青岛恩马崂山项目客户及产品定位

恩马崂山项目

客户及产品定位谨呈：恩马房地产开发有限公司本次研究内容构成1青岛沿海豪宅项目分析2参照系典型项目分析3青岛高端客户分析4项目产品策略研究5项目产品定位及户型配比Part1青岛沿海豪宅项目分析随着青岛城市骨架的逐步拉大，豪宅项目逐步由沿海一线深入到沿海二线及腹地，由市南延伸至崂山/平米爱丁堡2.1万元/平米颐和星苑2.7万元/平米(综合)

山水名园2万元/平米(2009)银海一号1.5万元/平米(2009)鲁商中心2.7万元/平米海信天玺4.5万元/平米御景峰２万元/平米(2008)恩马文景园1.8万元/平米(2009)远雄国际广场4万元/平米万丽海景5万元/平米凯悦中心2.9万元/平米银座领海公馆4.2万元/平米(预计)东海路9号3.5万元/平米上实海上海2.6万元/平米(2009)典型楼盘万丽海景东海路9号银座领海公馆规模占地面积:21748平方米总建筑面积:150000平方米占地约10100平方米，总建筑面积11万平方米占地面积3.6万平方米；建筑面积12.8万平方米产品形式2栋海景公寓、1栋酒店式公寓公寓高层住宅，1栋五星级酒店，1栋公馆价格均价50000元/平米，最贵80000元/平米起价24000元/平米，目前均价35000元/平米预计均价42000平方米客户特征外地客户50%，已居住在市南区与崂山区为主的私营企业老板，或上市公司老总私营业主为主职业特征：商界、政界成功人士户型面积50-96㎡：47%120-170㎡：23%220-380㎡：22%560㎡：8%140平方米～200平方米为主，顶层跃层式公寓为623平方米160-550平方米，主力户型：160-360平方米沿海一线项目典型楼盘海信天玺上实海上海山水名园颐和星苑规模总建筑面积7万平方米占地面积：26000平方米，建筑面积：6.6万平方米占地600亩，规模40万平方米占地1400亩；建筑面积100万平米产品形式高层、订制化别墅5栋板式高层(28-30层)平层与复式别墅、多层、小高层、高层独栋、双拼、联排、洋房、多层、小高层价格均价45000/平米均价：26000元/平方米总价：463-1500万均价：14000-20000元/平方米均价27000/平米客户特征自用为主，改善需求为主本地人居多自用为主，贸易物流公司老板、跨省企业董事、高管购置目的：自用为主，其中改善居住为主，部分小户型120平米为投资较为复合，主力客户为改善升级型客户，部分资源占有型客户，少量度假养老型客户户型面积140平方米-560平方米，主力户型220平方米户型区间：178-500平方米主力户型：230平方米户型区间;110平方米-150别墅总套数：24套主力面积区间：230-500平米户型区间：150平米—420平米沿海一线高层塔楼和别墅外地高端客户居多，本地客户大多居住在沿海一线社区感较强的项目中莱阳路8号绿城地块沿海一线区域土地稀缺沿海一线土地资源稀缺，2010年以来，仅有两块土地供应；未来高端海景住宅项目上市量很少，高端海景住宅产品具有较大稀缺性沿海一线土地供应很少，土地非常稀缺青岛海景土地供应分析沿海二线及腹地项目典型楼盘御景峰恩马文景园爱丁堡国际公寓规模总占地3.114万平方米，总建筑面积为7.1万平方米占地：1.8万平方米，建面：10万平方米占地面积10万平米，总规模27万平米，20栋楼，容积率2.93，绿化率60%产品形式多层花园洋房、小高层、高层住宅5座板式高层，29-31F高层11层小高层、19~21层高层,公寓，网点商铺价格高层16000/平方米均价,洋房21000/平方米均价均价18000元/平方米16000/平方米起，均价21000/平方米，最高28000/平方米客户特征客户以青岛市内的私营企业主、金融系统职员、公务员、教师构成项目占主要比例客群自主为主、部分为投资，私营主偏多，大学教师、企业中高层90平米左右的户型主要为首次改善客户，160－180平米主要为升级改善客户户型面积花园洋房面积在150平米—240平米，小高层、高层面积在90平米—330平米户型区间，94-160平米平层户型，和160-300的复式一期户型为90-240平方米，其中170-180平方米四居为主力户型，占69%，90平方米占30%，另有几套240平米随着沿海一线土地稀缺，沿海二线及腹地项目多为社区感较强的并有海以外的资源依托，多为本地高端客户自住小结随着青岛城市骨架的逐步拉大，豪宅项目逐步由沿海一线深入到沿海二线及腹地，由市南延伸至崂山沿海一线高层塔楼和别墅外地高端客户居多，本地客户大多居住在沿海一线社区感较强的项目中沿海一线土地资源稀缺，2010年以来，仅有两块土地供应；未来高端海景住宅项目上市量很少，高端海景住宅产品具有较大稀缺性随着沿海一线土地稀缺，沿海二线及腹地项目多为社区感较强的并有海以外的资源依托，多为本地高端客户自住Part2参照系典型项目分析本项目参照系选取爱丁堡国际公寓御景峰上实海上海海信天玺本项目直接参照项目间接参照项目沿海二线及腹地项目沿海一线项目新华锦爱丁堡国际公寓位于崂山东区域内，主要为升级改善客户，产品水平领先规模占地面积10万平米，总规模27万平米，20栋楼，容积率2.93，绿化率60%产品类型11层小高层、19~21层高层,公寓，网点商铺户型配比一期户型为90-240平方米，其中170-180平方米四居为主力户型，占69%，90平方米占30%，另有几套240平米价格16000/平方米起，均价21000/平方米，最高28000/平方米销售状况2010年3月15日开盘，一期开盘4栋楼，一周卖掉3栋，目前一期销售80%以上产品水平精装修，5000元/平方米（中央空调系统，三层中空玻璃，地板采暖）客户情况：购置目的：自住为主、投资客户来源：主要为市内客户置业特征：90平米左右的户型主要为首次改善客户，16－180平米主要为升级改善客户，除区位因素外较为关注教育配套及松岭路较为便捷的交通配套底商、酒店、幼儿园、高尔夫崂山宜居大环境、区域规划前景、产品力水平领先针对市南区、市北区和崂山区外溢的高端改善型客户爱丁堡国际公寓休闲康体度假区高档住宅区软件园花卉观光旅游区海洋大学爱丁堡金家岭山公园午山公园老寨顶崂山区东部的宜居环境和科技谷规划前景展现的居住投资价值受到高端客户的认可科技谷规划：项目位于规划的青岛科技谷高档住宅区和休闲度假区的衔接带，客户对此认知较高

人文教育资源：区域内包括海洋大学、青岛大学、青岛科技大等高校及青岛二中，人文教育资源丰富

高尔夫资源：毗邻青岛国际高尔夫球场，但本地高端客户对高尔夫资源的价值认知不高。该球场也以日韩客户为主。

山地景观丰富：周围有午山、金家岭、老寨顶等，但山体大多遭破坏爱丁堡国际公寓建筑：

三段式英伦风格建筑，舶来建筑打造高端社区形象

公建破坏了社区规划的整体感

园林：

绿化率高达49%

社区中心轴线串联7大英伦主题景观

舶来风格建筑+高绿化率主题园林景观，打造高端社区意向爱丁堡国际公寓户型面积覆盖90－272的平层和复式，160－180平米的主力三居室面向市南区市北区外溢的高端改善客户爱丁堡国际公寓160平米三居户型方正，主卧功能比较丰富动线设计不合理，互相干扰户型设计重视主卧、后台空间、会客空间的处理，但整体上与豪宅仍有一定距离180平米四居户型方正，南北通透，空间尺度舒适，工人房强化功能空间大面宽、小进深，会客空间强化，符合高端客户需求爱丁堡国际公寓设计师：香港高文安精装修标准为每平5000元DAIKIN（大金）空调系统ALDES（爱迪仕）中央新风系统HYDRO（海德鲁）门窗系统OTIS（奥的斯）电梯系统DURAVIT（杜拉维特）卫浴NOBILIA（柏丽）厨具大师设计+顶级品牌，达到城市豪宅平台水平的极致精装修，产品力成为置业的重要驱动因素爱丁堡国际公寓御景峰位于香港东路与青大三路交汇处，占据绝对资源优势，北依浮山、南观黄海

规模总占地3.114万平方米，总建筑面积为7.1万平方米,绿地率41.8%，容积率1.80

,共11栋住宅产品类型多层花园洋房、小高层、高层住宅户型配比花园洋房面积在150平米—240平米，小高层、高层面积在90平米—330平米。价格高层16000/平方米均价,洋房21000/平方米均价销售状况开盘时间2008-05-10

,目前基本售完产品水平精装修，2000元/平方米（中央空调系统，地板采暖）;停车位与总户数比例大概为1:1客户情况：客户以青岛市内的私营企业主、金融系统职员、公务员、教师构成项目占主要比例客群,成交新客户以地缘性客户为主，居住在金帝山庄和通过英派斯健身来访的客户诚意度非常高成交客户以改善性自住需求为主，占90%以上成交客户普遍能够接受开盘价位，大户型客户为价格不敏感型选择中高楼层，平层186平米西户客户量不足，两居室客户集中在低楼层，有实力的客户倾向位置景观更好的楼座，选择东户居多。配套会所御景峰海景资源：属于三线海景，由于南部已建建筑物的阻挡，仅在地块高处可以看到海，海景的价值略低。山景资源：紧贴浮山，高达20米的落差形成良好的台地风貌的园林，与周边项目形成差异。城市资源：五分钟车程内购物中心、超市、银行、医院、学校、娱乐健身、旅游胜地一应俱全人文资源：毗邻中国海洋大学、青岛大学师范学院、青大国际学术交流中心、青大艺术学院等高等学府，既赋予项目人文色彩，更带给项目部分潜在客户。项目可快速直达城市核心区，周边具有基本的生活配套，天然的娱乐资源，强势的教育配套

区域价值御景峰规划建筑：单体由美国爱普斯顿国际设计公司来完成，以“山水绿城”为主题，依托错落的台地特征，挖掘居山的独有优势和最大化利用海景资源。花园洋房依山而建，层层退台，形成了一个错落台地式的建筑布局。景观设计：香港贝尔高林景观设计公司,利用了地块自然高差、跌宕起伏的先天优势，打造出多维景观、台地立体景观,最大限度地丰富了空间视觉美感，增加了私密性，真正实现了步移景异、户户见景的效果。规划以海景价值最大化为导向，贝尔高林打造立体台地景观，广受客户追捧规划\建筑\景观御景峰主力户型为120-160平三居和180平米四居，青岛本地改善升级型客户为主，关注区位、规划和园林户型面积套数配比总价客户特征高层平层90平8025%约16000元地缘性改善型客户为主，银行金融属性的客户、公务员及部分物流外贸行业企业主，支付能力在150-300万之间120-160平11536%180平8225%客户价格敏感度低，对产品形式敏感，追求优质的景观资源；物流、外贸行业企业主大多没有称心的住所，现住的房子是九十年代的老房子，一直想找合适的新房源，寻求城市价值和景观价值的平衡高层复式200平103%约17000元300平洋房平层160平206%约20000元洋房复式240平165%约22000元御景峰户型设计到位，舒适度有保证，入户花园、主仆分道设计提升户型竞争力

185平米四居户型方正通透，功能分区合理入户花园和主仆分道设计为户型亮点150平米三居户型方正通透，功能分区合理入户花园提升户型情景价值和性价比御景峰精装修提升竞争力精装修标准：2000元/平方米装修设计：香港美高中央空调系统、地板采暖御景峰上实海上海依托城市价值和景观价值，精装修发力打造高端豪宅，一半以上为外地客户，主力总价460－800万规模占地面积2.6万平方米，建筑面积6.6万平方米，容积率2.50，绿化率45%产品类型5栋板式高楼，高层住宅（13层以上可看海）两栋28层，三栋30层、平层与复式产品户型配比平层178－330平方米，主力230平方米，复式450-1000价格销售均价为：26000元/平方米（10层以下均价约20000元/平方米）目前市场二手房均价4万客户情况购置目的：自用为主，投资极少客户来源：青岛本地客户:外地客户6：4，其中80%-90%的外地客户为本省客户（潍坊、淄博、烟台等客户）年龄特征：40-55岁之间为主。置业特征：多次置业，多数已有别墅职业特征：多为贸易物流公司老板、跨省企业董事、高管为主销售状况已基本售罄产品水平停车位：地下449个，地上15个，共464个装修标准：5000元/平方米，德国进口家具上实海上海地处富人聚集区，占有强势资源组合，无敌海景+高尔夫+山体景观+成熟城市配套景观资源：无遮挡一线无敌海景、石老人海岸高尔夫、午山、青岛国际高尔夫城市资源：毗邻崂山区海尔路市政：青岛大剧院、青岛博物馆教育：新贵都幼儿园、崂山第二中学、朱家洼小学、青岛大学商业：乐天玛特超市二店、青岛丽达购物中心医院：青岛大学附属医院银行：农行、工行、中行户户俯瞰一线海景青岛大剧院山海景观上实海上海规划：海景资源和高尔夫资源价值最大化，弧形楼座布局有一定形式美感建筑：典雅的现代风格建筑，外立面全部采用干挂石材+深色玻璃，低调内敛的建筑挺拔而厚重，富有存在感和体量感园林：瑞士风格的围合式园林景观设计也是上实·海上海的独特亮点之一整体规划呈现明显的资源导向特征，高品质建筑和园林为打造高端社区提供支撑上实海上海户型面积配比总价销售进度客户特征两室178平约20%约460万售罄高收入并且有一定财富积累的的大型企业高管、职业经理人为主，升级居住条件，认可崂山的大环境、认可上实品牌、关注产品力三室230平约60%约600万售罄贸易物流企业老板为主，外地客户较多，大多有别墅置业经历，对海资源敏感，其中的本地客户大多在市南市北有房子四室320平约20%约830万售罄贸易、物流、能源、房地产企业老板，有别墅置业经历，资源导向特征明显复式450－1000少量1000－2500万售罄城市顶级财富阶层，私人会所+资产处置面积偏大、总价偏高，总价在460－800万的主力产品面向本地高端改善客户和外地客户，450平米以上复式作为标杆产品面向城市顶级财富阶层上实海上海户型点评：户型方正，南北通透，空间尺度舒适电梯直接入户，配置独立工人电梯，青岛市场首创设计实现市场领先后台操作空间完善，独立工人房，主仆分区到位户型公摊偏大在满足实用性、舒适度基础上，实现了豪宅的分区及电梯入户、主仆分道等要求4室2厅3卫1厨2室2厅2卫1厨上实海上海风格：提供两种风格供客户选择：新古典风格/美式现代风格。标准：5000元/平方米标准品牌：主卫五金（德国当代）浴缸（卡德维）面盆/座厕（德国唯宝）门锁（德国金凯登）橱柜（德国西曼谛克）电器（意大利库西尼）德系品牌为主的高品质精装是产品的主要发力点，在销售期内领先市场上实海上海位于麦岛金岸东侧,改善需求为主,多次置业规模占地面积2.88万平米总建筑面积7万平方米，容积率2.16,共336套产品类型高层、订制化别墅户型配比140平方米-560平方米，主力户型220平方米价格均价4万元/平方米,高层豪宅800万以上客户情况购置目的：自用为主，改善需求为主客户来源：青岛本地客户:外地客户4：4（外地客户各处都有，其中有东北、山西、河南、广东、香港等地以生意人为主）客户年龄特征：40-55岁之间为主，部分富二代。客户置业特征：多次置业客户职业特征：贸易、物流私营业主，主要为生意人，还有部分金融行业企业高管销售状况项目现阶段未开盘，开始预约交定金，前期只预定300名客户，（客户名额小于开盘套数），交定的金额为：150万、200万、400万、600万,视户型大小确定定金额度。目前预定时间7天；已预定出60套，已交定金2亿元；已定制出别墅一套，总价7500万元点评自然资源优势明显，海景、山景资源突出；产品品质特点明显，产品细节体现出高贵、专属性。海信天玺位于崂山区，依托城市价值、山海资源打造豪宅体系山海资源：一线海景、背靠浮山旅游配套：临近极地海洋世界城市资源：接壤市南市中心，交通便利医疗：市立医院、青医附院东部院区教育：双语幼儿园，周边分布着大苹果双语幼儿园、燕儿岛路小学青大附中、青岛大学、海洋大学其他：银海国际游艇俱乐部、奥帆基地、海信广场、阳光百货、海景花园大店、香格里拉大酒店、SPR白宫会馆海信天玺选用兼具现代时尚及古典美感的ARTCDECO立面风格，建筑形象按照三段式构图，强调对称，创造浑厚内敛、扎实稳重的形象，采用卡拉麦丽金石材。Artdeco干挂石材建筑立面+写意园林+殿堂级大堂打造豪宅气质写意园林日本造园设计株式会社设计。戏水池为主题，采用“透景”笔法打造，主题宏大突出、细节精致典雅的围合式中央公园景观。殿堂级外大堂：专属管家恭迎入户，随时待命服务，周边特设会客厅。双层安防大堂：安防电动门，结合外大堂，充分保证业主居住的安全私密ArtDeco干挂石材立面殿堂级大堂海信天玺以136平米两室及217平米三居为主力，符合青岛豪宅客户居住需求，顶层大平层及复式户型扩充豪宅客户群，满足更多客户需求户型面积区间套数配比总价客户描述两居130-140平米34%600万高端客户自住为主三居221-230平米59%1000万外地客户占据60%，青岛人占据40%，顶级财富阶层客户多为成功人士，有一些知名演艺人士，年龄在40-50岁；置业目的为改善自住、资产处置对单价和总价不是很敏感，主要看重产品。认可天玺的地段、海景景观、视野大平层/复式300-418平米3%1300－2000万别墅429-620平米4%2000－3000万海信天玺优点缺点户型南北通透主卧套间设计体现豪宅居住感社交、居住软性分隔放大主卧及客厅面积，提升居住感添加综合活动区，满足豪宅客户的多样需求层高3.15米，顶层3套大平层为4.45米产品附赠率相对较少面向室外及景观面的空间不足，资源价值展示不充分HUF定制别墅：青岛市场首创订制化别墅概念，与德国贺府（HUF）公司合作研发建设五栋HUF别墅，是海信顶级产品品质的代表之作，具备强市场影响力。世界级定制别墅作为标杆产品影响力突出，高层户型设计体现豪宅居住感，但对海景资源价值的展示不足高层产品：海信天玺大师设计+顶级品牌+科技智能居住系统设计师：香港高文安装修风格：大都会风格和现代风格装修标准：6000－8000元科技智能：窗式新风系统、外窗保温系统、水源热泵系统选用品牌：德国维宝洁具、德国当代水龙头、德国美诺厨电、嘉格纳厨电海信天玺小结规划建筑——参照项目除依托山海资源外，社区感的打造尤为重要，建筑单体、景观规划设计均由世界知名景观设计院设计户型——直接参照项目主力户型区间为160—180平米舒适型三居，间接参照项目主力户型区间为220平米舒适型四居客户——参照项目客户大部分为自主性客户，改善型为主，以贸易、物流私营业主为主，大部分为生意人，还有部分金融行业企业高管精装——参照项目均为精装修，精装标准2000—5000元，均由世界知名室内设计师设计，均采用德系的卫浴器具Part3青岛高端客户分析私企打工者、普通公务员、企业基层管理人员等普通工人等支付力高低顶级财富阶层：目标物业总价1000万以上；从业特征：大型金融、能源、外贸、物流、房地产企业主；置业目的：本地客户自住、外地客户资产沉淀；代表客户：东海路9号、银都花园主流财富阶层：目标物业总价控制600-800万；从业特征：中小型金融、能源、外贸、物流、房地产企业主；置业目的：自住、养老；代表客户：海信天玺、鲁商中心、上实海上海入门级财富阶层：目标物业总价控制300-500万；从业特征：金领、职业经理人；置业目的：自住，为子女置业；代表客户：御景峰、恩马文景园、爱丁堡国际公寓顶级财富阶层主流财富阶层入门级财富阶层私企业主、金领、国企高层、政府权力部门高官政府基层干部、大学教师、大型钢企中层外贸、物流、金融、房地产业业主和高管通过客户访谈和项目调研，青岛高端客户按照财富层次可分为顶级财富阶层、主流财富阶层和入门级财富客户三个层次高端客户类型【顶级财富阶层】占有城市资源、海资源为主要置业特征，置业目的为私人会所、城市会客、身份标定、资产沉淀置业目的置业偏好产品诉求来源地职业特征会客功能的“私人会所”为其置业的主要目的，兼顾资产保值增值稀缺的顶级海资源为其首选，城市或其他稀缺资源也会影响其置业选择拥有多次的置业经验，对产品本身品质及相关配套有着极高要求青岛本地与外地各占一半，外地客户主要来自山东省内，其次为东北三省大型金融、能源、外贸、物流企业主万丽海景万邦中心东海路9号【顶级财富阶层写真】魏女士，45岁，海归生意人购买产品：200多平米购买量级：2000万左右；置业背景：曾有在温哥华居住10年的经历；资金充足，购买房地产成为其主要的投资渠道，对房地产市场有自己的见解；客户目前居住在东海路的银都花园小区。已有三套以上住宅。主要关注要素：对于置业——主要关注点在“海边、小区环境好、位置理想、房子质量要好”如购房目的为自主，则要求必须离海很近，最好是观海房，位置和小区环境很重要，面积控制在200平米以内，180平米左右；消费——生活消费上并不是很高调，属于低调内敛一点都不张扬，基本生活购物在香港中路附近一些购物中心；品质——产品从外立面以及内部装修等，都要是身份的象征；对海资源要求——必须临海，不然不算顶级豪宅对崂山区看法——希望在崂山区域，因为目前住在崂山区，有感情，生活习惯了，并且崂山环境好，目前居住的银都花园是自己的理想居住，无换房意愿。【顶级财富阶层写真】王先生，46岁，某贸易公司老板购买产品：500多平米购买量级：3500万左右；置业背景：挺多房子，基本上都是爱人的秘书在打理，国外、北京、上海、青岛都有自己的房子；一旦喜欢就会买，决策非常快；主要关注要素：“生意部分业务在青岛，现在生意做的还不错，常常会有国内外的客户来青岛拜访，基本每次都安排到酒店去了，我们在国外常常去企业会所，这样比较助于企业形象的建立”

资源与核心地段——有足够的强势、稀缺的资源，标识性和身份标签；品质——产品从外立面以及内部装修等，都要是身份的象征；圈层——有些朋友在这边买房子，周边都是这样的人，也比较有面子，增添了谈资与话题；对海资源要求——必须临海，不然不算顶级豪宅【主流财富阶层】看齐顶级豪宅客户圈层，追求对海资源、城市资源占有，总价受限，距离换海景置业目的置业偏好产品诉求来源地职业特征购置海资源占有型的豪宅满足其身份标签和会客要求，看齐顶级豪宅客户受海资源导向和非顶级财富能力所限，会向城市边缘的海景区域外溢看重产品的海景价值，社区的圈层感和尊贵感青岛本地客户占大部分，其余主要来自山东各市上实海上海海信天玺山水名园中小型金融、能源、外贸、物流企业主【主流财富阶层写真】师先生，29岁，证券公司老总购买产品：200平米左右购买量级：总价800万左右置业背景：客户属于典型财富新贵，白手起家，从事金融行业。毕业仅4年的时间成为亿万身价的私营公司老板。老家在河北，现打算定居青岛，资金充足。目前刚刚购置了第一套房产，总价近400万202平米的复式主要关注要素：对于置业——对于置业，首先考虑“区域、产品、户型”，其他的不做重点关注，也不关注价格，但会考虑性价比问题。对于区域还会多少考虑到风水的问题；产品——户型及功能空间没有特殊要求，喜欢复式，相对传统的要求南北通透、结构方正即可，对于高层和洋房产品更喜欢高层，喜欢高层的视野开阔，住起来会觉得敞亮。而洋房产品则没有太多的认识，觉得和多层一样，但不绝对反感消费——生活消费上并不是很高调，属于低调内敛一点都不张扬，但会追求一些奢侈品牌；品质——产品从外立面以及内部装修等，都要是身份的象征；对海资源要求——对于海景资源没有特俗要求，只要求自己住得舒服圈层——生活圈层也基本属于财富人群，身价2-10亿的朋友居多，基本都有私人银行投资理财师，对于投资都较为理性。对于目前市场情况有一定的认识。【主流财富阶层写真】万女士，30多岁，职业经理人购买产品：200平米左右购买量级：总价400万左右置业背景：客户在青岛属于典型金领阶层，收入较高，对市场、经济、投资有自己的看法。外地来青岛，后定居青岛，目前在青岛已有三套左右房产，资金较为充足主要关注要素：对于置业——对于置业，主要关注“区域、产品、社区环境”，喜欢高层，对于洋房产品有一定的看法，认为市场对其认知度不高，另外，主要要看楼盘位置，位置好的话洋房可以接受，相对位置较远则对于洋房产品有一定的抗性。对于自己目前的住所很满意，生活便利，交通方便，配套齐全，因此不考虑更换第一住所，再置业主要用于投资。；产品——面积在180-200平米左右面积较为合适，对功能空间上没有明确要求，均属于基本置业考虑的南北通透、户型方正等，对于情景化空间有很强的感知，认为室内装修上需要考虑这些。对于装修风格没有特别明确的要求，但对于装修品质要求较高；消费——生活消费上并不是很高调，属于低调内敛一点都不张扬，但会追求一些奢侈品牌；对海资源要求——对于海景资源没有特俗要求，只要求自己住得舒服【入门财富阶层】改善居住需求为主要特征的老青岛客户，资源不是置业的决定要素,在总价范围内寻找更好的居住解决方案置业目的置业偏好产品诉求来源地职业特征主要置业目的是改变、提升自己的居住条件对温泉、景观及人文类资源感兴趣对产品能够提供的居住舒适度有高要求主要是本地的老青岛客户和部分高收入新青岛人金领、职业经理人芭东小镇上实海上海恩马文景园御景峰【入门财富阶层写真】陈先生，29岁，证券公司操盘手购买产品：180平米；家庭人口：未婚购买量级：总价300-500万；置业背景：目前一人住在市南区一个中等偏上的社区里，约140多平米的高层主要关注要素：主要是环境好,不一定非得有特别好的海景,交通方便,不吵闹,不拥挤就好，关键得住着舒服；产品力——外立面、装修要上档次，有品质感；便利性——商场、教育配套离得比较近，生活起来很方便；私密性——小区的物业管理一定要很好，要有很好的私密性，不能像住在大街上那么张扬。【入门财富阶层写真】刘女士，29岁，投资公司副总购买产品：180平米；家庭人口：一家三口，小孩两岁购买量级：总价300-500万；置业背景：目前一家人住在市南区一个中等偏上的社区里主要关注要素：主要是环境好,不一定非得有特别好的海景,但最好是可以看到海的房子，交通方便,不吵闹,不拥挤就好，关键得住着舒服；产品力——外立面、装修要上档次，需要德国进口卫浴，有品质感；大客厅、大餐厅、有保姆间，社交空间的需求；便利性——商场、教育配套离得比较近，生活起来很方便；私密性——小区的物业管理一定要很好，要有很好的私密性，不能像住在大街上那么张扬。豪宅客户拟合定位：主流财富阶层为领袖客户，入门财富阶层为核心客户三类豪宅客户在市场各项目上的分布100020002001200400600800万丽海景东海路九号海信天玺鲁商中心凯悦中心银海一号爱丁堡颐和星苑山水名园石湾山庄上实海上海银座领海公馆远雄国际广场青岛豪宅项目主力户型区间总价梯度表御景峰恩马文景园顶级财富阶层，总价1000万以上主流财富阶层，总价600-800万入门财富阶层，总价300-500万50御景峰恩马文景园爱丁堡国际公寓背山观海，坐拥强势景观资