（内部水景、中致绿化相结合独享式中庭景观体系引入），住宅单体外立面感觉变得愈加感性，让人喜爱，势必愈加畅销，去化上压力降至冰点。3．内环位置饮食专区和服装专区形成，尤其是店中店确实立，能有效地吸引人流，引发社会关注，人气聚集，二层商场价位能合适到抬高。物业管理和配套设施1．马巷镇物业管理水平普遍低下，物业管理服务意识还未深入人心，引入“新加坡物业管理”物业管理模式负责本案物业管理，以全新服务概念为“大千名城”品牌塑造品牌商业形象。2．作为马巷镇第一例严格意义上房地产开发，本案配套设施还未得到最优化配置。提议在原有设施基础上增加幼稚园、公厕、物业管理办公室。同时引入商业服务配套设施诸如银行、邮政和商务中心等。备注：要全效地提升“大千名城”楼盘质素，只有有效提升商、住产品层面和物业管理切合程度，这么首先能完满地进行“口径营销”，在销售过程中不轻易出现紊乱局面。其次它能够在最大程度彰显楼盘整体卖点，进行个性化输出，提升销售力。市场定位物业定位1、功效定位：集农贸市场、商业铺面、居住三位一体大型、综合性商业城。2、档次定位：中、高级次。依据市场调研可知，中高级次市场定位能够截流更多用户源，不仅能够有效地填补市场空白，同时和物业本身规模、商业居住黄金地段本符合。用户定位(商业性用户为关键)一、专属用户区域锁定房产购置含有显著区域性，并以当地去化为主，区域用户所占百分比相当大，可一旦物业档次处于中高级时，区域性就不大显著。本案因为规模大，档次高，区域购置力难以消化，所以消费区域相对复杂。结合本案特点和当地消费水平，锁定目标用户区域以下：1、马巷镇区，约占50%2、马巷镇周围乡镇约占40%3、集团购置力(企、机关)约占10%二、目标用户类型依据目标用户区域锁定，和经济情况研究，结合前期市场调研，本案目标用户类型有以下多个：1、在工商银行、税务等机关、机关工作人。2、马巷镇个体和私营业主及其它经营商、投资商。3、周围乡镇先富起来农民。4、大型超市、连锁店、私营商场等5、想在市区发展周围乡镇有强烈投资意识，敢冒风险农民。6、马巷镇区机关单位（如邮政局、银行）。其中1、2、3类百分比较大，约占全体80%左右。三、目标用户购置动机及购置行为特征。1、自己经营2、投资（靠收租金取得回报）3、自用（邮政、银行等营业厅）3类百分比极少，因为本案只售不租，1、2类用户百分比基础上会相同。四、形象定位1、总体形象定位：首家多功效、综合性、大型、时尚大型现代步行商城。2、分点形象定位：地段形象定位：城市中线上现代商业中心，永远市中心，永不落幕商业帝国。功效形象定位：马巷镇第一家集购物、休闲、娱乐、美食、服装、办公居住为一体商城。商机形象定位：市中心钻石级商铺，创业—发家—发财基地。概念形象定位：马巷镇商业发展里程碑开拓商业新时代地标性建筑。规模形象定位：马巷镇商业航母经营专题划分方案方案一：引进大型商场、连锁店经营专题划分方案本案若能顺利地引进大型商场连锁店入驻，对本案成功运作将起到决定性作用，到时不管是采取何种炒作方法，全部能够风风火火地在马巷镇烧一把。所以，销售第一方案提议采取招商形式工，招商关键在于引进本大型超市和连锁店。因为招商商家对面积需求不尽相同，经营品种也不尽相同，所以具体经营专题，在招商基础完成以后再做具体划分，此次不做具体方案。方案二：以零售为主经营专题划分方案一、经营专题确实定1．饮食营业体系展现马巷镇消费者喜爱是在大排档用餐，随即是快餐店、风味餐厅、中低级酒楼，消费水平偏低。现在周围缺乏环境很好消费适中场所。书院路美食街成功运作说明了这类市场前景好，加上本案独有内河资源，美食街引入，肯定会赢得很好经济效益。2．商品形态较为复杂现在马巷镇小商品、日杂百货、副仪器、服装还集中在老城区，但有向南发展趋势。同时作为以农业为主城市，小商品、副食品需求量大，所以本案引入庄家来起领头效应。3．新兴商业形态处于发展阶段电子、电器、家电商业内容，在马巷镇还没有形成气候，本案引入这么商业内容可有效地填补市场空白，满足城市居民生活水平提升要求。4．要着力完善本案休闲配套马巷镇现在较为缺乏是休闲、娱乐场所，本案作为马巷镇地标性商业建筑，肯定含有这些场所。5．服装市场潜力很大服装永远是消费主流，现在服装经营较为集中在书院路，所以，作为新兴商业中心，大规模服装批发商场引进，肯定含有巨大潜在市场。6．建立封闭式农贸市场马巷镇是个以农业为主城市，农副产品批发、零售较为发达，“民以食为天”，周围有个规模较小全马巷镇菜市场，但该菜市场为敞开式经营、管理不规范，卫生条件也比较差。鉴于这个特点——本案可引入封闭式农贸市场，以贩卖净菜为主，促进商业气氛快速形成。7．互补思绪马巷镇素有“蔬菜之乡”之称，其蓄积能力较强，经营品种繁多批发市场成为本案农贸市场摊位销售中不可缺乏一部分。行销战略总体构想概念设计1．生金生银店面银行分析：投资店面首选两大原因一是租金水平，二是能否升值，本概念设计处理了这两个方面问题。它包含两层意思，一层意思是轻松盈利，稳当盈利，第二层意思是给人以信心和保障，同时提出了回租和代租投资保障。2．一代富三代盈利机器分析：古人有“百业商为首”、“一铺养三代”说法，这种现象在马巷镇含有很显著特征。马巷镇是农业城市，11月划属翔安区，城市建设快速发展，摆脱了温饱情况走向富裕城镇居民，渴望生活有大幅度改善，收入水平能上一个新台阶。世世代代靠务农富裕起来农民，祖祖辈辈按月拿薪市民，她们一无特殊技术，二无太多资金，在完成了原始积累以后，进城经商，弃工从商，投资商铺，可能是她们最便捷发家门路、致富捷径。腰包渐鼓马巷镇人以商为荣，在旺市拥有一间门面，世代享用，是她们憧憬和期翼。而“机器”一词巧妙、贴切传达了本商城黄金旺铺兴旺发达、财源滚滚商机，它首先暗喻财源滚滚而来，也意指买一间旺铺等于买到了一台印现金机器。总结该概念设计契合目标用户发家、投资、盈利心态，有一定感染力、号召力。其次，它能够进行感性化传输，让目标用户直观了了解“大千名城”，明白购置利益所在。卖点设计1、政府资源——旧城改造、兴市工程、放心工程本案是马巷镇关键招商引资工程，属于旧城改造项目得到当地政府大力支持，并得到相关部门优惠政策，这一资源在项目宣传推广中要用足用活。2．开发商资源——实力彰显品质，品质发明价值本案是由实力发展商开发大型商城，地处马巷镇新兴江滨版块——书院路，大千名城全部计划设计均由马巷镇设计院完成，这是当地大楼盘首次实现政企合作，使本案含有品质上绝佳确保。备注：依据市场调查显示——在马巷镇当地，厦门岛内设计院在市民中含有很高权威，市民对其计划设计产品很放心，这将成为“大千名城”产品技术领域卖点，能够成为在营销推广过程中大力度地输出，增加市民购置信心，激发品牌好感。3．城市资源——商业快速繁荣、城市快速发展马巷镇归属翔安区，引来了新世纪、新一轮发展契机，城市面貌焕然一新，商业气氛愈加浓厚，第三产业百分比上升，一个欣欣向荣，蓬勃发展闽西商业城市呼之欲出。4．政策资源——优惠政策整合输出、政府为民办实事a．国税、地税优惠缴纳—减低一定额度，突出无可比性b．免工商管理费二年—成为经营头寸商业利益c．银行按揭保障—活跃购置方法、增大购置面d．政府指定专业市场—引入封闭式农贸市场，丰富市民菜篮子e．买房送户口—针对乡镇居民想成为城市人心态5、外在资源：天时、地利、人和本案以其恢宏气势、规模地位、超前计划、综合优势引爆马巷镇商业革命，在产品外在资源整合下拥有以下八大优势。a．地段优势“大千名城”在马巷镇巷南路和书院路交叉路口，周围人流量大，商业气氛浓厚，是市中心关键地段，是城市中轴线上商业地王，极具增值潜力。书院路－－城市中轴线，最宽大，最繁荣南北交通商业主干道，也是新马巷镇形象大道，市政机关、居住区全部聚集在这条路上。书院路堪称马巷镇最具吸引力，最具增值潜力财源大道。同时它也是马巷镇最具现代气息老商业街，店铺林立，精品荟萃，伴随城区商圈繁荣，书院路更是繁荣璀璨，百世不衰，物华天宝，人杰地灵。b．规模优势马巷镇现在规模最大、规格最高多功效、综合性购物中心，恢宏场面，震憾人心，一百多个独立店面，应有尽有，相当于把整个马巷镇文武百业、衣食住行统统搬入。c．计划优势以人为本空间设计，发明了一个现代人消费、商家经营理想环境，商城内部有一条6米面宽商业中心道，周围亦有宽大城市道路，条条贯通，路路相连，店店沿街，形成环形立体交通网络。d．业态优势集购物、休闲、娱乐、美食于一体商品批发，零售交易中心，融合大型封闭式农贸市场、百货商场和超市功效，顺应商业发展趋势，引领现代消费时尚。e．工期优势拆迁—桩机进场—动工—灌浆—单体出地面—主体出地面—封顶—落架—交付，严密工期控制，绝对质量确保。f．功效优势一层商铺层高4米，独有“内错层”设计可设置阁楼，增加使用面积，一层投资、二层商机。独立店面，经营灵活。分割自由，可大可小，买独立旺铺，当真正老板。g．商圈优势书院路商圈外延，“大千名城”19470平方米超大商业体量，决定它含有商品市场先决条件和规模效应。构筑自有商圈，人潮汹涌，钱潮滚滚。h．市场优势日渐规范、在序商业环境，日渐稳定增加经济收入，和书院路地理位置商业可发展性，其市场空间很大，商业机会很多，正待慧眼识宝。战略关键以软、硬广告宣传利器互补效应来进行全方位整合推广，以整体战略入市，经过对营销软、硬件逐步完善来进行全效推广。立意：1．“软”：新闻载体连贯性输出（电视、报纸）、以广告格式来形成宣传效果，它是一个浅移默化过程，来使目标用户在潜意识层面接收全部相关“大千名城”概念软炒作，促进品牌效应快速形成，刺激局部购置力形成。2．“硬”：为报纸、电视、户外等媒体广告意识形态感性化推介，它是个强化性广告宣传工具，关键输出“大千名城”主体定位、产品内容、价格等等。商业物业和住宅物业不一样，购置商业物业关键看它前景、商业价值、有没有增值空间。硬广告关键担当实现通知、引发注意、唤起爱好、刺激需求目标。软广告以担当实现说服、增强买家信心、实施购置行为目标。在宣传推广时充足利用开发商和政府良好关系，做好媒体公关，在销售中前期进行理论提升舆论铺垫，把本案开发、建设和马巷镇城市建设、经济发展联络起来，定时举行专题活动，在报纸、电视台集中公布新闻报道，宣传本项目开发意义立即繁荣马巷镇经济贡献。3叠层递进模式：主层指导起普体买家关注，从买家寻求大庄家。次层从大庄家投身效应，激发和影响通常购置者，形成全局上繁荣。4．三好模式：买家、用家、卖家各得其所本案局部“只售不租”是本项目标瓶颈，怎样突破这一瓶颈、跨越这一鸿沟、实现买家和用家对接，是本案成功关键。“买家不用，用家不买”是商铺投资永恒铁律。开发商只卖不租，众商家只租不买，是商业物业两难命题，亦是桎梏所在。处理方案一、寻求用家即租赁经营者，假如能经过招商吸引大商家进场入驻，在推广上大肆渲染再辅以返租形式销售，炒作投资概念，相信会吸引很多投资者参与。专案组提议——以30平方米为一基础单位，降低总价，增加投资轻易性，让稍有积蓄工薪阶层成为购置主力。据调查结果显示，马巷镇民对投资商业物业有极高热情，有购置能力人也不少，关键是它给她们保值、升值保障和信心，让她们看到繁荣兴旺前景和期望。二、吸引买家即投资者、铺主。她们是本案主力目标用户。是游离于城市中心庞大投资阶层，也是连接商铺租售这两个方面一个强大“铺主”阶层，这个中间投资阶层存在，对商铺租售及商业繁荣起到至关关键作用，它使得开发商出售行为和商家租赁行为得到了对接、衔接，达成完美统一。调查结果显，马巷镇商业繁荣，首先有不少商家租不到商铺，其次也有大量商铺待售，关键有以下多个方面原因：1．地产投资在马巷镇民中还处于萌芽状态马巷镇居民地地产投资意识还不强，大部分人尚处于观望状态。大家对繁荣路段，沿街店面接收和认可，而对次街道、二层店面不看好，且价格相差较大，购置爱好不大。2．政府引导不善，“铺主”成长缓慢政府对这方面引导力度不够，经营性物业按揭难度、投资门槛要比投资住宅物业高得多，这在客观上使得“铺主”这一投资阶层极难成长，尤其马巷镇周围县镇居民。3．和传统投资无可比性，对商铺投资了解不到位投资商铺作铺主，比起投资住宅做房东，需要更多专业知识，如对形势估计，对商铺前景估量，对市场情况、商业经营活动了解，对租铺过程中法律问题处理、对商业地段投资价值分析等等，全部是投资者关心、综合评定原因，这需要舆论宣传、舆论领袖及专业人士引导。三、消亡时间差时间差，是指全部商场在未开张之际，众商家不敢贸然进入，因为她们不知道未来经营前景到底是怎样。所以，普遍存有坐壁上观心态，而这时，却正是开发商最需要回笼资金时候，急需要经过出售店铺而取得回报。铺主出现，消亡了这个时间差，同时在工程施工期，铺主投资和收益一样存在时间差，铺主时间差也要想措施化解。铺主阶层看家功夫，就是一个商铺未来是否能够做旺，能不能租出去，租金水平怎样，物业能否升值。只要她们认为未来前景看好，就勇于先期大胆投入。有很多有积累人（隐性收入阶层，闲钱阶层，富裕阶层）需要为资金寻求安全、稳定、长久有效收益以避免放在银行成为呆钱，而投资房地产，和银行存款和其它投资比较，能够保值、升值预期收益，假如能提供回租和代租服务，炒作商贸中心盈利时代投资概念，就能够处理商业物业两难命题，跨越这一市场鸿沟。概念整合概念输出是本案灵魂，它给予物业新生命，物业建设和市场推广工作，就是概念物化和系统化，是有形无形完美结合。1．市场推广工具选择要因概念而定。2．楼书编写和设计要围绕概念进行。3．广告促销形式和内容要因概念而定。4．售楼部销售服务要围绕概念设定模式。备注：唯有一切围绕概念这个关键，不各自为政，才能真正完善概念力量，打向市场。一、相关造势本案造势关键是指利用商城形象和市政府兴市建设，地方经济及政府资源整合，举行一系列专题活动，促销活动和媒介公关活动等。二、相关炒作本案炒作关键是针对商业物业部门投资理念、店面银行、返租、代租概念引导和炒作。并使之在局部上快速形成一个联动体系，相互作用。经过炒作，快速地贴近市场，抓准目标用户购置心态，从而形成一个外部丰满、有血有肉“大市”来。工作关键销售中心关键道具a．建筑模型制作b．区域环境图、鸟瞰图、透视图绘制c．室内室外灯片选择和灯箱制作销售现场和促销活动场地安排a．销售中心分格定位，设计，施工和室内部署b．销售中心室外企划、设计、部署c．销售中心门前及工地现场沿线景观美化d．放置标识牌、看报、各类旗帜、灯光照明e．奠基仪式或促销活动现场选址、设计部署商城标识a．LOGO——TYPE设计、制作和应用。b．标准字体设计c．标准颜色确实定d．标识延伸利用印刷媒体制作a．楼书企划—文案—设计—定稿—印刷b．DM企划—文案—设计—定稿—印刷c．预约登记设计—印刷d．各类印刷品设计—定稿—印刷动工奠基仪式及促销活动文案和安排a．开工仪式暨项目推介会策划方案b．在本案工地现场组织福利彩标发售活动c．在开盘公开发售同时开展有奖预约活动售楼人员招聘和培训a．售楼人员招聘和培训b．销售人员制作名片设计制作c．销售队伍组织编排和资金制度确实定。广告方案和计划a．新闻报道安排、撰写、定稿b．报纸广告企划、文案、设计、定稿c．电视广告企划、撰搞、制作d．户外广告选择、制作e．广告公布计划制订和实施f．车体广告、户外广告牌选择和公布推广基础部分设计思绪形象定位本案项目名称已确定，依据“大千名城”所确定市场定位、建筑风格和区域文化，就相关本案项目形象方面内容提出以下提议：1、设计楼盘标志做为推广全程衔接a．理念提醒：财神、福星、运财、发财；人气、运气、商气、财气。b．色彩利用：喜气、热烈、红、黄、紫等颜色选择和搭配。c．基础标准：通俗、直白、动感（如钻石、金元宝等）。d．基础部分：标志、标准字体、标准色、标志基础组合（横式、竖式）、标志象征图形e．应用部分证件类、文具类、账票类、招牌、标识类、宣传广告类、纪念礼品类、服装类、日常见具类。2．楼盘吉祥物：因本案以店铺为主，关键作为投资、经营之用，期望有一个发财兆头和金银满贯赚头。提议用“财神爷”或其它充满财气年运类人物形象或幽默画人物作为本项目吉祥物。3、区名、道路名、景观名a．区名：按本案各功效区经营专题命名，如大千农贸市场、品牌服装一条街、美食一条街等。b．道路名：区内计划路可命名为“大千商业路”3、景观名（略）——以实际景观图纸为准4、销售中心：培育用户、和用户沟通基地，成交关键、用户对其包装设计直观感受将直接影响其对项目标认识和评定。总体要求：宽大、气派、喜气、热烈、突出商业气氛和财富旺气。销售道具形式描述a．形象墙：是售楼处形象标志，关键突出本案名称、标志。形象墙前面是负担接待和资料发放销控台，是销售人员接待用户和派送资料场所。b．展板及场地部署。展板为售楼处关键部分。它能够系统地介绍发展商背景、本案综合情况。最关键是它能够让人了解项目卖点，并设计统一艺术形式加以部署，使个性形象突出，内容丰富、简明、缩短买家了解项目标时间，同时也起到烘托售楼现场气氛效果，甚至能够使其作出快速购置决定。c．大屏幕彩电、VCD、围绕音响。关键播放项目标基础情况、规模、前景、气势、人流、领导讲话等，使买家对项目有更深入了解和认识，同时也增强售楼处热闹气氛，加紧销售人员讲解速度，增强用户信心，促进用户成交，同时也能够播放舒缓轻松音乐，为现场发明一个亲和营销气氛。d．沙盘模型及透视图（室内展板）。模型和透视图能增加买家对本项目标立体直观认识，令买家置身其中，令买家置身其中，领会本项目标规模、气势、景观、道路、环境、清楚明了选购单位所在位置，给人以真实感觉，使买家倍增信心，增加购置冲动。e．销售中心外立面。是一个整体楼盘视觉引导系统，要有显著、突出标志，意在指导路向，营造醒目、浓重销售气氛。5、工地现场将整个工地现场，依据建筑施工进程和道路、环境特色进行包装。包装强调本案和众不一样特色，对买方对本案有一个整体良好视觉形象。具体内容：a．大型地盘广告牌：在书院路（本案南侧）工地围墙现场矗一巨型广告牌，或选择愈加好广告位设置户外广告。b．工地围墙：可作为工程形象对外宣传广告载体，书写广告口号。c．城市主干道沿街彩旗：在书院路和二环路制作若干印有“大千名城”品牌推广彩旗，沿通往本案关键道路两旁悬挂于路灯杆上或直接插于路旁，使过往行人或买家远远就知道项目标路径方向，对用户起引导和宣传作用。d．口号：在书院路建筑物有一定高度后，制作后幅广告口号悬挂于建筑物上，使过往行人在很远地方就看见，长久悬挂使该项目为更多潜在买家所认知。e．指示牌：在工地现场矗一指示牌，使看楼用户正确抵达楼处。f．绿化：优先搞售楼部沿线，沿路道路绿化、拓宽，商城东侧道路拓宽，商城内东西，南北道路修建。广告计划广告宣传总体构想虚实结合、做好形象工和功效工，并使其统一作用，整合出最大广告宣传效果。形象广告意在传输开发开发商背景、本案区域商业前景、整体形象，以提升本案印象度和著名度，剪接负担推销功效，从而成为本案广告体系主力。功效广告全方面展示本案物业特征和卖点，负担销售功效，以其强烈感染力、号召力、冲击力，打动目标用户，煽动目标用户快速成交，在项目中后期多采取这类广告。备注新闻炒作，软性广告和硬性广告并行。依据本案战略关键，本案广告传输应以投资概念、新闻炒作为主，站在政府计划、兴市工程、菁城财富运动高度，力塑本案商业地王权威形象。软性广告诉求关键关键是政府支持关键项目，政府指定专业市场，商业趋势、前景、规模等。硬性广告诉求关键关键是保值、增值、盈利、地段等造势标准——舆论造势，大众传输（媒体）和人际传输（口碑）并重。依据市场调查，马巷镇房地产销售关键是以口头传输、熟人介绍为主其中舆论领袖（意见领袖）意见尤为关键，在推广宣传时需要发挥舆论导向作用。大众传输关键是以电视、报纸、DM（宣传单张）、户外广告为主。人际传输关键是以促销活动，专题活动，公关活动为主。发明第一，现实、现实状况和趋势、前景并绘本案本身物业特征造就了马巷镇商业物业很多个第一，充足发掘并利用这些“第一”，加深目标用户记忆和偏好，提升美誉度和满意度，利用其规模、气势和政府计划和支持展示市场前景、发展趋，激发目标用户投资热情。广告传输时间控制开始时间——开盘前预热阶段结束时间——销售结束前30天连续时间——11个月广告目标a．经过全方位强势宣传，使本项目“商业地王，店面银行”投资概念深入人心，将大千商城－黄金商铺－创业基地、发家财源概念连为一体，经过对本案形象包装、舆论造势、新闻炒作及楼盘促销将投资者及经营者吸引过来，使当地市场购置达60%，并主动拓展周围市场，达成40%。b．店铺市拥有率80%。c．店铺销售率75%。d．住宅销售率90%。广告目标市场a．地域：以马巷镇城区为主，以马巷镇周围乡镇为辅。b．目标消费群体：关键是年纪在25－50岁之间，高收入阶层及有一定积蓄投资、经营者。广告诉求对象a．总体诉求对象：年纪在25－50岁之间，高收入阶层及有一定积蓄投资者和经营者。b．诉求对象细分：以系列广告形式对不一样诉求对象做有针对性诉求，诉求对象关键分为以下四个类型：——高收入企事业、单位、机关工作人员、收入颇丰、寻求不浪费时间和精力稳妥投资渠道。——高收入私营、个体工商户，有实力，想扩大经营或投资出租。——有一定积蓄周围乡镇居民，有创业发家、进城谋生欲望和计划。——有一定积蓄工薪阶层，渴望出人头地、发财致富。广告诉求关键a．“店面银行”回租、代租投资炒作。b．规模、前景、地段、交通、人流旺气。c．投资店铺和储蓄回报、市中心商气。d．商机、时尚、趋势、当老板荣耀。广告表现a．广告口号：1．坐享其成店面银行——三代同富盈利机器3．市中心创业基地——大老板发家财源5．大千名城摇钱树——商业地王聚宝盆4．养儿不如养门面——大千名城赛银行b．广告创意：以“地气、人气、商气、财气”为创意关键c．传输整合界面广告表现：——系列电视广告：专题片、新闻片（略）——系列报纸广告：软广告、硬广告（略）——本案楼书、DM、户外广告设计稿（略）d．广告规格：电视广告：45秒。因为产品处于上市期，所以需要较长新闻和广告来传达比较丰富信息内容，进行有可信度、有说服力传输。报纸广告——软广告专题化宣传规格：整版面、1/2版（马巷镇报）DM（宣传单页、邮政信函）规格：广告5＊48CM对开23.5＊35CM对开。户外广告：围墙广告牌，视现场规格和广告位规格而定。过街横幅：视规格而定条幅：宽1.2米，长度另定。8、各媒介广告制作要求：a.电视广告：在本策划完成后即开始拍摄制作，预热期开始播出。b.报纸广告：在本策划完成后，即开始软广告、硬广告撰写和设计，预热期开始发表。c.DM、本案楼书：在本策划完成后即开始设计，11月底定稿并印刷，12月上、中旬进行第一轮夹报、派送。d.户外广告：在本策划完成后，即开始设计、制作安装，在12月上、中旬（开盘前）完成全部户外灯箱、看板设置。分阶段广告策略和专题引导期策略——造势，人为地制造营销热点、蓄积大面积专属用户任务——舆论造势，新闻炒作，吸引市场注意力，引发公众对大千名城关注。目标——将“大千名城”目标用户群从观望徘徊、坐壁上观观望心态中剥离出来，有效吸引，从而促成产品房号大规模预定。专题：1．大千商城－－开创马巷镇商业新纪元。2．财富风暴降临马巷镇，马巷镇万众响应3．抓住盈利机会、投身财富运动。4．城市中轴线上财富明星。5．天时、地利、人和（楼书感性专题）公开期策略——开闸，价格公开、卖点公开任务——展现本案和开发商形象，聚集人气，造成轰动，促进成交。目标——让目标用户一接触到本案就受到有效吸引，快速从主动记忆、理解卖点、受到感染、产生倾向到组成公众话题。备注：这亦是本案形象、规模、气势塑造和展示，购置对象大多数为本城区居民，接触到项目现场概率极高，所以楼盘形象建立、现场包装和销售中心部署和接待相当关键，是激发前期用户群产生偏好关键原因。专题1．抢驻大千名城，抢摊市中心。2．财富风暴缘起大千名城，马巷避无可避。强销期策略——放水，全方位吸引专属用户，联动式价格体系全方面出击。任务——集中展示本案多重卖点、刺激原始用户购置，并产生连环营销效应，把专属用户群进行最大化拓展。目标——经过建立本案明确全新特色、落实诉求清楚关键关键卖点，让大千商城目标用户对本案印象度－－著名度－－认同度得到大幅度提升，从而为本案各类产品销售提供辅助备注本阶段要全力维持信息渠道通畅，在固化理性卖点等基础信息传输同时，继续强化本项目市场定位传输，有步骤、有计划地不停推出能激发目标用户兴奋点感性卖点“百年基业、发家财源”和“独立店铺王中王，投资上选大千名城”互动卖点支撑体系。专题：1．轻松当老板——连环盈利连环富贵2．专权市中心——潇洒市中星3．店店沿街——间间盈利4．以钱生钱——投资新概念5．潮水挡不住商机——门板堵不住财富6．抢占书院路商业制高点连续强销期策略——再蓄水，强效促销整合，深挖潜在用户任务——开辟第二营销渠道，重视口碑宣传，刺激需求，增强用户信心。目标——这一阶段突出特点是包含大量物业细节，本案入围努力争取使专属用户从感性判定上升到理性需求，实现跟流性购置。备注：此时本案潜在目标用户已开始关注细节资料，我们要做是让用户在任何可能时候，任何可能地方全部得到充足资料、尽可能详尽、满意回复。所以，重视售楼员角色定位，塑造其形态、语言形象力、销售力，使潜在用户纯理性购置行为，在大量细部资讯感染和说服下实施购置行为，真正发挥“营销补足”作用。专题花最少钱买最大增值空间（根本）1．大千名城运财连环赚2．工期承诺、质量确保3．地王之王，增值势不可拦以报纸平面广告力量进行强效输出。扫尾期策略——形象巩固，争取本案全赢，绝对意义上清盘。任务——促销优惠，促进目标需求、潜在需求转化为现实需求，并达至难销产品成交。目标——要从各个层面给本案目标用户足够支持自己判定支撑点，让其在实惠和利益驱动下，在工程形象及口碑感召下，产生实际购置能力。专题1．财富席位不等人，荣华富贵不等人2．大千名城立即开业，旺气冲天、即买即涨媒介策略海峡导报综合类报纸，发行量逾60000份，覆盖全市，阅读对象覆盖全省各市、乡镇级工商企业和各阶层、各机构和一般市民。同安有线电视台是马巷镇地域关键有线电视频道，覆盖马巷镇全部城区，收看对象为社会各阶层及家庭人员。媒介策略输出本案是以商业为主商住综合物业，为马巷镇地标性建筑，是政府兴市工程大手笔，其规模之大、档次之高、功效之全为现在马巷镇之最。其次，马巷镇城区购置力在短时间内消化这么大致量物业有一定难度，所以我们提议突破现在其它房地产销售不做广告模式，采取全主动、立体化、系列化媒介传输策略，以五大传输渠道进行全效传输，展现出最大广告宣传界面，具体分布以下：第一传输渠道——以电视广告向专属用户传达本案丰富、直观产品信息和楼盘、工程形象，同时将多种价格策略，促销活动内容以加深记忆度方法来通知，来主导购置。第二传输渠道——以户外广告为导向，向公众传达大千名城市楼盘形象信息，开启形象工学系统，为终端品牌快速形成服务。第三传输渠道——以楼书、DM（宣传单页）为产品传输关键工具，向专属用户做关键诉求，达成最广泛覆盖面。第四传输渠道——以软、硬性报纸广告整合作用为向受众做关键产品推广和形象推介，从而在感性和理性双重界面取得双赢效果，并以此争取意见领袖和舆论领袖信任和支持。第五传输渠道——以中心广场、酒店、现场展示等行销战术整合作为营销推广必需补充提升受众感性认识，扩大传输面，开辟另类营销市场。媒介选择标准：根据两级传输理论、创新扩散论和信息传输对目标市场抵达率和覆盖率，拟按以上标准选择媒介：1．选择马巷镇地域对受众有影响力和接触最多媒介，来取得最好广告宣传效果——马巷镇报、马巷镇电视台。2．选择大范围传输渠道，连续提醒和说服用户——楼书、DM、户外广告、跨街横幅和轰动式开盘仪式和开工仪式为传输平台。媒介组合a．以户外广告（指示路牌、灯箱广告）为识别性媒体。b．以马巷镇电视为视觉性媒体。c．以楼书、DM（宣传单页）为营销推广辅助媒体。d．以海峡导报为舆论导向媒体。广告公布时机因为本案推广销售是一个庞大、系统营销工程，为了给销售培育一个最适宜气氛，发明最好产品去化机会，立体媒介、全媒体广告活动应同时开始、软广告应遵照配合硬广告和销售目标公布标准。会员认购期、开盘期时间：待定（为期一个半月）以形象推广为主，培养用户对本案认同感，以形象导向淡化价格导向营销劣势上不足。强销期、巩固期时间：待定（为期六个月）以功效性诉求兼形象推广为主，集中输出楼盘综合卖点（配套、环境、人气）和产品个体卖点，针对专属用户进行强效推广。平台期（稳固销售）时间：待定（为期三个月）以销售手段兼功效诉求为主，以软件手段来填补硬件上不足，收罗更多潜在用户，在大成交前提下，为清盘埋下伏笔。广告公布频率本案广告推广体系为互动式、增补式动态系统，广告时间和频率上相互协调。即在本案会员认购期和开盘期前二个月集中、连续公布广告，以快速传输、开启市场。公开期过后采取递进式公布策略，从媒体投资有效性和弹性标准出发，保持广告连续性、整体性、起到提醒、记忆和说服作用，维持“大千名城”品牌身份和产品品质度连续输出。依据目标受众所处区域，引导期和公开期宣传推广关键可在马巷镇城区推进、进入强销期后要在马巷镇周围地域范围内扩散传输宣传。前期广告以立体组合全媒体进行多点立体传输，户外广告、电视广告（硬性广告、新闻、专题）、报纸广告（平面、软性文章）齐头并进：1．首先以户外广告到位进行气氛渲染，再以连续性软性新闻和报纸平面大版面推进为主。2．其后用均频率、小版面进行推广，中期用促销活动和软性宣传结合方法，降低硬广告并补充广告诉求不足。营销全步骤作用“大千名城”规模在马巷镇足以影响其商业现实状况及业态、改变马巷镇商业结构和布局，它在开发企业及在马巷镇房地产市场中饰演角色和地位，要求它一定要达成轰动效果，一鼓作气、节节胜利成功。本案虽含有成功前提条件，但在现有购置力、市场容量有限马巷镇场能否完全消化它，还有很大困难和一定风险，所以除了广告推广之外，还需要公关、促销、直销等活动和手段配合，进行整合传输，方能使本项目立于不败之寺。广告推广经过大众传输媒介公布广告，全方位大范围覆盖目标市场区域。销售促进1．在不影响项目整体利润前提下，开展让利促销活动。2．价格促销：如广告户、低自备款、分期付款、限时折价。3．现场促销：如户外展示、售楼处展示、送产品下乡镇。4．有奖销售：预约抽奖、销售抽奖。活动推广经过专题活动、促销活动能够有效地制造销售热点，针对性强，效果直接，促销效果显著，应紧紧围绕节日专题、社会热点及商城形象、特点，确定不一样阶段促销专题。步骤包含——开盘（开工）奠基仪式、有奖竞猜、拍卖、招标活动等。销售人力资源管理加强对售楼人员培训，在销售步骤采取以坐销、行销相结合楼盘销售管理，埋下销售控制可连续发展动势，从而真正形成动态销售、人本管理现场管理人力资源有效利用。新闻炒作新闻炒作是本案广告推广关键一环，它能够快速地建立一个平台，形成辐射式传输效应，且含有其它通常广告手段不可替换作用，成为大千名城迎风呼展“形象树”。关键表现在：和购置热点、马巷镇兴市工程建设有机结合，制造有“新闻眼”，避免广告强销单一色彩使销售推广苍白无力局面出现，让新闻单位追着报道，从而引发社会广泛关注，扩大著名度。本案营销策划相结合，不停制造购置高潮，因为是正面报道，具权威性，可信度高，能有效地提升“大千名城”形象和品质度、美誉度。软性广告软性广告相对于硬广告而方言，它关键以文字形式推介楼盘，它含有硬性广告不能替换作用。因为硬性广告在某种程度上易引发部分受众抵触和排斥，而软广告能够填补硬广告信息传达不足及逆反心理。2500字以上配图片专题性大型系列文章每七天一篇，确保关键版位，适时刊出，突出气势，树立权威，尽可能全方面传达大千名城开发意义及对马巷镇经济发展促进作用，并巧妙地把项目优势信息副为一体，给目标用户以有力信心支撑。1500字以上小专题评介文章每七天一篇，从发展商和业内人士角度针对大千名城评价和推介，这类文章，以专业眼光和教授水平写说来强调和突出本项目标计划，高级，时尚和非凡气势。1000字以上承受感杂谈文章开篇，从通常公众和购置者口吻来对大千名城进行客观评价，突出可读性，强调可信性，无须突出促销成份。电视新闻炒作（同安有线电视台）电视专题片：以纪实手法为主，全方面介绍项目地理位置、交通、规模、开发商介绍等内容，并对项目总体计划理念、购物环境、经营模式比较全方面介绍电视广告片。专题片是以促销为关键目标电视片，它是含有一定阶段性、针对性而播放宣传资料。电视新闻片：以新闻形式连环报道项目开发中奠基庆典、封顶及多种活动为内容，向观众传输项目关键信息片断，既含有新闻性，又含有真实性，有较高可信度。定位策略：1、定价依据：a．要考虑成本—地价、建筑造价、税务、建设周期积压资金利息。b．商品力和销售力—由专业策划推广思绪为引导，高向心力销售团体和含有激励机制销售中心效能管理（作为本案附案及行动纲领）c．考虑利润合理性及可实现性—本案在价格入市方面采取是强进强出占有式价格方法，目标市场和专属用户无可比性，区域没无显著竞争楼盘，大大地确保了本案利润最大化。d．市场需求和竞争处于空白，有利于在最短时间内销售额达成最大。2、价格水平：定价标准：大千名城总投资成本约五千二百万元左右，若预期三成利润，则底案为6800万元左右，若住宅物业利润忽略不计，则商场均价为：5320万/13300平方米＝4000元/平方米。经过产品调整，封闭式农贸市场引入，本案商业物业价值可望达成62342270元，比原来溢出了9142270元，溢出百分比为17%。以通常商业物业溢出百分比30%上限来分析，溢出百分比较为理想，后期含有继续价格攀升势能。定价方法挑战定价法——挑战性策略,因为“大千名城”是马巷镇现在第一例严格意义上房地产开发，项目无可比性，所以没有必需在价格制订上随行就市，很适适用挑战定价法来确定本案价格。a、东、西区一层均价为5980元，起价—5800元，最高价—6159元，均好系数、朝向系数另定。b、东、西区二层均价为3780元，起价—3666元，最高价—3893元，均好系数、朝向系数另定。c、西区农贸市场摊位数为168个，价格为80000元/个（10—15m2）。3、定价方法：以上商铺均价为混合平均单价，可供项目开发可行性评定、参考基准使用。在进入销售实质阶段，要依据市场单价，本着按质（值）论价标准，分别不一样道路，不一样楼层，不一样店铺，同一条道路不一样位置，同一条道路不一样人流量，制订不一样价格系数。如书院路店铺，巷南路店铺、内街店铺和农贸市场内街店铺等等。5、付款方法：一次性付款九六折：购房款项一次性付清，这种付款方法折扣最高，利于开发商项目资金快速回收，降低商业银行依据建设周期和按成交数报备情况进行发放贷款方面压力。2、分期付款：a．建筑分期付款：依据商城施工进度二次或数次付款方法。b．时间分期付款：在交纳一定百分比首期款或前期款项后，按月或按一定时间分期付清剩下款项。c．银行按揭（贷款）：按一定年限和额度取得门面总价和部分贷款，按时向银行偿还贷款本息。营销整合整合1——开盘连环炮在开盘仪式举行后，在售楼现场发行马巷镇大规模“开盘有礼”活动（无记名摸彩），并邀请厦门岛内演艺团体来现场献艺助兴，同时在销售中心举行大型“有奖预约”活动。活动意义：1．有效地、最大范围到聚集人气这两项活动组织，可吸引众多人（包含乡镇）前往参与，增加本案现场人气，同时使更多人看到本项目地段、规模、商气旺势。2．增加本案开盘轰动效应。两项活动举行，使人群越聚越多，使过往车辆人流认为该商城开盘即产生轰动，从而留下良好第一印象，为正式开盘和以后销售埋下伏笔，打下基础，奠定“大千名城”旺销局面。3．直接促销，产品卖点连续输出部分人会受到高额购置赢利利益驱动，参与抽奖并有强烈购置欲望。经过开盘两项活动、扩大本案著名度和影响力活动目标扩大“大千名城”声势，吸引周围用户，带旺人气、地气、形成轰动效应，达成引爆市场，扩大本案影响力之目标。活动标准追求热烈气氛、恢宏气势，连续时间较长。活动时间开盘仪式当日连续一星期时间，时间待定。活动地点大千名城售楼部（无记名摸彩、才艺演出放在售楼部前小广场）。具体操作无记名摸彩。奖金总额3800元，共设无记名摸彩券168张，最高奖金88元，最低奖金8元或小礼品（方案另定）。有奖预约认购抽签量化。前68位预定用户能够享受抽签资格，在此之前预定用户自动享受抽签资格，冲抵抽签用户数量，全部预定用户要交纳1800元预约款。赢利框架。分中签、非中签两种方法。中签者在原来开盘折扣上，再享受5000元购房利士（复式楼和大面积店面利士标准为10000元）。善后方法。如放弃购置则返还1800元预约金，并得到“大千名城”所赠价值100元左右礼品；非中签者如要继续购房，未中签者返还1800元预约金，有意购房者则按当初对应优惠方法得到低于中签者利士折让优惠。附加促销方法以下：凡购置复式住宅用户均获增车位。凡购置电梯住宅用户均免收2年物业管理费。全部在开盘期间购置“大千名城”住宅用户，均可获赠家用室内防盗器一套（品牌另定）。开盘销售促进（SP）“百万彩金大放送”给本案一个好彩头、给购房者一个好彩头，分为二个步骤让利：第一步骤（购房彩金）1、开盘期间购置50m2以下店面和140m2以下住宅购房者能够享受每套1000元开盘彩金。2、购置50m2以上店面和140m2以上180m2以下住宅购房者能够取得每套3000元开盘彩金。3、购置180m2以上住宅购房者能够取得每套5000元开盘彩金。4、全部在开盘期间购置购房者，均并免去二年物业管理费，获增高级防盗器。第二步骤——友谊礼金、累计送出全部在开盘期间带好友来购贸广场看房、购房购房者，能够得到相等百分比友谊礼金送出（每人500元，依据现场造访统计和成交统计为依据），和购房彩金不重合。第三步骤—开盘“连环碰、碰、碰”连环一：以上罗列开盘活动连环二：书院路（江滨路）黄金店铺拍卖连环三：投资出租店面代买家租赁招标。本案销售体系入市时间：待定（会员认购期）理由：1．拆迁工作全方面展开，整体施工准备就绪，气势磅薄，给人以信心。2．市场预势热，造势和炒作，使市民对本案有了充足了解和认识，适时“开闸”，造成旺售势态和轰动效应。3．秋收完成，天高气爽，周围乡镇农民手头殷实，有进城经商计划。4．企、机关每七天全部有双休日，有较多空闲时间去看楼和参与活动。销售方法：蓄势预热—进行大千名城会员预定时间：待定任务：进驻售楼部，接收电话预定，进行现场接待，进行会员预定。附件：大千名城会员登记活动细则

1．售前采取会员制登记,会员卡限量发售(仅限于正式开盘前)。

2．凭个人身份证在本案正式销售前交纳商铺壹万元人民币、住宅捌仟元人民币会员费，即可取得大千名城会员资格。3．会员费可抵实价购房(铺)款.

会员待遇:

1．可优先选定您中意住宅单元或店铺号码.

2．购房(铺)可享受最低折扣9.5折.

3．会员可参与正式开盘后全部抽奖活动.销售阶段和目标开盘期1．时间：待定2．策略：集中一切可调用项目资源、进行整合销售a．“有奖预约”开奖b．具体价格表（底价、表价、成交价）3．工程状态：拆迁基础完成，围墙做好4．销售目标：商铺销售15%，住宅20%5．工作关键：a．销售人员第二轮模拟培训b．销售控制（只发售一层商铺，多点开盘）c．开盘优惠送礼活动前沿强销期1．时间：待定2．策略：强销入市3．工程状态：地基工程基础完工4．销售目标：商铺销售15%，住宅10%5．工作关键：销售公关、新闻、投资概念造势和炒作a．有奖征文活动（海峡导报）b．报纸新闻炒作（海峡导报）c．电视新闻炒作（同安有线电视台）e．DM夹报连环派送f．书院路黄金铺面拍卖活动方案g．书院路及商城部分店面租赁招标活动方案H．报纸、电视广告活动方案招商计划和组织a．招商方案—农贸市场招商、二楼独立店中店招商。b．招商组织—销售体系附带输出、马巷镇当地工商组织帮助。增补强销期1、时间：待定2、策略：沸腾3、工程状态：工程正负零4、销售目标：商铺销售15%，住宅销售15%5、工作关键：报纸、电视继续炒作销售总结，方案评定及下一轮广告推广计划确实定连续强销期1、时间：待定2、策略：保温3、工程状态：一层主体完工4、销售目标：商铺销售10%，住宅销售15%5、工作关键：强销期广告方案实施第二轮DM夹报、派送返租、代租投资概念炒作，并成立代租办公室下一轮销售微调策划方案和广告策划方案制订巩固期1．时间：待定2．策略：再加温3．工程状态：二层主体完工、部分住宅主体完工、商城内部道路硬化、街道形象初显。4．销售目标：商铺和住宅各销售10%5．工作关键：促销渠道、促销组合选择和利用招商方案落实扫尾期1．时间：待定2．策略：再保温3．工程状态：主体工程全部完工并部分交付使用4．销售目标：商铺销售20%，住宅销售15%。备注本案为专案组对本案营销推广全局统筹，开发商若有不一样意见和见解，经沟通以后，专案组将对其中步骤进行改动和优化。“售楼部效能管理”为本案营销策划方案副本，含有行动纲领之效用。大千名城销售中心效能管理目标销售中心是“大千名城”推广销售关键，经过项目组全体同仁认真研究探讨：认为进行前沿销售模式导入、提拟灵活操盘模式和营销理念，才能真正为“大千名城”销售注入强大活力，顺畅管理。本结构建立关键是为了在未来愈加好地为在开盘四个月内完成“大千名城”50%产品量去化作准备，为后期强销期到来做战前筹备。现阶段任务在于——了解并掌握营销策划全过程，活用创意，按部就班地编制销售策划方案，并正确地实施，才能迎接多种挑战，发明辉煌业绩，而这一切基础在于——改变现在大千地产现在“品”无“牌”楼盘经营模式，往品质楼盘、品牌楼盘方向努力。“大千名城”营销推广需要导入新营销结构、新运转机制。根本脱离出来关键步骤在于，要努力分析现有状态下不足，推进动态销售、人本管理基础营销管理思绪，将销售中心结构根据需要进行有机地分解，并明确和之匹配责（责任）、权（权限）、利（即得利益）。“大千名城”销售中心，功效基础以下：导入以营销功效为主、策划功效为辅助、广告宣传功效为具体支持前沿式楼盘销售中心管理模式，该营销模式成长久为30天。建立起来销售中心，以后将致力于制订“大千名城”销售控制计划拟订，营销思绪实施、配合其它权利部门制订营销计划，实施相关售楼管理，组织相关经营计划，包含部门协调、产品分层营销（商、住分层）建立、案前、案后管理，和工程、物业项目标协调等等，并负责负责局部商铺招商统筹。第1操作步骤：人力资源整合第一步：招聘已完成售楼部人员招聘，招聘岗位包含：坐销人员、行销人员、报备人员等售楼力量，其中售楼部经理、专案、副专为项目组组员，业务主管将经过培训和试用，从表现优异售楼人员中委任。第二步：培训已进行为期一个半月售楼人员培训。培训内容为漳平市政情况介绍、地产基础知识、竞争楼盘情况分析、产品情况培训（户型、计划、景观），现尚余销售上岗前实战模拟考评和本案售楼行为规范考评，该项培训需要人员进驻售楼部门方能进行。第三步：人员上岗对在训人员进行最终考评，淘汰部分人员，售楼人员总数为11人（不包含项目组组员）。确定各售楼岗位人员，制订售楼计划、出台标准薪资标准（动态销售、人本管理），进驻本案销售现场（销售中心）。第2操作步骤：销售管理销售管理是对销售人员和销售步骤管理和监控，经过管理制度来要求销售人员工作内容，提升销售步骤效率。步骤A：售楼员要求包含职业道德要求，基础素质要求，专业知识要求，综合素质要求，服务规范要求。步骤B：销售步骤管理和监控1、销售现场接待销售现场应该资料齐全、模型整齐、图片突出、光线明亮。对不一样类型用户（投资者、炒家、用户、同行）要善于判定，并有所侧重地表示，对来电咨询要礼貌热情。2、用户档案统计内容包含统计用户姓名、地址、电话、职业、喜好户型，了解售楼信息渠道及其它相关楼宇意见。用户档案统计对于分析早期目标市场定位是否正确，为下一期营销设计和销售策划提供依据。3、用户购房心理分析对准用户、投资者、同行，应该采取灵活有效营销策略，把关键放在准用户和投资者上。4、本案特色介绍有针对性地介绍楼盘情况，凸显本案特色和“大千名城”品牌优势和销售优势，增加购房者信心，耐心认真解答用户问询。5、认购书签定认购书是含有一定约束力协议，用户和销售人员签署认购书，同时交纳要求数额定金。6、正式协议签署即房地产买卖协议，是由房管局统一印制，开发商或其委托授权人代表在正式协议上签字，并加盖项目公章，公积金购房和银行按揭房应经过公证手续。7、办理银行按揭由现成报备员根据银行相关要求和程序办理，包含到具体业主情况时，由经营部派驻售楼现场报备人员办理，毕后上交大千企业财务中心立案存档。8、收款过程设计收款过程设计标准是，销售回笼金应确保工程建设用款和取得预期利润，应视一期楼盘销售进度，工程进度和工程资金到位情况进行设计。9、成交情况汇总成交情况汇总意在了解任一阶段楼盘销售情况和协议实施情况，制成表格用电脑储存。内容包含：用户名称、楼号、面积、楼价、付款方法、签约时间、定金金额、各期付款、拖欠情况。10、法律问题咨询销售人员应该熟悉相关房地产法律法规（如土地增值、遗产继承法、房产转让法规、房屋租赁法）以满足用户咨询，在正式协议签署时，销售人员应向用户具体介绍协议中法律问题。11、销售协议实施监控销售协议实施过程是销售关键步骤，销售人员负有督促用户推行责任。12、和物业管理交接销售人员将楼盘表上记载住户名单移交物业管理项目，并介绍有一定背景尤其住户及其它相关信息。13、销售总结销售资料整理和保管，建立档案柜和电脑资料库。销售工作总结是销售工作一个必不可少步骤，总结销售得失，方便深入提升销售人员业务水平，同时为以后后期开发设计、营销广告策划提供有效资料。14、销售人员业绩评定销售人员业绩评定标准上按销售进度以周为单位，以书面“述职汇报”（列表形式）分级提交，具体递交步骤为：坐（行）销人员—业务组管—售楼部经理—经营部经理。评定依据在：a．接洽总用户数b．成交量c．用户履约情况d．用户投诉e．售楼部经理、营销总监、策划推广经理评价第3操作步骤：营销中心管理售楼部职能售楼部隶属“大千名城”项目组，是管理“大千名城”销售直接业务部门，也是大千地产对外形象窗口。关键职能以下：a．负责房产销售工作，并按要求为用户办理相关手续。b．搜集房地产市场信息资料，作出市场估计，参与设计方案评审选定。c．确定房地产销（预）售设计方案，提交相关部门讨论经过后给予实施。d．主动为用户办理产权证。e．做好本案一期产品销售综合统计，妥善管理经营合相同一切档案资料。f．参与工程完工验收。g．负责和用户交易谈判。h．搜集用户意见，立即报请给售楼经理、项目经理进行处理。销售体系架构及职能项目经理—