物业公司工程部管理制度样本

苑泰物业管理工程部管理规程电气维修管理规程一、目标

确保管理区域内（大厦）电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。

二、适用范围

企业接管管理区域内（大厦），从高压进线到住户电气箱开关前端供配电系统及其用电设备维修。

三、内容

1、

电气维修人员必需持证上岗，严格根据国家相关电气安装工作规程进行作业。

2、

在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用具，配置绝缘良好电工工具。

3、

维修和保养电气设备时，应按要求做好确保安全组织和技术方法，维修主管应在分配工作同时向维修人员说明工作中安全注意事项，并在工作中检验、监督实施情况。

4、

当需停电时要按《\o""停电处理规程》通知用户。

5、

在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专员监护，并最少二人进行，工作开始前，必需验电，确信停电方可开始作业。

6、

通常情况下，尽可能避免带电作业，若因特殊需要而必需带电作业时，应装设隔记档板，并有专员监护。

7、

在一经合闸即可送电到工作地点开关和刀闸操作把手上，应悬挂“有些人作业，严禁合闸”标志牌。

8、

维修或保养后电气设备或线路，经检验无误，拆除全部安全方法，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。

9、

在施工设备两侧临近带电设备固定遮拦上，应悬挂“有电危险”通告牌。

四、相关统计

《\o""停电处理规程》

GD/E-QE-001-009给排水维修管理规程一、目标

确保管理区域内（大厦）给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常化、规范化、科学化。

二、适用范围

企业接管管理区域内（大厦）从给水总水表后给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前排水系统及其设备维修，。

三、内容

1、

严格根据国家相关给排水安装工作规程进行作业。

2、

在进行维修时维修人员做好对应安全防护方法。

3、

维修时应按要求做好确保安全组织和技术方法，维修主管应在分配工作同时向维修人员说明工作中安全注意事项，并在工作中检验、监督实施情况。

4、

当需停水时要按《\o""停水处理规程》通知用户。

5、

当须开挖地面进行维修时，应尽可能降低对用户、行人影响，并在施工现场周围设置“正在施工”通告牌，如开挖较深时则必需设置安全防护挡板。

四、相关文件

《\o""停水处理规程》

GD/E-QE-001-008维修人职员作规程一、

接到部门主管维修指令后，维修人员依据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，并持《维修单》赶到维修地点。二、

共区域维修程序

10、

首先做好消防安全防范方法，如安全护栏、维修通告牌、高空作业通告牌等。

11、

做好公共场地保护方法，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。

12、

维修工具及材料须安放在不影响用户使用位置，如有用户出入必需主动礼让用户。

13、

维修结束后，立即清理维修现场，立即撤掉通告牌。三、室内有偿维修程序

1、

记清维修用户房号或单元，抵达维修地点并查对无误后用食（中）指关节轻声扣门。

2、

用户问询时，主动向用户问好，自报部门，说明维修内容。

3、

进入室内前必需穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好维修现场保护方法。

4、

如维修中会产生较大噪声时，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。

5、

如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必需事前做好防护方法，尽可能降低污染，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。

6、

维修时应尽可能保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。不准随意动用户物品，不准在施工现场吸烟、吃东西。

7、

维修完成后，立即清理维修现场并请用户进行验收。

8、

用户验收合格后，请作户在《维修单》内署名确定。

9、

用户署名确定后，向用户表示谢意，和用户道别，并轻轻退出房门，轻声关闭房间。

10、

修结束后，维修人员必需将《维修单》妥善保留。变配电房设备巡检制度一、

目标

确保变配电设备设施安全运行。

二、

适用范围

各管理区域内（大厦）变配电站设备及隶属设施管理。

三、

内容

（一）

、高压系统

1、

观察双回路高压进线电压是否正常，如偏差超出许可范围，要立即汇报上级部门及供电局用电监察。

2、

观察高压进线电流、指示灯、声音是否正常，如发觉比正常值偏大或有异常现象，要快速查明原因，立即汇报上级部门及电器修理厂（委托维护单位）

3、

观察直流屏电池电压、浮充电流是否正常，检验电池水是否在指定位置以内，如发觉电池水不够，要立即补足。

4．巡视环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整齐。

（二）、变压器系统

1、

巡视变压器运行温度，高、低压电流是否正常，有没有噪声，如发觉和平时运行温度、电流有异，要立即了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理。

2、

检验环境卫生及防鼠设施完整、环境整齐。

（三）、低压配电系统

1、巡视各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有没有噪声，并做好统计。

2、检验并清洁各电柜表面积尘。

3、检验环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整齐

（四）、燃油系统

每七天巡查一次燃油系统，统计储油罐及各日用油箱油位，总控制柜及现场控制柜控制状态，各电气开关及指示灯是否正常。其中第一、二项每二小时巡查一次，第三项每4小时巡查一次，将结果填写在《电站运行统计表》上。

发电机房管理制度一、目标

确保发电机在市网停电时能自动起动和良好运行。

二、适用范围

各管理区域内（大厦）发电机房管理。

三、内容

1、发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导同意，非工作人员严禁入内。

2、配电房值班员必需熟悉发电机基础性能和操作方法，发电机运行时，应作常常性巡视检验。

3、平时应常常检验发电机机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中贮备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量，蓄电池电压是否正常。

4、发电机半月空载运行一次，运行时间小于15分钟，平时应将发电机置于自动起动状态。

5、发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，开启送风机，检验发电机各仪表指示是否正常。

6、严格实施发电机定时保养制度，做好发电机运行统计和保养统计。

7、定时清扫发电机房，确保机房和设备整齐。发觉漏油漏水现象应立即处理。

8、加强防火各消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。

四、相关统计：

《发电机组运行情况统计表》

GD/E-QE-001-011-01停水处理规程一、

目标

规范对停水事故管理。

二、适用范围

司属各管理区域内（大厦）。

三、处理规程

（一）、计划停水处理程序

1、

不影响其它用户（单位）户内停水，用户（单位）可自行停水。需管理处帮助，应填写《停水申请单》，管理处应给予帮助。

2、

影响其它用户（单位）停水，由申请人向管理处提出申请（填写《停水申请单》），管理处再征求其它关键用户（单位）意见，将停水安排在一个适宜时间，再通知到各个相关单位（对住宅则张贴通知到相关楼栋），停水范围较大时应出示公告，并将情况汇报企业主管领导和企业工程部。

3、

因保养、维修等计划停水，由管理处负责安排停水时间，停水方案报企业工程部同意后，通知到相关用户（单位），并汇报企业主管领导。

4、

计划停水通知应提前二十四小时公布。

（二）、意外停水处理程序

1、

发生意外停水时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停水，还是网外（市网）停水，并即汇报企业主管领导和企业工程部。

2、

管理处维修技工负责处理网内意外停水处理，立即恢复供水。企业工程部提供技术指导和必需人力调配支援。

3、

管理处维修技工负责了解意外停水原因，并向管理处领导、企业主管领导和企业工程部。

4、

管理处负责在意外停水发生后12小时内向相关用户（单位）解释停水原因，必需时应在发生后立即向相关用户（单位）进行电话解释。

5、意外停水及处理情况应在运行统计中给予登记。

四、相关统计：

《停水申请单》

GD/E-QE-001-008-01停电处理规程一、

目标

规范对停水事故管理。

二、适用范围

司属各管理区域内（大厦）。

三、处理规程

（一）、计划停电处理程序

1、

不影响其它用户（单位）户内停电，用户（单位）可自行停电。需管理处帮助，应填写《停电申请单》，管理处应给予帮助。

2、

影响其它用户（单位）停电，由申请人向管理处提出申请（填写《停电申请单》），管理处再征求其它关键单位意见，将停电安排在一个适宜时间，再通知到各个相关单位（对住宅则张贴通知到相关楼栋），停电范围较大时应出示公告，并将情况汇报企业主管领导和企业工程部。

3、

因保养、维修等计划停电，由管理处负责安排停电时间，停电方案报企业工程部同意后，通知到相关用户（单位），并汇报企业主管领导。

4、

计划停电通知应提前二十四小时公布。

（二）、意外停电处理程序

1、

发生意外停电时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停电，还是网外（市网）停电，并即汇报企业主管领导和企业工程部。

2、

管理处维修技工负责处理网内意外停电处理，立即恢复供电。企业工程部提供技术指导和必需人力调配支援。

3、

管理处维修技工负责了解意外停电原因，并上报管理处领导、企业主管领导和企业工程部。

4、

管理处负责在意外停电发生后12小时内向相关用户（单位）解释停电原因，必需时应在发生后立即向相关用户（单位）进行电话解释。

5、意外停电及处理情况应在运行统计中给予登记。

四、相关统计：

《停电申请单》

GD/E-QE-001-009-01专变供电管理要求一、

目标

规范对各管理区域内（大厦）专变供电系统运行管理。

二、适用范围

专变供电系统管理。

三、内容

1、

属于二级用电负荷管理区域内（大厦）实施二十四小时值班，实施交接班制度，在8：00~23：00进行监控，做好电站运行统计，每一小时统计一次，广电集团工业区在18：00~23：00仅对高压室进行监控统计，每一小时统计一次。在23：00~次日8：00值班室设值班工候命处理突发事件。

2、

属于三级用电负荷管理区域内（大厦）总配电房配电设备每日最少巡视检验两次并作统计，由运行技工负责此项工作，通常监控时间安排在每七天一至周五8：00~18：00。

3、

在监控时发觉问题要立即进行处理。

四、相关统计

《电站运行统计表》

GD/E-QE-001-010-01发电机组操作规程一、

目标

确保发电机操作安全性和正确性，保障设备完好。

二、

适用范围

柴油发电机组操作。各管理处可依据本管辖区内发电机实际情况编制具体操作规程。

三、操作规程

（一）开机前检验工作：

1、

检验水箱是否满水；

2、

检验机油是否在要求油面位置；

3、

检验柴油箱是否有充足柴油，供油伐门是否已打开，并确定管道内无空气；

4、

检验柴油机各部分是否正常，机械上有没有妨碍运转杂物；

5、

检验电起动系统电路接线是否正常、牢靠，蓄电池液面高度是否正常，是否已充足电；

6、

检验高压电房高压开关是否在分闸位置，低压电房市电进线开关是否在分闸位置；

7、

低压电房发电机进线开关和由发电机供电全部分路负荷是否全部在分闸位置；

8、

检验柴油发电机各仪表初始值是否正常，锁匙开关转回至“运行”位置。

（二）、开机步骤及运行：

1、

打开送风机；

2、

顺时针旋动锁匙开关至“起动”位置，同时按绿色起动按钮，柴油机立即起动，三秒钟后停止按绿色起动按钮，将锁匙开关转回至“运行”位置，机组即起动完成进入运行状态；

3、

机组起动后应即检验柴油机各仪表指示是否正常，机组运转声音、振动等情况是否正常；

4、

机组运转一切正常后即可合上发电机开关并进行带负荷操作，首先合上发电机进线开关，然后再合上各分路负荷开关。

5、

发电机带负荷后应立即检验机给运行情况，并检验各配电屏开关、仪表、信号灯、电缆、接头等是否正常，并在运行中不停进行监视；

6、

为了柴油发电机安全运行，柴油机机油压力应保持在2.5kg/cm2，冷却水出水温度不得高于950C，发电机负荷电流应控制在1000A范围内运行；

7、

每隔半小时统计一次电机电流、电压、频率和柴油机机油压力和冷却水出水温度值。

（三）、停机步骤：

1、

当市电来电柴油发电机停车前，应首先通知各大型用电设备临时停止工作，然后才进行机组卸载拉闸操作，首先应逐一切开发电机供电各路负荷开关，然后再切开低压房发电机进线开关和发电机开关，不许可切开发电机开关或发电机进线开关后切开各分路开关，预防柴油发电机忽然甩负荷可能造成超速和飞车事故；

2、

进行恢复市电供电操作；

3、

将柴油机钥匙开关逆时针旋向停车位置，柴油机即停车；

4、

检验和清洁柴油发电机组，补油、补水，检验机油情况。

（四）、注意事项：

柴油发电机组空载运行不能超出15分钟；市网停电，发电机投入使用停机后，要对发电机水位、机油位、柴油位、蓄电池电压、蓄电池液位等进行一次检验，确保正常状态。如运行在半小时内不需要检验，运行在半小时以上必需进行全方面检验。每次投入运行均要做好运行统计。

（五）、紧急情况停机：

1、

如发电机紧急情况，而发电机本身保护系统拒动时，应紧急停机，将柴油发电机组锁匙开关逆时针转到“关断”位置；

三、

相关统计：

《发电机组运行情况统计表》

GD/E-QE-001-011-01高压配电房操作规程一、

目标

确保高压配电房设备操作安全性和正确性，保障设备完好。

二、

适用范围

高压配电房配电设备操作。各管理处可依据本管辖区实际情况编制具体操作规程。

2、

操作程序：

（一）、高压开关柜操作

3、

手动操作方法：

运行技工按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必需分闸。如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，运行技工可选择退出其中失压进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供电。

4、

自动操作方法：

当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，母线开关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。

（二）、事故处理：

1、

过流故障：若线路发生过流时（包含过流，及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。值班人员必需了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮。

2、

接地故障：指示及处理程序和过流故障相同。

3、

变压器温升故障：指示及处理程序和过流故障相同。

4、

失压跳闸故障：指示及处理程序和过流故障相同。

三、相关统计：无低压配电房设备操作规程一、

目标

确保低压配电房设备操作安全性和正确性，保障设备完好正常供电。

二、适用范围

低压配电房配电设备操作。各管理处可依据本管辖区实际情况编制具体操作规程。

三、

操作规程

1、

应亲密注意网络表读数。确保总负荷不超出单台变压器额定容量。

2、

变配电设备进行保养检修时，应做好安全技术方法后方可进行。

3、

停电操作应先拉开低压分路开关，然后再拉低压总开关。送电操作时和停电次序相反，并具体检验开关是否在正常合闸位置。

4、

变压器停电后作业前应进行验电、放电，验电前应先在有电导体上对验电器进行判定良好才能使用。放电可使用地线或放电棒对地进行。但电容器放电应在两极间进行。

5、

装、拆地线必需先接接地端，后接导体端，并接触牢靠，拆时次序相反。

6、

低压出线发生故障掉闸时，应立即和维修班一起查明故障原因，故障排除后方能恢复供电，严禁强行送电。

四、相关统计：无柴油供油系统管理制度一、

操作人员应掌握本岗位操作技术和防火要求，做到安全操作，预防漏油、溅油。

二、加油场地、储油罐、箱场地内严禁烟火，并设置醒目标警示牌。严禁车辆停留。

三、严禁在加油场地、储油罐、箱场地内从事可能产生火火花作业。

四、雷击时应停止加油或卸油作业。

五、油槽车卸油时应关闭发动机，同时停止抽油作业，做好安全警戒，并设专员监护。

六、卸油前核准油罐存油量，以防卸油时冒顶泡油，并统计好油量流量计底数，检核油品是否有水（用检测液体涂在竹杆上，插入油槽车检验）。

七、

加油过程中，严格控制油速度，发生泡、冒、漏油时必需清理好现场，并将进油箱盖好口锁后，加油车方能起动离去。

八、

在修理电气设备之前，必需把油气除洁净，预防电火花点燃油气，并在配电间切断电流，使之有一个显著断开点，挂上“严禁合闸，线路有些人工作”指示牌。

九、

修理油泵或管道时，要关闭对应阀门，挂上警示牌做好放油方法，预防油品外泄。

十、

每七天对各楼层储油罐、进油管、阀门、电器控制柜、抽油泵进行一次巡检，并做好巡查统计。

十一、

每三个月对供油系统、电气设备、管道、阀门、油泵进行一次全方面检验。

相关统计：

1、《柴油供油系统巡查统计表》

GD/E-QE-001-014-01柴油发电机维护保养规程一、

目标

保障柴油发电机组完好及安全运作，确保在市电停电时能立即投入使用，保障正常供电。

二、适用范围

柴油发电机组。

（一）柴油发电机组常规性保养

1、天天检验水位、油位一次；

2、天天清理一次机组外表面及机房环境。

（二）、柴油发电机组月度保养：

1、

清理机组外表面；

2、

检验调速制杆是否灵活、润滑各联接点；

3、

更换冷却水，更换前后测量PH值（正常值为7.5-9），并做好测量统计，必需时投药处理（通知水处理工配合进行）；

4、

检验风扇皮带及充电机皮带张紧度，必需时调整；

5、

配合电工作应急发电试验，检验柴油机运转时各仪表读数及温度、响度是否正常，并做好运行统计。

（三）、柴油发电机组季度保养：

1、

检验空气流阻指示器，显示红色时清洁空气滤清器；

2、

放出柴油积水，清洗第一级柴油过滤器；

3、

必需注意润滑风扇皮带轮及皮带张紧轮轴承；

4、

检验超速机械保护装置润滑油位，不足时加油；

5、

检验外部关键连接螺栓紧固情况。

（四）、柴油发电机组年度保养：

1、

配合电工进行并联带负荷运转，检验运转情况；

2、

配合电工模拟试验各安全保护装置性能；

3、

测检轴线、开档，并做好统计；

4、

拆检验盖观察检验轴及缸筒情况；

5、投药清洗冷却系统（通知水处理工配合进行）；

6、检验机油质量，必需时更换机油；

7、清洗第二级柴油过滤器；

8、清洗机油过滤器；

9、每运转500小时后增加以下项目：

A、更换第二级柴油过滤器滤芯；

B、更换机油；

C、检验气缸头螺栓、连杆螺栓紧度；

D、检验校正气门间隙，喷油定时并做好统计；

E、喷油器试压、调校。

三、相关统计：

1、《发电机维护保养统计表》

GD/E-QE-001-015-01

2、《发电机隶属设施保养表》

GD/E-QE-001-015-02停、转电处理程序一、

目标

规范对停、转电管理，确保市电停电时能顺利进行转电，同时保障安全。

二、适用范围

计划停电或特殊停电时处理及转电程序。

三、处理程序

1、

因为供电部门原因造成忽然停电，备用柴油机组立即自动投入，供电给消防系统和公共照明系统。值班人员要立即问询供电局监察部门及可能恢复供电时间，并上报主管。

2、

供电部门常规性停电如高、低压设备定时检修，供电局高压维护等，在接到供电部门通知后，立即由主管拟好停电通知及工作票，由部门主管签发停电通知后对外张贴。工作票交由值班电工实施。

3、

内部检修或整改停电，尽可能选择在节、假日，确定无重大活动、加班后，由主管确定停电通知，在部门主管同意后对外通知。

四、相关统计

《高、低压停送电工作票》

GD/E-QE-001-060电力系统维修管理制度一、目标

检验并立即处理供配电系统存在隐患，满足设备在良好条件下运行，确保设备性能，确保安全运行。

二、适用范围

适适用于专变供电系统维修工作。

三、内容

（一）职责

1、

运行技工负责机电设备日常养护（设备不停电能做到电柜表面、地面清洁）、简易维修（10分钟内能处理好问题）。

2、

维修技工负责机电设备维修、养护工作。

3、

维修主管负责对内部维修保养工作进行检验、指导、监督、考评。负责外委养护、维修联络、监督检验。

（二）、管理制度

1、

运行主管每十二个月12月按运行情况制订下年度中修、大修计划。

2、

维修过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。

3、

由维修技工负责维修，维修前，由维修主管重述本规程中和此次作业相关部份内容，并按《\o""电气维修管理规程》相关要求，明确要此次维修工作关键。

4、

配电设备故障维修：影响供电质量及运行时维修，通常不超出1小时，若在1小时内无法处理关键部位故障，应将故障原因、处理方案、处理时间立即上报部门主管及企业主管领导，限期处理；不影响供电质量及运行时维修，通常可视其用户生产用电情况确定维修时间。

5、

通常夜间发生，不影响用户生产及其连续试验、不会产生其它严重后果供配电故障，能够由当班维修技工立即维修。

6、

维修主管提供工作指导及负责检验监督。

四、相关统计

《\o""电气维修管理规程》

GD/E-QE-001-003供电系统管理规范一、

目标：

保障供配电系统安全运行，以确保管理区域内（大厦）安全用电。

二、

适用范围：

适适用于专变供电系统运行管理。

三、内容

（一）、相关职责

1、

变配电值班运行技工必需持证上岗，负责变配电设备运行清洁、操作、巡视、检验、统计、异常情况汇报处理及变配电设备维修、保养。

2、

各管理处设备管理员负责日常工作检验监督。

3、

企业工程部负责技术指导和评价检验。

4、

各管理处负责向相关用户通知停电情况。

（二）、工作规范

1、

变配电房（发电房）管理规范

（1）

每班保持值班室、配电室清洁。

（2）

非工作人员进入变配电房，须经运行主管或部门主管同意后进行登记，由值班电工陪同方可进入。

（3）

配电房内严禁非值班人员操作配电设备。

（4）

保持良好通风及照明，应急灯可正常使用，门窗开启灵活。

（5）

确保消防设施完备，变配电房内严禁吸烟。

（6）

保持清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘，无水渍，电缆沟内无动物屎便。

（7）

不得私自更改变配电房机电设备线路及器材，若确需要更改，须报企业工程部同意，经企业主管领导同意后方可更改。

（8）

变配电房须防火、防水、防雨、防漏，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、壁虎等小动物进入。暴雨时须严密注意，必需时开启潜水泵抽水或采取其它方法排水。

2、值班管理规范

（9）

变配电房由值班电工按各管理区域内（大厦）实际要求进行监控统计，发觉问题立即处理。

（10）

对变压器、变配电房按要求时间巡视，并将巡视检验结果统计于《电站运行统计表》内。变配电房应达成“四防一通”即防火、防水、防雨、防小动物进入和保持通风良好。

（11）

对低压配电柜按要求时间巡视，观察设备运行数据、环境温度、电流、电压、功率因数。

（12）

如配电设备发生异常，应立即汇报运行主管部门主管，并在其指导下排除异常，必需时上报企业工程部和企业主管领导。

（13）

“市电”停，自备电源30分钟内带负荷运行，对柴油发电机组进行监视统计。

（14）

值班室应备有以下统计簿