农业投资范围内土地权属保护

土地权属治理4土地权属治理4治理：支持负责任的性别公平土地使用权治理实现的技术指南》，罗马,2017年土地权属治理技术指南4号农业投资范围内土地权属保护联合国粮食及农业组织该出版物旨在支持《国家粮食安全范围内土地、渔业及森林所有权有责治理自愿准则》的应用；它不会与世界食品安全委员会于2012年5月11日出台的《准该出版物在联合国粮食及农业组织（FAO）、瑞士政府和瑞士发展与合作署（SDC）的经济援助下编制。出版物中表达的观点仅代表作者的观点，并不一本信息产品中使用的名称和介绍的材料，并不意味着联合国粮食及农业组织(粮农组织)对任何国家、领地、城市、地区或其当局的法律或发展状态、或对其国界或边界的划分表示任何意见。提及具体的公司或厂商产品，无论是否含有专利，并不意味着这些公司或产品得到粮农组织的认可或推荐，优于未提及的其本信息产品中陈述的观点是作者的观点，不ISBN978-92-5-508895-1粮农组织鼓励对本信息产品中的材料进行使用、复制和传播。除非另有说明，可拷贝、下载和打印材料，供个人学习、研究和教学所用，或供非商业性产品或服务所用，但必须恰当地说明粮农组织为信息来源及版权所有者，且不得以所有关于翻译权、改编权以及转售权和其他商业性使用权的申请，应递交至/contact-us/licence-request或copyright@。粮农组织信息产品可在粮农组织网站(/publications)获得并通过publications-sales@购买。本出版物使用特定产品和流程印刷，以确保对环境造成最小Hilton、BabetteWehrmann和ElizabethBeall编制，由DarrylVhugen、ThomasMcInerney和DavidPalmer供稿，并由AndrewHilton、DavidPalmer、PaulMunro-Faure和FrancescaRomano提供指导。该指南的编制还应感谢三次指南编制地区研讨会的参加者的慷慨评论和MacInnes、HasakoAttori、SusanneVäth和BerndSchanzenbaecher指南由JaneShaw编辑，由LucaFeliziani排版。联合国粮食及农业组织特此向瑞士政府以及瑞士发展与合作署为该技术指南编制所提供的资金支持表示感谢。农业和食物体系中的投资对于实现食品安全和合理营养而言是至关重要的。报酬很低，基础设施的发展微不足道；增加的食品产量也往往难以匹配给地方市地使用权的纠纷已升级至暴利冲突，甚至导致死亡场经济转变的国家一直在与现代土地治理体系的复杂要求苦苦周旋。尽管许多国以及对地方精英实施变革的抵触。现的方式是促进国家层面全球认可的原则的应用，而基础则包括对合法土地使用权的认可和保护、多方利益相关者之间的磋商以及对脆弱群体和环境的保护。该技术指南阐述了VGGT有关农业投资的具体方面，为政府当局及其它部门提供了具体的行动指南，旨在帮助他们创造一种可促进负责任、可持续投资的环境。在遵循该指南和应用VGGT原则的过程中，政府将最大化私有和公共投资的民共享价值且并不涉及大面积土地转让的普惠商业模式，政府将在提高人民生活V缩略语双边投资协定CBD生物多样性公约CFSDFID英国国际发展部联合国粮食及农业组织FPIC国际农业发展基金国际环境与发展研究所国际可持续发展研究所国际劳工组织非政府组织OECD经济合作与发展组织OHCHR联合国人权事务高级专员办事处SDC瑞典国际开发合作署UNCTAD联合国贸易和发展会议UN-Habitat联合国人居署.该指南迎合了增加农业领域投资的需求，并鼓励各方利益相关者——尤其是以减少或避免土地使用权的转让。该指南也提供了有关如何以尊重权利、促.确保各方利益相关者能参与决策制定过程，确保其关心的问题、享有的优先权和优惠均纳入投资设计和审批流程，这样就可减少动荡和冲突的风险，同.从长远来看，以基于人权的方式来解决土地问题可创造经济效益，并促进更加公平的土地及其它自然资源的治理、管理和使用；确保土地使用权也能刺.鼓励保护土地使用权的投资从提供清晰、连贯的监管和政策环境开始，这种.如果监管框架或政策导向比较薄弱或是尚在形成过程之中，投资协议和合同可作为保护土地使用权的机制，前提是这些协议和合同列明允许执法介入并.制定一项总体投资战略将有助于瞄准投资并确保开发和政策目标的连贯性。一项战略也可指导角色和责任的确定以及投资筛选、审批和监控标准的.保护土地使用权是贯穿投资周期的连续过程。创造有利的环境并确立清晰、连贯的土地使用权治理监管框架为土地使用权的安全性提供了必要的基础。该过程包括如下步骤：首先，促进旨在保护土地使用权的商业模式投资；然后，确保投资设计征询了当地利益相关者的意见并有其参与；最后，监控土地使用权投资的长期效果。 4 6 7 8 8 简介33简介大规模的土地投资正在第三世界中以前所未有的速度进行扩张。通常，这些投资瞄准的是并未受国家法律充分认可并保护的习惯产权下的土地，或是政府投资（包括外国和国内投资，私有和政府支持投资）在农业增长融资中扮演关键角色的地方……另一方面，许多参与者强调与土地和其它资源相关问题的复杂性，并指出规划或执行不力的投资——尤其是那些涉及发展中国家大片土地的投资——可能会对投资接受国的政治稳定性、社会凝聚力、人类安全、可持续食物生产、家庭食品负责任投资应保护合法土地使用权不被剥夺、保护环境不受破坏，并应尊重人权。这些投资应与相关层面的政府和当地土地、渔业和森林所有者联合发起，同时尊重这些人群的合法所有权。这些投资应尽力推动政策目标的实现，比如消除贫困、食品安全以及土地、渔业和森林的可持续利用、支持当地社区、推动农村发展、促进和保障当地食品生产体系、改善社会和经济的可持续发展、创造就业、增加谋生手段的多样性、为国家及其包括贫困和脆弱群体在内的全体人民提供福祉、44社会通过所有制来定义、管制人们对土地和其它自然资源的获取权，它社会通过所有制来定义、管制人们对土地和其它自然资源的获取权，它决定谁能在多长时间以及在何种情况下使用何种资源。所有制可基于书面政一个人持有土地的销售权，另一个人持有基于租赁的土地使用权，其他人则持有穿越该片土地或驱赶牛群去河中饮水的权利。对一宗土地多种权利的并存催生了“权利束”的概念，其中每一项权利都被比喻为“权利束”中的一《国家粮食安全范围内土地、渔业及森林所有权有责治理自愿准则》呼吁认可、尊重并保护各种“合法的土地使用权”。即便土地使用权未受法律认可和保护，该准则也承认土地使用权的合法性。这种土地使用权如果得到当地社区的认可是具有“社会合法性”的，正如该准则并未定义哪些土地使用权应视为合法，因为该定义可能因国家而异。不过，该准则列出了合法土地使用权认定的咨询性和参与性流程，并建议延长对目前尚未受法律正式保护的任何合法权利的法律保护。（联合国粮食及农业组织，2012c：第4.4段）农业和食品行业投资对于实现食品安全和良好营养而言至关重要。数十年低水平的农业投资已导致很多发展中国家出现低下的生产力和近乎停滞的生产。投资不足已被确认为是近年来食物危机的根本因素，并向那些努力解决不安全食品和营养不良问题的国家提出了严峻的挑战。根据联合国粮食及农业组织（2012b）预测，每年平均需要830亿美元的净投资，才能使农业生产在2050年农业投资形式多样。为全民实现食品安全和良好营养需要确立一种公共和私有投资者共同参与的整合模式，以提高生产力，改善投入、土地、服务、技术和市场的可获得性，为脆弱人群提供社会保护并增强他们对冲突和自然灾害的应对能力以及促进农民（包括小佃农）进行投资的能力（联合国粮食及农业组织，2014b）。农业投资将在消除极端贫困和饥饿方面起到重大作用，因为它涉及小佃农（尤其是妇女）利益，可增加劳动回报并为贫困人群创造就业机会（联合国粮食及农业组织，2012b）。各种类型的农业投资均有所需，但是涉及大规发展中国家大规模土地收购的增多很大程度上源自商品价格的不断上涨、土地改革的施行、2007-2008年食品价格危机引发的对食品安全问题的担忧、对农业作为通胀避险手段的兴趣日益增加、水资源缺乏和干旱等生态压力以及自然保护和碳封存项目等环境政策（包括“减少毁林和森林退化造成的排放”项目（REDD+）和欧盟排放交易体系等等）。人们对这些大规模土地收购对当地生计和自然资源所产生影响的担忧不断加深（联合国粮食及农业组织，2013c；Kaag和Zoomers，2014年；Liu，2014年；Mirza等人，2014为投资对国内和地区竞争力明显的提升作用。目前，全球有180多个国家设有专门促进投资的政府机构或部门（联合国贸发会议，2012年）。这些机构的投资促进活动主要以响应投资者需求的方式来宣传各自的国家。例如，调查表明，在非洲投资的公司将“土地获取”列为投资某个国家的重要标准（Cotula等人，2009年）。许多国家宣传本国土地“廉价且易于获取”，从而导致投资者“哄抢土者获取运营牌照都会产生负面影响（世界第一人，2013年）。如果55简介投资协议在乡村精英（其中大多数是获有土地、资本、组织、信息和基础设施的发展中国家大规模土地收购的增多很大程度上源自商品价格的不断上涨、土地改革的施行、2007-2008年食品价格危机引发的对食品安全问题的担忧、对农业作为通胀避险手段的兴趣日益增加、水资源缺乏和干旱等生态压力以及自然保护和碳封存项目等环境政策（包括“减少毁林和森林退化造成的排放”项目（REDD+）和欧盟排放交易体系等等）。人们对这些大规模土地收购对当地生计和自然资源所产生影响的担忧不断加深（联合国粮食及农业组织，2013c；Kaag和Zoomers，2014年；Liu，2014年；Mirza等人，2014与此同时，投资促进活动在过去十年中也显著增多，这通常归因为投资对国内和地区竞争力明显的提升作用。目前，全球有180多个国家设有专门促进投资以响应投资者需求的方式来宣传各自的国家。例如，调查表明，在非洲投资司将“土地获取”列为投资某个国家的重要标准（Cotula等人，2009年）。许多国家宣传本国土地“廉价且易于获取”，从而导致投资者“哄抢土地”，这对当地人们的生计和投资者获取运营牌照都会产生负面影响（世界第一人，2013年）。如果投资协议在乡村精英（其中大多数是获有土地、资本、组织、信息和不过，虽然土地获取是吸引投资的一个重要方面，但是投资者也关注薄弱的制度性、政策或法律框架所衍生的信誉风险、政治风险、金融风险许多投资者都声明，相比“廉价”的土地供给而言，他们对稳定且发展良好的投资环境更感兴趣（Deininger等人，2010年）；同时，政府和私有公司也日识到保护土地使用权、为土地投资提供明确且连贯的法规和程序可为相关各方带来更大的投资收益（美国国际开发署，2014年；法国开发署，2014年；可口可在选择投资目标时，首先需要确定国家的优先发展领域，然后界定涉及这些优先领域的投资类型，最后再确立可使风险最小化的保障措施。投资接受国一方面需要提供投资保护等投资者使能条件，另一方面需要确立旨在保护当地土地使用者的保障措施和包容性决策，在这二者之间达成平衡虽然充满挑战性，但可带来双赢的结果（Mirza等人，2014年）。每个国家都应探索大规模土地转让的多种方案，并确定哪些投资模型最适合其特定的环境以及如何来推动这些模型的发展。例如，对当地土地使用者和所有者强有力的保护可鼓励投资者与当地土地使近年来，虽然多数国家中国内投资者仍是农业投资的主力，但是重心已转移到外国投资上面。促进农业领域的国内投资（其是小农投资者做出的农业投资）有助于保障土地使用权并支持农业发展，前提是这些投资者具有负责任的投资行危及土地使用权的不利环境。因此，需要增加各种类型的投资，并确保这些投资保护土地使用权有助于推动经济增长、提高食品安全和营养保障水平、减少冲突并优化自然资源管理。保护土地使用权也有助于改善整体的投资环境，因此66针对有关大规模土地收购的担忧以及对更多农业投资的需求，我们特此编制了该指南。该文件为在农业投资范围内（包括土地投资）如何保障土地使用权提供了技术指南，从而支持《国家粮食安全范围内土地、渔业及森林所有权有责治理自愿准则》（以下简称“准则”）在国家层面的应用。该指南旨在为致力于促进、审批和监控投资周期各阶段投资的政府当局提供更多的指引，同时也为由世界食品安全委员会在2014年10月出台的《农业和食物体系负责任投资原则》（以下简称“原则”）的实施提供参考。除了投资以外，该原则还涉及了更多）：+大原则一瞥 7尊重文化遗产和传统知识，支持多样性和创新8促进安全、健康的农业和食物体系发展9纳入包容、透明的治理结构、流程和申诉机制10评63425177《准则》和《原简介2010年，世界食品安全委员会将土地使用权和负责任农业投资作为第36届2010年，世界食品安全委员会将土地使用权和负责任农业投资作为第36届会议的议题。该委员会认为，虽然这两个领域有重叠之处，但是应分别编制指南文件，因为并非所有的土地使用权和投资问题都是彼此相关的。为了确保这两份文件形成互补，世界食品安全委员会决定先后编制这两份文件，于是先在2012年5月出台了有关土地使用权的《准则》，然后在2014年10月出台了有关投资的《原则》。《原则》以《准则》为基础，主要关注与土地使用权问题无关但与食物体系内投资相关的领域，其中包括劳动权、食物损失和浪费、年轻人的参与、创新、技术转让、健康、安全和消费者选择。《原则》涉及的是《准则》中与土地使用权相关的领域。因此，《原则》和《准则》是针对农业和食物体系中负责任投资的互补性工具。该指南的目标受众包括政府部委的技术人员、部长、投资促进机构以及国家总统或首相。参与投资促进、审批和监控的政府部门可包括农业贸易、经济、工业和外交事务部委。相关政府部门和机构的属性、角色和权力可因国家而异（Dufey和Grieg-Gran，2008年）。例如，政府在土地使用权领域扮演的角色广泛，它们既可促进投资者和社会习惯权威之间的接触和协议的达致力于农业投资活动的政府当局常常努力去平衡涉及投资者利益的政策目标，其中包括促进有利于当地利益相关者的投资。鉴于这种独特的桥梁作用，政府可推动针对私有部门隐忧（比如土地租赁风险）的政策或立法改革，同时还能增强私有投资者对当地土地使用权和政策优先权的意识。政府也可促进与民间社会组织和当地社区的建设性对话，这有助于该国整体投资氛围的形成，也可支持.根据国家发展计划、目标或标准开展投资该指南主要关注上述的最后一种角色，即根据国家发展目标（比如保障土地88该指南关注农业领域中与土地相关的投资，包括与林业、渔业和采掘工业等该《准则》认为公共和私有部门的负责任投资对于增强食品安全来说是至关重要的，并呼吁投资应保障土地使用者和所有者合法的土地使用权不受侵犯和因此，该指南主要确保农业投资中设有恰当的措施来保障合法的土地使用权。该指南尤其关注这样的隐忧，即私有投资者开展的大规模土地收购可能危及那些以土地为生的人们的合法的土地使用权。该指南与《准则》相一致，旨在促进各种类型的投资，前提是这些投资不会导致土地使用权大规模地转让给投资者，从而也不会侵犯其他群体（尤其是弱势群体）的合法土地使用权。为了避免该指南强调为当地土地使用权持有者提供保障的需求；如果习惯性土地使用权并不为法律所认可，或是当正常教育或其它因素的缺失削弱了土地使用权持有者相对于强势潜在投资者而言在合法土地使用权保护方面的议价能力，该指南尤该指南也讨论了涉及公共土地的投资项目。政府有责任公正地管理这些土地的分配；如果当地人们和社区通过习惯性土地体系已对这些土地拥有合法的所有该指南是《准则》出台后制定的系列文件之一。该系列中的其它文件还包括该指南围绕农业投资的各个阶段来编制。虽然目标受审批和监控的政府当局，不过各章节内容可能也会对其它利益相关者有用。总第二章（营造使能环境）概述了如何根据《准则》创造条件来促进可保障土地使用权的投资。具体活动包括制定旨在促进包容性投资模式的投资策略、提供支持性监管框架以及界定投资促进、审批和监控过程中各方的角色和责任。该章节呼吁政府当局协调一致并采取行动，同时也征询民间社团组织、私有投资者以及土第三章（确定保障需求）概述了尤其容易损害合法土地使用权及其持有者谋生方9简介式的投资形式。并非所有的农业投资都会威胁土地使用权，但是有些投资——尤其是那些需在土地上进行生产的投资——可导致人们丧失土地获取权。该章节确定了政府当局应尤其关注并确立和实施保护的投资第四章（投资审批）概述了从注册到协议签订的整个投资审批流程。该章节重点阐述了政府当局需采取的旨在保障投资审批流程内土地使用权的措施，不过该信息对私有投资者仍然有用，因为它明确了哪些政府可能需要投资者办理这些手续。该章节内容也可帮助当地利益相关者和民间社团组织制定社区协议并确定第五章（投资监控）概述了投资监控（确保需采取补救行为时的问责）和投资终止的步骤。该章节尤其与那些在特定领域（比如环境监管）具有监管权的政府机构有关。不过，所有利益相关者均有责任监控投资第六章（工具和额外资源）提供了各方利益相关者的2创造有利的环境3确定保障需求4投资审批5投资监督6创造有利的环境实践指导该《准则》提倡负负责任的农业投资。第12.4款介绍了负责任投资无伤害、保护合法的土地使用权不被剥夺以及环境不受伤害并且尊重人权。此类投资应该涉及政府相关层面及当地土地权持有者之间建立合作关系，应该努力为实现国家目标而贡献力量。《准则》使用“努力”一词是因为投资范围和规模使其不可能为第12.4款列举的所有政策目标贡献力量。该目标清单包括减贫、食品安全和土地、渔业和林业可持续性使用、支持当地社区、农村发展、推广并确保当地食品生产体系、社会和经济可持续性发展、创造就业、谋生手段多样化、惠及国家及政府应该尽力为培养负责任的投资创造有利的环境。这需要了解应该鼓励哪些投资和不应该鼓励哪些投资。优先考虑能够降低或避免大规模土地使用权转让的投资模式，这是鼓励包容性商业模式投资时保护土地使用权整体战略的一个重要因素。当确定了最重要事宜及原则，就应该将其纳入短期实施策略中。确定策略不仅在协调政府政策和角色以及分配资源中很重要，而且在与投资者交流投资的优先土地以及指导对那些地区投资激励措施时也很重要。在确定策略前，必须审查现有政策，建立多方利益相关者对话来确定关于土地使用权、投资和发展目有条件环境的第二个方面就是在现有土地使用权背景下为农业投资提供支持性法律及行政框架。例如：表明相关利益土地使用权持有者的注册体系可通过降低收集该类信息的交易成本从而促进投资，土地权注册可帮助保护土地权使用有关土地使用权的政策和法律。如果较为广阔的背景发生改变，因此而需要《准则》第5.9款（联合国粮食及农业组织（FAO），2012c）。每一类投资模型都有风险与机遇。风险与机遇随着具体的国型、土地使用类型及许多其他因素而发生变化。某些投资类型可能更适合价值链上的某些作物或阶段。为做出明智的决策，关于哪个模型在具体环境中能更好的发挥效果，所有利益相关者必须意识到风险和机遇以及风险与机遇之间可能的平衡。如果要惠及当地利益相关者并提供较为广泛的环境和社会效益，投资必须经制定优先权和原则框架有助于确保风险和机遇持续得以解决。该部分讨论涉及此类框架时需要考虑的各个方面：投资应该是包容性的，对土地使用权不构成威胁；保护土地使用权不受来自投资的任何威胁；多方利益相关者参与；提升透明度；并且具有清晰的角色和责任。那么，优先权和原则应该整合到策略中，用《准则》推广不向投资者大规模转染土地使用权的投资模式，并鼓励投资者有许多可使小农成为积极的市场参与者的包容性投资模式，同时也为投资者提供了经济上具有诱惑力的机会、较低的风险以及成长能力（Vermeulen和全世界范围内，客户越来越意识到生产农产品的道德及影响，并对此感兴趣。与小农关联可为全球及国内投资者提供提升生产的竞争性机遇、吸引谨慎的消费者、减低征地相关的风险以及促进农村发展（国际牛津饥荒救济委员会时考虑性别事宜；通常与男性签订合同，当男性户主接受了生产经济作物的合同时，妇女会失去生产粮食作物的土地使用权。通过让妇女和男性户主以及用户在协商投资模式时同时参与来避免这一问题。介绍的商业模式不应该被看作是互相排斥的，因为一个或多个模式经常可以混合实践指导实施；保留生产质量控.管理合同的法律.付款方式及时间.投入供应的责任.运输货物的责任处理及出口公司已经签订了9000多户小农——每位小农平均0.01公顷种植大米——在大米淡季种植高质量的法国大豆。在合同中，公司规定了整地标准、堆肥和延伸服务，每周向农民拓展访问。公司雇佣了200多名工人与农民一起劳动，确保大豆符合欧洲超市严格的质量标准。许多农民目前将他们学到种植大豆的技术运用到他们的淡季农作物种植中，明显提升了他们地块的整体生产力。该虽然质量标准是边缘化小农的原因，但是质量标准也能为合同双方带来明显的效资料来源：Minten、Randrianarison和Swinnen，2009。合同农业全世界范围内，女性参与外包计划总的来说还是很低，主要因为妇女没有稳固的土地使用权——土地使用权通常是签订计划的基本标准，合同一般都是与男性户主签订的。Kaskol（Kaleya小农有限责任公司）是赞比亚一家生产甘蔗的农业合作企业，将创新型“继承安排”融入到其外包计划中。在该安排家庭成员可以继承合同。该安排不仅可使许多妇女加入该计划，也能提升艾滋病（HIV/AIDS）高发区外包合资的可持续性。实践指导管理合同是农民或农场管理公司耕种的农业土地属于他人的情况下所做的安排。土地可以是私有的、国有的或社区所有。管理合同可以是租赁或租约的形式，而且表明代表土地所有者进行一定程度的土地管理。合同通常包含某种利益共享形式，而非固定管理费，为有效农场管理提供激励措施（参见案例3有关加纳的可可农民）。租约可以与社区以谅解备忘录的形式建立，保证当地农民的就合资企业不同于合同农业，因为农民（或通常为农民组织）与投资者共同拥有商业合资企业。所有权通常通过业务的份额或比例进行分配。共同所有者共同承担财务风险以及决策权，跟他们的股本比例一致。合资企业通常有委员会代表利益相关者进行长期战略性决策以及决定是否分配或重新投资年度利润。合资且或股本模式的主要优势就是可能逐渐创建真正的社区所有制，经济和权利上都有获利。不利之处在于农业合作企业及其社区合作伙伴能力之间的最初分歧需要长期努力和非政府组织（NGO）等支持机构的可能参与。农民可以决定正式或非正式地团结在一起促进业务安排。这么做的可能的好处包括获得资金、限制单个所有者的责任以及协调营销。农民的组织包括协会、信托、企业和合作社（Boyd，2005）。合作社可以为共同所有，民主控制实体，促进各成员共享利益及目标的实现。合作社可以包括食品体系各个阶段的个人，从最初的生产过程到零售。常见案例包括市场营销委员会、加工公司、分销机构和服务提供商。合作社和/或农KuapaKokoo农民联盟是一家加纳可可生产的农民自有合作社，有6.8万农民将其柯尔克销售给可可市场营销委员会——加纳可可协会的子公司，加纳可可协会控制可可的出口。农民要么通过继承拥有自己的土地，要么通过分成制获得土地，但是佃农在他人的土地上种植可可，并可在第一次收获时获得50%的土地和可可——这种土地使用权的安排就是当地所叫的“abunu”。在其他分成制安排中，农民作为守护者持有并从他人所有及耕种的土地上收获，这种情况下，农民通过当地所谓的“abusa”获得30%的收益。KuapaKokoo注册为一个公平贸易的生产商，所以其成员接受保证价及高质量可可的保险费。为提升其在西方市场的利润，KuapoKokoo投资神奇的巧克力有限责任公司，这是一家生产及分销巧克力的英国公司。KuapoKokoo拥有该公司45%的股份以及该公司近期在美国新成立的子公司的33%的股份。KuapoKokoo列席神奇的巧克力有限责任公司董事会，并收取2000年，大约8000个合作社成员成立了KuapoKokoo信用联盟，得到TwinTrading和英国国际发展部（DFID）的支持。信用联盟促使成员获取“特通过其在KuapoKokoo农民联盟的会员关系，KuapoKokoo农民联盟拥有或控制了集团其他商业结构，可可农民对管理决策具有最强大的的影响力。KuapoKokoo董事会九大董事，其中五个就是可可不管是哪类投资模式或交易类型，有证据表明包容性投资模农和当地和全球供应链上的加工者——在商业上是可行的，而且对发展的影响。牛津饥荒救济委员会（Oxfam）和可持续食品实验室已经确认包容性1.协作与供应链创新：这通常是指从零售商到初级生产者整体上建立交流线。如需要食品安全可追溯时，协作特别重要。该类型的协作通常需要在供应链中有“领头者”——可发现并解决上游和下游的问题。领头者可以是了解供应链各部门的限制和目标的第三方服务商。较强的协作可提升政府或其他实2.市场之间的联系：供应链之间的协调者在从小农手中整合各类供应以及通常在加工和从买方到零售商运输货物方面扮演了非常重要的角色。协调者通常实践指导被指责掠夺了小农的大部分利润。只要小农从中间服务获利或是中间服务的共同所有者，开发的影响就可能更大。中间人在通过具有更大范围的购买能3.公平与透明治理：整个供应链上的关系对各方来说必须清楚并公平协商。质量需求及定价应该提前达成一致意见以降低随后的冲突或误解。农民组织或团体提升了小农获取市场信息的途径并使他们进行团队协商，帮助他们与投4.公平分担成本和风险：解决气候相关风险、运输风险及市场需求挑战方面的风险共享战略可帮助利润更公平的分配到供应链上。风险共享机制可包括小5.公平获取服务：促进获取服务的途径可帮助提升小农满足性能需求的能力，例如：安全或可持续性要求。对于小农发展至关重要的服务包括技术支持、这些原则可对构建更加包容性投资模式提供基础，更加包容性投资模式可以确定最佳投资模式的依据：1）农业生产的垂直整合程度；2）土地拥有者和运营日常管理的匹配度；以及3）从生产者到消费者价值链不同阶段的相关性（Vermeulen和Cotula，2010）。在所有情况下，必须要有清晰的业务案例——应该具有诸如土地、获取廉价服务和投入的相对优势，和/或使用当地农政府主管部门在决定哪个投资模式更加具有或相对没有竞争性方面具有重要影响作用，可通过关于合同管理、银行业、土地使用权以及征地或转让、赠送和遗产等其他方面的政策和法律制定来影响。国家可以通过降低投资者审批费或税费来创建更加包容性的且应对发展挑战的激励措施。重要的是要理解是什么激励各类企业从事包容性的业务模式。表2展示了四种业务，但是绝不是仅有的四种业务，企业通常包含了不同种类的特点。从事包容性业务的整体动机包括：1）通过与社区、民间社会和决策机构建立良好的关系来保持运营许可；2）降低包括声誉风险在内的风险；以及3)促进新的机遇（联合国开发计划署（UNDP）2013）。资料来源：联合国开发计划署.与公共机构建立长远的.通常面向当地社区避免仅推广单一投资模式（例如：合同农业），政府机构应该重点确定在维护土地使用权时，确定整体上具有积极影响的属性。用于描述减贫的投资模式有许多术语，包括“金字塔投资基础”、“包容性业务模式”、“社会影响投资”和“合作农业”。所有这些投资模式的主要属性包括解决社会和环境问题的重点以及核心业务活动中低收入和弱势客户、零售商、供应商和/或分包商的包容和.不转让土地使用权或仅通过与当地生产商签订协议提供主要生产而转.与当地土地使用权持有者和其他当地利益相关者实践指导重要的是政府当局不要混淆包容性投资模式和投资者的企业社会责任。在包容性投资模式中，当地社区参与核心业务活动而不是投资公司的内部或补充倡议活动。例如：需要大块土地的投资者可能通过咨询周围社区关于当地开发项目（例如：提供健康服务或学习）参与企业社会责任的努力。包容性投资模式将当地利益相关者整合到了主要业务，目标之一就是减少土地使用权的转让，例如：通过建立合作协议或供应商合同使当地利益相关者合作伙伴实现核心业务目标。这并不是说政府机构不应该鼓励企业社会责任的努力，而是应该在确定哪个投资模式能获取最大利益时，根据特定国家北京和当地利益相关者如果通过大规模的土地收购而使农业生产的投资导致土地使用权大规模的交易，《准则》.涉及土地使用权的交易应该透明、与国家相关部门的政策一致并符合以小农.应该通过措施及参与方式制定与土地使用权可许可交易的范围、规模和性质相关的透明制度，并根据每个国家的实际情况确定大规模交易.应该引入措施保护土地使用权。例证包括建立许可土地交易的上限并管理批.应该确定促进负责任投资的条件，制定鼓励此类投资的政策和法律。法律应该需要投资协议确定协议各方的权利和义务，并遵守国家法律.考虑涉及土地使用权大规模交易的投资，并对土地使用权、食品安全、生计和环境的潜在影响进行独立评估。现有的合法的土地使用权和.协商各方应参与并予以告知，协议应该由受到影响的人们记录并得到他们的.在为国家、投资者和土地使用权持有者提供服务时，专业人士应该进行尽职.涉及土地使用权大规模交易的协议应该予以监督，国家应该在需要时采取正优先事项和原则以及包含优先事项和原则的战略、政策和方法在很大程度上取决于参与确认及协商的人。过程越是具有包容性，相应的策略、政策、法律等则更可能体现土地使用权治理及农业和食品体系投资涉及或影响的所有利益相关者的多元利益。尤其重要的是纳入传统意义上边缘化或弱势群体（例如：妇女和青年）。此类群体通常在决策中没有发言权，也是此类地区最受到决策影响的人群。经验表明土地使用权事宜的政策改革可以是参与型的。包容性及公平的决策.在决策开始前，通知大众，可通过提高意识及通知当地利益相关者农业投资.从讨论开始就让利益相关者参与，确保政策中都包含了他们关心的问题和.为政府决策机构的批准呈现最后政国家应该努力预防腐败，尤其是通过增强透明性、让决策者承担责任并确保迅速做出公正的决策。），国家和非国家行为者应该遵守适用的道德标准。他们应该公布并监督这些标《准则》第11.7款（联合国粮食及农业组织（FAO），2012c）。在公共管理中，“透明性”指以诚实、公开和易于理解或可理解的方式运营。关于农业投资的透明性指政府不仅向公众披露与投资相关的信息，而且指向投资所受影响以及参与关于投资决策的人民披露与投资相关的信息。透明披露信实践指导..《农业及食品体系负责任投资原则》第9-10条原则针对透明性。这两条原则呼吁“将包-共享与投资周期各个阶段相关的信息；-促进透明及有效机制的获取途径以便进行协调及申诉和纠纷的解决，尤其是对弱势群体和边缘化人群。原则10针对“应用可以提供独立且透明的涉及所有相关利益相关者群体（尤其是弱势群.《经济共同合作和开发组织跨国企业准则》（OECD，2008）要求披露关于跨国企业活动、结构、经济状况、绩效、所有权和治理等所有事宜相关的及时及准确信息。该信息必.《国际金融公司（IFC）绩效标准包含项目透明度的具体需求，该需求是根据项目的规模宪法正当程序原则、管理程序、国家法律和国际投资管理条约以及反腐法律通常要求投资主管部门使用较高程度的透明性，尤其在披露关于提议并总结投资方面的信息以及为公众参与及公众参与与补偿方面的提供信息。如果现有政策不能够提供清晰的透明性标准，该标准适用于涉及土地的农业投资，投资主管部门需要使用暂时措施以确保保持透明性。私营公司应遵照需要披露业务活动的企业治理标准以及一系列禁止贿赂和腐败的国家和国际法。应该以相关的利益相关者可以获取的方式管理并公布准确信息，并允许利益相关者有充足的时间进行分析、评估和参与（Darby，2010）。表3提供的应该分享的信息类别及分享方在任何一项投资交易中，透明性需要所有签订合同各方提供其意向信息，当地、地方及国家政府机构披露其短期、中期和长期关于农业投资（包括使用土地和相关资源）推广、批准和监督的战略、目标和政策。该类透明性是指所有的土地使用和开发计划、策略和政策应该以参与式的方式来制定，并公之于众，便于获取。透明及参与型土地使用计划帮助确保尊重所有合法土地使在投资推广、批准和监督过程中促进透明性的一个主要原因是解决会导致经济没有效率及土地滥用的信息不对称性。如有不同数量的信息可供不同的活动者获取时，就出现了信息不对称性。涉及土地农业投资有各种含义。政府主管部门可能没有关于制定目标的投资活动影响或对社区产生负面影响的的全部信息。社区或许缺乏关于政府或投资者计划的信息、交易的经济价值或投资的未来意义。投资者缺乏政府计划和目标方面的信息或投资项目的相应估值。外要缓解信息不对称性，政府部门希望提供关于该指南讨论的诸多方面的信息，以便促进投资。比如：相关法律，尤其是还没有得到确认的习惯法以及行实践指导除非各方都了解彼此并使用共同术语，否则不可能进行有效对话和透明的信息交流。该信息交流与相互学习过程应该在整个投资周期内持续，并应该包含在磋商计划和投资者及当地利益相关者签订的协议之中。信息交流的方法有各种各样，要实现较大范围内的交流，最有效的方法就是结合多种方法。政府主管部门应该决定在其国家背景条件下哪种交流方法最佳，并告知投资者如何与当地利益相关者进行有效沟通。应该要求投资者从当地利益相关者那里收集信息，并根据对于当地利益相关者来说，促进更加公平的信息交流方法之一就是参与政府机构的投资规划及确定该地区希望的投资类型。社区协议是陈述社区土地使用设计的投资者在达成磋商之前避免可能的“禁区”。例如，社区可能对磋商位社区协议就是概括东道主社区投资程序的文件。社区协议也可以列举社区项、土地边界、土地使用模式和自然资源的位置。社区协议一旦制定，寻求对社投资的公司便可获取。大多数社区会获得第三方机构的支持来制定社区协议。然够组织有序，资源充足，社区可以自己制定社区协议。为避免利益冲突，潜在投如果已经进行了投资，投资者和国家都需要保持透明性。投资者应该提供履行合同的信息、影响及所采取的或规划的缓解负面影响的措施。政府当确定具体的角色和责任，分配资源来支持政府当局在农业投资背景下落没有促进、批准和监督投资的清晰角色通常导致不支持发展目标或保护土地使用权的投资得以批准。角色和责任通常可通过立法来实施，但是不同部委通常负责投资推广和审批过程的不同步骤，相互之间不能有效沟通。所参与的部委及其相关的责任各国之间都有所不同。表4提供的示例强调确保一实践指导阴影领域表明该领域的部委应该承担责任。表4显示的许多过程均可通过政府机构之间更大的协调而获益。例如：为影响评估建立的标准和基线数据将对影响监督的重要意义，但是很多部委通常进行不同的监督活动，环境机构监督环境影响，农业机构监督食品安全和营养的影响。影响评估和监督中需要的信息流程化将对投资者的合规性提供更加准确的测在提供讨论政策重点和目标论坛时，建立参与投资相关过程政府机构的部际工作组可帮助协调角色和责任，从而提高一致性。在组建部际工作组并确定其目.确定个部委/机构投资推广、审批及监督的重点，并指认一家带头部委/.为投资者及民间社会编写有关不同政府机构在投资推广、审批和监督过.确定根据需要从投资者以及民间社会获得反馈的程序。一旦角色和责任予以明确确定，并与投资推广、审批和监督的整体程序一参与投资推广、审批和监督的政府机构扮演倡导保护土地使用权和促进国家较大利润；以及3）提高竞争性(联合国贸易和发展会议(UNCTAD)，2008)。在确保预防侵犯人民的合法土地使用权时，与土地使用权相关的重点及原则在决策过程中，制定政策的过程通常会影响政策的内容。例如：土地或农业投资政策更有可能反映小规模食品生产者的利益，前提是小规模食品生产者参与了政策的制定。因此，农业投资战略应该以磋商和参与的方式进行编制，并与《准则》和《原则》一致。涉及农业投资及土地使用权的战略在各国有所不同。在一些国家，投资战略是适用于各行业的综合型、多维度文件。也有些国家制定了具体行业的信息；例如：农业投资战略或农业发展战略。在其他国家，农业和投资重点与国家发展战实践指导战略的编制应该吸取其他政策对农业投资及土地使用权影响方面的理解。相关政策可以包括与其他投资相关的政策，例如：农业、乡村发展、经济贸易、性别和青年或土地。这些政策中的有些政策对土地使用权会产生影响。例如：青年有权参与的政策会解决与土地等其他资产相关的继承权；就业政策可能会影响租赁和分成制协议中规定的条件。同样，土地使用权政策可能对农业投资会有影响；例如：对投资者土地税收的监管会影响购买或租赁土地的最大的调整之一就是确保所有的战略和政策团结一致的实现总的发展目标，包括保护合法的土地使用权。政策目标直接或许有平衡，需要仔细权衡；例如：增加就业机会与降低自己的生产之间的权衡。任何现有的对土地使用权例如：在追求以市场为导向的战略与减贫战略直接长期以来存在冲突。然而，这两大战略应该互补，尤其是在把保护土地使用权融入比较广泛的政策开发制定时。促进包容性业务模式以及培养市场链接的政策可为如何将保护土地制定投资战略也可以发现需要修改的土地使用权政策和程序。例如，若有习惯性土地使用权体系，则在建设和改善社区土地管理体系时需要降低对妇女或青年的歧视。这会导致更加广泛的改革，将习惯性土地使用权体系的各个方任何投资政策或法律应该结合战略，以确保投资流入可以提升生产能力和竞争力的区域，并最大化积极的、最小化消极的影响。例如，如果国家发展战略寻求培养小农和市场直接的链接，政策应该旨在保护小农的土地使用权，培养他们与较大加工商/承购商建立关系的能力，并为中型及较大加工商和贸易商提供与小农建立关系的激励措施。制定农业投资政策应该是一个持续的过程，在监督下确保政策有利于发展目标。该过程具有挑战性，并需要实施的资源和关心的主要问题各国有别，取决于各国的历史、政治、经济、地理和文关心的主要问题各国有别，取决于各国的历史、政治、经济、地理和文.将采取什么激励措施和工具来鼓励投资者使用民间金融类型以促进发展目标的实现？这些资料来源：Cotula，2014；Kharas和McArthur，2014。资料来源：联合国贸易和发展会议（UNCTAD），2012。实践指导负责任农业投资应该得到相应的法律和行政框架的支持。需要良好的法律和行政体系来保护并实施合同权利及土地使用权。但是，有最大保护需求的国家也通常是法律及法律体系最弱的国家，建立支持性法律和行政框架超过了他们的能力范围。例如：如果一个国家的土地登记体系地理覆盖面有限，相应的要在投资同时，政府机构由于压力而促使农业和农村发展，考虑到现有法律和行政框架的不足，决定鼓励保护性投资。政府做出此类决策，应该意识到当前法律和制度缺乏《准则》中描述的标准，应该调整其战略及步骤相应地促进、批准和监督政府也应该开始改进法律和行政框架，使其对负责任投资更加支持。应该修订缺乏接受标准的法律和制度，必要时，引进新的立法。尽管涉及投资推广、批准和监督的政府机构自己通常没有修订法律和行政框架的专业知识，但是他们应该密切参与该项工作。《准则》对创造更具有支持性的法律和行政框架的过程提本届概述了国际法律和条约以及国家宪法、立法和土地管理针对土地使用权和投资的意义。在法律技术指南《土地使用权的有责治理和法律：律师和其他法包括双边条约及地区贸易协议。投资协议或双边投资条约（BIT）的签署国可从审查其针对这些协议的农业土地相关的投资活动开始，如果协议包括了范围之类的农业。如果协议或条约不包括保护农业投资的条款，政府可以行使控制投资中即使国际协议或条约包含农业投资，政府应该审查协议条款，利用对《准则》使用有益的规定。例如：国际协议或条约允许政府要求外商投资符合《准则》的某些要求。至少，大多数双边投资条约（BIT）允许政府管理外商投资入境的条件。例如：双边投资条约（BIT）可允许政府：限制外商对土地的所有权；在规定最大比例的外商投资的所有权；或施加诸如创造就业机会或使用当地生产的绩效要求（Picciotto，2011）。双边投资条约（BIT）也能使政府确定获取诸如水等自然资源的条款。这些问题在第4.1节《投资意向登记和尽职调查》重要的是要承认政府在许多协议中都有实质权威。该权威通常在投资审批过程国际投资协议或条约包含农业投资，重点是在具体的国内投资协议签订之前建立充分的投资保护措施，例如：与当地供应商签订合同、土地租赁协议和影响与获益协议。政府通常也能使土地投资以有利于比较广泛的发展目标为条件。然而，必须在投资进行之前建立此类措施，避免由于否决公平公正处理而产生仲裁《准则》对国际和地区人权有诸多考虑，因为《准则》旨在与人权标准保持一致。尽管《准则》是自愿性的，签认人权条约的国家有使用且执行这些协议的法律义务。通过将《准则》应用于其投资推广、审批和监督活动，各行为者都能国际法更专业的领域也会影响农业投资。例如：签认《生物多样性公约》（CBD）特别关注对土著民族权利的维护。《准则》与这些约束力条约义务保持一致。实践指导国家宪法通常包含与土地使用权相关的规定，但是这些规定的变化较大。例如：宪法规定国家对所有土地的所有权或允许国家和民间所有，并将习惯法的土地使用权当作土地使用权的法律形式。宪法通常与使用权具有间接联系；例如：在定义市民性别平等和正当法律程序标准等基本权利方面。宪法与考虑到宪法改革，《准则》有助于提升政府和其他利益相关者关于宪法中并未明确规定的原则相关性意识。《准则》关于性别和土著民族的权利等事宜的规定为宪法规范所要求的提供了范例，从而帮助政府确认实施国际条约以为所需的《准则》也可用于帮助设计措施来填补宪法中的空白，包括投资者和当地各方协议，例如：与当地供应商签订的合同、土地租赁协议和影响及益处协议。例如：在涉及土地的任何交易过程中应该指导保护妇女的权利和生计。即使根据宪法或运用条约的交易没有认可性别公平，政府也应该在其投资推广战略和活动中采取措施解决这些问题。关于考虑性别平等方面的更详细指南，请参考性别技术涉及土地的投资推广、审批和监督活动要受制于许多不同的法律规定，可根有些法律规定与投资直接关联。例如：外籍老板希望购买规定面积或价值以上的农业土地需要监管部门的批准；或设定审批范围内可持有规模上限来限制外土地使用权的法律框架有可能影响涉及土地的投资，甚至没有直接提及投资。一些列法律、法规和法庭决策（包括治理土地使用权或使用的法律）可应用于土地管理、林业、农业和农业优惠、征地、环境保护和水资源。关于合同、性别平等、继承、家务事等其法律也可以为通过投资使用或交换土地的方式来特别针对土地使用权相关的法律，政府也应该根据合同法、商业法典、公证协议、债权人法等国家整体法律框架规定实施第2.1节描述的投资工具类型（在“定义包容性及对土地使用权不构成威胁的投资”项下习惯法或传统法。逐渐的，很多国家对习惯土地使用权体系准予了法律认可，但是这一趋势并不普遍；在一些国家，习惯土地使用权并未正式认可，外界还不清楚。然而，即使在这种情况下，如果农业投资会导致当地人口及社区人口被逐出他们历来用于生计的土地时，没有理由忽略习惯法的权利。如果惯例法没有在正式法律体系中明确认可，需要加强努力，确保惯例权利或非正式权利通过投资推在推广、审批和监督投资过程中，政府需要确保遵守制度，并应该确认需要缓解现有法律和管理框架体系中的差距或不足来进行修改。政府可以根据《准则》审核现有法律及监管体系，并评估其充足性，《准则》可为比较广泛的治理如果现有法律还不充分，政府则在吸引所需的、惠及所有利益相关者的投资时需要采用零时措施来保护资源使用者，直到必要的法律改革完成之后。引进此类措施的政府通常需要获得法律建议来确保全面的尽职调查。短期内可起草与《准则》原则和实践一致的公正且公平的合同和协议。这些应该明确规定保护权益，不管是总体上还是具体使用范畴（例如：仪式现场和环境敏感区域）。土地管理是指土地使用权规则应用及运营的方式。因为没有普遍认可的定义，《准则》第五部分（土地使用权管理）包括土地使用权的记录（例如：土地登记）、估值与纳税以及土地管理范围内的空间规划管理；第五部分也包括关于土地使用权纠纷的解决。此类纠纷的解决通常被看作是在法院管辖权内，因此不属于土地管理，虽然土地代理机构通常在技术专业知识范围内参与纠纷的解决。土地管理也包括土地使用权的判决或土地使用权存在类型、持有人和权利应用限制或局限等方面的权威性测定。《准则》第三部分针对判决，涉及土地使用权责的法律认可以及所需的保护措施。《准则》第二部分列举了提供土地管理服务的有效的土地管理体系为合法土地使用权持有者提供土地使用权安全保障相当重要。有效的土地管理体系强调土地市场和其他土地使用权转让机制的运营。然法的但正式法律目前不认可的土地使用权信息。在投资目标地理区域需要特别注意，因为这些地方没有众所周知的土地使用权持有者的记录。例如：土地注册处不可能有惯例法土地使用权记录，除非法律改革赋予了土地权的法律地位，审判过程建立了记录所需的信息。类似地，性别平等继承权仅在必要的政策和法律改（UNECE），1996。实践指导全面大刀阔斧的改革需要花上很多年，例如：对公开放的记录范围可延伸到包括法律认可的土地使用权新形式，包括管理土地使用权，以及在全国范围内记33保障土地使用权的所有权和安全。3支持土地和财产税。3提供信用保障。3发展及监督土地市场。3保护国家土地。3降低土地纠纷。3促进土地改革。3改善城市规划及基础设施发展。3支持环境管理。3形成统计学数据。记录土地使用权体系（例如：土地登记和地籍系统）应该提供关于土地使用权持有者、权利、持有土地以及持有条件方面的清楚且毫不含糊的信息。在土地使用权信息很容易被大家获取时，应该提高土地使用权安全，因为不知道土地使用权存在的人可能会无意中侵犯土地使用权。土地使用权的记录或登记通常提供对土地使用权持有者的法律保护形式，尽管法律保护的性质取决于法律框架，但在土地使用权记录或登记之前，通常要通过判决过程来确认土地使用权。《准则》表明判决应该是体系化的，可以根据国家优先顺序对各块土地使用权进行逐步的法律认可（第7.4款）。判决过程之后的登记是指土地使用权的“首次有些国家的问题在于仅在主要城市中心有土地登记及地籍服务，在农村去去几乎没有涵盖。因此，在寻求投资的地区并没有土地使用权的记录。《准则》强调对这些地区应给予特别关注，预防竞争权利登记（第17.2款）。将土地登记服务延伸到整个国家对于确保人人都能以任何形式毫无歧视地记录其土地使用权并从而支持土地市场。通过销售和其他交易进行的土地使用权转让应该在土地登记和地籍体系中予以记录，但是如果新的土地使用权持有者观察到这么做的弊大于利，则不可能登记交易。在这种情况下，登记表上的信息很快就过时了，初始判空间规划管理明确了土地（包括相关的建筑和其他结构物）和其他自然资源使用或不用的目的。土地使用管理经常会通过某种方式降低人们使用土地的能例如：农业、环境保护、住宅、工商业、娱乐和交通等。空间规划管理旨在管理这些竞争性需求，通过协调予以处理。如果空间规划明确了土地使用的法律约束力，那么空间规划可以成为指导农村发展的有用工具。例如：如果一块公共土地被化为环境保护区该块土地或部分土地不可以做农业用途使用。空间规划管理可以用来清楚的确定哪里可以进行农业投资以及哪里不可以进行农业投资。规划机规划过程应该是咨询式和参与式，给予时间进行提议审核，确保提议能够反映社区的重点和利益。促进该类参与需要为社区一些部门提供额外支持。土地使用计划应该定期予以更新，并考虑地形等其他变化。有些管辖权对于更新土地使土地使用规划框架应该足以灵活来应对新机遇，这些新机遇通常在计划批准之后、下一次更新之前出现。改变土地使用管理（例如：从农业用地变为城市用地）的要求比较常见，并会导致土地价值的大幅提升。因此，需要保护措施来预防空间规划机构的不合理使用，以及土地管理机构用来改变土地的机制应该透明，并向所有利益相关者公开，以便他们进行审核。土地使用变化的要求，包括建设建筑物或更为集中使用土地，特别是对提议的新用途、其与临近土地使用的实践指导当土地使用权被购买用于农业投资时，土地（包括相关建筑物及其他结构物）估值相当重要。估值预示双方之间要进行协商，应该制定适当的体系以便提估值的过程应该是透明的。通常情况下，应该记录、分析和公布售价和其他价值。在土地不经常转让的地区，估值具有一定的挑战性，并应该基于各方讨论如果不尊重估值标准，土地价值很容易被操控。在这种情况下，作为纳税基进行公平市场估值的推测带来土地价格了巨大的挑战。有些国家为吸引投资，广确定投资战略将帮助目标投资服务开发及政策目标。土地所有者及用户参与决策并维持土地控制的商业模式相比大规模的征地更有可能创各种类型的商业模式都有风险及机遇。任何投资都应该寻求各方及周围环境风险最小化，从而降低项目失败的风险，并最大化长期机遇及积极影响。土地使用权各国有别，可能包括惯例法、所有权、租赁权、使用权、附属权等。不管是哪类土地使用权，关于土地权及向其他方的转让制度和程序都应该在监管框架中予关于财产、土地登记、空间规划、征地、合同、优惠、继承、环境保护、农业、林业、水、性别、贸易、投资、土著民族等其他取决于国家背景的法律应该予以审核以确保一致性和连贯性。当地土地所有者和使用者以及其他利益相关者均应该参与空间规划过程以确定并优先安排特别用途的地块，例如：农业、环境保护和文化遗产。维护土地使用权需要许多部委和非政府行为者直接进行合作。重要的是建立清晰的角色和责任以确保投资过程及国家各个地区的一致性和责任。制定政策的过程与政策内容同等重要，也应该尽可能的透明且具有包容性。透明性确保投资影响或可能影响的人群可以获取所有相关信息，以便有意义地参与重要的是建立关于信息披露和交流的清晰制度和程序。信息应该准确，并可共享，留给各个利益相关者足够的时间进行分析、评估和交流。3确定保障需求确定保障需求农业投资具有多样化，有些对土地使用权没有影响，有些会引起广泛的伤害。本章概括了需要政府机构特别关注而负责推广、审批和监督的投资类型。应该采取措施保护具有合法土地使用权的人的权利不被剥夺，优先考虑在最有可能并非所有的农业投资都对土地使用权具有威胁，例如：小农对自己农场的投资（联合国粮食及农业组织（FAO），2012b：xi）；提高农民和市场链接的农业价值链投资，但是对地块的用户和使用权持有者不需要变化；以及依靠农民继如果，例如：土地是由民间所有者持有或没有他人持有该块地的合法惯例或其他土地使用权，通过市场转让农业土地的投资不会威胁土地使用权。在这种情况下，可通过“自愿买方-自愿卖方”（或“自愿承租人-自愿出租人”）的方但是，所有共同所有者必须同意转让。如果妇女（如：妻子）是法律认可的共同所有者，但只有男性户主在土地登记簿上显示为土地所有者时，这种情况尤不管是否涉及农业投资。法律和行政改革（若可行）应该提供配偶作为共同所有即使提议的交易不会威胁现有的土地使用权，如果有管理关于购买限定或价值以上的农业土地的制度，或如果提议的购买将导致买方获得的土地超过了如果投资引起土地使用的变化，则需要其他监管部门的审核。即使土地最初用途为农业用地，投资提议可能包括建设农业建筑或更为集中的土地用途。根据国家的规划和开发法律，这些改变会触发环境等其他影响评估，包括所提议的用途是否与周围土地的用途相兼容。如果评估结果为负面，投资提议应该予以否3.2需求保险的投资有些投资形式，尤其是涉及获取大面积土地的投资，需要仔细审查，因为这机会所有的国家都规定政府可为公共目的或利益征地。关于该类征地的正当理由在宪法及其他法律文本中有定义，且在诸多国家大不相同。在一些国家，土地仅为公共用途诸如道路、铁路、港口、机场、医院、学校或用电、用水及废物处理设施等而从私人所有者手中征地。在另一些国家，征地也可用于其他公共目在许多国家，征地可用于从一些私人手中将土地转让给他人。例如：为公共利益通常会考虑再分配土地改革政策，即使受益者是私营农场主；此类土地改革经常属于政府解决社会不公及促进农业和农村发展的计划。当土地改革遇到挑战时，政府不得不证明从一个私营业主向另一个私营业主转让土地的再分配最终对社区有益。立法中明确的意向有助于降低此类挑战在法庭决策中出现冲突的可有许多实例都是为商业投资项目将征地用于从一些私营业主向另一些私营业主转让土地，以增加税收和其他收入的正当理由表明对大众有益。但是，此类公在大多数情况下，征地对那些所要征取的土地所有者来说将会带来巨大的成本：“要举家搬迁、要农民离开他们的田地以及要企业离开其邻居。征地可能使家庭分离，生计受到干扰，剥夺了社区人口重要的宗教或文化活动地，并破坏了社会关系网络。如果强制收购实施不妥，则会使人们无家可归、无地所有，无法生活，没法获取必须的资源或社区支持，并且会感到承受不公之事”（联合国粮食及农业组织（FAO），2008）。确定保障需求征地的权利也会被滥用。征地不公平的程序以及对损失土地的不平等的赔偿都会降低土地使用权的安全，增加政府和市民之间的紧张情绪，并会降低公众对事实证明征地很难不对土地使用权和人权造成负面影响，征地会引起大量土地相关的纠纷。因此，该指南建议避免征地，不详细说明征地及其相关的补偿过程。如果征地不可避免，关于政府如何公平的获取开发土地的指南可参考联合国粮食及农业组织（FAO）的指南《强制征地和补偿（联合国粮食及农业组织（FAO），2008）。关于公有土地用途投资提议关于共有土地投资提议要求特别注意，因为政府机构有管理分配的职权。在一下情况下该职权尤为重要：人们已经在使用土地，尤其是他们具有合法的土地使用权，但是目前并未得到正式法律的保护。需要在负责管理公作为公有土地有效管理的一部分，政府应该确定将哪块留给公共用途，哪块土地分给其他用途以及在什么条件下使用。这些决策应该考虑已经正在使用土地的人民的土地使用权，该类人民应该接受适当考虑土地使用权的再分配。将公有而危及他们的生计。被分配的土地使用权的性质需要予以确定，同时响的认可应该知道并了解分配的含义。土地分配应该得到监督，如果需要，可引影响需求额外保护的人口的土地投资提议投资提议特别需要仔细审查。当提议针对的土地为其他人民或社区合法持有，但时，同样要仔细审查。在这种情况下，按照标准市场交推广投资的政府机构应该确认合法持有土地使用权（例如：惯例土地使用权）但是在与投资者进行协商的过程中处于劣势地位的人口和社区，以确保他们确定需求保障措施政府机构应该确认哪些投资需要保护措施以预防人们损失其土地使用权。私营农业投资征收私人土地的提议应该经过仔细审查，建议避免此类征地。使用公有土地的提议应该予以评估来确定该提议是否影响已经通过合法方式使用该土关于用地人被认为是弱势群体，相比投资者，协商能力较弱，该类提议应该咨询投资审批投资审批本章和下一章重点为需要特别审查以预防人们和社区丢失其合法的土地使用权的农业投资提议。正如第三章确认的，此类人口和社区包括使用公有土地的人了解整体的法律和管理背景以及改革优先顺序可帮助政府及环境和社会标准时，促进优化发展利益的投资。正如第2.1节所讨论的，有许多不同类型的投资及投资模式，关于影响评估、监督和汇报也有不同的近几年，对国际或外国投资者的关注不合比例，考虑到国内投资在许多国家总的土地转让比例较高（O’Brien，2011；Deininger、Selod和Burns，2012）。但是，如果对土地的外商所有权有限制，外国投资者则会寻找国内投资伙伴来规避这些限制，许多国家有仅适用于外国投资者的登记和投资审批过程。此外，国内投资者通常不予登记和/或不面对外国投资者面对的关于业务计划的尽职调查程序，使得保护土地使用权、监督投资以及指导他们针对发展目标则更加困难。每个国家应该确定外国和国内投资者的注册要求标准及门本章概括了这些过程的严格性和成本相关的需求变化。例如：投资部门可能需要高风险投资进行更为严格的影响评估或对活动进行更为频繁的汇报。本章描投资审批的阶段：1）通过尽职调查筛选潜在投资者；2）确保与所有可能受到影响的利益相关者的磋商和参与；3）进行事前影响评估；以及4）制定合与相关政府机构登记投资意向重要的是登记外国和国内农业投资者以确保土地使用权得以保护，并创建各行业、各地区和各个时间段潜在投资者的完整画面。当投资者的提议投资被认为对合法的土地使用权具有威胁时，应该要求投资者在相关政府部门进行登记。相正如第三章说明的，即使投资不对土地使用权构成威胁，也需要审查及审批，如果，例如：投资引起投资者超过了土地使用权的限定额度或如果所提议的该指南的重点在于对土地使用权具有负面影响的投资。在许多情况下，潜在投资者参观感兴趣的地方以确定具体投资地点并与当地官员、惯例当局或甚至社区成员见面，随后在相关国家部门登记其投资提议。这一登记可能会使投资者获取的关于法律、制度和国家重点投资领域的信息不完整或不准确，同时也会引起当地人对于就业、新的基础设施以及其他觉察到的好处的期待。建立中央窗口和/或明确相关国家部门则会降低沟通不畅、腐败和失望的可能性，同时促进关投资者筛选国家通常有管理外国或国内投资者登记的制度，通常为一个公司，可以提供一个国家对投资的整体开放就是其法律和制度的功能，包括条约上的承诺和投资推广战略及政策。正如第二章所述，国家就是要求他们对外投资打大门的国际投资协议或条约的当事人。同时，国际协议和国内法律可能允许政府通过各种方式限制外国投资，例如：具体领域或行业，比如：农业或土地；提出履行要投资审批除了国际投资协议，国家法令以及宪法等法律可以限制外商土地使用权，部分原因为土地事宜政治上较为敏感。例如：刚果多数人持股的公司可以持有刚果民主共和国的土地，阿根廷设置了外商持有的农业土地的比例限额。但是，单独限制外商对土地的所有权不会预防关于土地使用权的冲突，因为：1）这仅与外商相关，忽略了国内土地收购可能产生的负面影响；以及2）在登记和地籍体系还没有实施的情况下，难以解决土地使用权问题，因为地块的所有权和规模不能跟踪。此外，为避免此类限制，外国公司创建国内子公司或使用国内代理商来购这些事宜在帮助确保负责任的农业投资方面相当重要。根据2012年《世界投资报告》（联合国贸易和发展会议（UNCTAD），2012）以及世界银行发布的报告（Mirza等人，2014），大多数冲突和近几年政府对投资施加的多数限制者提供更多的激励措施，效仿“胡萝卜”办法。可持续性标准，例如：尊重生物多样性走廊并保护土著民族的权利，也可以用来筛选投资以期投资获得审批。许多国家已经建立了评级体系来评估不同的投资是如何运行的。其他国家已经加入了私人认证体系或促使在其投资推广和审批活动中采纳此类体系。各个国家在推投资者最小的标准应该根据国家法律；如果国家法律不够健全，该标准应该包括环境、社会和人权保护。标注可以解决农业生产的各个方面，对于具体的农作物、行业或地区进行优先排序，或直接与当地就业或妇女权利等发展目标相关。由于对投资者的需求在增加，促进提高创新和发展影响的标准的引入也越来越严格。该标准也包含在投资协议及合同之中，是获得投资审批的基础（本节后对于农业土地相关的投资，尤其重要的是要考虑是否有公司的当地代10列举信息应该是进行对话和尽职调查所需的起点。投资者的意愿和兴趣登记.最近的财务报表复印件，如果是新成立公司，体现投资资金的银尽职调查可由参与投资过程的多个行为者执行。尽职调查的主要动机是在签订合同前，尽可能多的了解潜在合作伙伴。每个行为者也会有各种其他目标，重点是要了解这些目标。例如：私营投资者进行尽职调查来分析风险并权衡投资的成本和利益，进而确定可行性；财务机构重点关注符合财务标准的投资者的可能性以及逐渐地关注环境和社会标准。私营投资者的进一步指南也可参考《负责任土地投资：私营行业实践指南》（美国国际开发署（USAID），2014）。对于在发展金融业工作的投资专业人士的指南可参考《影响土地和财产权的农业企业合作项目尽职调查指南》（法国开发署（AFD），2014）。本节提供的指南特政府当局进行尽职调查的起点就是潜在投资者在相关政府机构登记投资意向的可能。在这个阶段，政府机构能够开始调查潜在投资者提供的信息来确定其有待确定的主要信息根据要做的投资类型有所变化，但是信息总的来说主要集投资审批.投资应该与发展重点保持一致，并对其做出贡献，包括符合筛选标准。关于投资者的信息应该对外公开。但是，尽职调查初始阶段的挑战之一就是大多数关于规划投资的信息是基于假设、预测和估计。投资者单独不可以提供所有必要的信息，尤其是在对土地使用权具有较高的风险时，关于投资地段、风险缓解措施等的决策应该与当地了一些话在进行措施来决定。初始阶段与土地使用权相关的尽职调查应该重点确定：1）投资者在其他环境中侵犯了任何土地使用权；和2）所提议投资影响现有土地使用权、自然资源和食品安全和营养的可能性。更多关于所有土地使用权相关方面的尽职调查细节将在4.2磋商与参与与合法土地使用权持有者进行措施并让其参与是任何负责任农业投资的核心要求。《准则》规定要进行积极、自由、有效、