房地产开发项目流程管理控制指导手册模板

***************之项目开发步骤、管理控制指导手册编制：*******审核：********二OO九年三月序言鉴于企业成立很快，各方面工作全部在努力完善中，内部各项规范制度及各精细化管理全部没有完全成形。在*******倡议和指导下，经过一个多月不停编制和修改,我们工程部依据企业实际情况最终完成了本实用手册编制工作。本手册，编制内容是依据企业经营范围是以项目开发为先决条件，编制时将项目开发整个步骤为主轴线，以各步骤纲领为主，加入各步骤工作具体操作及管理控制内容。我们编制标准是以现在企业运作实际情况为基础，尽可能做到宜懂实用，目标是期望本手册能深入完善企业内部基础建设，更能在企业以后各项工作实际运作中能起到一定引导作用。我们也憧憬在各方面合理提议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然现在这只是我们一个目标,但我们会更努力更用心去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*****年*月目录前言2第一章：房地产开发概念5一、房地产开发种类5二、房地产开发基础标准及要求5三、设置房地产开发企业应该含有条件5四、房地产开发企业设置程序6第二章：可行性研究和项目决议阶段7一、房地产项目可行性研究根本目标7二、房地产项目标四方面研究方向7三、房地产项目标可行性研究步骤8四、房地产项目可行性研究内容8五、房地产项目可行性研究工作阶段8六、房地产项目开发具体经济效益分析9七、项目可行性研究结论和提议9第三章：建设前期准备阶段10一、土地使用权获取及开发10（一）、土地使用权10（二）、土地开发12二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》13三、确定勘察、监理15四、计划设计16五、建设项目报建登记，申请招投标22六、申办《施工许可证》24第四章：工程建设实施阶段26一、工程建设实施准备阶段26二、工程建设实施阶段26（一）、工程进度控制26（二）、工程质量控制28（三）、工程成本控制29（四）、工程协议控制34第五章：项目销售阶段37一、房地产项目标营销策划37二、房地产销售38三、房地产销售步骤41第六章：房地产项目物业管理42一、物业管理概念42二、物业管理特点42三、物业管理在目前地位和作用43四、物业管理基础内容45五、物业管理费46第七章：附录：房地产开发相关步骤47房地产开发全步骤47办理质量监督程序及提交资料57办理安全监督程序及提交资料57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料57土地一级开发通常工作程序58施工监理工作总程序59施工组织设计审核步骤60图纸会审监理工作步骤61工程款支付基础程序62工程变更管理基础程序63进度控制监理工作程序64主体工程质量控制步骤65单位工程验收基础程序66质量评定监理工作程序67建设工程完工验收立案步骤68后记69第一章：房地产开发概念房地产开发是指在依据《中国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）依法取得国有土地使用权土地上进行基础设施、房屋建设行为。房地产开发是房地产活动中一项关键制度，属于房地产生产、流通、消费诸步骤中首要步骤。房地产作为不动产，和其它商品开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险特点，使房地产开发活动在大家生活中占居越来越关键地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发范围越广，程度越深，内容越丰富。一、房地产开发种类：房地产开发包含土地开发和房屋开发。土地开发关键是指房屋建设前期工作，关键有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或其它非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房和其它城市用途城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途改变、城市计划改变和其它原因，需要拆除原来建筑物，并对土地进行重新改造，投入新劳动。就房屋开发而言，通常包含四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产和经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物开发；第四层次为城市其它基础设施开发。二、房地产开发基础标准及要求：依据《中国城市房地产管理法》第二十四条至二十七条要求，房地产开发有下列基础标准及要求：

（一）房地产开发必需严格实施城市计划，根据经济、社会效益、环境效益相统一标准，实施全方面计划、合理布局、综合开发、配套建设。

（二）以出让方法取得土地使用权进行房地产开发，必需根据土地使用权出让协议约定土地用途、动工开发期限开发土地。超出出让协议约定动工开发日期满十二个月未动工开发，能够征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下土地闲置费；满二年未动工开发，能够无偿收回土地使用权；不过，因不可抗力或政府，政府相关部门行为或动工开发必需前期工作造成动工开发拖延除外。

（三）房地产开发项目标设计、施工，必需符合国家相关标准和规范。房地产开发项目完工，经验收合格后，方可交付使用。

（四）依法取得土地使用权，能够依据本法和相关法律、行政法规要求，作价入股、合资、合作开发经营房地产。三、设置房地产开发企业应该含有条件：依据《城市房地产管理法》要求，设置房地产开发企业应该含有以下条件：

（一）有自己名称和组织机构；

（二）有固定经营场所；

（三）有符合国务院要求注册资本；

（四）有足够专业技术人员；

（五）法律、行政法规要求其它条件。

设置房地产开发企业，应该向工商行政管理部门申请设置登记。工商行政管理部门对符合本法要求条件，应该给予登记，发给营业执照；对不符合本法要求条件，不予登记。

设置有限责任企业、股份，从事房地产开发经营，还应该实施企业法相关要求。

房地产开发企业在领取营业执照后30天内，应该到登记机关所在地县级以上地方人民政府要求部门立案。

四、房地产开发企业设置程序设置房地产开发企业应经过以下程序：

（一）应该向工商局行政管理部门申请设置登记，工商行政管理部门对不符合房地产开发企业应该含有条件，不予登记；

（二）房地产开发企业在领取营业执照后1个月内，应该到登记所在地县级以上地方人民政府要求部门立案；

上述要求关键为协调企业设置中，通常行政管理（工商行政管理）和特殊行政管理（房地产开发行业管理）关系。

房地产开发企业设置阶段相关税费

（一）企业法人开业登记费；

（二）企业法人变更登记费；

（三）企业法人年度检验费；

（四）补、换、领证照费。第二章：可行性研究和项目决议阶段因为房地产项目可行性研究需专业要求很高、技术性很强注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员教授、经济分析教授、制作人员、社会、环境教授、房地产教授、建筑工程教授、财会师及律师等教授，我企业现在缺乏这类人员，只能对可行性研究步骤、内容、工作概要、项目评定要求及决议作简明介绍。

策划是一个程序，在本质上是一个利用脑力理性行为。项目策划是一门新兴策划学，以具体项目活动为对象，表现一定功利性、社会性、发明性、时效性大型策划活动。策划六个关键宏观作用：改变企业发展方法（松散向信纸、规模向质量、产品向品牌和资本等），改变发展目标（多元向专业或相反、地域向国际、上下游移动），避免死于非命（发觉生存空间，发觉生存资源或手段），节省资源（避免盲从，避免盲动），提升速度（避免无效经营步骤、精密使企业可连续稳定地增加），促进竞争（相互启发使产业经营愈加富有科学、技术和艺术性，合经劳成为乐趣）等。总而言之，策划可使国家决议向民间经济决议转化高效、顺畅、充足。项目策划步骤分为四个步骤：1、项目调研2、项目市场细分和选择1）项目市场细分2）项目市场选择3、项目策划书撰写4、项目方案实施。房地产项目策划是指，经过对市场环境调查和系统分析，利用已经掌握相关资料及手段，科学地、合理地、有效地推进项目标进程，而且提前判定房地产项目标顺利进展程度及效果。房地产项目策划首先须经董事会同意初步立项后，再转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

房地产项目可行性研究结果关键应用于企业投资方向决议。此阶段包含研究方向相对比较宏观，研究人员需专业要求很高、技术性很强注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员教授、经济分析教授、制作人员、社会、环境等教授、房地产教授、建筑工程教授、财会师及律师等教授组成。一、房地产项目可行性研究根本目标：是实现项目决议科学化、民主化，降低或避免投资决议失误，提升项目开发建设经济、社会和环境效益。二、房地产项目按研究方向关键有以下四方面1、宏观经济信息——包含政策法规、房地产经济指数、城市计划、区域人口特征、基础设施等基础情况等。经过对宏观市场信息分析了解房地产市场现实状况及动态。相关市场信息——包含金融市场、业界动态等和房地产有直接和潜在关系信息，以推论房地产市场发展前景。2、房地产产品研究：在售楼盘资料统计——包含当地全部房地产项目数据库资料，可进行市场供给量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料使用情况等各方面统计分析。区域市场分析——依据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究经典个案，对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。3、消费需求趋势研究：关键针对消费者对某类房地产总需求量和房地产需求发展趋势研究。关键包含需求动机、购置行为和需求影响原因研究，这些研究将作为开发商把握需求动态依据，并以此开发出新产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。4、品牌研究：在房地产行业发展还不是很正规，和消费者对开发商认知程度比较肤浅情况下，品牌形象塑造会为产品销售带来主动促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌建设，而品牌研究将成为品牌建设基础。三、房地产项目标可行性研究步骤，可分为5个步骤进行：(1)项目企业接收委托或企业董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择和优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究汇报。四、房地产项目可行性研究内容可行性研究根本目标是实现项目决议科学化、民主化，降低或避免投资决议失误，提升项目开发建设经济、社会和环境效益。

可行性研究关键内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地现场调查及动迁安置；(3)宏观经济环境分析；项目所在地房地产市场情况分析；项目所在板块市场研究和建设规模确实定；(4)计划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及提议。五、房地产项目可行性研究工作阶段

1、投资机会研究。该阶段关键任务是对投资项目关键是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出提议，即在一定地域和部门内，以自然资源和市场调查估计为基础，寻求最有利投资机会。

投资机会研究相当粗略，关键依靠笼统估量而不是依靠具体分析。假如机会研究认为可行，就能够进行下一阶段工作。

2、初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究基础上，深入对项目建设可能性和潜在效益进行论证分析。

3、具体可行性研究，即通常所说可行性研究。具体可行性研究是开发建设项目投资决议基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资是否决议关键步骤。4、可行性研究三阶段常规时间费用表项目内容时间（月）费用许可误差投资机会研究阶段1~30.2%~0.8%30%~20%初步可行性研究阶段60.25%~7.5%20%~10%具体可行性研究阶段8~160.2%~1.0%<10%六、房地产项目开发具体经济效益分析1、房地产项目标投资概算包含内容：（1）、营销开支概算，包含：项现在研究及可行性研究开支；项目策划开支；销售策划开支；广告开支；项目企业日常运作开支；项目及企业公关开支；

（2）、土地征用开支概算，包含：政府一次性收取标准地价；用于拆迁赔偿或青苗赔偿开支；影响公共设施而出现赔偿开支；（3）、工程开支概算，包含：用于工程勘探开支；平整土地开支；用于工程设计开支；用于建筑施工开支；用于设施配套开支；用于工程监理开支；

（4）、金融成本开支，包含：外汇资金进入中国货币系统产生银行担保及管理费用支出；贷款引发利息支出；各项保险开支；税收和行政性收费；不可预见开支。2、可行性研究财务数据选定和估计（1）售楼收入测定（2）项目经营管理费用收入和支出（3）经营税费及所得税缴交（4）土地增值税（5）所得税

3、项目经济效益分析

4、项目盈亏能力分析：（1）、内部收益率（IRR）（2）、净现值（NPV）（3）、净现值率（NPVR）；5、项目不确定分析：（1）、项目盈亏平衡分析（2）、项目敏感性分析（3）、概念分析

七、项目可行性研究结论和提议：可行性研究结论和提议是房地产项目可行性研究汇报最终一部分，是对可行性研究分析做出总结并提出相关提议，也就是依据前面全部研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全方面评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和提议。八、集团企业董事会依据可行性汇报结论和提议，做出投资决议，同意正式立项，项目进入前期开发阶段。九、其它：房地产开发项目立项和可行性研究阶段实际发生相关费用（1）可行性研究费（2）建设工程计划许可证执照费第三章：建设前期准备阶段一、土地使用权获取及开发（一）、土地使用权：是指单位或个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享受占有、使用、收益和有限处分权利。

集体土地使用权：是农村集体经济组织及其组员和符正当律要求其它组织和个人在法律要求范围内对集体全部土地享受用益物权。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。1、开发商获取土地使用权关键方法1）经过行政划拨方法取得；

2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；

3）转让取得；

4）出让方法取得（招标、拍卖、协议出让三种方法）；

5）联合开发并报相关主管部门立项、审批后取得；

6）经过司法裁决取得；

7）经过吞并、收购等股权重组方法取得。2、开发商获取土地使用权程序

（1）、土地使用权有偿出让方法

出让方法是指政府作为国有土地代表以什么形式或程序将国有土地使用权让和土地使用者。

根据《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权出让方法有三种：协议、招标、拍卖。

①协议出让指土地使用权有意受让人直接向国有土地代表提出有偿使用土地愿望，由国有土地代表和有意受让人进行一对一谈判和切磋、协商出让土地使用权相关事宜这么一个出让方法。②招标出让是指在指定期限内，由符合条件单位或个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人依据一定要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）出让方法。以招标方法出让土地使用权，不仅要明确协议双方当事人权利义务，而且要明确投标效力及招标人在招标期限内应负责任等。

③拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地全部者代表在指定时间、地点，组织符合条件土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权土地公开叫价竞投，按“价高者得”标正确定土地使用权受让人一个出让方法。

依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求》，建设用地凡属于营利性商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途，必需经过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确定书》，然后签署《国有土地使用权出让协议》。开发商取得《国有土地使用权出让协议》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。（2）、属协议出让，办理土地登记时应提交以下资料：①《土地出让协议》、《划拨决定书》或转让批文；②开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；③属新增建设用地，应提供《建设用地同意书》；④属存量用地，应提供原土地使用者土地权源资料；⑤1：地形图2份；加盖了“权属已审核”宗地图、地籍图各3份；⑥地上附着物权属证实；⑦土地登记申请书；⑧土地登记法人代表证实和身份证实；⑨土地登记委托书。

（3）、招标受让土地使用权申请程序①用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。②用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。③用地者进行投资分析。④到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证实、银行资信证实，并按要求缴纳投标确保金。⑤用地者填写投标书寄给指定方进行投标。⑥收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人和市或区、县房地局签署土地使用权出让协议，并按协议要求支付总地价款一定百分比作为定金。⑦按协议约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。（4）、拍卖受让土地使用权申请程序①用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。②用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。③用地者进行投资分析。④到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证实、银行资信证实，并按要求缴纳竞投确保金。⑤用地者到指定地点领取竞叫牌。⑥用地者在要求时间、指定地点到拍卖现场参与竞投。⑦企业法定代表人或授权代表人和市或区、县房地局签署土地使用权出让协议，并按要求支付总地价款一定百分比作为定金。⑧按协议约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。

属经营性开发用地，开发商经过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确定书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。（5）、出让土地因为其用途不一样，土地使用期限也不相同。通常年限要求以下：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。（二）、土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不停发展需要，采取一定现代科学技术经济手段，扩大对土地有效利用范围或提升对土地利用深度所进行活动，包含对还未利用土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包含对已利用土地进行整改，以提升土地利用率和集约经营程度。从狭义角度了解，土地开发关键是对未利用土地开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地一个有效路径。土地开发通常分为土地一级开发和二级开发。1、土地一级开发：是指由政府或其授权委托企业，对一定区域范围内城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一征地、拆迁、安置、赔偿，并进行合适市政配套设施建设，使该区域范围内土地达成“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让过程。（1）、一级开发依据实施主体不一样，开发方法能够分为以下三种：①、政府下属土地贮备机构直接负责一级开发，②、委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹措资金、办理计划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，③、经过招标确定一级开发企业措施。（2）、一级开发成本组成和收益：成本组成：①征地、拆迁赔偿及相关税费；②收购、收回和置换过程中发生相关赔偿费用；③市政基础设施建设相关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生费用；⑤贷款利息；⑥土地贮备开发供给过程中发生审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准其它支出。收益：①委托开发企业负责一级开发具体管理，开发企业管理费不高于一级开发成本2%，主体还是土地贮备中心。②委托开发企业直接实施一级开发，开发企业利润不高于估计成本8%，主体是企业。③对于招标项目，成本组成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。2、房地产二级开发：是土地使用者经过开发建设，将新建成房地产进行出售和出租市场。即通常指商品房首次进人流通领域进行交易而形成市场。房地产二级市场也包含土地二级市场，即土地使用者将达成要求能够转让土地，进入流通领域进行交易市场。（三）、取得房地产开发项目土地使用权法律程序1、国有土地使用权出让（1）、办理建设用地计划许可证；（2）、办理建设用地委托钉桩；（3）、办理国有土地使用权出让申请；（4）、主管部门实地勘察；（5）、土地估价汇报预审；（6）、委托地价评；（7）、办理核定地价手续；（8）、办理土地出让审批；（9）、签署国有土地使用权出让协议；（10）、领取临时国有土地使用证；（11）、领取正式国有土地使用证；（12）、国有土地使用权出让金返还。

2、国有土地使用权划拨

（1）、国有土地使用权划拨用地申请；（2）、主管部门现场勘察；（3）、划拨用地申请审核、报批；（4）、取得划拨用地同意。

3、集体土地征用

（1）、征用集体土地用地申请；（2）、到拟征地所在区（县）房地局立案；（3）、签署征地协议；（4）、签署赔偿安置协议；（5）、确定劳动力安置方案；（6）、区（县）房地局审核各项协议；（7）、市政府下文征地；（8）、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；（9）、办理批地文件、批地图；（10）、办理冻结户口；（11）、调查户口核实劳动力；（12）、办理农转工工作；（13）、办理农转居工作；（14）、办理超转人员安置工作；（15）、地上物作价赔偿工作；（16）、征地结案。4、取得房地产开发项目土地使用权相关税费

（1）、地价款（土地出让金）；（2）、资金占用费；（3）、滞纳金；（4）、土地使用费；（5）、外商投资企业土地使用费；（6）、防洪工程建设维护管理费；（7）、土地闲置费；（8）、土地权属调查、地籍测绘费；（9）、城镇土地使用税；（10）、地价评定费；（11）、出让土地预订金；（12）、征地管理费；（13）、土地赔偿费；（14）、青苗及树木赔偿费；（15）、地上物赔偿费；（16）、劳动力安置费；（17）、超转人员安置费；（18）、耕地占用税；（19）、新菜田开发建设基金。二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》（一）、征地1、中国现行安置被征地农民有七种路径：货币安置、农业安置、重新择业安置、留地安置、社会保险安置、入股安置、移民安置。2、国家建设征用土地时，必需依法赔偿被征用着所丧失土地权利各项费用。征搜集体全部土地，包含耕地赔偿费及其它土地赔偿费，安置补助费，地上附着物赔偿费，包含各类建筑物、构筑物拆迁赔偿费、青苗赔偿费、多年生林木赔偿费、新菜地开发建设基金等。并足额安排被征地农民社会保障费用，维护被征地农民正当权益，保障被征地农民生活”，“征收单位、个人房屋及其它不动产，应该给拆迁赔偿，维护被征收人正当权益；征收居民房屋，还应该保障被征收人居住条件。”3、国家标准征地赔偿费计算表类型赔偿项目计算依据标准征用耕地土地赔偿费安置补助费青苗赔偿费附着物赔偿费其它农用地土地赔偿费安置补助费青苗赔偿费附着物赔偿费未利用地土地赔偿费安置补助费青苗补助费附着物赔偿费（二）、拆迁1、拆迁房屋单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申办拆迁许可证应提交以下申报资料：（1）、填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；（2）、建设项目同意文件；（3）、建设用地计划许可证；（4）、国有土地使用权同意文件（建设用地同意书或划拨决定书）；（5）、拆迁代办单位和评定机构资料；（6）、拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基础情况；拆迁方法；拆迁期限；还建方法及还建期限；产权清楚安置用房证实；拆迁赔偿资金起源及预算资金额度。）（7）、相关金融机构出具拆迁赔偿安置资金证实。2、拆迁方法：（1）、政府组织拆迁：关键指经过批租、旧城改造方法取得土地使用权所包含拆迁。（2）、拆迁人自行拆迁：这是大型房地产企业常见模式，但要申请拆迁许可证。（3）、拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作单位进行。3、拆迁关键内容包含：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功效、用地布局和空间结构调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。所以，城市房屋拆迁是伴伴随城市建设项目进行，是城市建设关键组成部分，尤其是旧城改造中一个关键步骤，处于建设项目标前期工作阶段。

4、拆迁完成后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》5、拆迁人和被拆迁人应该依据本条例要求，就赔偿方法和赔偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方法和过渡期限等事项，签订拆迁赔偿安置协议。

6、拆迁租赁房屋，拆迁人应该和被拆迁人、房屋承租人签订拆迁赔偿安置协议。7、房地产开发项目拆迁安置阶段法律程序：（1）、委托进行拆迁工作（2）、办理拆迁申请（3）、审批、领取拆迁许可证（4）、签署房屋拆迁责任书（5）、办理拆迁公告和通知（6）、办理户口冻结（7）、暂停办理相关事项（8）、确定拆迁安置方案（9）、签署拆迁赔偿书面协议（10）、召开拆迁动员会，进行拆迁安置（11）、发放运作拆迁赔偿款（12）、拆迁施工现场防尘污染管理（13）、移交拆迁档案资料（14）、房屋拆迁纠纷裁决（15）、强制拆迁。8、房地产开发项目拆迁安置阶段相关税费：（1）、房屋拆迁赔偿费（2）、迁居补助费（3）、提前迁居奖励费（4）、临时安置补助费（周转费）（5）、清理费（6）、停产停业综合补助费（7）、对从城区位置很好地域迁往位置较差地域或远郊区县居民补助费（8）、一次性异地安置补助费（9）、房屋拆迁管理费（10）、房屋拆迁服务费。三、确定勘察、监理（一）、确定勘察勘察是指依据建设工程要求，查明、分析、评价建设场地地质、地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件活动。工程勘察经过对地形、地质及水文等要素测绘、勘探、测试及综合评定，提供可行性评价和建设所需基础资料。它是基础建设首要步骤。搞好工程勘察，尤其是前期勘察，能够对建设场地做出具体论证，确保工程合理进行，促进工程取得最好经济、社会和环境效益。1、工程勘察通常分为：工程地质勘察、工程测量、水文地质勘察等。2、工程地质勘察关键有以下五项内容：

①搜集研究区域地质、地形地貌、遥感照片、水文、气象、水文地质、地震等已经有资料，和工程经验和已经有勘察汇报等；

②工程地质调查和测绘；

③工程地质勘探见工程地质测绘和勘探；

④岩土测试和观察见土工试验和现场原型观察、岩体力学试验和测试；

⑤资料整理和编写工程地质勘察汇报。3、工程勘察要求：勘察工作要正确反应客观实际，对现场地形、地质概况、原有设备情况和使用情况等原始资料搜集必需正确、齐全，以满足编制设计文件要求。对勘察原始资料不得遗失或任意涂改。勘察设计文件必需依据上级要求审批措施，对设计文件进行严格审定进行层层把关，重大技术方案和技术问题必需经室主任和技术主管审定。（二）、确定监理1、建设工程监理是指含有相关资质监理单位受建设单位（项目法人）委托，依据国家同意工程项目建设文件、相关工程建设法律、法规和工程建设监理协议及其它工程建设协议，替换建设单位对承建单位工程建设实施监控一个专业化服务活动。2、工程建设监理关键内容：控制工程建设投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设协议管理；协调相关单位之间工作关系，即“三控、两管、一协调。3、建设工程监理按监理阶段可分为设计监理和施工监理。设计监理是在设计阶段对设计项目所进行监理，其关键目标是确保设计质量和时间等目标满足业主要求；施工监理是在施工阶段对施工项目所进行监理，其关键目标在于确保施工安全、质量、投资和工期等满足业主要求。工程建设监理应为咨询或从事项目管理工作，但基于部分深层原因，中国工程建设监理已经异化为施工监理。4、监理单位应于委托监理协议签署后10天内将项目监理机构组织形式、人员组成及对总监理工程师任命书面通知建设单位。应依据委托监理协议要求服务内容、服务期限、工程类别、规模、技术复杂程度、工程环境等原因确定项目监理机构组织形式和规模，监理人员应包含总监理工程师、专业工程师和监理员，必需时可配置总监理工程师代表。总监理工程师应由含有3年以上同类工程监理工作经验人员担任；总监理工程师代表应由含有2年以上同类工程监理工作经验人员担任；专业监理工程师应由含有1年以上同类工程监理工作经验人员担任。

5、建设工程监理实施程序(委托监理协议签署后):(1)确定项目总监理工程师，成立项目监理机构(2)编制建设工程监理计划(3)制订各专业监理实施细则(4)规范化地开展监理工作(5)参与验收、签署建设工程监理意见(6)向业主提交建设工程监理档案资料

6、监理单位应编制对应监理计划，包含以下关键内容：

⑴工程项目概况；⑵监理工作范围；⑶监理工作内容；⑷监理工作目标；⑸监理工作依据；⑹项目监理机构组织形式；⑺项目监理机构人员配置计划；⑻项目监理机构人员岗位制度；⑼监理工作程序；⑽监理工作方法及方法；⑾监理工作制度；⑿监理设施。四、计划设计（一）、城市计划：是政府调控城市空间资源、指导城镇发展和建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益关键公共政策之一。城市计划分为总体计划和具体计划两个阶段。城市具体计划又分为控制性具体计划和修建性具体计划。1、控制性具体计划应该包含下列内容：

（1）确定计划范围内不一样性质用地界线，确定各类用地内适建，不适建或有条件地许可建设建筑类型。

（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。

（3）提出各地块建筑体量、体型、色彩等城市设计指导标准；

（4）依据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通和其它交通设施。要求各级道路红线、断面、交叉口形式及渠化方法、控制点坐标和标高。

（5）依据计划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。

（6）制订对应土地使用和建筑管理要求。

控制性具体计划确定各地块关键用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套要求应该作为强制性内容。控制性具体计划结果应该包含计划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，计划说明、基础资料和研究汇报收入附件。控制性具体计划标准应以用地控制和管理为关键，以实施总体计划意图为目标，强化计划设计和计划管理衔接；编制工作要在含有完备基础资料条件下进行，开展充足调查研究。计划编制既要考虑形体环境，又要考虑经济、社会等原因，选择科学决议方法和决议内容，利用控制手段，确定城市或开发区未来建设目标。2、修建性具体计划应该包含下列内容：

（1）建设条件分析及综合技术经济论证。

（2）建筑、道路和绿地等空间布局和景观计划设计，部署总平面图。

（3）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。

（4）依据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。

（5）市政工程管线计划设计和管线综合。

（6）竖向计划设计。

（7）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

修建性具体计划结果应该包含计划说明书、图纸。

3、计划设计具体计划方案通常过程：是将目标,调查,估计各项内容进行综合,以此模拟项目发展过程中这些要素及其关系改变,演进和形成多种状态,然后对这些状态进行评价和取舍,在必需时调整各类要素内容及相互关系,建立实现某种未来状态理想蓝图,最终提出一整套统一计划结果.关键是建立起各类要素之间关系,和考虑这种关系在项目发展社会,经济,政治,环境背景下动态过程.使小区发展客观规律和人类对未来发展主观愿望在这些关系演进中取得综合表现.4、商业地产项现在期计划和定位：经过市场调研和对项目所在区域经济环境考察，和商圈消费能力、消费结构、消费习惯、竞争对手、供给商现实状况等内容调查和分析，依据调研资料和分析结果完成项目标计划建设体量、商业设计要求、楼层结构等项目整体定位。为用户提供经营战略和相关决议，降低开发商投资成本，为项目以后招商、开业筹备、经营管理、营销企划确定纲领性目标和方向。

关键内容：1.项目所处区域商业环境发展趋势2.商圈商业结构和消费情况调查分析3.项现在期计划和评定4.业态、业种定位和配置确定5.经营品项、品类选择和确定6.目标消费客群设定7.商品价格带及品牌策略确定8.服务基准策略确定9.卖场功效分区和布局确定10.项目管理目标确定。5、建设工程计划管理关键内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程计划许可证。6、在已开发使用城镇国有土地范围，项目计划申报基础步骤是：(1)在项目提议书报批或可行性研究汇报编制之前，开发商要向计划局申报计划关键点，计划管理部门应在关键点通知书中对批复时参考依据；(2)在项目提议书批复后，开发商应向计划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址计划意见通知书，对项目用地位置、面积、范围等提供较具体意见，并须同时下达计划设计条件；(3)计划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，计划部门下达委托设计机构进行计划方案设计依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向计划部门提出审定申请；(4)经过审定设计方案，是编制初步设计或施工图依据，也是取得建设用地计划许可证必备条件；(5)开发商依据审定设计方案通知书和可行性研究汇报批复，并在计划主管部门咨询土地及拆迁部门相关用地及拆迁安置意见后，应向计划局申领建设用地计划许可证，该证是取得土地使用权必备文件；(6)申领建设工程计划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行验证工程建设符合计划要求最终法定程序，该证申办开工必备文件。（二）、建筑设计：1、设计定义就是一个“有目地创作行为”。2、设计种类相当多个，按系统分类以下：工业设计，环境设计，建筑设计，室内设计。3、建设工程设计是指依据建设工程要求，对建设工程所需技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件活动。通俗讲是指建筑物在建造之前，设计者根据建设任务，把施工过程和使用过程中所存在或可能发生问题，事先作好通盘设想，确定好处理这些问题措施、方案，用图纸和文件表示出来。作为备料、施工组织工作和各工种在制作、建造工作中相互配合协作共同依据。便于整个工程得以在预定投资限额范围内，根据周密考虑预定方案，统一步调，顺利进行。并使建成建筑物充足满足使用者和社会所期望多种要求。4、设计基础标准：建筑设计除应实施国家相关工程建设方针政策外，尚应实施下列基础标准：（1）、当地城市计划部门制订城市计划实施条例；（2）、依据建筑物用途和目标，综合讲求建筑经济效益、社会效益、环境效益；（3）、合理利用城市土地和空间，提倡社会化综合开发和综合性建筑；（4）、适应中国经济发展水平，在满足目前需要同时合适考虑未来提升和改造可能；（5）、节省建筑能耗，确保围护结构热工性能；（6）、建筑设计标准化应和多样化结合；（7）、表现对残疾人、老年人关心，为她们生活、工作和社会活动提供无障碍室内外环境；（8）、建筑和环境应综合考虑防火、抗震、防空和防洪等安全方法；（9）、在国家或地方公布各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区各项建设，应按国家或地方制订相关条例和保护计划进行。5、基础设计程序分为以下多个工作阶段：搜集资料、初步方案、初步设计、技术设计施工图和详图等：（1）、设计者在动手设计之前，首先要了解并掌握多种相关外部条件和客观情况：自然条件，包含地形、气候、地质、自然环境等；城市计划对建筑物要求，包含用地范围建筑红线、建筑物高度和密度控制等，城市人为环境，包含交通、供水、排水、供电、供燃气、通信等多种条件和情况；使用者对拟建建筑物要求，尤其是对建筑物所应含有各项使用内容要求；对工程经济估算依据和所能提供资金、材料施工技术和装备等；和可能影响工程其它客观原因，这个阶段，通常称为搜集资料阶段。

在搜集资料阶段，设计者也常帮助建设者做部分应由咨询单位做工作，诸如确定计划任务书，进行部分可行性研究，提出地形测量和工程勘察要求，和落实一些建设条件等。（2）、设计者在对建筑物关键内容安排有个大约布局设想以后，首先要考虑和处理建筑物和城市计划关系，其中包含建筑物和周围环境关系，建筑物对城市交通或城市其它功效关系等。这个工作阶段，通常叫做初步方案阶段。（3）、技术设计阶段是设计过程中一个关键性阶段，也是整个设计构思基础成型阶段。初步设计中首先要考虑建筑物内部多种使用功效合理部署。要依据不一样性质和用途合理安排，各得其所。这不仅出于功效上考虑，同时也要从艺术效果角度来设计。（4）、技术设计内容包含整个建筑物和各个局部具体做法，各部分确切尺寸关系，内外装修设计，结构方案计算和具体内容，多种结构和用料确实定，多种设备系统设计和计算，各技术工种之间多种矛盾合了处理，设计预算编制等。这些工作全部是在相关各技术工种共同商议之下进行，并应相互认可。技术设计着眼点，除表现初步设计整体意图外，还要考虑施工方便易行，以比较省事、省时、省钱措施求取最好使用效果和艺术效果。对于不太复杂工程，技术设计阶段能够省略，把这个阶段一部分工作纳入初步设计阶段，另一部分工作则留待施工图设计阶段进行。

施工图和详图关键是经过图纸，把设计者意图和全部设计结果表示出来，作为工人施工制作依据。这个阶段是设计工作和施工工作桥梁。施工图和详图不仅要处理各个细部结构方法和具体做法，还要从艺术上处理细部和整体相互关系。包含思绪上、逻辑上统一性，造型上、风格上、百分比和尺度上协调等，细部设计水日常在很大程度上影响整个建筑艺术水平。6、房地产项目设计阶段关键分3个阶段：初步设计、技术设计、施工图设计。初步设计阶段关键侧重技术功效要求，其关键特征是：以提升价值目标和建设单位要求为关键，以功效分析为关键，以集体智慧为依靠，以发明精神为支柱，以系统见解为指针，技术分析和经济分析相结合。技术设计阶段为基础设计、招标文件准备阶段。施工图设计阶段关键侧重于造价控制，根据同意初步设计总概算严格控制施工图设计。7、建筑计划方案设计步骤表建筑计划方案设计步骤五、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续（一）、工程建设项目报建：是指工程建设项目由建设单位或其代理机构在工程项目可行性研究汇报或其它立项文件被同意后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验工程项目立项同意文件，包含银行出具资信证实和同意建设用地等其它相关文件行为。

这里工程建设项目是指各类房屋建设、土木工程、设备安装，管道线路敷设、装饰装修等固定资产投资新建、扩建、改建和技改等建设项目，通称为工程建设项目。

通常在中国境内投资兴建工程建设项目，包含外国独资、合资、合作工程建设项目，全部必需实施报建制度，接收当地建设行政主管部门或其授权机构监督管理。1、工程建设项目标报建内容：（1）工程名称；（2）建设地点；（3）投资规模；（4）资金起源；（5）当年投资额；（6）工程规模；（7）开工、完工日期；（8）发包方法；（9）工程筹建情况。2、工程报建程序：（1）、建设单位到建设行政管理部门或其权机构领取建设工程项目记录表。（2）、按记录表内容及要求认真填写记录表。（3）、将记录表报送建设单位主管部门审核、签署意见。（4）、向建设行政管理部门报送记录表；并交验立项同意文件和建设工程计划许可证，土地使用证，投资许可证及资金证实。（5）、建设行政管理部门或其代理机构审核签署意见后，发还建设单位项目记录表，进入施工图文件审查程序。

报建单位有以下部门：1、计划部门；2、计委；3、人防部门；4、园林部门；5、消防部门；6、交警部门；7、环境保护部门；8、土地部门；9、气象部门；10、卫生部门；11、水利部门。准备资料有些相同有些不一样，报建单位应到相关单位及部门咨询。（二）、申请招标，办理招标投标手续招标是指招标人（买方）发出招标通知，说明采购商品名称、规格、数量及其它条件，邀请投标人（卖方）在要求时间、地点根据一定程序进行投标行为。建筑工程招标是指建设单位对拟建工程公布公告，经过法定程序和方法吸引建设项目标承包单位竞争并从中选择条件优越者来完成工程建设任务法律行为。1、工程建设项目符合《工程建设项目招标范围和规模标准要求》要求范围和标准，必需经过招标选择施工单位。2、依法必需招标工程建设项目，应该含有下列条件才能进行施工招标：（1）招标人已经依法成立；（2）初步设计及概算应该推行审批手续，已经同意；（3）招标范围、招标方法和招标组织形式等应该推行核准手续，已经核准；（4）有对应资金或资金起源已经落实；（5）有招标所需设计图纸及技术资料。3、工程施工招标分为公开招标、邀请招标和协议招标。（1）、采取公开招标方法，招标人应该公布招标公告，邀请不特定法人或其它组织投标。依法必需进行施工招标项目标招标公告，应该在国家指定报刊和信息网络上公布。

（2）、采取邀请招标方法，招标人应该向三家以上含有负担施工招标项目标能力、资信良好特定法人或其它组织发出投标邀请书。（3）、招标公告或投标邀请书应该最少载明下列内容：招标人名称和地址；招标项目标内容、规模、资金起源；招标项目标实施地点和工期；获取招标文件或资格预审文件地点和时间；对招标文件或资格预审文件收取费用；对投标人资质等级要求。4、依法必需进行施工招标工程建设项目，按工程建设项目审批管理要求，凡应报送项目审批部门审批，招标人必需在报送可行性研究汇报中将招标范围、招标方法、招标组织形式等相关招标内容报项目审批部门核准。5、招标投标基础程序：招标工作由开发企业主持，没有组织招标和编制标底能力开发企业，可委托工程咨询企业等招标服务企业代理。但这类服务机构必需含有一定技术资质，含有法人地位，经招标投标管理部门审查同意企机关。

(1)招投标工作程序：审查招标单位资格；报批招标申请书；编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；公布招标公告或招标邀请书；审查投标单位资格；分发招标文件及相关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；编制和寄送投标文件；开标，公开标底，审查投标书和保函；评标、定标、决定中标单位；发出中标通知书，招标单位和中标单位签署承包协议。

（2）、招标申请书应该包含以下关键内容：项目名称、情况、概算；开发企业负责组织招标人员姓名、年纪、业务简历、职务、职称；资金起源及落实情况；图纸、场地等情况是否含有招标条件；招标方法。

(3)应注意问题

A、工程建设招标投标必需编制完整招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有要求外，通常不得变更。B、招标必需依据相关要求编制标底，并送政府主管招标投标部门或其委托单位审查同意。编制标底人员资格，须审核同意。另外，一个招标工程，只能编制一个标底。C、为了确保招标公正性，应该以招标单位为主，约请相关部门及教授成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还能够邀请经验丰富、有较高技术和经济评定水平教授组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。假如决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标部门，有权给予否决。D、投标单位在提交投标标书同时，必需提交由其开户银行出具投标确保金证书。投标单位中标后，假如拒绝负担中标工程任务，招标单位有权向为其出具保函单位索取投标确保金。签署承发包协议时，必需严格推行标书各项条件，不得修改和变更；双方应交换各自开户银行出具履约确保金证书。确保金额在协议期满后应该退回。招标单位和中标单位签署协议后毁约，对方有权持履约确保金证书向其担保银行索兑确保金。因为违约给对方造成损失如超出履约确保金，还应赔偿履约确保金不足部门。六、申办《施工许可证》（一）、建设工程施工许可证：是建筑施工单位符合多种施工条件、许可开工同意文件，是建设单位进行工程施工法律凭证，也是房屋权属登记关键依据之一。没有开工证建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当多种施工条件完备时，建设单位应该根据计划同意开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证不得私自开工。（二）、申请办理施工许可证，应该根据下列程序进行：1、建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。2、建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴《建筑工程施工许可证申请表》，并附本措施第四条要求证实文件，向发证机关提出申请。

3、发证机关在收到建设单位报送《建筑工程施工许可证申请表》和所附证实文件后，对于符合条件，应该自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；对于证实文件不齐全或失效，应该限期要求建设单位补正，审批时间能够自证实文件补正齐全后作对应顺延；对于不符合条件，应该自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。4、建设单位申请领取施工许可证工程名称、地点、规模，应该和依法签署施工承包协议一致。施工许可证应该放置在施工现场备查。5、施工许可证不得伪造和涂改。6、建设单位应该自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工，应该在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超出3个月。7、对于未取得施工许可证或为规避办理施工许可证将工程项目分解后私自施工，由有管辖权发证机关责令更正，对于不符合开工条件责令停止施工，并对建设单位和施工单位分别处以罚款。（三）、办理施工许可证应提交资料办理建筑工程施工许可证提交资料序号须提交资料提交情况备注1立项批文2建设用地计划许可证3人防费4建设工程计划许可证5施工协议或中标通知书6施工图设计审查证实7工程监理协议8劳保费9工程质量监督手续10消防审查手续11施工组织设计12建筑工程劳务工资确保金13配套费14墙改费15施工单位资料（原件、复印件）a资质证书副本b营业执照c安全生产许可证d外地施工企业注册记录表或立案表e安全监督手续f法人授权委托书16监理企业单项工程登记立案第四章：工程建设实施阶段工程管理是对一个工程从概念设想到正式运行全过程（具体工作包含：投资机会研究、初步可行性研究、最终可行性研究、勘察设计、招标、采购、施工、试运行等）进行管理。工程实施阶段业主项目管理则可描述为：在工程实施阶段，业主项目部和项目管理人员，根据工程建设相关法律、法规、技术规范要求，依据已签署工程承包协议、工程监理协议、其它协议及协议性文件，调动各方面综合资源，对项目工程从开工至完工工程质量、进度、投资及其它方面目标进行全方面控制管理过程。一、工程建设实施准备阶段1、施工用水电及通讯线路接通，确保施工需要

2、施工场地平整，达成施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备准备

6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续

8、组织图纸会审、设计交底、确定水准点和座标控制点，进行现场交验9、立即委托和组织相关单位进行定位放线，委托计划部门进行灰线验收

10、编制工程进度计划11、检验监理单位在施工前是否已做好对应准备工作

12、开工前，工程部会同监理单位对施工单位施工准备工作进行全方面检验和控制11、设计、施工、监理及相关单位统一协调二、工程建设实施阶段当施工单位准备工作完成后，工程部对施工单位准备工作进行检验。当准备工作已全部完成，符合开工条件，应立即签发施工单位《开工汇报》，许可开工，不然要求施工单位立即做好准备，待条件含有后，再重新审核。（一）、工程进度控制1、工程建设进度控制是工程项目建设中和质量控制、投资控制并列为工程建设控制三大目标之一，而施工阶段是工程实体形成阶段。对其进行进控制是整个工程项目建设进度控制关键，所以施工阶段进度控制又是现场施工管理关键关键。施工项目进度控制和投资控制和质量控制一样，是项目施工中关键控制之一。它是确保施工项目按期完成，合理安排资源供给、节省工程成本关键方法。2、施工进度管理地位和作用：关系到项目标经济效益；关系到社会效益实现。3、进度控制基础程序：（1）、承包人编制工程总进度计划、年度、月进度计划、单项工程进度计划；（2）、监理工程师及工程部对承包人进度计划进行审批；（3）、工程部对承包人实际施工进度进行检验；（4）、监理工程师对工程施工进度实施情况进行分析，对进度延误采取对应组织方法、技术方法、协议方法、经济方法和信息管理等调整方法。工程进度控制基础程序承包单位编制下一期施工进度计划总监理工程师签发《监理通知》，指示承包单位采取调整方法严重偏离计划目标基础实现计划目标监理工程师对进度计划实施情况进行检验、分析按计划组织实施总监理工程师审批承包单位编制年、季、月进度计划填写«施工进度计划报审表»承包单位编制施工总进度计划填写«施工进度计划报审表»注：如总进度计划为施工组织设计一部分，可不单独审批。否总监理工程师审批承包单位编制下一期施工进度计划总监理工程师签发《监理通知》，指示承包单位采取调整方法严重偏离计划目标基础实现计划目标监理工程师对进度计划实施情况进行检验、分析按计划组织实施总监理工程师审批承包单位编制年、季、月进度计划填写«施工进度计划报审表»承包单位编制施工总进度计划填写«施工进度计划报审表»注：如总进度计划为施工组织设计一部分，可不单独审批。否总监理工程师审批4、工程进度计划表示方法有：（1）、单项工程进度控制法；（2）、采取进度表控制法；（3）、采取网络计划控制法；（4）、采取工程曲线控制法。5、影响施工项目进度原因因为工程项目标施工特点，尤其是较大和复杂施工项目、工期较长，影响进度原因较多。编制计划和实施控制施工进度计划时必需充足认识和估量这些原因，才能克服其影响，使施工进度尽可能按计划进行，当出现偏差时，应考虑相关影响原因，分析产生原因。其关键影响原因有:

（1）、相关单位影响：施工项目标关键施工单位对施工进度起决定性作用，不过建设单位和业主、设计单位、银行信贷单位、材料设备供给部门、运输部门、水、电供给部门及政府相关主管部门全部可能给施工一些方面造成困难而影响施工进度。其中设计单位图纸不立即和有错误和相关部门或业主对设计方案变动是常常发生和影响最大原因。材料和设备不能按期供给，或质量、规格不符合要求，全部将使施工停顿。资金不能确保也会使施工进度中止或速度减慢等。

（2）、施工条件改变：施工申工程地质条件和水文地质条件和勘查设计不符，如地质断层、溶洞、地下障碍物、软弱地基和恶劣气候、暴雨、高温和洪水等全部对施工进度产生影响、造成临时停工或破坏。

（3）、技术失误：施工单位采取技术方法不妥，施工中发生技术事故;应用新技术、新材料、新结构缺乏经验，不能确保质量等全部要影响施工进度。

（4）、施工组织管理不利：流水施工组织不合理、劳动力和施工机械调配不妥、施工平面部署不合理等将影响施工迸度计划实施。

（5）、意外事件出现：施工中假如出现意外事件，如战争、严重自然灾难、火灾、重大工程事故、工人罢工等全部会影响施工进度计划。总而言之，施工进度控制是技术性要求较强工作，不仅要求施工管理人员要掌握施工组织设计编制，还要熟悉建筑施工、建筑工程劳动定额和工程预算定额、技术方案方面知识，并熟悉相关专业知识，如建筑设计、建筑材料《协议法》等建筑法规知识，另外还要求细心搜集和整理相关设计变更、现场签证、自然灾难等资料。在工程项目实施过程中，进度控制就是经过不停地计划、实施、检验、分析和调整动态循环，所以做好施工进度计划和衔接，跟踪检验施工进度计划实施情况，在必需时进行调整，在确保工程质量前题下，确保工程建设进度目标实现。（二）、工程质量控制1、广义工程质量管理，泛指建设全过程质量管理。其管理范围贯穿于工程建设决议、勘察、设计、施工全过程。通常意义质量管理，指是工程施工阶段管理。它从系统理论出发，把工程质量形成过程作为整体，以正确设计文件为依据，结合专业技术、经营管理和数理统计，建立一整套施工质量确保体系，用最经济手段，科学方法，对影响工程质量多种原因进行综合治理，建成符合标准、用户满意工程项目。2、目标和意义目标是使工程建设质量达成全优。在中国，称之为全优工程。即质量好、工期短、消耗低、经济效益高、施工文明和符合安全标准。全优工程具体检验评定标准包含六个方面：达成国家颁发施工验收规范要求和质量检验评定标准质量优良标准。必需按期和提前完工，交工符合国家要求。凡甲乙双方签署协议者,以协议要求单位工程完工日期为准;未签署协议工程，以地域主管部门相关建筑安装工程工期定额为准。工效必需达成全国统一劳动定额，材料和能源要有节省，降低成本要实现计划要求指标。严格实施安全操作规程，参与施工人员均不应发生重大伤亡事故。坚持文明施工,保持现场整齐,做到工完场清。组织施工要制订科学施工组织设计，施工现场应达成场容管理要求要求。各项经济技术资料齐全，手续完整。

3、工程质量管理，要求把质量问题消亡在它形成过程中，以预防为主，并以全过程多步骤致力于质量提升。这就是要把工程质量管理关键，以事后检验把关为主变为预防、更正为主，从管结果变为管原因，把影响质量诸原因查找出来，发动全员、全过程、多部门参与，依靠科学理论、程序、方法，使工程建设全过程全部处于受控制状态。4、工程项目质量管理分为三个阶段：（1）、施工准备阶段质量管理。关键包含：图纸审查，施工组织设计编制，材料和预制构件、半成品检验，施工机械设备检修等。（2）、施工过程中质量管理。施工过程是控制质量关键阶段，这一阶段质量管理工作关键有：做好施工技术交底，监督根据设计图纸和规范、规程施工；进行施工质量检验和验收；质量活动分析和实现文明施工。（3）、工程投产使用阶段质量管理。这一过程是检验工程实际质量过程，是工程质量归宿点。投产使用阶段质量管理有两项：一是立即回访。对已完工程进行调查，将发觉质量缺点立即反馈，为以后改善施工质量管理提供信息。二是实施保修制度。5、工程项目质量管理施工过程中工程部应做工作：（1）、工程技术人员应加强对施工现场进行巡视、检验，确保对整个施工过程质量实施控制。（2）、工程部应随时对施工单位质保体系进行检验，确保质量体系运行有效性。（3）、对进场材料和设备，相关技术人员应和监理立即全方面进行检验和验证。对不符合投标要求和设计要求，应要求施工单位立即清理出场。（4）、对关键分项分部工程，应要求