碧桂园集团姜堰项目资金策划会

沪苏区域姜堰项目资金策划汇报人：刘小燕2016年03月31日2024/6/14一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容4项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划2024/6/14一、项目区位简介1、周边竞品区位简介要点：1、周边竞品东方不夜城推售1095套，去化100%，嘉中名苑推1014套，去化95%，胜利华庭推770套，去化95%。周边竞品中仅有中天清华园还有大量新盘在售，其他如嘉中名苑、胜利华庭等均为尾盘，东方不夜城已售罄。2、项目位于城市中心繁华地带，银行网点多。农行、建行、工行、农商行距项目地点较近。3、地块紧邻迎宾西路人气商业街、人民路商业、西大街商业步行街，商业配套成熟，被富人认可；地块配套北大街实验小学（姜堰最好小学，远超第二名），教育资源优越；地块临近姜堰中医院、泰州市第二医院、凤凰文化广场、麋鹿广场等配套；地块周围是成熟小区，生活氛围较为浓郁；2024/6/14一、项目主要经济指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡508542容积率2.163建筑面积㎡1274324楼面地价元/㎡3028二核心经营指标1计划总收入万元1291522计划总支出万元1021463净利润万元20255三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元73892投资峰值万元312503年化自有资金回报率万元273%4成就共享金额万元3607备注：投资峰值包含土地款20962万，工程类支出8824万，利息支出636万，其他支出828万一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘首批交楼2016-2-4最高投入3125万2016-5-72016-5-302016-6-252016-8-202018-4-302018-4-30竣工1、土地款分期支付简介：16年2月2日前支付土地保证金8200万，16年4月30日前支付土地款12762.22万（含契税998.22万），17年1月20日前支付土地款13310万，共计34272.22万。2、项目分期开发简介：无分期开发计划。一、项目营销货量铺排及推售计划

推货节点第一次推售第二次推售合计推售时间2016-8-20待定住宅货值（亿元）4.571.405.97面积（万㎡）5.861.807.66商业货值（亿元）1.764.646.40面积（万㎡）0.882.283.16车位货值（亿元）-0.540.54个数-537537总货值（亿元）6.336.5812.91当日去化（亿元）3.803.957.75当月去化（亿元）4.434.619.04项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图沪苏区域姜堰项目股权架构图姜堰项目合作方式：姜堰碧桂园上海新碧碧享投资中心共享投资有限公司股东概况股东1股东2股东3股东4股东5股东名称上海新碧

碧享投资中心共享投资公司股份占比

85%5%10%利润分配比例85%

5%10%每一天资金成本9.50万每一天管理费用7.07万元每一天天年化自有资金成本2.43万元每一天资金占用成本周期开发间接费用与销管费用总额6450万/项目开发周期912天周期年化自有资金成本2216万/项目开发周期912天关键政策梳理—集团内部一、融资方式：表外融资、内部融资二、担保方式：表外融资不提供担保（仅可以对无息贷款担保）；内部融资：四证齐全、最高额度为资金峰值的70%，每期提款上限为不超过本期实际已支出金额；三、融资成本：表外不高于8%，内部融资年化6%可贷1年期四、其他：暂无关键政策梳理—外部一、融资方式：表外融资条款与我司的要求还有出入（要求有担保、回购）；内部融资需要项目进度与外部开发贷的要求基本一致，需要四证齐全；二、商业按揭：首套房一般20%首付；2套房要50%首付三、公积金按揭：开发商公司职工缴纳公积金，办理准入手续，取得预售证即可四、预售资金监控：政府有监控要求（有突破空间）五、投资拿地阶段获得的优惠政策：暂无六、合作方特殊要求等：暂无关键政策梳理—姜堰公积金按揭建议：若客户申请公积金按揭，在首付压力不大的前提下，尽量让客户办理公转商，加快按揭放款速度。对开发商准入无特别要求，操作空间较大

关键政策梳理—姜堰商业按揭姜堰项目情况：商铺占比较大，目前银行对商铺按揭贷款持谨慎态度，临街商业影响较小，对底商影响较大；需与银行进一步沟通，避免按揭贷款对商业去化产生影响

关键政策梳理—预售资金监控泰州地区监管政策要点：1、监管期限为：自取得预售许可证到项目办理房屋初始登记后止；2、监管账户资金金额原则上不得低于初始重点监管资金总额的10%；3、监管资金分重点监管资金和一般监管资金。达到重点监管资金额度后才能按照工程进度适度减少；4、监控资金用款原则：建设造价高层不低于1800元/平方米，多层不低于1400元/平方米；配套工程不低于400元/平方米泰州碧桂园做法：争取最低限额监管！姜堰目前情况：无监管，但考虑计划施行！专项策划方案—前端表外融资项目明细

备注贷款银行招行前期沟通中，意愿不强申报金额2.38亿元土地款7成预计获批时间2016.5

贷入计划2016.5

还贷计划2016.11

难点1、泰州地区对前段表外融资有兴趣的金融机构较少；2、成本要求较高

需协调项

建议国土证的取得时间能尽量前置，可能方案中需要土地抵押。专项策划方案—内部融资项目明细

备注贷款银行内部借款

申报金额2.18亿元资金峰值31250万元的7成预计获批时间2016.11

贷入计划2016.11

还贷计划2017.11

难点暂无

需协调项暂无

专项策划方案—销售回款回款方式：自付和按揭：1、自付：合同约定付款时间；2、按揭：商贷和公积金贷款，合同约定首付款齐全一个月后，贷款到账。当地：咨询当地银行，在资料齐全情况下，对外输出按揭放款一般在一周左右，最快放款为二至三天。风险：1、客户贷款资料不齐全，导致放款时间滞后；2、组合公积金贷款，由于公积金放款速度慢，导致商贷放款不及时。应对：1、选择优质银行进行合作，在合作银行之间形成放款速度竞争；2、客户签约当天需要资料齐全，同时签订按揭贷款合同；3、对客户推广公转商贷款方式，加大回款速度；4、公积金贷款账户数量进行控制，限定合作银行。专项策划方案—监控资金解冻监控资金（政府监控）：1、预售资金：商品房预售资金应全部纳入监管账户，由监管部门负责监管。监管期限为：自项目取得商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后。

2、公积金保证金：在购房借款人到委托银行办理住房公积金贷款时，向提供贷款担保的单位收取的保证金（5%）。当地：根据了解，目前当地无预售资金监管，但房管局在考虑计划施行。风险：房管局不明确预售资金监管的时间。应对：1、保持与房管局的良好沟通，及时了解政策。2、加快楼款回笼，及时归集集团；3、针对公积金贷款，考虑公转商的形式，尽量减少保证金账户金额。专项策划—第1年现金流分析序号现金流项目第1个月第2个月第3个月第4个月第5个月第6个月第7个月第8个月第9个月第10个月第11个月第12个月回正时间（7个月）一合约销售

-

-

-

-

-

-20,7149,9903,5013,5254,7468,71351,1891楼款收入

-

-

-

-

-

-7,2508,6756,8305,6794,8956,13639,4652开发成本支出

-

-1,241200420042,0711,5041,7711,6931,6931,6931,18016,8543土地费用支出8,200

-12,762

-

-

-

-

-

-

-

-13,31034,2724税费支出

-

-18

-

-

-

-5486565164293702,5385薪酬支出

-

-505050505050505050655156利息支出

-

-

-1591591591591591591091091091,2817其他收入/支出

-80641001001081081141291291291841,245二

经营性现金流-8,200-80-14,135-2,313-2,313-2,3885,4296,0334,1433,1822,485-9,082-17,2401借款收入

-

-

-23,800

-

--

-

-21,800

-

-45,6002归还贷款

-

-

-

-

--

-

-

-23,800

-

-23,8003收到股东投入

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-4归还股东借款

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-三

筹资性现金流

-

-

-23,800

-

--

-

--2,000

-

-21,800四

项目净现金流-8,200-80-14,13521,487-2,313-2,3885,4296,0334,1431,1822,485-9,0824,560专项策划—第1年现金流分析专项策划—项目周期现金流序号现金流项目合计第1年第2年第3年一

合约销售

129,15247,61270,33111,2091楼款收入129,15233,32979,78316,0412开发成本支出45,52313,45620,39411,6733土地费用支出34,27220,96213310

-4税费支出21,1182,4048,7769,9385薪酬支出2,3307808606906利息支出2,1511,0611,090

-7其他收入/支出3,5031,7471,413343二

经营性现金流

20,255-7,08233,940-6,6031借款收入45,60045,600

-

-2归还贷款45,60023,80021,800

-3收到股东投入

-

-

-

-4归还股东借款

-

-

-

-三

筹资性现金流

-21,800-21,800

-四

项目净现金流

20,25514,71812,140-6,603专项策划—项目周期现金流专项策划结果比对项目明细投资定案版策划方案版变动备注项目总收入

13.01

12.91

-0.1按照目前经济指标确定

其中第一年楼款收入

4.16

3.95

-0.21按照目前销售铺排确定

项目总支出

9.7310.90

1.17土地溢价、成本变动融资贷入-表外

1.50

2.38

0.88按照目前融资计划确定

融资贷入-表内

0

2.18

2.18按照目前