碧桂园集团盐城新碧项目资金策划会

沪苏区域盐城珑悦项目资金策划汇报人：罗继东2017年1月4日CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容3项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划

一、项目概况-城市简介北环路西环高架南环高架东环路盐城碧桂园盐城市政府盐都区政府南洋机场城市发展方向烟沪线盐靖高速范公路盐淮高速城南新区管委会地块基本信息本案：占地：60.5亩容积率：2.0地价：327万元/亩楼面地价：2543元/平米重要交通节点距离（公里）车程（分钟）盐城市政府610南洋机场1728火车站1020中南世纪城商圈2.55盐城碧桂园8.715中韩产业园区11.122城北板块城中板块城南板块城东南板块（中韩产业园）城西南板块盐城站亭湖区政府城东板块城市发展方向青年路高架本案一、项目主要经济指标阅海路蓝海路八营路胜利路康居路敬贤路实验学校纬十五路园林大道项目地块序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡403642容积率23建筑面积㎡1054604楼面地价元/㎡2543二核心经营指标1计划总收入万元718002计划总支出万元647003净利润万元7100三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元49002投资峰值万元215003年化自有资金回报率万元146.87%4成就共享金额万元1159一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘首批交楼2016-12-7资金峰值21500万2017-2-202017-3-32017-3-202017-5-12018-9-152018-6-15竣工2017年首推货量产品户型面积金额可售时间高层洋房（15#）YJ140T1027982232017-5-1叠拼9#Y259196020582017-5-1地下室-待定待定待定叠拼（1-3#、5-8#）Y25916660174932017-5-1地下室-待定待定待定高层洋房（12#、13#）YJ140T1027982232017-5-1合计-3917835997-交楼日期2018-9-15后续货量产品户型面积金额可售时间高层洋房（10#、11#）YJ140T15419123352017-11-18高层洋房（16#、17#）YJ18020256151922017-11-18商业（18#）-待定待定待定地下室-待定待定待定幼儿园-2218待定待定合计-3789327527-交楼日期待定321567891011121316171815项目规划总建筑10.5万方，住宅面积7.8万方，商业面积约3010平，主要规划高层洋房+叠墅产品一、项目营销货量铺排及推售计划项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图沪苏区域盐城新碧项目股权架构图盐城新碧项目合作方式：合作开发盐城新碧碧桂园上海新碧碧享投资中心共享投资有限公司股东概况股东1股东2股东3股东4股东5股东名称上海新碧

碧享投资中心碧赢投资公司长兴投资港龙股份占比

55%5%0%10%30%利润分配比例55%

5%0%10%30%每一天资金成本11.99万每一天管理费用6.78万元每一天内部计息5.21万元每一天资金占用成本关键政策梳理—集团内部融资方式：施工方融资+外部融资内部要求梳理担保方式：外部开发贷：四证齐全、最高额度为土地款的70%，每期提款上限为不超过本期实际已支出金额；融资成本：外部融资按集团要求贷入，盐城地区要求基准利率，可贷2年期其他：暂无关键政策梳理—外部商业按揭首套房一般20%首付；2套房要50%首付公积金按揭预售资金监控投资拿地阶段获得的优惠政策融资方式施工方融资与开发贷要求四证齐全；开发商公司职工缴纳公积金，办理准入手续，取得预售证即可政府有监控要求（有突破空间）暂无专项策划方案—开发贷融资项目明细

备注贷款银行浙商银行、中行

申报金额1.4亿

预计获批时间2017.3.28

贷入计划2017.4.1

还贷计划2018.4.1

难点苏北地区基准利率难以落地

需协调项项目四证办证进度

专项策划方案—施工方融资项目明细

备注贷款银行中行、民生、邮储

申报金额0.2亿

预计获批时间2017.3.27

贷入计划2016.3.30

还贷计划2017.3.30

难点四证办证进度+总包单位配合度

需协调项四证办证进度+总包单位配合度

专项策划方案—销售回款回款方式当地风险应对1、自付：合同约定付款时间；2、按揭：商贷和公积金贷款，合同约定首付款齐全一个月后，贷款到账。1、选择优质银行进行合作，在合作银行之间形成放款速度竞争；2、客户有购房意向时，赠送客户资料提示袋（标明客户想购房，需带的资料），确保客户签约当天需要资料齐全，同时签订按揭贷款合同；3、对客户推广公转商贷款方式，加大回款速度；4、公积金贷款账户数量进行控制，限定合作银行1、客户贷款资料不齐全，导致放款时间滞后；2、组合公积金贷款，由于公积金放款速度慢，导致商贷放款不及时。3、快贷模式对贷款客户的信誉度要求较高咨询当地银行，在资料齐全情况下，对外输出按揭放款一般在一周左右，最快放款为二至三天,将进一步推进销售回款；其他快贷银行正在物色开盘即签约签约即放款专项策划方案—监控资金解冻监控资金（政府监控）：1、预售资金：商品房预售资金应全部纳入监管账户，由监管部门负责监管，银行代监，分重点监控和非重点监控。

监管期限为：自项目取得商品房预售许可证前开始，至项目办理房屋初始登记后。2、公积金保证金：在购房借款人到委托银行办理住房公积金贷款时，向提供贷款担保的单位收取的保证金（5%）。当地：根据了解，目前当地预售资金监管均需监管。风险：房管局对于资金的重点监控和非重点监控是否严格把控。应对：1、保持与房管局的良好沟通，及时了解政策。2、加快楼款回笼，及时归集集团；3、针对公积金贷款，优先考虑公转商的模式，尽量减少保证金账户金额。

关键政策梳理—盐城商业按揭银行名称具体银行政策兴业银行盐城分行1、贷款首付比率不得低于20%，5年以上基准利率4.9%；2、二套房（前一套未结清）洋房首付需30%以上，别墅首付需50%，利率上浮10%；3、第三套住房贷款（前两套未结清）禁入；4、购房款已经结清的，统一按照首套房利率办理按揭5、兴业已同意快贷，先放款后抵押。民生银行盐城分行1、贷款首付比率不得低于20%，5年以上基准利率4.9%；2、二套房（前一套未结清）洋房首付需30%以上，别墅首付需50%，利率上浮10%；3、第三套住房贷款（前两套未结清）禁入；4、购房款已经结清的，统一按照首套房利率办理按揭邮储银行盐都支行1、贷款首付比例不得低于20%，5年以上基准利率4.9%；2、二套房（前一套未结清）洋房首付需30%以上，别墅首付需50%，利率上浮10%；3、第三套住房贷款（前两套未结清）禁入；4、购房款已经结清的，统一按照首套房利率办理按揭5、邮储已同意快贷，先放款后抵押；但同时要求客户信誉良好。A:最大限度最大可能提高按揭回笼速度B:开盘即签约、签约即放款备注：兴业、民生为盐城碧桂园放款效率最高的两家银行，综合考虑市场风险及货量视情况再引入一家四大行关键政策梳理—盐城公积金按揭建议：盐城地区公积金额度紧张，可采用公转商方式处理。原则上届时不使用公积金，可通过商贷与公积金组合贷的价格拉差引导客户。

关键政策梳理—预售资金监控盐城目前情况：预收楼款需全部监控，政府监控（尺度需公关），银行代监管。首付款需银行网点确认收到款项予以办理，之后可以办理网签。银行按揭放款可以先存放非监管账户，减少资金占用。盐城城南监管政策要点：1、监管期限为：自取得预售许可证前到项目办理房屋初始登记后止；2、监管资金分重点监管资金和非重点监控。达到重点监管资金额度后可优先使用非重点监控部分的资金；3、监控资金用款原则：建设造价高层不低于2700元/平方米，多层不低于2000元/平方米；配套工程不低于500元/平方米4、使用重点监控资金节点文件：（1）预售许可证后1个月，出具市住建部门的《盐城市商品房预（销）售许可证》；（2）结构封顶，由监管部门现场勘察人员出具形象进度证明，并附图片资料；（3）主体验收，出具建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同签发的《主体分部工程验收报告》；（4）竣工验收，出具市住建部门的《盐城市建设工程竣工验收备案证明》；（5）完成房屋所有权初始登记，出具市住建部门房屋所有权证书。A:保持跟监管部门沟通，争取突破监控政策尽量少占用监控资金，B:建议施工证取得时落实好项目的监控政策

合作方资金管理前期要先小人后君子，协议条款要落实到合同，做好书面材料整理，也要人性化的沟通处理，时刻站在我方角度考虑问题，做好合作项目日常财务管理，实现双方互利共赢！合作协议中关于资金管理的条款，财务需参与；A融资解决方案如担保、贷款资金使用及回笼；B销售回款分配；C富余资金管理，是否同意碧桂园集团全额回笼还是同比例回笼双方；D利润分配原则；文件：2016-12-15最新关于合作项目资金管理条款专项策划—第1年现金流分析现金流重大节点：1、2017.3.27施工方融资0.2亿贷入2、2017年3.28日开发贷1.4亿贷入3、2017年5.1日开盘，5.31日资金回正专项策划—项目周期现金流专项策划结果比对项目明细投资定案版（万元）策划方案版（万元）变动（万元）备注项目总收入70600717001100规划部分调整其中第一年楼款收入378004940311600项目总支出6376764500733项目成本调整融资贷入-表外000按照目前融资计划确定融资贷入-表内10000160006000按照目前融资计划确定

资金回正时间2017年7月30日2017年5月31日推售时间，融资政策改变年化自有资金占用146004900-9700依据现行计划推算

成就共享金额5301159629依据现行