涡阳大市场全程营销策划方案修改样本

涡阳大市场项目全程策划方案目

录目录..............................................1序言..............................................2第一章项目概况...................................3第二章市场研究...................................6第三章项目分析..................................15第四章计划提议..................................22第五章项目定位..................................26第六章营销策划..................................33第七章

市场推广..................................38第八章

项目管理..................................43第九章

投资分析..................................47第十章

结论...................................51前

言

安徽省涡阳县——共享“中部崛起”重大机遇年初，中央首次作出“促进中部地域崛起”战略决议，中部指湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西六个相邻省份，地处中中国陆腹地，起着承东启西、接南进北、吸引四面、辐射八方作用。中部依靠全国10.7%土地，承载全国28.1%人口，发明全国19.5%GDP，是中国人口大区、经济腹地和关键市场，在中国地域分工中饰演着关键角色。中部地域粮食产量约占中国粮食总产量40%，这个地域拥有丰富煤炭资源，该地域发展无疑有利于提升中国粮食和能源保障能力，缓解资源约束。安徽省涡阳县在淮北平原，地处亳州市中心地带。全县国土面积2107平方公里，其中城区计划面积12.4平方公里。涡阳自然资源、矿产资源丰富。盛产粮、棉、油、水果、蔬菜、药材和黄牛、山羊、家兔、鱼虾、河蟹等，不仅质量高，而且产量大，被列为全国产粮百强县、全国商品粮、优质棉、优质烟、山羊板皮、瘦肉型猪生产基地，跨入全国生态示范县、全国林业百佳县、秸秆养牛十佳县之列，和蒙城、利辛县一并被誉为“全国中部地域黄牛金三角”。尤其是义门苔干堪称食苑珍品、天下之最，所以涡阳又被命名为“中国苔干之乡”。涡阳地下优质煤蕴藏总量达成27亿吨，大理石总储量780万立方米，石灰石总储量3720万立方米。“中部崛起”这么发展机遇，对涡阳这么一个内陆农业型、能源型城市来说，可谓是千载难逢，商机一触即发！第一章项目概况1.1发展背景1.2项目概况1.3项目汇报编制依据

1.1项目发展背景

1.1.1“中部崛起”和“发展成为肯定”

“促进中部地域崛起”战略为安徽带来了加紧发展机遇。安徽现在着力推进和长三角经济圈良性互动发展，主动承接沿海尤其是长三角地域产业转移，主动开拓长三角农副产品市场，为长三角发展提供有力能源、土地、科技、人力和农产品等资源支撑，使安徽资源在更大范围内得到流动和合理配置，带动并深化省内产业参与泛长三角区域发展分工，形成和长三角联动发展优势产业体系，在融入长三角中加紧发展、富裕人民。安徽抢抓机遇、乘势而上、奋力崛起，全方面实施“六大战略”，深入推进“861”行动计划，圆满完成“十五”计划，顺利实施“十一五”计划，经济社会发展取得了一系列重大成就。已实现市市通高速公路、铁路目标。安徽正在构建意在实现“1234”目标高速铁路网框架：即合肥1小时到南京、2小时到武汉、3小时到上海、4小时到北京。从全国范围内来看，安徽省承东启西、连南接北综合交通枢纽地位已经初步确立。涡阳县隶属安徽省亳州市，在淮北平原，地处亳州市中心地带。国土面积2107平方公里，总人口148万，辖27个乡镇（场），是蜚声中外老子家乡、著名中国苔干之乡，前后取得“全国平原绿化百佳县”、“全国粮食生产百强县”、“国家级生态示范区”等称号，1991年被国务院列为对外开放城市，列入全省首批12个扩权试点县之一。伴随新农村建设步伐加紧，国家不停加大对农村投入力度，各项支农惠农政策不停出台和落实，农业经济将全方面快速发展。涡阳县属农业大县，总人口147万人，其中农业人口124万人，约占全县总人口90.5%，耕地13.12万公顷，整年粮食产量100余万吨，棉花产量1万余吨，油料产量3万余吨。伴随涡阳县经济水平不停提升，城市规模不停扩大，城市影响力和辐射力连续增强。做为皖北地域关键经济中心和交通枢纽，完善农产品“供产销”产业链，充足发挥市场潜力，推进农业产业化进程，建设专业化、产业化综合农产品批发农副产品市场尤为关键。经涡阳县发改委同意立项，涡阳县人民政府决定在县城关镇建设安徽涡阳农产品批发农副产品市场。面对这么机遇，涡阳发展将成为肯定！1.1.2和时俱进涡阳，涡阳县提出了“工业、投资和财政收入”三年倍增，在皖北争优异，全省创一流奋斗目标，明确了“振奋精神鼓实劲、围绕关键抓工作、集中力量办大事、强化方法抓落实、顽强崛起上台阶”工作总体要求，举全县之力，扎实推进整体工作上台阶、上水平。全县实现生产总值98.09亿元，增加13.2%；完成固定资产投资23.42亿元，增加40.1%；财政收入5.4亿元，增加31.7%；粮食实现总产117.2万吨，增加16.6%；全县规模工业64家，年销售收入亿元以上12家，实现规模工业总产值55.57亿元，增加33.8%；工业对经济贡献率45.99%；实现社会消费品零售总额39.09亿元，增加22.7%；农民人均纯收入3928元，在岗职员平均工资2.1万元，分别增加20%和22.1%，城镇居民存款余额65亿元。关键经济指标增幅均在两位数以上。，是充满机遇和挑战十二个月，也是我县实现三年内工业、投资和财政收入翻一番、城市面貌大变样奋斗目标最为关键十二个月。我们将坚定不移地推进工业强县战略不动摇，坚定不移地实施民生工程不放松，坚定不移地做好稳定工作不懈怠，以统筹城镇发展、切实改善民生、构建友好社会为目标，大力开展“招商引资推进年”和“关键工程项目建设推进年”活动，着力优化经济结构，扩大内在需求，激发内在动力，全力以赴确保经济平稳较快增加。努力争取到底，全县生产总值增加12.5%，财政收入增加20%，规模以上固定资产投资增加40%。1.1.3无限商机在涡阳涡阳县工业园区辖涡北工业园区和涡阳工业小区，现在“两个工业区”控制性祥规已编制完成，涡北工业园区计划面积14.59平方公里，起步建设区1.8平方公里，城西工业小区计划面积3.23平方公里，今年在完善现有园区功效同时，新拓展园区2平方公里，前后修建了站前西路、紫光西路和西阳路等多条道路，完善了路灯工程和供排水工程，计划、实施了“五路四桥”工程建设，园区功效不停完善。优越条件，宽松环境、优惠政策，吸引了部分企业入驻园区。现在，在涡北工业园区，有投资32亿元三星化工“586”项目，在城西工业小区内，在建项目有投资6500万元涡阳远东机械、投资6400万元安徽英杰精工机械、投资3.24亿元香港财富康达工业园项目、投资4500万元盛丰鞋业、投资1.2亿元年产2万吨塑料异型材项目和投资4000万元旧车中心项目等。多年来，涡阳县把工业园区建设作为实施工业强县战略关键载体，在园区计划、项目建设、用地贮备等方面做了大量卓有成效工作，今年，涡阳县深入加大了对园区投入，在去年投资5500万元投资基础上，再投入1.5亿元用于园区基础设施建设。完善园区功效、优化投资环境，着力把涡北工业园区建设成为煤炭及煤化工投资循环经济园，把城西工业小区培育成机械加工制造等集约型、规模型产业集群。真正使园区成为经济发展高地、投资兴业洼地和招商引资福地。1.1.4农业――关系国计民生——国民经济继续保持平稳较快增加。中国生产总值超出30万亿元，比上年增加9%；物价总水平涨幅得到控制；财政收入6.13万亿元，增加19.5%；粮食连续五年增产，总产量52850万吨，创历史最高水平。——改革开放深入推进。财税、金融、价格、行政管理等关键领域和关键步骤改革取得新突破。进出口贸易总额2.56万亿美元，增加17.8%。实际利用外商直接投资924亿美元。——社会事业加紧发展，人民生活深入改善。城镇新增就业1113万人；城镇居民人均可支配收入15781元，农村居民人均纯收入4761元，实际增加8.4%和8%。——“三农”：整年中央财政用于“三农”投入5955亿元，比上年增加1637亿元，增加37.9%，其中粮食直补、农资综合补助、良种补助、农机具购置补助资金达1030亿元，比上年增加一倍。三次较大幅度提升粮食最低收购价，提价幅度超出20%。实施关键农产品临时收储政策。加强耕地保护和农田水利建设，提升农业综合生产能力。扶持生猪、油料、奶业发展。这些政策方法在保护和调动农民主动性、保障关键农产品供给、增加农民收入方面发挥了关键作用，为稳定经济社会发展全局提供了有力支撑。1.1.5背景综述伴随新农村建设步伐加紧，国家不停加大对农村投入力度，各项支农惠农政策不停出台和落实，农业经济将全方面快速发展。涡阳县属农业大县，总人口147万人，其中农业人口124万人，约占全县总人口90.5%，耕地13.12万公顷，整年粮食产量100余万吨，棉花产量1万余吨，油料产量3万余吨。伴随涡阳县经济水平不停提升，城市规模不停扩大，城市影响力和辐射力连续增强。做为皖北地域关键经济中心和交通枢纽，完善农产品“供产销”产业链，充足发挥市场潜力，推进农业产业化进程，建设专业化、产业化综合农产品批发农副产品市场尤为关键。经涡阳县发改委同意立项，涡阳县人民政府决定在县城关镇建设安徽涡阳农产品批发农副产品市场。1.2项目概况

1.2.1项目概述

1.2.1.1.项目名称：安徽涡阳农副产品批发大市场，简称（涡阳大市场）项目分Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期项目

1.2.1.2.项目基础情况项目位置：涡阳县省道S307线北侧，S202线西侧，胜利西路西段（待建）南侧。总占地面积：150742.0平方米

项目总建筑面积：226113平方米

1.1.1.3.项目计划：该项目将建成营业用房、大棚、仓储、冷藏恒温保鲜库、多功效停车场、宾馆餐饮、商务综合楼等商业配套隶属设施。功效分为：农副土特产品、粮油米面、肉类禽蛋、水果蔬菜、干鲜调味、水产海鲜、动禽饲料、农资商品及日用百货等经营区。本项目包含业态广泛，是集多个功效于一体、集零售和批发于一体，含有中国优异水准大型农副交易流通市场，是皖北地域农副产品集散地、农资物流流通平台、现代化农副产品信息商务平台。

1.3项目汇报编制依据

1.3.1参考涡阳县人民政府相关招商宣传手册；

1.3.2参考涡阳县人民政府“投资指南”材料；

1.3.3参考涡阳县人民政府及涡阳城关镇政府计划；

1.3.4参考涡阳县相关官方网站对外公开内容；

1.3.5参考涡阳县城关镇人民政府提供项目其它资料。涡阳县城关镇人民政府文件【镇政字（）137号】《相关建设涡阳县农产品批发市场项目立项请示》；涡阳县发改委文件【发改服务字（）204号】相关建设涡阳农产品批发农副产品市场项目立项批复；涡阳县城关镇人民政府土地使用证【涡国用（）第07128317号】。1.3.6本汇报中引用数据和信息如有出入，当以涡阳县人民政府提供数据、信息为准。第二章市场研究2.1涡阳县概况

2.2涡阳县城市总体计划2.3涡阳经济概况2.4涡阳县住宅情况2.5涡阳县房地产商业地产现实状况2.6涡阳县西城大市场调研2.1涡阳县概况

2.1.1城市概况

1、位置和地貌涡阳县在淮北平原，地处亳州市中心地带。在北纬33°27′至33°47′，东经115°53′至116°33′之间。全县国土面积2107平方公里，其中城区计划面积12.4平方公里。2、气候涡阳属暖温带半湿润季风气候区，四季分明，年平均日照2140小时，年平均气温14.6度，无霜期218天，年平均降水量830mm左右，光、热、水资源丰富。3、经济地理位置涡阳城区面积达25平方公里，新区街道“三纵三横”形成网络，配套设施基础完成，老区设施完善；电力供给充足，城区实施了“光明工程”，水力资源丰富，程控电话、微波通讯、电讯网络覆盖城镇，通讯方便快捷，信息走廊全方面开通，餐饮娱乐业繁荣兴旺。4、人口概况涡阳县总人口147万人，其中农业人口124万人，约占全县总人口90.5%。全县就业人员90万人，比上年增加1.51万人。其中，第一产业53万人,基础持平略有上升；第二产业17.5万人,增加10万人；第三产业19.5万人,增加4万人。5、行政区域

全县国土面积2109平方公里，耕地面积13.1万公顷，辖24个镇，2个乡，1个林场，391个村（含12个居委会）。

6、交通条件

涡阳交通便捷，境内涡河横穿东西，永青、濉阜铁路纵贯南北，和津浦、陇海、台漯干线衔接，大京九铁路擦境而过，距阜阳机场仅70公里。S202、S307省道在县城交汇。50公里长涡河岸线建有客货码头，可直入长江，四季通航。7、涡阳城市基础设施――中心城区关键街路、铁路沿线、环城路、出口路、街心、广场及公园绿化面积和绿化水平逐年提升，建成区绿地率达良好；

――交通快速干道系统初具规模。城市道路以构建快速干道系统为关键，以加强城市景观建设为突破口，相继完成了“三纵三横”道路等城市关键交通工程建设。

――城市公用设施连续改善，供水、供热、供电、供气等设施功效加强，服务质量不停提升。――房地产业健康发展，房地产开发和销售同时快速增加。

――城市环境保护和治理城市整体环境深入改善，环境质量实现历史性突破。

2.2.涡阳县城市总体计划2.2.1.涡阳县-《涡阳县城市总体计划》。

计划把该县城市计划区总面积确定为256.9平方公里，包含城关镇、城西镇、城东镇、闸北镇全部及张老家乡武家河以东、吴桥以南部分，高炉镇西部（包含杨楼、大刘、长营、毛庄、赵窝行政村），花沟镇东部（包含高王、韩王、孙小桥、木杨、曹庄行政村）。县城城区居住人口控制在15万人左右，建成区建设用地控制在13.5平方公里以内；近期计划到，城市人口规模达成21万人，城市用地规模公顷，实现人均拥有道路面积突破11平方米，建成区人均公共绿地面积达5平方米，生活污水集中处理率达70%，生活垃圾无害化处理率达70%。到，县城城区居住人口控制在35万人左右，建成区建设用地控制在35平方公里以内。

总体计划结合涡阳特点，将涡阳作为省级历史文化名城、煤炭生产服务基地、以工贸为主亳州市域次中心城市进行统筹计划。采取“西进东抑，南扩北拓”空间发展战略，依据老城，沿涡河两翼拓展，关键向西南、向南发展，合适向东北发展，控制向西北方向和向东部跨铁路发展，逐步形成“一河、两轴、三片”城市总体布局。

计划把涡阳城市发展目标确定为：融道家文化之精髓、滨河城市之秀美于一体基础设施完备、旅游资源丰富、文化气息浓郁、经济社会繁荣现代化城市。在产业发展计划上，提出充足发挥涡阳县煤炭资源优势，调整产业结构，逐步将涡阳县资源优势转化为产品优势，着力加紧城市工业园区建设，建设加工制造业基地。在基础设施建设计划上，提出加紧基础设施建设，深入增强城市综合实力，各项建设得以快速发展，城市用地结构趋于合理，基础设施深入完善，环境得到改善。2.2.2涡阳县城区总体布局——“一河两轴三片”商机开启新平台

一河：为涡河，沿河建设一条涡河景观带；

两轴：为淮中大道和向阳路、闸北路，是城市发展主轴线；两片：涡南片、涡北片。2个片区以涡河分割成相对独立又相互联络组团。涡北片—在涡河以北，武家河以东，面积11.4平方公里。计划结合煤矿开采建设为涡北煤矿和涡阳矿区其它煤矿生活服务基地，成为关键煤矿生活服务基地和旅游基地；涡南片—在涡河以南，铁路以西，面积23.2平方公里。为城市关键发展区，兼具是行政中心、文化娱乐中心、商业中心、科研教育中心等综合性职能。三区：计划建设城北工业区、城西工业区两个工业区，逐步取消城东工业区，工业用地总面积660公顷。城北工业区——在城市涡北片区太清路以北，洪沟以南。该区以发展煤化工和机械工业为主。

城西工业区（现在称涡阳工业小区）——在现实状况亳州路以南，紫光大道以北，文城路以西。该工业区工业门类以汽车零配件加工制造为主。城东工业区——在新城南路以东，濉阜铁路两侧。该工业区现实状况工业门类以食品、机械、化工为主，污染较大。因为该区在城市上风向，且属于塌陷影响范围，故计划逐步取消城东工业区。

2.3涡阳经济概况2.3.1涡阳城市发展现实状况

是中国改革开放30周年，也是涡阳县历史上很不平凡十二个月。十二个月来，在县委正确领导和县人大、县政协监督支持下，县政府团结率领全县人民，坚持以科学发展观为指导，根据县委提出“振奋精神鼓实劲、围绕关键抓工作、集中力量办大事、强化方法抓落实、顽强崛起上台阶”总体要求，以38项关键工作为抓手，凝心聚力，真抓实干，很好地完成了县十五届人大二次、三次会议确定各项目标任务。※经济总体指标概述回顾涡阳市近几年宏观经济，能够看出涡阳经济总量连续增加，综合经济实力显著增强。全县实现生产总值98.27亿元，增加14%；完成固定资产投资23.42亿元，增加40.1%。工业经济提速增效。新增规模工业企业13家，实现规模工业总产值55.57亿元，增加33.8%，工业对经济贡献率达42%。粮食生产再获丰收，实现总产117.2万吨，增加16.6%。城镇市场供销两旺，实现社会消费品零售总额39.09亿元，增加22.7%。农民人均纯收入3928元，在岗职员平均工资2.1万元，分别增加20%和22.1%。财政金融再创佳绩。完成财政收入5.4亿元，其中地方财政收入2.9亿元，分别增加31.7%和24.6%；金融机构存贷比增加6.2个百分点，有力支持了经济发展。从以上数字能够看出，涡阳经济发展势头良好。这对于涡阳经济连续、健康、稳定发展奠定了良好基础。※社会消费情况概述

商贸经济不停繁荣。“万村千乡市场工程”已发展连锁企业11家、连锁店420家，农资连锁经营体系日趋完善，城镇市场供销两旺，实现社会消费品零售总额39.09亿元，增加22.7%。※人民生活水平概述农民人均纯收入3928元，在岗职员平均工资2.1万元，分别增加20%和22.1%。※市政计划概述

两年来，投资1.2亿元，新建改造县城道路9条，总长16.8公里；投资9700万元，新建改造农村道路282公里；投资9945万元，实施3个农田水利建设基础项目；涡河治理基础完工，移民安置有序进行。

2.3.2涡阳经济发展估计

经济社会发展关键预期目标：全县生产总值增加12.5%，财政收入增加20%，规模以上固定资产投资增加40%，社会消费品零售总额增加17%，实际利用外资增加30%，实际利用内资增加40%，进出口总额增加20%，农民人均纯收入增加10%，城镇登记失业率控制在4%以内，人口自然增加率控制在8.5‰以内。2.2住宅情况2.2.1住宅发展情况以前，县城居民住房关键以集体单位或私人自建房为主，多为2-5层多层。—，逐步放开工地使用管理政策，出现了西聃花园、鸿运小区、学府花苑、怡和园等一批小区住宅。-，政府加大了招商引资力度和更宽松土地使用和房地产开发政策，出现了一批规模化小区。如明珠广场、滨水居、同济万象城等一批以小高层和高层为主住宅小区。2.2.2周围楼盘在售商品房列表楼盘名称开发商楼盘地址售楼电话所推产品所推套（或栋）数所推面积或户型价格区间（元/平米）明珠广场超杰地产紫光大道和芍香路交叉口/小高层---三室二厅二室二厅复式2200-2400（住）8000（商）同济万象城安徽同济置业向阳南路和乐行路交叉口/高层1770套78-114.73平米2800-3000学府花苑安徽云翔房地产开发涡阳县向阳路汽车站对面多层10栋119.91-103.15平米1800-2468天静登云阁安徽天静房地产开发紫光大道向西200米/高层1栋87-132平米2400-2600滨水居安徽华星房地产开发东环路/高层350套---2400鸿运世家涡阳县鸿运来房地产开发胜利西路多层312套89.7-117.47平米1700-2290西聃花园超杰地产胜利西路已售完多层------1600-21002.2.3涡阳住宅价位高层、小高层价位：通常物业2200-2400元/平米高端物业2400-2800元/平米多层：环城路以内1900-2100元/平米市区2300元/平米环城路以外1700-1900元/平米自建房：关键是在环城路周围1300-1500元/平米位置、装修1500-1700元/平米2.2.4市场特点传统自建房泛滥，政府管控力度不够。大家对房地产概念模糊，对土地手续和房产证事宜不重视。规模性开发已占主导地位，并展现上升趋势。小高层和高层已走进大家生活，接收只是时间上问提。开发商逐步从本土化到外来化，融进了一批实力雄厚地产商。市场尚属发展膨胀期。项目路段业态分布经营情况单位（间）面积（m2）租金区间（万/年）平均租金（万/年）胜利西路粮油、家俱、日用百货良好9312-2001-41.06胜利东路数码、电动摩托车、服装好6510-1101.5-101.83红星路服装、鞋类、百货、家纺好2315-701-2.51.4雉河街服装、鞋、家纺差3215-600.4-2.60.91北环路小吃、零件良好2301-1.21.1东环路配件、爆竹、烟酒良好3301.2-1.51.4淮中大道机电配件、小吃、建材良好1320-750.5-1.71.11建设路小吃、书、鞋、家电、服装好1925-1500.5-151.59南关街电子、服装、化妆品差39-450.3-0.60.47向阳路种子、电器、日用百货良好5525-851.3-71.82.5涡阳房地产商业地产现实状况2.5.1传统商圈以老县委周围工农路、团结路、建设路组成了第一商圈，这里银行、通讯企业、品牌衣饰店、手机城云集。西环路、北环路、东环路、淮中大道以内组成第二商圈。如胜利路、红星街批发市场，淮中、东环建材市场等。业态稳定，市场颇为繁荣。环城路以外第三商圈。以汽车维修、销售、美容为主，也有部分建材商铺，正在发展。2.5.2潜力商圈以站前路、紫光大道为关键代表政务新区商圈正在形成，会伴随涡阳城市（南进西拓市场特点）而逐步繁荣。城西南及西部会随一批工业企业入驻，涡阳大市场建设而在一两年内繁荣起来。2.5.3商铺租金调查区间（单位：万元/间）数量（单位：个）所占比率（单位：%）（0,0.5］2811.66（0.5,0.8］239.58（0.8,1.1］6125.42（1.1,1.4］3414.17（1.4,1.7］3313.75（1.7,2.0］36152.0以上2510.42总计2401002.5.4总结商业街或现有市场，多为自然形成，没有经过市场整和、运行管理，通常比较乱。多数全部是传统沿路开发，自建或集体建设，用于自营或出租，而且同一地段租金或商铺价格差异很大。除宾馆、酒店、商超外，单层单铺成为市场主流。现在涡阳除涡阳大市场在建设之中外，专业市场或筹备中专业市场还没有出现。2.6西城大市场调研2.6.1市场概况西城农副产品大市场始建于1988年，在我县西南部；总占地面积80亩，总投资2400万，商业门面房816间，经营大棚子13个。（大棚宽18米、长36米，营业摊位760个，共有国营集体及个体私营业286户，年成交额8000万以上，每十二个月向国家提供税费400多万元，是一个吞吐量大、辐射面广、客流量上万人大型综合性农副产品批发市场，有18个省市多种商品运往这里，经营有干鲜、瓜果、蔬菜、畜禽、肉食、山珍海味等。2.6.2业态表西城农副产品大市场业态表（时间：4－5点）产品类别分项水产品禽类豆制品干货粮油蔬菜水果肉类（猪牛羊）饮食总计店铺51348812205111散户46111304115207摊位142625923190278总计233931598234921055596业态比(单位:%)3.96.55.29.91.439.315.417.60.8100产品类别分项水产品禽类豆制品干货粮油蔬菜水果肉类（猪牛羊）饮食总计店铺51348812205111散户1585328131摊位51220752383218总计11252053817275915460西城农副产品大市场业态表（时间：8－9点）产品类别分项水产品禽类豆制品干货粮油蔬菜水果肉类（猪牛羊）饮食总计店铺31046812205104散户131124摊位32314239总计313488484525167西城农副产品大市场业态表（时间：11－12点）2.6.3业态分布市场北区：由西向东大棚编号项目1蔬菜2蔬菜3水果4饮食5干货6水产7其它业态蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果小吃干货调味水产禽类蔬菜水果营业铺位2124225261816停业铺位76810205总计铺位28（门面）30（门面）30（门面）15（门面）28（门面）18（门面）21（门面）市场南区：由北向南大棚编号项目1肉类2熟食3菜蔬4菜蔬5菜蔬6水果7其它业态肉类熟食肉类熟食蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果禽类营业铺位9121220162411停业铺位0004824总计铺位9（台铺）12（台铺）12（台铺）24（车载）24（车载）24（车载）15（门面）市场周围：由东向西路段项目雉河路胜利路大市场部分东侧小商铺南侧小商铺西侧小商铺(5排)西环路大市场部分其它业态衣饰百货干货百货禽类蔬菜杂项干货百货蛋类杂项营业门面9246293912835停业门面1347228232总计门面105503661210672.6.4总结以胜利路、西环路、红星街为主老市场商圈，老市场及雉河路内街和市场南区内街因功效和建筑老化市场相对萧条，北区也只是在水果、干货区能看到市场亮点，其它基础是半关闭状态。1、大市场总体商业以零售为主，兼营配送、批发。2、功效老化，设施陈旧，交通拥挤，基础上失去了应有商业活力。3、业态分布除蔬菜、水果外，相当混乱。4、多数门面闲置。5、现有市场已经严重阻碍了大市场农副产品产业发展。第三章项目分析3.1农副产品市场概述3.2农副产品市场分析3.3建设涡阳农副产品市场必需性3.4项目立项情况3.5项目周围概况3.6周围商业配套3.7项目综合分析3.1农副产品市场概述3.1.1农副产品市场内涵

农副产品市场是在一定区域或范围内以市场形式从事农产品、农副产品、农资商品市场交易形为，通常有固定市场，固定门面铺位，相对稳定和供求关系和流通渠道，它建设往往也会包含到市场规模、计划格局、产业整合、市场宏观调整、资源整合、物流运作、信息组织、和城市功效配套等很多方面问题。农副产品市场是城市零售业态一个,是城市小区商业关键组成部分,和城市居民日常生活息息相关。

对农副产品市场概念了解能够从狭义和广义方面进行解释：

狭义农副产品市场：指农副产品从供给商向终端消费者单一供需交易形为，只出现在小区或一定城区范围内，其市场和规范通常较小，关键是以零售为主。关键用于城市配套。广义农副产品市场：指从生产者到需求者之间，商品流通全过程，既包含整个交易过程，也包含实体物理性流动。以批发和配送为主，实现“商品流”、“交易流”、“信息流”等整体融合。全部涵盖市场规模、计划格局、产业整合、市场宏观调整、资源整合、物流运作、信息组织、和城市功效配套建设等过程。

从“涡阳农副产品批发农副产品市场”项目现有条件和规模、计划来看，该项目标“农副产品市场”概念是“广义市场”概念。

3.1.2农副产品市场功效

通常认为，现代农副产品市场关键含有两大功效，即储存组织管理功效和交易流通市场功效。农副产品市场储存组织和管理功效：

包含：储存保质、现场展示、市场管理、市场信息、业务受理等，而且多数情况下是经过不一样节点将这些功效进行有机结合和集成而表现，从而在园区形成了一个社会化交易服务系统。它和传统货市场行管中心所不一样是组成市场各个要素要含有高科技、高效率特征，尤其是大型、综合性农副产品市场更是要求甚高。

农副产品市场交易流通市场功效：

农副产品市场存在很关键原因不是因为其在单一交易和运作本身作用，而在于其市场功效。即表现在市场基础设施及经营所产生市场开发上及现有设施及资源整合功效。

3.1.3相关农副产品市场发展

自改革开放以来，发展现代农业主动性和热情在全国被唤醒，城市和区域性市场基础设施建设也展现出良好势头，农副产品市场或相关行业正是在此种背景下出现并开始大力发展。农副产品市场产生

农副产品市场作为物流业发展到一定阶段时产生新兴农副产品管理方法，在沿海开放城市已经得到了快速发展。在内地，伴随传统行业向市场化方向发展转变，内地各省开始制订了促进农副产品市场发展宏观政策，部分地域和县市也纷纷开始筹建农副产品市场。中国农副产品市场发展概况

因为农副产品市场在经济规模、地理分布、建设运作方法和政府发挥作用等方面含有显著开发效应和宣传效应，中国政府及企业在过去十年中不约而同地将其作为推进地域、区域和城市发展关键工程，给大力支持。现在基础形成了全国从南到北、从东到西农副产品市场建设发展局面，是以广州、深圳为代表珠江三角洲地域、上海、北京等经济发达地域和城市大型农副产品市场建设步伐愈加快逐步内移。

3.1.4农副产品市场建设发展模式依据中国外和农副产品市场功效相同或相当物流基础设施开发建设经验，农副产品市场在发展模式上可能选择将有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、商业地产开发模式和综合运作模式。

1、农副产品市场经济开发区模式，是将农副产品市场作为一个类似于现在工业开发区、经济开发区或高新技术开发区项目进行有组织开发和建设。

2、主体企业引导农副产品市场开发模式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面含有大改革步伐和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展高度，培育农副产品市场发展所需要实力企业和良好市场环境。

3、农副产品市场开发商业地产商模式，是指将农副产品市场作为商业地产项目，经过给开发者适度商业项目开发适宜土地政策、税收政策和优惠市政配套等相关政策，由商业地产商主持进行农副产品市场道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营方法进行农副产品市场相关设施经营和管理。4、综合运作模式是指对上述经济开发区模式、主体企业引导模式和商业地产商开发模式进行混合利用农副产品市场开发模式。“涡阳农副产品市场”正属于这种---综合运作模式。

3.2农副产品市场分析

3.2.1开发分析经过分析，在具体包含到某个农副产品市场时，存在含有不一样特点开发和建设模式。关键有以下多个模式：

1、政府投资或政策支持下开发和建设模式；

2、企业合资、合作开发和建设模式。3.2.2政策分析

从现在中国已经出台相关农业发展政策看，相关农副产品市场政策占有较为关键地位，这些政策关键内容包含以下多个方面。

1、用地优惠政策。

2、财税优惠政策。

其它和市场发展相关政策：如用电优惠政策，融资优惠政策，行政监管支持等。

3.3建设涡阳农副产品市场必需性3.3.1是涡阳乃至皖北经济快速发展需要现在，涡阳及皖北地域经济快速发展，加之涡阳四县交界突出地理优势，和农业发展快、产业类型多样、自然资源丰富等优势，打造大型综合性农副产品农副产品市场是很必需。

3.3.2是新农村建设需要建设社会主义新农村要求统盘考虑农村发展和城镇建设，对社会主义新农村建设作出科学计划，有计划、有步骤、相关键地推进。依据涡阳现阶段情况，建设农产品批发农副产品市场必将加紧涡阳县乃至皖北地域新农村建设步伐。3.3.3是推进农业产业化和结构调整需要农业产业化能够使农业生产同市场有机对接，由市场引导科学配置农业生产要素，从根本上调整产业结构；能够处理土地抛荒，农业劳动力过剩问题；能够让农民获取规模效益，增加农民收入，从而奠定农村繁荣稳定基础，从而加速农业现代化，确保农民收入可连续发展，促进农业农村经济健康快速发展。农业产业化是处理农村一系列深层次矛盾，加速发展农业生产力，逐步实现农业现代化肯定路径。本项目建成后，将成为集人流、物流、信息流为一体农副产品贸易场所，是一条农副产品市场信息高速公路，将把以农副产品为主多种商品信息传输给相关企业、农村，促进她们主动地组织生产再经过有形市场销售出去，做到产得出、销得快。建设涡阳农产品农副产品市场是推进农业产业化和结构调整需要。3.3.4是严格农产品市场准入、保障消费安全需要农产品批发农副产品市场在集货分销过程中，实施分级包装上市，有利于推进农副产品品牌化；经过加强质量安全检测，严格市场准入，带动农民根据标准化要求组织生产，确保农产品质量安全。3.3.5是现在皖北市场同现代流通业态对接需要上个世纪90年代以来，连锁经营、现代物流和电子商务等现代流通业态在中国快速兴起，优势显著。加紧农产品农副产品市场建设，从根本上改变涡阳现有市场规模较小、基础设施简陋、功效不配套、管理粗放现实状况，有利于实现市场和现代流通业态对接。3.3.6是统筹城镇经济发展、扩大就业、加紧城镇化建设需要农产品农副产品市场发展必将带动农产品深加工、包装、储运和餐饮、旅店等二、三产业兴旺。同时，汇聚商流、物流、人流、信息流，成为区域性经济、文化和社会活动中心，有利于加紧城镇化进程。3.4项目立项情况伴随全国新农村建设步伐加紧，国家不停加大对农村投入力度，各项支农惠农政策不停出台和落实，农业经济将全方面快速发展。农副产品交易是一个地域发展地方区域经济不可短少和关键组成部分，它控制农副产品市场，决定着农业和农副产品生产，影响着地方经济。涡阳县属农业大县，总人口147万人，其中农业人口124万人，约占全县总人口90.5%，耕地13.12万公顷，整年粮食产量100余万吨，棉花产量1万余吨，油料产量3万余吨。伴随涡阳县经济水平不停提升，城市规模不停扩大，城市影响力和辐射力连续增强。做为皖北地域关键经济中心和交通枢纽，完善农产品“供产销”产业链，充足发挥市场潜力，推进农业产业化进程，建设专业化、产业化综合农产品批发农副产品市场尤为关键。经涡阳县发改委同意立项，涡阳县人民政府决定在县城关镇建设安徽涡阳农副产品批发市场。3.5项目周围概况3.5.1城关镇概况

城关镇是涡阳县委、县政府所在地，全县政治、经济、文化中心。管辖范围：东至徐阜铁路，北至涡河，西至城西镇，南至双庙镇。东西长5.2公里，南北长3.4公里，总面积17.68平方公里。境内有驻涡单位400余个，总户数45550余户，总人口15.4万余人（含流感人口）。辖区内设20个（小区）居委会。区位涡阳县城关镇在涡阳县中部。东至濉阜铁路，北至涡河，西至城西镇，南至双庙镇。基础设施

区内基础设施完善、发达。热电厂提供充足电力，进行各项投资所需水、煤气等供给充足。工业用地上建筑、必需专用设备在数量和质量上，居于涡阳县前列。

交通

涡阳城关镇所在地涡阳县交通最发达地域之一,四通八达交通网络。公路：交通便捷，S202、S307省道在城关镇交汇，西环路和主干道胜利路相交。铁路：永青、濉阜铁路纵贯南北，和津浦、陇海、台漯干线衔接，大京九铁路擦境而过。水运：境内涡河横穿东西，从50公里长涡河岸线建有客货码头，可直入淮河，四季通航。空运：距阜阳机场仅有70公里。货运：涡阳西站坐落在涡阳城关镇内，涡阳环城路、淮中大路横穿全区，涡阳市东西南快速干道1/3在涡阳城关镇内。

人力资源

涡阳城关镇劳动力资源极为丰富，拥有一大批技术人才；境内有驻涡单位400余个，总户数45550余户，总人口15.4万余人（含流感人口）。其它

金融、保险、信息咨询、商贸服务、旅游、房地产开发等第三产业发展快速，城区功效完善，能够满足多方面需求。

3.5.2城西工业小区计划小区计划概况城西工业小区隶属于涡阳县工业园区，计划面积3.23平方公里，今年在完善现有园区功效同时，新拓展园区2平方公里。小区配套设施今年前后修建了站前西路、紫光西路和西阳路等多条道路，完善了路灯工程和供排水工程，计划、实施了“五路四桥”工程建设，园区功效不停完善。小区入驻企业情况现在小区内，在建项目有投资6500万元涡阳远东机械、投资6400万元安徽英杰精工机械、投资3.24亿元香港财富康达工业园项目、投资4500万元盛丰鞋业、投资1.2亿元年产2万吨塑料异型材项目和投资4000万元旧车中心项目等。3.6周围商业配套

3.6.1项目基础情况概述

该项目在涡阳县境内省道S307线北侧，S202线西侧，胜利西路西段（待建）南侧，西阳路（待建）东侧。总占地面积：150742.0平方米，项目总建筑面积：226113平方米，分三期开发。

3.6.2周围地上建筑情况

项目地块由S307省道，S202省道，西阳路，胜利西路围合，在城西新城区板块，属于正在开发地段，其周围地上建筑物多为多层居民住宅区各工业厂房。

3.6.3周围景观分析

自然景观：该地域周围现有自然景观较少，城西工业小区项目和本项目交相辉映,不仅形成大型自然景观带,更成为该区域新型商业圈。

人文景观:该地域现无较突出人文景观。3.6.4自然环境分析

空气：该地域并无大型工厂及锅炉房设施，人为环境污染较少，但该地域绿化面积小，所以总体上看地域空气质量通常。

水：该地域无大型河流水系环境，没有较严重水污染源。

3.6.5社会环境分析

居民素质：当地域为新房住区，人口素质参差不齐，居民组成以当地长久居住居民为主。伴随涡阳招商引资引资力度加大和周围新楼盘开发，吸引了很多其它地域人员过来居住使该地域居民结构愈加多元化。同时伴随同济万象城大型居民住宅区完工,当地域居民数量和层次将更有相当程度提升.

居民消费习惯：因为当地域商业机能不健全，在该地域居住居民购物受到一定程度局限,尤其是近期当地域消费需求大幅成提升。

社会治安：地域治安良好。3.6.6交通情况该项目在涡阳县境内省道S307线和S202线是涡阳交通枢纽,路网纵横交错,四通八达。

3.6.7现有城市配套情况商业配套、教育配套、医疗单位配套、金融配套良好，小型中行，农行，邮政储蓄来满足居民日常储蓄存取款应用。3.7项目综合分析3.7.1项目SWOT分析Strengths(优势分析)S1、本项目拥有涡阳县政府和城关镇政府支持，老市场整体搬迁和招商政策，国家政策扶植，外围投资和经营环境良好。S2、投资商经济实力雄厚，含有多年资本投资、资本运作经验，战略意识超前拥有良好社会资源。S3、项目所在地交通便利，易达性好周围有s202、s307、胜利路、西阳路均和市场内相通，其中往市场内有四个关键入口。交通十分便利，含有可挖掘潜力。S4、扩改后起点高，布局合理，先计划、后经营，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营。S5、区位优势显著，辐射范围广，项目地处传统商业新老交接地、人气旺盛、车水马龙，有稳定客源，能给经营户信心及稳定投资回报。S6、项目集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上交易、餐饮、休闲商务等功效于一体“一站式”服务新型商业业态，有利于拓展新目标用户。Weakness(劣势分析)W1、在新城区，地块周围环境较差，偏离历史形成商业中心。W2、项目规模大，商业面积比重大，操作难度系数较高。W3、因为商铺销售产生压力，可能造成业态混乱，从而增加经营难点。W4、经营商品上不了档次，在经营中只能经过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必需含有长远战略眼光和相关策略，并决心创建当地商业新典范。W5、德源实业在涡阳资源有限，需纵深挖掘和向外围延伸。W6、涡阳县现有消费人口数量有限，消费能力有待提升。Opportunity(机会分析)O1、涡阳县城市发展速度、城市建设和招商引资力度不停加紧，居民消费水平提升快速。O2、城市改造建设进程加速，使商圈也不停扩大，所在地段将经过经营，未来将会形成城市新商圈。O3、为优化涡阳大市场开发建设投资环境，支持涡阳大市场发展，工商、税务等政府部门给优惠政策，实施三年零税费起步。经过加强和政府部门联络，以政府名义发文来稳定市场、发展市场。O4、当地商业设施通常竞争力微弱，老市场服务不能充足满足市场消费需求。O5、商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏一个定位明确大型农副产品批发中心。O6、公交交换站、停车场、货运站新建，s202路及s307公路交汇将会带来更多商机。Threat(威胁分析)T1、老市场搬迁使投资者和经营者信心产生动摇，从以零售为主到以批发为主过分，给项目推广带来了一定难度。T2、本区域商业项目较少而且分布区域较散乱，综合竞争力不足以和现有商圈相抗衡，新商圈形成需要较长市场培育和发展。T3、政策不确定原因对本项目标开发带来很多不确定性，该项目运作存在一定风险。T4、投资者因高额投资而对预期收益期望值对应偏高，需要高回报率和良好经营保障方法来提升吸引力。T5、投资型产权商铺是新型投资方法，投资者认可度含有可变性，租金压力会对后期经营绩效产生较大依靠性。T6、涡阳大市场商业项目标开发及商业竞争日趋猛烈，对投资者市场、经营性资源组成竞争区域内项目开发量增加，潜在竞争对手较多，主力用户群资源有限。。3.7.2综合总结总来看项目优势比较显著，但也有一定不足之处，操作上有一定市场风险性，但能够对其进行合理控制，风险完全能够有效降低或规避。只要经过合理定价、以高计划、高起点设计来挖掘市场目标用户。本项目标建成后，将处理现在皖北地域及周围省份农副产品生产规模大，而无一处专业化和规模化农产品农副产品市场窘境，能满足农副产品交易和流通需求，能加大皖北同周围省份经济联络，推进皖北经济快速发展。所以，安徽涡阳农副产品农副产品市场建设，对于健全农副产品产业链，搭建交易平台，推进皖北农产品专业化、规模化市场建设，带动皖北经济快速发展是十分必需。第四章计划提议4.1计划场地环境及周围环境

4.2总体计划设计标准

4.3计划布局及业态分布

4.4交通组织

4.5景观设计

4.6计划指标建筑技术经济指标4.7.建筑设计4.8计划指标建筑技术经济指标4.9开发节奏制订标准4.1计划场地环境及周围环境

涡阳县省道S307线北侧，S202线西侧，胜利西路西段（待建）南侧。总占地面积：150742.0平方米

项目总建筑面积：226113平方米

4.2总体计划设计标准以涡阳市城市总计划为依据，以建设西城大市场为目标，依据可连续发展标准，着眼于区域社会、经济、环境均衡发展，形成布局合理、功效区划明确、环境优美新城区；在设计中，充足考虑用地范围内各功效合理部署；在交通功效上，尽可能避免外部过境性交通对内部干扰，强调内部自成体系、人车分流和地面集中部署；在配套服务上，即考虑内部需要，又要和外围城市需要相联接；强化城市景观和绿化空间环境设计；在建筑造型上，努力争取现代、简练明快风格。

4.3计划布局业态分布(见附1,2)平面构思取意于商业活动原始媒介“田”形式，阡陌交通，没有商业死角，并结合当地块用地形状及地理环境具体情况将其做为车行主干道和平面构图骨架，主次有序，关系友好。设计妥善处理了省道S202、S307等关键干道主立面，在造型上以挺拔形体、坚实基座，表现造型新奇、简练明快特点，将功效和形式完美地统一，努力争取使其成为涡阳城市建设设施中标志性建筑群。在建筑群内部状态分布明确、布局合理，正确处理了中心大道、辅助商业大道之间友好关系。平面部署紧凑流畅，功效分区明确。市场配套公用服务设施，配置在胜利西路一线，并在局部设了几处商业步行街，串联广场、主干道等开放空间，形成中心活动带，营造热闹繁荣商业气氛，商业步行街，以吸聚人气，能使市场更繁荣兴旺。住宅部分沿S307线，既要确保住宅独立性，居住私密性空间，又要和市场相融合，表现和商业相互呼映标准。本项目建设内容关键为两部分：一部分为市政道路及配套基层设施；另一部分为以营业用房、大棚、仓储、保鲜库、停车场、宾馆餐饮等配套隶属设施。该项目建成后将集农贸、农资、仓储、物流、保鲜、批零为一体，通讯、停车、餐饮、住宿等配套设施齐全，立足涡阳，辐射皖北乃至周围省份，全力打造皖北乃至全省一流农产品和农副产品及其配套产品交易品牌大市场。分三个区：西侧计划为完整农副产品区（Ⅰ区），采取四面三层店铺围绕中心钢结构大棚交易区部署方法。北侧计划为商业市场配套设施区（Ⅱ区），采取四面三层店铺围绕中心商业街部署方法。南侧为住宅区（Ⅲ区），住宅以多层小高层阶梯式由南向北推进，并和中心商业街相对接。整个市场各区中心以多个休闲绿化广场串联起来，功效布局合理，整体有机，形成涡阳县气势雄伟商业建筑群体。4.4交通组织为实现市场内安全、方便交通环境，采取主级道路系统，即市场主干道，市场步行街，主级道路有序相接，形成合理道路网络，井字形为市场主干道。建筑按控制线后退城市道路8米，而市场步行街是由地主特色广场砖铺砌而成街道。在西阳路西侧设置大型停车场及公交车站，沿用地四面道路均设置地面停车场，方便每处市场购物停车要求，在市场中发明一个随心随意地停车购物有利环境。充足认识到市场内车载交易所带来冲击，尤其是住宅地域私车量和市场交易车辆，对于大家生活和市场影响。本设计努力争取在有限空间内，有效组织人、车、物三流高效有序流动。市场内道路主干道24米，次主干道18米，并突破涡阳市相关商业建筑停车泊位指标要求，本方案采取地面停车方法，共有停车泊位个，小区车泊位300个，市场500个，其它1000个。

4.5景观设计

为充足发挥项目用地及其周围环境优势，采取多个手法为环境增色、添彩。本设计借鉴传统园林景观组织手法，和西环路宽绿化带可成统一绿化景观。在现代工业社会向信息社会转变过程中，怎样在大型商业中心建设中既弘扬现代商业开放、丰富、高效，又吸引传统商业亲切宜人环境气氛，是现代商业中心面临焦点问题之一。本方案以中间商业街为交通中心之一，结合功效结构，作为一个现代手段和传统气氛结合处理，使购物变得轻松舒适。自然生态和市场区完美结合，充足利用空间改变和绿化，形成高端生态环境。为了深入美化城市景观，提升环境质量和水平，表现涡阳城市建设“高起点、高标准、高水平”，计划提出了“缓冲带”概念。沿快速路、主干道计划缓冲带，缓冲带包含绿化缓冲带和间距缓冲带，绿化缓冲带靠近道路红线，只用于植树、造景和铺设草地。另外也可建设小型设施为指示牌、旗杆、灯柱，小型变配电房及垃圾箱等，其它用途一概不准设置。间距缓冲带靠近建筑退线，可设置停车位、车道、人行道和警卫站、路肩等设施。广场配置尺度合适，市场中心大道配置乔木绿化和辅助通道。集中绿化和广场友好搭配，并点缀广场小品及人流导向牌，给百姓制造一个舒适惬意购物环境。4.6建筑形象设计本计划区建筑造型语言特殊区分以下：4.6.1整合性基座整合性基座乃用以围塑本街区人行尺度下道路空间品质，藉此形成各不相同开发建筑间一个整合和友好场所意象。整合性基座体量高度8.4m左右，以回应市区即存城市意象之低层建筑高度。4.6.2背景性主体背景性主体在于形塑本计划区城市尺度下沿街道视角空间背景，即以促进各个开发建筑在正常视角范围内，达成相互协调和相互尊重城市地景。4.6.3开放性顶部开放性顶部除功效上之防雨、遮阳、收纳顶层机械设备和梯间外，同时提供登高望远、拥有含有良好视野空间场所，强化建筑正面指向性，更塑造丰富城市天际线。4.6.4地标性建筑用以回应本街区内关键道路端景或中心、门户意象，发明区内视觉焦点和多元城市地景。地标建筑体量高度应高于和其相邻之建筑体，以突出其地标，其高度尤其指定。4.7.建筑设计经过对现有环境和周围计划情况综合考虑及对商住区人性化考虑，在此重视一下理念：4.7.1市场街道天际线优美改变，丰富多彩人性化空间序列：在现代城市建设中，天际线饰演着越来越关键角色。优美天际线能改善市场街道单调和千篇一律，增加商业情趣和气氛。我们经过对周围计划情况，在一定地段里分布部分大型市场区域，既符合了和基地结合，又增加了层次和改变，自然形成了S307、S202省道两侧建筑门概念。空间和环境改变开合则和人生活联络更直观部分。我们发明了高低起伏前后错落、大空间和小空间联络对比、点和线相互结合丰富多彩空间气氛，以期望形成舒适、健康、愉悦、休闲现代商业街。在总体友好统一基础上，在局部建筑处理上，经过建筑高低错落及屋顶改变，在每一区块又形成不一样空间感觉和商业气氛，这么就形成了从南边主入口大型广场到中央广场再到北边入口广场统一中心轴线三个空间序列，活跃了市场气氛。4.7.1现代简练建筑设计单体思想：追求纯粹，表现本质，站在人性角度对市场功效性深入挖掘，经过丰富大家行为习惯过程中细节，来表现出建筑品质。单体立面设计没有多出装饰，只对建筑形体进行逻辑归纳整理，尤其注意立面材料质感和色彩选择，和点，线，面结合，再经过建筑材料本身表现力来给予建筑一个健康面孔，一个富有灵气表情。努力争取达成清新，健康，雅致现代农产品批发大市场概念。农贸区以简练、现代、雄伟形象立于整个市场西部。经过形体穿插，大块石墙体和纯净玻璃面虚实对比，整个广场和建筑进退缩放空间关系和大型广告牌设置来营造市场品质和气势，给人耳目一新感觉，形成涡阳县独特建筑群体，为涡阳县增添一幅优美画卷。沿城市主干道营业区在和西面农贸区大型商场风格统一基础上又有所区分，独立商铺以两层、三层相互结合搭配为主。低层店铺立面统一中富于改变，各式各色招牌活跃了市场营业区气氛，丰富了市场生活内容，使得整个市场生活气氛在充满浪漫、闲适情调下又不失便利，贴近现代社会生活。4.8计划指标建筑技术经济指标项目经济技术指标：总用地面积---150742.0㎡总建筑面积---226113.0㎡建筑占地面积：66326.5㎡容积率：1.5建筑密度：44％绿地率：10％项目概算总投资：27306.63万元4.9开发节奏制订标准

4.9.1先开发专业市场标准后开发商业配套，用专业配套人气带动商业市场销售，最终是住宅。

4.9.2交错开发标准。先开发地块东西两侧达成市场预热目标，后开启中间区域带动整个大盘开发。

4.9.3开发节奏表：

期段

范围

占地面积

建筑面积

开发时间

I期

农贸市场53333.6

80000.4

6个月

II期

商业市场

46666.9

70000.35

12个月

III期

住宅和其它

50741.5

76112.25

18个月第五章项目定位5.1项目战略定位5.2项目业态定位5.3项目专题定位5.4项目形象定位5.5项目经营定位5.6项目功效定位5.7目标客定位5.8幅射商圈定位5.9价定位格项目定位是项目成功运行和进入市场第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必需依据科学规律，进行充足市场调研，掌握项目所在区域市场现实状况、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间、目标群体和竞争者，即掌握项目定位依据。项目定位正确是否，直接决定了项目未来运行结果，定位正确，确保项目运行成功了二分之一，既能充足表现开发商发展战略，提升开发商品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新、含有鲜明、独特形象进入市场，被市场接收和认可，从而为业户、经营者、管理者发明一个经营良好市场环境和发展空间。定位包含项目战略定位、业态定位、专题定位、形象定位、经营定位、功效定位、目标客定位和幅射目标区域定位。专题词皖北地域最大农副产品集散地涡阳老百姓绿色菜篮子以物流产业化为专题而创建农副产品物流流通平台以电子商务化为纽带而创建农副产品网上交易平台

中部地方特色农产品展销中心中部地域高科技农业推广中心5.1.项目战略定位5.1.1定位分析涡阳县是亳州市关键组成部分，地理位置优越、资源丰富、经济繁荣、理念优异、人口密集，被列为全国产粮百强县、全国商品粮、优质棉、优质烟、山羊板皮、瘦肉型猪生产基地，跨入全国生态示范县、全国林业百佳县、秸秆养牛十佳县之列，和蒙城、利辛县一并被誉为“全国中部地域黄牛金三角”。尤其是义门苔干堪称食苑珍品、天下之最，所以涡阳又被命名为“中国苔干之乡”。涡阳县属开发早期，城市外围幅射空间在逐步扩大，社会经济快速发展、居民收入和消费力不停提升，消费观念和消费习惯正在发生改变，现有城市商业设施、商业业态、经营方法、服务理念已满足不了消费者消费需求。含有优异、科学经营理念和经营方法新型商业业态，含有极大竞争优势和发展空间。5.1.2战略定位立足涡阳，打造当地域商业地产品牌；延伸品牌价值，幅射皖北地域。5.1.3定位依据涡阳县现有城市人口、GDP总量、居民收入及消费力，能够提供本项目发展所需基础经济条件，从市场基础条件方面确保了开发商对本项目一举开发成功，为开发商推行全省发展战略奠定了基础。德源实业属浙商投资企业，开发商经济实力雄厚，含有多年资本运作和资本投资经验，在本项目标前期开发过程中战略意识和经营理念超前，含有做好商业地产项目和树立商业地产品牌前提条件，一样也含有延伸品牌和推广品牌基础条件。较高著名度。德源实业在著名度很高“老子家乡”、“全国中部地域黄牛金三角”、“中国苔干之乡”开发建设“涡阳农副产品批发大市场”这一商业地产品牌，含有很好项目形象推广条件和良好品牌价值延伸发展空间，也必将大市场发展发明更多发展机会。5.2项目业态定位5.2.1业态分析大型农副产品批发市场出现是在中国改革开放大背景下，农业市场化发生变革肯定结果。伴随全球经济一体化进程步伐加紧和中国全方面复兴，这种新兴商业业态含有极大发展生命力，不管是物质生活还是社会观念上给中国带来社会经济改变是前所未有。涡阳县这一文化古城，是道家思想起源地，含有悠久历史，城市商业气氛浓厚，投资环境不停优化，城市经济正处于快速发展阶段，城市人口不停增加，居民收入及消费能力不停提升。因为商品消费需求急剧增加，服务标准不停提升，而市内现有传统商业设施已经无法满足这种需求；同时，不停增加城市消费人口和消费需求，刺激了商业开发需求，也促进了商业物业全部者、管理者和经营者之间建立新关系；再者，伴随经济快速发展，现代交通工具根本改变了市民活动范围和速度，改善了居民居住环境和生活条件，大家消费方法和行为发生了根本改变。

5.2.2业态定位皖北大型农副产品集散地5.2.3定位依据本项目地处涡阳县市两条城市主干道S202和S307交叉处，本县完善城市公交系统，使城镇消费者能从城市每一个角落全部很方便抵达本项目，同时本项目距高速40分钟车程之内，项目选址位置交通条件极为便利。本项目占地面积、商业经营面积体量巨大，分别为150000平方米和90000平方米，项目规模符合大型农副产品批发市场经营需求。农产品农副产品市场发展必将带动农产品深加工、包装、储运和餐饮、旅店等二、三产业兴旺。同时，汇聚商流、物流、人流、信息流，成为区域性经济、文化和社会活动中心，有利于加紧城镇化进程。德源实业经济实力雄厚、企业发展战略、经营理念超前，从根本上保障了本项目能够建设并成功运行一个标准皖北大型农副产品批发市场。5.3项目形象定位5.3.1形象分析涡阳现有城市农副产品批商业设施基础属于传统商业业态，缺乏集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上交易、餐饮、休闲商务等功效于一体“一站式”服务综合性农副产品批发商业业态，本项目恰好填充城市商业发展空白，既能发挥本项目规模大竞争优势，又能经过科学组合多种服务功效，满足消费者多种消费需求，发挥本项目服务功效全竞争优势。包含运行每一细节，表现亲切、人性、方便、舒适、时尚、时尚项目形象；经过品牌经营确保商品质量优良；经过时尚渲染确保商业经营文化气息；经过文化渗透确保对商品质量和人员服务管理；经过质量和服务管理促进企业文化提升。经过多种经营原因形成商业经营综合价值，进而打造一个有品位项目，发明一个著名商业品牌。5.3.2形象定位商业新业态——网上交易、管理新典范——电子结算。5.3.3定位依据本项目规模大、功效全，是新型集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上交易、餐饮、休闲商务等功效于一体“一站式”服务综合性农副产品批发商业业态。城市新形象。本项目建设将作为涡阳县政府形象工程来计划设计和开发建设，综合考虑城市经济发展进程需要、居民生活及消费习惯改变及城市商业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平需要，项目作为涡阳县展示城市窗口，充足展示政府致力于发展经济、提升人民生活质量政府新形象；充足展示本项目管理规范、商品时尚、营销现代、理念超前现代新型商业新形象。5.4项目专题定位5.4.1专题分析伴随全国新农村建设步伐加紧，国家不停加大对农村投入力度，各项支农惠农政策不停出台和落实，农业经济将全方面快速发展。农副产品交易是一个地域发展地方区域经济不可短少和关键组成部分，它控制农副产品市场，决定着农业和农副产品生产，影响着地方经济。涡阳县属农业大县，总人口147万人，其中农业人口124万人，约占全县总人口90.5%，耕地13.12万公顷，整年粮食产量100余万吨，棉花产量1万余吨，油料产量3万余吨。伴随涡阳县经济水平不停提升，城市规模不停扩大，城市影响力和辐射力连续增强。做为皖北地域关键经济中心和交通枢纽，完善农产品“供产销”产业链，充足发挥市场潜力，推进农业产业化进程，建设专业化、产业化综合农产品批发农副产品市场尤为关键。经涡阳县发改委同意立项，涡阳县人民政府决定在县城关镇建涡阳农副产品批发农副产品市场。5.4.2专题定位项目整体专题定位：皖北大型农副产品批发大市场

5.4.3定位依据现在，涡阳及周围县市农副产品有着相当生产规模，而涡阳县却无一处专业化和规模化农副产品交易市场，老市场是八十年代建设，难以满足农副产品交易和流通需求，为了加大同皖北周围县市经济联络，推进皖北经济快速发展。所以，安徽涡阳农副产品批发大市场建设，对于建立健全农副产品产业链，搭建交易平台，推进皖北农产品专业化、规模化市场建设，带动皖北经济快速发展是十分必需。顺应城市经济发展、收入增加、消费市场和消费方法改变和涡阳县城市新形象、消费新理念要求。和县城内其它商业配套设施形成独特经营特色，提升本项目标竞争力。5.5项目经营定位5.5.1经营分析经营是皖北农副产品大市场关键功效，满足市场需求是农副产品大市场运行目标。本项目标整体风格关键表现，针对项目标体量而言，项目标计划设计、建设、服务功效和经营商品特点，项目整体空间环境和营销环境。整个项目标经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，充足适应消费者消费习惯并满足其消费需求。5.5.2经营定位皖北农副产品大市场关键功效：规模化、规范化、电子化、品牌化、特色化。5.5.3定位依据规模化：看市场，首先看体量，80000平方之农副产品专业市场，226113平方米项目总建筑面积，多元化经营格局，众多农副产品，火爆交易场景，足以彰显市场规模化效应。规范化：不管是在项目标计划设计、建设、服务功效和经营商品特点，还是在项目运行中，紧紧围绕目标市场消费特征，环境、商品、服务各个经营原因全部要求新，遵照市场规律，规范市场、强化管理、合理经营、引导消费。现代化：社会进步市场发展，批发市场中逐步导入电子结算，网上交易、快速绿色通道功效。品牌化：品牌主力百货、品牌生活超市、品牌休闲娱乐店、品牌餐饮店、品牌专业店、品牌专卖店和各业态区品牌专柜共同组成项目标品牌经营特色。在项目功效组合设计和招商时，对引进品牌进行合理分类、科学布局、有效管理，不仅坚持每个业态区、每个功效区经营品牌商品，而且让整个项目成为当地著名商业品牌。特色化：是指项目总体经营要表现出关键竞争力和特色优势。以品牌化表现经营规范，时尚化表现前卫流行，个性化表现“以人为本”，使本项目在皖北地域树立农副产品批发市场典范形象。5.6.项目功效定位5.6.1功效分析紧紧围绕项目标业态定位和专题定位，围绕大型综合性购物中心特征确定本项目标功效定位，满足新型集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上交易、餐饮、休闲商务等功效于一体“一站式”服务需求，融现代化、多功效，商贸、信息、办公、物流、仓储、宾馆、娱乐、休闲、住房为一体，集批零兼营于一身一流综合性批发大市场。5.6.2功效定位批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上交易、餐饮、休闲商务。5.6.3定位依据批发、配送、冷藏保鲜是项目标主体部分，占本项目整体面积80.7%。电子结算、网上交易是新型服务设施，占本项目整体面积2%。餐饮功效作为购物功效补充和延伸，让用户充足体验购物便利和乐趣。在项目功效组合计划中，占本项目整体面积8.1%。休闲是指本项目标购物环境、营销等各个方面，全部为用户营造一个轻松愉悦气氛，让用户身心放松，感觉随意，体会休闲。在项目功效组合计划中，休闲项目占本项目整体面积2.5%。娱乐商务功效作为本项目标配套功效之一，和项目休闲功效有机结合，为用户和商务人士提供良好交往活动平台合理配置，充足表现本项目室内专题公园设计风格，使其成为项目标经营特色之一。在项目功效组合计划中，占本项目整体面积1.8%。5.7项目目标用户定位5.7.1目标用户定位项目整体目标用户定位：从事农副产品经营者和市场商铺投资者5.7.1定位依据涡阳西城大市场经营商户，能够成为第一批目标用户和经营商户。本县内追求货币保值、增值纯投资者，包含相当一部分农民工。本市辖三县一区及外来人口来涡阳市做生意兼投资者。是提升本项目标品牌价值和发明新商圈发展要求。5.8.商圈定位5.8.1背景分析本项目以设施配套、功效齐全商业业态填补了本县大型农副产品批发商业业态空白，直面老市场微弱步骤，从根本上赢得项目标生存、竞争和发展空间。同时，项目标科学计划、合理布局、规范管理、时尚消费品牌商业形象，在一定程度上取得了成功，造成消费需求市场改变加剧