濮阳市商业市场调研报告样本

濮阳·天街商业市场调研汇报--------------------------------------------------------------------------------目录序言第一部分调查说明一、调查目标二、调查内容三、调研方法四、调查范围第二部分濮阳市城市发展概况一、濮阳城市概况二、濮阳市宏观经济发展概况第三部分项目区域概况及项目地块分析一、油田区域发展情况二、项目标地块分析第四部分商业地产调查分析一、城市商业现实状况分析二、热点商圈分布情况分析三、城市未来新商圈分析四、可类比项目关键分析五、濮阳市区商业物业分析总结第五部分目标用户群调查一、目标用户群划分二、目标用户群分析三、目标用户分析总结第六部分项目SWOT分析SWOT分析第七部分市场调研总结及项目发展提议一、市场调研总结二、项目发展提议序言承蒙贵企业信任，由我企业负责河南濮阳天街商业街全程策划。为了使本项目能成为濮阳标志性商业项目，快速实现销售目标和保持商业街连续繁荣。为此，本企业从商业经营和地产结合角度切入，对濮阳整体城市经济情况及商业物业作深入调查分析，此次市场调研关键针对天街项目进行综合考察和濮阳市区热点商圈、商业街调研分析；经过对濮阳市区热点商圈，可类比商业街基础情况及商业特征进行实地调研。为项目发展及营销推广提供可靠依据。经过此次调查，我们认为濮阳城市发展和商业发展正处于一个快速发展期，在濮阳商业物业需求量旺盛和整体供给充足情况下，此阶段机遇和挑战并存，我们对项现在景必需持一个谨慎乐观态度，为项目制订切实可行产品开发策略和营销策略。第一部分调查说明一、调查目标本企业此次对濮阳市进行商业地产项目标专题市场调查，最终目标是在充足掌握濮阳市商业市场相关数据基础上，从动态角度分析濮阳市商业市场发展趋势，从而分析项目所在区域房地产市场发展趋势、潜在机会，为项目进行市场定位、业态组合提供依据，从而为项目制订合理商业发展策略和营销策略。二、调查内容此次市场调查以项目为关键，针对濮阳目前经济环境，商业地产市场供求情况，项目所在区域商业项目标现实状况及目标用户进行调研，包含宏观经济、商业房地产情况、投资经营者心态、现有商业物业数量、规模、位置及租售情况等。我们从濮阳商业市场发展角度分析，全方面了解濮阳市经济、房地产，尤其是商业物业发展现实状况，以寻求最适宜本项目标功效定位和形象定位，为本项目标商铺定位推广提供参考依据。关键调查内容包含：u濮阳及濮阳市宏观经济概况u濮阳市商业地产商圈布局情况u濮阳市热点商圈分析和发展趋势u天街项目地块现实状况和前景分析u天街项目辐射商圈潜在分析u可类比商业项目专题分析u投资者、经营者购置力、心态分析三、调查方法此次市场调查采取了实地调查和经营者深入访谈抽样街访方法搜集第一手资料和对相关政府计划、房管部门访谈搜集相关数据形式，针对当地市场情况作目标性很强专题调查。调查方法包含：u实地专题调查u搜集资料u商家、记者、经营户访谈u房管部门、计划部门访谈四、调查范围此次调查以天街项目为关键，对项目进行深度调研分析，另外对周围辐射范围（尤其是油田区域）进行深入调研。另外，此次调查针对濮阳关键多个商业街区，包含联华广场商业区、油田商贸中心商业区、巴黎街、古城路商业街、龙创商业街和站前路商业街等关键多个商业街区。点、线、面结合全方面、深入分析濮阳市区商业市场。第二部分濮阳市城市发展概况一、濮阳市城市概况1、城市介绍濮阳在中国河南省东北部，黄河下游北岸，在冀鲁豫三省交界。濮阳历史悠久，源远流长，为河南省历史文化名城，中华民族发祥地之一。曾经是五帝之一颛顼及其部族活动中心，素有"颛顼遗全部"和"帝丘"之称。是当初政治、经济、文化、军事中心。1983年经国务院同意设置省辖市，现辖五县一区，是新兴石油化工基地(中原油田所在地)。多年来，濮阳市以石油化工为龙头，以工业带动经济、商业发展，以工兴贸、以工兴商发展思绪，深入提升城市产业经济和综合竞争力。并以其优美环境、丰富资源、独特发展优势、良好投资条件，不停推进城市向前发展。2、行政区域划分濮阳市现辖华龙区、濮阳县、清丰、南乐、范县、台前县、开发区共六个县(区)、61个乡、17个镇、7个办事处、3066个村民委员会、75个居民委员会，总面积4188平方公里，总人口352.60万人，为省直辖市。注：（起源于濮阳市统计年鉴）3、市区面积、人口濮阳市区是全市经济、文化、政治中心，区域地段优越，面积255平方公里，占全市面积5.4%；人口48万，占全市总人口13.61%。油田片区人口约15万人，占市区人口31.25%。注：（起源于濮阳市统计年鉴）4、交通情况濮阳市在中纬度地带，地处中原腹地，是国家生产力布局关键节点。距北京、天津均为500多公里，距郑州、济南两大国际机场均为200多公里。境内京九铁路纵穿南北，汤台铁路横贯东西，和京广铁路一起形成了"工"字形网络。出东接京福、西连京珠濮鹤（壁）、濮聊（城）两条高速公路建成通车，立即开工京开（封）高速、濮荷（泽）高速在这里交汇。分析认为，现在濮阳市交通线路尚不发达，铁路关键用于贸易货物运输，铁路、高速公路未形成一定体系，在一定程度制约了城市经济发展。然而，濮阳市区城市公路，公交线路得到了有效加强，交通情况显著改善，进一活跃了市区商业市场，带动产业经济发展。5、城市计划特点分析濮阳市区计划不停优化，产业布局日益合理，城市环境计划向好。现在濮阳市区城区绿化、基础设施、道路计划工作不停落实，人居、商业布局计划也是向好，商业布局计划依据各区域消费层次、地方特色、区位特点，形成风格各异、蕴含文化商业圈层；另外濮阳市区人居布局计划定位合理，关键发展东部区域和北部区域，尤其是东部区域住宅计划相当良好。u市区计划蓝图城区定位：濮阳市发展战略是以工兴市，以工兴商为关键，城市计划集中表现为工业主导型性质，以炼油、天然气产业为主体，并带动商业、贸易、房地产发展。濮阳市未来发展方向是新型工业城市，工业深入细分、加工，产业结构日益完善，产业分工不停细化。城市、城区发展将面向工业、商业、房地产业三位一体新型城市。计划方向：濮阳市区作为濮阳市经济、文化中心，计划布局除了以工业为中心外，商业、住宅是濮阳市区新方向，提升城区综合发展水平，加强城区竞争力，推进城区经济发展。为协调城区商业、住宅发展，市区在城市绿化、基建设施方面不停完善。向东：因为濮阳市区城市地界有限，未来市计划将以东部区域为一大发展方向，城市区位将深入得到优化和发展。东部区域拥有有多个住宅区和中原油田工业区，这个区域以居住、工业相对成熟特点，稳步拓展。现在东部区域正在不停发展，且表现出较大发展势头，关键计划道路有黄河路、文化路，对东部区发展相当利好。另外，东部区域赵村以西计划200亩地作为住宅项目，城市公园以东共计划约400亩地作为住宅项目，即项目天街南端，这对本案将是一大利好原因。向西：西区以工业为主，计划关键在高新技术产业开发区，但向西发展势头不大，因为西区和新乡市接壤，市界有限。向南：南区因为有铁路阻隔，跟城市中心区域产业不能联动发展，铁路交通网络阻隔了城市发展，只能作为绿化带和相关配套计划。向北：北区是濮阳市区新兴发展区域，计划以市政项目、工商业为主体，以住宅项目为辅发展方向，向北是濮阳市区关键发展区域，是未来一大城市亮点。综合分析：濮阳市区关键向北发展，其次是向东发展，两大方展方向均以居住项目、商业项目为关键，北部区和东部区将是未来城区新兴地带。二、经济发展概况1、GDP分析濮阳市国民经济连续快速增加，整年中国生产总值265.28亿元,比上年增加10.6%,GDP首次实现两位数增加,(、GDP增加分别为9.8%、9.6%)。濮阳市场GDP三年保持高速增加，略高于全国平均水平。分析认为，濮阳市以其强大支柱产业（石油化工）作支撑，将为濮阳市经济快速发展奠定良好基础，濮阳市经济将进入下一轮增加期，为商业经济地发展发明较大空间。另外，因为濮阳市以工业为基础，加上其丰富天然资源、优越地理环境，商业、贸易深入得到繁荣和发展，产业结构不停合理，经济发展将呈良性增加态势。（以下表）～濮阳国民经济发展情况年份国民生产总值（亿元）增加率（％）218.929.8%239.869.6%265.2810.6%注：起源于濮阳市统计年鉴2、产业结构分析三大产业显著快速增加，三大产业结构由20.9:54.3:24.8,改变为16.1:59.5:24.4,经济结构有一定调整,尤其是第二产业——工业增加最快，比重最大,其中油田化工产业作为支柱性产业，并围绕扩大产业规模，拉长石化产业、产品链条，深入完善工业产业结构，形成以石油化工为主体、工业结构合理新型工业体系。另外，第三产业稳步发展，但所占比重和年增加率远小于第二产业，表明第三产业现在发展情况还是比较滞后，在未来发展中，第三产业——商业、服务业、金融业等还有很大发展空间。（以下表）濮阳三大产业发展情情况产业增加值（亿元）增加率（和比较，％）产业结构百分比(占总产值)第一产业42.710.06%16.09%第二产业157.5714.14%59.40%第三产业64.789.1%24.42%注：（起源于濮阳市统计年鉴）3、固定资产投资分析固定资产投资平稳增加。整年全社会完成固定资产投资99.62亿元，比上年增加11.3%。按投资管理渠道划分，基础建设投资34.37亿元，比上年增加10.9%；更新改造投资完成31.8亿元，增加40.7%；房地产开发投资完成5.12亿元，增加35.5%。工矿区私人建房投资完成2.82亿元，增加42.3％。分析认为，基础建设投资、更新改造投资快速增加，表明政府在基础配套设施投入决心，在巩固完善城市基础设施、推进经济发展同时将为完善本项目地周围各项配套营造良好地商业气氛提供机会。另外，房地产投资增加展现较快增加态势。比增加35.5%，增加速度很快，表明濮阳市民对住宅强劲需求，房地产态势相当良好。全社会固定资产投资指标分类数值（亿元）增加率（％）固定资产投资————99.6211.3%按投资管理渠道划分基础建设投资34.3710.09%更新改造投资31.840.7%房地产开发投资5.1235.5%注：起源于濮阳市统计局4、居民生活经济指标分析社会消费品市场稳步发展，居民人均消费水平不停提升。整年社会消费品零售总额73.29亿元，比上年增加11.2％。分城镇看，城市消费品零售额21.69亿元，增加24.2％；县及县以下消费品零售额51.6亿元，增加6.5％。分行业看，批发零售贸易零售额63.71亿元，增加11.6％；餐饮业零售额6.4亿元，增加7.7％；其它行业零售额3.19亿元，增加11.9％。各类集贸市场成交活跃，各类商品销售量增加显著。（见下表）前7月濮阳各类消费价格指数(以上年为100)类别价格指数城市居民消费价格102.5食品105.5粮食106.5鲜菜154.7肉禽及其制品108.6烟酒及用具102.3衣着98.6家庭设备用具及服务96.6医疗保健及个人用具105.7交通和通讯97.0娱乐教育文化用具102.9居住101.8商品零售价格指数101.3注：起源于濮阳市统计局另外，城镇居民人均可支配收入增加较快城镇居民生活继续改善。整年城市居民人均可支配收入6327元，比上年增加7.7%。城市居民人均消费支出4529元，比上年增加6.4％。整年农村居民人均纯收入1948元，和上年基础持平；农村居民人均生活消费支出1182元，比上年下降0.8％。（见下表）城镇居民人均可支配收入和消费支出表居民类别人均可支配收入（元）同比增加率（%）人均消费支出（元）增加率（%）城市居民63277.7%45296.4％农村居民1948和上年基础持平1182-0.8％注：起源于濮阳市统计局总结：濮阳市经济连续增加，带动商业地产投资增加濮阳市去年经济增加10.6%,经济结构、产业结构将深入优化，固定资产投资和房地产项目标投资会快速增加，商业地产投资在这么大环境下，会有一个增加期，商业地产投资总体是向好。社会需求旺盛，商业发展前景良好。濮阳市经济发展迅猛，连续8%以上高增加率，城区居民收入比去年增加7.7%，人均消费支出增加6.4%,社会总体消费品需求不停扩大,社会消费需求潜力相当巨大.以此带动商业发展.商业发展前景良好,商业开发量也随之扩大,商业开发将十分充足。第三部分项目区域概况及项目地块分析一、油田区域发展概况天街在油田区域，拥有独特天然资源——中原油田相关产业支持。依靠油田区域所发展石油化工产业，从而带动了该片区住宅、商业及其它相关配套同时发展。石油化工工业发展、商业设施配套建设，房地产业发展，形成了三位一体产业架构。油田经过多年发展，现在正处于一个平稳发展期，其带动周围区域发展平稳中稍有回落，未来发展关键在于油田区域产业布局和结构要深化和改革。1、油田发展情况中原油田是国家和河南省确定“九五”期间石油化工基地，石油、天然气储量丰富，油气质量好，经济价值高。经多个方法测算，本区石油远景总资源量达十几亿吨，天然气远景资源量为～3000亿立方米。中原油田多年产量下滑，由原明年产量最高峰700万吨，下降到现时年产量约300万吨。产业效益出现下滑迹象，而新型化工产业未正式走上轨道，面临着从一个老工业企业向新型企业变革问题。2、油田区域消费力及商业现实状况中原油田消费力是相当强，油田职员平均月收入可达1200元以上，中层以上干部月工收入达元以上。人均收入比全市区平均水平要约15%。其中油田居民月人均消费在600～800元，中层阶级月人均消费在1000元以上，从而为油田区域快速发展商业提供了有力保障。现在中原油田区域里以商贸中心、龙城经贸区为代表，集中了超市、服装、餐饮、电信等业态所组成消费中心地带含有了较旺人气商业气氛，不过业态不是很丰富缺点也比较显著。3、油田未来发展方向在“以工兴市”战略指导下，围绕扩大企业规模，拉长石化产业、使石化产业在行业结构、原料结构、产品结构调整中得到长足发展形式下。中原油田区域相关企业由单一产品结构，向多元化、多门类、高精细产品体系方向发展。中原油田发展战略是“三个三分之一方针”，针对中原油田产量下降，油田石油储量日渐缩减情况下，中原油田1/3资源关键放在石油、天然气产业，1/3资源开发新型化工产业，1/3资源实施走出去政策，将往新疆、内蒙古等北部石油矿区投资生产。在未来中原油田将关键发展石化产业，建设年产量10万吨以上炼油厂；第二是关键发展天然气产业，依靠油田区域拥有丰富天然气资源；第三是发展农用化肥、有机化工、生物化工、精细化工等产业体系；第四依靠天然气加工发展新型玻璃产业。这将是中原油田未来发展新方向。4、油田发展对本项目标影响油田发展对项目标销售、经营相当关键，该区域是天街直接辐射面和消费圈层。油田区域有相当规模油田家眷区，在油田区域居住有约13万人，再加上户口在市区而在油田前线上班职员，总体数量超出20万人；再加外来流感人口和到此区域（商贸中心购物人口）消费人口，人口总量相当大，消费需求相当强劲。中原油田年产量逐年下滑，经济效益开始降低，其面临是产业结构转型问题。针对现在油田发展情况，本项目会受到一定影响。但本项目标辐射面不仅仅局限于油田区域，天街项目是文化和商业天然合成品，有其独特商业价值，商业辐射力可达周围市区。二、项目地块分析1、地块概况项目天街在任丘路和清华城市文苑交汇处，于清华城市文苑西区“书香门地”和东区“学府世家”之间，天街长400米，宽约28米，中间绿化带、景观带宽10米，车道6米，人行道3米，8月底完工。天街西侧（书香门地）约70家商铺，开间约4.2米，进深约15米，均为一层;东侧（学府世家）约60家商铺，开间约4.2米，进深约10米。东西两侧商铺建筑面积达约1.2万平方米,再加上黄河路段和任丘路段商铺总体面积约达3万平方米。天街商业容量是巨大，内部依靠书香门地和学府世家两个小区作有效支持，消费群体相当稳定，西区（书香门地）销售950户，已基础入住；东区学府世家售出约1000户（正在销售中），估计总入住人口达7000人以上，这么庞大消费群体，将是天街商业消费强势支持。2、周围环境分析u市政配套项目在东部油田产业区中，区内产业经济良好，工业产业优势显著。区内聚集着众多油田居民，居民均含有相当消费力，显现消费力优势。就项目周围多个油田家眷区，项目周围就有五间学校：艺术学校、第十三中学、广播电视大学等。还有多家行政机关：中原油田党校委员会、审计中心、地税所、广播电视中心等等。学校、机关机关云集于此，表明项目区位文化优势和行政优势显著。u交通组织在交通区位上，项目在任丘路、黄河路、文化路三条路段围合之中，而黄河路和文化路还未通车，正在建设中。其中黄河路是项目招商、经营一大关键原因。黄河路西段早已建成通车，但西段迟迟未通车，据调查，黄河路最早将于通车，黄河路通车将对天街招商经营组成一定悬念。但能最大地发挥出项目标潜在地段优势，再加上市场成熟，天街将会显现强大商业价值。u营商环境任丘路段商业环境是不理想，商业布局不合理，未能形成成熟商业格局，总体上还依靠油田区域消费力，商业辐射力未能拓展到市区。经调查，以大庆路为界，任丘路往西段业态杂乱，品种业态不一，商业定位不明确，而且档次较低，未形成一定规模，更未能统一计划，统一经营。经调查该路段约有250家商铺，发觉其中存在三大业态，第一是建材装饰约占20.4%,第二是餐饮业约占18.5%,第三是美容美发约占13.6%.其中已停业商铺约占６.5%。可见任丘路西段经营情况并不理想。其商业经营局限于油田区域，受制于油田发展，商业辐射力相当有限。鉴于任丘路段商业未形成规模，商业经营还停留在散户自主经营管理阶段，这种商业格局在一定程度上影响了天街商业布局和档次形象；但从其次是天街项目标一个利好原因，因为油田区域和市区全部渴望需要一条集商业购物、休闲娱乐、旅游观光新型商业街，这是促整天街诞生良好先天条件。综合分析认为：本项目现在地段优势是不显著，只能依靠任丘路通达项目，商业辐射力在一定程度上局限于油田区域，但天街南端——黄河路通车，将极大地带动天街商业发展，项目潜在地段优势是巨大，而且应着眼于未来。另外，项目本身计划建筑极具文化特色，景观设计、环境布局蕴藏文化内涵和展现科技色彩，人文文化等特点未能充足释放，一旦上述特点得以充足利用必将对本项目标推广形成强大推力。实现依靠潜在地段优势和文化特色优势，吸引追求文化、体验购物油田、市区居民，甚至其它地域慕名而来消费者。3、项目特色天街建筑设计相当有特色，在街中心10米宽景观绿化带上，聚集中西方建筑艺术，蕴藏深厚中国文化。采取古今结合、高低起伏、错落有致布景手法，其中部署众多文化景点：金门迎客、日月同辉、欢乐摇桥、乾坤普照、百家姓、中华一脉、民族团结等十几处景点。另外，天街将成为中国第一条人工智能降雨街和中国最长摩崖石刻街而入选吉尼斯纪录并成功发行天街邮票。天街著名度享誉濮阳市区，甚至全国。天街整条道路上全部安装有些人工智能降雨喷淋系统和霓虹灯，能制造出细雨蒙蒙景色，在阳光折射下，街道上会出现无数道彩虹，奇妙绝佳。天街建筑特色和计划布局就是内部关键资源，而且含有独特文化魅力。分析认为，天街所含有上述独特优势，及其深厚文化底蕴将极大汇聚周围人气，从而盘活商气，聚集财气。对项目下一步招商、经营时坚定投资者信心发挥关键作用。4、前景分析经过对本项目标特点和周围地段立地分析，认为项目标总体发展前景是向好，天街现在还未能发挥最大产业效益，天街依靠潜在地段优势和项目标文化特色，加上开发商品牌实力和关键消费圈层来吸引投资者和消费者。黄河路通车是项目发展一大关键原因。政府在这一路段建设决心是很大，这将促成东部油田区域新发展，带动周围区域住宅、商业发展。另外，清华城市文苑南面周围地块和赵村以西将计划约600亩地作为住宅项目，这对天街发展是莫大利好原因。住宅项目发展将带动起强大消费力。纵观全局，天街发展向好，关键是人气驱动，商气盘活。第四部分商业地产调查分析一、城市商业现实状况分析1、商业发展态势现在濮阳市区商业发展势头良好。在新兴产业带动经济不停快速发展；濮阳市关键发展房地产项目趋势显著大环境下。濮阳市城市计划不停得到完善，产业布局日益合理，居民人均收入及消费水平稳步提升。同时带动着濮阳市商业地产正经历红红火火发展期，商业开发不停升温。在城区，商厦、商业城、商业街不停开发，如联华商业圈、油田商贸中心、古城街、巴黎街、龙创商业街等等，可谓商业物业无处不在！濮阳市商业项目发展态势和其整体经济发展水平表现并不均衡，和濮阳市投资渠道是相对比较狭窄，居民理财投资均集中在商铺，造成商业总体发展过热情况出现。存在出现商业地产泡沫隐患。2、商业布局濮阳市商圈布局关键集中在中部区和东部区，商业布局不集中，商业布局未能形成规模效应。中部区联华商圈是城市中心地带，在京开大道和胜利路交汇处。此商圈在城市中轴线上，地段交通优势相当显要，此乃濮阳市区商业大动脉。另一布局在京开大道西侧，有金堤路巴黎商业街、古城商业街和昆吾路商业街，几处商业街全部依靠交通地段优势、计划建筑特色发展起来，尤其是古城商业街最具中国古文化特色。东部区商业关键集中在大庆路段，大庆路商贸中心是油田区域中心商业地带，商业气氛很浓郁。中、西、东商业布局不集中，虽有交通线路作为连接，但商业圈之间未能联动发展，产业效益未能最大程度地发挥。3、商业特征u商业形态及配套商业形态比较滞后，购物休闲配套设施不足。濮阳市区商业形态发展是比较滞后。从业态上说，现在濮阳市业态关键是餐饮业、糖酒业、百货业、服装业，其次是美容美发、装饰建材，这些业态在一定程度上反应了濮阳市城市发展水平还较为显著停留在满足大家日常生活需要，满足大家休闲娱乐、增值服务等方面相对缺乏。分析认为现在濮阳市商业体系完善度不高，在部分新型前卫业态服务上较之沿海区域少，如通信产品、科技产品、金融服务等，这在一定程度上制约了濮阳市区商业发展和城市发展。从商业配套设施上说，濮阳市商业均欠缺配套，如停车场、休闲地带、娱乐消费地带相当欠缺，能够看出濮阳市商业形态还停留在单一消费层面上，还不能上升到购物、休闲、娱乐、观光一站式商业形态，离体验生活、表现时代进步发展阶段还有一段距离。u经营情况濮阳市商业地产在不停发展情况下，商业经营却出现问题，未能连续赢利。开发商没有深入考虑到城市消费容量和投资额度，未能深层分析商业项目和市场对接，同时没有更深层次地考虑到商业物业后续经营管理，对连续赢利缺乏深层认识。另外，商业物业经营管理者缺乏必需经营知识，没有发挥好经营管理这根“指挥棒”作用，后续经营理只是停留在商户自营管理阶段。在濮阳商业经营管理中，统一形象、统一定位、统一管理思想是欠缺。商业项目未能达成连续赢利、永续经营目标。这么双重效应造成部分商业项目“死火”，商圈人气、商气不足后果。在濮阳市区商业迅猛发展背后，存在着一定隐患。二、商业地产开发分析1、商业地产供需分析u濮阳市已开发商业项目供给量和需求量现在濮阳市商业项目标供给量相当大，市场竞争相当猛烈。现在京开大道和胜利路段交汇处是最为成熟商业市场环境，带动着古城路、巴黎街、黄甫路、商贸中心等区域商业项目标发展，形成现在市场上投放量最大区域，总体商业面积不下20万平方米。分析认为，受现在濮阳市经济结构及其消费群体组成、消费力水平等原因影响，完全消化现在市场存量含有一定难度，同时投资者投资额度不可能连续扩大，供需出现不平衡态势将维持较长一段时间。u同类物业开发动态及未来供给量分析在濮阳市和天街项目可类比龙创商业街开发规模大，该项目已建成，尚在装修中，商铺销售约50%，在濮阳南城区是一大商业热点，对本案推广形成较大威胁。其次是站前路，站前路开发已完成，商铺已装修好，现处于销售和招租阶段，但此商业项目标经营业绩不佳，市场商业潜力很有限。分析认为，未来濮阳市商业物业供给量还会扩大，一是因为濮阳市区居民和外来投资者投资行为造成，二是因为濮阳市区划城市计划和房地产开发烧度造成。但伴随整个市场饱和和大家投资心理成熟，商业物业供给量将有所回落。2、商业地产开发特点现在濮阳市商业地产开发形式关键有：房地产商独自开发和政府、房地产商共同开发方法。很大部分商业街在共同开发方法下开发。这种开发方法是政府欲计划好一处商业地带，由政府出地，开发商出资，开发商把道路修好，建成商业项目，开发商便可拥有项目产权和经营权。再由开发商组成经营管理企业负责管理，再向政府缴纳相关税款费用。在这种共同开发方法下产生了权责管理、经营定位等一系列问题，对商业地产造成了一定冲击。3、住宅开发对商业地产影响分析濮阳市房地产业态势相当迅猛。尤其是自以来，房地产业迎来了发展春天，房地产业发展也大大带动了商业地产发展。商业项目标开发必需有住宅项目作为支撑，因为人气是商业项目最大确保，所以濮阳市区住宅项目全部大力开发商业项目，首先作为配套，其次加大赢利。濮阳市房地产开发情况房地产开发面积（万平方米）增加率（%）整年房屋施工面积174.4980%－－其中住宅(含经济适用房)147.9980%整年完工房屋面积98.13100.8%－－其中住宅(含经济适用房)87.9896%整年房屋销售面积85.0583%－－其中住宅77.9389.6%注：起源于濮阳市房管局整年房地产投资13.01亿元，占全市固定资产总投资13%，同比增加86%。房地产开发连续升温加速了商业地产发展，濮阳市区很多住宅楼盘全部有大面积商业铺面，而且规模不小，通常开发方法是在楼盘临街底层开发。如景观城、丽全部、建业等小区均大力发展“底商”，可见房地产投资高增加，必将带动商业项目标新一轮发展。三、商业发展前景商业发展速度有所减缓。上文业已分析认为濮阳市日前商业面积开发量是较大，有过热苗头。从房地产投资和居民消费投资来看，商业项目标开发会连续一段高潮期，但从长远来看，市场需求量和商铺购置力未能跟上开发速度；商业项目之间相互竞争，在一定程度上造成商铺售价、租金回落。而投资者将愈加理性，所以商业项目未来开发量将有所回落，商业市场发展将会愈加规范和完善。商业中心东移。现在濮阳市商业中心集中在联华商圈，联华商圈集中着市区商档消费形态，但联华周围商业格局已落后于城市发展，商业形态散乱，已影响城市商业形象和整体商业格局，所以濮阳市将会发展新商业中心。未来市区商业中心将转到环中路和黄河路交汇处，即金桥建材、百姓生活广场、丽全部购物广场聚集区域，将组成新城市商圈。二、热点商圈分布情况分析1、油田商贸中心商圈商贸中心是油田区域最为繁荣商业地带，商业气氛浓郁。是在区域生活职员首选消费地带。商贸中心属临建性质，为迎合油田人口消费而建成商业配套，由中原油田负责兴建和经营。因为油田区域人口众多，关键包含职员及其家眷，而且油田职员人均收入和消费力均较市区平均水平要高，致使商贸中心商业情况良好，较市区其它商业地带要繁荣。其关键经营业态是餐饮、服装和日用百货。业态发展已成规模，档次较高，但整体经营业态较为混杂，还未达成成行成市商业局面。商贸中心商圈商业情况分析表商圈范围大庆路、中原路和任丘路相交处商业气氛商业气氛良好商业规模规模庞大，约占5万平方米商业圈商业特点1、商场和临街商铺共同经营；2、商业定位不一，业态较为混杂；3、租金较高人流量人流充足，有油田居民作有效支持人流结构以30～40岁中青年为主流消费群体道路交通条件有任丘路、大庆路、黄河路、中原路、作为通达主干线，公交线路有：6路、10路、8路、22路、18路等经营特点商场经营和商户自主经营相结合销售价格商贸中心只租不售，因为属临建性质，不含有产权租金水平租金约50～60元/M2，租金普遍较高业态分布餐饮业、服装业、百货业其次为宾馆、手机通信关键品牌名牌服装、著名电器、手机品牌、日用百货物牌商铺间隔开间约4米，进深约12米商铺面积50～60M2优势商贸中心关键依靠于中原油田，油田居住人口是该商圈消费一大确保，而现在该商圈聚集多个住宅小区、行政机关和中小学校，而且有中原文化宫、未名广场、新蕾广场等多个休闲配套，地段环境相当优越；另外，商贸中心商圈餐饮业、服装业、百货业已成一定规模，在统一经营上有一定优势。劣势商业辐射能力局限于油田区域，对市中心商业辐射能力有限；同时该商圈业态经营不一，缺乏主力商业产品，业态计划不明确，整体商业凝聚力和产业辐射力有限。另外，商贸中心属临建性质，产权情况不明确，对经营户是一个不利原因。发展前景商贸中心发展前景不容乐观，因为属于临建性质，而且受到商业区域制约，若遇上行政拆迁，商贸中心前景就是一大问题。现在油田行政地位和市区并行，但伴随城市发展，油田将和城市融合，而且统一计划、统一经营是未来城区发展方向。而且受到丽全部、百姓生活广场新商圈威胁，发展前景不太乐观。2、联华广场商圈联华商圈是现在濮阳市关键商圈，依靠其地段优势和在城市中轴线区位，整体商业环境很好，商业辐射力较其它商圈要大，而且联华商圈计划定位为中高级商业形态，商业情况很繁荣。联华广场商圈商业情况分析表商圈范围京开大道和胜利路交汇处商业气氛商业气氛很好，商业规模规模相当庞大，约占7万平方米商业圈商业特点1、表现高级、时尚，业态经营表现时代时尚2、商业定位较统一，但周围商业态较为混杂3、售价、租金相当高人流量十分充足，人气流动很快人流结构以年轻一代为主流消费群体道路交通条件有京开大道和胜利路作为通达主干线，另有三大汽车站，公交线路关键是：3路、10路、16路、19路、22路等等经营特点商场统一经营经营方法销售价格售价高昂，达4000元/M2以上租金水平租金约60～70元/M2，租金普遍较高业态分布服装、皮具、珠宝、化妆品、日用百货、书店关键品牌名牌服装、皮具、著名珠宝、化妆品牌、日用百货物牌商铺间隔开间约3.6米，进深约10米商铺面积40～50M2优势凭借市区关键地段，以确立现在商业中心地位；另有交通优势，周围拥有市汽车站、飞龙汽车站、信达汽车站三大汽车站，并有多条公交线路，使该区域人气快速流动；其次该区域周围小区林立，居民家眷区众多，组成商圈强大消费力；华联商圈已深入民心，有相当大著名度和品牌优势；再次，联华商圈拥有金融配套、行政配套、通信娱乐等配套设施，加上本身经营统一，致使联华商圈商业经营畅旺。劣势联华商圈在成为城市关键商圈同时，因为计划上不合理使联华商圈发展受到一定程度限制。在计划上，联华商圈周围有多个长途汽车站，虽能够加大人流量，但造成交通上混乱，影响整体商业形象。在京开大道和胜利路十字交叉商圈中，有联华广场、鹏程商厦、百姓鞋业、联通大世界等经营业态，还有金宇市场等多个杂货市场、肉菜市场，再有三个长途汽车站，计划上比较混乱，这么使商业圈整体形象和商业格局受到损坏。商业圈周围区域，已发展到一定程度，能够说是一个“较老城区”，对商业发展产生结构性影响。发展前景联华商业圈商业中心地位会有被百姓生活广场、丽全部购物广场组成新商圈所替换危机，联华商业圈周围城区已略显疲态，跟不上城市发展步伐，商业中心很可能会东移。3.总结商业圈商业辐射力商贸中心商圈影响范围是整个油田区域，这是此商圈关键辐射范围；而项目又在大庆路，在连通城市中心就有黄河路、任丘路、中原路三条大道，商业辐射力可影响到市中心；联华是现在市区商业中心，商业辐射力是最大，因为其品牌、规模、档次已形成，辐射范围可遍布市区。两大商业圈对本项目标影响油田商贸中心离天街项目只有一里之隔，商贸中心规模、商业环境已成气候，尤其是餐饮业、服装、百货业规模相当大，对天街项目有一定影响。但天街项目有本身文化特色，可降低相互之间竞争。联华商圈在市中心，商业辐射力很大，相互间会有一定竞争。但其对东部区域，尤其是油田区域消费者影响稍弱，再加上天街特色定位，可错开经营定位。对比分析商圈名称关键业态商业气氛租金价格商业价值发展趋势油田商贸中心商圈餐饮业、服装业、百货业、其次为宾馆、手机通信商业气氛浓厚，人流充足。租金约50～60元/M2，租金普遍较高是油田区域商业关键区商贸中心发展前景不容乐观，因为属于临建性质，而且受到商业区域制约联华广场商圈服装、皮具、珠宝、化妆品、日用百货、书店城区商业中心，人流畅旺租金约60～70元/M2，租金普遍较高城市中心地位，拥有巨大商业价值联华商业圈商业中心地位将会被百姓生活广场、丽全部商圈组成新商圈所替换三、城市未来新商圈分析因为商业中心将会东移，百姓生活广场和丽全部商业圈将组成新城市中心商圈，该商圈离本项目较近，是本项目标关键研究对象。本企业对其作关键调研分析。项目区位此商业圈在黄河路、环中路和任丘路围合处。和宏升建筑陶瓷市场、金桥家俱市场组成城市新商圈周围环境周围环境相当理想，周围有多个大型生活小区：丽全部时代广场、建业城市花园、景观城。而且对面有一大型专题公园、文化广场、周围有多个大型装饰市场和建材市和行政商务单位、金融配套。开发情况百姓生活广场一带已开发完好，正在招商；丽全部时代商业街尚在开发当中；环中路丽全部购物广场处于改建中，扩建后达3万平方米，此地块已相当成熟开发规模百姓生活广场总建筑面积达1.8万平方米,而丽全部时代商业街开发规模也相当大,丽全部购物广场扩建后达3万平方米交通条件交通便利,有黄河路作为通达主干道,还有长庆路、任丘路、环中路，交通区位良好业态计划此商圈将集休闲购物、大型超市、生活娱乐于一体。业态以日用百货、服装鞋类、家居用具、美容化妆、餐饮美食为主商铺布局以大型商业城、商业街为主，布局以品牌店和卖场为主售价现在任丘路丽全部金色时代3800～4000元/M2；建业城市花园在2700元/M2左右；景观城2700～3600元/M2；预期新商圈形成后，售价会高出这一范围租金丽全部25元/M2,;建业20元/M2;景观城30元/M2；新商圈形成后，租金会相对提升新商圈优劣分析优势：新商圈商业潜力巨大，周围人居环境相当好，区域商业环境发展不停成熟；城市区位、交通条件优越；此商业圈在濮阳市区和中原油田二者交汇点，商业辐射能快速达成油田区域和濮阳市区。劣势：此区域商业项目较多，经营业态方面有太多雷同之处，竞争较为猛烈；现在此区域丽全部金色时代和景观城二期尚在出售中，此区域商业热度跟两个住宅楼盘销售情况有很大关系；另外此区域还受到来自油田商贸中心直接竞争。对天街项目标影响：此区域发展在一定程度上和天街项目组成竞争，但天街项目有独特商业特色，商业经营和此商圈有所不一样，所以正面竞争不大，竞争关键来自于对投资者和客源竞争。另外此商圈发展了，会对应带旺黄河路和任丘路商业环境，吸引更多客源，对天街含有一定好处。四、可类比项目关键分析在此次调查过程中，我们依据濮阳商业发展情况及现在市场经营和销售情况，分为在营项目和在售项目，并选择经典和对本项目有借鉴意义商业项目进行分析。1、在营项目u巴黎街巴黎街在金堤路段，是一条由政府和发展商共同计划商业街。商业建筑计划含有欧洲巴黎特色。街长约1000米，关键经营餐饮、服装、美容美发、酒业，但该项目人气显著不足，经营管理又不能发挥出效应。致使项目标商业气氛不浓。巴黎街商业情况分析表：商业范围在金题路段，南连黄河路人流量人流不足，商业气氛较淡人流结构小区居民居多商业特点1、人气、商气不足2、经营情况较差，商业周围可支持居住人口有限3、租金、售价较低，有多间商铺已停业。商业规模规模大，建筑面积约4万平方米街区特点巴黎是两侧大部分是两层式建筑，部分三层，仿照欧洲巴黎建筑风格交通条件现时巴黎街地处城市较偏位置，但黄河路在此段已通，再加上中原路、金题路交通区位良好。经营业态关键业态：餐饮、服装、美容美发、酒业销售价格一、二层均价2500元/M2，首层2700～3500元/M2租金水平（一、二）两层均价560～950元/月，均价700元/月平均租金不足10元/M2店铺数量全街约有260家商铺商铺间隔开间约3.5米，进深约12米商铺面积约40米巴黎街业态分析分析：优势第一、巴黎街有相当大商业规模，能发挥一定规模优势；第二、巴黎街有欧陆建筑特色，商业设计较为新奇，能够吸引周围购物、休闲居民。第三、巴黎商业街潜在地段优势是不可低估，有多条大道可通达成该项目中。劣势第一、巴黎街是新落成商业街，周围地带还在发展、建设中还缺乏相当量消费群体，；第二、巴黎经营业态相当散乱，餐饮、服装、美容美发、酒业等业态混杂其中，据统计，巴黎街经营业态就有50种之多，在街道还夹杂着水果、杂货摆卖，还有很多小贩无牌经营。这么大大降低了巴黎街商业档次，整体经营形象受到很大损害；第三、巴黎街经营管理失当，经营管理者缺乏统一经营、统一管理思想，造成业态混乱，档次下降。发展趋势巴黎街现在能够说是处于“死火”状态，但从周围发展情况和交通通达情况来看，巴黎街发展前景是向好。现在，巴黎街周围还有大量地块可待开发，人居环境将有待改善，再加上政府在计划上扶持和经营管理者本身觉醒，巴黎街商业前景总体是向好。u黄甫路商业街黄甫路商业街在巴黎西侧，和巴黎街相通，黄甫路商业街商业形态和巴黎街很相同。街长约900米，商业规模很大，而周围缺乏足够市场需求量，消费力有限，致使项目经营不佳。黄甫路商业街商业情况分析商业范围在金堤路段，和巴黎街相通人流量人流量极少人流结构以街区居民居多商业特点1、经营情况更差，停业商铺更多2、人气、商气不足3、售价、租金很低商业规模商业占地面积约1.8万平米,建筑面积约3万平方米街区特点以两层、三层建筑为主，仿照欧洲建筑特色交通条件和巴黎路在同一区位，但交通不及巴黎路方便经营业态以餐饮业、酒业、浴足、服装为主销售价格一、二层均价元/M2，第三层1000元/M2租金水平两层均价约500～600元/M2，租金不足10元/M2店铺数量全街约180家商铺间隔开间约3.5米，进深约10米商铺面积约35M2黄甫路业态分析：分析：优势和巴黎路连成一体，有相当大商业规模，能发挥一定规模优势；另外和巴黎街相同有欧陆建筑特色，能够吸引周围购物、就餐、休闲居民。劣势巴黎已经有相当大商业规模，而且业态上基础相同，这使黄甫路失去本身特色优势；另外在地段区位上和周围环境不太理想，周围消费力不强。同时黄甫路也存在着经营定位不一、业态混杂、档次较低问题。发展趋势黄甫路和巴黎街现在处于“死火”状态，而且巴黎街已经有相当大商业规模，估计其发展前景不太乐观。但周围还有大量地块可待开发，待人居环境改善后，商业环境将会有所改善。u古城路商业街古城路商业街是一条充满古文化特色商业街，街道约长800米，古文化、古建筑是该商业街一大特色。古城路商业街商业情况分析商业范围在京开大道和古城路相汇处，西接振兴路，毗邻戚城文物景区人流量人流不足，未能积聚相当人流量人流结构中年人,爱好文化人士商业特点1、拥有中国古文化特色，商业中蕴含浓厚文化味道2、以经营玉石、瓷器以主，但经营不起来3、商业人流不足、经业经营情况不佳商业规模商业规模很大，约有2.5万平米建筑面积街区特点街区建筑是中国古文化特色，商铺是由这一带古建筑改建而成。交通条件较为便利，依靠京开大道这条主干道，西连振兴路经营业态业态以玉石、瓷器、麦杆画、工艺品、服装、餐饮为主销售价格一二层均价元/M2租金水平（一二层）均价450～500元/月，租金不足10元/M2店铺数量约有230家商铺商铺间隔开间约3.5米，进深约8米商铺面积约28平方米古城路业态分析分析：优势：古城路商业街含有中国古文化特色，这是该项目标一大亮点，尤其是表现了濮阳市中原文化，利用戚城文化景区旅游观光，带动该商业圈发展；另外、古城路得到市政府大力支持，是濮阳市代表街区；再且是商业规模大，有相当大影响力。劣势经营业态混乱，据调查商业街服装商铺约占25.6%，已高于工艺品百分比(玉石、瓷器、麦杆画)23.3%，还有餐饮、美容美发等和本区文化定位不符，这致使商业项目标经营形象受损。另外古城街还没有圈定好主力消费群体，而现在整个濮阳市区文化爱好人士是不足，对项目标支持度有限。发展趋势因为古城路内部需求不足，其必需借助外来商业力量，尤其是濮阳市多年大力发展旅游产业，这将对古城路商业街是一大利好原因。但商业经营若不改善，是对该项目发展制约原因。u总结商业情况：现在三条正在经营商业街均存在着相同弊病：定位失误、业态混乱、经营管理不善、商业环境不佳等问题，而这些问题积聚后果是商业经营恶性循环，项目经营不善，很多商家纷纷退铺、停业，商业辐射力不停减弱。商业辐射力：三条商业街现在商业辐射力还是有限，比较分析，古城街商业辐射力较大，因为其建筑计划特色和经营特色使其商业影响力遍布市区；巴黎街、黄甫街现时只能辐射周围小区，因为这两条商业街虽有建筑计划特色，但定位上是缺乏特色，形成“有大街，无人气、无特色消费需求”商业格局。对本项目标影响：古城路因为经营定位上和天街错开，商业竞争和冲突是不大；但巴黎街和黄甫街在周围住区环境成熟后，对本项目有一定影响。而关键还在于商业街经营策略。商业街对比分析商业街项目整体概况关键业态商业气氛售价、租金发展趋势巴黎街是市政府计划关键项目，建筑特色为欧陆巴黎特色，因为定位不妥，经营管理不力业态以美食餐饮、百货超市、美容美发、粮酒为主人流不足，商业气氛较淡一二层均价2500元/M2，一层2700～3500元/M2，平均租金不足10元/M2交通通达、大量地块可待开发和人居环境，发展前景看好黄甫路商业街项目连接巴黎街，表现欧陆特色，因为定位不妥，经营管理不力，造成项目人气、以餐饮业、酒业、浴足、服装为主人流量极少，到此消费购物人流有限一、二层均价元/M2，第三层1000元/M2，（一二层）均价450～500元/月，租金不足10元/M2和之相连巴黎街已经有相当大商业规模，估计其发展前景不太乐观。古城路商业街项目极具中原古文化特色，建筑设计古色古香，但项目经营业态杂乱，定位失当业态以玉石、瓷器、麦杆画、工艺品、服装、餐饮为主人流不足，未能积聚相当人流量（一二）层均价元/M2，租金450～500元/月，租金不足10元/M2古城路内部需求不足，其必需借助外来商业力量，尤其是濮阳市多年大力发展旅游产业2、在售项目现在濮阳在售项目当中，关键是龙创商业街和站前路商业街。这两个项目是以商业街形式出现，和本项目标商业定位相同，在此，我们也作比较深入分析。u龙创商业街龙创商业街是濮阳市南城区一大开发烧点,而且在南城大型生活居住圈中,商业潜力巨大,是天街项目标关键竞争对手.龙创商业街开发情况分析区位龙创商业街是现在濮阳市南城区发展一大项目，是由龙创房地产开发企业开发，在石化路段，东接昆吾路，西连西环路项目开发概况项目已开发完工，铺面尚在装修中，商业规模大，街长800多米。项目周围环境南城近百万平方米大型生活圈（正在开发中），周围有龙创房地产开发企业开发大型项目温泉花园，交通条件交通较为便利，有昆吾路和石化路通达成项目中，但现在该区公交线路少，交通情况有待改善经营专题以“生活”为专题，引入“绿色、健康、人性”元素，推广理念是“在购物中休闲、在休闲中管理”业态将集生活超市、净菜市场、家居装潢、美食餐饮、金融服务、汽车美容等商业形态计划布局计划为大型生活区商业配套,并能辐射濮阳南城区销售策略售后返租销售策略，现在售出商铺已达五成售价售价在2300～3600元/M2之间租金租金在20～30元/M2之间间隔铺面分为复式商铺、开敞式商铺、独立式商铺，开间约6米，进深约10米面积复式商铺176.6M2,开敞式商铺89.4M2,独立式商铺64.8M2优势龙创商业街有规模优势，并在大型已开发居住圈中，周围有多家企业机关（工商局、公路局、日报社、市三院、职业中专等），其商业潜力是巨大；其次是开发商认识到濮阳市区商业街不足，商业定位统一，专题创新、销售策略创新。开发商欲打造一条全新、高级商业街。劣势龙创商业街周围住宅还未成形，住区人气还没有形成，整个居住区还不成熟。商业发展在一定程度上受制于温泉花园销售情况。第二是龙创前有石化路、昆吾路，两个路段中商业已发展到一定规模，周围还有古城路、站前路商业项目，市场竞争亦相当猛烈。和天街项目比较分析龙创商业街本项目标关键研究对象,其开发、布局、招商、经营均和天街有很多可类比之处，是本项目标关键竞争对手。现在龙创商业街周围居住环境还不成熟，而天街周围是油田住宅区，住区环境已相当成熟。其次是龙创商业街在南城区，而天街项目在东部油田区域，商业区域间影响是不大。但若南城片区繁荣起来，将分流中部区域部分消费群体。而城市中部区域消费群体是两条商业街竞争客源。城市未来发展必将连为一体，区域间因为交通连网，区域间会愈加融合，龙创商业街发展将对本项目产生一定影响，而现在影响最大是相互争夺同共投资者，长远来看是争夺消费者。u站前路商业街站前路商业街由建安实业开发中心开发，计划建成综合性批发商业街。站前路商业街周围商业环境和开发销售上全部有缺点，对本项目影响不大。站前路商业街开发分析区位站前商业街南临火车站，北倚戚城村。地段区位较偏，已偏离城市中心，在南城区一端。项目开发概况项目已开发完工，铺面已装修好，正在出售中项目周围环境项目周围基础没有生活圈作支持，周围也缺乏企业行政单位和住宅小区，商业环境不佳交通条件本区交通不太便利，站前路还未全线开通，经营专题综合型批发商业街业态综合批发、家居装潢、汽车美容等商业形态计划布局计划为大型生活区商业配套,并能辐射濮阳南城区销售策略现铺出售，并配合二、三层住房出售策略售价售价2200～2500元/M2租金租金300～400元/月（两层）,约5元/M2间隔开敞式商铺、独立式商铺，开间约4米，大开间约8米，进深约12米面积开敞式商铺174M2,独立式商铺87M2、48M2优势站前路商业街商业优势并不显著，其优势首先得到政府支持，其次是站前路南接濮阳市火车站，开发商欲把此区打造成一个商业物流中心，成为综合批发大市场。劣势第一是周围基础上是没有成熟型小区，第二是火车站关键用于货物运输，人流输送有限，未有发达交通网络，连接不上全国中枢铁路网络。而且火车站货物荷载力有限；第三是站前路并没有全线开通，有待计划建设，在交通区位上受到很大制约。和天街项目比较分析站前路商业定位和天街不一样，经营业态上也有很大不一样，再有城市区位和建筑计划二者各有不一样。综合估计站前路发展前景并不乐观，从现在其售价和租金就能够反应，市场对其发展前景信心不大，因为站前路受到周围环境、火车站、交通区位制约。综合分析站前路商业街对天街项目影响不大。u经典项目分析小结：从商业辐射力看：龙创商业街未来商业辐射范围较大，龙创开发商已吸收目前濮阳商业市场经验教训，打造是专题式生活街，商业辐射力可影响到市中心；站前路商业街开发不成规模，周围环境、铁路、交通区位均未成熟，辐射力有限。从销售推广形式上看：龙创商业街销售推广方法是创新，售后返租再加上以租带售、先租后售销售策略；而站前路商业街销售策略上并未有所创新。从市场开发上看：从这两条商业街开发能够看出，濮阳市部分商业项目还停留在开发、销售简单思绪中，并未充足考虑和市场对接和项目标产品定位，就如站前路一样。在开发同时一定要冷静观察市场。五、濮阳市区商业物业分析总结从关键商业街道分布情况和关键商场及竞争项目来看，经过上述深入细致分析，总结濮阳商业物业发展情况。从城市商业发展来看，整体商业气氛浓厚。现在濮阳市区商业发展蓬勃，社会消费和商业投资潜力大；从现有商业物业开发看，现有商业物业供给量大，但整体开发水平不高，面对商业市场宽广，有些开发商盲目开发，不具理性，开发产品缺乏创新和特色，开发水平不高；从商业建筑计划来看，整体购物环境气氛逐步受到重视，因为多条商业街没有充足考虑到周围商业环境，在一定程度上造成项目失败。从消费者需求看，居民消费需求增加，消费需求已上会上升一个层次，对品牌、商业档次要求会不停加强。从经营者角度看，商家认同统一计划管理，业态统一合理组合商业形式。从商业业态分布上来看，以餐饮、服装、鞋类等购物消费为主，休闲、娱乐业态较为缺乏。纵观整个濮阳市区商业地产开发形势，整体呈较热状态。商业项目开发量大、速度快。在这快速发展背后，普遍存在定位不准、和市场对接失效，忽略经营管理、业态划分混乱等问题。商业市场还有待规范和完善，发挥商业项目标最好效益。第五部分投资意向调查分析对于意向投资者调研，关键采取街访形式进行，对象为濮阳城中心和油田生活区商户。以其经过对意向投资者及现有经营商户调研能够了解濮阳市对于投资商铺偏好及其特点为制订本案招商推广策略提供依据。（以下数据起源于街访资料统计）一、调查商户经营现实状况1、经营商铺起源分析经营商铺起源渠道统计表租她人78.2％自己投资买20.7％其它1.1％以后表能够看出,濮阳市区租铺经营众多。从侧面能够看出居民对商铺投资涌跃，并有一定热度。可见濮阳市商铺市场活跃，发展前景是良好。2、投资意向特点分析购置商铺用作投资意向统计表考虑过但没有适宜7.7％考虑过但经济能力有限69.2％临时不会考虑7.7％已经购置商铺用作投资了14.4％从不考虑1.0％在这投资分析意向表能够看出已考虑投资商铺被访人士高达70%以上，但有投资者仅限于经济能力，可见濮阳市居民投资意欲相当强烈，在投资者当中也有相当一部分是外来投资者。投资者也是看好濮阳商业投资。3、投资商铺目标分析投资商铺目标统计表自己经营44.7％出租收取租金41.4％等候升值出售6.4％其它7.5％从上表能够看出濮阳市区投资者投资目标，商铺自营和出租经略为持平，反应投资者投资偏好，和经营方向，而等候升值投资行为还是占少数。二、调查商户投资偏好1、投资意识分析租铺和买铺倾向比较租铺经营15.4％买铺经营69.2％无所谓15.4％从上表分析现在濮阳市买铺投资很涌跃，潜在买铺经营者众多。可反应濮阳市区商业投资达成一定热度。商铺投资者对买铺投资意愿强烈，在濮阳市投资渠道狭窄情况下，商铺投资是现在回报较大理财投资方法。2、选择商铺区位倾向分析区位倾向比较表单层临街42.9％临街复合多层14.3％综合商城内35.7％无所谓7.1％从上表反应投资者选择区位倾向中，选择单层临街、综合商城内商铺占大多数，所占百分比约达80%。3、影响投资决议原因分析综合原因影响投资各项原因比较交通和人流量98％有没有大商业机构入驻7.7％商业区规模92.3％升值空间潜力23.1％价格原因30.8％商业区是否成熟30.8％租金可承受租金范围50元每平方米每个月以下30.8％51－60元每平方米每个月15.4％61－70元每平方米每个月30.8％71－80元每平方米每个月15.4％81－90元每平方米每个月7.7％90－100元每平方米每个月1.5％101元每平方米每个月或更高1.0％投资者能接收月租金在50元/M2以下，租金集在中20～30元/M2这个幅度，而租金50～60元/M2商铺已是较为高级，现在集中在联华商圈；而油田商贸中心租金范围也在也在这一范围，有商铺甚至高于这一租金。商业旺地租金被抬得很高，而商家投资者对商业旺地投资也不惜重金，对租金70～80元/M2商铺也有15.4%被访人士愿意承受。对于住宅小区“底商”，租金范围在20～30元/M2之间，因为投资者也认识到这种商铺很大程度上只能依附于住宅楼盘，租金相对较低。买铺价格能够承受商铺价格单位：元/平方米3000以下66.9％3001－400017.7％4001－50007.7％5001－60005.2％6001以上2.5％面积商铺面积要求单位:平方米50以下28.6％50－10028.6％100－15014.3％150－20021.4％200以上7.1％对于可承商铺价格在3000元/M2以下占66.9%，3001－4000元/M2占17.7%,这反应投资者投资承受能力。100M2商铺,以3000元/M2左右价格计算，总价达30万元，这个价格对于濮阳市居民承受压力相当大。从累计价格系数来看，3000元/M2以上占66.9％；3001－4000元/M2占17.7％；4001－5000元/M2占7.7％；累计5000元/M2以下售价占90%。第五部分项目商业价值分析一、SWOT分析1、优势:l从城市整体商业发展看，项目处于城市商业分布副中心段，有利于项目发展。西面为濮阳商业发展关键区域-城市商业中心区域，北面为濮阳收入水平较高油田生活区，有利于本项目发展成为连接城中心区域和油田生活区新关键商业地段。l项目领先濮阳现有商业物业发展计划水平，引入文化专题，统一计划和经营，多业态组合，集购物、休闲和娱乐于一体，必将改变濮阳商业物业市场整体格局。l项目标建筑计划形式从作为单纯提供商品向满足用户多个需求转变，重视购物环境和气氛营造，从形式上向高层次提升。l从整体商业市场发展情况来看，濮阳需要一个从经营理念和提倡消费模式全部有所提升商业项目来带动城市商业发展。本项目标发展将引领城市商业形态发展。2、劣势l本项目在开发时机上落后于其它商业街，部分市场需求量被消化，对本项目不利；而且开发总量较大，而濮阳商业地产竞争较为猛烈情况下，营销操作压力增强。l在当地居民形成固有观念中，项目地块所处区域距离濮阳商业中心点距离相对较远，被认为是较偏离市中心，现在未形成浓厚商业气氛。3、机会l商家期望更佳经营环境和项目采取统一经营管理方法，确保项目经营兴旺；对于一般消费者来说，消费需求增加和对购物环境逐步重视。本项目能够针对以上这些需要进行开发。l多年油田稳步发展，该局职员收入增加，消费力不停增强。同时，因为该局职员收入处于濮阳较高水平并拥有一定经济实力，本项目将关键吸引这部分人投资及消费。l从濮阳现在购物消费总体情况来说，整体购物环境和商业气氛相对缺乏，处于较低档次，购物休闲配套设施不足，难以有效延长消费者购物停留时间。濮阳存在一定数量含有高消费能力人群，但现在濮阳缺乏高级次、高水平购物消费场所。所以，项目能够圈定中高级消费群体作为关键目标消费群。l濮阳居民投资渠道较为狭窄，而且投资意识相对较低。现时部分含有相当经济实力居民拥有可利用投资资金，假如引导其进行投资，有利于本项目以后商铺销售。4、威胁l联华大厦、华龙商业大厦和油田商贸中心经营多年，在居民心中形成信誉良好形象，本项目要吸引居民关键转向本项目消费，需增强本身项目和开发商企业形象。l未来市场还存在大量商铺，在市场需求量一定情况，商业物业市场竞争将会很猛烈。第六部分市场调研总结及项目发展提议一、市场调研总结此次市场调研，我们发觉濮阳市区商业市场在强势发展中有