建设项目代建制理论及实务3

第三讲

建设工程项目“代建制”的操作程序

教授

天津大學管理學院13.1代建项目的委托3.2代建人的选择3.3代建合同及其管理3.4代建项目前期管理3.5代建项目建设实施阶段管理讲座大纲23.1.1政府投资项目代建制的工作程序1.使用单位提出项目需求，编制项目建议书，按规定程序报发改委审批；2.发改委批复项目建议书，并在项目建议书批复中确定该项目实行代建制，明确具体代建方式；3.发改委委托具有相应资质的社会招标代理机构，按照国家和地方有关规定，通过招标确定具备条件的代理单位，签订书面的项目代建委托合同；3.1代建项目的委托3北京市代建手续的办理流程图44.代建单位依据项目建议书的批复及招标文件，进行可行性研究并编制可行性研究报告报发改委审批；发改委批复可行性研究报告后，代建单位进行勘查、功能设计、方案优选等前期准备工作，并编制出初步设计，报发改委审批；发改委会同规划、建设等部门，对政府投资代建项目的初步设计及概算投资进行审核批复后，作为代建单位的总概算使用；55.代建单位按基本建设程序，进行规划申报，办理开工手续，组织项目施工建设。代建单位按照国家和地方有关规定，对项目施工、监理和重要设备材料采购进行公开招标，并严格按照批准的建设规模、建设内容、建设标准和概算投资，进行施工组织管理，严格控制项目预算，确保工程质量，按期交付使用。严禁在施工过程中利用施工洽商或者补签其他协议随意变更建设规模、建设标准、建设内容和总投资额。因技术、水文、地质等原因必须进行设计变更的，应由建设实施代建单位提出，经监理和使用单位同意，报发改委审批后，再按有关程序规定向其它相关管理部门报审；66.政府投资代建制项目建成后，必须按国家有关规定和《项目代建合同》约定进行严格的竣工验收，办理政府投资财务决算审批手续，工程验收合格后，交付使用单位；7.政府审计、稽查部门对项目建设进行全过程监督审计和稽查。73.1.2代建人的资格代建人的选择是关系到代建项目成败的关键因素之一，因此各地的代建制管理办法中对代建人的资质都提出了明确的要求：天津市津滨轻轨工程8天津市建设工程项目代建管理试行办法

第五条

从事建设工程项目代建活动的代建单位，应当具备下列条件：

1.有综合工程勘察、设计、监理、施工、招标代理、工程造价咨询等一项或多项资质，且从事过与工程项目管理相关的建设工程，有同类建设工程项目管理的业绩；

2.有满足项目管理需要的专业技术人员（有同类或相近项目的管理业绩）；

3.法律、法规规定的其他条件。

有下列情形之一的，不得作为代建单位：

1.已被行政或司法机关责令停业或停止承接工程任务的；

2.上一年度中承接建设项目发生过重大责任事故或者有重大违规、违约行为的；

3.资金、专业技术人员、技术装备及工程业绩等达不到已有资质规定标准的。

4.无法履行代建职责的其他情形。

9上海市市政工程建设管理推行代建制试行规定第六条项目法人通过市场竞争方式选择工程管理公司时，在符合《上海市工程建设项目管理公司资质管理暂行规定》的资质条件范围内，还应当从以下方面进行全面评估，择优选择：（一）工程管理公司的管理业绩、企业信誉；（二）出任项目管理的项目经理、项目管理班子人员的资历和能力；（三）建设大纲的合理性和可行性；（四）投资、工期、质量、安全等管理目标；（五）管理目标与工程管理公司经济责任的关联度。10重庆市政府公益性项目建设管理代理制暂行办法

第七条具有下列条件可以向市建设行政部门申请取得代理机构资质：（一）具有综合甲级工程设计资质，或者综合甲级监理资质，或者本专业施工总承包一级以上资质，或者综合甲级工程咨询资质；（二）具有相应资产；（三）具有与建设管理相适应的组织机构和项目管理体系；（四）具有与工程建设规模和技术要求相适应的技术、造价、财务和管理等方面的专业人员，并具有从事同类工程建设管理的经验。11奥运工程建设项目代建制管理办法（试行）

二、代建单位资格

第六条

负责奥运工程项目的代建单位必须同时具有以下条件:

(一)具有工程设计资质、或监理资质、或工程咨询资质、或工程造价咨询资质、或招标代理资质乙级以上(含乙级)，或施工总承包二级以上资质(含二级)；对资质的要求，根括工程项目的具体情况，在招标文件中进行约定；

(二)具有与同类工程建设管理相适应的组织机构和项目管理体系；

(三)具有与工程建设规模和技术要求相适应的技术、造价、财务和管理等方面的专业人员，并具有从事同类工程建设管理经验；

(四)具有与项目相适应的资金实力。

第七条

满足第六条要求的两家或两家以上单位可组成代建单位联合体进行投标。

12浙江省代建单位资格评审暂行办法

第二条项目管理单位（以下简称代建单位）是指在政府投资项目中负责代建项目的建设管理和组织实施任务并具有独立法人资格的中介机构。

第三条代建单位资格分专业类和综合类。暂不分等级。

（一）专业类主要指交通、水利、电力等行业；

（二）综合类不受专业限制。

第四条取得代建单位资格应同时符合以下标准：

（一）满足“1+X”条件的资质要求。“1”是指国家发展改革委颁发的甲级工程咨询资格单位。“X”是指国家有关主管部门颁发的乙级及以上工程监理、二级及以上施工两项中的任一项。近期“X”项可以是其全资子公司或控股公司。

（二）注册资金不低于500万元，近期注册资金不少于200万元；

13（三）有固定办公场所，人均使用面积不少于6平方米；

（四）专职从事工程管理的技术人员除满足国家有关规定外，还需配有高级经济师、注册会计师、注册造价师、注册监理师、注册结构工程师若干人；

（五）有完善的组织结构，健全的管理制度和必要的技术装备；

（六）有严格的质量管理体系和制度，已通过ISO9000族质量管理体系认证的从优；

（七）从事过同类项目建设的管理经验，无不良纪录；

（八）行政或技术负责人，具有高级技术职称和注册咨询工程师（投资）执业资格，从事工程咨询相关业务不少于10年。143.1代建项目的委托3.2代建人的选择3.3代建合同及其管理3.4代建项目前期管理3.5代建项目建设实施阶段管理讲座大纲153.2.1业主选择代建人的方式

选择方式招标非招标公开招标与邀请招标自主招标与委托招标竞争性谈判询价单一来源采购……3.2代建人的选择16《中华人民共和国政府采购法》规定：

符合下列情形之一的货物或者服务，可以依照本法采用竞争性谈判方式采购：1.招标后没有供应商投标或者没有合格标的或者重新招标未能成立的；2.技术复杂或者性质特殊，不能确定详细规格或者具体要求的；3.采用招标所需时间不能满足用户紧急需要的；4.不能事先计算出价格总额的。17符合下列情形之一的货物或者服务，可以依照本法采用单一来源方式采购：1.只能从唯一供应商处采购的；2.发生了不可预见的紧急情况不能从其他供应商处采购的；3.必须保证原有采购项目一致性或者服务配套的要求，需要继续从原供应商处添购且添购资金总额不超过原合同采购金额百分之十的。《中华人民共和国政府采购法》规定：

183.2.2

代

建

人

招

标

选

择193.2.3评标规则的制订◆评标委员会的组成和抽取方式（专家库）委托人；使用人；项目管理、技术、经济等方面的专家◆商务评审（信用及风险承担能力测定）◆技术评审（工作大纲——实施能力测定）（1）项目法人特征——与各行政审批部门的协调能力（2）项目管理特征——管理能力与实际操作能力

★采用体系：★方案设计与使用工具等（3）其他：招标组织能力等财务状况认定业绩和经验的认定诉讼记录项目组成员业绩的认定CIOB;IPMA;PMI20◆价格评审（成本——竞争力测定）（1）评审对象

（2）价格评审方式

◆评分方法与评分权重设置原则（1）评分方法：综合评分法（2）原则：技术评审为主，价格、商务评审为辅技术评审（充要条件）；价格、商务（必要条件）◆评标监督机构的设置建设资金（估算、概算）代建管理费无标底无价格评审（开标一览表的设计）有标底213.1代建项目的委托3.2代建人的选择3.3代建合同及其管理3.4代建项目前期管理3.5代建项目建设实施阶段管理讲座大纲22代建合同是建立业主和代建单位委托关系的法律依据，它应该对政府投资项目中各方应承担的权利和义务，风险的分担等作出具体的规定。目前没有统一的委托代建合同文本。北京市继《北京市政府投资项目代建制管理办法（试行）》后，为增强政府投资代建制项目的规范性和可操作性，又颁布了《北京市政府投资建设项目委托代建合同（示范文本）》。3.3代建合同及其管理233.3.1代建合同主体及其相互关系

代建人（项目法人）合同主体的构成

合同的构成原则：维护委托人（出资人）利益，既是代建制的目的，也是代建制存在的市场需求使用人委托人243.3.2代建合同的框架设计招标投标保证金项目代建合同工程质量终身负责招标代理委托书参与招标确代定建采制用银行履约保函项目代建委托书或项目代建合同委托人代建人使用人招标代理人设计单位项目审批部门监理单位总包设备材料供应商253.3.3合同价格分类总价合同单价合同成本加酬金合同26成本加固定百分比酬金合同成本加固定数额酬金合同成本加酬金和奖金合同成本加酬金最高限额合同估计工程量单价合同纯单价合同单价合同固定总价合同可调总价合同总价合同成本加酬金合同27总价合同1.固定总价合同

C=总造价承包商：要承担一切风险业主：投资控制容易适用范围：要求明确，工期短282.可调总价合同C=a·C0业主：承担物价风险承包商：承担工程量风险29单价合同1.估计工程量单价合同业主提供估计工程量承包商根据估计工程量报价按实际完成工程量结算

30C评标=∑(mi估计·μi)ni=1C结算=∑(mi实际·μi)ni=131业主：承担工程量风险可提前招标结算简单

承包商：承担单价风险

32内容估计工程量实际完成工程量报价方案1报价方案2挖方（M3）1008021混凝土（M3）1011400410工程量清单33报价方案1评标时总价：100×2+10×400=4200结算价：80×2+11×400=4560报价方案2评标时总价：100×1+10×410=4200结算价：80×1+11×410=4590342.纯单价合同业主仅提供分部分项工程名称承包商根据名称报价按实际完成工程量结算适用范围：要求不明确，工期紧35成本加酬金合同1.成本加固定百分比酬金合同C=Cd+Cd·P

Cd—实际成本（人工费、材料费、机 械使用费）

P—商定的费率36实际成本实报实销按实际成本加一定比例管理费和报酬业主控制总投资很困难需加强成本控制承包商毫无风险对业主相当不利372.成本加固定数额酬金合同

C=Cd+F=Cd+P·Co

Co—双方讨论同意的估计成本

F—根据估计成本确定的一笔管理费和利润直接成本实报实销设计变更或增加新项目时调整F业主应加强成本控制，不能随意扩大工程范围承包商无风险383.成本加酬金和奖金合同C=Cd+F+I=Cd+P1·C0+P2(C0-Cd)+P3(T0-Td)Cd—实际成本F—酬金I—奖金Cd—预计成本T0—预计工期Td—实际工期P1，P2，P3—事先商定的费率39

1)酬金尽可能比例小2)奖金成本工期质量3)承包商主动降低成本404.成本加酬金最高限额合同

C=Cd+F≤MaxC0或C=

Cd+F+P[MaxC0-（Cd+F）]

Cd—实际成本 F—酬金1)估计一个最高限额2)承包商

有风险加强成本控制413.1代建项目的委托3.2代建人的选择3.3代建合同及其管理3.4代建项目前期管理3.5代建项目建设实施阶段管理讲座大纲423.4.1项目建设程序3.4代建项目前期管理433.4.2代建项目功能策划项目的定位项目的功能要求：一般性使用功能要求和专业性使用功能要求法律的强制性要求44项目全过程功能策划管理流程453.4.3代建项目的可行性研究

代建项目可行性研究的作用：1．作为代建项目投资决策的依据2．作为编制设计任务书的依据3．作为筹集资金和财政审批依据4．作为建设项目与各协作单位签订合同和有关协议的依据5．作为项目拟采用新技术、新设备的研制和补充地形勘测、地质勘探及科研试验与工业性试验的依据6．作为环保部门审查项目对环境影响的依据，亦作为向项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据7．作为施工组织、工程进度安排及竣工检验的依据8．作为项目总结和后评估的依据

46代建项目可行性研究的阶段划分和工作内容

阶段工作内容解决的问题机会研究对若干个可能的投资机会进行鉴别和筛选,提出投资方向的建议1．社会是否需要2．有没有开展项目的基本条件初步可行性研究进行市场分析,和初步技术经济评价,确定是否进行更深入研究1．确定是否进行详细可行性研究2．需要进行辅助性专题研究的关键问题详细可行性研究进行更为细致的分析,减少项目的不确定性,对可能出现的风险制定防范措施1．提出建设方案2．效益分析和最终方案选择3．确定项目投资的最终可行性和选择依据标准47代建项目可行性研究的程序483.4.4代建项目的勘察设计管理勘察阶段项目管理的主要内容1．审查工程勘察任务书，拟定工程勘察工作计划2．接受业主委托，优选勘察单位3．向工程勘察单位提供准备资料4．审查工程勘察纲要5．现场工程勘察的监督、管理6．签发补勘通知书7．协调勘察工作与设计、施工的配合49设计阶段项目管理的主要内容

1．参与设计方案优选沟通业主与设计单位对设计方案优选的意见，促进优化设计；积极主动与设计单位进行技术磋商，共同确定控制设计标准和主要技术参数；参与主要工艺路线的确定，主要设备材料的选型。2．初步设计阶段提供基础性资料，协调设计与政府有关部门的关系3．对工程设计成果进行审核验收。

503.1代建项目的委托3.2代建人的选择3.3代建合同及其管理3.4代建项目前期管理3.5代建项目建设实施阶段管理讲座大纲513.5.1代建项目施工招标

在招标过程中，代建人是以业主的角度通过竞争的手段，在审查、评比、选定等活动后选择有实力的投标人完成项目的市场行为。主要过程如下：1．招标文件的编制2．招标文件与招标邀请3．资格预审4．开标、评标、授标5．施工合同签订3.5代建项目建设实施阶段管理523.5.2代建项目的进度计划与控制进度控制动态循环图53项目进度管理1.项目活动定义与顺序安排槽132槽23垫1334基1356垫23填23填137基2381基础工程网络图54利用历史数据

定额

商业化时间估计数据库专家判断估计类比估计2.项目活动时间估计553.进度计划的制定和优化

(1)制定方法——关键路线法（CPM）网络图上计算时间参数1KGJECHFIB4A622113578D55764422356(2)进度计划的优化工期优化工期成本优化312TNT0TCTC工期——费用曲线1——直接费；2——间接费；3——总费用TC——最短工期；TN——正常工期；T0——最优工期57资源优化资源有限——工期最短的优化工期固定——资源均衡的优化58(3)进度计划的表示方法横道图活动编号活动名称工时消耗时间周进度（周）10111212345（月）1土方工程1470122基础工程7730223主体工程7330124钢结构工程3770105围护工程2640106管道工程4250197防火工程3220168机电安装3470159屋面工程3150810装修工程84701659时标网络图146254312345678910111213147324625460里程碑法IVIIIIII抽象项目运行工作量曲线时间竣工阶段项目施工阶段计划、设计阶段项目决策阶段123456①②③④⑤⑥项目概念形成及可行性研究项目评估及决策项目计划与设计项目采购项目施工试生产及竣工验收具体6试生产验收合格设施完全投入使用5项目竣工4图纸交付，开工命令下达3项目决策2可行性研究报告提出1项目概念提出项目阶段可交付成果（里程碑）图例说明：①项目管理阶段还可以进一步详细划分项目运行不属于项目管理范畴61进度曲线法624.项目进度控制（1）进度的监测与调整过程（2）进度的比较方法（3）进度拖延原因分析及措施63（1）进度的监测与调整过程

项目进度监测系统项目进度调整系统

64否是是否出现进度偏差进度实施建立进度数据采集系统收集实际进度数据（按进度报表格式）数据的整理统计和分析实际进度与计划进度比较进入进度调整系统65进度监测系统出现进度偏差分析产生偏差的原因分析偏差对后续工作和工期的影响采取相应的经济、组织、合同措施确定影响后续工作和工期的限制条件采取进度调整措施形成调整的进度计划实施调整后的进度计划66（2）进度的比较方法横道图比较法活动时间246810121416182022242628303234BCDFGHIJAE检查日期线100%50%30%100%计划进度实际进度67

S形曲线比较法100%QaQbTbTaab实际时间预测计划预计实际完成日期计划完成日期累计完成百分比TaTbTc68（3）进度拖延原因分析及措施改变活动间的逻辑关系增加资源投入重新分配资源提高劳动生产率将部分任务转移减少工作范围，包括减少工作量或取消某一工作项目等693.5.3代建项目的投资计划与控制投资控制的动态原理70投资控制的目标建设工程投资确定示意图71投资控制的重点72投资控制的措施组织措施技术措施经济措施合同措施信息管理73价值工程1.价值工程原理

价值工程是运用集体智慧和通过有组织的活动,着重对产品进行功能分析,使之以较低的总成本,可靠地实现产品必要的功能,从而提高产品价值的一套科学的技术经济分析方法。V——价值系数V=F/CF——功能系数C——成本系数742.价值工程的主要特征目标上的特征：提高价值，以最低的全寿命周期费用实现必要的功能方法上的特征：功能分析活动领域上的特征：侧重于研究设计阶段组织上的特征：依靠集体智慧753.提高价值的途径1.既提高工程的功能、又可降低工程的造价

2.保证功能不变的情况下降低工程造价

3.在造价不变的情况下提高工程功能FVC­­=®FVC®­=¯FVC­­=¯764.在功能略有下降的情况下，使造价大幅度降低

5.在造价略有上升的情况下，使工程功能大幅度提高

FVCÝ­=­FVC¯­=ß773.5.4代建项目的质量计划与控制质量控制理论基础1.PDCA循环原理

782.三阶段控制原理：事前控制、事中控制和事后控制3.三全控制管理：全面质量控制、全过程质量控制、全员参与控制

795.4.2质量控制原则

坚持“质量第一”一切为用户服务以预防为主