碧桂园沪苏区域泗阳项目启动会

内部资料严禁外传

沪苏区域泗阳项目启动会

泗阳项目管理部

2017年1月22日说明1、投资回顾，明确投资意见表上供货要求，如货量、时间2、以销售铺排时间节点和财务资金运做要求为依据，报建、工程力争满足要求，以实现双享利益最大化3、明确内控开盘、开放时间节点及招标、采购、出图时间安排4、策划展示区，首推货量区的布置与开工建设要点5、核实工程数据、营销数据、财务数据的正确性与完整性项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

目录统计数据来源：无锡市2015年统计公报泗阳县泗阳隶属于江苏省宿迁市，生态环境优越，宜居性强。史上伟大工程“京杭大运河”贯穿泗阳，目前仍在正常通航。宏观经济指标2015年户籍人口(万)107常住人口(万)84城区常住人口(万)45GDP（亿）/增速362/10.1%人均GDP（亿）/增速43072/9.42%财政收入（亿）/财政支出（亿）61/69城镇居民人均可支配收入（元）21720城乡居民储蓄存款（亿元）/人均174/23623社会消费品零售总额（亿）88.88固定资产投资（亿）/增速336/18.6%房地产开发投资（亿元）66全县商品住宅销售面积（万㎡）100平均交易价格（元/㎡）3749全市汽车拥有量62648存款50万以上人数/已建成双向四车道北京路淮海路众兴路泗阳核心商圈上海路商圈主城区板块高层毛坯：4200-5000元/㎡小高层毛坯：4500-5800元/㎡城西板块高层毛坯：3500-4300小高层毛坯：4200-5200城东板块高层毛坯：3500-4200元/㎡小高层毛坯：4000-4600元/㎡城南板块高层毛坯：3800-4100元/㎡小高层毛坯：4300-4800元/㎡汽车站

经济开发区泗阳县政府人民南路上海南路商圈：3分钟汽车站：5分钟开发区：8分钟第一人民医院医京杭大运河城南医院医商南外环线红星美凯龙城厢镇来安乡泗阳城南共有人口约40万，其中城厢镇（4.75）、中扬镇（5）、李口镇（5）、卢集镇（3.8）、新袁镇（4.57）、高渡镇（4）、裴圩镇（6）、来安乡（6）、屠园乡（3.45）商泗阳城南商务中心泗阳县交通便利，盐徐高速贯穿泗阳县城区，目标地块距盐徐高速口约7.5km，车程约7分钟，周边还有京沪高速、宁宿徐高速等多条高速线。徐宿淮盐高铁西起徐州东站，经睢宁县、宿迁市、泗阳县、淮安市、阜宁县、建湖县，终至盐城，正线全长316公里，时速350km/h，预计2019年建成通车。三年后泗阳进入高铁时代泗阳大地上的第一条高铁一、项目概况-区位交通已建成双向四车道北京路淮海路众兴路

泗阳县政府人民南路上海南路园城市森林公园园城南500亩植物园京杭大运河泗阳实验实验小学小学泗阳实验初级中学、双语实验小学、国际双语幼儿园周边教育配套现状【最好】泗阳实验小学，2km，车程4min【最好】双语实验小学，0.5km，车程1min【最好】泗阳实验初级中学，0.5km，车程1min【最好】国际双语幼儿园，0.4km，车程1min图例：当地最好学校

当地其他学校一、项目概况-周边配套哥伦布广场乐天玛特500亩植物园大型儿童游乐园泗阳大桥大润发一、项目概况-周边配套实景

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二占地：258亩容积率：1.43地价：60万元/亩总价：1.6596亿元楼面地价：652元/㎡供地计划：2016/12是否可提前预售：是是否可规划变更：是是否可调整户型：是建筑密度：30%建筑限高：无90/70:无商业比例：5%是否符合土规：符合是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：是京杭大运河古黄河城南500亩植物园二、投资回顾-地块基本信息事项是/否描述城市是否存在富裕人群、潜在客户是泗阳经济基础好，产业丰富，富有人群比例较高，酿酒、食品加工、机械电子、纺织服装、电光源产业、绿色能源等产业规模较大，洋河酒业及其产业链尤为发达。交通是否便捷是目标地块距主干道人民南路仅200m，5分钟内即达泗阳核心商圈区位是否被有钱人认可是拥有京杭大运河、黄河古道双重河景资源，南临500亩植物园，景观资源极其丰富，且与核心商圈仅一桥之隔。是否良好学区资源是泗阳双语实验小学、泗阳实验初级中学、国际双语幼儿园二、投资回顾-总结-劳斯来斯可行性分析主力客户层次主力客户层边际客户层核心客户：返乡客户、私营业主、企业干部、公务员需求：此类人群对单价及总价不敏感，追求小区定位、品质、品味及物业管理。价值取向：追求高品质，会选择符合其身份地位的小区。重点客户：核心区外溢需求：该类人群主要出于提高生活质量这一目的，在城中有房，但已无法满足其对生活的要求。价值取向：改善生活质量偶得客户：周边乡镇富裕人群需求：该类人群主要出于提高生活质量、结婚、孩子上学等目的，对总价承受能力有限。价值取向：生活、结婚、学区目标客户：公务员、企事业单位高级职工、私营业主、开发区企业中高层领导。客户年龄段集中在30-45岁，经济基础良好。二、投资回顾-客户定位

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二三、营销策略—房地产数据时间泗阳县近三年住宅用地成交（全城）成交面积（亩）可开发建面（万㎡）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）2014313177092376201510362049347520161419.507283171871合计5586.50712573561722分析：随着土地供应呈下降趋势，未来短期内商品房供应量降低。三、营销策略—房地产数据商品住宅数据土地数据年份

施工面积（万㎡）竣工面积（全县）年终市场存量（万㎡）年新增供应量（万㎡）销售面积（万㎡）销售金额（亿元）成交均价（全县）成交均价（主城区）成交面积（亩）成交均价（万/亩）2016131911271061325138574257308712015123941539611543375441569601682014180761729710038385938951800136泗阳近3年年施工面积、市场存量不断降低，目前全县去化周期已降至不足14个月。泗阳近3年住宅用地出让规模呈锐减趋势，2016年截至目前出让308亩，仅为2015年32%。三、营销策略—竞品概况1、运河名门府占地210亩建面62万方容积率3.61产品类型：高层（毛坯）均价：4600-5500元/㎡最新开盘时间：2016-10-2销售情况：10月2日加推房源320套，加推当天去化近7成，目前去化已超9成，其中140以上大户型产品加推当天去化超80%。2、世纪广场占地35万方建面10.2万方容积率3.0产品类型：多层、高层（毛坯）均价：4850元/㎡最新开盘时间：2016-7销售情况：共推售650套，已认购402套，去化率61.8%。3、新城市花园占地120亩建面18万方容积率2.12产品类型：小高层（毛坯）洋房：4100元/㎡最新开盘时间：2016-8-16销售情况：共推985套，已认购766套，去化率77.8%。4、佳源·巴黎都市

占地63万㎡建面22万容积率2.85产品类型：小高层、商铺均价：4600元/㎡最新开盘时间：2016-10-18销售情况：基本清盘，目前在售沿街商铺，均价15000元/㎡，交3万抵6万。目标地块②①③④小结：1、现状市场以毛坯产品为主，三室小户型较为畅销，市场别墅及大户型较为稀缺。2、项目最强竞品运河名门府，均价在4600-5500元/㎡（毛坯），并处热销中，区位、环境较受市场认可。竞品名称规模(亩)容积率产品类型均价最新开盘时间去化情况产品品质运河·名门府210亩3.61高层、商铺（毛坯）4600-5500元/㎡2016-10-2至今已售1156套（约12万方），约占本期总货量90%。（月均去化约80套）学区房，运河水岸大宅，紧邻泗阳运河印象文化广场及花园口闹市区，区域认可度较高世纪广场35万方3.0多层、高层（毛坯）4850元/㎡2016-7共推售650套，已认购402套，去化率61.8%。学校、医院新城市花园120亩2.12小高层（毛坯）4100元/㎡2016-8-16共推985套，已认购766套，去化率77.8%。学校、医院

佳源巴黎都市63万㎡2.85小高层、商铺（毛坯）洋房4600元/㎡，商铺15000元/㎡2016-10-18共推512套，已认购381套，去化率74.4%集住、购物。、休闲。教育、餐饮与一体，具有浓郁欧式风情的高尚公园景观住区。三、营销策略—竞品分析18（1）竞品与目标地块基本数据对比三、营销策略—竞品对标对比项目运河·名门府目标地块占地210亩276.6亩容积率3.611.43建筑面积62万m228.29万㎡每亩地价55万/亩60万/亩楼面地价600元/㎡652元/㎡当前售价/定价高层均价4600元/㎡，一线临运河高层均价5500元/㎡多层5800、中高层5300、双拼8100首期开盘时间2014年1月2017年5月累计销售17万㎡——待开发+销售33万㎡——19（2）竞品与目标地块结论对比三、营销策略—竞品对标评价项目运河名门府目标地块对比结果交通区位桃源南路与滨河大道交叉，3分钟市中心商圈交通方便、距离老城区花园口闹市区约950米，距离市中心约3.5公里。☆☆周边配套老城区商业中心区域，紧邻运河公园，比肩爱园公园京杭大运河、古黄河交界处的美丽生态小岛，毗邻500亩生态植物园、儿童游乐场、妈祖庙☆自然景观资源紧邻运河风光带京杭大运河风光带、500亩生态植物园☆☆开发商品牌泗阳开发商千亿房企地产十强☆☆☆规划高层、商铺、别墅小高层、大平层、别墅、商铺☆☆☆区内园林环境群山环绕、小区绿化较好七重立体园林，层次分别、四季时花☆☆区内配套60万㎡中型社区

集餐饮、住宿、健身、休闲等功能为一体、温水游泳池五星级凤凰俱乐部、商业街☆☆产品点评城中区，地段优越，交通便利、地处人民路商圈精装大平层、小面积度假别墅☆☆备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品三、营销策略—竞品对标项目名称竞品户型YJ140户型对标结果基本情况户型3房2厅2卫4房2厅2卫☆☆☆层高2.9米3米☆☆☆梯户比两梯四户两梯两户☆☆☆建筑形式高层高层☆☆☆面积情况建筑面积143平方米142平方米☆☆实得面积102平方米108平方米☆☆☆赠送面积12平方米22平方米☆☆☆赠送后得房率80%92%☆☆☆（3）竞品与目标地块产品对比运河·名门府我司YJ140户型备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品我司140方优势：1、同面积段我司比竞品多一个卧室，且4房中3房朝南；2、层高更高，空气流通性更好，体验更佳；3、三室朝南，日照资源更优，所有主要居室均尊享日照与景观视野；4、私家电梯厅入户，梯户比更大，私密感与尊贵感更佳。5、竞品层高为33层，我司层高为18层，得房率方面我司优势十分明显。三、营销策略—竞品对标项目名称竞品户型YJ180户型对标结果基本情况户型4房2厅2卫4房2厅3卫☆☆☆层高3米3.15米☆☆☆梯户比两梯四户两梯四户☆☆建筑形式高层高层☆☆面积情况建筑面积180平方米183平方米☆☆实得面积135平方米153平方米☆☆☆赠送面积18平方米20平方米☆☆☆赠送后得房率85%94%☆☆☆（3）竞品与目标地块产品对比运河·名门府我司YJ180户型备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品我司180方优势：1、我司产品比竞品多一个卫生间，生活舒适性更佳；2、我司户型更加方正，层高更高，空气流通性更好，体验更佳；3、竞品层高为33层，我司层高为7层，我司得房率远高于竞品。三、营销策略—竞品对标项目名称竞品户型YJ140户型对标结果朝向开间客厅朝向/面积/开间南/30方/4.2米南/25.2方/4.6米☆☆主卧朝向/面积/开间南/23.5方/3.8米南/21方/3.6米☆☆南向房间数量2个3个☆☆☆功能区分房间数3房4房☆☆☆阳台数2个2个☆☆卫生间数2个2个☆☆装修情况装修标准（元/平米）（毛坯）（精装）☆☆☆客厅/卧室（材质/品牌）（毛坯）（精装）☆☆☆厨房/卫浴（品牌）（毛坯）（精装）☆☆☆电器（品牌）（毛坯）（毛坯）☆☆价格单价55005600☆☆总价70万74万☆☆实得单价50005300☆☆（4）竞品与目标地块产品对比23三、营销策略—项目机会分析市场及对比竞品，项目机会点：1、泗阳整体市场库存缩减，城南区域短期无新增竞品；2、泗阳整体楼市品质偏低，无大开发商，改善型客户无法满足；3、泗阳市场在售项目主要定位为小面积三房，或多层、高层住宅，整体别墅市场较为稀缺，小面积别墅产品去化较快，局部竞品对比有优势；4、城南区域内，配套无明显优劣差异，交通便利，东西各临城市主干道人民路与上海路，北靠京杭大运河，水路两运及进城出城方便快捷，到达市区繁华区域直线距离近950米，到达新市中心仅3.5公里，车程5-8分钟，通达性好；5、城南市场，除近年桃源绿岛、南岸明珠有市场发声，暂无其他项目，且无强势房企，进取欲望不足，市场形象扭转有望。三、营销策略—项目定位购买力：持续稳定或上升的购买群体地域：履盖全市，周边镇区消费观念：追求生活品质、注重品牌形象在外接受教育回流人群广泛接触外界信息的企业主思想开放，有追求的新青年，富二代私营业主大型企业白领行政事业单位公人员市场需求品牌需求更高品位生活更好居住环境舒适感：厌倦浮躁，追求舒适稀缺感：占有稀缺、炫耀身份感：渴望尊贵地位给您一个五星级家/敬献有成就的人强调“奋斗”“感恩”“稀缺”追求“尊贵”“舒适”“健康”产品特色稀缺、尊贵、富人区运河畔、公园旁、湖景美宅面积115-260㎡洋房，双拼别墅177-257㎡洋房精装单价5300元/㎡，总价60-138万，别墅单价8500元/㎡，总价150-220万客户形象产品售价三、营销策略—策略要点攻心项目客户团队定位：区别传统豪宅的定位，着重“诗意”生活描绘，煮茶读字，推窗瞰景，触手可及。线上：去地产化营销，从情怀入手，直击客户心理。线下：联合政府、媒体等，利用交通、未来规划等利好，凸显板块价值。属性：聚焦70、80后已实现一定程度财务自由、追求生活品质的中产阶级，避免和竞品的同质化竞争。体验：举办别致小资的活动，满足客户暂时跳脱“眼前苟且”的文艺追求，形成圈层平台，实现口碑传播。销售：要求形象、穿着、言语气质佳，对项目认知及价值体系认知佳，在当地具有人脉储备及关系，具有深拓客的潜质。物业：拒绝高冷范，无论是现场环境打造，还是服务人员，形象，气质，都“暖心”、有人情味，让客户被感动。三、营销策略—推广思路

品牌立势期造势蓄客期开盘冲刺期1月31日签约4月22日产品发布会6月10日示范区开放6月24日项目开盘唤醒一座城市的期待形象落地荣耀再临，居者荣光看遍城市浮华，寻找心灵的栖居富贵之地、人脉之地，以无可替代的母城地位即将重新推上历史舞台。城市发展，历史更替，一个时代的荣耀、一代人光鲜的记忆即将重新唤醒宣讲重点：城市的发展、变迁，居住的改变，引出项目形象和置业定位为泗阳划时代情怀落地，梦想生根抛却过往，为新时代干杯事业有成不必委屈自己及家人，为自己，为家人倔强一次，为人生放纵一回，过去已成过去，新时代已降临宣讲重点：稀缺、梦想住区、身份感、投资属性两个世界一群人“心灵归属+产品力”导入一半运河，一半火焰；世界和而不同，这里相见恨晚；适度的规模、大小总价都合适、内外兼修的园林，高品质服务，千亿品牌精铸宣讲重点：规模、产品、园林、物业、品牌、一线湖景、同好圈层、投资属性一席碧桂园半壁泗阳人“价值认同+产品力”炒作大境藏丰饶，一户玲珑人家，集万千美誉；宣讲重点：淡化版块，凸显一桥之隔，淡化区位配套，凸显心灵高地，通过精神层面的欲望需求引领物理层面的产品价值需求一、项目概况三、营销策略—项目主要指标项目规划图主要技术经济指标一览表项目规划总占地面积17.7万平，建筑面积28.1万平，商业面积约9500平，主要规划小高层+别墅三、营销策略—销售计划产品户型面积段（㎡）2017年6月推售2017年8月推售2017年10月推售套数面积（㎡）金额套数面积（㎡）金额套数面积（㎡）金额（万元）（万元）（万元）洋房YJ115T11596110405850.42422783014749.9170

1955010361.5

YJ140140112165808310.41442016010684.872

100805342.4YJ1801821629121543.3

YJ260263

别墅BJ260S257

1025701665.3G41817710

17701433.7

814161146.9G41918210

18201474.2

1221841474.2商业

500

合计——24433782191123864799025434.72683492219990.4

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目总经理钱小飞项目副总经理未定工程部经理未定综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建土建工程师侯森、徐林工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等水电工程师刘哲成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建主管申永强营销经理曹林辉造价主管杨飞行政主管姚娜项目部组织策划项目部配置8人财务经理洪威四、前置策划-人员架构四、前置策划-合作项目管理合作项目规定动作情况项目名称合作方名称合作模式我司股权比例是否已发联系单成立董事会

日期召开董事会

会议日期

（含计划召开时间）工作交接会议

日期上传四项资料情况

（①会议纪要、②合作公司章程、③项目月报、④公司年报）备注泗阳碧桂园泗阳阳光置业有限公司股权合作55%否2017-03-102017-03-102015-03-10暂未上传

四、前置策划-合约主线（展示区内控）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1总承包工程已进场展示区议标暂定四川十五建2展示区绿化工程2017.2.10展示区范围顺茵已走BIP线上请示3展示区园建工程2017.3.15展示区范围议标暂定苏州朗地4铝合金门窗工程2017.3.1展示区范围议标暂定总包施工5样板房装修工程2017.3.20样板房议标暂定广东俊艺6样板房亮化工程2017.3.15展示区范围议标未定标7营销围挡、广告标识工程2017.2.10展示区范围议标暂定徐州大任责任人：工程-侯森合约-杨飞四、前置策划-合约主线（货量区）序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交招标进展1土石方工程2017.3.10一期招标未定标2铝合金门窗工程2017.3.20一期招标未定标3智能化2017.5.1一期采购指定厂商未定标4栏杆工程2017.8.30一期集团采购部B类甲指材未定标5消防工程2017.3.10一期招标未定标6园建工程2017.10.30一期招标未定标7绿化工程2017.10.30一期子公司顺茵8泛光照明2017.11,1一期招标未定标9市政供水2017.9.30一期政府垄断——10市政供电2017.9.30一期政府垄断——11燃气工程2017.9.30一期政府垄断——12电视、网络工程2017.9.30一期政府垄断——责任人：工程-侯森合约-杨飞四、前置策划-采购主线（展示区）供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件152017-2-112017-3-10甲指乙供铝合金、钢材等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖302017-2-202017-3-252外墙涂料302017-2-202017-4-13内墙涂料302017-2-62017-3-254反应型防水卷材302017-2-102017-2-205火灾报警及消防联动控制系统302017-2-102017-3-106电线202017-2-202017-3-207电缆202017-2-202017-3-20甲指（签三方合同）乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应四、前置策划-采购主线（展示区）序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1瓷砖302017/2/202017/3/202洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）302017/2/252017/4/103配电箱302017/2/252017/3/274灯具类402017/2/252017/4/105开关面板302017/2/252017/3/276中央空调302017/2/252017/4/107电器类（抽油烟机、其他）302017/2/252017/4/158路灯、草坪灯、高杆灯302017/2/202017/3/2110石雕、铜雕、仿砂岩雕602017/2/202017/4/2011户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）452017/3/12017/4/1512精装修类（门、木地板、浴室柜、橱柜）452017/2/252017/4/1013家具（样板房）452017/3/12017/4/1514饰品（样板房）452017/2/252017/4/15甲供责任人：工程-侯森区域-李焱设计部门输出成果完成日期产品研发院单体方案2017-1-13装修设计院售楼部装修材料表2017-2-20售楼部装修水电条件图2017-2-20售楼部装修施工图2017-2-25售楼部楼软装2017-2-25设计部门输出成果完成日期博意长沙分院板房施工图2017-2-10板房装修水电暖图2017-2-15装修设计院板房装修材料表2017-2-20板房装修水电条件图2017-2-25板房装修施工图2017-2-25板房软装2017-2-25展示区设计部门输出成果完成日期规划设计院示范区道路及管网图2017-2-25景观设计中心景观方案2017-2-10园建施工图2017-2-20水电结构图2017-2-20绿化施工图2017-2-20管网及景观设计部门输出成果完成日期规划设计院总平报建版2017-1-18总平施工图2017-2-20博意长沙分院货量单体施工图2017-2-28景观设计中心货量景观图2017-3-10货量区图纸四、前置策划-准备工作抓设计主线四、前置策划-管理保障

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求土地整合、办理施工许可证、交付备案，其中规划验收、质监、消防验收是重点开工报建手续办理按照江苏省宿迁市泗阳县相关要求预售条件按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。别墅完成至正负零，高层完成至结构四层限购/限价不限购抗震设防等级7级开发报建费用正在协调政府享受泗阳阳光置业有限公司，配套费减免优惠条件75元/平米五、报建策划-当地报建政策跟政府可以争取的优惠条件1、挂牌要求由竞得者完成景观绿化改造，并承担费用2、正在协调政府享受泗阳阳光置业开发公司，配套费减免优惠条件75元/平米3、雷评、环评协商缴费4、A地块不做充电桩5、货量现有预售条件为高层洋房需完成至四层，通过协调可以争取至±0预售重点+难点总平审查需加强与规划局的沟通协调、车位、绿化、及相关地方法规需及时了解土地整合跟紧政府、图纸出图速度、图纸审查速度关系到整体进度质监、安监、施工许可申报，较为繁琐，需提前做好准备明确预售条件、价格备案、资金监管等相关问题五、报建策划-重点、难点未取得施工许可证就已提前施工，存在被处罚的风险。报建需变更原有建设单位证件，重新报批，土地重新整合时间较长。审核较严格。五、报建策划-已开展的工作发改、规划、国土、住建、供电水、燃气、消防、资料获取主要事项完成情况确定设计、地勘单位A地块现场红线坐标详细地质勘探报告土地使用权合同规划设计报建方案图纸、文本等项目立项（原单位变更说明）工程部已完成确定房产开发资质代办单位以及房产资质办理已完成A地块已完成放线正在进行已完成29568平米初稿已有1月20日定稿（正在进行）原单位已有需要变更说明正在沟通环境影响评估，交通影响评估原单位已有需要变更说明走程序五、报建策划-报建关键节点完成规划设计条件国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证主要事项责任人：申永强完成节点时间备注2017年1月20日

土地变更土地整合2017年3月10日2017年2月10日A地块2017年3月20日2017年3月25日2017年3月25日

成本认证2017年4月25日总平面定案规划许可证办理招投标办理质监安监办理施工许可证办理消防图审查五、报建策划-两证策划施工图审查其他局办房管民防消防市政县政府规划专家立项人防设防防雷审图规费交纳配套费人防费白蚁防治规划技术服务防雷设计审查面积预测红线图、宗地图、土地证地勘审查勘察、设计进市备案设计单位负责人技术人员一览表全套施工图设计直接发包申请、代理公司安全生产考核合格证书工程预算书与施工组织设计直接发包手续施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案质监手续办（五方责任主体签字）安监手续办理（施工人员意外伤害保险）农民工工资保障金消防设计专篇及蓝图红线图用地许可证工程规划许可建设单位执照设计单位执照、资质、消防设计承诺书、消防设计文件立项、环评消防设计审核意见书或者联系单施工图审核报告建筑工程项目登记联系单

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二六、工程策划—里程碑计划

档案号:JS-SQBGY20160110领导签发:泗阳碧桂园2017年里程碑计划苑区图编号产品情况土地获取（摘牌或签订土地出/转让协议）规划设计方案确定开工开售竣工验收及备案交楼联合验收备注类型层数建筑面积（㎡）交付标准A地块展示区示范单位①综合楼2600.00豪装2017/3/152017/2/82017/4/252017-9-1（对外开放）————1、销售中心设置于综合楼首层。2、洋房样板房（YJ115T、YJ140、YJ180）设于1#楼三层。高层洋房YJ115T、YJ140、YJ180各一套1435.00精装A地块展示区非示范单位②1#高层洋房（YJ115T、YJ140、YJ180）188397.00精装2019/3/252019/3/30A地块首期货量区③高层洋（YJ140）共2栋2#、4#188960.00精装2017-9-16（开售）高层洋房（YJ115T）共1栋3#187360.00精装④高层洋（YJ140）共1栋5#184480.00精装2017/9/152017/11/25地下室-13260.00毛坯B地块展示区示范单位⑤别墅共3栋（BJ260S、B030、B029）1616.00精装2017/4/252017-9-1

（对外开放）————B地块展示区非示范单位别墅（BJ260S、B030、B029）共3栋33#-35#3616.00精装2017-9-16（开售）2018/12/102018/12/15B地块货量⑥别墅（G418）共4栋67#-69#、81#31416.00毛坯2017/7/202017/9/16别墅（G419）共3栋36#、70#、71#31092.00毛坯⑦别墅（BJ260S）共4栋80#、82#-84#32056.00毛坯2017/10/152017/11/25别墅（G418）共4栋63#-66#31416.00毛坯别墅（G419）共7栋37#-40#、72#-74#32548.00毛坯B地块货量⑧高层洋房（YJ115T）共5栋9#-12#、15#1847380.00精装2017/10/152017/12/232019/4/252019/4/30高层洋房（YJ140）共3栋8#、13#、14#1830240.00精装地下室-121284.00毛坯后续货量⑨高层洋房（YJ260）共3栋16#、18#、20#1726826.00精装2017/3/152017/2/8待定待定待定待定1、具体开售计划根据一期货量区（含示范区）销售情况确定。2、商铺具体推货计划根据销售情况确定。高层洋房（YJ115T）共1栋17#188280.00精装高层洋房（YJ140）共3栋6#、7#、19#1830240.00精装多层洋房（YJ180）共12栋21#-32#745360.00精装别墅（G418）共12栋52#-62#、86#34248.00毛坯别墅（G419）共16栋41#-51#、75#-79#35824.00毛坯别墅（BJ260S）共1栋85#3514.00毛坯地下室-17574.00毛坯商铺28959.00毛坯

注:（1）2018年春节为2018-2-16、2019年春节为2019-2-5；(2)预售条件：别墅需完成至正负零、高层洋房需完成五层结构（含地下室算一层结构）；制表日期：2017年1月22日期第①重点具体位置套数（m2）面积开工时间(内控)达预售时间(内控)可交付时间(内控)售楼处综合楼110502017-2-162017-6-282018-9-15第②重点产品型号交付标准套数面积（m2）开工时间达预售时间可交付时间示范区高层洋房YJ115T/YJ140/YJ1801412版装修34352017-2-162017-6-282018-9-15展示区非示范单位高层洋房YJ115T/YJ140/YJ1806183972017-2-162017-6-282018-9-15合计648832开盘货量产品交付标准套数面积（m2）金额（万元）开工时间达预售时间可交付时间首期货量区③洋房（18F）1412版装修16019580110232017-3-12017-6-282018-9-15车库毛坯--3260--合计1602406011023泗阳碧桂园开发计划示意图

A地块②①③六、工程策划-开工示意图定案时间：1月11日总建筑面积:约28万㎡总货值：15.1亿地价：60万元/亩计划开盘时间：2017/6/26

容积率：1.43总占地面积：258.4亩(A地块33.2亩、B地块225.2亩)首期推售货量：11.7万m2，6.45亿元签约目标：4.517亿去化率：70%B地块货量产品型号交付标准套数面积（m2）金额（万元）开工时间达预售时间可交付时间⑥别墅G418/G4191412版装修1425082089.82017/5/102017/6/282018/11/25⑦别墅BJ260S/G418/G41926514241652017/8/252017/10/12018/11/25⑧高层洋房YJ115T1412版装修41247380251112017/6/22017/8/12208/12/17高层洋房YJ1402163024016027地下室--毛坯--21284--合计66810716247392.8

后续货量产品交付标准套数面积（m2）开工时间达预售时间可交付时间⑨高层洋房1412版装修39065346待定待定待定多层洋房25245360别墅毛坯6211464地下室毛坯--7574合计700129744⑦⑥⑤第⑤重点产品型号交付标准套数面积（m2）开工时间达预售时间可交付时间示范区别墅BJ260S/G418/G4191412版装修612322017/2/162017/6/282018/11/25⑨⑧⑨B地块六、工程策划-开工示意图六、工程策划总包标段划分

A地块本栋总面积（m2）1#88322#50403#82804#50405#5040地库3260商铺7120汇总35492A地块综合楼B地块1、本图所示A地块及B地块①、②区域，总承包单位均为四川十五建。2、B地块剩余货量暂未考虑暂未考虑。B地块产品面积（m2）①高层洋房共8栋77620②别墅共23栋8882地下室21284合计107786①②B地块剩余货量六、工程策划—展示区临路（土方、总包施工）

道路原则：1、道路在场地内形成环路，尽量结合永久道路施工，路面标高控制比永久道路低20cm。2、临路尽可能设于建筑红线外。入口至展示区路面硬化，方便材料运输。3、其余场地内临路为现浇混凝土路面，宽度大于6米。道路开口行车线路施工道路样板房装修完成开工（样板区）正负零(样板区)主体封顶(样板区)家私饰品包装完美开放30天2017-4-152017-6-32017-6-92017-3-172017-2-1630天50天六、工程策划—展示区工期目标（区域内控）项目定案2017-1-114个月完美开放7天2017-6-157天首期货量（4栋高层洋房）节点控制六、工程策划-货量区控制节点（项目内控）2017-5-20达预售条件

2017-5-1±0完成2017-3-1开工备注：货量现有预售条件为高层洋房需完成至四层（通过协调可争取至±0预售），非关键节点，人员优先考虑增援样板区六、工程策划—项目难点未取得施工证的情况，提前动工的沟通问题；项目属合作项目，原开发单位签订合作协议后才可进场施工，工期较紧；图纸设计进度，是否能满足报建要求，特别是审图回复速度；项目所在地隔壁是已投入的学苑区，扬尘及夜间施工易受政府关注；项目成员新组建，各成员对公司下单流程不熟，直接影响下单机采购进度；因临近春节且本项目定案较晚，桩基工程受桩厂年前停产及节后复产影响，直接制约工期。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二七、财务策划—项目目标（项目内控）本期总地价：1.71亿本期面积：28.14万㎡每亩地价:61.8万/亩容积率：1.38楼面地价：672元土地获利倍数：0.49首次预售总货量2.68万㎡预计投入峰值0.22亿总可售面积28.14万㎡总收入：13.6亿（不含税）总支出：12.06亿（不含税）净利润总额:1.54亿IRR：40.7%净利率:11.31%自有资金回报率4146%成就共享奖金目标0.31亿回正时间2016-6-15成就共享达成时间2016-7-15按现在实际情况测算七、财务策划—财务资金策划七、财务策划—财务资金策划序号项目合计2017年2017年2017年2017年201820182018201820192019201920191季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流入

160,952.54

-

10,000.00

24,526.46

21,022.68

32,084.45

23,639.65

26,926.33

18,737.73

4,015.23

1销售收入

150,952.54

-

24,526.46

21,022.68

32,084.45

23,639.65

26,926.33

18,737.73

4,015.23

2贷款收入

10,000.00

10,000.00

二现金流出

145,665.54

17,310.65

3,763.90

16,413.26

14,922.98

13,304.84

21,482.26

10,659.01

10,740.11

8,191.77

9,905.92

16,127.47

2,843.371土地成本

47,759.75

17,121.73

-

-

7,454.82

8,016.34

15,166.86

-2开发成本

70,311.07

188.92

3,283.60

14,556.65

13,095.25

11,007.63

9,505.47

8,761.90

7,990.46

480.30

480.30

960.61

3销管费用

3,487.28

480.30

480.30

480.30

480.30

480.30

480.30

480.30

125.16

-

-

-5增值税附加、防洪费

7,479.58

764.52

655.30

1,000.11

736.88

839.33

584.08

-

1,014.14

-

1,885.236土地增值税

2,386.64

901.87

131.49

395.13

-

958.147所得税

3,641.22

461.79

542.13

666.80

609.62

577.49

783.40

8还贷支出

10,000.00

10,000.00

9其他支出

600.00

150.00

150.00

150.00

150.00

三净现金流量

15,287.00

-17,310.65

6,236.10

8,113.21

6,099.70

18,779.62

2,157.39

16,267.32

7,997.62

-4,176.54

-9,905.92

-16,127.47

-2,843.37四累计现金流量

15,287.00

-17,310.65

-11,074.55

-2,961.34

3,138.36

21,917.97

24,075.36

40,342.68

48,340.30

44,163.76

34,257.84

18,130.37

15,287.00七、财务策划—利润概览项目总金额（万元）整个项目金额（万元）双拼别墅多层洋房中高层洋房底商非人防地下室占地面积

184,402.00

46,060.00

33,143.48

92,198.52

13,000.00

-建筑面积

281,352.00

23,030.00

45,738.00

170,940.00

13,000.00

28,644.00可售面积

281,352.00

23,030.00

45,738.00

170,940.00

13,000.00

28,644.00含税单价（元）

5,365.26

8,100.00

5,800.00

5,300.00

9,000.00

1,212.12一、项目总收入

135,993.28

16,805.68

23,899.14

81,620.00

10,540.54

3,127.93

1销售收入

135,993.28

16,805.68

23,899.14

81,620.00

10,540.54

3,127.93不含税销售单价(元/m2)

4,833.56

7,297.30

5,225.23

4,774.77

8,108.11

1,092.00

2税收返还

二、各项支出总额

115,489.33

13,357.53

20,684.56

71,212.48

7,029.88

3,204.87土地成本

15,477.06

3,865.87

2,781.77

7,418.90

1,410.52

-行政事业性收费与前期工程费用

7,201.74

7