《建筑工程项目管理》课件-第六章 运营阶段管理

六、运营阶段管理Operationphasemanagement126.1设施管理6.2资产管理目录6.1.1、设施管理概念及职能6.1.2、设施管理依据和内容6.1.3、设施管理内容程序6.2.1、资产管理的目的与依据6.2.2、资产的保值和增值6.2.3、运营安全分析和策划6.2.4、建设项目的运营资产清查和评估6.2.5、建设项目的招商策划和租赁管理6.2.6、资产管理程序与注意事项Facilitiesmanagementconcept设施管理概念Part-01Part-01“设施管理”是“以保证业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进规划、整备和维护管理的工作”。定义包括对不动产、土地、建筑物、设备、房间、家具、备品、环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管理。总体来说主要包括以下几个方面：范围01.02.Part-01工厂、工业园区、科技园区、保税区、物流港等工业设施写字楼、商场、酒店、高尔夫球场等。。商业设施医院、学校、体育场馆、博物馆、会展中心、机场、火车站、公交站等；城市公用设施Facilitiesmanagementfunctions设施管理职能Part-02Part-023)设施融资分析及财务管理；1)长期设施管理计划(战略、策略性计划)；2)短期设施管理计划(日常执行性计划)；九大职能4)不动产处置和管理；5)内部空间规划、空间标准以及空间管理；Part-028)设施的日常运行和维护；6)新建或改建项目的建筑规划和设计；7)新建或改建项目的建设工作；九大职能9)通信、安保等支持服务。由上可知，设施管理组织所承担的工作职能的范围相当广泛，因此为支持所承担的各项工作职能，设施管理者的具体工作内容非常复杂和宽泛。Part-02设施管理能提供和保持高品质的业务空间。降低设施全寿命周期运行成本。整合和管理组织内部所有设施相关的业务。支持组织的发展战略和核心业务。1234设施管理能整合所有的设施相关的业务活动以支持组织发展战略和核心业务，从而提高经济效益和核心竞争力：Part-041.下列哪一项属于设施管理概念中的商业设施。（）A.物流港

B酒店

C机场练习C126.1设施管理6.2资产管理目录6.1.1、设施管理概念及职能6.1.2、设施管理依据和内容6.1.3、设施管理内容程序6.2.1、资产管理的目的与依据6.2.2、资产的保值和增值6.2.3、运营安全分析和策划6.2.4、建设项目的运营资产清查和评估6.2.5、建设项目的招商策划和租赁管理6.2.6、资产管理程序与注意事项Facilitiesmanagementbasis设施管理依据Part-01Part-01《Facilitymanagement-Scope,keyconceptsandbenefitsFacilityman.IOS()TR-41013标准三《Facilitymanagement.Vocabulary》ISO/TR-11011:标准一《Facilitymanagement-Guidanceonstrategicsourcingandthedevelk:greenents》ISO/TR-41012;标准二国际设施管理标准Part-01所有组织都依赖于支持流程，而这些流程往往对其核心业务是至关重要的。设施管理整合和优化了广泛的支持流程并提供他们的输出(设施服务)，使能够专注于其主要活动。范围设施管理的目标是确保这种支持符合组织的使命和策略，确定的质量和数量，并以具有成本效益的方式提供。服务内容01.02.Facilitiesmanagementservicecontent设施管理服务内容Part-02Part-023)管理基础设施(如道路、桥梁、大坝、运河、堤坝、铁路和过境系统)；1)设施管理涵盖并整合了范围广泛的流程、服务、活动和设施，2)管理提供空间的房地产或场所(如工厂、办公室、实验室、课堂、医院、商店等）服务内容Part-026)安全管理、餐饮、门禁、车队管理、接待游客服务、印刷服务等4)管理设备和系统(如结构部件、家具和工作场所设备，信息和通信技术等；5)管理公用事业(如电力、燃气、石油、集中供热、太阳能、地热能等）服务内容为用户和客人提供的具体服务，使所有这些资源为生产该组织和维护其功能。设置了满足实体的需要而建立的，设施管理的应用不受限制。Part-041.下列那一项属于设施管理服务内容中的管理基础设施（）A医院

B商店

C大坝练习C126.1设施管理6.2资产管理目录6.1.1、设施管理概念及职能6.1.2、设施管理依据和内容6.1.3、设施管理内容程序6.2.1、资产管理的目的与依据6.2.2、资产的保值和增值6.2.3、运营安全分析和策划6.2.4、建设项目的运营资产清查和评估6.2.5、建设项目的招商策划和租赁管理6.2.6、资产管理程序与注意事项Purposeofassetmanagement资产管理的目的Part-01Part-01把竣工验收和检验合格后的建设项目转化为固定资产。运营成本分析。在建设项目移交后，应研究工程资料，根据建设项目的功能标准，确定运营管理的范围的内容和特点，有利于实现资产增值。设备材料使用年限分析。建筑物中的设备材料的使用年限和建筑物的生命周期各有不同，所以在建筑物全生命周期存在着设备材料的常规维护。02.01.03.建设项目的资产增值Part-01建设项目的运营安全分析和策划。建设项目的运营资产清查和评估建设项目的招商策划和租赁管理Basisforassetmanagement资产管理依据Part-02Part-023)设施融资分析及财务管理；1)可行性研究报告等；2)验收文档技术资料；依据4)使用单位运行维护目标；5)设施性能参数；6)类似项目后评价资料等；7)项目建议书；Part-0210)项目的实际运行资料；8)项目实施过程文档资料；9)项目投资目标(基于利益相关者价值体系)；依据11)类似项目后评价资料；12)基于LCC的成本预算目标；13)运行维护的历史成本数据；14)设施/构件等性能状况；Part-02依据15)设施运行维护方案；16)运行维护成本实际数据；17)建筑设施外形描述的技术档案;18)项目涉及的相关法律法规；19）全过程工程咨询单位的知识体系及经验；20)其他相关资料。所以说资产管理，并实现资产价值，是任何组织要实现其目标的基础。有助于经营决策和组织的总体绩效。Part-041.设备材料的常规维护属于下列哪一项（）A竣工验收B设备材料使用年

限分析C运营成本分析练习B126.1设施管理6.2资产管理目录6.1.1、设施管理概念及职能6.1.2、设施管理依据和内容6.1.3、设施管理内容程序6.2.1、资产管理的目的与依据6.2.2、资产的保值和增值6.2.3、运营安全分析和策划6.2.4、建设项目的运营资产清查和评估6.2.5、建设项目的招商策划和租赁管理6.2.6、资产管理程序与注意事项在建工程转固定资产Part-01TheconversionofconstructionprojectsintofixedassetsPart-011.工程支出发票2.工程验收记录，工程结算单1.工程完工达到预定可使用状态2.对在建工程成本支出进行汇总，若有不能明确的，则需组织进行工程验收所需单据条件限制在建工程转固定资产3.如压力管道，配电等还必须取得相关主管部门的检查认定3.需要强制检测安全性的固定资产需要取得相关部门的认定报告Analysisoftheservicelifeofequipmentmaterials设备材料使用年限分析Part-02Part-02设备材料使用年限分析是指固定资产更新，即对技术上或经济上不宜继续使用的固定资产，用新的固定资产进行更换，目的在于使投资人获得更大的收益。固定资产更新决策则是通过财务分析，决定是否需要更新固定资产的管理行为。该决策属于长期投资（资本预算)，对企业的长期发展产生重要的影响设备材料使用年限分析Operatingcostanalysis运营成本分析REPORTONCONSTRUCTIONPLANPart-03Part-03为此，本阶段的另一方面重要工作是基于设施质量功能目标与性能监测的全生命周期运行维护成本规划与控制，如图所示基于以上总体的框架要形成运营成本规划必须以下依据三方面的因素：通过项目前期各阶段及其运营管理主体前期介入方式等综合形成的项目交付成果但项目的运行维护成本的实际发生毕竟是在运行维护阶段，因此，运行维护管理主体对项目进行基于LCC的日常运行维护管理将进一步实现LCC的总目标。运营成本分析Part-03基于LCC的项目成本分析设施的质量与功能目标标准与运行过程中的动态性能监测参数的对比结果类似项目运行阶段的可供参考的相关信息其一其三其二运营成本分析若执行过程中，发生观大偏差，则进行相关的控制，以保障科学的运行维护成本规划的落实，所形成的数据资料进入数据库。Part-041.下列不属于在建工程转固定资产所需要的单据的是（）A工程支出发票B某主管部门对于配电的相关认定C派发工资单据练习C126.1设施管理6.2资产管理目录6.1.1、设施管理概念及职能6.1.2、设施管理依据和内容6.1.3、设施管理内容程序6.2.1、资产管理的目的与依据6.2.2、资产的保值和增值6.2.3、运营安全分析和策划6.2.4、建设项目的运营资产清查和评估6.2.5、建设项目的招商策划和租赁管理6.2.6、资产管理程序与注意事项OperationandMaintenanceInstruction运营维护指导书Part-01Part-01各类岗位、设备操作规程和标准运营篇燃气运营相关安全管理防演习方案、事故应急抢险预案等。安全篇生产运营管理制度、运营各岗位职责、客户服务规范管理篇

运营维护指导书是指根据建设项目的类型、功能、实际运营状况等因素编制而成，指管理人员对建设项目运维管理的工作。按照不同需求，可分为管理篇、运营篇、安全篇等不同章节。Safetyemergencyplan安全应急预案Part-02Part-02安全是建设项目价值体现的重要因素，缺乏安全的建设项目无法给利益相关方带来价值提升以及满意度。建立一个有效的突发事件应急预案体系，编制完善的突发预案，开展预案的定期演练，对于提高建设项目的运营人预防和处置突发事件的能力发生突发事件时各运营岗位的有效应对，最大程度地预防和减少突发事件及其造成的危害，保障运营人和使用人的生命、财产安全，具有十分重要的意义。安全应急预案Part-041.（）是建设项目价值体现的重要因素。A利润B美观度C安全练习C126.1设施管理6.2资产管理目录6.1.1、设施管理概念及职能6.1.2、设施管理依据和内容6.1.3、设施管理内容程序6.2.1、资产管理的目的与依据6.2.2、资产的保值和增值6.2.3、运营安全分析和策划6.2.4、建设项目的运营资产清查和评估6.2.5、建设项目的招商策划和租赁管理6.2.6、资产管理程序与注意事项Assetinventory资产清查Part-01Part-01固定资产清查是指从实际角度对单位实际拥有的固定资产进行实物清查，并与固定资产进行账务核对，确认毁损、损废及盘亏资产。对资产清查的阐述固定资产原值、待报废和提前报废的数额及损失、待核销数额等；分类是否合理；目前状况等；对出租的固定资产要检查相关租赁合同；检查各单位账面记录情况，检查按合同规定收取租赁费对临时借出、调拨转出但未履行调拨手续的和未按规定手续批准转让的，要求各单位收回或者补办手续资产清查范围Part-01检查房屋、车辆等产权证明原件并取得复印件，关注产权是否受到限制担保等.检查相关取得的相关合同、协议对清查出的各项账面盘盈(含账外资产)、盘亏固定资产.要查明原因.责任.提出处理意见对批量购进的单位价值低的图书等，如果被资产清查单位无法列示明细：按总数量清查核对实物，按总计金额填列固定资产清查明细表，并注明总数04.05.06.资产清查Assetevaluation资产评估REPORTONCONSTRUCTIONPLANPart-02Part-02资产评估是指评估机构及其评估人员根据委托对不动产，无形资产，企业价值，资产损失或者其他经济权益进行评定，估算。资产评估的对象是资产，是能为其带来经济利益的经济资源，资产还具有价值和交换价值的特点，是用来为生产经营和价值交换的资本资产评估的定义资产评估的对象资产评估Scopeofworkofassetevaluation资产评估的工作范围Part-03Part-01品牌、商标、商誉、字号、企业家价值等评估；专利权、专有技术、著作权(版权)、药品批准文号、排污权、酒窖窖池等无形资产评估项目转让、项目融资、项目合资合作、项目投资价值、项目数据分析、可行性研究等。项目评估适用于设立公司、企业改制、股权转让、企业兼收购或分立、重组集团、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、破产清算整体资产评估各类房地产(商业用房、生产厂房、办公室、住宅、酒店、会所、冷冻仓库、教堂、学校、高尔夫球场、度假村、码头、加油站各类机械设备等）单项资产评估资产评估的工作范围Part-041.以下哪一项属于项目评估（）A品牌B办公室C项目转让练习C126.1设施管理6.2资产管理目录6.1.1、设施管理概念及职能6.1.2、设施管理依据和内容6.1.3、设施管理内容程序6.2.1、资产管理的目的与依据6.2.2、资产的保值和增值6.2.3、运营安全分析和策划6.2.4、建设项目的运营资产清查和评估6.2.5、建设项目的招商策划和租赁管理6.2.6、资产管理程序与注意事项Investmentplanning招商策划Part-01Part-01实现建筑物的保值和增值，在和谐的环境下，通过使用者之间信息共享等方式，发挥各自独立作用的加总效应，这种效应对建设项目来说是十分经济的。由此可见招商策划的重要性。首先需要确定投资人的目标和诉求，针对目标广泛收集各种信息资料，制定招商方案，对制定的方案进行比选，选择最优方案，最后进入招商方案实质的施工阶段。目的步骤招商策划Leasingmanagement租赁管理Part-02Part-02为了建设项目的正常运营，要对建设项目的使用者的行为进行规范化管理在规范管理过程中，要维护投资人与使用者双方的利益，遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。严格履行与建设项目的使用者订立的租赁或购买合同如何实现好的租赁管理租赁管理Part-041.招商政策的步骤，首先应该（）。A制定招商方案B收集信息资料C确定投资人的目标和诉求练习C126.1设施管理6.2资产管理目录6.1.1、设施管理概念及职能6.1.2、设施管理依据和内容6.1.3、设施管理内容程序6.2.1、资产管理的目的与依据6.2.2、资产的保值和增值6.2.3、运营安全分析和策划6.2.4、建设项目的运营资产清查和评估6.2.5、建设项目的招商策划和租赁管理6.2.6、资产管理程序与注意事项Assetmanagementprocedures资产管理程序Part-01Part-01项目竣工验收合格后，为实现优质建设项目的目标以及满足利益相关方的需求需要制定建设项目资产管理目标，包括资产增值、资产安全、资产保值、利益相关度四个方面的目标。定义工程造价专业群EngineeringCostSpecialtyGroupPart-01为实现建设项目资产保值的目标，运营人要完成对建设项目资产清查以及评估的工作。内容三为使利益相关方的满意度不断提高，需要在运营前进行招商策划，对运营项目的使用者进行租赁管理。内容四为实现建设项目资产增值的目标，运营人要对建筑物进行固定资产，设备材料使用年限分析、运营成本分析的工作。内容一为实现建设项目资产安全的目标，由运营人编制运营维护指导书并制定安全应急预案。内容二针对资产管理的目标