养老院项目可行性分析报告

生态养生文化村可行性报告2014年8月前言养生养老项目案例社会老龄化现状北京市老龄化现状养生养老项目基本模式养生养老房产项目swot分析养生养老房产项目定位养生养老房产项目赢利模式养生养老房产项目营销模式生态养生文化村立项分析“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”“在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自己没有亲缘关系的老人。在抚养教育自己的小辈时不应忘记其他与自己没有血缘关系的小孩。”国家“十二五”规划提出“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”然市场如何发展？？？商业地产旅游地产城市综合体老年地产养生养老地产……市场前景？模式优劣？运营管理?……异常困惑！！！占先机者，得优势

顺时势者，得发展先机时势我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展因此，作为目前欲跨行业拓展的地产企业，

是绝佳的机会

进军

养生养老房产项目他们，已在养生养老房产行业中崭露头角！台湾长庚北京太申祥和山庄云南金曦卧云仙居北京银龄国际公寓浙江城仙居三亚老年休闲中心北京金港家苑金港家苑是由中国老年学学会北京东方阳光国际老年颐养中心、北京绚丽阳光老年服务有限公司承办的老年综合性服务机构。它实施以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。金港家苑建立的是一套高标准的服务模式，力求切实符合人心发展和需求的具有高品位、真情感、开拓新视野、集保健、养生、康复、护理、健身、娱乐、文化、送终为一体的养老幸福家园。浙江城仙居农家乐公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。我国老龄市场现状分析实际上中国在2001年就已开始进入了老龄化社会通常，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”，而超过了14%就被称为“老龄社会”。民政部发布的《2008年民政事业发展统计报告》显示，截至2008年底，全国65岁及以上人口10956万人，占全国总人口的8.3%，比上年上升了0.2个百分点。60岁及以上人口15989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。报告说，我国面临严重的人口老龄化趋势我国已进入人口老龄化

据民政部发布的《2008年民政事业发展统计报告》显示60岁以上老年人口已达1.59亿，占全国总人口12%其中65岁以上的老年人口近1.1亿，占总人口8.3%到21世纪中叶，中国老年人口将到达4亿人我国已进入人口严重老龄化阶段

BECDA我国已进入人口老龄化目前我国老龄人市场的年需求缺口约5千亿老龄人消费潜力巨大老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套养生项目行业前景养生项目行业前景极佳我国老龄人市场的年需求为6千亿元2010将达到一万亿目前我国每年为老年人提供的产品不足一千亿元供需之间存在巨大商机目前我国老龄人市场的年需求缺口约5千亿

老龄市场需求缺口巨大老龄人消费潜力巨大

中国老龄科学研究中心的一项调查城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款退休金一项到2010年，就将增加到8383亿元退休金到2020年为28145亿元退休金到2030年，为73219亿元老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔老龄人群消费潜力巨大老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构

老年人活动仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶段老年保健服务市场待开发05年老年旅游份额约占旅游市场的25%05年老年旅游收入达到1000亿人民币左右老年保健养生缺乏专业中高端配套机构现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套

中高端养生养老机构严重不足缺乏服务意识、成本意识、

缺乏竞争意识、风险意识、法制意识运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低养老机构普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人北京市老龄市场现状分析全市户籍人口保守估计2069万人，60岁及以上老年人口1968292人，占总人口的13%。由于北京接受新纳入城市住户很多，稀释了老年人口比例但，因为人口基数庞大依然不可小视北京养老服务的潜在巨大市场2020年，预计本市常住老年人口将超过400万，约占人口20%北京市2009年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，截止期为2012年12月31日数据表明，北京市已是严重的人口老龄化城市2030年，预计常住老年人口将超过500万，约占总人口的30%。2009年末，全市共有养老服务机构（含敬老院、福利院）206所，床位数31917张，其中，国办养老服务机构7所，床位数2252张。民办养老服务机构33所，床位数7605张。农村敬老院166所，床位数22060张。（市民政局）现在民办养老机构的发展水平已经有了很大提高，无论硬件和软件都和国办福利机构不相上下。但受市民传统观念影响和经济条件限制，市民还是更倾向于将老人送到国办福利机构对养老机构生活服务项目应给予价格优惠，其开展老龄服务产生的水、电、气、有线电视、电话通信等费用，有关单位应按规定给予优惠或提出支持发展的意见，无优惠规定的在营业初期也应给予一定扶持。养老服务机构进行管网等生活设施铺设、改造时，有关部门和单位也应按规定给予优惠或给予一定扶持北京现有养老机构状况普遍规模较小，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求;档次普遍偏低，缺乏高端配套设施，其主要设施与公立敬老院相当而已;服务水平较低，缺乏专业高质量服务人才，不能满足高端群体的需求;服务项目单一或流于形式，缺乏真正综合性、个性化服务能力;缺乏高品质，高标准，物业、景观、基础设施配套完善，服务项目相对齐全、针对中高端的大型养生养老国际型机构;北京市60岁及以上老年人口200万人，按15%有养老床位需求计算，床位需求为295243张，床位缺口263326张，缺口占比89.1%.养生养老项目基本模式现阶段养生养老基本模式养生养老文化社区集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型社区会员制高档敬老院一般是将俱乐部与敬老院相结合。异地养生养老模式异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老度假基地连锁度假养老基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品分时度假养老模式是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式其它模式如养老连锁超市等养生养老房产项目swot分析优势劣势威胁机会政策支持优势；地方政府大力扶持优势；地产企业本身的资本优势；地产企业土地资源利用及整合优势地产企业对物业的管理运营优势部分政策的空白缺失劣势；行业模式不够成熟的劣势；有效消费观念缺乏引导的劣势行业经验不足的威胁；缺乏行业高端人才的风险行业处于发展初期，有机会成为行业的领跑者；有机会成为政府扶持的试点示范项目有机会成为行业标准制定者养生房产项目swot优劣势分析养生养老房产项目定位房地产企业自身在资本整合、土地资源综合开利用能力、物业的建设运营管理经验等方面的具有明显优势

大型养生养老综合文化社区模式，可充分发挥和利用地产企业原有的各项优势，使赢利能力最大化，发展风险最小化本模式在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产业的目的。

养生酒店+养生护理中心+养生俱乐部+养生别墅+养生公寓+社区商业配套业态定位：

居家养生养老、度假休闲养生、养生指导培训、养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务功能定位：

有经济实力的离、退休教师、干部老人群体;

为父母购买用来养生养老的高级金令、白领人士;

有养生需求的部分金领、白领阶层。客层定位：功能配置功能类别服务内容居家养生、养老养生别墅、养生公寓入住养生活动开展包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、科学技术养生、环境养生等涵盖的上百种各项养生活动。养生交流养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚会、养生相关活动展示等养生护理日常护理、特别护理、精神抚慰、临终关怀等亲情关怀家人聚会、特别纪念日活动休闲、娱乐会所、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等社区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、冲印摄影、美容美发、糕点屋及其它社区服务等。医疗健康诊所、药品超市、医疗保健器械、保健品超市、健康体检其它服务养生系统序号养生项目环境养生1名山大川4A风景区旅游、疗养、入住2海滨城市风景区旅游、疗养、入住3名胜景区休闲度假、入住4名胜景区、海滨城市长时间候鸟式迁徙生活5候鸟养生计划制定6经典旅游线路制定7行程中保健按摩8常规医疗救护9行程中陪护10行程中保健按摩11行程机票代订服务12机场往返专车接送13当地导游陪同服务15个性化营养餐营养保健养生16健康营养配餐17健康食品导购18营养知识讲座19推拿按摩教学20营养膳食烹饪指导21特殊食疗配餐22传统食疗教学23一对一专属营养师服务运动养生24一对一运动方案制定25一对一运动教练指导26羽毛球、台球、乒乓球类教学27瑜伽形体运动28民族舞蹈运动29国标舞教学30歌唱教学31太极、气功武术类交流教学附、某企业养生服务项目1科学知识养生32专业健康体检方案制定33个性化健康档案建立34全程跟踪健康管理35一对一健康咨询36一对一心理咨询37健康知识讲座38情感交流平台39就医绿色通道40情感交流平台41生活技能交流艺术文化生活养生42艺术人才专业表演平台43养生机构巡回演出机会44参加大型演出机会45专业艺术指导培训46排练场地提供47管弦乐类交流培训48书画交流培训49美容教学50月度、季度、年度贵宾联谊附、某企业养生服务项目2养生养老房产项目盈利模式养生养老房产项目赢利模式销售养生别墅、养生公寓产权收益销售养生别墅、养生公寓使用权、入住权收益养生酒店经营收益养生酒店入住权、经营权转让收益养生酒店物业产权销售或物业持有增值收益养身活动开展经营收益养生器械、保健品经营销售收益养生俱乐部经营收益社区配套物业经营管理或经营权转让收益普通房产与养生房产项目赢利能力对比

普通房产项目养生房产项目对比结果物业形态赢利方式或方式赢利方式或方式使用权、入住权、产权变现收益酒店形态物业持有，经营收益持有，经营收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产权变现收益

使用权、入住权、产权变现收益住宅物业产权变现收益物业产权变现收益使用权、入住权、产权变现收益

使用权、入住权、产权变现收益其它商业物业持有，经营收益持有，经营收益

持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产权变现收益社区配套

养生养老房产项目营销模式某某国际生态养生文化村立项分析

近年来，科学家及业内专家将中西医学与人的健康和生存环境结合起来研究时发现：中医理论鼻祖《黄帝内经》蕴含着丰富的生态医学思想，并且论证了一个比较完备的生态医学体系。在中国文化根基上衍生出来的中医学理论体系和现代医学的治病机理不同，中医按照“时间、空间、人”把大环境以及个体的整体进行辨证论治和预防的；中医重调养，轻治疗，将“保持平衡、天人合一”做为核心内涵和自然观以达到形神统一的整体观。正是这种中西医学的跨文化沟通正在催生“生态养生学”理论向实践的转折，生态养生将成为健康生活的主流方式。

北京是我国首都，集全国政治、经济、文化中心，政府机关、企事业单位数量众多，居民生活水平和人均消费指数逐年攀升，对于生命质量的需求和认识水平都走在全国的前列。另外，北京旅游资源、文化创意产业资源、国际项目合作资源都相当充足。健康生态养生项目正是综合考虑地理优势和环境特点因时借势确立，以传承推广中国传统养生文化为已任，为提高人民健康水平改善人民生命质量贡献力量。项目背景养生房产项目营销模式主要以会员制方式销售养生会籍，按不同会员等级提供差异化养生养老服务。通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。养生酒店+社区医院+养生护理中心+养生俱乐部+养生别墅+养生公寓+公众敬老院+社区商业配套业态定位：

居家养生养老、医疗保健、度假休闲养生、养生指导培训、养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务功能定位：

有经济实力的离、退休教师、干部老人群体

为父母购买用来养生养老的高级金令、白领人士

有养生需求的部分金领、白领阶层客层定位：项目定位国际生态养生文化村选址策略选址策略

环境优美位于风景名胜区附近或处于风景区内为佳，或有较好自然景观或利于进一步打造较好的景观

交通便捷能快捷的到达行政、商业中心、医院为佳，或距区域行政、商业中心、配套设施健全的医院较近为佳

较大规模占地200-500为宜，利于完善各种功能性的设施以及景观打造，利于打造较大的养生社区，利于塑造养生产业品牌效应

选址区域北京周边郊县有较低人口居住密度，较好的空气质量和较佳自然环境，以及完善的基础配套。国际生态养生文化村功能配置物业形态及功能配置养生俱乐部功能类别：

养生活动中心养生交流中心养生康体中心旅游疗养中心服务内容：公众福利敬老院功能类别：

免费福利型敬老院

服务内容：项目以回报社会为宗旨，面向社会的免费福利型敬老院。为一些特殊人群，如孤寡老人、有特殊贡献的老人提供的免费养老场所。养生别墅/养生公寓功能类别：

中、高端居家养生入住

服务内容：特别为有中、高端养生养老需求的群体度身定做。养生别墅满足高端人群购买居家，养生公寓满足中端人群购买居家入住，同时获得社区内养生项目相关养生服务。养生度假酒店功能类别：

度假休闲入住家人团聚入住养生商业活动交流、展示入住

服务内容：提供全方位的酒店式入住服务。作为其他养生主题的配合单位，如养生团队接待入住，家人团聚入住，养生文化交流团队、竞技等团体的养生体验入住等。养生养老医院功能类别：