嘉凯城张家港项目可研429完成稿

张家港华芳纺织地块项目

可行性研究报告2013/4/29本案将从以下五方面进行分析和建议1.市场背景分析2.地块价值分析3.物业产品去化状况5.物业组合建议4.物业产品价格分析2张家港是长三角核心区域的三线城市，房地产发展潜力大张家港概况长江张家港张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，属苏州地区距南京170公里，距无锡35公里，据上海110公里，人口91万；境内交通便利，锡张、演讲高速，城际轻轨，镇南铁路等可顺利到达周边市区，可快速融入长三角交通体系；土地面积——全市总面积999K㎡，其中陆地面积777K㎡，建成区面积64K㎡；区划——下辖8镇和1个现代农业园区，其中杨舍镇为市政府所在地；人口——全市总户数54.77万户，户籍人口90.51万，常住人口150万。3张家港市区未来成为发展的重心在城东，城西城北将成为重要的居住片区“一城”：整个张家港就是一个城市，呈现整体发展的空间结构特征；“双核”：杨舍城区和金港城区，市域内主要的居住和共同服务中心；“五片”：杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区和乐余片区。中心城区形成“一主、一副、一园”的空间结构，“一主”为杨舍主城区，“一副”为塘桥副城区，“一园”为黄泗浦文化生态园；黄泗浦文化生态园位于杨舍主城区与塘桥副城区之间，通过黄泗浦文化生态园的打造，将杨舍主城区与塘桥副城区进行有机缝合。城市规划4公路交通便捷，未来将有城际轻轨站布局在城东板块高速公路——沿江高速锡张高速（沪宁高速无锡硕放枢纽——张家港锦丰镇港丰公路）；“十二五”期间，将建成沿江城际轨道、通苏嘉城际铁路、沪通铁路。城际轻轨：苏虞张公路——张扬公路（杨舍、金港）——江阴轻轨镇南铁路：江阴——沿江高速——凤凰镇南部货运站——常熟交通规划锡张高速沿江高速5张家港经济实力强劲，人均GDP位列全国第二张家港经济实力强劲，多年来增速一直保持两位数，全国百强县排名第3；人均GDP为129535元/人，仅次于昆山（142185元/人），超过了江阴（126532元/人），位列全国第2。张家港人均可支配收入与周边区域相比处于靠前位置，人均生活水平较为富裕。经济概况6张家港市区房地产市场分为五个板块，本案位于城北和城西板块交界城西城北城东城南城中项目所在区域城北：338省道以北的区域，区域农村印象较浓；客户性质：刚需、投资、改善性为主要特点城西：包括港城大道以西、张杨公路以南地区。外迁现有工业，规划为城市生活区。客户性质：首次置业、投资性、改善性城中：包括杨舍西街、步行街、长安中路和人民中路周边地区，规划整合核心区的零散用地，外迁现有工业，增加绿地和社会停车，强化城市职能，升华景观风貌。客户性质：私营业主、企业中高管理层城西：包括金港大道、南二环、长安路、南苑路围合区域。客户性质：首次置业、投资性、改善性城东：包括华昌路以东地区，逐步外迁工业，主导功能为城市物流；客户性质：改善性居住需求客户群体性房地产概况7张家港焦点项目和竞品项目盘点重点楼盘分布8楼盘名称区域位置开发商容积率特点物业类型进展君临新城城东人民路与东苑路交界向南100米新城置业2.3水景住宅,高层新盘尚城国际城西小河坝西路与百桥路交叉口中锐置业1.8教育社区高层新盘缇香世家城东华昌路与东苑路的交叉口张家港新东方置业有限公司2.2低密度居所联排、双拼、高层在售中昊檀宫城东华昌路与南苑东路的交叉口张家港中昊房地产有限公司1低密居所,观景居所,别墅新盘阳光怡庭城东

沙洲东路588号张家港市金厦房地产开发公司1.1景观居所，低密居所高层；别墅、公寓；新盘置地甲江南城西国泰南路1号张家港中新置地置业有限公司1.8-2.8公园地产,教育社区,高层尾盘华府天地城西沙洲中路328号张家港华盛置业有限公司4.55投资地产高层在售阳光里程花园城西百桥路8号金厦房产1.78教育社区高层在售暨阳湖1号城南暨阳湖生态园北侧江苏沙钢集团4.38,城市豪宅,,观景居所,独栋、双拼、联排、尾盘香蜜湖公馆城南金港大道与新丰路交界张家港澳洋地产、新城置业2.5,低密居所,观景居所,别墅、

高层别墅在售，高层未推重点楼盘资料9本案将从以下五方面进行分析和建议1.市场背景分析2.地块价值分析3.物业产品去化状况5.物业组合建议4.物业产品价格分析10地块四至：北至振兴路；东至港城大道；南至338省道（张杨公路）；西至小河沟（范港）主入口布置：入口需满足车行便利、昭示性强的特点，可开口在港城大道一侧，振兴路一侧为次入口，小河沟一侧为景观入口。张杨公路一侧可开设人行出入口。振兴路港城大道338省道（张杨公路）小河沟（范港）地块是位于张家港经济开发区内，紧临张杨公路和港城大道两条城市主干道地块价值分析11地块目前为华芳集团棉纱厂房，易拆除；抗性在地块东侧的高压线走廊地块现状为华芳集团棉纱厂房，厂房多为1-2层建筑，拆除较易。地块东南两侧为两条主要交通干道。周边主要抗性为地块东侧的高压线走廊，会有一定红线退让。该地块周边配套设施尚不完善，仅在项目北面振兴路上有部分配套设施，包括药店、超市、餐饮等。地块价值分析12本案将是张家港市区内前所未有的住宅超级大盘张家港2012年房地产开发施工总面积580万平米，新开发面积174平米，销售面积103万平米。2012年市区出让总占地面积51.94万平米，容积率测算总建筑面积132.55万平米。对比张家港土地建设规模和历年住宅大盘规模，本案将是有史以来规模最大的住宅楼盘，将成为新的关注热点。张家港市区历年来住宅大盘项目地块规模界定13本项目地块的土地出让成交价约为670万元/亩地块区域拍地时间地价（万元/亩）阳光里程城西2007年400多缇香世家城东2009年525江南十二府城西2011年580尚城国际城西2011年620多城东A19（金厦）城东2012年665城西A01（新城）城西2012年608城西A22（个人）城西2012年638张家港土地市场具有稳步放量、地块规模小的特点，2012年市区土地出让最大面积为248.7亩的商业用地。尚城国际的销售经理指出外来开发商在张家港拿地困难，多是需要高价竞标，以高出本地开发商一级的价格拿地。张家港市区历年来住宅土地出让价格盘点地块价值估算14本案将从以下五方面进行分析和建议1.市场背景分析2.地块价值分析3.物业产品去化状况5.物业组合建议4.物业产品价格分析15高层的月均去化速度呈现两极分化，销售速度快的月均40套以上，慢的10套以下，总体平均去化约为27套/月，主力面积为140m2左右高层、小高层的月均去化速度呈现两极分化，销售好的月均45套以上，差的10套以下；其中君临新城销售情况最好，2012年9月以后月均去化100多套；总体平均去化速度为27套/月；整个张家港楼盘的高层主力户型都是140左右，主要原因是张家港本地居民的老小区一般都是120平米以上的三居室。16项目开盘时间去化量月均去化速度主力户型面积江南十二府2012.6275套25套140M2

尚城国际2012.5530套48套145M2阳光里程2010.9540套20套143M2君临新城2011.91695套85套130-150M2暨阳湖皇冠2012.4114套10套140M2国泰润园2012.1278套19套130-150M2中昊檀宫2012.5190套16套140M2中联君悦预2013.5————136M2表1.张家港典型楼盘高层产品去化量高层市场状况16张家港多层数量极少，唯一的花园洋房产品当天就售完，是可尝试性开发的产品类型17花园洋房等创新多层产品在张家港数量极少，近期新盘仅缇香世家有此类项目；130-140平米面积的户型为主力；缇香世家的销售经理认为：张家港花园洋房产品数量少的原因是此种产品造价高利润低，但市场认可度很高，适合打出知名度。表2.张家港典型楼盘多层产品去化量项目产品形式产品数量户型面积主力户型销售情况缇香世家花园洋房30套133M2174M2245M2133M2开盘当天全部售完多层市场状况17张家港别墅市场上存量较大，去化速度约为8套/月，以联排为主，主力面积360-500m218张家港别墅多以联排，户型面积360—500m2的占多数；张家港别墅市场存量较大，当前的六七个别墅盘的消化速度还需五六年，未来暨阳湖南岸还将开建大型别墅盘；中昊檀宫的销售经理认为叠拼是张家港别墅的机会产品，去年开盘当天推出的90套叠拼，当天卖掉61套后紧急停售。两天售完。别墅市场进入质量和特色的比拼阶段。表3.张家港典型楼盘别墅产品去化状况项目开盘时间产品形式去化量月均去化速度主力户型面积阳光怡庭2013.3双拼、联排30套15套联排360-550M2暨阳湖壹号2009.6独栋、双拼、联排299套10套双拼450M2

堤香世家2011.6双拼、联排91套4套联排370M2

国泰润园2012.3双拼、联排、叠拼42套4套双拼450-500M2中昊檀宫2012.5双拼、联排、叠拼244套21套联排200-280M2香蜜湖公馆2011.5独栋、联排125套5套联排300-500M2中联棠樾暂未双拼、联排、叠拼————双拼450M2别墅市场状况18张家港商铺去化速度在11-16套/月之间，住宅与商业的区隔很明显张家港绝大多数楼盘都以纯住宅项目为主张家港当地商业与住宅界限明显，底层商铺类住宅极少，商业项目多以mall的形式中昊檀宫的销售经理认为张家港的客户还未到达对私密性要求很高的居住水平，社区底商会很有市场，但需做出品质。19表4.张家港典型商业产品去化状况项目开盘时间商铺类型去化量月均去化速度商铺面积缇香广场2013.5商铺、写字楼——规划去化速度16套33-80M2

南天霸商务楼2011.4写字楼300套12套70M2

东方新天地2009.6商铺80套11套58-200M2

暨阳湖1号未定沿街商铺————40M2中昊檀宫未定社区底商————30-50M2商铺市场状况19车位一般为地下车库形式，普通高层楼盘车位比多1：1，全张家港统一定价75000元/个张家港车位多为地下车库形式；全城统一定价75000元/个，属于亏本出售，仅少数别墅盘独立定价；高层车位比多为1：1别墅为保证品质，车位比多为1：2，并多附送市场去化速度项目车位比车位售价车位销售方式江南十二府1：1.175000可单卖中联君悦1：1.275000可单卖尚城国际1：175000可单卖阳光里程1：175000可单卖国泰润园1：175000强制捆绑住宅销售君临新城1：175000强制捆绑住宅销售缇香世家1：175000强制捆绑住宅销售暨阳湖1号1：2别墅附送公寓13万别墅附送2个，公寓单卖中昊檀宫别墅1：2高层1：1别墅附送高层75000别墅附送2个，高层单卖阳光怡庭1：2别墅附送别墅附送2个表5.张家港典型楼盘车位产品销售状况车位市场状况20张家港多数楼盘会有储藏室，主要面积在10-20平米左右，售价在2000-3000元/平米不等张家港大多数楼盘都会有储藏室，数量是住宅套数的三分之一左右；储藏室面积在10-20左右，多在地下，为居民储物之用；全城储藏室售价都在2000-3000元/平米之间，一人一价。项目储藏室数量面积售价备注江南十二府无————销售人员介绍张家港10-15平米的储藏室较为普遍君临新城无——————尚城国际60套的楼会有20个，100套的楼会有40个10-30平米，15平米左右的为主2000-3000元不等地下阳光里程可由空调外机空间改造2-3平米赠送无独立的储藏室销售表6.张家港典型楼盘储藏室产品销售状况储藏室概况21君临新城是多种优势集于一身的稀缺住宅大盘，奇迹难以再次复刻区位市区城西，二环以内开发商张家港市新城置业有限公司规模占地面积15万㎡；总建筑面积35万㎡；容积率2.3产品9栋高层面积95平米，占20%，400多套120平米，占20%130-150平米，占50%200平米左右，占10%，200套周边配套学区、张家港文化中心价格2011年9月起价10000元，均价11000元，当前均价13000元/平米客户1、本地拆迁户和外地入城置业，小户型2、本地改善型，130-150平米为主3、本地富裕型，冲着品牌来，大户型销售情况12年4月开始热销，9月以后月均200套以上，创造了当地销售奇迹项目核心优势区位优势，城市文教区域品质优势，区域相对高端规划优势，布局亮点颇多本土优势，本地强势开发商营销优势，持续营销轰炸焦点楼盘借鉴22区位市区城东，二环以内

开发商上海中锐置业有限公司规模总建筑面积16万㎡；容积率1.8产品9栋多层和小高层面积103-184平米，主力面积为143平米，占40%周边配套梁丰高中、梁丰初中价格2012年5月起价11000元，均价11800元，当前均价13000元/平米客户本地改善型为主，本地拆迁户和外地入城置业人群为辅销售情况月均销售约50套，城西板块销售冠军开发节奏2012年9月开发一期475套，销售达80%以后开发二期200套第一年总开发面积达90000万平米项目核心优势品质优势，外来高品质开发商，区域相对优势区位优势，学区房尚城国际是外来开发商打造的高品质住宅大盘项目，与本案可比性高焦点楼盘借鉴23江南十二府是距离项目地较近的新盘，项目属性相似程度高，应取长补短差异发展区位市区城西北，二环以内，张杨公路以南开发商苏州中新置地规模总建筑面积13万㎡；容积率2.2产品14栋多层和高层，共595套面积66平米，一房82-115平米，两房132-162平米，三房239-278平米，四房周边配套无大型配套价格2012年6月起价8000元，均价10000元，当前均价11000元/平米客户外地和乡镇入城置业，小户型本地改善型为主，较大户型销售情况月均消化速度25套左右，市场主流速度项目核心优势普通楼盘，无明显优势焦点楼盘借鉴24各物业产品市场盘点小结及本案物业产品开发建议25物业类型平均去化速度（套/月）去化主力面积（m2）开发建议高层65130-150占40%以上，其余为两室小户型和四室大户型稳健的市场去化，本案的主力产品多层——140左右可做少量，吸引消费者眼球别墅12360-500市场存量大，可不做或做少量，主打品质车位与住宅成比例销售——车位比高层1：1，别墅1：2储藏室与住宅成比例销售10-20住宅套数的三分之一表7.张家港各物业产品开发状况和建议汇总通过整合市调数据和借鉴焦点楼盘可知，本案作为高品质开发商的住宅超级大盘，在产品去化方面可主打品质优势和营销优势，有实力成为超越尚城国际去化速度的新焦点。65套/月是较为合适的预估。物业开发建议25本案将从以下五方面进行分析和建议1.市场背景分析2.地块价值分析3.物业产品去化状况5.物业组合建议4.物业产品价格分析26片区内各物业类型市场价格参照楼盘物业类型当前均价历史价格尚城国际高层130002012-05-27起价11000元/平米均价11800元/平米江南十二府高层110002012-06-16起价8000元/平米均价10000元/平米阳光里程高层115002011-07-18起价11000元/平米均价11500元/平米最高价12000元/平米；2011-06-14起价11000元/平米最高价12000元/平米置地·甲江南高层,小高层,130002011-05-01起价12000元/平米均价13000元/平米最高价14500元/平米

缇香世家高层115002011-07-13起价11000元/平米均价12000元/平米最高价14000元/平米暨阳湖1号独栋别墅、双拼、联排、叠拼300002011-06-05起价30000元/平米最低总价460万元/套最高总价3000万元/套香蜜湖公馆联排、双拼、独栋14000；2011-07-18起价14000元/平米最高价14000元/平米最低总价353万元/套最高总价1402万元/套表1张家港各物业类型市场价格汇总表市场价格参照27通过分析片区内高层产品价格增长幅度，预测本案高层未来价格年增长幅度为10.3%运用单个楼盘12年初的价格与13年的价格相比较，得到单个楼盘价格涨幅；再计算单个楼盘涨幅平均值，得到片区楼盘涨幅均值；以这个均值作为本案楼盘未来价格年增长幅度。楼盘名称2012年初2013年初单个楼盘增长幅度平均涨幅江南十二府100001100010.0%10.3%尚城国际118001300010.2%阳光里程11500123007.0%国泰润园120001350012.5%君临新城110001300018.2%缇香世家11800124005.1%中昊檀宫12500136008.8%表2张家港高层价格增长幅度价格年增长率28通过分析片区内别墅产品价格增长幅度，预测本案别墅未来价格年增长幅度为9.5%楼盘名称2012年初2013年初单个楼盘增长幅度平均涨幅缇香世家550万/栋600万/栋9%9.5%中昊檀宫500万/栋580万/栋16%国泰润园610万/栋680万/栋11.4%暨阳湖壹号900万/栋1000万/栋11.1%香蜜湖公馆14000元