现代毫宅研究报告样本

现代毫宅研究汇报一、世界背景下现代豪宅：

豪宅提供生活方法：

所谓豪宅笔者认为是针对极少数消费者，位置尊贵、量身设计、售价昂贵、用于纯居住设施优异、功效齐全，高质量满足居住者安全感、舒适感、和私密性住宅。豪宅无疑是提供给成功人士居住和使用，富豪们所追求是一个和众不一样生活方法，偏好追求并拥有稀缺资源，这就是为何那么多富人会对美国比华丽山庄、香港淡水湾和半山情有独钟，并对能够在此拥有一套住宅而乐此不疲，因为这些地方有不可再生、不能复制海景和山景等自然资源，符合她们身份和癖好——即极少数人拥有极为珍爱物质资源，就如同她们渴望拥有钻石、拥有大师设计常人不敢问津高级名牌时装和生产数量极为有限名车等物品一样。

世界现代豪宅区位特征：

纽约有不少现代主义风格名人豪宅，在纽约中城东部、第五大道54街向北延伸五个街区，向东抵达东河(EASTRIVER)区域内，是名人豪宅聚集顶极地段，苏顿广场(SUTTONPLAZA)、龟湾(TURTLEBAY)在纽约几乎成为奢华同义词，连同建筑本身也带有部分奢华和身份身影，通常采取精巧稀有建筑材料，不仅彰显出自负贵族气质，也成为引人注目标街道地标，就是这种名人豪宅本身无法替换地标本质，使得住在名人区豪宅内主人常常说出这么一句话“你无须记住我地址，只要记住我住豪华宅邸。”

在世界名人豪宅之中，通常会看见国家首全部或一级城市名人生活聚集区，对这些已经无法对自己财富估算生活家来说，她们更宁愿躲开关键商务区尘嚣繁忙，选择紧邻商务关键边缘，却密度较低地带。在享受商务便利同时，更期望紧拥悠闲景致，感受国际生活气氛。所以剧院、博物馆应运而生，愈加造就了名人豪宅环境文化艺术气息。美国纽约第五大道是如此，法国巴黎卫城特区是如此，英国伦敦泰晤士河畔到日本东京表参道全部是如此。大隐于市，她们选择居所亦是企业领域延伸。

在亚洲，最昂贵豪宅分别在日本东京皇宫旁千代田区，售价为：2.4万~4.8万美元/平方米；香港海景半山大楼，售价为：1.6万~1.9万美元/平方米；新加坡市中心乌节路一巷高层住宅，售价为：1.5万美元~2.2万美元/平方米；和台湾信义计划区信义之星，售价为：1万美元/平方米以上。她们共同特点全部是在城市繁荣关键区域，享受宁静生活品质。

二、豪宅特征概述：(豪宅和其它住宅特点比较见附表1)

在中国大陆，因为房地产发展历史较短，只有短短十年时间，城市中功效分区确立很快，新区和旧城相互错杂，地块尊贵差异区分较小，所以对豪宅了解还未形成一个固定概念和模式，只有豪宅之名而没有豪宅之质，大多名不符实，最常见是借“豪宅”之名作为项目炒作卖点而已。而在海外因为房地产业发展历史比较长，整个国家城市化程度很高，城市中分区显著，不一样地段地价差异很大，豪宅概念已经异常清楚，开发建设模式也很固定。欧美国家豪宅建设历史悠久，台湾在借鉴欧美成功经验基础上，融入自己见解和民族、地域特点，在设计、建造和营销等方面全部取得了相当成功。曾有一段时间在台湾把购置豪宅作为最好保值增值手段之一，但在大陆，因为土地是国家公有，住宅建筑产权只有70年期限，不能继承，所以购置豪宅关键目标是出于自用。

一样是豪宅，因为各个国家国土面积和人口不一样，城市化程度不一样，依据供给土地质量，诠释出豪宅概念和风格也各不相同。在美国，因为国土广阔，土地供给充足，自然资源丰富，国力强大，所以美国豪宅大多建在含有独特自然景观，风景优美地方，占地面积很大，房间数量也很多，多达几十个甚至上百，建筑风格多为殖民地时代流传下来经过改型设计庄园式和城堡式，有自己大片不一样风格和造型花园。香港因为地少人多，自然资源比较缺乏，受土地供给制约，豪宅集中于有山景、海景浅水湾和半山，建筑形式为高层豪华住宅楼和外观朴素别墅，香港豪宅豪华多表现在室内装修用材精巧和奢华上。台湾豪宅相对集中于台北市黄金地段，究其原因，关键有两个：一是台北市中心地价很高，不开发豪宅，无法收回成本，二是近几年全球电子浪潮使得台湾这一南亚最大电子产品出口地诞生了一批超级新贵，买豪宅置旺地成为她们投资首选。台湾豪宅形式受台湾地域狭小制约，也是以高层建筑形式存在，风格为欧洲新古典主义建筑风格，外观华丽典雅，设备优异齐全。

三、研究台湾豪宅必需性和借鉴意义：

居住活动作为人类基础活动组成部分，本身就带有很强地域性和民族性，而作为居住活动载体——居所，也一样含有上述属性。伴随人类历史发展、演变，人类文化认知程度不停提升，高科技迅猛发展，居住活动也被给予更深内涵。因为台湾和大陆同是华夏民族，在文化背景、生活习惯和传统意识等方面比较相近，在建筑空间形态、居住者品位、好恶方面，和高新科技设备、新型材料和新式建造工艺应用，全部有能够借鉴地方，本文就台湾新近推出豪宅物业资料进行了搜集、整理和归纳，结合笔者以前所写《台湾新住宅研究浅析》，对台湾豪宅不一样侧面进行更深入研究。意在经过不停学习，加深和提升我们对豪宅意识和认知。

四、北京豪宅项目叙述：

瑞城中心：

综合叙述：

发展商开发宗旨：“不管从设计风格、人文思想、专题理念还是从户型设计、装修标准及设备选型全部表现出我们指导思想，那就是要把瑞城中心建设成为一个传世艺术佳作，一个经得起岁月流逝考验，能表现出无限生命力高端艺术珍品。”

戴德梁行环球集团主席梁振英先生指出：“国际公认高标准前提是地段地位，瑞城中心周围国际环境建设就是比很好。除了土地和设计建材外，瑞城中心还有很多优势。而且瑞城中心和现在台湾、香港、日本最好物业综合品质差不多，但其售价却比台湾、香港、日本同类物业低很多。”

区域：在燕莎使馆区商贸圈内。

位置：东三环以东，紧邻燕莎商城和凯宾斯基饭店，北临燕莎路，南临亮马河，西侧为福景园。

环境：在燕莎商圈中心地点，周围环境很成熟，有高级写字楼，五星级酒店，大型商城，学校、市内最大高尔夫球场，河流、公园。

总体计划：由北京建筑设计研究院担任设计。区内设有9万平方米写字楼1000平方米起售。和一座超5星级酒店，地下3层为停车场。

建筑风格：外观简练、流畅现代主义建筑风格。

售价：公寓3000美金/平方米、地下车库3万美金。

隶属设施：会所：共6000平方米，内设16道保龄球馆、25×15平方米游泳池、宴会厅、商店、健身房、读书室、美容室和桑拿房。

绿化景观：小区南侧设有50米宽绿化隔离带，公寓楼顶设有空中花园并在大堂内设有室内绿化。

空间平面布局：3000平方米6.9米挑高大堂，将两栋完全对称板式结构公寓楼相连，每栋公寓楼又分为两梯两户和两梯三户两个组团，即一栋公寓布局是四部电梯为五户公寓服务。每套公寓入口处设有玄关，配有书房，客厅和主卧室均朝南，客厅和餐厅在空间布局上分离，均配有三套以上卫生间。

建筑指标：层高3.3米，套内建筑面积分别为：201.06、188.97、329.17、181.69、198.16平方米。

使用率为：72.7%。客厅采光面面宽为：5.4米，主卧室采光面宽为：4.5米。客厅最大进深为12.6米。

结构选型：板式框架现浇剪力墙钢筋混凝土结构。

装修材料：

外部：墙面为花岗岩贴面到顶；青岛产双层真空玻璃铝合金窗。

公共部分：走道：防滑瓷砖地面，瓷砖墙面到顶，天花板采使用方法国雅全部牌乳胶漆。

公寓室内：户门：德国进口四防实木防盗门，配进口防盗门锁。

内门：复合造型实木门。

餐厅：防滑地砖，墙面贴壁纸到顶，天花板采使用方法国雅全部牌乳胶漆。

厨房：防滑地面转，墙面贴瓷砖，铝合金吊顶，意大利ARAUCUCINE

高级橱柜及配套五金件。

客厅：地面铺装台湾佳乐美轨道式实木地板，局部镶拼进口大理石，

墙面贴进口环境保护壁纸到顶，天花板采使用方法国雅全部牌乳胶漆。

卧室：地面铺加拿大产杜邦认证地毯，墙面贴进口壁纸到顶，天花

板采使用方法国雅全部牌乳胶漆

卫生间：主卫地面和墙群铺进口大理石，墙面贴内墙砖，天棚为铝

板吊顶。次卫地面铺防滑地砖，配澳大利亚进口科马节水型洁具及配套五金件，进口大理石洗面台。

阳台：地面铺防滑地砖，铁艺护栏，喷塑铝合金阳台。

配套设施：日产富士达电梯；日产大金分体式变频空调；市政供暖，德国森德牌可调式散热片；市政双路供电，电线为美国品牌产品；饮用水为纯净水，经三级过滤达成欧洲饮水标准，采取澳大利亚克兰铜管；二十四小时供给生活用热水；光缆有线电视系统，预留多处插座；

物业管理：暂定由国际很著名丽兹酒店管理企业进行管理。

特点：全部设备、材料几乎全部是进口，装修设计和施工由专业设计人员在现场服务，充足表现个性化风格，丽兹酒店物业管理也能表现豪宅品质。

调查结果：该项目各个方面比较含有豪宅基础品质，可继续深入调查研究。

和乔丽晶公寓：

区域：在机场辅路外企商圈内。

位置：朝阳区将台路2号。

环境：周围有丽全部假日饭店、海逸酒店，美国和睦家医院，荷兰万客隆大型购物商场及美、日、德学校。

总体计划：单一纯居住小区设计，8000平方米地块上建185户豪宅。5000平方米内包式城堡花园由日本著名TAM地域环境株式会社主持造园计划。

建筑风格：法国新古典主义建筑风格，外立面采取古典三分法，整栋建筑呈黄金分割百分比。法式长窗能够自动调整窗户高度。

售价：3000美金/平方米。

物业管理:：引进英国管家式管理体系。

注：因为项目销售已靠近尾声，没有样板间展示和印刷资料介绍，具体情况无从调查。

特点：现房销售，符合豪宅销售规则，英国管家式物业管理，内外装材料豪华高级。

调查结果：项目含有豪宅一些品质，如室内设计、建筑材料、物业管理，其它方面如：区位、建筑布局、细部设计比较欠缺。但因为项目销售已靠近尾声，已不含有继续调查和研究条件。

福景苑公寓：

区域：在燕莎使馆区商贸圈内。

位置：东三环以东，紧邻燕莎商城和凯宾斯基饭店，北临燕莎路，南临亮马河，东侧为瑞城中心。

环境：在燕莎商圈中心地点，周围环境很成熟，有高级写字楼，五星级酒店，大型商城，学校、市内最大高尔夫球场，河流、公园。

总体计划：为一栋26层高建筑，地下1~4层为停车场，地上分为两个部分，A座为新加坡ASCOTT国际管理集团五星级酒店，B座为服务式公寓，即福景苑公寓。

建筑风格：新古典主义建筑风格。

建筑指标：户型由二室二厅到三室二厅不等，面积180平方米至270平方米不等。

售价：人民币24000元/平方米

物业管理：由新加坡政府关系企业——ASCOTT国际管理机构提供国际著名SOMERSET品牌服务，该服务品牌是由新加坡政府关系企业创建丽晶酒店衍生服务式公寓品牌。已拥有遍布世界各地三十多个共4000多套公寓全球连锁服务系统。

隶属设施：设有俱乐部，提供娱乐服务项目。

结构选型：钢筋混凝土框架结构。

装修材料：

外部：公共部分外墙为人造石材，公寓部分外墙为美国进口外墙涂料。

公共部分：大堂：欧洲艺廊风格，地面铺设花岗岩拼花图案，墙面为局部大理石，局部木质造型及进口涂料。

电梯厅：古典式设计，地面为花岗岩，墙面为木材和涂料。

走道：铺设地毯。

公寓部分：户门和室门：实心木门。

地面：大理石地面或木地板。

墙面：内墙涂料和壁纸。

厨房：全套进口橱柜，地面铺设防滑地砖，墙面为进口防水乳胶漆。

主卫：大理石地面，墙面为进口防水壁纸，全套进口洁具。

次卫：地面为防滑地砖，墙面为进口防水壁纸，进口洁具。

阳台：地面铺设防滑地砖，墙面为进口涂料，配以铁艺栏杆。

配套设施：设有火灾自动报警及消防联动系统，一、二层和地下车库安装自动喷淋系统，厨房装煤气泄漏自动报警系统，其它房间装有烟感探测器。保安装置采取非接触式磁卡门禁系统，公共区域装闭路电视监视系统及摄像探头，每户均装有可视对讲系统、探测器和紧急报警按钮。每户预留3条电话线，6条计算机线路直接上网。装有卫星电视接收系统，可收到60多套中国外电视节目。共设有6部进口电梯。空调为进口内嵌式吊顶分体空调。二十四小时热水供给，市政天然气管道，天然气锅炉供暖。

特点：品牌服务式物业管理，提升了物业品质，设施设备比较齐全，档次较高。

调查结果：基础符合豪宅品质，但因为装修材料和洁具选择档次偏低，损坏了物业形象。

银湖别墅：

区域：在机场辅路外企商圈内。

位置：朝阳区大山子彩虹路2号

环境：紧邻机场路，成熟小区环境，周围有丽全部酒店、北京国际学校、西门子企业等。

总体计划：为银枫家园一部分，总占地面积285亩，其中园林绿地255亩，内有湖泊，沿湖自由分布，共建有30套别墅。

建筑风格：欧陆风格别墅。

售价：3000美金/平方米，附送地下室，月租：1万美金。

隶属设施：成熟小区，配套齐全。

空间平面布局：每栋面积300~400平方米，均为两层带地下室布局。层高3.1米，部分别墅大厅有垂拔设计。客厅均设计有壁炉，每户均设有室内独立车库。

安全防护：三重防护系统，别墅区入口处设警卫值班室，每栋别墅大门入口处设有监视探头并设有可视对讲系统，区内保安进行二十四小时巡查执勤。

建筑材料：外墙为涂料，坡屋顶为红色琉璃瓦，外窗为双层中空塑钢玻璃

室内装修：为开发商自行组建队伍进行设计施工，设计手法和装修材料不含有豪宅品质。

物业管理：由发展商自行管理。

调查结果：即使小区建设成熟，售价达成豪宅标准，但除环境以外，别墅本身设计、装修、用材和设备并没有达成豪宅标准，故没有继续研究价值。

富城花园：

区域：在亚运村商圈和望京商圈交界处。

位置：朝阳区北四环东路89号，紧邻北四环路，西距亚运村2公里，东距四元桥3公里。

环境：闹中取静，周围有北辰、望京购物中心，中日友好医院，对外经济贸易大学，中国金融学院，芳草地小学。

总体计划：以人工湖和绿化带将公路和别墅区隔离开来，临湖北侧共建有112栋别墅，基础以行列式排列。

售价：3000美金/平方米。

配套设施：区内建有近6000平方米大型会所，娱乐休闲设施齐全。

安全防护：小区入口处设有警卫室，每户装有对讲装置。

建筑材料：外墙为清水砖或涂料。

室内装修：毛坯房，由用户自行装修。

调查结果：基础不符合豪宅标准。但销售情况良好，关键是由区域位置决定。

初步调查结果：

北京现在房地产市场上并不存在名符其实豪宅（和台湾房地产市场提供豪宅产品相比），所谓“豪宅”大多是黄金地段侧重于商住两用公寓。豪宅即顶级品质住宅，代表着住宅建设最高水准，但在北京市场还是空缺产品。

现在北京市场开发“豪宅”不足之处：

1、开发商普遍缺乏豪宅基础概念，和开发精品住宅意识。

2、建筑容积率太高。

3、城市整体环境和景观：交通环境、自然环境、景观、环境质量全部很欠缺。

4、安全设施不齐备，设备比较落后。

5、设计手法雷同，细部处理不到位，部分数据指标达不到豪宅标准。

6、选择材料大部分和一般公寓没有区分，突出不了豪宅品质。

7、物业管理服务项目和水平亦不能和豪宅品质相配且物业管理费用偏高。

8、大多数开发商仍以卖楼花方法出卖高级物业，缺乏服务意识和质量意识，

信誉欠佳。

五、上海豪宅项目叙述：

衡山路41号：

区域：上海徐汇区，为上海文化和商贸区。

位置：衡山路和乌鲁木齐路交汇处，毗邻使馆和别墅区。

环境：周围有上海图书馆，国际礼拜堂、宋庆龄旧居和衡山路地铁站。

总体计划：临街独栋21层高弧形设计，庭院内有一个日式小花园。共有164套公寓房，户型从一室一厅至三室两厅不等。

建筑风格：乳白色法式新古典主义风格建筑。

售价：3600美元/平方米。

租金：2600美元/套.月至9000美元/套.月，为上海最昂贵公寓租金。

造价：4000美元/平方米。

配套设施：小型阅览室和多功效商务会所，包含：多功效厅、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧和游泳池。会费为0美元。

建筑材料：外墙为法国产人造挂石，大堂室内墙面和地面为大理石，顶部为银铂打造。

室内装修：套房地板为加拿大榉木，主卫墙地以西班牙虎黄大理石铺就，客卫墙地由意大利大理石贴面。门锁由美国制造，水龙头由英国制造，厨具由德国制造，家俱根据ARTDCEO风格定制。

灯具配饰：大多为进口名家设计、手工制作或定制。

物业管理：德国凯宾斯基饭店机构进行物业管理。

调查结果：不管从位置、设计、用材、物管等全方位营造出品位均符合豪宅品质。

嘉里华庭：

区域：坐落于上海徐家汇商贸区内。

位置：延安路和华山路相夹地带，入口处开在曹家堰路上。

环境：周围有领事馆区、兴国宾馆、希尔顿酒店，丁香别墅，丁香花园，戏剧学院等。站在楼上向南眺望可将整部分墅群和领事馆区尽收眼底。

总体计划：共有四座高34层塔楼组成，其中三座呈一字排列，面向东南别墅区。

建筑风格：现代主义建筑风格。

建筑指标：共有五种户型，面积分别为：136.8、145、146、153、174、332平方米。

售价：~2300美元/平方米，车位约租金为2.2美元/个。

配套设施：进口迅达电梯，宽频入户，卫星电视：CNN、HBO、STARTV、DISCOVERY等频道，中央滤水系统净化生活用水，每户装有一台进口中央储热式煤气热水炉，名厂产分体式空调。

建筑材料：外墙铺砌瓷砖和花岗岩。大堂地面、墙面铺花岗岩或大理石配面砖，石膏板天花吊顶，上装名贵灯饰。

室内装修：地面：客厅、卧室地面为长条柚木地板，配柚木踢脚线，浴室和厨房

地面为防滑地砖，阳台铺砌防滑地砖。

墙面：客厅、卧室墙面为白色乳胶漆，窗台配大理石窗台板，浴室和

厨房墙面贴面砖。

天花板均刷白色乳胶漆，浴室天花为铝制天花吊顶板。

大门为实心防火防盗木门，配高级门锁。

窗为铝制窗框玻璃窗，东北和西北方向窗户采取双层玻璃。

浴室：采取TOTO洁具，配钢化玻璃淋浴间，洗面盆台面为大理石

或花岗岩。

绿化景观：由世界著名园林设计企业：贝林高尔企业量身定做，庭园设计和周围丁香花园、丁香别墅群整体环境融为一体，很好沿袭了华山路百年尊贵典雅气质。

物业管理：由嘉里建设管理（上海）进行国际化高品质物业管理，管理费：6.5人民币/平方米。

初步调查结果：

因为上海城市改造进度在这几年有加紧趋势，政府出资将居住在石库门和

旧花园别墅中住家迁出，将这些老建筑维修翻新后出租，取得了很好经济效益，城市景观也有了很大改观，加之道路河流改造治理，使得这些有城市历史积淀脉络区域重新取得新生，恢复了以往价值，开发商看准了因为区域文脉延续而产生土地升值潜力，毗邻这些区域，新一代豪宅孕育诞生了。上海豪宅在选址、服务意识、环境营造、物业管理等方面值得我们学习，但产品设计、设施配置等方面还有待提升。

六、台湾豪宅项目叙述：

（具体内容参见《台湾新住宅研究浅析》）

宏盛帝宝：

位置：台湾、台北市仁爱路。

总体计划：由日本丹下健三设计事务所设计，6座塔楼围绕由不一样风格组成景观园林。

建筑风格：简约现代主义建筑风格。

配套设施：很优异齐全。（参见：本文第八点中豪宅设施配置）

建筑结构：采取日本最优异C.F.T.(ConcreteFillinTube)施工方法，在方形承重结构柱底部高压灌浆，柱内混凝土强度可达成10000PSI（通常住宅仅为3000~5000PSI），密实且无蜂窝气泡，此施工方法结合RC和SS结构，其耐震能力远远大于其它施工方法。

建筑材料：建筑外立面墙面为进口花岗岩和铝板。

室内装修：公共部分室内地面和墙面为进口大理石或花岗岩作拼花处理，大门为金属雕花镂空大门。住家室内地面为进口大理石或花岗岩，阳台和露台为烧面花岗岩，墙面刷乳胶漆，厨房和卫浴墙面为进口大理石或花岗岩。

厨房：整体橱柜、抽油烟机、冰箱、瓦斯炉、烤箱、洗碗机等全部为进口名牌产品，操作台面为天然石材或美国进口杜邦人造石材。

卫浴：洁具、浴具、座便器为世界级品牌，全部天然石材装修。

绿化景观：庭院设计由著名景观设计企业担纲设计，全区以简练造型列柱铸造或铸铝金属栏杆，搭配不锈钢喷漆现代艺术景观围墙，沿四面护城河而筑。庭院设计以南洋休闲风格植栽花园为设计专题，配合景观喷泉、水景广场、荷花池、迷你高尔夫球场，营造出国际休闲度假酒店式生活方法。

调查结果：该项目标设备配置齐全，含有超前设计理念，而且展现系统化管理，

很值得我们学习借鉴。

信义之星：

区域：台北市信义计划区内。

环境：周围有国际会议中心、国贸大楼、世贸中心展览馆、台北国际金融大楼、台北市政府、国父纪念馆等。

总体计划：计划宗旨为人车分流、商住分离、轴线对称，由六栋建筑组成超大豪华纯居住小区。入口大厅高12~14米，

建筑风格：欧洲新古典主义建筑风格。

售价：10000美元/平方米。

建筑指标：每栋间距为60~90米。每户层高3.5米。每户面积380、450、570、760平方米。

配套设施：台湾唯一全部地下预埋电线电缆。第一个使用飞机安全预知保养检测设备小区，事先以优异科技仪器配合电脑诊疗分析，帮助预报建筑物内各项设备运转情况，确实掌握潜在隐患，降低故障率。

建筑材料：整栋外墙为磨光深棕色花岗岩，配以金属银线勾勒，琥珀绿半反射玻璃窗配黄铜色铸造栏杆。住户大门由日本设计师量身定做，厚度为15公分厚实心铸铝雕塑三防门。主卧室大门也有三防功效，内嵌钢板。

绿化景观：由美国西雅图ECG工程顾问企业计划，1平方米超大森林花园以钻石为专题进行设计，配以以其它宝石命名广场、水景和雕塑。

物业管理：远东国际大饭店和远东物业管理企业提供酒店式服务。

调查结果：不管从小区计划、产品设计、豪华舒适细节设计和表现全部值得我们学习借鉴。

初步研究结果：

因为在亚洲金融风暴之前，台湾经济一直保持快速增加，国民财富积累到

了一定程度，对豪宅需求从小规模、侧重实用，逐步向大小区、功效全、面积

大超豪华豪宅过渡，从而诞生了宏盛帝宝、信义之星这么超大规模豪宅社

区。因为对于台湾豪宅项目标研究仅限于平面资料，缺乏直观了解，所以在深

度、广度和细部等方面还有所欠缺。

七、北京、上海、台湾三地豪宅品质比较分析：

项目分类区位规模售价规划布局建筑风格

北京功效不明确，多为商住两用型。新旧城区过渡地段，毗邻使馆区、商务区，地块较大。规模大，多为几百户3000美元/平方米左右。功效综合，小区内常有其它功效建筑，且普遍环境欠佳。多为简约现代主义风格。

上海以纯居住和投资为主旧城区黄金地段，紧邻传统别墅区或使领馆区。规模适中。美元~3600美元/平方米。商住两用公寓式居多，环境尚可。多为欧式新古典主义建筑风格。

台北全部为纯居住型。城市旧城区中心地带，地块狭小。通常较小，多为独栋双拼布局，几十户规模居多。全部在3000美元/平方米以上。和环境融合纯居住设区。计划手法已大致相同。多为欧式新古典主义风格。

北京、上海、台北三地豪宅项目比较一览表

景观绿化平面布局建筑材料室内装修设施设备物业管理

因为气候和城市整体景观影响，普遍效果全部很差。布局合理，为大户型部分进口，传统稳重大多配有精装修，设计风格传统，用材中等。其它设施水平通常，安全设施有待做很大改善。服务内容和质量比较欠缺，管理费用较高，1美元/月.平米

气候湿润，绿化效果比很好，城市改造效果初现，感觉良好。面积适中，多为中小户型，实用性强部分进口，豪华典雅通常只做厨卫精装修，其它部分由用户自行处理。空调系统多为分体壁挂式，有待改善。有一定服务意识，管理费合理，为5人民币/月.平方米左右

很重视，多为名家设计，各具特点。常成为关键卖点。平面分区布局，超大户型，豪华气派。全部进口，高级奢华同上

配置很齐全，呈高科技、超前、系统化，由著名或专业物业管理企业进行管家式服务

八、豪宅应含相关键品质分析叙述：

在翻阅台湾豪宅资料，参观北京、上海、杭州等地高级住宅基础之上，加

上笔者对豪宅了解，将豪宅所应含有最基础关键品质归纳总结以下：

豪宅区位特征：

一个国家关键城市关键区域节点位置即繁荣黄金地段，闹中取静区域，或著名旅游风景区中适合人居住区域。

1、地段：城市中心已经开发建设完善高尚住宅区范围之内，或含有独特自然风光地域。

2、环境：含有完善人文环境，或独特自然环境。

3、设施：公共、生活设施齐备，市政配套齐全。

4、交通：方便、快捷、安全

豪宅小区计划关键点：

1、总体布局：低容积率设计，总户数少，重视环境和景观营造。

2、建筑高度：最好为低层或多层设计。

3、交通组织：人车分流，小区对外只设一个统一出入口，便于管理。

4、车库：全部为地下停车，停车位确保每户最少两个以上。

5、绿化景观：设计风格和建筑、环境协调融合，结合北方气候，最好做到

四季常绿。

平面空间布局关键：

1、分区明确，动静分离，内外分离。一户一部电梯，分设主人和佣人出入口。

2、房间基础设置：门厅、客厅、餐厅、厨房、佣人房、工作间（洗衣房）、

起居室、主卧室、主卫生间、客卧室、客卫生间、书房、活动室、阳台等。

3、在面积足够大情况下，客厅、起居室、餐厅、宴客厅要分别设置。

4、应尽可能确保关键房间朝南，并尽可能满足每个房间全部有自然采光和通风。

5、卫生间布局要做到功效分区明确，洗手、洗浴、座便分不一样空间设置。

6、要预留出洗衣、烫衣、凉衣空间，设置在保姆房周围。

7、层高应在3.1米至3.3米、进深和面宽百分比应靠近黄金分割百分比，采光窗

大小在确保热散失不超出范围情况下尽可能扩大。

豪宅设施配置：

台湾豪宅设施配置优异齐全，已经展现系统化和智能化，很具超前意识，

很值得我们学习借鉴。现以台湾宏盛帝宝项目为例叙述说明。

家庭智慧控制系统：

为了适应未来社会信息、科技快速发展，便于家庭设备和家电管理，已超

前设计出此控制系统，并为每个家提供控制主机，彩色触摸控制屏幕或控制面板，住户可依据自家需求，在未来不停扩充添加多种功效。

1、提供智能化灯光设计：

依据住户需求弹性设计灯光数量、种类、位置，设定灯光控制功效。依据住户习惯，经过无线触摸控制方法，设定时间，自动开启或关闭户内、外灯光。并调整灯光明亮程度，或设定夜间自动照明，达成节省能源目标。结合安保系统，设定紧急灯光模式，碰到突发情况自动开启或闪烁预先设定灯光程序。预先设定外出或度假灯光模式，模拟住户生活作息时间，根据不一样时间段，自动开启关闭多种灯光，以达成阻吓入侵者目标。全部灯光实际使用情况，皆以平面图形方法显示在触摸控制屏幕上。

2、提供门户管理功效：

可在家中经过公共区域可视对讲系统和来访者或家人对讲，也可随时监看户外及地下停车场情况，确保出行安全。住户可在未来依据自己需求，扩充至全家多点对讲，当来访者按门铃时，住户可在户内方便地方，经过可视对讲系统和来访者交谈；或在外出时，设定电传对话，经过自动拨号功效和可视对讲系统，立即和来访者对话，快速掌握住家信息。

3、提供安全、监控、警戒功效：

经过感应卡、密码输入、指纹辨识或静脉辨识方法，能够全天候自动警戒，严格管制。提供反胁迫功效，自动通知管理中心，或自动开启警民连线系统，当门窗遭破坏时，住户触摸控制屏幕及警卫室监控中心显示面板立即显示入侵地点影像。经过网络，不受时空限制，浏览家中或小区情况。

4、远端遥控功效：

住户可经过电传对讲，或经过网络，输入密码，遥控室内电器设备，确保住户回到家时一切就绪。

5、整合空调、音响系统，设置温控功效：

设定户内不一样房间恒定温度，或根据不一样时段设定温度。整合音响系统，户内各区能够独立自由选播不一样音乐或不一样电台，控制开关和音量大小；住户能够在家中任何一个房间，经过电传对讲或经过网络，和其它房间家人对话，也可广播呼叫家人。住户也可享受电子管家服务，设定起床时间，定时播放多种提醒。

小区公共系统设置：

1、小区气候感知系统：

在小区中心位置设置温度、湿度、风速、雨量、空气品质、日照和紫外线强度等气候监测感知系统，感应小区内外气候微改变，经过小区光纤网络系统资料传输，作为小区公共设备管理依据，包含：园艺自动洒水、泳池恒温、室内公共空间恒温恒湿和灯光自动控制。

2、垃圾处理系统：

采取生物灭菌除臭处理，旋转式压缩储藏，全过程完全自动化处理，直接由垃圾车清运，清洁卫生，降低污染。

3、中水处理系统：

以超前环境保护节能意识进行设计，确保水资源在小区内得到充足利用，集中小区内雨水，作为植物洒水、景观水池水循环利用，更可依据环境感知系统显示气象资料，将水资源做最合理分配利用。

4、灯光控管系统：

小区灯光为求整体美观、小区安全、节省能源、便于管理，全区采取自动化管理控制。依据不一样区域、不一样功效分别设置照明时间和照明强度。

豪宅安全防护系统研究：

豪宅安全防护设备有：双轨红外线监视系统、鹰眼监视系统、电梯指定楼层刷卡系统、住户对讲系统、指纹式静脉辨识系统、枪械感应系统、CCTV监视系统、门禁感应卡等。保安人员设置为：巡查保安、定岗保安、管理服务人员等。宏盛帝宝小区保全安检系统大致区分为五个等级分区：外围喝阻区、社交戒护区、休憩保护区、门厅管制区、居家安全区。

1、外围喝阻区：

小区四面围墙围绕，辅以护城河及树篱等屏障，沿围墙遍设双轨红外线感知系统（附设夜间自动感应照明），一楼庭院隐秘处装设360度鹰眼监控系统和中控室连线严密监控，全区封闭式管理。小区一侧设统一出入口，防弹设计警卫室内部署二十四小时警卫，提供全天候警戒防卫。

2、社交戒护区：

迎宾大厅：来访人员自小区大门经驻警巡查后放行入大门即由中控室接管，但活动范围经由一楼水景设计将其和住户专属活动空间隔离。来访人员在加设防弹玻璃迎宾大厅下车后，在进入俱乐部大门时，经隐藏式枪械检测设备自动安检，检验来访人员是否携带危险物品，随即由检测设备作小区住户和来访人员之自动辨识，并辅以360度鹰眼监控系统掌握确实情况，若要经大厅进入回廊和中庭，则需经过指纹或静脉辨识以作身份确定。

地下停车场：外来车辆经驻警辨识后，经管制关卡换卡后进入地下一层停车场，场内设置车辆自动感应照明控制系统。来访人员经过对讲机，经警卫确定身份后，持卡到卡片设定楼层，造访住户。小区地下一层各入口处均装有磁卡感应门禁设备，地下一层通往地下二层车道入口处，设有滑升门及指纹或静脉辨识系统等管制设备，预防外来车辆进入其它地下楼层。

3、休憩保护区：

小区为确保住户轻松休闲及私密性，除外围部分由外围阻喝区系统负责外，在可通视范围内不采取监视系统，以巡查保安哨为主，视小区活动需要再机动增派保安警力。

4、门厅管制区：

住户门厅：住宅大楼门厅因为是住户和访客关键通道皆作二进式设计，除CCTV监视系统外，主梯厅第一进门厅由感应辨识卡管制，第二进门厅需经指纹或静脉辨识以确定身份，进入电梯则需经自动楼层设定管制。次电梯厅大门也设有感应辨识卡，预防外人从次电梯进入住家。

停车场门厅：地下停车场各楼层皆设车辆自动感应照明控制系统，于合适地点装置紧急对讲机和摄影机以利控制，并加设行动电话强波设备。电梯厅仍以磁卡感应门禁及楼层管制为主，并于地下各门厅设日光自然导入照明设备。电梯梯箱内均设监视器。

5、居家安全区：

住户户门采取铜制或铸铝双门扇防火、防撞、防暴安全门，后阳台门采取防盗防暴氟碳烤漆金属门。卧室亦采取表面经美化处理金属门。各楼1、2、3层楼及顶楼3个楼层均装设玻璃红外线感应系统，另于各户大门入口、主卧室、浴室、厨房设紧急求救按钮和设区保安警卫系统连接。

阶梯式监管系统

接待大厅电梯、地下室小区外围感应卡门禁入口处

安全防护系统示意图

设区停车场

中心

PASSB1层

NO

NO

PASS回廊

PASS

地

下

二

三

层

电梯楼层管制

地下各楼各层电梯厅

小区停车场

中心

PASS

B1层

NO

NOOK

OK回廊

宴会厅

NO

YES外门厅ALARM

B2

以

下

各

内门厅层

各楼地下一层电梯厅各楼地下各层电梯厅

豪宅设施配置管理和使用：

全部设施呈系统化管理和使用：称为数位神经系统

1、光纤骨干网络管理系统：

小区全区以多模光纤骨干网路作为小区内外资讯传输媒介，除多种有线方法和外界接轨，并预留光纤连接至顶楼未来卫星通信设备预留处。

2、住户水平网路系统：

除了垂直光纤网路外，各户内部则以CAT6或更高水平网路系统配合各户主机服务器，形成住户自己网路系统。

3、设备自动监测系统：

小区内关键机电设备皆设有自动监测运作机制，除定时保养以外，碰到设备有微量异常反应时，可立即自动通知相关厂商维修，同时通知总管处理，做到防范故障于未然。

4、内部封闭管理系统：

小区内相关管理系统为封闭式网路系统，住户和外界资讯联络和交换完全不经过此系统，但为用户生活方便所提供多种服务，则经此系统汇整处理，以确保安全及住户生活资讯隐密性。

5、独立保安网路系统：

此系统也属于封闭系统，独立于管理系统之外，安全保密性高于管理系统，配置交叉式短讯报警功效，以确保系统本身安全。

6、网路对外防侵系统：

小区网站及各系统皆以金融机构所用之防火墙系统保护。

管理

保护

豪宅物业管理：

豪宅物业管理水平高低直接影响到豪宅主人生活品质，一般物业管理并不能让豪宅主人享受到舒适和尊贵服务，所以北京和乔丽晶公寓推出了英国管家式物业管理服务，很值得我们学习借鉴。（详见附件）

豪宅绿化景观设计和营造：

绿化景观设计营造水平和质量直接影响豪宅品质，可分为人造景观和结合自然造景两类。台湾在这方面做得很好，值得我们学习：通常全部是由世界级景观设计企业进行专题化设计，划分不一样区域，以不一样专题展开，营造出不一样景观风格，既丰富又统一。另一个突出特点是结合当地气候，先做环境后起建筑，使整个小区先有一个良好整体环境，也有利于促销。

豪宅营销特点：

因为豪宅数量极少，用户也相对集中于一个层次，利用一般传媒大打广告，通常效果甚微，所以豪宅最大营销特点就是无声直销方法，能够经过多种公关活动，如：艺术品欣赏沙龙、鸡尾酒品尝会、小型室内音乐会等方法，将潜在用户邀请至售楼处或豪宅现场（要求豪宅为现房或准现房销售），进行面对面讲解，要求销售顾问含有良好素质和修养，很强服务意识和专业知识。

九、建豪宅标准和属性提议：

因为大陆土地是归国家公有，土地租用期限只有70年，城市分区还不显著，城市总体面貌和居住环境还有待更大改善，到现在为止，北京比起上海和深圳在豪宅地块供给上愈加缺乏，但伴随奥运申办成功，北京将面临前所未有巨大改变和商机，已经含有了开发豪宅基础条件和市场条件，提议企业抓住这一机会，深入进行豪宅项目运作可行性研究。

1、区域位置：提议选择使馆区周围地块，著名古迹周围地块和著名大学周围地块，要求地块周围有一定自然和人文景观。

能够立即进行项目运作地块可在使馆区周围进行寻求，如农展馆、朝阳公园、亮马河一带。也可在在中关村周围、颐和园、圆明园周围寻求。

另外可沿故宫博物院、景山公园、北海、后海一带寻求，因为这些地域建筑高度有严格限制，加之周围环境还未得到改善，能够伴随城市改造进行项目运作。

（在地块寻求过程之中可依据具体地块再进行豪宅项目标可行性分析。）

2、售价：因为中国土地公有性限制，和自然和社会环境制约，销售价格不应和国外和台湾相比，应依据具体地块和建设成本经核实后确定。

3、建筑风格：依据不一样地块选择不一样建筑风格，建在使馆区和大学周围豪宅应选择欧式古典或现代主义建筑风格，建在著名古迹周围豪宅应选择纯粹北京四合院等中国传统民居风格。或依据设计师设计而定。

4、设计：考虑到确保品质和未来营销需要，提议建筑设计和景观设计工作由著名设计师或设计事务所进行构思或创意。

5、建筑指标：层高应在3.1~3.3米，每套面积在充足满足各项使用功效情况下，提议设在300~600平方米之间。

6、设备配置：在控制成本情况下应尽可能效仿台湾豪宅做法，尤其是在安全设施配置上要达成国际水平，为豪宅主人提供一个安全居住环境是豪宅最基础品质保障。另依据北方气候特点，应着重改善供暖、二十四小时热水等设备选择上，结合北京环境质量，加强水源净化、空气滤清、节能节水等设施利用。

7、物业管理：应定位在和英国管家式物业管理相当水平。

8、市场分析：因为城市改造正在进行，市政设施和道路交通条件还不完善，城市景观较差，环境污染情况没有得到根本改善，这些原因全部会影响豪宅品质，势必影响售价，但伴随奥运申办成功和入世临近，环境治理肯定加紧步伐，提议豪宅选址要考虑地块周围城市改造进程，最好已改造完成或同时进行。销售市场经初步分析应含有一定购置力，关键在于提供产品应含有无可挑剔地段和品质，且提供数量很有限。

9、项目特点：豪宅项目因为相对于大型项目标运作开发含有规模小，运作周期短，总投资少，用户相对集中等特点，所以运作风险小，回笼资金快。上海现在很多小规模豪宅全部是在前一次房地产泡沫经济中建成，未卖出部分装修好以后出租，每个月平均租金为：4000~8000美元/套，出租率在80%以上。

附件：

北京物业管理业“英式管家”来了（文摘）

7月末，伴随国际管家协会主席、42岁Mr.Wennekes受雇于北京和乔丽晶国际公寓，“英式管家”正式踏入国门。

日前，Mr.Wennekes首次和北京房地产界、新闻界公开见面并座谈，介绍“英式管家”作法。Mr.Wennekes生于酒店餐饮世家，曾受聘于多位欧美亿万富翁，担任私人助理及管家，服务过卡特、里根、布什、克林顿等美国总统及要员。1997年，她于荷兰创办国际管家学院，会员皆是荷兰皇室和英国戴安娜王妃等名流私人管家。

现在，她又把这种“英式管家”引入北京和乔丽晶公寓。该项目面对丽全部饭店，现在已成现房，采取双拼式结构，一梯两户，占地1万平方米，却辟有5000平方米内部花园，共185户公寓，法式建筑风格。仅10层和乔丽晶公寓几乎户户双向通风，有些套型三面采光。该项目还推出“纯住宅概念”，是对商住两用抑或家庭办公根本颠覆。

据介绍，Mr.Wennekes将选择10人赴荷兰国际管家学院，进行8周专业培训，再回京进行4周驻地培训，然后，将为185户业主提供专属性贴身服务，而且收费标准和现在市场上外销公寓相当。

Mr.Wennekes和首全部房地产界、新闻界亲切座谈，用纯正英语娓娓讲述其“管家生涯”和最新经历——“物管水平高低往往取决于最差那名职员”，“为一个人及她家庭服务，让她家庭井井有条，是一个很有意义工作”。在谈到派员赴国际管家学院学习时，Mr.Wennekes说：“我不重视这10人以前是否有从业经验，因为关键是服务心态。”

业内人士认为，现在中国很多城市物管覆盖率尚不足50％，一直在类似“后勤管理”式低水平上运行。“英式管家”肯定会对中国物管行业带来全新冲击。

何谓“英式”管家？

从过去到现在，英式管家在豪门中饰演角色是相当多元化，举凡购物、管理家庭财务、准备餐点、送孩子上学，洗熨衣物、招待客人、准备晚宴等，全部由管家交代工人实施，最终监督验工。

英式管家需要极高本身素质，拥有丰富生活智能和专业素养：熟知多种礼仪，佳肴名菜，名酒鉴赏，水晶银器保养；更高级次管家，甚至要上知天文、下通地理，才能为那些高级次用户服务。贵族豪门家中管家，她们不仅深得主人信任和倚重，有时候主人更会将她们视为家庭中一分子，事无巨细，全部会交由管家打理。

管家服务关键是提供完美服务，而非依靠对象是谁。任何人全部能够是管家服务对象，一个小家庭和一个王宫，在管家眼里全部相同关键，只是服务内容不一样罢了。

个性化服务是管家服务和物业管理不一样

国际管家学院CEO罗伯特•伟尼仕（RobertWennekes）在美国做过职业管家，她课有点像管理理论课。经过很多设想真实场景，伟尼仕要告诉学生们是，提供完美服务是管家骄傲。

一般物业管理只是保安、工程服务等，而管家内容则要针对雇主有很多个性化服务，比如和雇主旅行、组织晚会、当私人助理、家务管理、行李打包……这么内容在不一样管家脑子里全部应该有一串。

那节课上，伟尼仕首先强调了建立雇主档案关键性，这个档案中除了要包含雇主及其家人、好友常规个人信息外，一个称职管家甚至记得主人上个月宴请菜单，提醒女主人哪位客人对三文鱼过敏，客人穿什么衣服，戴什么首饰，“每个细节全部要记得，假如一样客人再来，管家假如对她说，您上次穿晚礼服真漂亮，客人会很感动。”伟尼仕说。

伟尼仕尤其强调了雇主资料保密性，这些资料既不能向下传，也不能向上传，只能在职业管家交接时内部传输。“即使和乔丽晶老板要看你雇主资料，你也要遵守管家职业道德，即使被炒鱿鱼也不能泄露雇主档案。”伟尼仕对她6位中国学生说。

“对于雇主部分私人信息，比如每个月情人会来一次，还需要对其家人保密，我们工作是服务，而不是对雇主道德作评判。关键雇主信息假如泄露，往往会造成大诉讼，比如离婚。又比如雇主和另一家大企业总裁30天中在家里见了10次面，这往往预示着两个大企业合并，假如管家泄露了出去，更会引发大震动。”

针对和乔丽晶公寓6个管家服务对象是一百多户住户，伟尼仕还提醒她6个学生，要认真对待投诉。“调查显示，每27个人遭碰到一样待遇，只有一个人会投诉，也就是说，每个投诉人背后，还有26和她一样愤怒人。而假如投诉没有得到立即处理，她会告诉其它8—16个人，并以后不再信任你。你只有一次机会，假如这次做不好，以后再做好，她也不会领情。”“每个企业开发一个新用户要比保住一个老用户难得多，这是为何要快速处理投诉原因。”

这堂课上，伟尼仕告诉了学生处理投诉4条黄金法则：倾听、道歉、解释一下将要采取方法并定下时间表，最终要有后续，