师宗凤城财富中心项目营销策划方案

1师宗“凤城.财富中心”项目营销策划方案昆明吉雅众商业机构2011年5月2中房项目定位与营销思路（投标稿）目录1、关于本案2、关于我们周边环境3、对本案再梳理4、商业项目定位5、商业模式分析6、招商策略3第一部分关于本案45我们不处于商业的最中心！我们的体量在新商业体中处于中等！如何处置、运营？如何生存、发展？如何通过商业运作提高更为优良的现金流？本案现状梳理

项目属性界定：意在着重打造品牌级的商业街，其内聚型的商业结构模式，以及商业最大效能的理念，决定了内部迂回的商业行进路线，以此获得最大量的沿街铺面，开发最大的商业效能。本案现状梳理10中房项目定位与营销思路（投标稿）第二部分关于我们周边环境11本案现状梳理以通源大街、丹凤路为分隔，把城市一分为二，本案在该区域内将形成独立新型商圈12

第三部分对本案再梳理13

区域概况师宗经济发展状况人口状况全县总人口39万人，其中农业人口占总人口的80%以上，县城所在地丹凤镇是全县政治、经济、文化中心。全镇辖21个村委会5个社区156个村民小组，世居汉、回、彝、壮、苗等民族，共有2.5万户11万人，其中农业人口近9万，全镇国民生产总值近10亿元。14

区域概况15

物业状况序号项目单位指标1规划用地面积㎡40909.612总建筑面积㎡1411352.1住宅面积㎡655502.2商业建筑面积㎡551702.3车库面积㎡188152.4架空层面积㎡16003住宅平均层数28层4容积率(含地下层面积)%2.995绿化率(含平台绿化)%%6建筑密度%42%7总户数户5228停车位个549（地上305地下244）凤城·财富中心项目主要指标16第三部分项目地块SWOT分析优势（S）17A、地处开发区，与传统的商圈有一定距离，对商业开发不利。B、5.5万平方的商业体量，招商工作有难度。C、周边正处于发展阶段市政设施配套不齐全未形成商业气氛认知度不高，尚不具备以人气带动商铺销售的条件。

劣势(W)18A、利用地处开发区核心位置的区位优势，辐射周边地区，形成城市次中心。B、随着城镇人口的快速增加和城镇居民人均可支配收入的逐年增长，对高品质住宅的需求进一步加大。C、随着城镇居民收入增加，生活水平不断提高，传统的商业模式、业态及消费习惯已不能满足人们日益丰富的需求。D、引进新的商业模式，引领消费习惯的转变，提升地区商业的层次。机遇(O)19A、如何引进众多的既能满足配套又能提升物业价值的商家，完成5.5万平方商业体量的招商。项目定位B、凭借地处开发区核心位置，交通便利的优势，打造覆盖开发区的一站式生活购物中心。C、凭借四面临街，没有死角的优势，打造休闲时尚购物街区

挑战(T)20第四部分商业项目定位21分类主要内容主区商业购物主力百货、主力超市、名品服饰、工艺品店、家电商场、IT、等。儿童娱乐、影院等体育键身键身房、保龄球、各类球类运动场所、溜冰场、游泳池等。医疗保健桑拿浴、保健室、医疗、药房等。沿街商铺个体商户时尚、前卫、个性的服装、精品、家居、工艺品、首饰等辅区停车场地下商业与住宅分离,有利于业主居家,相对商场的采光和通风效果降低,有利于提高住宅的综合品质.对规划商铺进行市场定位，确定经营主题，从而以有特色的经营方式带动一层和二层商铺的销售商业功能初步定位22第五部分商业模式分析就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。

这一模式奉行的是购物、休闲娱乐，衣、食、住行一条龙服务。商业街种类众多、大品牌、高档次，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。综合性商业模式23

主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。

但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。主题性商业模式24这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将