杭州运河新城项目定位报告（1202）- 绿城

绿城管理杭州运河新城项目定位报告2022年十一月21.1项目区位1.2道路交通1.3周边配套1.4基地现状1.5用地指标1.6开发现状1.7安全分析1.8SWOT分析Part1本体分析1.1序号主要节点直线距离车程1市政府20.1公里35分钟2杭州城站14.3公里35分钟3杭州东站14.4公里40分钟4萧山国际机场41.8公里50小时5武林广场8.7公里30分钟项目位于杭州拱墅区运河新城，是主城区稀缺的快速发展板块，30分钟可达武林广场、35分钟可达市政府、40分钟可达杭州东站，1小时可达杭州萧山国际机场。萧山国际机场市政府杭州城站杭州东站武林广场10KM【本体分析】项目区位1.1一公里范围内暂无地铁站配套，最近地铁站为往北1.5公里地铁4号线平安桥站。宗地所处位置交通路网成熟，靠近上塘高架和留石快速路网，整体交通配套快捷便利；【本体分析】道路交通1.13km范围内配套序号配套名称等级公园1半山公园国家级8所大中小学1拱宸桥小学小学2杭州文澜小学小学3人民小学小学4

浙大城市学院附属中学中学5惠澜中学中学6文澜中学中学3家医院1杭州师范大学附属医院二级甲等2浙江骨伤医院二级甲等浙江肿瘤医院三级甲等4个商业1杭行荟MoMall2.6万㎡2拱墅万达广场19万㎡3水晶城购物中心13万㎡4拱墅银泰城40万㎡【本体分析】周边配套浙江骨伤医院万达广场杭行荟MoMall银泰百货杭州师范大学附属医院运河天地水晶城购物浙江省肿瘤医院上海世外小学杭州市文澜小学拱宸桥小学人民小学浙大城市学院附属中学惠澜中学杭州北站拱墅区政府半山公园3km范围内有1个公园、6所中小学、2家医院、多个大型商业项目。宗地所处位置周边3公里范围内配套相对成熟，1公里范围内配套相对一般，商业生活有待加强；3km1.1123123【本体分析】基地现状项目宗地东至拱康路绿化带，北至候圣街，西至规划路，南至规划路。目前地块现状为净地。候圣街拱康路1.1地块编号运河新城单元GS1003-B1/B2/S41-23地块土地性质商业商务公交用地占地面积12871.89㎡容积率≤4.5计容建面57919.5㎡限高不大于120米建筑密度50%绿地率25%备注公交中心站面积不小于0.4公顷，公交配套面积不小于5000平方米【本体分析】用地指标1.1优势Strength交通条件交通便利，城市主干道环伺，多条公交线路环绕，且距离双地铁站仅300m板块优势地块地处杭州市区二级板块，享受成熟的一级配套资源生活配套周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善。Weakness劣势产权问题40年产权商业产品在市场上存在一定抗性，且地块搁置数年，剩余产权仅27年，在销售抗性上极大机会Opportunity发展契机地块所处板块规划利好较多，规划起点较高，存在板块利好空间品牌赋能绿城/蓝城品牌在杭州市区溢价能力平均在20%，在销售层面，有助于对冲大平层产品去化速度较慢的问题Threats威胁潜在供应周边临近板块存在大平层产品供应，存在一定的竞争压力库存压力杭州大平层项目库存积压过大，整体呈供大于求的状态，项目容易陷入同质化竞争板块特性目前板块职住比较低，对于高端产品的塑造存在一定的影响【本体分析】SWOT分析9Part2市场分析2.1市场政策2.2土地市场2.3大平层市场2.4竞品分析2.5市场结论【市场政策】市场政策梳理10政策类别政策类型政策内容执行力度及对本案影响消费端限购政策商业项目不限购；外地户籍4年社保限购1套，落户满5年须2年社保，落户满5年，单身限1套，已婚限2套利好贷款政策商业项目不限贷，均为商业贷款，首付比例50%，最多可贷款10年利好限售政策商业项目不限售；住宅中签率小于等于10%的楼盘，限售5年（取得房产证日算起）高层次人才(A、B、C、D、E类高层次人才享受有限购房）限售5年（网签日算起）无房家庭在认定的“热门楼盘（红盘）”享受80%房源倾斜购房的，限售5年（取得房产证日算起）利好酒店式公寓可申报设立集体户2020年4月28日，浙江省公安厅关于印发《浙江省常住户口登记管理规定》的通知表明第十三条人才公寓或酒店式公寓的管理单位，可以申报设立集体户，分别用于挂靠实际居住人才或产权人的户口。利好，本案地块不允许设置酒店式公寓供给端预售政策《关于加强商品房预售资金监管工作的指导意见》商品房预售资金应当全部直接存入监管账户。房地产管理部门、监管银行对监管额度内预售资金实行重点监管，专款专用（2020年9月）确保房地产开发企业按时交付竣工验收合格的商品房，保护购房人合法权益，防范化解房地产金融风险，减少和避免“烂尾楼”的发生限价政策商业项目不限价；杭州涉宅用地土拍“双限”，限制最高地价、限制毛坯销售均价、限制毛坯最高售价、限制精装标准。利好限酒令杭州市限酒令在2018年加码，要求商业商务用地不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小分割面积不小于300㎡，且应处于同一平面，2022年第一批集中商地供应限制最小可分割面积为300㎡，之后出让的商地均为最小800㎡，限酒令再次加码利好，绝版面积段楼市政策：2022年，房地产政策稳字当头，稳中求进，支持刚需改善，抑制投机炒房；本项目为商业开发项目，不受住宅限购、限价政策影响，但会受到限墅令、限酒令的影响，300方类住宅产品按办公报批。【土地市场】住宅市场11近五年杭州十区年均土地成交量1400万方，楼板价较为平稳，近五年均价16059元/㎡；拱墅区近三年年均宅地成交43万方，拱墅区土地建面成交在主城各区中占比年均4%。

拱墅区土地成交建面占比：5%3%2%备注：数据来源CRIC，涉宅用地统计口径为住宅、商住地块，不含纯租赁用地；2022年数据截止7月29日【土地市场】——商办市场12近五年杭州十区年均土地成交量1016万方，楼板价逐年下滑，近五年均价9639元/㎡；拱墅区近三年年均宅地成交36.9万方，拱墅区土地建面成交在主城各区中占比年均15%。

拱墅区土地成交建面占比：15%7%10%备注：数据来源CRIC，涉宅用地统计口径为商办、商住地块；2022年数据截止7月29日杭州十区商地年度供求走势拱墅区商地年度供求走势【土地市场】2022年集中供应商地2022年2月10日，杭州市区35宗商业用地集中出让，总出让面积908亩，总建面176.7万方，成交总价112.6亿，平均楼面价6375元/㎡，无地块流拍，其中8宗地块产生溢价，27宗底价成交。其中，杭州文泓建设有限公司经过48轮竞价以总价20945万元竞得拱墅区桥西拱宸桥单元GS0603-B1/B2/B4-31地块，楼面价18535元/平方米，溢价率106.46%。杭州金隆企业管理有限公司（浙江经协集团&滨江集团）以总价8.88亿元竞得三塘单元XC0503-S41/B1/B2-14地块，楼面价12289元/㎡，溢价率23.68%。2022上半年，杭州市区集中成交商业地块35宗，为杭州最后一批产权分割300㎡以下的地块，此后商办类产品设置类住宅的预期将彻底消失；【大平层市场】年度供求142018年限酒令后，杭州大平层量供应暴涨，近三年年均供应57.4万㎡，成交均价41076元/㎡，整体呈供过于求态势；拱墅区近三年大平层年均供应38.6万㎡，在主城各区中年均占比34%，成交均价59538元/㎡。备注：数据来源CRIC，涉宅用地统计口径为酒店式公寓，300㎡以上，2022年数据截止至7.29杭州十区/拱墅区大平层市场年度供求走势【竞品市场】竞争板块运河新城板块位于杭州城市中心偏北的区位，紧邻桥西、祥福等主城板块，价格位于城市第三梯队，板块住宅价格在3-4万元/㎡左右，运河新城板块二手住宅均价为3.2万元/㎡（无新房供应），全部为精装修项目，暂无类住宅大平层在售。五常闲林老余杭临平北大学城北下沙沿江金沙湖申花西溪蒋村老城西乔司城东新城金融城临平九堡市中心崇贤半山田园桃源丁桥长睦运河新城新天地星桥良渚祥符桥西之江度假区转塘钱江世纪城滨江高教湘湖闻堰萧山科技城萧山经开区滨江区府滨江长河南部卧城萧山市区钱江新城三墩三墩北留下小和山未来科技城未来科技城西新街勾庄北勾庄义桥大江东板块均价7万+板块均价4-6万板块均价3-4万板块均价2-3万板块均价1-2万各板块均价示意图第一圈层（单价6万/㎡以上）：以市中心，和钱江新城为代表的传统豪宅区。第二圈层（单价4-6万/㎡）：中高端改善置业区，主要以主城次级中心和热点板块组成（以申花、桥西、区政府等为代表的次级中心以及世纪城、城东新城、西溪蒋村等热门板块）。第三圈层（单价3-4万/㎡）：刚需刚改置业区，绕城内范围内，主要由主城近郊板块以及萧山、余杭新兴发展板块构成（多为2-3万圈层板块进阶）。第四圈层（单价2-3万/㎡）：纯刚需置业区，余杭区绕城外范围以及萧山远郊、下属乡镇，为目前主力单价段（外围一圈基本为中位价格板块）。【大平层市场】月度供求16近一年杭州十区大平层月均成交面积28443㎡（约89套），成交均价42519元/㎡；拱墅区近一年大平层月均成交6285㎡（约48套），在主城各区中成交月均占比26%，成交均价40933元/㎡。备注：数据来源CRIC，涉宅用地统计口径为酒店式公寓，300㎡以上49%17%32%11%49%42%39%9%4%10%3%3%14%

拱墅区在主城各区中成交占比：杭州十区/拱墅区大平层市场月度供求走势【竞品市场】项目分布17中海黄龙云起滨江东潮府越秀天萃名邸兴耀星耀中心世包国际中心迪凯金座滨江万潮星汇嘉里中心逸庐观云钱塘城国邦朝龙汇阳光城檀映里嘉里城市之星项目滨江三堡项目新鸿基&平安项目东原德信印奥湾滨江御滨府龙湖滨康项目富力中心中天纪待售项目区域在售项目大平层存量（万㎡）主力户型成交均价（元/㎡）总价段（万元）精装（元/㎡）上城区嘉里中心•逸庐0.7300-680方1001553000-68006000蓝城•澜宸3.1200-760方463081000-35007000拱墅区绿城吉祥里0.9300-316360001000-1500精装修不对外报价建发缦云1.7325-350400001400-2000精装修不对外报价拱墅区中海黄龙云起1.6310方51890160010000蓝城云河里2.7300方，3套大面积360001000-2000待定江干区华联钱塘公馆1.2360-670方887143000-600010000滨江东潮府3.2308方270738006000迪凯金座0.4395-403方320781000-18008000世包国际中心0.3210-350方38630800-12007000滨江万潮星汇0.5325方536451800-2000豪装，不对外报价萧山区观云钱塘城3.8310-320方507231500-160012000国邦朝龙汇1.5460-520方375001800-200012000众安嘉润公馆0.3291-331方420001200-13006000钱塘新区中天纪2.1310-350方20000600-700毛坯区域在售项目大平层公寓产品存量下城区嘉里城市之星项目约4万方阳光城檀映里主力户型300方左右约30套江干区滨江三堡项目约3.9万方越秀天萃名邸300方左右类住宅52套新鸿基&平安项目大平层约5万方滨江区兴耀星耀中心282-323方大平层49套滨江御滨府300方大平层约2万方龙湖滨康项目约5万方萧山区东原德信印奥湾300方大平层84要余杭区富力中心250-300方大平层约3万方本案绿城吉祥里建发缦云蓝城云河里建发缦云

杭州大平层类住项目主要分布在钱塘江两岸及市中心区域，拥有稀缺拥湖/拥江居住价值，具备极致资源占有，整体库存约54万方。【竞品市场】竞争格局建发缦云轩建杭·江与河江河鸣翠滨江御滨府江澜云境阁华鸿都会中心世纪国泰中心滨融府盛会新座钱潮鸣翠云筑本案绿城吉祥里蓝城云和里2022年上半年，杭州商业大户型签约排行榜TOP10项目集中分布在钱新、世纪城、滨江板块，低能级板块项目突围难度较大建发缦云轩地块编号GS0800-R21/B1/B2-05成交日期2021年5月7日楼面地价17815.55元/㎡楼盘名称建发·缦云轩开发商建发占地面积4.16万㎡（41624m²）建筑面积9.16万㎡（91572.8m²）容积率2.2物业类型商业（商服）产品类别中高层（15F）1梯2户开盘日期2022年5月销售均价约40000元/㎡主力户型320m²、350m²商业大平层物业服务联安物业6+1元/m²标准层高3.9m精装标准10000元/㎡交付时间预计2024年户型配比物业类型面积套数套占比中高层320㎡104约70%350㎡44约30%合计148100%【竞品分析】建发·缦云轩西边套：4房2厅4卫东边套：4房2厅4卫1.餐客厅宽敞，空间感强，大面落地玻璃，采光好；2.预留户内小庭院空间，可变5房1.预留户内小庭院空间，可变5房；2.卧室部分的空间稍显紧凑，舒适度欠佳；去化情况：项目共148套，2022年初开始蓄客，5月底首开去化22套，至今共去化39套，整盘去化率约26%，月均去化约18套，在整体市场现状下，去化相对较好。蓝城·云和里地块编号GS0903-B1/B2/S2-08成交日期2020年1月17日楼面地价9328元/㎡楼盘名称云潮汇商业中心开发商西供联置业占地面积1.06万㎡(10612㎡)建筑面积3.29万㎡(32899㎡)容积率3.1物业类型商业（商服）产品类别高层（18F）1梯2户开盘日期2022年6月销售均价33000元/㎡主力户型300㎡左右商业大平层物业服务绿城物业9.8元/㎡（含能耗）标准层高3.4m精装标准7000元/㎡交付时间2024年户型配比物业类型面积套数套占比高层300㎡5房9696%310㎡5房11%360㎡5房露台22%450㎡5房花园12%合计100100%【竞品分析】蓝城·云和里西边套：4房2厅4卫东边套：4房2厅4卫1.餐客厅宽敞，空间感强，大面落地玻璃，采光好；2.主卧面积较小，舒适度欠佳；1.有家政间，保姆可住家中；2.卧室部分的空间稍显紧凑，舒适度欠佳；去化情况：项目共100套，6月11日首开7套，至今去化11套，整盘去化率11%，月均去化约5套。目前来访客户主要为城北改善客群。蓝城·云和里地块编号GS0906-R21-05成交日期2020年9月18日楼面地价7342元/㎡楼盘名称雅泸名筑开发商绿城理想小镇建设集团有限公司占地面积1.03万㎡(10,339㎡)建筑面积1.55万㎡(15,508㎡)容积率1.5物业类型商业（商服）产品类别2幢低密4-6层1梯1户开盘日期2022年3月30日销售均价37500-40000元/㎡主力户型300-316㎡左右低密商业大平层物业服务绿城物业11元（含能耗）标准层高3.8m，一层4.5m，顶层3.7m精装标准5000元/㎡交付时间2024年底【竞品分析】绿城·吉祥里户型配比物业类型面积套数套占比低密300-316㎡49100%合计49100%三种户型结构较为类似，一层花园面积200-350㎡，顶楼送20-30㎡露台与屋顶露台，户型设计由汤臣一品设计师无间设计创始人吴滨大师主导，电梯入户，户型方正，南向面宽达约21m，居住舒适感强去化情况：项目共49套，2022年3月30日开盘，首开去化8套，截至目前网签去化15套，线下去化3套，合计去化18套，整盘去化率37%，月均去化约2套。因项目样板间暂未开放，目前去化量较为一般。3030【市场结论】市场研判结论【市场政策】：房地产政策已于去年年底触底，今年定调稳中求进，在市场仍无明显好转的现状下，政策方面预计进一步放宽；目前该类产品不限购不限贷。【土地市场】：土地市场供应仍处高位，但竞争激烈程度与土地质地密切相关；2月集中供应商地平均楼面价6375元/㎡，溢价率两极分化；自2月集中商地供应后，供应的商地都明确地要求了商办物业最小产权分割单元不小于800平方米，300平方米将成为绝版户型，于本案利好；【大平层市场】：近3年大平层市场处于供过于求的态势，集中分布于钱塘江两岸及市中心区域，拥有稀缺拥湖/拥江居住价值，具备极致资源占有，整体库存约54万方。大平层主力户型为300-350方，主力总价段900-2000万不等。【竞品分析】：主要竞品户型在300-350方之间，均价在33000-40000元/㎡之间，精装修成本在5000-10000元/㎡之间，具备景观资源或稀缺属性，产品力较强，并附带品牌加持，园区配套齐全且高端。31Part3客户访谈3.1客户访谈3.2访谈小结【项目定位】客户访谈姓名：孙女士

年龄：40+

家庭结构：三代同堂（2个小孩）职业特征：创业老板现居住：亲亲家园三期面积：136.89㎡身份背景：小型进出口贸易公司老板，和绿城物业有合作长期关系，对绿城项目比较了解。

客户需求：认为占据比较好的地段的项目会比较保值；•由于家中三代同堂，2个小孩，现居住环境略显拥挤，想置换大一点的房子进行居住改善，总价控制在1000万以内；•对毛坯和精装都可以接收，主要看最终的总价；•两个小孩均已上大学，目前不考虑学区。关注点：项目品牌、产品亮点、投资回报疑虑点：对未来房产市场走势及项目所在板块后期升值潜力有一定疑虑，且现在项目普遍降价，客户价格预期也在降低。NO·1姓名：吕先生

年龄：45+家庭结构：三口之家职业特征：企业高管现居住：信鸿花园面积：151㎡身份背景：互联网公司高管，年薪200万，在杭州购置的3套房产，但是地段都一般。

客户需求：前期购置房产时没经验，导致名下3套房产地段都一般，想卖掉1-2套，在市中心置换一套大平层，进行居住改善；•想要精装修房源，避免装修增加的时间成本，自己购置软装即可；•女儿刚考上浙大，想在周边居住。关注点：产品亮点、项目升值前景，价格及自身配套。疑虑点：现在大平层普遍销售量一般，投资还是要看项目的产品力，和品牌力。NO·2【项目定位】客户访谈姓名：李女士

年龄：35+家庭结构：三口之家职业特征：网红博主现居住：金地自在城面积：89㎡身份背景：自媒体旅行博主，拥有200万粉丝，年收入大概150—200万左右。

客户需求：•目前所住房源和工作室分开，由于作息时间较晚，工作诸多不便；•购买大平层作为居住和工作室一起，目前有二胎计划，后续也方便保姆住家；•意向毛坯，可自行装修。关注点：产品地段、升值前景。疑虑点：希望定价低、在意地段的配套、精装修的选材和方案。NO·3【项目定位】客户访谈客户年龄层：主要是以35-50岁为主，这个年龄段的人具有了