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上善栖销售手册世家上善栖项目组5月编制目录一、区位介绍二、项目基础资料三、项目关键卖点四、市场竞争对比分析五、标准化讲解六、百问百答第一部分：区位介绍——青城山一、青城山地理位置发展至今已成为开发阵容强大度假别墅区。二、青城山发展历程--环山公路沿线板块发展代表楼盘：中国青城、青城山水、碧水青城现实状况：现已无可开发地供给代表楼盘：天下青城、青城后山水（未发售）现实状况：因交通问题，发展缓慢代表楼盘：高山流水、新丽江现实状况：开发用地较多，实力开发商入住，是未来3-5年内青城山发展最快速版块-至今国道106沿线板块青城后山板块青城山申报世界遗产成功实力开发商入住，如：珠江地产、龙湖地产、中铁地产、滕王阁、置信地产等三、青城山计划3.1从长远计划来看，青城前山将形成一轴二线三区点线面结合综合经济区。青城山现在楼盘即使含有一定规模，但整体感觉比较零碎，从长远计划来看（-青城山用地布局计划），以青城山镇为中心，分为西部、中部、东部三个综合经济区，以S106线（高尔夫大道）为轴线，形成一轴二线三区点线面结合空间布局结构。3.2青城山片区在未来3-5年内将成为面向全国乃至国际集商务、休闲、居住、生态为一体高级休闲、养生、度假区。完成青城前山国际观光休闲集镇项目，包含小城镇改造、巴蜀大观园、和乐新区、假日青城、生态广场、IT产业科技观光旅游区建设等；完成青城后山休闲度假精品区综合开发项目，包含红岩、金鞭岩、寻仙沟、水晶溶洞、通灵沟、圣母洞、味江河等景点改造；完成青城外山文化观光度假区综合开发项目，完成赵公山—天国山旅游综合开发项目。四、青城山板块交通4.1道路已通车：成青快速通道、成温邛高速、成灌高速、成灌公路；计划中：东软大道、成青快铁；4.2铁路成全部-全部江堰快速客运铁路估计将于5月全线建成通车；线路：起于成全部火车北站，在铁路西环线安靖（郫县）站向西引出，沿国道317线成灌公路走向延伸，止于全部江堰市青城山镇，并和地铁2号线在犀浦同站换乘。初步设定站点有安靖、土桥（注：新站名为金牛站）、犀浦、红光、郫县东、郫县西、安德、崇义、聚源、全部江堰、中兴、青城山镇，累计12站路，总线路长度为68公里。五、青城山板块基础配套中小学:青霞小学、全部江堰一中大学：四川外语学院酒店旅游管理分院、成全部东软信息技术学校综合商场:太平镇及周围区域沿街有多个小型超市银行:太平镇农村信用社、中兴镇邮政储蓄、中兴镇农业银行、中兴镇农村信用社，全部江堰市区内各大银行医院:全部江堰人民医院、全部江堰中医医院、中国水电十局医院等行政机构：青城山风景派出所高级配套：四川青城山高尔夫球俱乐部娱乐配套:青城山、悦榕庄、青城豪生国际酒店、鹤翔山庄、青城高尔国际会所酒店、美仑国际旅游酒店、青城山大酒店等六、青城山板块在建配套第二部分：项目介绍一、项目计划1.1基础数据：占地：227.34亩总建：7万平米容积率：0.5建筑密度：21%总套数：784套计划人口：项目在青城山前山门南侧约1000多米，为了充足利用项目所处青城山独特自然、人文资源，在计划设计上致力于打造一个集自然景观和人文底蕴为一体精品度假型住宅。项目总体由十二个围而不合低层院落组成，分三期开发。其中：一期：现在正在发售是一期二批次，即5、6号院，面积区间从60—220平方米不等，一共121套，由双拼和叠院组成，具体户型为套一、套二、套三。一期一批次1、2、3号院于9月开盘即售90%，现已交房入住。项目小区东侧为4000平方米休闲商业服务区，仍然采取院落式布局。其间兼顾了销售中心、游泳池、特色客栈、餐饮、棋牌等功效。商业服务区和住宅小区之间由六米环形通道自然相隔，住宅小区有一中轴景观带东西贯通，和十二小院落自然融合。车户百分比：1：1产品介绍设计指导思想及设计特点：指导思想：项目定位为精品度假型住宅。设计指导思想是充足利用项目所处青城山独特自然、人文资源，在计划设计上立足于打造一个既含有优美自然景观，又含有些人文底蕴友好小区。设计特点：本项目充足重视市场定位和销售卖点，总平计划上经过建筑围和成12个院落，并将花园、天井、青砖、黛瓦、白墙等中国传统建筑符号和现代住宅设计手法完美结合，演绎出一方掩映在青山绿水间现代中式风格山居庭院，充足考虑了作为“休闲度假居所”所含有实际生活功效和传统“第一居所”差异性，在户型设计上将户内和户外有机地联动起来，确保户户有花园（露台），部分户型还拥有内院天井，并采取因地制宜选材，在小区外墙装饰材料、景观营造、植物配置、园艺小品等各个方面全部表现出项目标品质追求和文化内涵。二、总平面设计说明：2.1总平面布局和空间设计总平布局充足考虑了项目所处独特地理位置和青城山优美自然环境，把千年道学底蕴和建筑有机联络起来，将“上善栖”784户房屋巧妙地分为十二个围而不和低层院落，并借鉴道家宣扬十二种修行境界，分别以“静，空，远，朴，敛，修，退，守，逸，隐，蓄，和”命名这十二个院落，设计布局充足表示了居住者渴望脱离烦嚣，追求舒适自然生活心情。2.2交通组织小区现为两个入口，主入口为省道106方向，另一个小区南侧（东软老师公寓对面）。在商业区域和住宅区域之间设有一个住宅主入口，将外来车辆和小区业主车辆进行有效分隔。从小区住宅入口进入后，小区车行道关键设在院落外测，车辆关键靠围墙停放，车位之间采取种植树木来进行遮阳，中心景观带和各个院落空间关键以步行穿越为主，这么也能够确保整个居住环境不受噪音和尾气污染。2.3绿化设计在园林景观上，设计者营造是一个和青城山自然风光相融合写意空间。以高大乔木做为景观骨架，因地制宜选择灌木，鲜花，草坪，小品，水体，配合小区西高东低缓坡地势，展现不一样空间，不一样角度，移步换景视觉改变，借鉴中式园林“有限空间，无限视觉”设计理念，强调建筑也是景观，建筑和景观相互借景效果。为了保障业主入住时能够达成企业预期，企业在景观方面投入已多达3000余万。现在已经展现环境中，大型银杏、桂花、楠木等植物每株价格全部超出万元。低矮植物也充足考虑季节色彩需求，冬季有红枫点缀，夏季有西洋鹃打底，和早期青城山已建成项目有了质差异。三、建筑设计说明3.1立面设计项目充足结合当地地域特点，充足吸纳川西民居和徽派民居众多中式建筑精华，努力争取在原有中国民居文化上有所突破。在保持川西民居悬山屋顶同时，大胆采取新型屋面瓦、屋脊，突破性地将外墙材料使用于屋面，形成其独具特色现代中式建筑。3.2建筑材料为了让业主充足享受到青城山资源，同时降低客观条件对建筑破坏，我们在建筑材料选择上也花费了极大功夫。外墙装饰和景观装饰利用了产于云南腾冲火山群中一个新兴绿色环境保护建材——火山岩，该材料是火山喷发过程中岩浆形成，无辐射，不风化，不退色，不仅让你物业多年后仍然保持现有陈色，而且极符合大家自然需求。墙体采取了35mm厚膨胀聚苯板外保温，含有保温、节能效果。屋面防水采取4mm厚SBS改性沥青防水卷材。除厨，卫均采取了中空玻璃，断桥隔热设计大大降低了热传输速度，含有很好保温节能效果。部分户型顶层均增设了丹麦威卢克斯窗，进口北欧松木大大确保了木材耐久性和抗外界环境影响能力，该窗排水板采取优异卷和工艺能够长久确保其水密性，优异密封双层中空玻璃含有良好隔音隔热效果。让居住者即使在晚上也得足不出户享受到青城山星辰美景。在传统屋面基础上加了法国拉法基屋面，这么更确保了项目标防水，防潮以及隔热效果。3.3住宅单体设计设计依据朝向、景观、定位等原因，充足考虑均好性标准，分为不一样户型组合，使每一户均能充足享受到小区内良好景观及朝向。整体户型布局依据其所在位置环境条件进行设计，合理安排各类户型，切实满足用户要求。在户型设计上，充足考虑休闲度假住宅和第一居所差异性，关键强调室内使舒适性，提供给用户多个选择，有平层，跃层，叠拼住宅，双拼别墅，多种户型全部表现不一样居住情趣，在兼具面积适中，功效齐全，特色突出基础上，设置了大量前后花园，中庭天井，露台，屋顶花园等，把室外优美自然景观尽可能延伸到室内，表现了道家思想提倡天人合一理念。主推产品低层院落式住宅（A、D型），A型一梯两户，D型一梯三户，1－3层各为一户，三层为跃层；叠拼型住宅（C型），一梯两户，1层为一户，2－3层为一户；双拼别墅（E型），1－3层为一户，带独立地下趣味空间。关键户型特点户型设计特出舒适、实用，内部功效突出度假产品和城市住宅诧异。全部厨卫及房间全部能够自然采光、通风。有前后花园、有大休闲平台，有天井（关键处理厨卫通风采光）、还有顶层天窗、室外花园、屋顶花园等等市内住宅无法满足功效设计。小区配套（上善会）现在来说，青城山餐饮及休闲服务关键是以农家乐、度假村为主，即使含有一定地方特色，但环境、卫生等档次上还是有所欠缺，也正因如此，为了提升我们项目标品质，为业主以后生活提供愈加好度假服务，我们投资余万元项目标商业配套“上善会馆”将会在今年7月左右投入使用，会馆服务内容包含中高级餐饮，茶坊，棋牌、特色客栈，KTV包房，书吧、游泳池、咖啡厅等，整个会馆硬件方面根据五星级标准打造，服务软件等方面由四川锦江酒店管理企业提供顾问营运。以后除了提供传统多种物业服务项目以外，我们还会依靠会馆，将多种含有星级酒店特色服务延伸到住区，使我们业主真正体会到高品质度假生活舒适和惬意。第三部分项目关键卖点区域价值——稀缺资源、旅游资源、人文资源发展至今已成为开发阵容强大度假别墅区。伴随多年来进驻该区域外来（龙湖、珠江、置信）实力开发商强势开发，区域住宅产品形态逐步丰富多样，对山水资源挖掘也愈加充足。区域住宅产品成熟度和品质也得到了较大提升。现在通往青城山交通体系相当便捷，除成灌高速、成青快速通道外，还有立即通车东软大道，便利交通大大缩短了成全部和青城山距离，项目距成城市区仅1小时车程。成青快铁也将于5月12日贯通，到时候从成全部出发抵达青城山只需要30分钟。发达交通体系，会大大增加度假类物业使用频率，充足表现5+2生活模式。伴随政府对青城山区域严格控规，在青城山旅游环线内已无住宅用地批复，区域稀缺优势尤为突显。1.2独特旅游资源——带来便捷交通成全部——成灌高速——全部江堰市区——青城山大桥——106省道——青城山；成全部——成灌高速——岷江一桥——106省道——青城山；成全部——光华大道——成青快速通道——106省道——青城山；成全部——光华大道——成青快速通道——旅游环线——青城山；成全部——成温邛高速——温江——成青快速通道——青城山；成全部——成温邛——崇州——街子——大观——青城山；成全部——沙西线－唐昌－安德－老成灌公路－全部江堰－青城山；成全部——高新西区－郫县－友爱－安德－老成灌公路－全部江堰－青城山；东软大道立即通车；成青快铁5月12日开通。1.3人文资源——道家文化基地，千年道文化集中展现地；东软大学，科技产业园，现代IT文化和自然交融。在汉顺帝时期，张陵进入蜀国，居住在鹤鸣山。张陵借太上老君口御作道书，并广泛吸收了川西名居少数民族原始信仰，创建了“五斗米”教，张陵自称“天师”，故“五斗米”教也称为“天师教”，而道教实体也所以而产生，这标志着道教正式形成。因为张陵当初居住鹤鸣山和早期活动青城山就是现在大邑鹤鸣山和全部江堰青城山，故大邑为道教起源地，而青城山就成为了道教发祥地。1.4配套价值——青城山关键板块旅游商业配套悦榕庄：悦榕庄在项目西北向约800米处，是由新加坡悦榕集团投资5亿元修建五星级酒店——“悦榕庄酒店”（暂定名）酒店占地70亩，工期大约2年。悦榕庄除了满足酒店日常功效外，还将涵盖道教博物馆功效。游客中心：以后游青城山，小车不能开进山门，而是停在山门外，走路或选择更为环保观光车进山。在青城前山山门外，建起全新游客接待中心，该将成为青城山旅游景点标志性建筑。新游客接待中心三块主体建筑形状均不相同，外形看起来像陡峭尖峰。“这么设计，让人感觉这些建筑是从地下升起来，表现‘道法自然’特点。”据介绍，建筑设计中也融入了抽象化道家符号，从空中鸟瞰建筑整体是一个“？”号，寓意“问道青城山”。游客接待中心分为四部分。从全部江堰方一直到青城山，游客最优异入是青城山展览馆，该展厅展示了青城山全景和全部景点，观看了该展览后游客再选择进山或不进山，“这么，游客知情权和选择权更能得到确保。”第二个区域则是数字化管理中心，这里相当于一个“天网”，对青城山景区内全部安全进行监控并作出应急处理指挥。随即区域则是蝴蝶博物馆，展示青城山丰富物种。另外一个区域则是商业配套，比如咖啡馆、餐厅等。游客接待中心占地40亩、建筑面积1万多平方米，地下还有6000平方米停车场，可容纳500辆车。以后，自驾车游客须将车停在山门外，走路或乘坐观光车进山。成青快铁：成全部至全部江堰快速客运铁路全长66公里，总投资122．58亿元，已于年11月4日开工建设，计划于4月建成。到时，旅客从成城市中心到青城山脚下只需半小时左右。二、项目价值——匠心独具、精巧院落2.1项目计划在世界文化遗产全部江堰市青城山脚下，占地面积227.34亩，住宅面积7万多平方米，商业面积4000多平米，建筑密度17.4％，绿地率50％，容积率0.5，户型面积以90平米左右中等户型为主。它在川西民居建筑风格上大胆突破，充足结合现代住宅设计理念，视觉上强调大气沉稳，以简练、明快现代中式风格成就了一方掩映在青山绿水之间山居庭院。考虑到青城山项目标休闲度假特点，为方便业主，项目主力户型以全装修交房。颇具特色十二个院落，经过对内院、天井、露台、条窗、景墙，和黛瓦、青砖、白墙等传统建筑元素现代演绎，将道家文化精髓自然融入，将这个中国风水所追求“藏风聚气”之地，打造成一方不被打搅洞天。在户型设计上，作为度假类住宅庭院，在兼具了面积适中、功效齐全、特色突出基础上，设置了大量前后花园、中庭天井、室外露台、屋顶花园等，把室外优美自然景观尽可能延伸到室内，表现了道家思想提倡天人合一理念。上善栖在选材上大量采取节能、环境保护建筑材料：火山石厚重让项目充满了天然质感；威卢克斯天窗阳光和浪漫引入室内……将舒适品质发挥到极致，含有了中式建筑神韵，但使用功效却很现代和舒适。2.2产品价值——精巧大院“上善栖”得名：融入十二种道家修行境界，增加项目人文底蕴——以山势为身体，以泉水为血脉，以土地为皮肤，以草木为毛发，以舍屋为衣服，以门户为冠带，若得如斯，是事严雅，乃为上善。上善栖既是愉快、舒缓、淡泊、自在、宁静、优雅生活方法实践，也是对静、空、远、朴、敛、修、逸、隐、守、退、蓄、和十二种道家境界体验。十二个院子，十二个景观专题，十二种姿态：静致园设计上将这个最大院落空间进行了分割，围合成一个个相对独立休憩小空间。在大院中形成小院。如依云水榭、风眠亭、休闲木栈台等。设计上将花槽、挡土墙等做景观化处理，并含有休息功效。环境上强调视觉对景效果，在对应人行空间，随地可见小雕塑、石龛、太湖石、水缸、花亭等，硬质景观以自然石材为主，如青石、黑石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等。水景设计将观赏水景和使用功效相结合，达成环境和人自然融合。植物设计上以大型孤植树为景观关键视点。如黄桷树、菩提树、桂花、紫薇等，辅以中型乔木如楠木、玉兰、银杏、海棠。相对其它院落，该院落乔木种类较多，灌木处理强调单纯性中改变。灌木搭配是以小品及座凳为主体，映衬主体景观。空形院以行走空间融入休闲空间中，道路成为院落一部分，院落中庭形成一个较大围合院子。地形上做合适改变以丰富空间层次，在局部入户铺装上作设计点延伸处理，增强室内外交融。植物设计以当地名贵花树为主：桂花、芙蓉、樱花、紫薇、玉兰、海棠、梅花、红叶李等，形成四季花开特色景观，是上善栖大院内特色花园。硬质景观以自然石材为主，如青石、黑石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等。远林院在矩形空间内作一个曲形嵌入，以改变院落单一形态，并用水幕和矩形花槽作环境围合，形成虚实有致空间形态。硬质景观以自然石材为主，如青石、黑石英、芝麻灰、防腐木、黑砂石等。空间形态除了有静致园、空形院特点外，植物设计更有特色，关键以秋景植物为主，如银杏林、广玉兰、红枫、红叶李、紫薇等。十二个院子围和成上善栖大院，青城山脚下院子。主力户型90平米左右，精装交房，度假类产品首选。私家前庭、后院、中庭设计，增加院落情节。大花园、多露台、大面积开窗设计，满足度假观景需求。5000多个植物搭配园林景观，景观效果精巧丰富。入口桢楠大道：以大型桢楠形成纵深道路，将人视觉和行走路线导入小区主景墙。两边市政园林经过地形改造以造坡、塑石方法，形成一个疏密有度绿色屏障，为入口处商业提供良好景观背景。贯穿市政花园是一条曲觞流畅水渠，将道路和绿化天然隔离，并将这块绿意盎然草坪自然纳入上善栖商业气氛中。草坡上自然点缀高大乔木，朴树、银杏、皂荚等。阳光步道：以银杏和桂花做排列种植，形成特有绿荫走廊，并在院落围墙边种植大量海棠，形成一个漂亮海棠花径。排列树阵下设置供大家休息长椅。每个入口处设计有不一样种类花树，在同一空间发明一点别样漂亮，同时含有标识作用中轴银杏景观带，贯穿项目。花园、天井、青砖、黛瓦、白墙等中国传统建筑符号和现代住宅设计手法完美结合，演绎出一方掩映在青山绿水间现代中式风格山居庭院。腾冲火山岩外墙——让建筑经得起时间考验。一期二批次，沙巴黑压顶。威鲁克斯天窗。23.5度坡顶设计。一楼高低院墙设计。2.3物业价值——一站式管家服务、上善会购置产品不是项目标结束，只是生活开始。所以，物业服务尤其关键，本项目标物业服务强调是度假酒店式服务。做为度假型产品，和居家生活有本质不一样，即使拥有自己家，但很多时候期望是象“客”人般被照料，自己远离清洁，做饭之劳顿，来此就是放开身心玩耍，享受生命，善待自己。度假酒店式服务恰好满足了这一点，业主不在时对物业进行安防管理，清洁维护，业关键来时做好预约准备，来后提供点餐，送餐，娱乐等物质和精神需求方面服务。使业主有真正宾至如归舒适感觉。三、品牌价值——品质保障3.1亿兴置业发展商四川亿兴置业发展，是大连亿达集团旗下一家子企业。亿兴置业历经3年潜心研究，精心打造上善栖院落生活，作为企业树立市场美誉度产品，亿兴企业对产品可谓精益求精，不管是计划设计上还是用材用料选择，全部经过了慎重考虑。在成全部，亿达集团和东软集团联合投资了成全部东软信息技术学院（另外两所分别是大连东软信息技术学院和广东南海东软信息技术学院）。本项目就和青城山成全部东软信息技术学院及青城山软件园紧邻。3.2亿达物业亿达物业企业作为集团统一物业服务平台，为集团开发住宅、写字楼项目提供优良物业服务，现在在管项目50多个，管理面积达300多万平方米，包含高级住宅、写字楼、别墅等多个物业形态，取得ISO9001:质量管理体系、ISO14001:环境管理体系和GB/T28001-职业健康安全管理体系中国（CNAT）、国际（UKAS）双认证，并于取得国家物业企业一级资质。3.3亿达集团亿达集团是全球首家“世界经济论坛全球成长型企业小区”会员，“世界经济论坛全球成长型企业小区”百家创始会员之一，是以房地产开发、软件园区开发和运行为主导产业，并涉足房地产投资、IT咨询服务、IT教育、组合机床制造和建筑装修等多个业务领域企业集团，综合实力位列中国服务业500强第223位，房地产业第14位。亿达集团房地产业开发区域包含大连、沈阳、成全部、北京等城市，累计开发量超出500万平方米。遵照“创新生活”品牌主张和“精细、现代、亲和、品位”品牌关键价值，亿达集团前后开发建设了亿达广场、亿达新世界、亿达世纪城、青云林海、兰亭山水、国际新城、林语家话、青云映山、康派、CITYONE、唯美品格、蓝湾、东方圣荷西、宅语原、唯美品格（沈阳）、唯美十方（沈阳）、上善栖（成全部）等多个经典项目，为城市人居生活品质提升作出了主动贡献。亿达集团致力于成长为区域领先、中国一流、国际化现代企业，前后和日本日平富山、中国东软、日本松下电工、新加坡腾飞、香港瑞安等国际级企业展开合作。是大连市纳税额最高民营企业。第四部分市场竞争对比分析一、竞品选择标准产品类似品牌类似区域类似二、项目竞品确定青城山房（依据项目区域内各项目标推售情况，确定该项目作为项目竞品，其它项目做立即跟进及补充）一览珠江天生墅三、竞品汇报四、竞品项目针对性说辞1）品牌2）位置3）产品计划景观外立面材料细节精神价值物业4）客群第五部分标准化讲解一、接待动线设计1.15月30日前临时接待场地接待动线图接待动线物业服务中心（临时接待中心）为起点——1号院（露天吧）——照壁——E型样板房，从后院出，经照壁——1号院（露天吧）——送用户至停车场销售说辞动线：用户进入园区，门岗对讲机通知销售部物业岗位：门岗保安物料：门岗用“上善栖来访用户记录表”配合说辞：（敬礼）“先生\女士，您好，请问是到临时销售中心吗？”（观察用户车内人数，得到肯定回复后，放行）“请稍等，我为您做个登记。”(完成访客记录表)“欢迎参观上善栖，进门后请左转至销售中心。”（敬礼）配合动作1：对讲通知销售中心及停车场保安岗：“销售部，有×位用户到,车牌号是×××××。”（A位置业顾问到停车场等候。”配合动作2：停车岗保安指导用户停车（标准手势），并为用户开车门。配合说辞：“您好，欢迎参观上善栖，这边请。”（手势）动线：用户抵达临时接待中心A位置业顾问：先生/女士，您好，欢迎参观“上善栖”，请问您是第一次来吗？我是置业顾问×××。里面请，手势指导用户至1号院（露天吧）。1号院（露天吧）物业配合：物业客服人员1名物料：茶水、纸巾、烟缸配合说辞：“您好，欢迎参观上善栖，请喝水。”销售道具1：区域图销售说辞1：“上善栖”项目在青城山山门南侧约1000米处，西面紧临106省道，北面和东软信息技术学院相邻，南侧是东软老师公寓和青城一览项目，东侧是置信芙蓉青城项目，从周围各个项目来看，对小区业主以后居住环境全部没有不利影响。从道路交通上看，现在已经通车使用有：1.成全部——全部江堰市区——青城山大桥——青城山；2.成全部——全部江堰二环路——岷江一桥——青城山；3.成全部—光华大道—温江—成青快速通道—青城山。以后还会有三条愈加快速便捷通道：1.从成全部出发，在成灌高速崇义站出高速，经彭清路（彭州到青城山快速通道，现在仅差岷江三桥还未建成）抵达青城山，比原有经全部江堰市区道路要节省约十多公里；2.从成全部出发，在成灌高速聚源站出口，经全部江堰聚源新城区，过岷江二桥和东软大道直达青城山（估计在今年10月通车，叫聚青路）。3.一个最关键交通是从成全部到青城山快速铁路，估计将在明年5月通车，到时从成全部到青城山大约只要半小时。成青快铁未来会和市区地铁2号线在高新西区实现同站换乘。伴随前山景区扩大和东软大道修建，新山门将建在宽80米东软大道上，到时上善栖到新山门距离大约只有500米，整个小区也将正式纳入关键景区，成为来往青城前山，后山，外山必经之地。销售道具2：项目总平图销售说辞2：我们项目名叫做“上善栖”，取意上善之地，诗意栖居。整个项目占地227.34亩（约15万多平米），地块呈长方形，长约700米，宽约250米，计划容积率为0.5，绿化率50%，建筑密度21％，建筑高度13米，是一个低层院落式建筑群。整个小区前端是我们商业配套——“上善会馆”，是由6个围合院落组成，占地约22亩，建筑面积约4000平米，在前期设计时已经给以后经营做了充足考虑，全部商业室内空间全部能够加夹层，所以，最终商业服务面积能够达成7000平米。整个商业院落在住区前也能够深入降低106省道车辆对住区环境影响，一会我将带您参观已经启用3个院子具体服务内容。后面住宅区是由大小不等12个院落围合而成，院落内部间距最大达65米，最小也有40余米。每个院落全部有各自不一样景观设计和植物配置，住区中间是600余米中央景观带。现在住区已经有三个院子交付业主使用，一会我将带您实地进行参观并作深入介绍。动线：1号院（露天吧）——照壁销售道具：晴雨伞，资料夹销售说辞1：在园林景观设计上，我们理念和大多数观赏性景观设计有所区分，给以后业主在院落里提供了很多公共交流空间，在以传统大院生活为创意背景设计前提下，结合青城山特有自然植物资源，以高大乔木为景观骨架，因地制宜选择灌木，鲜花，草坪，经过石桌、石椅、绿廊、凉亭、水体等小品穿插，同时，配合小区西高东低缓坡地势，借鉴中式园林“有限空间，无限视觉”设计理念，强调建筑也是景观，建筑和景观相互借景效果，展现不一样空间，不一样角度，移步换景视觉改变。（设计引导性问题：1.请问几位今天是专程到青城山看房呢？还是常到青城山爬山途经我们项目呢？2.您关键是考虑度假时居住还是投资呢？3.您是准备自己住还是给父母（儿女）购置呢？）依据您情况我为您推荐×户型和×户型，我带您到房子里面感受一下。销售说辞2：我们现在在项目标中轴景观带，您看，整个中轴景观带由西向东贯穿整个项目，整个景观带以珍贵成年银杏为根本，配合了咋们中国传统十二生肖元素，可谓是我们整个项目景观精髓和点睛之笔。动线：照壁——E型样板房销售道具：晴雨伞，资料夹销售说辞：（关键在于和用户沟通）为了让业主在充足享受青城山自然资源同时体会到现代建筑技术带来使用早晨舒适性，我们在建筑材料选择上也花费了极大功夫。尤其值得一提是，建筑外墙装饰和景观装饰采取了产自云南腾冲天然火山石，火山石是一个新兴绿色环境保护建材，该材料是火山喷发过程中岩浆形成，无辐射，不风化，不退色，不仅让你物业多年后仍然保持现有陈色，而且极符合大家自然需求。和一般外墙使用装饰材料PK砖相比，火山石给人视觉感觉自然、柔和，晴天和雨天也全然不一样，四处表现出一个低调奢华。墙体采取了35mm厚胶粉聚苯颗粒外保温，含有保温，节能效果。在屋面上使用了拉法基水泥瓦和4mm厚SBS改性沥青防水卷材两道防水处理，确保了屋面防水效果。卧室、客厅等均采取了中空玻璃，断桥隔热铝型材设计，大大降低了传热系数，含有很好保温节能效果。部分户型顶层均增设了丹麦威卢克斯窗，进口北欧松木大大确保了木材耐久性和抗外界环境影响能力，该窗排水板采取优异卷和工艺能够长久确保其水密性，优异密封双层中空玻璃含有良好隔音隔热效果。让居住者即使在晚上也得足不出户享受到青城山星辰美景。动线:E型样板房，从后院出，经照壁——1号院（露天吧）销售物料：晴雨伞，资料夹销售说辞：（关键在于和用户沟通及互动同事告诉用户更多销售信息）我们整个项目分2期开发，每期又分为二个批次，现在项目标一期一批次已于9月发售，销售均价约为9000元/平米，一期二批次16、17号楼部分房源也已经在5月前售完，销售均价约为10000元/平米。现在我们准备销售是一期二批次18-24号楼和15号样板楼2、3单元，面积区间从60-220平方米，一共有118套，包含有低层院落式住宅，叠拼和双拼别墅。其中包含紧邻中央景观带低层院落式住宅。100平米以上住宅关键是清水房，以满足大户型用户对装修个性化要求。100平方米以下住宅全部是装修房，具体装修标准和设备配置，我一会会带您去看样板区，到时，你还能够看到我们已经交房入住三个院子。因为底层带私家花园（且不一样位置花园面积不一样），三层带跃层，同时，不一样位置价差也较大，所以，现在价格范围为9500－13000元/平米。动线：1号院（露天吧）销售道具：资料夹，诚意认购单，签字笔，用户登记本物业配合：客服人员，茶水配合说辞：“不好意思，打搅一下，先生\女士请喝水。”销售说辞：关键目标在于解答用户疑问及逼单。您看刚才为您推荐户型您还满意吗？您现在来时机尤其好，我们现在处于一期二批次房源诚意排号期，现在您排号话，能够得到额外2%优惠，而且排号次序就是开盘选房次序。（最少3次逼单动作）销售动作：做好用户信息搜集（姓名，电话）动线：1号院（露天吧）——送用户至停车场销售说辞：我这边相关项目标新进展，我会立即跟您联络，您通常周末方便吗？（大约确定用户休息时间，方便稍后跟进约访工作开展）您今天疑问，我稍后会逐一确定，落实后我给您来个电话。（为以后电话联络做好铺垫。）您日常是早晨方便还是下午？（深入加强您会给用户去电话讯息，观察用户反应，判定用户遗留问题是真正关心从而造成影响用户下单原因，还是用户推脱借口.）动线：送用户至停车场物业配合：保安为用户开车门。配合说辞：“谢谢光临请慢走。”销售道具：签字笔，便签销售说辞：×先生\女士慢走，相关项目标任何情况您随时打电话给我，很快乐为您服务。目送用户车离开，统计下用户车型及车牌号。完成用户接待，立即完整现场来访用户记录表，做为用户认定标准。1.25月30日——6月30日（销售中心开放，新样板房未开放前）接待场地接待动线图接待动线销售中心——照壁——中轴景观带——1号院（A型样板房）或2号院（E型样板房）——经原路返回至照壁或——经E型样板房后院——中轴景观带——照壁销售说辞销售说辞动线：用户进入销售中心停车场物业岗位：礼仪岗保安物料：晴雨伞配合说辞：（敬礼）“先生\女士，您好，欢迎参观上善栖，看房里面请。”（敬礼）配合动作1：对讲通知销售中心“销售部，有×位用户到。”（A位置业顾问到销售大厅门口等候。）配合动作2：停车岗保安指导用户停车（标准手势），并为用户开车门，出太阳或下雨时，为来访用户撑伞，同行有女士时，优先照料女士。 配合说辞：“请不要将珍贵物品遗留在车上。”动线：用户抵达临时接待中心A位置业顾问：先生/女士，您好，欢迎参观“上善栖”，请问您是第一次来吗？我是置业顾问×××。里面请，手势指导用户至沙盘。沙盘介绍：物业配合：物业客服人员1名物料：茶水配合说辞：“您好，欢迎参观上善栖，请喝水。”销售道具1：资料夹，激光笔销售说辞1：“上善栖”项目在青城山山门南侧约1000米处，西面紧临106省道，北面和东软信息技术学院相邻，南侧是东软老师公寓和青城一览项目，东侧是置信芙蓉青城项目，从周围各个项目来看，对小区业主以后居住环境全部没有不利影响。从道路交通上看，现在已经通车使用有：1.成全部——全部江堰市区——青城山大桥——青城山；2.成全部——全部江堰二环路——岷江一桥——青城山；3.成全部—光华大道—温江—成青快速通道—青城山。以后还会有三条愈加快速便捷通道：1.从成全部出发，在成灌高速崇义站出高速，经彭清路（彭州到青城山快速通道，现在仅差岷江三桥还未建成）抵达青城山，比原有经全部江堰市区道路要节省约十多公里；2.从成全部出发，在成灌高速聚源站出口，经全部江堰聚源新城区，过岷江二桥和东软大道直达青城山（估计在今年10月通车，叫聚青路）。3.一个最关键交通是从成全部到青城山快速铁路，估计将在明年5月通车，到时从成全部到青城山大约只要半小时。成青快铁未来会和市区地铁2号线在高新西区实现同站换乘。伴随前山景区扩大和东软大道修建，新山门将建在宽80米东软大道上，到时上善栖到新山门距离大约只有500米，整个小区也将正式纳入关键景区，成为来往青城前山，后山，外山必经之地。销售说辞2：我们项目名叫做“上善栖”，取意上善之地，诗意栖居。整个项目占地227.34亩（约15万多平米），地块呈长方形，长约700米，宽约250米，计划容积率为0.5，绿化率50%，建筑密度21％，建筑高度13米，是一个低层院落式建筑群。整个小区前端是我们商业配套——“上善会馆”，是由6个围合院落组成，占地约22亩，建筑面积约4000平米，在前期设计时已经给以后经营做了充足考虑，全部商业室内空间全部能够加夹层，所以，最终商业服务面积能够达成7000平米。整个商业院落在住区前也能够深入降低106省道车辆对住区环境影响，一会我将带您参观已经启用3个院子具体服务内容。后面住宅区是由大小不等12个院落围合而成，院落内部间距最大达65米，最小也有40余米。每个院落全部有各自不一样景观设计和植物配置，住区中间是600余米中央景观带。现在住区已经有三个院子交付业主使用，一会我将带您实地进行参观并作深入介绍。动线：销售中心——照壁物业配合：电瓶车准备，电瓶车司机1名销售道具：晴雨伞，资料夹，电瓶车销售说辞1：在园林景观设计上，我们理念和大多数观赏性景观设计有所区分，给以后业主在院落里提供了很多公共交流空间，在以传统大院生活为创意背景设计前提下，结合青城山特有自然植物资源，以高大乔木为景观骨架，因地制宜选择灌木，鲜花，草坪，经过石桌、石椅、绿廊、凉亭、水体等小品穿插，同时，配合小区西高东低缓坡地势，借鉴中式园林“有限空间，无限视觉”设计理念，强调建筑也是景观，建筑和景观相互借景效果，展现不一样空间，不一样角度，移步换景视觉改变。（设计引导性问题：1.请问几位今天是专程到青城山看房呢？还是常到青城山爬山途经我们项目呢？2.您关键是考虑度假时居住还是投资呢？3.您是准备自己住还是给父母（儿女）购置呢？）依据您情况我为您推荐×户型和×户型，我带您到房子里面感受一下。销售说辞2：（电瓶车行驶至入口桢楠大道）我们现在在项目主入口处桢楠大道上，桢楠大道以大型桢楠形成纵深道路，将人视觉和行走路线导入小区主景墙。两边市政园林经过地形改造以造坡、塑石方法，形成一个疏密有度绿色屏障，为入口处商业提供良好景观背景。贯穿市政花园是一条曲觞流畅水渠，将道路和绿化天然隔离，并将这块绿意盎然草坪自然纳入上善栖商业气氛中。草坡上自然点缀高大乔木，朴树、银杏、皂荚等。销售动线：电瓶车抵达照壁处（下电瓶车）——中轴景观带销售道具：晴雨伞，资料夹销售说辞（需加入照壁介绍）：我们现在在项目标中轴景观带，您看，整个中轴景观带由西向东贯穿整个项目，整个景观带以珍贵成年银杏为根本，配合了咋们中国传统十二生肖元素，可谓是我们整个项目景观精髓和点睛之笔。动线：中轴景观带——1号院（A型样板房）销售道具：晴雨伞，资料夹销售说辞：（关键在于和用户沟通）为了让业主在充足享受青城山自然资源同时体会到现代建筑技术带来使用早晨舒适性，我们在建筑材料选择上也花费了极大功夫。尤其值得一提是，建筑外墙装饰和景观装饰采取了产自云南腾冲天然火山石，火山石是一个新兴绿色环境保护建材，该材料是火山喷发过程中岩浆形成，无辐射，不风化，不退色，不仅让你物业多年后仍然保持现有陈色，而且极符合大家自然需求。和一般外墙使用装饰材料PK砖相比，火山石给人视觉感觉自然、柔和，晴天和雨天也全然不一样，四处表现出一个低调奢华。墙体采取了35mm厚胶粉聚苯颗粒外保温，含有保温，节能效果。在屋面上使用了拉法基水泥瓦和4mm厚SBS改性沥青防水卷材两道防水处理，确保了屋面防水效果。卧室、客厅等均采取了中空玻璃，断桥隔热铝型材设计，大大降低了传热系数，含有很好保温节能效果。部分户型顶层均增设了丹麦威卢克斯窗，进口北欧松木大大确保了木材耐久性和抗外界环境影响能力，该窗排水板采取优异卷和工艺能够长久确保其水密性，优异密封双层中空玻璃含有良好隔音隔热效果。让居住者即使在晚上也得足不出户享受到青城山星辰美景。动线:中轴景观带——2号院（E型样板房）销售物料：晴雨伞，资料夹销售说辞：（关键在于和用户沟通及互动同事告诉用户更多销售信息）我们整个项目分2期开发，每期又分为二个批次，现在项目标一期一批次已于9月发售，销售均价约为9000元/平米，一期二批次16、17号楼部分房源也已经在5月前售完，销售均价约为10000元/平米。现在我们准备销售是一期二批次18-24号楼和15号样板楼2、3单元，面积区间从60-220平方米，一共有118套，包含有低层院落式住宅，叠拼和双拼别墅。其中包含紧邻中央景观带低层院落式住宅。100平米以上住宅关键是清水房，以满足大户型用户对装修个性化要求。100平方米以下住宅全部是装修房，具体装修标准和设备配置，我一会会带您去看样板区，到时，你还能够看到我们已经交房入住三个院子。因为底层带私家花园（且不一样位置花园面积不一样），三层带跃层，同时，不一样位置价差也较大，所以，现在价格范围为9500－13000元/平米。动线：1号院（露天吧）经返回至照壁处（上电瓶车）销售说辞：我们到销售中心休息一下，我给您准备一套完整项目资料，几位也到销售中心休息一下，喝点水。目标在于把用户带回销售中心，以争取和用户更多沟通机会，为逼单寻求机会。动线：2号院（E型样板房）——中轴景观带回照壁销售说辞：关键在于和用户沟通和互动，以求得到尽可能多用户信息。动线：乘坐电瓶车回到销售中心销售道具：资料夹，诚意认购单，签字笔，用户登记本物业配合：客服人员，茶水配合说辞：“不好意思，打搅一下，先生\女士请喝水。”销售说辞：关键目标在于解答用户疑问及逼单。您看刚才为您推荐户型您还满意吗？您现在来时机尤其好，我们现在处于一期二批次房源诚意排号期，现在您排号话，能够得到额外2%优惠，而且排号次序就是开盘选房次序。（最少3次逼单动作）销售动作：做好用户信息搜集（姓名，电话）动线：送用户至停车场销售说辞：我这边相关项目标新进展，我会立即跟您联络，您通常周末方便吗？（大约确定用户休息时间，方便稍后跟进约访工作开展）您今天疑问，我稍后会逐一确定，落实后我给您来个电话。（为以后电话联络做好铺垫。）您日常是早晨方便还是下午？（深入加强您会给用户去电话讯息，观察用户反应，判定用户遗留问题是真正关心从而造成影响用户下单原因，还是用户推脱借口.）物业配合：保安为用户开车门。配合说辞：“谢谢光临请慢走。”销售说辞：×先生\女士慢走，相关项目标任何情况您随时打电话给我，很快乐为您服务。目送用户车离开，统计下用户车型及车牌号。完成用户接待，立即完整现场来访用户记录表，做为用户认定标准。1.36月30日以后（新样板房开放）接待场地接待动线图接待动线销售中心——照壁——中轴景观带——1号院（A型样板房）或2号院（E型样板房）——经原路返回至照壁或——经E型样板房后院——中轴景观带——照壁——进入新样板房——上电瓶车返回销售中心销售说辞销售说辞动线：用户进入销售中心停车场物业岗位：礼仪岗保安物料：晴雨伞配合说辞：（敬礼）“先生\女士，您好，欢迎参观上善栖，看房里面请。”（敬礼）配合动作1：对讲通知销售中心“销售部，有×位用户到。”（A位置业顾问到销售大厅门口等候。）配合动作2：停车岗保安指导用户停车（标准手势），并为用户开车门，出太阳或下雨时，为来访用户撑伞，同行有女士时，优先照料女士。 配合说辞：“请不要将珍贵物品遗留在车上。”动线：用户抵达临时接待中心A位置业顾问：先生/女士，您好，欢迎参观“上善栖”，请问您是第一次来吗？我是置业顾问×××。里面请，手势指导用户至沙盘。沙盘介绍：物业配合：物业客服人员1名物料：茶水配合说辞：“您好，欢迎参观上善栖，请喝水。”销售道具1：资料夹，激光笔销售说辞1：“上善栖”项目在青城山山门南侧约1000米处，西面紧临106省道，北面和东软信息技术学院相邻，南侧是东软老师公寓和青城一览项目，东侧是置信芙蓉青城项目，从周围各个项目来看，对小区业主以后居住环境全部没有不利影响。从道路交通上看，现在已经通车使用有：1.成全部——全部江堰市区——青城山大桥——青城山；2.成全部——全部江堰二环路——岷江一桥——青城山；3.成全部—光华大道—温江—成青快速通道—青城山。以后还会有三条愈加快速便捷通道：1.从成全部出发，在成灌高速崇义站出高速，经彭清路（彭州到青城山快速通道，现在仅差岷江三桥还未建成）抵达青城山，比原有经全部江堰市区道路要节省约十多公里；2.从成全部出发，在成灌高速聚源站出口，经全部江堰聚源新城区，过岷江二桥和东软大道直达青城山（估计在今年10月通车，叫聚青路）。3.一个最关键交通是从成全部到青城山快速铁路，估计将在明年5月通车，到时从成全部到青城山大约只要半小时。成青快铁未来会和市区地铁2号线在高新西区实现同站换乘。伴随前山景区扩大和东软大道修建，新山门将建在宽80米东软大道上，到时上善栖到新山门距离大约只有500米，整个小区也将正式纳入关键景区，成为来往青城前山，后山，外山必经之地。销售说辞2：我们项目名叫做“上善栖”，取意上善之地，诗意栖居。整个项目占地227.34亩（约15万多平米），地块呈长方形，长约700米，宽约250米，计划容积率为0.5，绿化率50%，建筑密度21％，建筑高度13米，是一个低层院落式建筑群。整个小区前端是我们商业配套——“上善会馆”，是由6个围合院落组成，占地约22亩，建筑面积约4000平米，在前期设计时已经给以后经营做了充足考虑，全部商业室内空间全部能够加夹层，所以，最终商业服务面积能够达成7000平米。整个商业院落在住区前也能够深入降低106省道车辆对住区环境影响，一会我将带您参观已经启用3个院子具体服务内容。后面住宅区是由大小不等12个院落围合而成，院落内部间距最大达65米，最小也有40余米。每个院落全部有各自不一样景观设计和植物配置，住区中间是600余米中央景观带。现在住区已经有三个院子交付业主使用，一会我将带您实地进行参观并作深入介绍。动线：销售中心——照壁物业配合：电瓶车准备，电瓶车司机1名销售道具：晴雨伞，资料夹，电瓶车销售说辞1：在园林景观设计上，我们理念和大多数观赏性景观设计有所区分，给以后业主在院落里提供了很多公共交流空间，在以传统大院生活为创意背景设计前提下，结合青城山特有自然植物资源，以高大乔木为景观骨架，因地制宜选择灌木，鲜花，草坪，经过石桌、石椅、绿廊、凉亭、水体等小品穿插，同时，配合小区西高东低缓坡地势，借鉴中式园林“有限空间，无限视觉”设计理念，强调建筑也是景观，建筑和景观相互借景效果，展现不一样空间，不一样角度，移步换景视觉改变。（设计引导性问题：1.请问几位今天是专程到青城山看房呢？还是常到青城山爬山途经我们项目呢？2.您关键是考虑度假时居住还是投资呢？3.您是准备自己住还是给父母（儿女）购置呢？）依据您情况我为您推荐×户型和×户型，我带您到房子里面感受一下。销售说辞2：（电瓶车行驶至入口桢楠大道）我们现在在项目主入口处桢楠大道上，桢楠大道以大型桢楠形成纵深道路，将人视觉和行走路线导入小区主景墙。两边市政园林经过地形改造以造坡、塑石方法，形成一个疏密有度绿色屏障，为入口处商业提供良好景观背景。贯穿市政花园是一条曲觞流畅水渠，将道路和绿化天然隔离，并将这块绿意盎然草坪自然纳入上善栖商业气氛中。草坡上自然点缀高大乔木，朴树、银杏、皂荚等。销售动线：电瓶车抵达照壁处（下电瓶车）——中轴景观带销售道具：晴雨伞，资料夹销售说辞（需加入照壁介绍）：我们现在在项目标中轴景观带，您看，整个中轴景观带由西向东贯穿整个项目，整个景观带以珍贵成年银杏为根本，配合了咋们中国传统十二生肖元素，可谓是我们整个项目景观精髓和点睛之笔。动线：中轴景观带——1号院（A型样板房）销售道具：晴雨伞，资料夹销售说辞：（关键在于和用户沟通）为了让业主在充足享受青城山自然资源同时体会到现代建筑技术带来使用早晨舒适性，我们在建筑材料选择上也花费了极大功夫。尤其值得一提是，建筑外墙装饰和景观装饰采取了产自云南腾冲天然火山石，火山石是一个新兴绿色环境保护建材，该材料是火山喷发过程中岩浆形成，无辐射，不风化，不退色，不仅让你物业多年后仍然保持现有陈色，而且极符合大家自然需求。和一般外墙使用装饰材料PK砖相比，火山石给人视觉感觉自然、柔和，晴天和雨天也全然不一样，四处表现出一个低调奢华。墙体采取了35mm厚胶粉聚苯颗粒外保温，含有保温，节能效果。在屋面上使用了拉法基水泥瓦和4mm厚SBS改性沥青防水卷材两道防水处理，确保了屋面防水效果。卧室、客厅等均采取了中空玻璃，断桥隔热铝型材设计，大大降低了传热系数，含有很好保温节能效果。部分户型顶层均增设了丹麦威卢克斯窗，进口北欧松木大大确保了木材耐久性和抗外界环境影响能力，该窗排水板采取优异卷和工艺能够长久确保其水密性，优异密封双层中空玻璃含有良好隔音隔热效果。让居住者即使在晚上也得足不出户享受到青城山星辰美景。动线:中轴景观带——2号院（E型样板房）销售物料：晴雨伞，资料夹销售说辞：（关键在于和用户沟通及互动同事告诉用户更多销售信息）我们整个项目分2期开发，每期又分为二个批次，现在项目标一期一批次已于9月发售，销售均价约为9000元/平米，一期二批次16、17号楼部分房源也已经在5月前售完，销售均价约为10000元/平米。现在我们准备销售是一期二批次18-24号楼和15号样板楼2、3单元，面积区间从60-220平方米，一共有118套，包含有低层院落式住宅，叠拼和双拼别墅。其中包含紧邻中央景观带低层院落式住宅。100平米以上住宅关键是清水房，以满足大户型用户对装修个性化要求。100平方米以下住宅全部是装修房，具体装修标准和设备配置，我一会会带您去看样板区，到时，你还能够看到我们已经交房入住三个院子。因为底层带私家花园（且不一样位置花园面积不一样），三层带跃层，同时，不一样位置价差也较大，所以，现在价格范围为9500－13000元/平米。动线：1号院（露天吧）经返回至照壁处——经中轴景观带进入新样板展示区销售说辞：下面我们去参观一下我们实体样板房。动线：看房通道门口——乘电瓶车返回销售中心物业配合：电瓶车岗，电瓶司机，晴雨伞，对讲机销售说辞：我们到销售中心休息一下，我给您准备一套完整项目资料，几位也到销售中心休息一下，喝点水。目标在于把用户带回销售中心，以争取和用户更多沟通机会，为逼单寻求机会。动线：2号院（E型样板房）——中轴景观带回照壁销售说辞：关键在于和用户沟通和互动，以求得到尽可能多用户信息。动线：2号院（E型样板房）——中轴景观带回照壁——新样板展示区销售说辞：下面我们去参观一下我们实体样板房。动线：看房通道门口——乘电瓶车返回销售中心物业配合：电瓶车岗，电瓶司机，晴雨伞，对讲机销售说辞：我们到销售中心休息一下，我给您准备一套完整项目资料，几位也到销售中心休息一下，喝点水。目标在于把用户带回销售中心，以争取和用户更多沟通机会，为逼单寻求机会。动线：经商业A区返回销售中心销售道具：资料夹，诚意认购单，签字笔，用户登记本物业配合：客服人员，茶水配合说辞：“不好意思，打搅一下，先生\女士请喝水。”销售说辞：关键目标在于解答用户疑问及逼单。您看刚才为您推荐户型您还满意吗？您现在来时机尤其好，我们现在处于一期二批次房源诚意排号期，现在您排号话，能够得到额外2%优惠，而且排号次序就是开盘选房次序。（最少3次逼单动作）销售动作：做好用户信息搜集（姓名，电话）动线：送用户至停车场销售说辞：我这边相关项目标新进展，我会立即跟您联络，您通常周末方便吗？（大约确定用户休息时间，方便稍后跟进约访工作开展）您今天疑问，我稍后会逐一确定，落实后我给您来个电话。（为以后电话联络做好铺垫。）您日常是早晨方便还是下午？（深入加强您会给用户去电话讯息，观察用户反应，判定用户遗留问题是真正关心从而造成影响用户下单原因，还是用户推脱借口.）物业配合：保安为用户开车门。配合说辞：“谢谢光临请慢走。”销售说辞：×先生\女士慢走，相关项目标任何情况您随时打电话给我，很快乐为您服务。目送用户车离开，统计下用户车型及车牌号。完成用户接待，立即完整现场来访用户记录表，做为用户认定标准。第六部分百问百答（此部分需甲方确定）一、开发商及设计单位背景1、请问该项目标发展商是哪家？曾经开发过什么项目？答：发展商是四川亿兴置业发展，是大连亿达集团旗下一家子企业，亿达房地产集团含有一级开发资质，累计开发面积已经超出500万平方米，在大连有亿达广场亿达国际新城、青云林海、青云映山、期望大厦等，在沈阳有唯美品格、山地艺墅等，在北京东三环三元桥旁有圣元中心，同时分别还跟香港瑞安集团和美国摩根大通企业在大连、北京、青岛、南京等地联合投资开发了多个房地产项目。在成全部，亿达集团和东软集团联合投资了成全部东软信息技术学院（另外两所分别是大连东软信息技术学院和广东南海东软信息技术学院）。四川亿兴置业发展开发地块就和青城山成全部东软信息技术学院及青城山软件园紧邻。2、你们项目标建筑设计单位是哪家？答：是四川省建筑设计院第三所，“芙蓉古城”和国色天香中国馆是其含有代表性中式风格设计产品。建筑外立面设计单位是成城市雅仕达建筑装饰工程有限责任企业，其代表项目有成全部清华坊、广州番禺清华坊、北京优山美地别墅等。该单位不仅有丰富现代中式建筑设计经验，还有丰富施工经验，我们一组团将由该单位进行建筑外立面装饰施工，将其设计意图愈加好地转变成实际结果，同时也作为后续施工样板。3、你们项目标园林设计企业是哪家？答：是成全部海明一川环境艺术，关键业绩为：成全部花样年、诺丁山、南充澳斯汀小镇、滨江名城、重庆泳澳国际等项目。景观施工单位有四川省青铜时代艺术工程、成全部一品环境艺术、成全部友爱园林等施工单位。该项目标总平及景观工程投入达2500万元以上，单方造价达350元/平米以上。4、请问你们项目标承建商是哪家？答：成全部建工工程总承包有限责任企业5、请问你们物业企业是哪家？答：成全部亿兴物业企业二、项目区域位置及配套1、请问你们项目在什么位置？答：项目在青城山前山门南侧约1000多米，处于106省道东侧，北侧紧邻东软信息技术学院及青城山软件园，东侧为计划道路和成全部青城置信房地产开发开发“芙蓉青城”房产项目，南侧是东软老师公寓和四川天府汇城置业項目“一览”2、请问你们项目标交通是否便利？从成全部到青城山可坐哪路公交车？要用多长时间？答：您能够在成全部新南门汽车站乘坐到青城山车，在青城山前门下车后步行十分钟即可抵达我们项目。也可在茶店子乘坐到全部江堰车，抵达全部江堰后再转乘102路公交车抵达项目门口。公交车从全部江堰抵达项目大约需要半小时车程（因为从成全部到全部江堰道路有较多选择，所以时间不好确定，通常情况下需要约1小时）。3、自己开车到青城山有何线路？答：现在有：成全部——全部江堰市区——青城山大桥——青城山；成全部——全部江堰——岷江一桥——青城山。成全部—光华大道—温江—大观—青城山。以后会有三条愈加快速便捷通道，一条是从成全部出发，在成灌高速崇义经岷江三桥抵达青城山（经过翠月湖周围），另一条是从成灌高速聚源出口，经全部江堰新城区，东软大道直达青城山。从成全部到青城山快速铁路估计将在5月通车，到时从成全部到青城山大约只要半小时。4、成灌高速是怎样收费？答：从成全部到全部江堰成灌高速路段收费标准是20元/次，以后从崇义和聚源直接抵达青城山费用还未确定。5、项目周围有没有其它经济快捷线路往来成全部？答：（1）、老成灌公路－全部江堰－青城山。（2）、沙西线－唐昌－安德－老成灌公路－全部江堰－青城山。（2）、高新西区－郫县－友爱－安德－老成灌公路－全部江堰－青城山。（4）、崇州－街子－大观－青城山。6、请问你们项目周围是否还有其它配套设施？答：我们项目临106省道有4000平米左右商业区，估计在6月左右投入使用，包含会所，餐饮，娱乐，客栈，游泳池等设施，愈加方便您居住生活。在我们项目标斜对面（青城阳光北侧、106省道西侧）会新建一个中国最大，投资超出4000万道教文化博物馆。博物馆将含有多个功效，如世界文化遗产保护示范，道家文化、仙学文化研习；古蜀文化、太玄友好思想特色展示；养生长寿文化体验；武术健身体验；音乐艺术陈列展示和体验；道教文学体验；道教民俗展示和体验等。那里，您会感受到中华道教和仙学文化精髓所在，博物馆建成，也促进了中外道教文化交流和传输。而项目西侧环山渠以内，拟建一所国医养生馆，利用青城山独特地理，气候优势，结合有中国国粹之称中医理疗，提供特色养生保健服务。项目北侧房产项目青城白鹭洲旁边，有一所五星级温泉度假酒店（豪生国际酒店），这对喜爱登山人群，尤其是冬季来青城山消费者含有十分关键服务功效。在项目标东南面还有一个芒城遗址：它是1996年由成城市文物考古工作队和全部江堰市文物局确定一处关键史前城址。该遗址面积达10万平方米，由内外两个城圈组成城垣造型，在同类史前城址中极为罕见。在1996年试掘中，出土了很多距今40以前陶器和石器，在中国外引发轰动。该发觉被评为“1996年全国十大考古新发觉”。古蜀先人全部选择在此居住，可见这里风水也是绝佳。其它配套和休闲设施：因为我们集团是紧邻成全部东软信息技术学院两个股东之一，所以，学院足球场、网球场、篮球场等各项运动设施、食堂、图书馆、超市等多种服务设置我们业主以后全部能够共享使用。其它还有青霞小学和待建艺术院校、医院（青城山医院关键是以保健医疗为主，假如业主有什么重大疾病，肯定全部会选择成城市内三甲医院）、双语中学、幼稚园、长途车站等。7、请问你们项目周围生活方便吗？有没有菜市？答：在青城山镇（合并前分别为青城镇和青城山镇）有菜市、卫生院、邮局等等，配套还是比较完善。伴随取得国家5A景区称号后政府大力投入和周围项目标逐步交房入住，该区域多种生活、服务配套将逐步愈加完善。8、你们项目周围没有医院，看病怎么办？答：计划有，依据青城山特点，医疗设施关键是以疗养康复性医院为主，真正比较严重疾病，用户肯定会到成城市区诊疗。9、听说青城山要重新修建一条上山道路，你们知道修在什么位置吗？答：现在东软大道将扩建成80米景观大道，东接青城山，往西和新建环山大道相交（该道路年底前通车，从106省道中兴镇到大观镇，降低了过境大型车辆对前山景区影响），然后经过全部江堰新城区和成灌高速聚源出口相接。10、你们项目紧邻106省道，会不会有噪音和灰尘污染？答：不会，今年年底新环山大道通车后，全部经过青城山车辆除旅游车和私家车外，全部必需从环山大道上经过，车流量降低能够有效避免噪音和灰尘污染，我们住宅和106省道间有4000平米商业部分，建筑和绿化本身就对噪音和灰尘起到了一定过滤作用，而且我们全部窗户（厨房、卫生间外）全部是采取中空玻璃，含有良好隔音和保温作用，您大可无须为此担心。11、你们项目离立即修建新山门有多远？答：新山门接东软大道，离我们项目约500米距离，现在新山门所在新上山大道在106省道以西已经通车。12、你们项目周围有没有高级次餐饮配套服务？（上善会介绍）答：三、项目计划1、请问你们项目总体计划和设计理念是什么？答：为了充足利用项目所处青城山独特自然、人文资源，在计划设计上致力于打造一个含有优美自然景观和浓郁人文底蕴精品度假型住宅。户型建筑面积关键为60㎡－120㎡低层院落式住宅，中心景观带有少许220平方米左右（含近40平方米地下室）双拼别墅。总平计划上经过建筑围和成12个院落，并将花园、天井、青砖、黛瓦、白墙等中国传统建筑符号和现代住宅设计手法完美结合，演绎出一方掩映在青山绿水间现代中式风格山居庭院（街、巷、院、照壁、回廊、天井、青砖、黛瓦等是含有代表性中式元素，而现代住宅设计手法关键是利用现代居住理念、习惯、新技术、新材料、新工艺深入提升传统居住空间使用舒适度。）充足考虑了作为“休闲度假居所”所含有实际生活功效和传统“第一居所”差异性，在户型设计上将户内和户外有机地联动起来，确保户户有花园（露台），部分户型还拥有内院天井，并采取因地制宜选材，在小区外墙装饰材料、景观营造、植物配置、园艺小品等各个方面全部表现出项目标品质追求和文化内涵。2、请问你们小区共有多个出入口？答：现在设有两个出入口，一个在省道106方向，一个小区南侧（东软老师公寓对面）。在商业区域和住宅区域之间设有一个住宅主入口，将外来车辆和小区业主车辆进行有效分隔。从小区住宅入口进入后，小区车行道关键设在院落外测，车辆关键靠围墙停放，车位之间采取种植树木来进行遮阳，中心景观带和各个院落空间关键以步行穿越为主。3、请问你们小区以后车位百分比是多少？是否有地下车库？以后车位是租还是卖？价位是多少？答：我们小区没有地下车库，全部是地面就近停车，考虑到每户全部有私家车，固定停车位和临时停放（关键车行道路宽度为6米，夜间能够进行临时停车）数量和房屋数量能够达成1：1左右。以后地面车位是出租，具体租金多少，现在还没有确定，不过收费标准一定会依据当初实际情况，报物价局审批后才能够定下来。4、请问小区容积率、绿地率、建筑密度和楼间距是多少？答：小区容积率是0.5,建筑密度是21﹪,绿地率是50﹪，小区每个院落楼间距大多在40米以上。5、现在很多小区即使绿化率是比较高，不过全部是大量草地或是硬质铺地，树木全部很细小，你们绿化以后会不会也是这么？答：我们一期已经交房了，呆会儿我们能够去看看实景，到时候您就不会有这么顾虑了。（不会，在大连，大连亿达企业一直是排名前列品牌开发商，“上善栖”是大连亿达在成全部开发第一个楼盘，“上善栖”开发成功是否对于企业品牌塑造以和品牌延伸有着举足轻重作用，所以，我们在各方面投入能够说是做得十分到位了，绿化当然也是其中一个方面，况且，在青城山对于植物配置中高大乔木是有硬性要求，直径全部是在20CM以上。）6、请问小区商业和住宅是怎样分开？怎样确保小区住户安全？答：在商业和住宅之间会增设住宅区门卫系统，同时，住宅区设有周界红外对射和闭路监控系统，室内还设有紧急按钮和对讲系统直接连通控制中心。7、请问你们小区建筑风格是什么？答：项目充足结合当地地域特点，充足吸纳川西民居和徽派民居众多中式建筑精华，努力争取在原有中国民居文化上有所突破。在保持川西民居悬山屋顶同时，大胆采取新型屋面瓦、屋脊，突破性地将外墙材料使用于屋面，形成其独具特色现代中式建筑。8、请问你们产品设计和材料选择关键有哪些特色？答：1、户型设计特出舒适、实用，内部功效突出度假产品和城市住宅诧异。2、全部厨卫及房间全部能够自然采光、通风。有前后花园、有大休闲平台，有天井（关键处理厨卫通风采光）、还有顶层天窗、室外花园、屋顶花园等等市内住宅无法满足功效设计。对于用户认为C户型进深较大问题，解释以下：1、因为我们计划条件原因，要满足相关指标，我们户型开间基础全部在7.5－7.8米，C户型面积较大，肯定会增加房屋进深。3、C户型在园区最终中心景观地带，入口处是院落景观，客厅外是中心景观带，为了让室内兼顾前后景观，肯定会在室内形成一个较长过道。4、C户型各个房间全部要自然通风采光，所以增加了中间天井，这也带来户型进深增加。5、产品外装饰品质较高，有产自云南腾冲火山石面砖、有丹麦世界第一品牌天窗——威卢克斯、有法国世界第一品牌——拉法基屋面系统。9、请问你们产品类型有哪些？答：四种户型、三种类型低层院落式住宅（A、D型），A型一梯两户，D型一梯三户，1－3层各为一户，三层为跃层；叠拼型住宅（C型），一梯两户，1层为一户，2－3层为一户；双拼别墅（E型），1－3层为一户，带独立地下趣味空间。10、请问你们各个户型层高是多少？答：A型标准层高度为3.0米，坡屋顶起高1.55米，最高为4米。（基础上为净高）C型标准层高度为3.0米，坡屋顶起高3.1米，最高为4.1米。（基础上为净高）D型标准层高度为3.0米，坡屋顶起高1.37米，最高为2.85米。（基础上为净高）E型标准层高度为3米，坡屋顶起高2.4米，最高为4米。（基础上为净高）。11、请问你们园林设计有什么特色？答：在园林景观上，设计者营造是一个和青城山自然风光相融合写意空间。以高大乔木做为景观骨架，因地制宜选择灌木，鲜花，草坪，小品，水体，配合小区西高东低缓坡地势，展现不一样空间，不一样角度，移步换景视觉改变，借鉴中式园林“有限空间，无限视觉”设计理念，强调建筑也是景观，建筑和景观相互借景效果，每家私家花园全部被我们精心打造公用绿化带所包围，确保其在视觉上相互延伸，自成一体。12、请问一楼有私家花园吗？面积有多大？答：我们项目标一楼全部有私家花园，面积依据所处位置不一样而大小不等。私家花园围墙高度为2.4米，尤其是前花园采取新奇高低双层墙设计，既给住户带来充足私家领域感觉，又能把私家花园和园区公共景观相互自然融合。13、花园围墙外立面是用什么材质？答：为了确保我们项目标品质，我们花园围墙也是用火山岩和沙坝黑等石材。14、花园是用实墙分阁吗？这么感觉好象有点压抑？答：花园是用实墙分隔，这么做目标是为了确保您私密性，在围墙上经过高低双层墙组合和实墙和绿篱搭配，使住户视线并不被阻挡，使花园内外景观愈加好地相互融合，同时也强调移步移景效果。15、天井中间两户之间围墙是实墙分割吗？上面会否有镂空？答：是用实墙分割，只封到一层顶部。上面没有镂空。二层过道会采取竖窗造型来降低对视干扰。16、小区商业和住宅之间有多宽？答：宽度基础全部在17米以上。17、小区车道宽度是多少？住宅和小区围墙距离是多少？答：车道宽6米，住宅和围墙距离是18.5米左右。18、项目标总占地是多少？共多少户？公摊率是多少？答：227.34亩，共768户，分三期开发公摊率还没有出来。19、项目标商业部分是怎样计划？会不会对住户产生影响？答：我们之所以将商业计划在106省道旁，就是为了愈加好确保住宅私密性，而且在商业设计上我们考虑是院落式商业组团，这么既能够确保各个业态商业组团互不影响，又能够确保商业喧闹不影响住户，这种设计是十分科学。因为商业高度只有7米，而且商业和住宅之间也有18米以上距离，所以不会对住宅有任何影响。20、请问一楼私家花园前后院全部能够进吗？答：只能以前院进，这么有利于您私密性。21、相关交房后室内改造、拆墙等：我们是框架