碧桂园集团苏沪区域太仓娄城资金策划会

沪苏区域娄城项目资金策划汇报人：沈凌云2016年08月01日2024/6/14一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容4项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划2024/6/14一、项目区位简介1、周边竞品区位简介要点：1距离沈海高速（G15)1公里以内；距离沪太快线朝阳路站1公里，20分钟接驳上海11号轻轨，每天56班。2、具备较好学区：项目学区为新区三小新区中学及实验中学；3、地块旁郑阳小学和中学正在规划中。2024/6/14一、项目主要经济指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡72720.72容积率2.153建筑面积㎡2071394楼面地价元/㎡

5669二核心经营指标1计划总收入万元

2194402计划总支出万元

1938573净利润万元

25583三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元

242162投资峰值万元730003年化自有资金回报率万元

94%4成就共享金额万元

3664备注：投资峰值包含土地款及契税71292万，工程类支出1708万。一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘交楼2016-6-14最高投入3650万2016-8-22016-8-032016-8-052016-12-102018-6-102018-6-15竣工1、土地款分期支付简介：16年6月6日支付土地保证金8727万，16年7月8日支付土地款35589.5万，16年7月19日支付土地款14894.59万，计划9月8日前支付土地尾款32080.9万，共计91291.99万（其中契税2659.99万）。2、项目分期开发简介：分二期开发，一期1-13#，60亩，二期14-19#，49亩。一、项目营销货量铺排及推售计划

推货节点第一次推售第二次推售第三次推售第四次推售第五次推售第六次推售合计推售时间2016-12-102017年3月2017年5月2017年7月2017年10月2017年11月住宅货值（亿元）11.012.032.032.752.79

-20.61面积（万㎡）8.121.531.532.072.07

-15.32商业货值（亿元）

-

-

-

-

-

0.600.60面积（万㎡）

-

-

-

-

-

0.300.30车位货值（亿元）

-

-

-

-

-

0.73

0.73个数

-

-

-

-

-

914

914总货值（亿元）11.012.032.032.752.791.3321.94当日去化（亿元）4.40.810.811.11.10.348.57当月去化（亿元）9.51.751.752.372.370.6218.37项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图沪苏区域娄城项目股权架构图娄城项目合作方式：非合作项目股东概况股东1股东2股东3股东4股东5股东名称上海新碧

集团投资区域投资股份占比

92.94%5%2.06%利润分配比例92.94%

5%2.06%每一天资金成本12.19万每一天管理费用6.61万元每一天天年化自有资金成本5.58万元每一天资金占用成本周期开发间接费用与销管费用总额8615万/项目开发周期1303天周期年化自有资金成本7265万/项目开发周期1303天娄城碧桂园上海新碧集团投资公司区域投资公司关键政策梳理—集团内部一、融资方式：前端表外融资、内部融资二、担保方式：表外融资不提供担保（仅可以对无息贷款担保）；内部融资：四证齐全、最高额度为资金峰值的70%，每期提款上限为不超过本期实际已支出金额；三、融资成本：表外不高于8%，内部融资年化6%可贷1年期；四、其他：前端融资视为集团自有资金，由集团统一操作，为避免增加年化成本，本项目取消前端表外融资。关键政策梳理—外部一、融资方式：表外融资条款与我司的要求还有出入（要求有担保、回购）；内部融资需要项目进度与外部开发贷的要求基本一致，需要四证齐全；二、商业按揭：首套房一般20%首付；2套房要30%首付三、公积金按揭：工程进度达到1/2方可办理准入手续；四、资金监管：政府要求按每平方4000元监控，已监控部分70%可用于支付工程款五、投资拿地阶段获得的优惠政策：暂无六、合作方特殊要求等：暂无关键政策梳理—太仓公积金按揭建议：公积金贷款准入需要达到主体结构50%，准入条件较为苛刻且业主办理后需轮候3个月方能放款，为保证回款效率，本项目不使用公积金贷款以及组合贷。

关键政策梳理—太仓商业按揭娄城项目情况：洋房贷款利率统一95折；商铺暂未售，银行对商铺按揭贷款持谨慎态度，可选择银行有限，需与银行进一步沟通，提前准备，避免影响商铺去化。

关键政策梳理—预售资金监控太仓市监管资金太仓做法：未达到进度节点的通过总包单位划出，达到进度节点立即申请降低监管额度，快速回笼资金。专项策划方案—外部融资项目明细

备注贷款银行未定多银行接洽中申报金额6亿元覆盖资金峰值70%预计获批时间2016.8

贷入计划2016.9-2016.11

还贷计划2017.10

难点1、放款时间较晚2、放款要求较高

需协调项

建议国土证的取得时间能尽量前置，可能方案中需要土地抵押。专项策划方案—销售回款回款方式：自付和按揭：1、自付：合同约定付款时间；2、按揭：商贷贷款合同约定首付款齐全一个月内贷款到账；3、公积金：客户办理后3个月放款。当地：咨询当地银行，在资料齐全情况下，对外输出按揭放款一般在一周左右，我司要求放款为二至三工作日。风险：1、客户贷款资料不齐全客户征信问题，导致放款时间滞后；2、组合公积金贷款，由于公积金放款速度慢，导致商贷放款不及时。应对：1、选择优质银行进行合作，在合作银行之间形成放款速度竞争；2、客户签约当天需要资料齐全，同时签订按揭贷款合同；3、限制使用公积金贷款。专项策划方案—监控资金解冻监控资金（政府监控）：1、预售资金：政府按照销售面积4000元一平方监管，交付前不同施工节点可解冻部分资金，未达解冻条件的70%可用于支付工程款，2、公积金保证金：在购房借款人到委托银行办理住房公积金贷款并达到放款条件时，向提供贷款担保的单位收取的保证金（10%）。当地：监管节点分为取得预售许可证后主体结构形象进度达到一半、主体结构封顶、竣工验收、交付使用。风险：监管资金解冻需配合工程进度，资金占用时间较长。应对：1、通过支付工程款形式解冻部分监管资金，实时了解监管政策变化，及时将达到解冻条件的资金解冻并回笼集团。2、加快楼款回笼，及时归集集团；3、公积金方面，通过不同销售折扣引导客户选择商业贷款。专项策划—第1年现金流分析单位：万元备注：现金流回正时间：6个月专项策划—第1年现金流分析单位：万元专项策划—项目周期现金流单位：万元专项策划—项目周期现金流单位：万元专项策划结果比对项目明细投资定案版策划方案版变动备注项目总收入

21.20

21.94

0.74售价提高，可售面积增加其中第一年楼款收入

15.75

13.40

-2.35开盘日期提前1个月，首次推货计划减少项目总支出

19.20

19.39

0.19税费增加融资贷入-表外

0

0

0

融资贷入-表内

7

6

1按照目前融资计划确定资金回正时间

2017-1-31

2016-12-31

1个月开盘日期提前1个月年化自有资金占用

2.61

2.42

0.19依据现有测算成就共享金额

0.24

0.37

0.13依据现有测算同心共享年化自有资金回报

70%

94%

24%依据现有测算1、通过资金专项策划明确各项指标，制定相应措施，确保指标完成。2、风险提示：达成策划结果需各环节紧密配合，做好融资跟进，做好销售铺排和回笼，严控成本费用支出，最大化减少占用自有资金成本。单位：亿元序号风险项风险金额（万元）可能影响因素风险预控方案1表内贷入60000

放款时间延迟、以及条件未达成

提前准备资料，加速审批进度2监控资金解冻30000政府条件较为严苛，监控比例高

提高政策敏感性，加速划出监管资金

3销售回款13315商铺、车位存在去化风险

提前市场调研，制定合适推售方案

4土地款支付32000资金需求高，股东投入已接近上限