深圳城策划方案样本

1、问题提出战略需要有产品支撑，战略需要经过产品来表现，战略需要经过产品来完成。为了达成树立项目品牌、成就企业品牌，获取长久利润，这一企业战略目标，对于N8地块开发策略，就必需考虑以下多个问题：怎样定位产品，以区分于中心区其它楼盘，规避、弱化竞争风险。根据中心区计划，整个中心区总建筑面积将达成600—700万平方米，其中商品住宅总建筑面积将达成300万平方米以上，商品住宅个案数量将超出二十个，这些个案将在未来五年内逐步上市，如此大开发数量、销售面积，要顺利消化，必需有超常规开发思绪，和独特产品定位，各个楼盘应有对应错位经营，避免同质竞争，共同托起市场。怎样错位经营就成为摆在各个企业面前难题。怎样整合周围资源，以达成项目唯一性、排她性和权威性？从宝安消费者调查来看，买家关注点关键集中于生活、居家两个方面，所以怎样服务业主生活居家要求是未来工作关键。这不仅需要本身努力，还需要整合周围生活资源。依据中心区计划，项目周围区域是整个宝安中心区配套最完善区域，拥有学校、医院、地铁、游艇码头、关口、道路交通、商业中心等众多生活、娱乐、商业资源，怎样将项目周围资源整合，形成楼盘唯一性、排她性、权威性卖点，是本案成功关键，也是本案打造项目品牌关键。这些资源整合必需以满足居家要求，完善业主生活需要，打造项目卖点为目标，合理高效、优质完善。怎样确定产品价位，在保持竞争力前提下，获取项目标长久利润？房地产销售最关键就是卖性价比，合理性能价格比是项目成功前提。在高效资源整合基础上，价位确实定关键以企业要求相关系，对于本项目来说，产品价位和以下多个原因有直接关系：企业利润要求、产品成本、竞争者价格、市场引爆效果、用户心理价位。最终产品价位是这多个原因相互平衡结果。项目品牌和企业品牌怎样转化？项目是企业品牌基础，离开项目谈企业品牌是空中楼阁、是不着实际空谈，项目品牌和企业品牌相辅相成，二者正如自行车两个车轮，企业品牌是方向，项目品牌是动力。在现今黑马频出时代，企业要想取得超常规发展，必需依靠项目品牌成功，星河湾、蔚蓝海岸等企业走全部是这么一个路径。项目品牌和企业品牌转化是比较关键原因，很多企业全部无法处理好这一难题，比如卓越集团，益田地产等，在未来项目推广中这是一个需要关键关注内容。怎样吸引关内用户购房，形成本项目关键用户群？项目虽处于宝安，但良好交通条件——地铁、公交、道路系统和关口使得项目标影响力却跨越关内、关外两界。能够吸引众多关内用户购房，而本项目较大体量也决定了仅仅依靠关外用户是不足以支撑，必需有大量关内用户补充才能取得成功。要吸引关内用户购房，就必需找准关内用户兴奋点，极力渲染。这一兴奋点是什么？价格？交通？产品？还是教育？这需要正确把握。2、企业战略选择（1）战略选择之一——在未来三、五年内，发展成为宝安一流、在特区有影响优异房地产企业。从起，房地产业开始走入品牌全国化阶段，最大特点是大企业成就大品牌，现在房地产企业第一轮全国化扩张已经结束，沉淀出多个全国性品牌，比如万科、中海、珠江等；经过几年调整，第二轮品牌扩张已经逐步拉开帷幕，其特点是“黑马频出，时代造英雄”，项目品牌成为品牌扩张急先锋。在地产企业品牌全国化热潮下，以泰华、鸿荣源为代表宝安地产企业已不满足于宝安区域市场，寻求深入发展，第一步就是进军特区市场，其共同特点就是在绝版地段，以高级次物业成就企业品牌。进关伊始就以拍卖时高姿态轰动特区，打响了企业著名度。而宝安当地部分中下地产也在寻求突破，这个模式将不一样于当地三大主流地产商走路，这些中小房地产企业将顺应市场改变、行业改变、和经济环境改变，立足于地块特征和优势，依据本身资源和素质，因时、因地、因人，走出一条个性化道路。表现在项目开发中即以项目品牌提升企业实力，打响企业品牌，比如桃源居-航空城。屹海达企业在宝安有着十余年开发历史，迄今已成功开发了中南花园等著名楼盘。但因为种种原因，企业至今仍然未能建立起自己品牌，在现今地产企业品牌化、企业品牌全国化、宝安地产全市化背景下已显得落后，假如在未来几年内仍然无法建立起企业品牌，对未来楼盘开发销售、企业融资、企业声誉、企业战略等将产生极大负面影响。在现时最可行路径即依靠项目开发，带动企业品牌，最终实现企业可连续发展。屹海达品牌之路对于屹海达品牌之路，我们认为，第一步就是依靠现在中心区N7地块开发，以出色产品定位、超常规开发策略、轰动性引爆方法、有节奏市场推广，打造强大项目品牌，并以多个推广手段，以后依靠项目品牌牵引，将项目品牌转变为企业品牌，最终成就为宝安一流房地产企业。屹海达品牌中期目标依据这一思绪，屹海达企业发展中期目标为，——利用现在正要动工宝安中心区项目，以点突破，在1-2年内塑造成功项目品牌，以后在3-5年内将项目品牌转化为企业品牌，使企业成为宝安一流、在深圳有影响力著名房地产企业。在这3-5年内，企业公关关键是打响著名度、塑造美誉度、强化用户满意度。（2）战略选择之二——和企业发展紧密结合：短期内投入和产出持平，长久内追求利润最大化品牌是企业可连续发展基石，财务目标才是企业发展关键，不一样时期有不一样财务目标，不一样企业发展战略也决定了不一样财务目标。在市场经济中，房地产企业项目运做财务目标无外乎三种：一是利润最大化，为追求高额利润能够付出一定时间代价；二是追求资金周转最快，获取资金在时间上收益；第三则是对项目标收益不做要求，形成企业固定资产。对比这三种方法，能够看出，对屹海达企业来说，做资产是不适宜，不能将企业资金沉淀下来，对企业未来发展不利，甚至追求资金周转也不适宜，最好企业战略就是短期内投入和产出持平，追求长久利润最大化，在现有市场条件下取得最大经济收入。不苛求短期得失，而重视长久性收益，付出一定时间代价，在销售速度上有所牺牲，在一段时间以后取得丰厚收益。在这一战略指导下，屹海达企业下阶段工作中心就是——抢占先机，做形象、树品牌。3、市场策略——做火车头和产品定位一样，对于任何企业来说，进入一个市场全部会给自己一个定位，确定自己在整个区域竞争者中地位，明确自己发展方向，以此来决议企业发展道路。归纳到一点，就是企业在这个市场上，是做火车头还是火车厢？这是项目开发前提，是一个无法避免问题。火车头意味着市场领导者，意味着市场第一力量，是市场领头羊，表现在产品上则意味着开发独特、差异化产品，引领行业时尚。这一模式利润较高，风险也较高，但轻易一炮打响，只要有良好开局表现，既可轰动市场，树立品牌，实现企业超常规发展。火车厢则意味着市场跟随者，意味着市场补充力量，表现在项目上则意味着开发成熟、大众化产品，紧跟市场时尚，不停补充市场需求热点内容，这一方法比较稳妥，通常不会失误，只要项目价格有竞争优势，既可取得行业平均利润，但不易形成品牌，适合常规发展企业。4、开发节奏——快做开发节奏特指项目标工程进度和销售进度，最简单有快和慢两种方法，两种方法各有利弊。快做快做要求项目在最快时间内开发、销售完成，为完成这一要求，不惜采取部分很规手段，一切以快为基准。这一节奏利益点是：一旦有良好开盘局面，能够快速形成项目品牌，强占市场高点，达成出品牌、出效益要求。项目开发比较主动，全力落实前期制订思绪，一切以我为主。在现在中心区基础开启情况下，能够最大程度吸收中心区购置力，完成利润目标。能够获取较快资金周转速度，获取资金时间效益。快做风险是：中心区还未成型，消费者还未行动后期产品调整比较困难在整个开发周期，需要企业有很强项目把控能力，对企业要求比较大。慢做慢做策略就是以稳妥方法开发项目，随时关注中心区其它楼盘情况，精益求精，依据中心区其它楼盘特点立即调整产品。慢做利益点在于：企业在开发期内能够依据市场情况做出对应调整，避免大风险。能够和其它楼盘一起烘托中心区楼市，避免孤军奋战。慢做风险在于：无法在众多楼盘中脱颖而出，形成含有轰动效应项目品牌，最多只是中心区著名楼盘。在开发上比较被动，四处以竞争者态势、消费者喜好而变动，最终将影响项目标销售，乃至市场形象因为时间跨度较长，假如后期没有强烈卖点，将会湮没于市场之中。一流企业做市场，二流企业找市场，三流企业等市场。综合快和慢优劣势，结合企业发展战略，我们提议项目标开发选择快做策略。但快做不等于不依据市场情况做调整，不等于埋头苦干，不理会市场。不等于不顾快做风险，一味求快。而是周密考虑，细致安排。开发之初即签订具体开发进程，全方面考虑项目开发、销售进程中可能发生各项问题，对这些问题制订细致处理方法，形成合理、有效、弹性开发计划。同时为立即处理计划中没有预料情况，需要制订完善高效危机反应机制，一旦出现意外情况，也立即处理、调整。5、开发方向我们这个项目因该做成什么样产品，档次是怎样？我们先综合分析一下项目标先天条件：首先，我们认为，项目最大优势在于交通和周围配套，而最大劣势则在于河流影响和关口所带来人流影响，机会则在于河流整改，一旦河流得到上盖整改，同时在计划上规避人流噪音影响，项目完全能够做成中心区样板楼盘。（1）两种开发方案所以我们认为，项目标产品定位有两种方案：其一是类似漂亮365大众化楼盘，中小户型设计，瞄准首次置业群体，其二是类似星河湾精品小区，中大户型设计，瞄准二次置业群体，下面我们从多个方面来分析两种模式对本项目标影响。开发方案星河湾模式漂亮365模式建筑类型高层、小高层混合小高层为主容积率3.83.8建筑面积50万50万可销售面积42万42万主力面积120-130平方米100-110平方米三房成本3000元2500元成本内涵（单位：元/平方米建筑面积）建筑成本1000，内装修成本600，绿化150，地价1000，期间费用250，销售费用50。其它50元建筑成本800，内装修成本300，绿化100，地价1000，期间费用200，销售费用50，其它50售价5000元4000元主力总价60-65万40-44万总成本15亿12.5亿总销售金额21亿16.8亿毛利润6亿4.3亿静态收益率40%34.4%前期投入高较高风险性较高较高风险所在高级次产品市场承受能力中心区同档次楼盘大量供给前海楼盘市场拦截品牌著名度高低品牌特征超越性、差异性同质化、大众化（2）两种方案优劣势比较方案一：方案一是以星河湾模式为基础思绪，目标是为宝安人打造一个名片，提供一部分样生活方法，打造一个精品小区，提倡一个崭新生活态度。这一模式机会点在于在中心区这一政府未来形象区域，且在中心区东南门户地带，做得好能够形成城市标志性建筑。市场直接竞争者较少，而且已进入销售尾期，而且未来市场供给比较少，市场面临一定空白。精品化楼盘高于宝安全部楼盘开发水平，符合宝安用户产品主义认知，轻易引发市场轰动，形成品牌。投入稍多成本既可获取更大利润，满足企业长久利润需求。方案风险点在于单价高、总价高，用户接收度较低，销售压力大，尤其是在中心区其它楼盘4000元左右价格衬托下，比较难接收。方案销售关键点在于方案一目标用户是宝安二次置业者，怎样唤起这些人换房热情是未来销售成功关键，必需在开盘之时既完成部分实景，以星河湾开盘时姿态亮相，使用户感叹，刺激换房需求。本方案下产品，其竞争对手大致为中心区楼盘和宝安老城区高单价楼盘。竞争对手比较多。在价格上关键参考冠城世家、御景台价位，同时综合考虑中心区楼盘价位，保持一定价格竞争力。所以我们价格能够在5000-5200元之间，以5000为佳。方案二：方案二是以漂亮365花园为参考模式，开发大众化小区，为工作3年左右白领打造一个家园，这一模式机会点在于能够形成良好小区形象用户层面较宽，市场容量稍大单价低、总价低，置业门槛低方案风险点在于没有一定价格差，关内用户极少来购房，降低了大量市场潜在用户。一旦关内用户不进场，销售压力将很大，年轻人可能更愿意居住在成熟市区。方案销售关键点在于关内用户能否大量进入是未来销售成功关键，怎样吸引关内用户到关外来置业是困绕未来销售难题，而吸引关键则在于和前海楼盘保持较大价格差距，梅林关价差在元左右，布吉关价差1500左右。对比之下，南头关价差最少应在1000元以上，所以我们价格水平应控制在4000元以内。在未来实际销售中，本方案下产品面临竞争对手来自多个区域：中心区楼盘、前海楼盘和宝安老城区楼盘，竞争压力很大，市场推广需要对比很多楼盘，比较被动。综合分析两个方案，我们认为，和其选择被动、同质化方案二，不如选择主动性、超越性方案一，而且方案一投资收益也优于方案二。4、价格定位项目总体均价为4900元/平方米，结合户型定位，主力总价控制在45-70万之间。各期均价提议为：绿岸居均价为4500元/平方米，水岸居均价为4900元/平方米，海岸居均价为5200元/平方米绿岸居开启时，主力总价控制在50万以内。5、项目商业部分定位（1）宝安商业概况宝安城区所辖面积约12万平方公里，和西乡城区连城一体，街道纵横交错，数十条关键街道总长度46公里。公园及很多造型多样街心公园点缀城区。工商、贸易、服务网点等遍布大街小巷。现在商业中心关键集中在老城区，以新圳路、创业路、翻身大道为最为密集。（2）宝安商业基础特征宝安城区商业基础表现为两种业态：临街小商店——小型旧式临街商铺曾经占据主流，关键以街道为单位面向当地消费零售为主，其经营种类关键以日常消费品和汽配建材为主，分布比较集中，但规模较小，无法满足购物者一次性购物需求。中大型百货——新型综合百货业态兴起，在丰富商业业态同时也提升了商业档次。以万佳百货、新一佳、天虹商场为代表，以经营中高级产品为主，其不仅外观比较现代，设计理念超前，且营造舒适购物环境，提升商业档次和增强投资者信心。综合百货用户群体消费特征除购物方便、可一次性买齐外，更重视商品档次和商家信誉，对商品品质和商家可靠性提出更高要求。住宅区大量底商和综合性商场呈显著上升趋势。底商如小区内杂货店、二十四小时便利店、剪发店、美容院等，关键分布在各个小区底层商铺，对于小区居民而言，底商能够方便快捷地满足居民对部分日常消费品需求，为小区居民日常起居提供了便利。然而，底商最大缺点在于无法形成规模效应，品牌效应，通常价格均比市场上价格高，且存在“一窝蜂”现象，底商供给显著超出小区本身需求，这种供给势头有增无减。竞争加剧造成了服务质量下降，产品质量不过关等现象，出现了价高质低现象，严重影响了居民日常消费。即使从现在来看租售势头良好，供需两旺，但从长远来看，底商已不适合商业发展趋势，无法满足消费者对大宗购物和消费品质要求，极难连续经营。批发市场多处于小规模低层次状态，不含有区域性市场辐射能力。近期开发宝安电子城初步含有一定超前计划理念，相信会在宝安形成一定行业辐射力，但因为规模偏小，而且市场不够成熟，对当地影响力不大。从现在经营形态来看，大型综合批发市场还未出现。（3）宝安关键商圈格局新安商业现在存在三大繁荣商业区：万佳商业区：现在宝安商业最为繁荣地域。万佳在新圳路和宝民一路交汇处，因为其本身近0平方米巨大商业体量，使得其有力地带动了周围商业蓬勃发展，又因为地处老城区，周围居住人口众多，且居住人群层次较高，所以消费群购置力强，从而造成整个商业区档次、水平较高。天虹商业区：在翻身大道，临近宝安新中心区，伴随天虹入驻逐步成为宝安最为关键商业区。该商业区是商业相对集中，集中着众多百货商场、超市、专卖店和专业市场等。顺电商业区：在创业一路和建安一路交汇处，属于宝安老成区中心地带，商场辐射范围较广。周围业态关键以街铺形式存在，经营种类关键有建材，五金，电器等，伴随冠城世家5万平米商业计划，其商业形态有显著提升。从未来发展趋势看，中心区计划日趋明朗，住宅业将蓬勃发展，必将带动商业崛起，万佳商圈在宝安处于龙头地位将受到挑战；而顺店商业区因为商业业态整体水平较低，且没有发展空间，潜力有限；天虹商场已经开业，宝安电子城二期3万平米一站式电子购物城已经动工，新中心区四个大型商业中心已经计划，未来天虹商圈将于中心区商业融为一体，成为未来宝安商业发展龙头。6、差异化竞争策略差异化竞争策略是避免同质竞争关键手段，尤其是在中心区这一供给量集中区域，更是避免价格竞争、恶性循环、相互打压关键手段。在现在中心区大多数产品还未露面情况下，差异化对象关键表现为和新安区域其它楼盘差异。依据对整个新安-西乡片区房地产市场综合分析，我们认为，本项目标差异化策略关键表现在以下多个方面：产品差异化在现在宝安房地产市场中，所提供产品大多属于经济实用性住房，楼盘档次较低，户型面积中小，以满足基础居家生活为目标，这些产品全部无法表现出舒适居家要求。提议未来本项目标产品差异化集中表现在户型、计划、立面等方面。老城区内楼盘更多表现出港式风格，楼盘档次低、设计差这一局面甚至在中心区部分楼盘中全部有所表现。部分中心区项目仅仅表现出一般滨海风格，无法表现出滨海中心区魅力，甚至大大落后于特区内楼盘开发水平，为达成差异，项目标建筑风格应向欧式滨海风格转变，建筑设计品质感突出产品，提升宝安产品档次，表现项目价值。景观差异化宝安小区景观基础全部属于绿化层次，根本表现不出园林要求，在宝安用户越来越重视环境原因环境下，宝安楼盘环境景观已不符合市场发展要求。未来出色园林景观效果是项目差异化关键表现点，而项目标园林景观更是要表现出融和小区居家气氛和浓郁滨海风格。服务差异化服务是楼盘关键附加值，对于本项目来说，服务更是表现差异化关键方面，依靠中心区完善配套，项目能够整合成为服务于业主尊贵享受，以0-100岁全程健康教育为关键内容，做出项目标服务差异化。7、开发模式2）多个品牌小区模式星河湾模式星河湾在华南板块，占地1200亩，已开发700亩。是小高层和多层组合小区，总体容积率为2左右。星河湾在华南板块高手林立竞争环境中一举成名，有其客观肯定性，首先其产品定位独树一帜，打破了华南板块只能做大众精品楼盘习惯，全力开发高级次产品，在定位上即和其它楼盘取得了定位优势，乃至现在奥园等也开始开发高级次住宅。其次开盘之初，即完成震撼人心园林、滨江步道和现楼实景，完全吸引住了用户心理，极大刺激了消费者购房热情。再次，其控制好了合理总价基础，第一期均价4900元/平方米，单套总价控制在55万以内，第二期均价5300元/平方米，单套总价控制在65万以内，第三期均价5500元/平方米单套总价在75万以内。使大部分人能够接收。蔚蓝海岸模式蔚蓝海岸占地约30万平方米，总建筑面积59万平方米，总体容积率为2，蔚蓝海岸在设计之初，仅仅计划定价在4000元以内，但实际情况确是一期均价5500元，二期6200元，三期已升至6500元，取得了极大成功，迄今，蔚蓝海岸已成为深圳楼市样本小区。蔚蓝海岸成功原因在于：首先蔚蓝海岸开盘前即不惜花费资金，租赁了临街地块，并将之制作成优异售楼花园，吸引了大量人流。其次，蔚蓝海岸巧妙借助滨海大道通车，后海楼市升温势头，将自己摆在后海红花位置，其它楼盘在形势上成为其绿叶。再次，蔚蓝海岸产品有很强吸引力，以至于目标用户为首次置业者一期，有很多二次置业者购置，并使后期开发方向改变为二次置业家园。最终，蔚蓝海岸全力打造小区品牌，营造浓郁小区气氛，以业主满意度来提升项目标品味，最终形成项目标可连续发展。世纪村模式世纪村占地面积8.7万，总容积率为3左右，由7栋高层组成，世纪村经过三年开发，已在深圳取得初步成功，究其原因，有这么几点：首先是其产品创新能力，二期入户花园设计风靡了整个深圳，其影响力已扩散至中国其它城市，为世纪村获取了极大声誉。其次是其国际文明居住标准宣传，其一期开发之前，即投资出版《人居风暴》一书，宣扬其国际文明居住标准，取得了一定成功，在周围区域很不成熟条件下，销售情况良好。第三，一贯以产品主义刺激市场，在二期成功基础上，不停推出新产品，比如空中一号、王府等等，坚持产品主义。黄浦雅苑模式黄浦雅苑在中心北区，和其它中心区楼盘大力张扬中心区优势不一样，黄浦雅苑极少宣扬其地段优势，而是着重做好产品，她成功首先是其企业品牌支撑，使很多用户能够无条件跟随和黄地产项目。其次是产品价格，在中心区其它楼盘均价在8200元左右对比下，黄浦雅苑7500元入市均价就很有竞争力，况且即使其产品上没有值得书写特点，但总体品质仍属优良。现在黄浦雅苑三期价格已达成8500元/平方米左右。漂亮365模式漂亮365是在龙华地产大盘涌动情况下开发一个郊居化大盘，其总建筑面积20万平方米，容积率约为2.1，漂亮365作为龙华大盘代表，其成功原因关键有：第一漂亮365在产品上直接瞄准周围各大企业小白领需求，开发出适合这些用户要求产品，第二，采取较有力广告推广方法，以路牌、大杆旗为关键手段，在龙华镇全方面铺开，造成一定轰动。但漂亮365市场影响在关内却很小，少有些人前往购置，也所以其项目品牌并未能达成深圳著名品牌要求，也无法对企业品牌有帮助作用。（3）我们开发模式整改一片环境引爆一个组团建设一个家园打开一片市场从城市计划设计角度，整合项目环境资源优势，整改不利原因，不仅能够形成一个很疏朗空间，降低容积率，而且有重大社会题材和炒作价值，达成企业品牌形象和项目建设关注度很高效果。先期开启绿岸小型组团，中高级次入市,快速提升地块价值，完成销售,提升项目标著名度。将配套优势转化为服务优势，强调对三代人关心，深化项目标内涵，不停强化项目标美誉度和忠诚度。经过一系列站在城市高度包装和炒作，引爆深宝两地市场，实现销售奇迹。六、项目总体定位1、目标用户定位（1）整体项目用户定位以起源来分关内用户——40%关外用户——60%以社会阶层来划分关内白领——30%关外企业中层管理人员及技术人员——20%关外私营业主和公务员等——40%其它——10%以置业次数来划分首次置业者——45%数次置业者——55%（2）三个组团用户定位为绿岸居关内白领——40%关外首次置业者（中层白领）——30%关外二次置业者（个体工商户等）——20%其它——10%水岸居关内白领——30%关外中高层管理人员、公务员、医生等——30%关外个体工商户、私营业主等——35%其它——5%海岸居关内用户——5%关外中高层管理人员、公务员、医生等——40%关外个体工商户、私营业主等——50%其它——5%(3)目标用户心理特点用户代表特点心理特征住宅需求宝安当地公务员新富对土地价值认识很清楚，思想比较传统小区居家环境良好，生活配套完善。南山、宝安中高层管理人员及白领薪富（稳定工作环境和事业基础）首次置业，满足基础居家要求。轻易接收新鲜事物一定总价基础上优质楼盘宝安私营企业主先富要求在改善居住条件基础上，满足自己尊贵要求。舒适居家环境。消费者心理特征描述我们能够将目标用户简单划分为关外用户和关内用户，即宝安用户和南山用户。宝安用户宝安用户是我们未来主力用户，其百分比在70%以上，这些用户大多是宝安当地人或已经在宝安工作、生活三年以上时间，对宝安地理、人文、环境等各方面全部很熟悉，对宝安有深厚感情，认同宝安发展，对中心区建设比较关心，对比老城区，目标用户认为中心区环境很好、人口密度低、不拥挤和嘈杂，对中心区有着普遍认同。宝安用户购置住宅最本质需求还是改善居住条件，自用居家是未来购房关键需求，而投资出租情况将很少见，所以未来楼盘良好居家环境是吸引用户关键，为此，需要在户型设计、园林设计和物业管理上着重。我们再来分析宝安当地人细分群体，在这些宝安当地人之中，个体工商户和私营业主是关键用户，其次是政府公务员等，在购房关注原因上，她们共同特点是，最关注小区内计划和建筑立面，在第一印象上即突出和宝安其它楼盘，其次是需要有景观、园林、会所、物业管理好。能够满足舒适居家生活需要。这些用户最大特点是要见到实际现楼才能相信一个楼盘好坏，所以对本项目标开盘工程要求很高，必需要有出色表现方法。不一样是，个体工商户相对比较关心价格原因，而私营业主相对比较关心小区环境，公务员则关心物业管理。南山用户关外用户关键是指南山用户，这部分用户将是我们次要用户，她们关键是在南山地域（包含科技园）工作，基础属于科技园各类企业中高级白领。受过良好教育，事业处于上升阶段，在深圳生活了三年左右，有较强烈购房需求。但现在基础属于飘一族，甚至有不少是租住于宝安。关内用户购房目标关键是用于处理基础居住需要，购房很现实，价格是其最关心原因，大部分人心理价位在总价30-40万之间，其次是交通，要求和工作地点交通很方便，第三是楼盘素质，要求户型方正实用，园林绿化出色。对小区外环境反而不强求。所以要吸引关内用户购房，首要目标是价格有竞争优势，尤其是和前海等区域楼盘有很强竞争优势。关内用户关键是科技园白领，这些人购房时，最关键选择区域将是后海、南头、前海和白石州区域，对于宝安中心区认识比较低，甚至有不少人很不了解宝安中心区，对宝安概念局限于老城区。所以在未来推广上必需注意推广宝安中心区，让用户接收这一区域。2、产品定位在定位之前先参考一下消费者调查情况：有超出70%宝安消费者能够接收小高层和高层或二者组合，有2/3消费者需求三房120平方米左右三房，各有近14%消费者需求二房及四房，能够接收50万以上总价消费者约占21%，对于建筑风格，近36%消费者中意现代海滨风格，近30%消费者中意欧陆豪华风格超出30%消费者认为小区园林应该以水塘、喷泉、瀑布等水景为专题，超出25%消费者认为小区园林应以异国情调园艺绿化为专题综合考虑项目标开发策略、消费者需求和宝安市场供给